2023年01月の記事
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『手形貸付と証書貸付』 金消契約
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は、抗争中の金融機関と金消契約（金銭消費貸借契約）をしました。2本の契約です。とても疲れました。ボ～と生きてる状態でブログを書いています。1本目は、太陽光発電の融資の手続きでした。すでに接続は終わり、売電も始まっています。色々あって、融資が遅くなりました。でも、業者さん的には足場が外れていないので、工事は終わっていないという事のようです。無事、明日振り込みなので、業者さんには振り込みが早いという事で感謝されています。2本目はアパートの融資の手続きでした。初めて、『手形貸付』を使います。 実際は、『手形貸付と証書貸付』です。新築をやる方には普通の事ですよね。中古物件の購入では、ほとんど聞かないやり方です。多分。今回は、『物件価格 + 諸経費 + リフォーム費用』を融資していただきます。決済日には、約束手形を振り出して、『物件価格 + 諸経費』を借ります。この時点で、リフォーム費用は借りていません。そして、物件には抵当権はついていません。その後、『物件価格 + 諸経費』の利息だけを払います。元金はそのままです。数ヶ月してリフォーム費用の支払いが必要になった時に、証書貸付で『物件価格 + 諸経費 + リフォーム費用』融資していただきます。この時点で、証書貸付で借りた金額から、手形貸し付けで借りている『物件価格 + 諸経費』の金額を返すことになるようです。この時点で、物件に金融機関の抵当権がつきます。そして、毎月の『元金 + 利息』の返済が始まります。今回は1年の据え置き期間があるので、しばらく金利だけの支払いです。なぜ据え置きか？それは全空36戸だからです。1年の据え置きというのも、中古物件では珍しいような気がします。何でこんなことをしたのか？それは、家賃収入がない期間に、リフォーム費用の金利を払いたくなかったからです。金利は月に3万円くらいになりそうです。そして、まだフォーム工事の期間が決まっていません。いつ始まるのか、終わるのかよくわかってません。ですから、いつ支払いをするのかわからないお金を、口座に入れておくだけで金利が発生します。すぐに使わないお金の金利を何ヶ月分も払いたくありません。実は、工事期間は実は決まっていたんですが、色々あって工事に入れなかったので、工事期間は白紙になってしまいました。わたくしの不手際ではありません。わたくしが、こんな『手形貸付と証書貸付』について知っているわけがありません。抗争中の支店長さんが、この方法を提案してくださいました。感謝、感謝、感謝です。今回の融資は、こちらの希望が通りやすいのですが、ほどほどにすることが大切だと自分に言い聞かせています。どうしても、被害者感情みたいなものが先に立ってしまいます。気を付けよう。ブログに書いて自分に言い聞かせよう。『手形貸付と証書貸付』について、間違っていたら穏やかに教えてください。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.31
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ダラダラとやや活動
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。先月、100万円アパートの入居が決まりました。恵(仮名)さんという方でした。わたくし、「女性で、あの100万円アパーで暮らすって倹約家だな～。」思ってました。100万円アパートは、駐車場なし、3点ユニット、洗濯機置き場が外という、3重苦の物件です。本日、恵(仮名)さんの契約書が届きました。年金で暮らされている男性でした。安心しました。勘違いでした。昨日、入居者決定の連絡がありました。入居者様は公務員という事でが、わたくしの元職に近い職種の方です。担当は、「入居者様は、1年で退去するかもしれませんが、もっと長くなるかもしれません。」と言ってましたが、この入居者様は新卒採用で、1年で確実に移動する職種です。担当のごまかすような言い方が、気になりましたが黙って受け入れました。今度会った時に、チクリと言ってやるぞ。今週は決済が2件あります。アパートと既存アパートのソーラー発電です。来週は決済が1件あります。アパートです。2月中にもう1件決済があります。更地の決済ですが、日時はまだ決まっていません。できれば、3月か4月かそれ以降にして欲しい。全額自己資金での購入なので、決済が遅いほどうれしい。手元資金が減らないから。決済の準備を始めました。いつものセリアのファイルを使います。ファイルの中に表紙を入れます。法人ごとに表紙の色を変えて、物件名を印刷します。必要な書類も、必要じゃないと思われる書類も、とにかく何でも入れておきます。何で保存しておく。捨てない。経験上、このやり方がトラブルがなく、とても楽です。そして、決済後、税理士さんにファイルごと渡します。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.30
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市の土地の売買契約書
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。不動産屋か市有資産売買契約書のドラフトが届きました。軽く内容を確認すると、わたくしの法人が、合同会社でした。当然ですが、わたくしは代表社員です。この売買は、もう1年以上かかってます。なぜかゆっくり進めていただいているので、こんな事もあります。不動産屋に訂正のメールを送りました。この土地は、アパートの裏側の20坪弱の土地です。20坪の土地を、なぜこの土地を市から買うことになったのか？購入したアパートの水道の配管が市有地を通っていたからです。土地値は安いんですよ。20坪で100万円くらいですから。妻が車を買い換えました。本日納車でした。昨年の商談の時に、わたくしが車庫証明を取ることになりました。その際、営業さんに、Pascal「車庫証明の用紙はディーラーさんにありますよね。住宅地図のコピーもください。」なんて言っておきました。経験上、こう言っておくと営業さんが実費2600円でやってくれることが多いです。書庫証明がないと車の登録ができないから？納車の2週間くらい前に、営業さんから電話があり、車庫証明はディーラーでやってくれるという事です。1万5000円？くらい節約できました。申し訳ない。本当に申し訳ない。もちろん自分でやるつもりでもありした。簡単だから。おしまい。本日のブログが短いのは、最初はブログに色々書いたんですよ。本当の事を事細かく書いたんです。でも、万が一、このブログがもとで、市の土地が購入できなくなると困るので、ほとんど削除しました。根性がないんです。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.29
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淡々とお仕事
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は朝から雪でした。つもりそうな雪でしたが、つもりませんでした。7時少し前から、銀行に提出する書類のプリントアウトを始めました。50枚以上の書類を5金融機関分プリントアウトします。毎月毎月、同じことをやっています。ブログに何回か書いた抗争中の金融機関にも提出いしています。今回の抗争中の金融機関の支店長さんも、毎月提出していたこの資料を見て、おどろいていたようです。毎月提出しているこの資料も、役に立ったようです。9時過ぎから電話が徐々にかかって来ました。保険会社や管理会社さんです。管理会社さんからは、凍結の一報はあっても、その後の連絡がありません。管理会社さんも忙しいはずですから、黙って返事を待ちました。保険屋さんへの対応も、「管理会社さんから報告がないので、状況がわからない。」と伝えるしかありません。電話がかかってくるとうんざりっていう感じでしたが、1件だけ入居の連絡がありました。本当にうれしい電話でした。駐車場の番号、壁に番号があると分かりやすい。税理士さんから、試算表ができたという連絡があったので行ってきました。第1法人の第2法人の財務内容はとても良いと褒められました。税理士さんに褒められたという事は、利益がある。利益がるから、税金をたくさん納めることができる。という事です。納税頑張るぞ。昨年度赤字で、今期予定納税出来なかったから辛いぞ。夕方からは、業者さんと打ち合わせをしました。来週決済する36戸全空物件の話です。36戸の再生ってやったことないから、イメージがわきません。出口が見通せません。だから、ストレスだ。でも、頑張ろう。その他に、駐車場の雪かきをしたり、階段の雪をはいたり、それなりにつかれました。眠い。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.28
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寒波の被害は少なくなかった。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。昨日のブログで、寒波による被害が少なかったと書きましたが、そうではなかったんですよ。本日は、朝から2月3日決済の準備をしていました。今回は金融機関に集合して集会をしないタイプの決済なので、ちょっと緊張します。当日は気楽だけど。9時少し過ぎ、事務所の下に住んでいるTVじいさんから電話がありました。玄関のかぎが壊れたので直してほしいという内容でしたが、それは管理会社に連絡するように言いました。TVじいさんは、とても不服そうでした。このTVじいさんは、何かあると直接私のところに電話をしてきます。その都度、・管理会社に電話するように。・今後何かあったら管理会社に電話するように。と、伝えていますが、理解していただけません。管理会社さんが営業を開始する10時少し前から電話が始まりました。水が出ない。お湯が出ない。水道管が破裂している。凍結関係の連絡ばかりです。わたくしは管理会社3社とお付き合いがありますが、連絡してくるのは、そのうちの1社、管理会社Aだけです。マネタイズかな？当然他の2社も凍結あると思いますが、わたくしには黙ってた対応してくれているんだと思います。その管理会社Ａよりメールがりました。若い社員さんで、わたくしの事をよくわかっていない方のようです。わたくしは、管理会社さんに修繕はほとんど出しません。昨日の強風でアパートの階段の屋根が破損したという事です。「修理業者は、管理会社Ａの協力業者でいいですか。」みたいなことが書いててあります。マニュアル通りのマネタイズかな？「火災保険の手続きを進めて欲しい。」みたいなことも書いてありました。この管理会社Ａ、火災保険が絡むとかなり高めの見積もりを出してきます。マニュアル通りのマネタイズかな？建物の破損のような安全性の問題があることは、メールじゃなくて電話が基本だと考えます。電話で厳しく指導して差し上げようとも思いましたが、メールで丁寧に、・今回の報告は、メールの前に電話ですべき。・被害状況がわかる資料の提出。・被害状況によって、わたくしが業者を決める。・火災保険を使か使わないかの判断はわたくしががする。という内容を書きました。忙しい時にこんなメールを書いて、自分を忙しくしてしまった。そうは言っても、火災保険は使います。積極的に使います。火災保険を使うアパートがいくつかあったので、混乱してしまい、水道破裂の事故報告の保険会社に、屋根がとんだと報告して、その事故報告がほぼ終わりかけたところで水道破裂だと気付いて、報告し直しをしました。こんな時は、保険会社さんに疑われるのか、最初から細かくやり直しになりました。火災保険の証書番号を伝えることで省略されていたことも聞かれます。例えば、最初は聞かれなかった、物件住所、物件名を聞かれました。気分が暗くなる1日でした。明るい電話と言えば、週末に新築RCの見学会に来てくださいというのかな？この営業さんは、いわゆるいつもの営業さんで、仲良くさせていただいてます。わたくし、余裕なく電話をしています。わたくしは、この穏やかな営業さんの電話で我に返ります。「今忙しいから。」なんて言って、簡単に電話を切らなくてよかった。新築RCの内見日を決めました。感謝です。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.27
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寒かった。でもトラブル少なかった。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。昨日から本日にかけての寒さのせいか、水が出ないという連絡が、管理会社さん経由で一件だけありました。寒さのわりに、意外に少ない。でも、夕方、別の管理会社さんに行くと、電子ロックのドアが、凍結で開かない部屋が2件あったという事でした。こんな話を聞くと、きっと管理会社さんが、わたくしに連絡しないで対応してくれた事件がたくさんあったんだと思います。感謝です。ご近所の農家さんのところに、お米を買いに行きました。昭和かっ？有機農法のお米です。年配のこだわり強めの農家さんのお米です。サウナで知りあったこの農家さんに、5kg：1600円で買わないかと言われたのがきっかけです。以前は、この農家さんは知り合いに売っていたようですが、だんだん知り合いの方が少なくなってきたので、わたくしに声をかけてくれたようです。わたくしは、有機農法とか特にこだわりはありません。でも、ありがたいことです。感謝。2月3日決済の事で、金融機関と、司法書士さん、仲介さんに色々何度も電話しました。「わたくしの仕事？」とは思いうけど、急激に融資の話が進むと、すべてを理解しているんはわたくしという事なのは仕方がないですね。はやく決済が終わってほしい。物件が手に入るというより、この落ち着かない生活から抜け出したいから。夕方、プロパンガス屋さんから、ほぼ全空アパートについてバッドニュース。クリーニング業者が、クリーニング終了後水抜きをしないで帰ったようです。5部屋です。5部屋のキッチンの水栓と風呂の水栓が凍結しているようです。解氷して水栓が使えればいいのですが、使えなければ、わたくしが水栓をもう一度支給します。だれの責任とか言ってても仕方がない事です。責任はクリーニング屋さんだけどね。水栓の支給で10万円くらいの出費になりますが、事務所の在庫を持って行くと思うとそんなに気になりません。それに、数百万円のリフォームをやっていると、10万円くらいは誤差みたいなものです。日常生活で10万円ていったら大変な事ですが。事務所に行くと、入居者様のステップワゴンのフロントがしっかりＶ字につぶれてました。電柱にぶつかったみたいなＶ字でした。昨日の雪で滑ったかな？わたくしの地域では、雪の量は少なかったです。雪の多い地域の方は大変だと思います。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.26
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金利交渉について思う事
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。昨年の夏から、金融機関との金利交渉を始めました。わたくしの金利は、1％台の前半から真ん中です。とりあえず、お付き合いのある4金融機関との交渉がほぼ終わりました。金融機関Ａ（借り入れ、かなり少なめ）2022年からお付き合いを始めたので、交渉はできません。固定金利への変更も無理でした。長プラ連動で金利上昇中です。でも、まだまだ貸してくれそうです。金融機関Ｂ（借り入れ、少なめ）固定金利への借り換えを頼んだところ、「ウチの固定の商品は金利が高いんです。」とのことでした。借りる時に、当時の担当さんがプロパー融資だって言ってた。プロパーかプロパーじゃないか、白黒つけてもしょうがないことですね。金融機関Ｃ：（借り入れ、かなり多め）変動の金利は引き下げに応じていただき１％前半固定金利も選択できて、残り期間全部固定になりました。10年超の固定金利です。金融機関Ｄ：ただいま抗争中（借り入れ、かなり多め）変動の金利は1％に近い１％前半詳細は、現在つめています。わたくし程度の投資家が、金利交渉で大切な事は、『ほどほどにしておく。』という事です。『金利0.1％の引き下げで、むきになってはいけない。』という事です。担当さんに嫌な思いをさせてはいけない。さらに、金利の0.1％みたいな些細な事で、次の融資に響くようなことをしてはいけない。金利は金融機関の利益という事も忘れてはいけませんね。ここからが大事。0.1％の金利は、フルローンの場合、物件の利回りを0.1％上げれば解決するという事です。オーバーローンは、0.1％より多めに利回りを上げないといけませんね。いずれにしても、利回りを1.0％くらい上げれば解決しそうです。利回りを1.0％上げるくらいは、ちょっとした努力で解決できます。購入前の中古物件では、物件価格を下げる努力をすればいいんです。1.0％の値引きでは物足りないですね。5.0％～10.0％くらいは簡単に下がることもありますよね。実際は目指せ20.0％の値引きですよね。知らんけど。すでに稼働している物件は、退去のたびに、部屋に手を入れることで家賃アップができそうですね。多少家賃を上げることができて、利回りを1.0％上げるのは簡単でしょう。さらに、客付けの担当さんに、それなりにお礼をするとかすれば、5％とか10％くらい値上げした家賃で頑張ってくれるかもしれませんね。まとめ。無茶な金利交渉をするより、利回りを上げる方が簡単です。利回りを上げることの方が前向きです。わたくしは、そう考えて不動産投資をしています。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.25
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最強の紹介者
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。昨日、2月7日に決済が2つ重なっていることに気付きました。気付いてよかった。朝から、不動産屋さん、司法書士さん、金融機関に電話して、日程調整をしました。一つの決済を2月8日に変更することで解決しました。2月7日と2月8日決済です。通帳の確認通帳をよく見てみると、Rクンの26,000円の家賃が2月分振り込まれていないのを発見。福祉課に電話して、督促をお願いしました。一日経っても返事がありません。なぜ？さらに確認すると、家賃40万円のテナントさんが、1月19日に40万円、1月20日に40万円振り込んでありました。間違えでしょう。もうかった気がしますが、テナントさんにすぐ電話しました。自主管理テナントなので、自分で電話するしかない。2回目の40万円は、翌月の家賃という事で解決しました。近所の大家さんから電話がありました。この大家さんから、プロパンガス屋さんのお話をいただいたので、いつものプロパンガス屋さんを紹介させていただきました。条件が合えばいいんですが。今日も今日とて、わたくしとバトル中の、金融機関のＺ支店の支店長さんがおいでになりました。もめている内容は書けません。もめている事とは別に、金利交渉をしていました。支店長さんは金利の事で、本部のＶ部長さんと話したらしいんです。Ｖ部長さんは、この支店長さんの2代前のＺ支店の支店長さんです。Ｖ部長は、わたくしの事をよく知っています。Ｖ部長さんは、きっと支店長さんに、わたくしの事を話してくださったんだと思います。今日の支店長さんは、金曜日までの支店長さんと違いました。「Pascalさんには、大変お世話になっています。Pascalさんは、空室の多い物件を購入してリノベーションされて、高い入居率にされているんですね。ノウハウや人脈があり・・・・・・。毎月たくさんの資料を提出していただき・・・・・。安定した経営を・・・・・。」とお褒めの言葉をいただきました。本日の支店長さんの笑顔とともに、今回の案件の融資条件も変わりました。詳細は書けないけど。金利、融資期間等々、わたくしにとっては嬉しいことです。この案件を持ち込んで3ヶ月以上進展がなかったのに、今月中に決済できますという事です。こちらとしては、話が急すぎて何か落ちがあるんじゃないかと思って、慌ててしまいます。でも、売主さんは一刻でも早く売りたいでしょうから早めます。この案件は2月7日の決済予定でしたが、2月3日に決済させていただくことにしました。やっぱり、紹介者がいると強い。今回の紹介者は、支店長さんにわたしの実態を紹介してくれたV部長ですね。わたくしにとっては最強の紹介者です。2月7日の決済日が2月3日になってしまったので、朝一で慌てて、決済日を変更したことが、無駄なってしまいましたが、それは仕方がないことですね。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.24
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本日はだるいんです。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。昨日、新型コロナのワクチンを接種したためだるんです。不動産活動は、ありません。最近の不動産と関係ない話です。新年会の翌日、薬屋さんに行って、処方箋を出して薬をもらいました。薬剤師さんから、薬の説明を受けまた。薬剤師さん「一日3回のお薬です。まとめて一回で飲まないでください。」何でそんなこと言うんだろう。薬剤師さんとして言わなきゃいけないのかもしれない？わたくし、文字を読めない人間だと思われた？Pascal「まとめて飲むとどうなりますか？」薬剤師さん「体調を崩すかもしれません。」ちゃんと3回に分けての飲もう。やっぱり新年会の翌日リモート診療のお医者さんに、『デジスマ案診察券』というアプリを入れるように言われていたので、頑張ってダウンロードましました。ついでに、新年会で泊ったホテルでもらった『信州割のアプリ』をダウンロードしました。どちらも、QRコードを読み込んで使います。『信州割のアプリ』は2000円分です。いつものファミマに行って、2000円分の買い物をしました。会計で『信州割のアプリ』を開くつもりが、『デジスマ案診察券』を開いて、ファミマのQRを読み込もうとしましたが、当然読み込めません。いつものお姉さんたちが、「スマホ貸してください。」「信州割のアプリはこちらですね。」と親切に、ニコニコを超えた笑いで対応してくださいました。また、笑い話を提供しまてしまった。店員さん全員の知るところよなるんだろう。だるい。やっぱり不調だ。こんなブログ書きとうなかった。でも、アップします。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.23
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大家と不動産投資家
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。大家と不動産投資家について、最近、ある出来事をきっかけに考えたことがあったので書いてみます。大家と投資家というのは、たまにマイルドな議論にもならない事ですね。念のため、ここでいう大家は、”おおや”で、”たいか(すごい人、大きな家)”ではない。先日、ある物件を内見しました。内見も1番、買付も1番で出すことはできました。パーフェクトですね。結論は、内見しただけで、買付を出すという事は考えませんでした。・建物がひど過ぎる。古すぎるのは問題じゃない。・ザックリその場で修繕費を考えてみると、わたくしには採算が取れない。・仲介業者に問題がある。担当は、建物の素人だと思う。室内の雨漏れに気付いていなのに査定値付けをしている。お金の事しか考えていない。雨漏れは、わたくしが教えて差し上げました。2番目に積極的な購入希望の方がいるというの、お譲りしました。ここから、大家と不動産投資家の話。この物件を買わなかったのは、不動産投資家目線で採算が合わなかったからです。不動産投資家として買えなかったという事です。買ってはいけないという危機管理能力です。採算性を考えて、自分の資産を増やせるか？それを考えるのが不動産投資家だと思います。不動産投資は、一時的に手元資金が減っても、利益がでるという見通しや計画があるときには、リスクを取って資金を投下します。金融機関からの借り入れも返済ができて、十分な手残りが出ると考えた時に、リスクを取って資金を投下します。リスクを取ることは、十分すぎる安全性を持って行う事で、博打ではありません。先が見通せない事でもありません。リスクはリックレス(無謀)じゃないんです。投資家じゃなくても、自分お財布のお金が戻ってこないような行動は考えますよね。大家さんになるには？かなり偏った意見を書きます。極論です。ここでいう大家と○○大家さんと名乗っている方は違うという前提です。わたくしは、大家と名乗る方を否定し、不動産投資家という方々を肯定したいるのではありません。○○大家という人や不動産投資家△△という方々と、仲良くさせていただいています。名前に関係なくすごい方がいます。極論は、『家を買えば大家になれる。』という事です。採算が合わなくても大家です。毎月持ち出しでも大家です。もちろん私の知り合いの大家さんに、そんな方はほとんどいません。一人もいないとは言えませんが。わたくし自身を振り返っても、1棟買って大家になりました。大家になって、全空物件も買いました。でも、常に採算性、利益等、投資家目線を持ってました。みなさんもそうですよね。不動産投資家目線は最初から持ってますよね。ボロ戸建をやっている方は、特にこの点は敏感で異常な臭覚を持った方がいるように思います。話をもどします。今回内見しただけで買付を出さなかった物件は、わたくしには採算は取れません。先日の見学会で、わたくしの120万円物件を見た方の中には、かなり引いておられる方もいました。そんな120万円物件を購入して再生して、見学会で胸を張って見せるほど厚かましいわたくしでも、不動産投資家としての判断では今回の物件は買えせんでした。わたくしが今回の物件を購入したとすれば、採算性を考えられない大家だったという事です。ただのコレクターかそれ以下です。やっぱり、不動産投資をするんだったら、大家と名乗っても不動産投資家と名乗っても、利益を出したいじゃないですか。投資として利益を出して、楽しく大家業をやりたいじゃないですか。世の中には、わたくしには想像できないような凄腕の大家さんがいます。大勢います。そんな方の手にかかれば、今回の物件お宝なんだと思います。『物件を買えば大家にはなれるが、不動産投資家になれるわけではない。』名言！自画自賛！おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.22
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物件金額 ＆ 新年会
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。昨日は新年会で、ブログを休みました。今回の新年会は、長野県内外から大勢の方が参加してくださいました。感謝です。お土産をくださった方々、ありがとうございました。3人で始めようとして心折れそうな新宴会が、総勢15名の新年会になりました。感謝です。集合場所のわたくしの事務所には、10人以上の方が入ってくだいました。開業以来、こんなに人が入ったことはありません。物件見学は、わたくしの拾ったような120万円物件まで見ていただきました。物件見学中、わたくしの購入予定物件の近くに、県外の大家さんが物件を持っているという事で、みんなで見に来ました。物件を見た時、とてもショックでした。数年前に、わたくしが購入しようとして買えなかった物件でした。金融機関の審査が遅くて買えませんでした。飲み会は、どこの大家の集まりに行ってもそうですが、数人単で楽しくやってますよね。ある程度の経験がある大家さんが、これから大家さん新人大家さんの質問に答えるというのもよくある風景です。そんな中、黙って他の大家さんの話を聞いている方がたまにいます。自分に充電するように、集団の中で地味な存在になって、話を聞いて力を蓄えているように見えます。何もしゃべらないとか、クレクレクンとかじゃないよ。そんな方には、きっと大輪の花が咲く。今回の飲み会や物件見学が、そんな力を蓄える時間になっていたら「いいな～。」と思います。写真は撮り忘れました。というより、気持ちの余裕がありませんでした。とにかく感謝です。おしまい。おしまい。おしまい。おしまい。おしまい。そんな中、金持ち社長さんに、「自宅を売却したいから査定に来てほしい。長野県は寒すぎる。」という電話がりました。小さめだけど、床が大理石で全館床暖房って、査定なんて無理。知らない人だったら、安めの査定をして、お断りの方向に仕向けて行くけど、今回は無理。社長さんの希望価格で売り出すように誘導するしかない。普通はそうだよね。明日、査定に行きます。辛い。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.21
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金融機関の方とお話ししました。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。金融機関のコンプライアンス室から電話がありました。昨日FAXを送ってますが、事態をわかってもらってません。わかってもらえないのは、ありえないことだから。普通は起きないことだから。コンプライアンス室の方は、わたくしが訳の分からない事を言っているという前提で話をするから、ストレスがたまる。本当にたまる。一通り相手の話を聞いてから逆襲開始。怒ってはいない。ありえない話だから、一つ一つ丁寧に話して、繰り返し話して納得してもらう。またストレスがたまる。本当にたまる。30分くらいの話の最後に、コンプライアンス室の方は謝罪の言葉とともに、・関係部署で話し合う。・支店長からは早急に電話をさせるが、午前中は休みを取っている。とのこと。やっと理解してくださる方とお話ができました。感謝しております。その後、屋根屋さんが、自宅の屋根の修理にきました。屋根屋さん「お渡しするものがあります。」と言って、茶封筒を差し出しました。また請求書？と思いましたが、中には感謝の気持ちが入ってました。ありがたいことです。請求書じゃなかった。今回、車庫の屋根は保険で修理するから、屋根屋さんの利益もそれなりにあるようです。保険は足場屋さんの保険です。午後になって金融機関の支店長から電話ありました。一昨日とは明らかに口調が違います。どうやら事態が理解できたようです。それにしてもノンビリしている。本当にノンビリしている。わたくしが勤め人時代、トラブルの初期対応で日をまたぐなんてありえなかった。金融機関との立場がやっと立場逆転。30分ほどお話しさせていただきました。少しだけ書きます。支店長「早急にPascalさんの希望通りの金額で審査をさせていただいてます。」Pascal「わたくしの希望通りの金額と言われると、わたくしがこの機に乗じて無理を押し通しているように聞こえて非常に不快です。希望額はではなく、担当さんが約束した金額ですよね。それに、早急に審査を進めているという事ですが、担当さんとの約束では、昨年の12月15日までに融資を実行するという事でしたよね。どうして今頃になったのか理由をお聞きかせください。この案件が流れたら支店長さんはどう対応されるおつもりですか？」不手際はこの他に2案件ありました。同時進行で話をさせていただいてます。わたくしには、ありえんことだと思えますが、どうなんだろう？わたくしの人間性にも問題あるけど。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.19
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金融機関の本部に電話したぞ。 マネしてはいけない。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。朝から、金融機関の支店長に電話をしました。わたくしの担当が、ふざけ過ぎているので、話を信じえもらうには時間がかかるだろうと思っていたけど、支店長も信じない。電話の向こうでニヤニヤ笑いながら話を聞いているので、Pascal「わたくしの話は面白い話ですか？」と聞くと、笑っている自覚がないのか、何を言ってるんだという反応。話を続けると、また、電話の向こうでニヤニヤ笑いながら話を聞いているので、Pascal「わたくしの話は面白い話ですか？」と、また質問しました。少しだけ自覚したようです。人間照れ隠しや謝罪の場面で、ニヤニヤすることはあるけど、今はその時ではない。ニヤニヤしている状況じゃないと分かってほしいけど、この支店長、そこまでは理解できなかったようです。FAX（メールは使えないんだな）で、支店長宛てに担当者のふざけた2年間の行動の記録を文章で送りました。「支店長から、すぐに謝罪の電話があるだろう。」と思っていたけど、午後3時になっても電話がない。仕方なくこちらから電話をすすると、店長は不在で、本日中に折り返し電話をするという事になりました。午後7時まで待っても、支店長から電話がありません。金融機関の本部に電話しました。本部の方が話は通じるのは一般的な事。ここまでしなければいけない状況なんですね。”そんなことをすると、もう融資してくれないんじゃない？”そうかもしれないけど、経験上そんなことはない。金融機関のどこかには常識のある人がいる。常識のある人のところで問題は解決する。むしろ、常識のある人は融資をしてくれる。よくわからないクレームはダメです。”自分が真面目に正直にやっていて、自分に非がない時は、堂々と言えばいい。”と思う。自分はそう思って行動する。でも、マネしないように。やる時は自己責任でやってください。できればやらないほうがいいと思う。わたくしはやるけど。明日、コンプライアンス室から電話が来るけど、わたくしの担当の狂った行動を信じてもらうの一番大変。コンプライアンス室以上の人を巻き込んで話をしたい。どうやろう。コンプライアンス室か？？？？？？実際、そんなに力を持っていない部署なんだよな。金融機関には信じられないくらい狂ってるヤツがいる。社会人としてアウトのやつがいる。そんななヤツに高確率で当たるのがわたくしです。だから、本部への申し入れは初めてではない。普通の方は、本部に支店の対応改善の電話をすることはないと思う。本部への申し入れなんて経験しないほうがいい。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.18
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電気工事 法人車売却
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は、ブログを書きましたが、ちょっと個性が強すぎるので、公開しませんでした。ブログを書いているうちに、これは公開してはいけないと思い始めました。お蔵入りです。年に数回あることです。いつか、マイルドに修正して、日の目を見るかもしれません。多分、日の目は見ません。全く別の内容に書き直しました。朝から妻が、車のキーがないと言ってました。わたくしのアトレーかCR-Zで仕事に行くしかありません。「しょうがねぇ。乗ってやるか！」と言って、CR-Zのキーを持って行きました。CR-Zを職場の駐車場に止めておくのは恥ずかしいのはわかるけど、すこしは感謝しろよ。本日は、ソーラーパネルの接続の工事でした。中部電力の方が来て工事をするので、一時的に停電になると設置業者様から、申し訳なさそうに連絡がりました。Pascal「気にしないで工事してください。」とお伝えしました。どうでもいいことです。が、嫌な予感もしました。朝9時くらいに、入居者M様からTVが映らないと電話ありました。予感的中、ＴＶじいさんＭです。工事の関係で、共用部の電源が切れていたんでしょう。19日の見学会で、ＴＶじいさんＭを見られるかもしれません。一日中TVを見ているTVじいさんＭは、ちょっとでもTVの映りが悪いと、わたくしに電話してきます。ＴＶじいさんＭは、2台TVを持っているようです。１台のTVの映りが悪いと文句を言ってきます。2台とも映らないならわかりますが、それって、1台のTＶの性能とか劣化の問題じゃない。という事で無視ししています。ＴＶじいさんＭは、３DKに3.8万円で住んでいます。家賃は激安ですが、クレームは激多です。「TＶくらい我慢してくれ。」「出ってくれ。」「更新しないぞ。」って言いたいけど・・・・・。（攻撃的になってしまった。いかん！）また金融機関の担当とバトルしてしまった。よくわからん人だ。子どもみたいなウソをつく人とやって行けるのだろうか？（子どもに失礼だな。一般的に子どもの方が正直だ。）頑張ろう。努力目標だ。徳をつむことになるかもしれない。徳をつめば、来世も人間に生まれる事ができるかもしれない。もう無理？買取業者に電話して、法人車CR-Zを売却することにしました。査定は済んでいます。明日引き取りに来ていただきます。さようなら。次に購入するのは、ヴェゼルかCR-Zの予定です。迷っています。「CR-Zを売ってCR-Zを買う？なぜ？どうして？大丈夫？・・・・・・」と思った人は普通です。普通の人生が送れると思います。幸せになれると思います。納得した人は、変わり者かもしれません。普通の人生を送れないとは言い切れません。不幸になるとも言い切れません。おしまい。19日の物件見学会ですが9名の方の参加になりました。ありがとうございます。長野県外から物件見学だけに来てくださる方もいらっしゃいます。感謝です。その行動力にも感謝です。新年会は15名の参加です。感謝です。会場が狭くなってしまいました。すみません。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.17
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逃げる準備 DKさんの紹介
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。久しぶりにツイッターにいい事をかいたので、自画自賛してブログに転用します。物件購入を進める時に、いつでもその話からおりられる材料を持って交渉しましょう。話が変だと思った時に逃げて身を守るため。冷静に物件を見たり話しを聞いたりしていると、交渉からおりられる小さな材料の2つや3つくらいは、10分で見つかる。冷静に判断して、いつでも話から逃げられるようにするのは、基本中の基本。例えば、空室期間の10年の物件の水道管の内部がすごく錆びているけど、修繕すれば使えそう。話がおかしくなったら、水道管のサビを理由に逃げる。話が順調に進んだらそのまま購入する。とにかく逃げる準備が大事。その不動産屋と2度と付き合わなくてもいい。不動産屋はいくらでもあるから。水道管の話しなんて、「売主さんの費用で水道管を全部引き直してください。無理なら当方で引き直すので300万円値引きしてください。」って言えば、大概逃げられると思う。300万円値引いてくれたら購入すればいい。水道管は50万円くらいで引き直せることが大事。本当に300万円かけてはいけない。わたくしの場合、アクセス数が、ブログ ＞ Twitter ＞ stand.fmという順番ですから、ブロウが一番読んでもらえます。だから転用しました。わたくし、逃げ切った今があるといえます。逃げ切るのも行動力。大きな行動力。これからも、逃げることはあると思います。逃げないと終わってしまうから。話は大きく変わって、若い大家さんのお話し。滋賀県のメガ大家DK様の紹介で、長野県の若い大家PRIUSさんが事務所においでになりました。昨日、和歌山県でDKさんと焚火を囲んでお話をしたそうです。何十人もの参加者がいたようですが、若い大家PRIUSさんはスーパー運よくメガ大家DKさんと話ができたようです。その際、長野県にPascalという大家がいる話になったようです。ここまでは、たまにはある話ですね。長野県の若い大家PRIUSさんが違うのは、翌日、和歌山から帰り道、わたくしに連絡を取って来たことです。今まで、わたくしのところに来た大家さんは、まちがいなく行動力があります。異常にあります。行動力が大事。とにかく行動力。連絡をいただいて数時間後、和歌山から帰り道、わたくしの事務所の立ち寄っていただきました。わたくしは、投資家さんとはすぐに会います。連絡をいただいて、時間が合えば、すぐに会います。その日にでも会います。わたくしの刺激になるから。それがわたくしの行動力だと思っています。不動産の話の中で、昨年若い大家PRIUSさんは、わたくしが売りに出した戸建の購入を検討したそうです。やや遠方のその物件を、仲介さんと見に行ったそうです。悪い物件じゃなかったから、購入して10年くらい所有して売却すればよかったとは思います。若い大家PRIUSさんが、その物件を購入していれば1年早くお会いできましたが、そうはなりませんでした。それでも、1年遅れて、DKさんのご紹介でお会いできました。縁ですね。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.16
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物件内見
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は早朝から埼玉県に行きました。ちょっと気になる車を見に行きました。山梨県内をはしっていると、まだ7時40分くらいでしたが、不動産屋さんから電話がありました。物件の内見ができるという話でした。午後3時までに、長野県の物件所在地に行くことにしました。忙しくなってしまいました。気になる車を見て商談しました。欲しい。買いたい。CR-Z売るぞ。新年の福袋をいただいて、くじを引いたら、3等が当たりました。3等が末等ではありません。5等とか6棟がありました。箱を開けると、ありがとうございます。感謝です。車屋さんの滞在時間間40分で自宅に向かいました。本当は、群馬県経由で”富岡製糸場”とか”こんにゃくクパーク”によって帰ろうと思いましたが、また山梨経由で帰りました。どこにもよらずに。サービスエリアにもよらずに。メルセデスと競争しながら帰りました。午後3時、約束した物件に行きました。内見しました。手がかかり過ぎるので購入を止めようと思いました。本日、この方のブログにすばらしいことが書いてありました。自分らしく生きるとは… https://t.co/dPWawDe2f3— 満州拉麺Ｒ 岐阜の大家 (@mansyuuramen) January 14, 2023内容が深いブログですが、特に最後の2行が本日のわたくしの立場です。戸建ではないけど、今回の物件に時間をとられるのはダメだと感じました。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.15
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ほぼ全空物件片付け
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。最近購入したRC物件ですが、単身用の間取りではないんですが、退去連絡が多くあります。11月に購入してから、4件の退去がりました。1K並みの退去件数じゃないか？ほぼ全空物件に片付けに行きました。ブロック6個運んできました。前オーナーさんが、2階のエアコンの室外機の足に使っていたようです。ブロックを室外機の足には使えません。もっと早く片付けるつもりでしたが、重量ブロックで重いので先送りしていました。本日、片付けました。2階から重量ブロックを運ぶのは結構大変でした。重量ブロックこんなやつです。見た目は、普通のブロックと変わりません。でも、持ってみると重いんです。キッチンの換気扇です。ほとんど使ってないと思います。2台だけ動かしてみましたが、普通に動きました。交換しなくてもいいと思いましたが、予防的に交換しました。欲しい方、取りに来てくださる方限定で差し上げます。10台あります。全部持って行ってください。動作保証はしません。羽根径25㎝です。浴室換気扇です。これは動作チェックしていません。よろしければ、引き取りに来てください。動作保証はしません。子どもの友達の、親御さんから連絡がありました。事業を始めるので、金融機関を紹介して欲しいという事です。紹介しますよ。最近思いましたが、わたくしの紹介は、そこそこ影響があるかもしれません。そう思ったのは、以前のブログにも書きましたが、いつもの内装屋クンが、勝手に、Pascal法人からの仕事の仕入れに使うという事で、金融機関さんからお金を借りました。その際、金融機関の営業さんに、「Pascal法人だったら大丈夫です。」と言われたそうです。簡単に融資が通ってしまって驚きました。わたくしが融資を通すときよりかんたんじゃねぇ？きっと、今回の紹介は効力があると思います。頑張ろう。連絡1月19日の物件見学会ですが、思っていた以上に参加者様が多くなりました。長野県の大家さんとわたくしで車を出しますが、足りなくなりそうです。参加者様に車を出してもらうことになると思います。ぜひ協力してください。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.14
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警察から電話 たいしたことなかった。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。新年会の募集を締め切りました。ご参加ありがとうございます。当日、不動産用の名刺をお持ちの方は持って来てください。絶対に本業の名刺を持ってこないでください。19日は、物件見学会の集合場所の事務所に午後2時にはいます。はやめに着いた方は連絡してください。活動報告です。警察から電話がありました。身に覚えはないけど、アパート関係だと思うと頭から血の気が引くのが自分でもわかりました。内容は、やっぱりアパートの事でした。わたくしのアパートの駐車場内で、入居者様の接触事故でした。MTシビックを暖機運転しようとしてエンジンをかけたところ、ギアが入っていて、無人でスタートして、ノアに激突して、ノアがフェンスに当たったようです。車の持ち主様には申し訳ないけど、この程度のことで助かりました。その後、ホンダCR-Zに乗って金融機関に行きました。その金融機関で、地域の金融機関の集会があったようです。駐車場で、「こんにちは。お車の調子どうですか？」と、話しかけられました。一瞬、どこの金融機関の担当さんかわかりませんでしたが、保証協会の方でした。実は、CR-Zは、保証協会の保証付き融資で購入しています。保証協会からの直接融資ではありません。金融機関を通して、保証協会の保証付き融資です。保証協会保証の場合、購入できる車は限られます。RV系の遊びの傾向が強い車は絶対にダメだそうです。セダンや作業用の車は簡単に通るそうです。CR-Zは、こんな車です。ハイブリッド車です。CR-Zは、遊び傾向のかたまりのような気がします。「この車を購入したい。」と言った時の、金融機関の担当さんは、「この車の融資の保証は通るかわかりません。無理じゃないかな。」と言ってました。わたくしも通らないような気がしました。120％。でも、わたくしは、・移動距離が多いので、燃費の良いハイブリッド車じゃないと無理。・アパートの入り口が狭いところが多いので、小さな車じゃないと無理。・セダンは荷物が積めないから無理。・CR-Zはハッチバックだから荷物は積める???という、正当な(謎の)理由を金融機関の担当さんに伝えて、保証協会に審査してもらいました。金融機関の担当さんは、本当にそのまま書類にしたようです。無理だと思っていましたが、長野県保証協会様は保証してくださいました。わたくし、悪い事はしていないつもりですが、保証協会の担当さんに会うと気まずい感じがします。CR-Z購入後も、保証協会の保証は受けられているので、信用の毀損はないと思います。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.13
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新年会の申し込み本日終了です。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。新年会へのご参加ありがとうございます。会場のキャパに限りがありますので、新年会の受付を本日1月12日で締め切りにします。参加を希望される方は、本日1月12日中にお申し込みください。物件見学会はまだ申し込みいただけます。活動報告です。ほぼ全空アパートで話をしていると、『倒壊荘』の話になりました。職人さん「倒壊荘って今どうなってます。入居ありました？」と聞かれました。『倒壊荘』は、2年半くらい前に購入した4戸1のパートです。知り合いの投資家さんにもバカにされ。プロパンガス屋さんには何も貸与してもらえなかった。築50年の鉄骨造の物件です。2年半たっても、リフォームにかかわった職人さんたちが、現状を聞きたいけど聞けない物件です。Pascal「倒壊荘は、リフォーム後に満室になって、退去はありません。行くところがない方のための物件です。」と、今回もお答えしました。『倒壊荘』は、120万円で購入した超優良物件です。リフォーム代入れても利回り40％くらいです。正確に計算してないけど。古いのがちょっとした欠点です。写真が『倒壊荘』です。1年か2年後には、程よいレトロ感が出るんじゃないかと思ってます。ばあさんが、野良猫の蚕室を作って、ブリーディングしてた。今は撤去されました。内部は漆喰にしてみました。家賃安いけど。『倒壊荘』は、19日の物件見学会で、絶対に見てもらいます。外観だけ。夕方、金融機関とバトルした。おとなしくバトルした。怒鳴ることが目的じゃない。相手を論破して、黙らせて、勝ち誇っても仕方がない。こちらの言う事を聞いてもらうことが目的。だから、困っているから何とかして欲しいとうスタンスで話をした。もちろん、戦略的にすすめる。疲れました。物件見学会1月19日の新年会ですが、新年会前の15時より、わたくしの物件の見学会を実施する事になりました。見学会の集合場所は箕輪町とその周辺です。アパート8棟くらい見ていただけると思います。詳細な住所は参加される方にお知らせします。★注意点です。★新年会の会場は、松本市村井ですから、箕輪町からは高速を使って1時間くらいかかります。だいぶ離れていますが、よろしければご参加ください。物件見学会だけの参加も大歓迎です。ツイッターのDMか、alainpascalprost☆gmail.comまでお願いします。新年会締め切ります。新年会に参加してくださる方が徐々に増えています。県外からも参加してくださる方がおられます。感謝です。今回は、オープン少人数新年会です。だれでも参加できます。日時 1月19日(木) 午後7時～会場 徳利楼(とくりろう)：長野県松本市村井町南4-21-23会費 5000円くらい。飲み放題食べ放題※1月15日までにご連絡ください。alainpascalprost☆gmail.comまたは、ツイッターのDMからお願いします。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.12
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欠点や短所そのままでいい
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。1月19日の新年会ですが、新年会前の15時より、わたくしの物件の見学会を実施する事になりました。見学会の集合場所は箕輪町とその周辺です。アパート8棟くらい見ていただけると思います。詳細な住所は参加される方にお知らせします。★注意点です。★新年会の会場は、松本市村井ですから、箕輪町からは高速を使って1時間くらいかかります。だいぶ離れていますが、よろしければご参加ください。物件見学会だけの参加も大歓迎です。ツイッターのDMか、alainpascalprost☆gmail.comまでお願いします。小さな新年会です。状況によっては、早めに締め切りにするかもしれません。ご理解ください。活動報告本日は、金融機関の方がおいでになりました。試算表、入居状況の資料を取りに来ていただきました。支店3年目で、そろそろ移動かもしれないという事でした。この担当さんは、毎月事務所に来ていただいていますが、いつも1時間くらい話をしていました。残念。戸建投資家さんがおいでになりました。古い戸建を購入して、賃貸に出されているという事です。戸建投資が苦手なわたくしとしては、とても興味がある話でした。この投資家さんも新年会に参加してくださいます。いい話が聞けると思います。わたくしは、古い戸建(ボロ戸建という人もいます。)が苦手です。古い戸建は、どこまで直したらいいかわかりません。ボロボロアパートだったら、色々言わずに室内の天壁床をリフォームすればいいんですが、大きな古い戸建は全部修繕するのはコスト負けしそうです。ひとには苦手な事がある。欠点や短所は克服できない。克服できないから苦手なんだ。得意な事を努力せずに伸ばす。自由に生きるという事はそういう事。欠点や短所の克服は勤め人時代に苦労して、成果は上がらなかった。というより失敗した。欠点や短所そのままでいいんだよ。わたくしが持っている一番のボロ戸建は、・ベランダの床がありません。・汲取りです。・タイルの風呂です。でも、集団生活をする外国の方が借りてくれたので助かりました。そのボロ戸建には大きな冷蔵庫が残置物でありました。その冷蔵庫も貸してほしいと言われました。冷蔵庫の中には食品残置物はありませんでしたが、漬物が腐ったような臭いがしてとれませんでした。入居の日の朝、切羽詰まったわたくしは、冷蔵庫の中に必殺”トイレマジックリン”を噴射をして扉をしめました。クレームになるんじゃないかと思いましたが、大丈夫でした。夕方、新年会に参加してくださる地元の方から連絡をいただきました。その方のご指摘で、連絡の取り方がわからないとのことでした。確かに、何も書いてありません。わたくしのミスです。メールアドレスと、ツイッターのDMから連絡してほしという事を付け加えました。ご指摘ありがとうございます。当日お会いできることを楽しみにしています。新年会やります。新年会に参加してくださる方が徐々に増えています。県外からも参加してくださる方がおられます。感謝です。今回は、オープン少人数新年会です。だれでも参加できます。日時 1月19日(木) 午後7時～会場 徳利楼(とくりろう)：長野県松本市村井町南4-21-23会費 5000円くらい。飲み放題食べ放題※1月15日までにご連絡ください。alainpascalprost☆gmail.comまたは、ツイッターのDMからお願いします。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.11
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駐車場 1区画の広さは？
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。新設駐車場に白線を引くことになっていますが、引く引く詐欺のまま年を越しました。線を引くのは職人さんですが、駐車場の配置を考えるのはわたくしです。本日、寒さに負けず、駐車場の長さを測って来ました。メージャーを持って、とぼとぼと行ってきました。駐車場全体の大きさがわからないと、割り付けのしようがありません。駐車場の区画の長さがですが、わたくしは駐車場の1区画の大きさを、普 通 車：長さ5ｍ × 幅2.5m軽自動車：長さ4ｍ × 幅2.0mくらいだと考えてます。今回の駐車場も、この組み合わせで、必要台数を確保します。今回は16台必要ですが、Ｋカーの区画は2～3区画だけで、残りの区画は普通車区画にできそうです。車の出入りが難しいフェンス際などは、幅2ｍ～2.5ｍでもＫカーの駐車場にします。話は変わります。現地には、防水工事屋さんがいました。ほぼ全空アパートの防水工事です。大工さんが元受けの仕事です。普通の職人さんは、わたくしを見ると”この人は何なの???””この人何で作業服じゃないの？”みたいな顔をするので、わたくしは初対面の職人さんには名刺を渡すことにしています。名刺を渡すと、わたくしが大家だと分かってもらえます。わたくしが名刺を渡すと、わたくしに名刺をくださる職人さんと、くださらない職人さんがいます。職人さんが下請け業者さんで、わたくしからの直接じゃない場合、「わたし名刺を持っていないんです。すみません。」と言って、名刺を出さない職人さんがいますが、それが正解ですね。今日は、ほとんど不動産活動しませんでした。こんな感じだと楽ですね。新年会やります。新年会に参加してくださる方が徐々に増えています。県外からも参加してくださる方がおられます。感謝です。今回は、オープン少人数新年会です。だれでも参加できます。日時 1月19日(木) 午後7時～会場 徳利楼(とくりろう)：長野県松本市村井町南4-21-23会費 5000円くらい。飲み放題食べ放題※1月15日までにご連絡ください。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.10
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ハートジェル 家賃
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は、これが届きました。ハトよけの、ハートジェルです。さっそく、アパートに行って塗って来ました。部屋の横のハトが止まる場所に、グニャグニャと塗ってみました。入居者様には、触らにように伝えてもらいましたが、いつかうっかり触るでしょう。階段の踊り場にも塗ってみました。ハトは部屋の横に止まれなくなると、踊り場にとまるようになると考えました。管理会社の担当ＡさんからVアパートの新規募集で電話が来ました。偶然ですがこの担当Aさん、管理会社に勤める前にわたくしのVアパートに住んでいました。Ａさんは、ご自宅を建てられて退去されてから、この管理会社に勤めました。そして、6戸あるＶアパートで、Ａさんだけが正規の家賃6万円で住んでいたことにショック受かました。他の5戸は、家賃交渉が入って5.6万円～5.8万円で貸していたことが、わかってしまいました。社員になれば、分かってしまうのは当然ですね。これは、管理会社の責任です。純粋なわたくしに、家賃交渉という聞いたこともない恐ろしい手段を使ったんです。家賃の事がわかったAさんは、それ以降6万円で募集してくれます。家賃の交渉をしてくる営業さんもいなくなりました。Aさんにはひじょ～に感謝です。産直にリンゴを買いに行きました。買い物カゴいっぱいリンゴを購入して、レジで袋をくださいというと、店員さんが、そのまま買い物かごを貸してくれました。必ず明日返します。ありがとうございます。おしまい。新年会やります。今回は、オープン少人数新年会です。だれでも参加できます。日時 1月19日(木) 午後7時～会場 徳利楼(とくりろう)：長野県松本市村井町南4-21-23会費 5000円くらい。飲み放題食べ放題※1月15日までにご連絡ください。人数が増え過ぎた場合は、途中で締め切ります恐くないので、ぜひ参加してください。これから大家さん、初心者の大家さん、ベテラン大家さん、だれでも大歓迎です。連絡は、alainpascalprost☆gmail.comまでか、TwitterのDMからお願いします。お待ちしています。わたくしは、近くのABホテルに泊まります。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.09
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フリーレント成功 車の一括査定
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。突然の新宴会ですが、まだ顔を知らない投資家さん、顔を知っている投資家さんから申し込みをいただいてます。ありがとうございます。みなさん、ぜひ参加してください。特に長野県の大家さん参加してください。みんなで青島ビールを飲みましょう。詳細は、このプログの下にあります。現在、わたくしの解決したい事・5戸1のアパートの、相続登記がまだ終わりません。だから売買ができない。・営農型の太陽光発電の中止で、外線工事負担金(50万円弱)を中部電量から返してもらわなくては。・ダイワハウスにあずけてある工事の申込金、50万円返してくれ！多分この先ダイワハウスで建てることはないと思うぞ。アパートの給湯器の破損の連絡が1件ありました。凍結破損です。プロパンガス屋さんから、「入居者さんの責任です。入居者さんに請求していいですか？」とのことでした。入居者様が、ブレーカーを落としてお正月休みに行ってしまい、銅管が凍結破損して、銅管の溶接だそうです。もちろん、「請求してください。」と答えました。入居の申し込みがありました。担当さん「3月1日からの申し込みなんですが、いいですか？」自信なさそうな言い方です。Pascal「3月1日はいいけど、契約は2月1日入居にして。2月はフリーレントでいいから。」という提案をしました。わたくしは、冬季の空室の電気代を払いたくないから、フリーレントにしてでも契約を早めたいいんです。夜になって担当さんから電話がありました。担当さん「2月1日入居の契約になりました。家賃はフリーレントにさせていただきましたが、2月分の共益費と駐車場の代金はいただきました。」わたくし、共益費と駐車場もフリーレントのつもりでした。担当さん、腕上げたな。車の一括査定サイトで、見積もりをしました。一括査定サイトの入力が終わって5分くらいで、3社より電話連絡をいただきました。3社とも、すぐに来てくれました。実車を見て査定してもらいましたが、N社：75万円B社：150万円A社：155万円でした。N社さま、何でそうなるの？新年会やります。今回は、オープン少人数新年会です。だれでも参加できます。日時 1月19日(木) 午後7時～会場 徳利楼(とくりろう)：長野県松本市村井町南4-21-23会費 5000円くらい。飲み放題食べ放題※1月15日までにご連絡ください。人数が増え過ぎた場合は、途中で締め切ります恐くないので、ぜひ参加してください。これから大家さん、初心者の大家さん、ベテラン大家さん、だれでも大歓迎です。連絡は、alainpascalprost☆gmail.comまでか、TwitterのDMからお願いします。お待ちしています。わたくしは、近くのABホテルに泊まります。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.08
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明日入居の部屋、クロスが貼ってない。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。Ａ管理会社様より、不幸の電話が。つい最近購入したアパートXの入居者より、ハトのフン害の連絡がありました。Ａ管理会社の担当さんは困っている感じでした。そこで、Pascal「わたくしが知っている業者さんにお願いします。」というとホッとしていました。本当は、わたくしが、わたくしの別法人の名前で、わたくし自身で作業するだけです。入居者様にとっては、「大家がやります。」と言われるのと、「業者がやります。」と言われるのとでは、印象が大きく違いますよね。すぐに、アパートXの現場を見に行きましたが、共用階段の最上部3階にハトのフンが積もっていました。5つある共用階段が全部こんな感じでした。写真にはとれませんでしたが、ハトが1羽だけいました。わたくしが近づいても逃げません。触ったら飛んで行きました。弱っていたんでしょうか？これを購入しました。ハト飛来防止用忌避剤 ハートジェル カートリッジタイプ 285g 鳩の飛来 対策 鳥 ベランダ 簡単 植物精油成分配合価格：3298円（税込、送料無料)楽天で購入これを塗っておしまい。わたくしは、このジェルをツバメ除けで使ってますが、効果てきめんで、ツバメは来なくなりました。ハトに使うのは今回が初めてです。期待したいところです。これはコーキングガン必要です。コーキングガンを使わなくていいのはこの2つです。これはキャップ付きで保存がききそうですが、割高ですね。ハートジェルミニ チューブ入り価格：2750円（税込、送料別) 楽天で購入これは、割安ですが、大きめです。保存は難しそうです。ハートジェル 鳩の飛来 対策 鳥 ベランダ 忌避剤 簡単 植物精油成分配合価格：3450円（税込、送料無料) 楽天で購入うちに戻ると、別の担当さんからＡ管理会社からXアパートについて、さらに不幸な連絡がありました。担当さん「明日入居予定の307号室の脱衣のクロスが貼ってありません。クロスを剥いだままです。」Pascal「マジですか？明日ですか？」血の気が引きました。剥いでなかったら、それはそれでよかったんです。剥いでしまった以上貼るしかありません。すぐに、いつもの内装屋クンに電話しました。いつもの内装屋クンの下請けのミスだそうです。いつもの内装屋クン、下請けに仕事を出してないで自分で働くんだよ。そのために、それなりの金額を払ってるんだよ。下請けに出せるような金額を払っているわたくしのミスかもしれない。頑張って仕事してお金をためて欲しい。下請けに出したらお金はたまらない。明日の10時までに完成させるという事になりました。面積が少ない脱所で助かりました。おしまい。新年会やります。今回は、オープン少人数新年会です。だれでも参加できます。日時 1月19日(木) 午後7時～会場 徳利楼(とくりろう)：長野県松本市村井町南4-21-23会費 5000円くらい。飲み放題食べ放題※1月15日までにご連絡ください。人数が増え過ぎた場合は、途中で締め切ります恐くないので、ぜひ参加してください。これから大家さん、初心者の大家さん、ベテラン大家さん、だれでも大歓迎です。連絡は、alainpascalprost☆gmail.comまでか、TwitterのDMからお願いします。お待ちしています。わたくしは、近くのABホテルに泊まります。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.07
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『金融機関の電子契約サービス』の申し込み
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日より、会計事務所が仕事始めでした。12月分の4社分+個人の資料の提出しました。融資をお願いしている金融機関Xに行きました。電子契約サービスの手続きです。ペーパーベースでの契約は、縮小の方向のようです。電子契約サービスを使うことで、金消契約の都度提出していた印鑑証明も、今後は必要ないという事です。助かります。手続きの申し込みが完了すると、その後はメールでのやり取りだけになります。今後は、物件情報を持ち込むときに店舗に行って、決済の時に店舗に行くだけで済むこともあるようです。現状でも、決済は行かなくても済ませることができるので、金融機関に行くのは物件資料提出の時だけ一回だけ？現在の担当さんとは、何回かお話しする中でわたくしの考えや方針をわかっていただいてるつもりですが、今後、担当さんがかわっても、物件資料を持ち込むときだけの一回の顔合わせでいいのかな？あるいは、全く面識のない担当さんと既存物件の金利交渉をするのかな？初めての取引の方はどうなんだろう？「定性評価」と言われる部分はどうなるんだろう？実際に何度か話をしないと、定性評価はむずかし気がします。いずれにしても、便利になります。この金融機関Xには、毎月わたくしは試算表や入居状況の資料を提出に行きますが、この月に一度の訪問がさらに重要になりそうです。自分の考えや方向性をアピールできる貴重な機会ですね。事務所に金融機関Ｇの担当さんが来社されました。試算表や入居状況を提出しました。融資の話になって、第1法人：いい物件があったら持ち込んでください。第2法人：もう少し様子を見させてください。第3法人は、話題にしませんでした。金融機関Ｇは赤字法人に融資してくれません。当然と言えば当然ですね。でも、赤字でも融資してくれる金融機関や担当さんはいます。わたくしの第3法人は設立2期目の大赤字法人ですが、融資額、家賃総額で、もうすぐ一番大きな法人になります。おしまい。新年会やります。今回は、オープン少人数新年会です。だれでも参加できます。日時 1月19日(木) 午後7時～会場 徳利楼(とくりろう)：長野県松本市村井町南4-21-23会費 5000円くらい。飲み放題食べ放題※1月15日までにご連絡ください。人数が増え過ぎた場合は、途中で締め切ります恐くないので、ぜひ参加してください。これから大家さん、初心者の大家さん、ベテラン大家さん、だれでも大歓迎です。連絡は、alainpascalprost☆gmail.comまでか、TwitterのDMからお願いします。お待ちしています。わたくしは、近くのABホテルに泊まります。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.06
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”便乗値上げ”についてきいてみた。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は、月初めの金融機関の営業日でした。いつも通り、記帳に行ってきました。アパートのローンは無事引き落としができていました。もちろん、口座の残金は余裕があるようにしているので、引き落としができないことはありません。ついでに、金融機関Ａで、新たな積み立ての手続きをしました。こそこそと、下を向いて窓口に行きましたが、次長さんに発見されてご挨拶をしていただきました。積立の手続きを待っている間に、支店長さんにも発見されて、応接室にお招きいただきました。月10万円で期間1年の、法人税のための積み立てで、たいした積立じゃないから、こそこそ行ったのに、恥ずかしい。支店長さんと色々話す中で、支店長さん「家賃上げられますか？」インフレ基調の世の中ですから、家賃についても気になったんでしょうね。やっぱり金融マンですね。Pascal「3000円とか5000円、上げられるところは上げています。」わたくし的には、適正家賃にしているとも言えますが、”便乗値上げ”でもあります。そこで、わたくしもやっている”便乗値上げ”について聞いてみました。支店長さんお話しでは、お付き合いのあるA株式会社の話しをしていただきました。A株式会社に、原材料の納入業者から値上げの話があったそうです。A株式会社の社長さんは、なぜ値上げなのか聞いてみたそうですが、厳密には答えられなかったそうです。おそらく、理由として、円安だとか仕入れコストの上昇などの話は合ったようですが、そんなことで納得しないのが経営者だと思います。支店長さんの話しでは、今は、世の中が、値上げを容認できる雰囲気がある。便乗値上げは、かなり有ると思うが、値上げが賃金のアップにつながればいい。景気が好循環していくことになると思う。という事でした。そういわれると、確かに、賃金アップになればいいと思う。新年会やります。今回は、オープン少人数新年会です。だれでも参加できます。日時 1月19日(木) 午後7時～会場 徳利楼(とくりろう)：長野県松本市村井町南4-21-23会費 5000円くらい。飲み放題食べ放題※1月15日までにご連絡ください。人数が増え過ぎた場合は、途中で締め切ります恐くないので、ぜひ参加してください。これから大家さん、初心者の大家さん、ベテラン大家さん、だれでも大歓迎です。連絡は、alainpascalprost☆gmail.comまでか、TwitterのDMからお願いします。お待ちしています。わたくしは、近くのABホテルに泊まります。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.05
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オープン新年会やります。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。昨日は、夜になって発熱してました。寒い中、薄着でゴルフの打ちっぱなしに行きました。その後、サウナに行って、氷点下の屋外でととのっていました。ととのい過ぎて、夜、37.9℃の熱が出ました。平熱が35.5℃くらいのわたくしにとって、この体温は辛い。じゃなくて、「コロナか？」と思うのが令和の常識。抗原検査キットだ！陰性でした。よい子のマネをして8時に寝てみました。眠れない。今朝、体温を測ると35.9℃でした。絶好調とは言えないけど、元気な気がする。本日より金融機関が開きます。記帳をすると毎月の資料がそろいます。税理士さんのところに資料を提出して、金融機関に試算表や入居状況一覧表を提出します。今年も始まります。新年会やります。今回は、オープン少人数新年会です。だれでも参加できます。日時 1月19日(木) 午後7時～会場 徳利楼(とくりろう)：長野県松本市村井町南4-21-23会費 5000円くらい。飲み放題食べ放題※1月15日までにご連絡ください。人数が増え過ぎた場合は、途中で締め切ります恐くないので、ぜひ参加してください。これから大家さん、初心者の大家さん、ベテラン大家さん、だれでも大歓迎です。連絡は、alainpascalprost☆gmail.comまでか、TwitterのDMからお願いします。お待ちしています。わたくしは、近くのABホテルに泊まります。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.04
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社員寮の再生ってすごいと思う。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は、1月2日です。ヒマ。うれしい。豆乳買いに行っただけ。欲しかった豆乳が8パックあったので、当然8パック買ってきました。8パック全部買わなければいけない理由はないけど、極端な事が好き。不動産関係の動画を見ていると、有名コラムニストさんが社員寮をリフォームしてアパートにするというのがありました。各部屋に水まわりのないRC社員寮に、水まわりを新設してアパートにするようです。給水はどうやってとるんだろう？排水はベランダに逃がしているように見えたけど、その後どうするんだろう？教えて欲しい。知りたい。地域的に外の排水管でいいのかな？長野県は普通に凍結するから、排水外は無理じゃないかな？よくわかりません。わたくしも、昨年社員寮の話がありました。各部屋に水まわりがないのでお断りしました。RCで給排水がないって大変な事だと思えました。各部屋のフロアーにコア抜きして、給排水管の工事をする？きつい話。わたくしが考えられるの、コア抜きを少なくするために、共用トイレの給排水を使う？各階に共用のトイレがあるから、トイレの給水管から給水を回す？トイレへの給水の口径が細すぎるから、各部屋の水量が厳しいような気がする。排水も共用トイレの排水につなげる。これは大丈夫だと思う。もちろん共用トイレは閉鎖。できないことはないと思う。金額の問題だけどそれも何とかなりそうな気がする。問題は、家賃が入らない期間思いもしない修繕箇所、工事個所の発生追加の出費工事が終わるまでの様々な不安結局、そんなプレッシャーに耐えられるメンタルの問題だと思う。あの社員寮まだ売れてないかな？もう一度考えてみよ。ヒマだから色々考えていしまう。妄想も大事！おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.03
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今年は
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2023.01.02
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昨年の振り返り
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。大晦日の夜に、昨年の振り返りをしています。みなさんがブログを読むのは、年明け1月1日ですから1日遅れですね。今年は、セミナーに3回くらい行きました。そこで、多くの大家さんと知り合いになれた1年でした。ニーノさんみたいな有名大家さんとも知り合えました。滋賀県のセミナーで、メガ大家DKさんと再会できて、お礼を言えたことは本当によかったです。DKさんには感謝です。満州拉麺さんには、新築見学会に招待していただいたり、飲み会に招待していただいたりしました。感謝！感謝！感謝！おかげで、岐阜県や愛知県の大家さんと知り合えました。熱量がすごい若い大家さん、これから大家さん、メガ大家さん、いろんな方がいました。本当に刺激になりました。長野家の大家さんとも何回か飲み会をしました。みなさんとにお付き合いも、4年くらいになります。みなさん、それぞれの地域で、それぞれのやり方で活動されています。やり方は一つではない。新年会やりましょう！わたくし自身の、成績です。2022年は、大家になって11年目ですが、今までで最高に物件を買えた年でした。戸建を4購入・1月：1棟購入 ⇒ 再生に200万円くらいかかりそうなので、自己使用の倉庫にしました。倉庫は便利です。・3月：1棟購入 ⇒ 戸建の持ち主が諸事情があって入居者様になりました。ゴミ満載ですが手間いらず(？)の物件です。・6月：2戸1の戸建購入 ⇒ 土地値は高いんですが、土地値と収益性は無関係という事を実感させられる物件です。戸建は積極的に探していません。珍しく戸建が購入できました。1棟物を5棟64室購入実際は、6棟74室購入しましたが、駐車場にするために1棟10戸破壊しました。・５月：Ｓ造 1棟 住居11戸 + 店舗2戸 ＝13戸ですが、家賃は４5％が店舗からです。店舗の割合が高い物件です。・６月：木造 1棟 住居6戸です。築古ですが満室で手間いらず。自宅に一番近い物件になりました。・７月：木造 2棟１括 住居10戸 + 5戸 ＝15戸です。ほぼ全空です。3棟25戸でしたが、1棟10戸を破壊して駐車場にしました。絶賛リフォーム中。・11月：RC造 2棟1括 18戸 + 12戸 ＝ 30戸です。ほぼ満室です。でした。合計68戸購入でした。わたくしが頑張ったというより、不動産屋さんと金融機関さんが頑張ってくださいました。物件再生にはプロパンガス屋さんが頑張ってくださいました。感謝です。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.01
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