2020年03月の記事
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オーバーローンは危ない？『8分の1空室物件』の決済引き渡し
長野県の大家パスカルです。・・・ 今回もオーバーローンでした。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日『8分の1空室物件』の決済引き渡しが終わりました。売主様の利用している支店に行って決済しました。この物件、契約から決済の間に『8分の3入居物件』 ⇒ 『8分の1入居物件』 ⇒ 『8分の２入居物件』⇒ 『8分の1入居物件』と、低入居率で変動しました。この物件は、1階がコインランドリーになっています。初めての店舗付き物件です。前回5年前にこの物件が売りに出されたときは、コインランドリーはつぶれそうで、「パスカルさん、コインランドリーの営業も引き受けてください。」と言われましたが、今は経営者がプロパンガスの会社になり、きれいなコインランドリーとして繁盛しています。ちょっと残念な気もしました。『8分の1入居』+ コインランドリーで決済引き渡しでした。あと2部屋入居があるまで毎月持ち出しです。今回もオーバーローンで融資していただきました。ありがたいことです。物件価格の1割ほどを諸経費+リフォーム費用ということで融資していただきました。・自己資金を入れる。・物件代金だけ借りる。・物件代金+諸経費+リフォーム費用でオーバーローンで借りる。という選択肢があったと思いますが、1割のオーバーローンをお願いしました。以前この金融機関で「諸経費も融資させていただいた方がいいんじゃないですか。」と言われたことがあるので、いつもオーバーローにさせていただいています。私のように、地方高利回りオーバーローンでやっていると、危険なやり方のモデルケースのようになっていますので、軽く反論します。「地方は危ない。」：特に感じません。都市、都市部のことは知りません。田舎でもある程度満室になっています。人口も当面増加傾向にある市町村もありますが、人口増加と満室とは直接関係はないと思います。「高利回りは危ない。」：低位利回りが危ない。10％程度の低利回り物件だと、突発的に空室2割、長期的に家賃下落2割のどちらかがあると、利回りが８％になります。同時に空室2割、賃下落2割の下落があれば利回り6％です。危ないと思います。20％以上の利回りがあれば4割程度の下落でもやっていけると思います。「オーバーローンが危ない。」：返済比率が高いことが危ない。多少のオーバーローンにしたくらいで返済比率が高くなり、返済比率が5割、6割、それ以上になってしまうことが危ないんだと思います。オーバーローンじゃなくても、自己資金を入れていても、返済比率が5割、6割、それ以上であれば危ないと思います。自分のやり方を正当化させていただきました。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.31
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空室がステージングされていた！
長野県の大家パスカルです。・・・ 空室に入ってびっくり。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら先日、極楽荘の空室に行ってみました。コロナショックのあおりを受けてリフォ－ムが止まっています。水漏れ等の確認のために行きました。空き部屋の1つに入ってビックリ！「誰か住んでいるのか？」「入居中の部屋に入ってしまった？」思わず部屋から飛び出しそうになりました。こんな様子です。そういえば一ヶ月くらい前に管理会社さんからステージングをしたいという話がありました。残念ですが、リフォーム工事が止まっていて入居していただけないので、ステージングをお断りしたことを思い出しました。早速電話で確認です。やはり管理会社さんがテージングしてくれたようです。キッチンもステージングしたありました。感謝です。このアパート、私が洗面台を壊してしまってこんな様子です。赤丸の中に水だけが出る洗面台がありました。洗面台を壊した後コロナショックで新しい洗面台が入ってこないとわかりました。古い洗面台でも、洗面台があれば入居できたと思うと残念です。家賃が高い部屋ではありませんが、ここまでやってくれる管理会社さんのためにもしっかりリフォームします。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.30
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ウォシュレット発注しましたが、
長野県の大家パスカルです。・・・ まだ届きません。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日は朝からATMの前で塗装屋さんの親方と待ち合わせてアパートの塗装の代金をお支払いしました。その後、親方と立ち話をしていると極楽荘のZさんに遭遇しました。すでに親方とも顔見知りです。3人で元気に挨拶をして解散しました。以前は要求が多かっZさんですが、要求していることは間違っていません。要求されたことを改善し仲良くなれました。人のいいおじいさんです。少し前にウォシュレットを3台購入しましたが使ってしまいました。手持ちのウォシュレットがなくなってしっまたので、安いものを探しました。定番のパナソニック製は、以前より5000円くらい高くなっています。さがしているとINAX製がパナソニック製より安くなっています。早速注文しました。その後、数日に一回「商品の準備ができません。」という内容のメールが届きます。商品は発送されません。特に納期が書いてなかったのですが、「やっぱり。」という感じです。「翌日発送」とか「即日発送」のパナソニック製を買うべきでした。余談ですが、ガソリンが安くなっていますね。私の住んでいる地域では122円/Lです。コロナショックで経済活動が鈍りガソリンが過剰なのでしょうか。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.29
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土地建物の按分について、金融機関から問い合わせ。
長野県の大家パスカルです。・・・ 金融機関様より質問がありました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら先日契約した『8分の6空室物件』ですが、金融機関に契約書を渡し、決済を待つだけになっていました。昨日、担当者さんから連絡があり、担当者さん「パスカルさん土地と建物の按分ははどうやって決めたんですか？」と質問がありました。土地の金額が低すぎるということです。パスカル「売主さんにお願いして決めました。減価償却を大きくとりたかったので建物の金額を大きくしてもらったんですよ。」とお答えしました。担当者さんも納得してくださいました。契約書上の土地の金額は、実勢売価や固定資産税の評価額と比べるとかなり低い金額なります。その点が疑問に思ったのでしょう。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.28
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SUさんが来てくださいました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 高学歴大家さんに物件を見てもらいました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日は、高学歴大家さんSUさんが私の地元まで来てくださいました。SUさんは、立地のいい物件を土地値以下で買ってフルリフォームしています。初めての1棟物でフルリフォームを手掛けるというのはかなりハードルが高いと思いますが、順調に進んでいるようです。完成したら見せてもらいます。私の完全休眠中の不動産屋の事務所の前で、あずき色の自転車に乗ろうとするZさんに遭遇しました。すでに役場で新聞を読んできたようです。本日2回目のお出かけのようです。SUさんは、すぐにZさんだとわかったようです。事務所内で重要な会議をした後、物件見学の旅に出ました。まずは、私が値付けを頼まれている物件を見ました。SUさんも悪くない物件だと思ってくれたようです。その後、私の物件を見てもらいました。入居予定の空室は何部屋かありましたが、見ていただいた物件は現地にキーボックスを置かないアパマンさんの管理物件ばかりでした。残念ですが室内は見てもらえませんでした。私のリフォーム中の戸建にむかいました。戸建で作業している職人さんのコーヒーを買おうとすると、財布と事務所のカギが入ったバッグがありません。完全休眠中の事務所に置き忘れてきたのだろうと思いました。SUさんに1000円借りて、コーヒーを買いました。すみません。私の戸建の現場で、SUさんの物件にプロパンガスを供給してくださるガス屋のTさんと再会、SUさんのフルリフォーム物件の話をしました。私もTさんには大変お世話になっています。その後、昼食を食べましたが、またまたSUさんに2000円借りました。お客さんのSUさんに3000円借りてしまいました。その後、事務所に帰ってきました。事務所のカギはあいていて、バッグは事務所の中にあるだろうと思っていましたが、事務室のドアはカギはあいていません。カギもバッグもない状態です。あせりました。内装屋さんにあずけてある事務所のカギを借りて開けました。バッグは事務所の中にありました。事務所のカギは物件見学中にどこかに落としたようです。SUさん、せっかく来ていただいたのにすみませんでした。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.27
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「あの時はまだたて直せると思っていました。」
長野県の大家パスカルです。・・・ 『8分の6空室物件』の売主様 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら先日契約をした契約をした時、大家さんと話をしました。この大家さん、前回5年くらい前に私が買い付けを入れたことを覚えていました。その時に渡した名刺も持っておられるとのことでした。話を聞く中で「5年前に売却をやめたのは、何とか経営を立て直せると思っていました。」とのことでした。今回の売却には残念な思いがあると思います。さらに、新築の話になりました。売主様はこの『8分の6空室物件』を新築されていました。「新築はやるもんじゃない、最初の家賃が続けばいいけどだんだん家賃が下がってくる。」ということを話されました。『8分の6空室物件』の建設当時は、家賃が年々上がる前提で計画されていたのかもしれません。その後のデフレで家賃もかなり下がったと思います。厳しい話だと思いました。しっかり経営していきます。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.26
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『8分の7空室物件』 ⇒ 『8分の6空室物件』になりました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 昨日『8分の7空室物件』の契約に行ってきました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらちょっと離れた金融機関に『8分の7空室物件』の契約に行ってきました。契約ですから 普通は仲介のK不動産屋さんの事務所でやりますが、今回は金融機関の応接室を借りて契約しました。契約は２時間くらいかかりました。疲れました。その後、私は、金融機関の方と「融資関係の書類」や、「支払請求書」や「振込依頼書」を書きました。これで決済の日が楽になります。午後、疲れて寝ているとK不動産屋さんから電話がありました。『8分の7空室物件』に申し込みがあったということです。『8分の7空室物件』から『8分の６空室物件』になりました。ありがたいことです。昨日、朝起きると庭が白くなっています。たいした積雪ではありませんが、車は4台すべてノーマルタイヤに履き替えていしまいました。スタッドレスをはいている車はありません。ノーマルタイヤのラクティス４WDで出発しました。雪があったのは自宅近くだけでした。助かりました。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.25
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ネット検索で購入した物件の割合は？
長野県の大家パスカルです。・・・ 低いです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら多分このブログを読まれている方は、毎日ネットで物件探しをしていると思います。私も毎日探しています。収益物件のサイトは「いつもの物件」が掲載されています。5年近く掲載されっぱなしの物件もあります。なぜか金額が下がりません。たまに、新しい物件があっても買える物件は少ないです。新しい物件の多くが「いつもの物件」になっていきます。戸建は、掲載されては消えて行く感じですが、やはり買えない物件が多いですね。実需の方が買っていきます。１日に何度か検索する日もありますが、ほぼ見つかりません。でも懲りずに次の日も探します。みなさんもそんな感じだと思います。違うかな。私の所有物件の中で、ネット検索で購入した物件の数を調べてみました。私の所有物件は、・アパート、マンション 17棟、149戸 ・戸建 21戸合計170戸です。ネット検索以外で購入した物件は・アパート、マンション 12棟、115戸 ・戸建12戸合計127戸ネット検索で購入した物件は、・アパート、マンション 5棟、34戸 ・戸建9戸合計43戸ここからは戸数だけで考えます。ネット検索で購入した物件の割合は、・アパート、マンションの戸数の割合は、約23％・戸建はの戸数の割合は 約43％全体では、約25％です。多分、ネット検索は大家になる前から毎日やっていました。少なくとも12年間は続けています。12年間で約4380日4380日 ÷ 43戸 ≒ 100日/戸ということで、100日に1戸見つけることができたということです。アパートマンションは、1棟購入できると少なくとも4戸くらいになると思うのでかなりの暴論ですが。統計に詳しい方、異論があるともいますが、黙って許してください。いずれにしても効率は良くないです。特にここ数年はネットで見つけられる物件は少なくなっています。もし、私が今までネット検索だけで購入していたら、所有物件は43戸ということになっていたかもしれません。所有物件は43戸では、まだ勤め人にをしていたか？勤め人の苦しさにまけて引きこもりになっていたか？どちらかでしょう。私の地域では、ネット検索だけで物件を買い進めていくことはできないようです。不動産屋さんに物件を紹介してもらうことが大切になってきます。でも、私は物件検索は毎日やっていきます。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.24
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アパートの査定をすることになりました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 査定は難しいです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら購入を打診されたアパートの査定をすることになりました。自分が買付順位1番ということになります。売主さんと相対で話をすれば決まると思っていましたが、売主さんはとてもしっかりした方で、自分から売値を言いません。希望金額を言ってもらえると楽なんですが。売主さんの希望で査定をすることになりました。売主さんは、「この辺のアパートはいくらくらいで売れたの？」と聞きます。いわゆる取引事例で価格を決めたいようです。この物件の近隣は取引が少ない地域です。自分の知っている取引事例は、ほとんどが自分が購入した物件です。よくわからないので年下の先輩不動産屋さんに相談してみます。収益物件なので、「収益を重視して値付けをしたい。」というのが本音です。不動産屋として査定をするのですが、安すぎると他の不動産屋さんのところに行ってしまうと思いますし、高すぎると、査定しただけで買えません。物件を買う時は、それなりに考えて指値をしているつもりでしたが、『指値は楽だ。』と感じました。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.24
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瑕疵担保責任免責にしますから、・・・。
長野県の大家パスカルです。・・・ 収益物件は普通、瑕疵担保責任免責ですよね。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら中古の収益物件を購入する時、土地の金額を低く、建物の金額を高くするということは、減価償却費を多くとるために大切です。8分の7空室物件の契約書作成の前に、仲介の不動産屋さんに「瑕疵担保責任免責にしますから、土地の金額を下げていただくように売主さんに伝えてください。」という内容のことをお願いしました。金額は内緒です。不動産投資をしている方ならわかると思いますが、普通は収益物件は瑕疵担保責任免責になってしまいます。ですかから「瑕疵担保責任免責にしますから・・・。」というのも図々しいことですが、契約前に何でも交渉してみることは大切ですし、権利でもあります。ただし、不動産屋さんが板挟みにならないようにすることが大切ですし、不動産屋さんを不快にさせてもいけません。今回の仲介の不動産屋さんは、笑いながら理解してくれましたが、明らかに「パスカルさんちょっとやりすぎですよ。でもなんとか売主さんを説得します。」と思っていることがわかりました。昨日、契約書のひな形が届きました。土地の金額はお願いした通りの金額になっていました。早速、不動産屋さんにお礼の電話しました。今回お世話になっている不動産屋さん、売主様との信頼が厚いと思います。ですから、こんなお願いも何とかしてくださったのだと思います。本当にありがたいことです。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.23
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「8分の7空室物件」になってしまいました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 空室7部屋、入居1部屋になってしまいました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら現在購入を進めている「8分の5空室物件ですが」、ついに「8分の7空室物件」＝「8分の1だけ入居物件」になってしまいました。厳しいスタートになります。空室が1部屋増えるごとに金融機関に正直に伝えました。融資が不可になるんじゃないかと思いましたが、融資はしていただけそうです。でも、次の物件を持っていきにくいですね。まだ次の物件ないけど。はやく満室にするしかないですね。月末に引き渡しですが、それまでに入居０の「全空物件」にならないことを願ってます。全空に近くなったので、協力していただいているプロパンガス会社さんに連絡しました。パスカル「7室空きました。工事しやすくなりますよ。」担当者さん「パスカルさん、入居者が少ないと貸与の予算も減らされますよ。」と言われてしまいました。空室を喜んで報告している場合じゃないですね。でも、ガス会社の担当者さん、いつも頑張ってくれます。きっと今回もどうにかしてくれると期待しています。プロパンガス屋さん抜きではやっていけない大家パスカルです。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.22
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床材と防水シートの間に水が流れ込んでいました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 戸建賃貸住宅の構造 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら先日ブログに書いた『退去後、悲惨だった物件』ですが、リフォームを進めていく過程で、職人さんい言われてわかってきたことがあります。私は職人さんの話を聞くことは好きなんです。この住宅、有名ハウスメーカーの住宅ですが、下の図１のような構造なっています。図1床材と防水シート１の間に「空間」がります。断熱材も入っていはいます。そしてこの防水シートはかなり厚い黒いビニールです。手では絶対に破ることはできません。防水シート２はただのビニールです。簡単に破れます。この「空間」の中で、ユニットバスの排水管が破損していました。防水シート１と床材の間に「空間」に水が溜まり、図2のようになってしまいました。図2防水シートと床材の間に水がたまり、水の行き場がありません。これを数年間、ユニットバスの水を排水するたびに、排水の一部が流れ込んでいたことになります。その水が、じわじわと床材にしみ込んだり、壁の石膏ボードにしみ込んだりしたようです。ということで、床を丸ノコで開けて、数日間乾燥させることになりました。3ヶ所の現場で、それぞれ数日おきに小さなトラブル、確認事項があるので、ほぼ毎日どこかの現場に行っています。管理会社に丸投げすれば苦労もないと思いますが、これも大家の楽しみと思ってやっています。自分は指示をするだけで、働きませんが。きっと明日もどこかの現場で職人さんと、缶コーヒーを飲みながら楽しく打ち合わせですね。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.21
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泣いてもいいから右手だけは動かさないでください。
長野県の大家パスカルです。・・・ お医者さんに行ってきました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらもう一ヶ月くらい前になります。リフォーム中に、コンパネの裂けた部分を右手中指に刺してしまいました。刺さったコンパネは幅3㎜くらいで長さは1㎝くらいでした。それから傷口が化膿しました。徐々に悪くなり、最近は朝晩膿を絞り出していました。さすがに限界と思い、外科の開業医さんのところに行きました。このお医者さんには、前職の時から、仕事でお世話になっていました。その後、私の住んでいる町で開業されました。評判がよく、いつも混んでいる病院でしたが、コロナウイルスのせいでしょうか、待ち時間10分くらいでした。中指に麻酔をかけて、化膿している部分を開くまえに、お医者さん「麻酔をしますが痛いですよ。泣いても、叫んでもいいですが、右手だけは動かさないでください。」 といわれました、針を刺された瞬間、かなり痛かったです。お医者さん「痛くないですか？痛いですよね。」といいながら、麻酔を注射していました。痛みが苦手な私は、30秒間くらい息を止めて、というより呼吸ができずに痛さに耐えていました。無事治療も終わりました。明日も通院します。傷口は開いたままガーゼとテープが巻かれています。帰りに、近くの現場に行き、塗装屋さんのお親方と話をしました。今後の日程につてかるく打ち合わせをした後、ついつい長話をしてしまい、ほとんど邪魔しに行っただけでした。申しわけない。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.20
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大家2年目の悔しい思い出
長野県の大家パスカルです。・・・ 二兎を追って、二兎得てもいいのでは。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら「二兎を追う者は一兎をも得ず：欲を出して同時に二つのことをうまくやろうとすると、結局はどちらも失敗することのたとえ」だそうです。かつて私は二兎のうち、一兎だけ追って失敗しました。不動産投資を始めて、2年目くらいに、物件の話が同時に2つありました。どちらも自分の基準をクリアーした物件でした。物件1 EPSONの工場のある地域で、２DK12戸くらいの軽量鉄骨造の物件です。駅が近くいい物件でした。物件2 住宅供給公社の偉い方がある不動産屋さんを通して持ってきてくれたRC物件です。公社の偉い方ともお話ししました。大家2年目ですから、どちらがいいかよくわかりませんが、2棟を同時に買えないと思い込みました。金額も同じくらいでした。そこで、物件2を購入することにして、物件1の返事は保留していました。物件2は、なんといっても住宅供給公社の偉い方が持ってきてくれた物件です。他の不動産屋さんには持っていってない話です。融資さえつけば買えると判断しました。利回りも20％以上ありました。融資の内諾も得て「これで自分もRCのオーナーだ。」と思っていました。そんなある日、話がなくなりました。大家2年目というのが公社内で引っかかったようです。その後、他の方に売却されたそうです。その時にはすでに物件1は売れていました。供給公社に対しては「今更冗談じゃないよ。」という気持ちでした。それから6年以上たち、最近、物件2の隣の単身者用の物件が売りに出されました。あっという間に売れたようです。私も興味があったのでこの単身物件の資料を取り寄せをGoogleマップで見ました。横に物件2が見えます。悔しさがよみがえってきました。数年前から、同時に2つの話が来た時には金融機関に話すようにしています。一つの金融機関で、月をずらして2棟融資してもらったり、違う金融機関を使って2棟買ったりしています。二兎追ってもいいんです。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.19
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せきをすると肩身が狭い。
長野県の大家パスカルです。・・・ 電車の中じゃなくても肩身が狭いんです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらもう十日ほど前から、咳と鼻水が止まりません。熱はありません。この世の中、外出先でせき込むとこちらを見ている人がいます。マスクをしていても肩身が狭いです。リフォーム現場に行くのも気が引けます。一昨日、お医者さんに行きました。かかりつけのお医者さんに、「今の世の中、咳をしているだけで世間の目が厳しいので明日までに咳を止めてください。」というと、「それは無理です。」と、当然のことを言われました。薬をもらって帰ってきました。昨日の午後から、咳はほぼ止まりました。鼻水はまだタラ～っとするときがあります。これで明日の飲み会に行けます。大学から前職まで同期だったやつと酒を飲みます。彼はエリートです。この4月から、さらに偉くなってどこか遠くに行ってしまいます。彼と飲むのもしばらくないかと思います。最近、学校が休みのせいか、近所で子どもたちが遊んでいます。数人で自転車に乗ってはしったり、狭い道で遊んだりしています。子どもたちの声はいいですね。昔と違って、いつの間にか子どもが外で遊ばなくなっていたように思えます。でも、なぜか女の子が多いように思います。男の子は家の中でゲームでしょうか？ おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.18
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過去に購入、転売しておけばよかったと思った物件
長野県の大家パスカルです。・・・ 過去のもブログで書きました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらいい物件を逃したというわけではないのですが「過去に購入しておけばよかった」と思う物件です。数年前の話です。私の住んでいる地域で古い全空のRC物件の売り情報がありました。金額は500万円からスタートです。交渉次第で金額が下がります。このへんは過去にブログに書いたと思います。何度も見に行き真剣に考えましたが、結局この物件は購入しませんでした。今の私でしたら、安く買ってそのまま転売したと思いますが、当時は転売は考えられませんでした。購入したらリフォームして賃貸に出すという考えしかありませんでした。リフォーム費用は概算で一部屋250万円ですしたから、外壁や共用部のリフォームも含めると4000万円くらいいきそうです。この物件、遠方の業者さんが買いました。金額についてしっかり交渉したようです。今はリフォームが終わり売りに出されています。ある業者さんに連れられて見に行きましたが、私から見ると、ほどほどのリフォームで高めの値段です。丁重にお断りしました。「あの時とりあえず購入して、そのまま転売しておけばよかった。」と思いました。不動産屋の免許なかったけど。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.17
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融資決定 日曜日 金融機関から電話
長野県の大家パスカルです。・・・ 担当者さんありがとうございます。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日は日曜日でしたが、金融機関から着信がありました。日曜日に金融機関の担当者さんから電話かかってくることは初めてです。嫌な予感がしないこともなかったのですが、担当者さん「『8分の5空室物件』の売買契約を進めてください。融資は月末ぎりぎりになると思います。」というものでした。融資が決定しました。ただでさえ忙しい3月に、横から滑り込んできた私の融資の話が、日曜日の出勤につながったのではと思うと申し訳ない気持ちがします。担当者さんにしっかりお礼を言いました。その他、金消契約までに必要書類の確認でした。・売買契約書の写し：これから契約・法人の納税証明書：役場、合同庁舎、税務署・法人個人の印鑑証明：法務局、コンビニ（町役場より50円安いから）この金融機関は、毎回、国、県、町の納税証明書が必要です。町の納税証明書は納付日の直後だと、町が納税の確認ができないので、私の法人の通帳を見て納税を確認をして、証明書を発行しもらうこともあります。2月に固定資産税の納付がありました。今回はどうでしょうか？本日、契約書の写し以外の書類をそろえます。4ヶ所の役所に行くことは面倒な気持ちもありますが、今年1棟目の融資です。前向きな気持ちで行くことができます。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.16
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ウォシュレット取り付け依頼
長野県の大家パスカルです。・・・ ネットでもウォシュレット高い。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら管理会社の担当Aさんより、空室についての確認がありました。その中で、担当者Aさん「パスカルさんは空室になったタイミングでウォシュレットつけてましたよね。今回4部屋ともウォシュレットがついていません。どうします。」パスカル「分かりました。ネットで買って届けます。」ということで、ネットで探しました。コロナショックの影響でウォシュレットも手に入りにくいと聞いていましたが、高いですね。2万円近くします。以前より5000円以上高くなった感じです。手元に1台あったので、とりあえず３台注文しました。本当に届くのでしょうか？最近、ある業者さんが「注文してあっても、手元に物が届くまでは安心できない。」という内容のことを言っていました。多少心配です。その後管理会社さんに、もう一度報告の電話をしました。その中でパスカル「ウォシュレットいくらでつけてもらえる？」担当者Aさん「う～ん。2000円？3000円？」パスカル「3000円だと他の業者と同じだよね。2000円でお願い。」担当者Aさん「分かりました。工賃は家賃と相殺でいいですか？」パスカル「いいけど、ウォシュレット2000円じゃ会社に怒られるでしょう？」担当者Aさん「大丈夫です。何とかしますよ。」とのことでした。本当にありがたいことです。Aさん感謝です。何かで埋め合わせします。エゴ丸出しの大家パスカルでした。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.15
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「大家業は楽しい」と再認識した日でした。
長野県の大家パスカルです。・・・ 勤め人時代の思い出です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら勤め人時代に仲良くさせていただいた社長さんがいました。当時、その社長さんが社員さんに言っている言葉を教えてくれました。「銀行はお金を金利20％を超えて貸すと違法になる。100万円を貸して20万円を超える利益を上げることはできない。でも、オレたちは物を売る商売だから100万円で仕入れていくらで売っても違法じゃない。だから頑張ろう。」この社長さんの業種はテリトリーがあり、一般的にはあまり大きな会社にはできないようです。小さな会社が日本中にある業種です。この社長さんの会社は、その中で日本一大きな会社のようで、業界では成功例として有名なようです。地域の同業他社を真面目な仕事ぶりで駆逐し独占状態です。売り上げは余裕で億単位とのことです。この社長さんが、週に何回か職場に来ました。私には仕事の話や仕事に関係ない話を色々していきます。そんな中で会社経営についての話もしてくださいました。当時からその社長さんが生き生きとしていることがうらやましかったです。大家業も部屋を貸して収入を得ています。利回り20％を超えると違法ということはありません。利回りは何％でも問題ありません。100万円で買った戸建をを年間家賃60万円(利回り60％)で貸しても問題ありませんよね。私のように中古物件ばかり持っていると、物件購入金額とその後のリフォームによって、ある程度利回りは上げることができます。20％を超えることもできます。自分の努力が実を結ぶ「楽しい仕事」です。今日も朝から現場を回り、現場1では職人さん「クロスとCFの色どうします。色見本見てください。」パスカル「この部屋もう入居者決まってるから、色は任せるから少し冒険してみて。いいと思う色でやってよ。職人さんに任せるのが一番だから。」職人さん「分かりました。少し冒険してみます。」現場2では職人さん「この色ちょっと合いませんね。次から使わないほうがいいですね。」パスカル「次はもう少し濃い色にすればいい？」職人さん「違う系統の色がいいですね。」パスカル「次は任せるは。」こんな会話がいいですね。ふと勤め人時代を思い出し、「大家業は楽しい」と再認識した日でした。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.14
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「ブログ読んでます。」
長野県の大家パスカルです。・・・ 業者さんい言われるとあせります。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日は、宅建業協会の新入会員の研修会でした。そろそろ家を出て研修会に行く準備をしようと思っているところに、役場の方がおいでになりました。極楽荘の住人に来年度の「ごみの収集日の日程表」を配ってほしいとのことでした。通常は管理会社さん経由で配られているはずですがなぜか極楽荘だけこうなってしまいました。今年は私が配ります。といっても大した仕事ではありません。管理会社さんの住所等をお知らせして「来年からは管理会社さんに送ってください。」という内容をお願いしました。この役場の方、私のことも妻のことも知っていて、「仕事辞めたんだね。」「奥さん今どこにお勤め」みたいに話が続きます。とてもいい方なので嫌ではないのですが、研修会があります。その後、スーツを着る時間もなく、とりあえずジャージだけはきかえて会場に向かいました。１分前に会場についたつもりでしたが、研修会は始まっていました。勤め人時代、新し職場の初日にやらかしてしまったような微妙な気持ちになりました。会場には、協会の偉い方々がいます。保育園、小学校、中学校、高校とずっと後輩だったK君も偉い方の一人になっています。研修終了後、名刺交換をしていると、ある老舗の不動産屋さんの社長さんが、「ブログ読んでます。」と話しかけていただきました。ブログの内容などからパスカルが私だとわかったようです。「恥ずかしー。」本当に恥ずかし気もちでした。このブログは「不動産投資をしたい」とか「不動産投資をしている方」しか読まないと思って書いています。不動産屋さんが読むとは思いませんでした。話をお聞きすると、この社長さん、ご自分でも収益物件を買い進めている投資家さんでした。今後ともよいお付き合いができるといいと思いました。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.13
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「事業計画書」を提出を求められるということは。
長野県の大家パスカルです。・・・ 金融機関によって全く違う意味を持っているようです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら融資の際「事業計画書」を金融機関に提出を求められることがありますよね。私は大家になって9年くらいたちます。事業計画書は書いたり書かなかったりでした。日本政策公庫これは絶対に書くことになります。書き方の情報教材や、書き方の例を掲載した本がありますが、書き方がわからないときは、ある程度自分で書いて、わからない部分は担当者さんに聞けばいいと思います。ていねいに教えてくれます。その際、担当者さんが教えてくれなければ、脈がないと思った方がいいと思います。長野県の地銀私の地域の地銀では基本的には、事業計画書は必要ありません。提出書類の一覧に「事業計画書」と書いてあっても提出は求められません。このことを地銀の担当者さんに聞いてみると「融資できない案件の時に、事業計画書を書かせてあきらめてもらうことがあります。事業としてが成り立たないということをわかってもうためです。」と言っていました。長野県の某地銀では、事業計画書を求められたときは、融資が通らない可能性が高いということですね。たぶん。長野県の信用金庫事業計画書の提出を求められますよね。これがないと審査のテーブルにのりません。私の知り合いは、信金の担当者さんに計画書をつくらせていましたが、なんだかわからない話ですね。その計画書は20年間家賃が変わらい計画書でした。ひどい。提出した事業計画書はしっかり見られています。先日の『8分の5空室物件』も、支店長さんが計画書を見て「十分回りますね。」と言っていました。事業計画書は、厳しめだけど、事業は成立するというものつくっていきます。都銀、商工中金、信用組合は知りません。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.12
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新聞は役場で読む。
長野県の大家パスカルです。・・・ 極楽荘のAさん。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら Aさんは、75歳くらいの話好きの男性です。極楽荘の長老です。国家のお世話になっているの車を持ってはいけないと思いますが、毎日車に乗っていました。私の家に朝7時に、車に乗って家賃を持ってきたこともあります。そんなAさんが、最近、また自転車に戻りました。駐車場に車がありません。パスカル「最近車に乗ってないね。」Aさん「あれオレノ名義じゃないから。」と前置きをして、「パワステが壊れたから廃車だよ。」と言っていました。Aさん「オレは毎日役場で新聞読むから、これから行ってくる。オレはじっとしてられないんだ。」と言って、あずき色の自転車で行ってしまいました。きっと役場でも有名人でしょう。役場に行くには、結構な上り坂を登ります。元気ですね。午後、私がバモスを運転していると、対向車線で自転車を運転しながらこちらに手を振っている人がいます。よく見るとAさんです。目もいいいですね。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.11
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足場の費用は？
長野県の大家パスカルです。・・・ 実はそんなに高くないのでは？ ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらあるアパートの階段部分を塗装してもらっています。塗装屋さんのお親方は、下請けに出した仕事に一切自分の利益を乗せません。足場の設置も利益を乗せていません。こんな階段に、足場を設置しました。金額は9万円、税込みで9.9万円でした。意外に安いですね。足場工事はかなり高いイメージでしたが、違いました。あいだに入った業者さんにしっかり抜かれたような気がします。親方曰く、「普通の家だったら、20万円あればお釣りがきますよ。」とのことです。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.10
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減価償却の話 倒壊荘(仮名)購入の進捗
長野県の大家パスカルです。・・・ 久しぶりに倒壊荘(仮名)購入の話が進みました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日、倒壊荘(仮名)の仲介をしている業者さんから連絡がありました。仲介さん「土地と建物の按分はどうしますか？」パスカル「土地〇〇円、建物◎◎円にしてください。」仲介さん「税務署的には大丈夫ですか？」パスカル「大丈夫ですよ。契約については税務署も何も言えません。」と言ました。土地：建物の按分は1：10になります。さらに、今までの按分の例をだして、税務署から指摘されたことは一度もないことを話しました。過去の購入物件では、土地：建物＝1：15とか、1：23がありました。すでに売ってしまった物件ですが。所有している物件ではもっと偏った按分の物件もありますが秘密です。今回は、土地：建物＝1：10で話を進めてくれるようです。私は、値引き交渉で限界が来た時には、土地建物の按分の提案することがあります。最近は必ずします。かなり偏った按分をお願いしています。売主さんにとっては、按分の変更は金額が下がらないので比較的受け入れられやすい条件ですし、減価償却についてあまり理解してません。問題は、不動産屋さんによっては減価償却のことを理解していない方がいることです。「何でそんなことを言うの？」「固定資産税の評価額の割合で按分でいいでしょう。」という感じです。そんな時は、不動産屋さんのプライドを傷つけないようにうまく話して、協力してもらいます。3000万円の土地建物でも① 土地：建物＝2500万円：500万円② 土地：建物＝500万円：2500万円では、減価償却に使える額が2000万円も違いますよね。買う時には②ですよね。魔法の経費「減価償却費」を飛躍的に増やせます。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.09
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「物件が高いな～。」と思うと買えません。
長野県の大家パスカルです。・・・ もちろん、利回りの低い物件は買ってはいけません。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら今年は、購入してもいいと思う物件が4棟ありました。購入してはいけない物件は10棟以上ありましたが。その中で話が進みつつあるのが、「倒壊荘」「8分の5空室物件」です。「倒壊荘」は昨年からダラダラしている話です。昨年後半から今年は、なぜか「物件が高いなー。」「もう少し様子を見よう。」と思っていました。物件なんていつでも高いんです。自分が過去に購入した物件で安いと思ったのは、1K 8戸：100万円 ノーリフォームで賃貸1K 12戸：300万円 リフォーム800万円2K 6戸：700万円 リフォーム200万円戸建1戸：50万円 リフォーム130万円です。以前だったら、とりあえず購入意志を伝えて、値引き交渉をしていました。「銀行が融資金額を減額してきた。」「修繕に思いのほかお金がかかる。」等、あらゆることを言って指値をしていました。2割くらいは当たり前に指値を通してきたのです。大きくす指値ができた例です。3600万円 → 2200万円2980万円 → 1980万円3500万円 → 2800万円今年はそんなパワーがありませんでした。「これではいかん。」と思い、「8分の5空室物件」はとりあえず購入意志を表明し、交渉しました。金融機関も前向きと言うより応援してくれている感じです。私としては穏やかに1割程度の指値をしました。購入に向けて話が進むとやる気が出てきますね。今後は、積極的に動きたいと思います。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.08
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「頭のおかしい入居者」が出て行ったそうです。
長野県の大家パスカルです。・・・ 退去後悲惨だった6戸１の戸建賃貸物件の話です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら6戸１の戸建賃貸物ていうのは、賃貸用の戸建が一つの敷地に建っているということです。昨日の、「退去後 悲惨な状況」だった物件のF号に、リフォームの打ち合わせに行きました。業者さんとF号戸建の前で打ち合わせをしていると、D号戸建の入居者が、アルミホイルにスプレーで塗装を始めました。この方、外国籍の方です。D号戸建の壁にアルミホイールをたてかかけて、黒いスプレーペンキで塗装しています。当然、建物の外壁に黒いペンキがついています。なかなか狂った方です。平静さを保ってパスカル「塗装をやめてください。壁についたペンキも落としてください。」と言うと、入居者「ごめんなさい。」と言って、ペンキ落としで掃除を始めました。ペンキ落としを持っているとは。その後、D号の入居者さんと立ち話が始まりました。「D号、E号、F号は、前の大家さんがリフォームせずに貸し出したから、汚い。私も汚いまま借りた。」とのことでした。本当に汚いという顔をしていました。D号、E号の入居者さんは、外国籍の方です。多分あと10年くらいはいてくれるのではないでしょうか？退去後のリフォームが怖いですね。さらに、D号の入居者さん「退去したF号の入居者は、親子2人で住んでいた。お母さんは普通の人であいさつもしたが、息子は頭がおかしかった。小さな子どもが遊んでいても、車のスピードを落とさずに入ってきた。あいさつもしなっかった。」と外国のなまりが抜けない日本語で言っていました。「頭がおかしい。」「危ない奴」「頭が狂ってる。」「引っ越してくれて安心した。」と繰り返し言っていました。6戸１の戸建の小さなコミュニティーの中で浮いた存在だったようです。色々な面でオーナーチェンジ物件の怖さを感じています。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.07
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退去後 悲惨な状況でした。
長野県の大家パスカルです。・・・ 戸建の退去がありました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらこの戸建て、オーナーチェンジで買ったもです。5年間住んでいただいて、退去になりましたが、悲惨な状況です。入居者様は、「入居前からこんな状態だった。」「クリーニングなしで入ったから汚かった。」等言いますが、5年前の状況が分かる資料はありません。大家が泣き寝入りですね。4月1日入居です。二階建て２DKの天壁床すべてのリフォームが必要です。50万円オーバーでしょう。悲しみを乗り越えて頑張ります。ドアにパンチの跡もありました。5年前にこんな状態の部屋に、家賃5万円払って入居したのでしょうか？おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.06
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『8分の5空室物件』3 金融機関に行ってきました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 「今回はぜひ、融資させてください。」 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら『8分の5空室物件』の融資で、事業計画書をもってZ金融機関に行ってきました。支店長さんと担当者さんと話をしました。支店長さん「今回はぜひ融資させてください。立地がいいので、万が一の時も安全なんです。」とのことでした。パスカル「万が一にならないように頑張ります。」と答えました。融資の申込書も書いてきました。計画書を持っていった段階で、融資の申込書を書いたのは初めてです。今月中に融資の実行をしてもらう予定で話を進めてもらいました。その後、不動産屋さんいに連絡して、今後の日程を伝えて協力していただくようにしました。後は、売主さんが逃げないことだけです。5年前のように。今回も、物件＋諸費用＋リフォーム代のオーバーローンでお願いしました。多分通ると思います。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.05
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『8分の5空室物件』2 売渡承諾書が届きました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 昨日の8分の5空室物件の話です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日、『8分の5空室物件』の売渡承諾書が届きました。この売渡承諾書ですが、私は初めて見ました。内容は・契約条件・物件の表示・売主Kさんの署名押印というものです。買付証明書とほぼ同じ内容ですね。一昨日、Z金融機関さんから電話があり『8分の5空室物件』の話がありました。通常こういった話は金融機関からはないのですが。そして、昨日、売渡承諾書が届くという状況です。正直「早いなー。」というのが感想です。5年前には、売りに出しているにもかかわらず、2ヶ月待たされ、最後は売り止めでしたから。まずは、仲介の不動産屋さんに連絡し、今後の日程について打ち合わせをしました。「売主さんは急いでいないから。」と言われましたが、5年前に売り止めにされています。私は急ぎますよ。続いて、Z金融機関の担当者さんに連絡し、今後の進め方について相談しました。5年前のようにまた話がひっくり返るかもしれません。「時間がたつと、まわりがいろいろ言い始めます。できるだけ早く話を進めましょう。」と言ってくださいました。今回の話、Z金融機関さんが絡んでから話の進み方が速くなったので、その点を聞いてみました。売主KさんがB支店に相談に行った時に、具体的に買主としてA支店に付き合いのあるパスカルの名前が出てきたので、B支店の担当者さんが売却するように強く勧めたようです。売り主Kさんはリスケしていますから、B支店としては売らせたいのは当然ですね。ソフトな任売ですね。その後、B支店と私がお世話になっているA支店で連絡を取り、B支店にパスカルは本当に購入する客だとわかっていただき、Z金融機関内でも話が進んだようです。話の流れから「融資の承諾」は得られたようなものです。本日、売渡承諾書、事業計画書等をもってZ金融機関行ってきます。また一歩前進しました。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.04
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『8分の5空室物件』1 金融機関よりこっそり連絡
長野県の大家パスカルです。・・・ 購入を検討している『8分の5空室物件』について連絡がありました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら現在購入を検討している物件があります。『8分の5空室物件』です。この物件の融資のは、Z金融機関のA支店にお願いしてあります。既に資料も持っていき、「今後、話が進むようであれば融資をお願いしたいです。ただ、5年ほど前にもこの話はありましたが、売主都合で流れています。」と話してあります。この物件の売主さんは同じ、Z金融機関のB支店から融資を受けています。昨日、私がお世話になってるA支店の担当者さんから電話があり、売主さんがB支店と売却の話をしているとのことでした。売却金額も私の指値で進めているようです。金融機関の方と仲良くなると、こんなことも教えてくれます。ありがたいことです。今年は購入の話が全く進みません。今年1棟目の購入に向けて一歩前進です。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.03
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雨が降ると漏電ブレーカが落ちる現象
長野県の大家パスカルです。・・・ 昨年秋からこの現象が現れました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら私の自宅から比較的近いアパートですが、昨年秋ごろから「雨が降ると、共用灯のブレーカーが落ちる。」という現象が起きています。蛍光管型のLEDにするために、照明器具を20W型の蛍光管がつけられる器具に交換して、しばらくしてこの現象が現れました。原因が不明で何度か電気屋さんにみてもらい、配線もやり直しています。配線をやり直してもダメなので、照明器具を交換することになりました。昨日、電気屋さんに照明器具交換の前に漏電の測定してもらうと、「漏電していて、いつ漏電ブレイカーが落ちても不思議ではない。」と言われました。とにかく照明器具を交換して、怪しい所をつぶしていくことにしました。私は自宅に戻りましたが、その後電気屋さんから電話がりました。工事をしようとして、配線を見ていくとかなり怪しい場所があったようです。その場所をなおしてみると、漏電の数値がかなり良くなったそうです。電気屋さんも自信を持っています。ということで、器具の交換はしばらく待つことにしました。次の雨の日の様子を見ます。自信たっぷり言っていた電気屋さん、そこはあなたが以前、20W型の蛍光管がつけられる器具の取り付け工事をした場所ですよね。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.02
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中古の太陽光発電所
長野県の大家パスカルです。・・・ 維持することが大変なようです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 最近、中古の太陽光の発電所が売りに出ています。なぜか長野県の南は日照時間が長いようで、野立ての太陽光発電所が多くあります。今までも売却の話はありましたが投資としては無理のある物件ばかりでした。今回の物件も、相手の提示価格では全く採算が合いません。不動産屋さんがどうしても見てほしいというので行ってきました。太陽戸発電所の場合、見てわかることより、書類上の数字、実際の売電収入が重要です。見に行っても、近隣の様子、日当たりのよさくらいしかわかりません。比較的土地値のあるところです。最近、近隣の土地が宅地として坪単価10万円以上で売れたそうです。売主さんの提示した条件は価格は3000万円・・・①買取期間は15年残っているそうです。・・・②年間200万円の売電収入があるそうです。・・・③予想売電収入は③×②で200万円×15年＝3000万円だそうです。予想売電収入と物件価格が同じです。「3000万円で買って3000万円の売電収入があり、15年後に更地にして売れば利益が出る。」そうです。パワコンの交換、固定資産税、借入金利などを考えると15年間は常に赤字です。これは投資とはいえません。かつて話をした太陽光の業者の話は、ほとんど投資になっていません。それを真に受けて、野立ての太陽光発電所を始めた方もいたのではないっでしょうか。きっと、今回の売り主さんも同じようなものだと思います。そして常にマイナスのキャッシュフローになってしまい、売りに出しているのではないでしょうか。今回は、1500万円がMAXだと考えます。この金額を不動産屋さんに伝えると、不動産屋は穏やかな気持ちではなくなると思います。他の理由でお断りしようと思います。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.01
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