2020年04月の記事
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パチンコ屋休業の影響か？
長野県の大家パスカルです。・・・ スポーツ新聞が読めないと嘆くZさん ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら自宅のタラの芽が目を出し始めました。そろそろ食べごろです。昨日、『極楽荘』まで歩いて行っていました。往復で5kmくらいです。元々8割引きこもりだった私ですが、今は日本全体が引きこもり傾向にあります。本当は静かに引きこもったほうが、国民の皆様も私もいいと思うのですが、世の中、ステイホームで室内で何かしなければいけない系の動画がはびこっています。何もしない引きこもりの私が『罪人』のような風潮です。室内で体を動かしてもすぐに飽きるので、罪悪感をやわらげるために外に散歩に行きました。だれにも会いません。ソーシャルディスタンス数十ｍ～数百ｍでしょうか。散歩に行くと『極楽荘』でZさんに遭遇しました。あずき色の自転車で帰ってきたところでした。ちょっと耳の遠いＺさんは、ソーシャルディスタンスが取りにくい方です。Ｚさん、「役場が休みで新聞が読めねえ。ゴールデンウィークになるからずっと読めねえよ。新聞は立ち読みするわけにいかねえからな。」さらに、「コロナのせいでパチンコ屋が休みになちまってスポーツ新聞が読めねえ。」と嘆いています。国家の保護を受けているZさんはパチンコはやらないそうです。スポーツ新聞を読むだけだそうです。新聞もスポーツ新聞も読むところがないのに、どこに行っていたのか聞いてみました。Ｚさん、「飲み屋を回って休業の張り紙を読んできんだ。どこの飲み屋も張り紙はってるな。」と言っていました。活字に飢えているのでしょう。以外に知的？なＺさんでした。パチンコ屋の休業が思わぬところに影響しています。Zさんの濃厚接触になる前に話をやめて帰ってきました。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.30
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空室コレクターになってしまった。
長野県の大家パスカルです。・・・ 空室リフォーム中。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨年末から、アパート3棟購入しました。28室購入です。空室は15室、空室率は50％を超えます。コロナショックのせいでリフォームが遅れました。もっとも、洗面台は交換する予定で、自分で洗面台を壊してしまいました。リフォーム業者さんのお手伝いをしたつもりが、コロナショックのせいで洗面台が入ってこない。 ⇒ 入居募集できない。ということになってしまいした。その後、徐々にリフォームが進み、1部屋入居になります。新品ユニットバスです。写真が横になってしまいます。残念ながら、今は部屋を探しているお客さんも少ないようです。しばらく、『空室コレクター』のままです。先日、『8分の7空室物件』で管理会社の担当さんと話した時、パスカル「あと3部屋入ると、ローンと火災保険と固定資産税を払えるんです。」と何げなく言うと、担当者「え！そうなんですか？珍しいですね。」という反応でした。一般にはもっと高い返済比率のようです。年末から購入した物件の空室率は50％超ですが、28室全体では持ち出しはありません。これ以上空室が増えないことを願って耐え忍んでいきます。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.29
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交通違反の反則金罰金は国家予算
長野県の大家パスカルです。・・・ インターチェンジ入り口で取り締まり ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら先日『8分の7空室物件』の帰り道、高速道路の料金所(ETCのゲート？)の外に交通機動隊の方がいました。そして料金所(ETCのゲート？)を過ぎると、また機動隊の方が立っていました。交通機動隊の方が料金所(ETCのゲート？)にいるというのも見たことがありません。多分、携帯使用の取り締まりをしているのでしょうか？交通違反の反則金・罰金は国家予算に組み込まれているようです。今後1人10万円の支給があります。国家の財政は厳しくなるからでしょうか？交通違反からの収入を増やしているのでは？携帯使用の場合、1万8000円の反則金か、危険な場合は30万円以下の罰金のようです。1万8000円を払って10万円もらうということにならないようにしたいですね。まして30万円払うと20万円の赤字です。気をつけたいですね。この高速道路のこの区間の覆面パトカーは2台です。交通機動隊の方がこのインターチェンジにいるということは1台はここにあります。もう１台は近くにいないと考えました。そう仮説を立てて、さっさと時短運転で帰ってきました。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.28
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300万円の擁壁工事開始 隣地からの越境を解決へ
長野県の大家パスカルです。・・・ 駐車場問題も解決します。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら『極楽荘』の擁壁工事が始まりました。300万円プロジェクトが始動しました。こんな感じで始まりました。手前の青い車は私のバモス。奥の白いハイエースは、このアパートに住んでいる内装屋さんの車です。この内装屋さんには、今仕事をお願いしています。すごい田舎風味の写真ですが、イオン(イオンタウンではない。)まで、徒歩5分(多分3分)くらいで行いけます。実は、この物件の隣地からの土が崩れています。擁壁をつくることで越境問題を解決し、駐車場スペースを拡張します。青い線まで土が崩れてきていました。実際の境界は、赤い線のところです。１m～5m越境しています。ひどすぎますね。こちらも、青い線まで土が崩れてきていました。実際の境界は、赤い線のところです。2m～3m越境しています。『ザ・空き家問題』みたいな家が見えます。他の場所も工事して駐車場の台数を増やします。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.27
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ウチの仕入れ値より安いよ。
長野県の大家パスカルです。・・・ 業者さんに言われました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら毎日リフォーム現場に缶コーヒーをもっていきます。今年の春はリフォームに1000万円くらい使いそうです。リフォームは気になりだすときりがないので、できるだけ安く抑えたいです。私がよく買っているキッチン用の混合水栓です。今年はもう10台以上購入しました。長野県ですので寒冷地仕様です。SANEI 節水水栓 節水コア付 シングル混合栓 K1712K-13 寒冷地用【SANEIセール】価格：7635円（税込、送料無料)楽天で購入普通に楽天で売っているシングルレバーの混合水栓ですが、業者さんと話している時に、購入価格を言うと業者さん「ウチの仕入れ値より安いよ。」とのことです。業者さんによって仕入れルートは色々あると思いますが、かなり安いようです。この業者さんは、問屋さんにこの値段(7635円)より安くするように交渉するようです。このシングルレバーの混合水栓、白いプラスチックの部分がなく全部が金属色です。オールメタルなのかプラスチック部分が金属色になっているのかはわかりません。プラスチックの白い部分は時間の経過とともに黄ばんでくるので、白いプラスチック部分がある混合栓は使いません。一般地用はこれです。【5個以上で送料無料】SANEI 三栄水栓 壁付シングルレバー混合水栓 K1712-13価格：6400円（税込、送料別) (楽天で購入5個以上送料無料です。4個以下で購入する方は、「K1712-13」で探してください。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.26
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また雨漏り
長野県の大家パスカルです。・・・ 『8分の7空室物件』で雨漏りです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら一昨日、天井が落ちてしまったアパートの件で保険屋さんい電話して受付をしました。受け付けはセンターのようなところでつながりましたが、その後の担当者さんからの電話は携帯からでした。損保の会社も、基本的には在宅勤務ということです。受付と担当者さんとの話が終わりホッとしていた時に、『8分の7空室物件』に入っていただいている内装屋さんから電話がありました。内装屋さん「〇〇〇号室の天井の石膏ボードが濡れてるんですよ。多分雨が入っていますよ。」パスカル「分かりました。明日朝見に行きます。その時場所を教えてください。」内装屋さん「このままクロス貼っていいですか？」パスカル「ちょっと待ってくださいよ。」なかなかユニークな内装屋さんです。昨日見に行きました。明らかに石膏ボードが濡れていて歪んでます。『8分の7空室物件』は自宅から50kmくらい離れています。地元の業者さん行ってもらうには段取りが必要です。それに、小さな工事は頼めません。とりあえず、管理会社さんにお願いしてみてもらうことにしました。この物件は折半屋根です。おそらく、折半屋根をとめているネジの部分から雨漏りしているんだと思います。もし、ネジの問題だったとりあえず、コーキングで止めてもらい、後日折半屋根のボトルキャップを施工しようと思います。塗装もだめっだたら、またお金がかかります。今回は、火災保険は使えないと思います。厳しいものがあります。雨漏りが続きます。もうやめてください。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.25
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また火災保険請求：アパートの天井が落ちていた。
長野県の大家パスカルです。・・・ 空室の話です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら本日、仲介会社から連絡がありました。漏水事故です。この物件、学生さんメインの物件ですが、空室を抱えたまま繁忙期が終わりました。非常に残念な状況です。こんな写真が届きました。↑天井の石膏ボードとクロスが落ちてます。↑ 床にはクロスと石膏ボードが落ちています。真上の3階の部屋のから漏水が原因でした。2階の部屋は、3月中旬から空室です。入居者さんがいれば、ここまでひどくなる前にわかったはずですが、残念です。また火災保険を使います。昨日、火災保険の保険金が決まったばかりで、また保険金の申請です。請求先は同じ保険会社です。昨日、保険金が決まったのは私の第2法人の物件です。今回は第1法人の物件でトラブルです。今回は、修理をすべて管理会社さんにお願いです。管理会社の担当者さんも喜んでくれました。現在、私の現場は2カ所で、4つの業者さんに入っていただいています。また現場が増えると、業者さんのやりくりが大変になります。自分で発注した方が安くできるのですが、「火災保険使えるからいいかな。」と思っていしまいます。ちょっと楽をします。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.24
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火災保険、結果が出ました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 保険の請求を一人でするのは初めてでした。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 4月4日のブログのブログに書いた保険の請求です。ふと思ったことは、自分一人で火災保険の請求をすのは初めてでした。今までは管理会社さん経由でやっていました。書類に「必要事項、事故発生時間、振込先、法人名、住所等を書いて、あとは書類を管理会社さんに提出しておしまい。」でしたが、今回は一人でやってしました。今回は、特に抵抗もなく、全てが終わってから「そういえば今回初めて一人で請求したな。」という感じでした。今回は、工事費の7割がでました。ちょっと物足りない数字です。今回の反省点は、『下請けさん3社の名前、電話番号等が記載された見積もり書をそのまま提出した。』ということです。 ⇓自分の別法人で下請けさん3社の領収書をまとめて、自分の別法人名で見積もり書をつくるべきでした。保険請求の資料を送った後、保険会社から電話があり、「下請けさんに直接電話をして確認しますがよろしいですか？」と聞かれました。私は軽い気持ちで「いいですよ。」と言いました。「まさかそんなん裏をとるような事はしないだろう。」とい思いがありました。実際には、下請けさんはしっかり聞かれたようです。下請けさんの中で、保険請求に慣れている業者さんは、保険会社から電話があってかなり苦労したと言っていました。保険請求に慣れていない業者さんは、保険会社さんに保険が出ない方向に誘導された感じです。例を挙げると、床下の雨漏りを確認するために、床を一部切って異常がないか確認しました。床を切っ穴をあけ、漏水を確認して、穴を閉じた工事です。その工事を「床下点検口設置」という項目にしていしまいました。本来は、床工事に含めてあえて書かないようするのが普通だと思います。保険屋さんはその点をついてきました。なれている業者さんだったら、うまく話してくれたと思います。残念です。ということで、次は自分の別法人を使ってみます。管理会社さんにお願いすると、いつも満額保険金がおりてきました。やはり管理会社さんは慣れていますね。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.23
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『セミリタイア』という特殊な言葉
長野県の大家パスカルです。・・・ 勤め人をやめて1年、『セミリタイア』という言葉に思うこと。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらよく、不動産投資家の間では『セミリタイア』という言葉を聞きます。私は投資家さん以外とは『セミリタイア』という言葉は使いませんし、使えません。・最近、私は自宅にいることが多いので、近所の方から「最近何してるの？」と聞かれます。そんな時は、「公務員をやめて大家をしています。中古のアパートを買って細々と・・・」と答えます。なんとなく現状を察してほしいという感じで話します。みなさん気を使って下さり、それ以上話は進みません。所有戸数や家賃収入は絶対に言いませんし、聞かれもしません。もし、「『セミリタイア』しました。」と元気に答えると、バカだと思われるので言いません。まして、所有戸数や家賃収入を話したら狂ってると思われるので、絶対に言いません。公務員を辞めた「痛い奴」で十分です。・金融機関に勤め人を辞めたことを伝えた時は、担当者さんから、「これからは大家業に専念されるということですよね。」と言われると「はいそうです。不安な部分もありますが、しっかりアパートを経営していきますので今後ともよろしくお願いします。」という内容で謙虚に答えました。本心です。金融機関ですから私の経営状態はわかっていますが、やはり勤め人を辞めたというのは大きなマイナス要素です。もしそこで、「『セミリタイア』しました。余裕でアパート経営できますから今後も融資してください。」と嬉しそうに胸を張って言うと、金融機関の方不安になると思いますし、やはりバカだと思われるような気がします。多分、融資をしてもらえなくなったと思います。・知り合いや元同僚に話すときも、気を使います。聞かれればアパート経営をしていることは話しますが、『セミリタイア』というとバカだと思われます。所有戸数を答えると自慢みたいで嫌味っぽいです。家賃収入なんか話すと狂ってると思われます。私も『セミリタイア』という言葉に憧れました。『セミリタイア』大家さんがうらやましく思えました。自分が専業大家になってみて『セミリタイア』という言葉の特殊性を感じています。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.22
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ルームクリーニング始めようと思うんです。
長野県の大家パスカルです。・・・ 仕事もらえますか？ ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら知り合いの職人さんがルームクリーニングを始めようとしています。正確に言うと再開しようとしています。この職人さん次期社長ですが、今のところ社長になれるのはかなり未来です。副収入が欲しいそうです。自分の休みの日か、自分で勝手に休みにした日にルームクリーニングを始めるようです。元々この次期社長さんはルームクリーニングをやっていたそうで清掃道具はそろっているそうです。金額もほどよい金額です。こちらとしては安ければ安ほどいいのですが、相手も仕事ですから利益は欲しいですよね。早速仕事を頼みました。まずはアパート一部屋。ルームクリーニングを再開するにあたり現社長に相談したようです。その際、現社長「売り上げは会社に入れて、そこからキャッシュバックするから。」と提案があったようですが、次期社長「いやだ。」と断ったそうです。次期社長「キャッシュバックが5000円だったらやる気がなくなりますよ。」と言ってました。家庭内の駆け引きも大変ですね。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.21
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換気扇交換します。
長野県の大家パスカルです。・・・ 管理会社さんに頼むと1万円かかります。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら管理会社さん経由で頼むと、ほとんどの物がかなり高くくなります。その中でも、自分でやると最もコスパがいいのはキッチンの換気扇だと思います。換気扇といっても天井埋込形換気扇ではありません。このタイプの換気扇です。このタイプの換気扇は古い物件に多いと思います。最近の物件にはついてないですよね。ここ数年築古の物件を買うことが多くなっています。古い換気扇がついていた時は交換してしてしまいます。見た目がよくなります。換気扇の裏の四角い部分の1辺を測ると、取付木枠寸法がわかります。規格では、取付木枠寸法は25㎝、30㎝になりますが、実物を測るとは24㎝、29㎝くらいです。20㎝というのもあるようですが取り付けたことはありません。付木枠寸法25㎝サイズが2500円位、取付木枠寸法30㎝サイズが3500円位で売っています。交換は簡単です。慣れると10分かかりません。プラスチックカバーを外す。 ⇓ねじを2本はずす。 ⇓古い換気扇を取り外す。 ⇓ねじ2本で新しいものを取り付ける。これだけですが、管理会社さん経由で頼むと1万円位かかります。今回は、羽根径30㎝サイズを4台交換します。これを購入しました。【ユアサプライムス YUASA】換気扇 羽径30cm YAK-30L 一般台所用 キッチン用価格：3266円（税込、送料別)楽天で購入3980円以上で送料無料のようです。4台注文しました。古い換気扇の処分費はかかりますが数百円だと思います。1台で6500円位の節約、4台で26000円位の節約になります。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.20
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家賃1万円減額？
長野県の大家パスカルです。・・・ ユニットバスの交換工事始まる。4月28日がリミット。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらリフォーム絶賛実施中の『極楽荘』ですが、リフォームも大詰め、ユニットバスの交換です。1部屋は今月末までの入居が決まっているので早めに仕上げたいところです。ユニットバス内部を配管が通っています。バスタブも置いてあるだけです。解体開始。バスタブは簡単に動かせます。配管も撤去しました。解体完了しました。断熱材がきちんと施工されていなかったようです。気になります。解体したユニットバスの廃材です。とりあえず２DKの2部屋のユニットバスを入れ替えます。『極楽荘』は全部屋、洗面台が水しか出ないので、洗面台を入れ替えてる時にお湯の配管の新設して、お湯と水が出る普通の洗面台にします。入居予定者様とは、入居できても「ユニットバスの入れ替えができていないときは、入れ替えができるまで家賃1万円引き」というユニークな約束になっています。個人間の契約みたいですね。管理会社さんもよくこんな契約で進めてくださったと思います。感謝です。入居が4月末日になってしまうので、5月分は1万円お値引きしようと思います。28日：ユニットバス交換、洗面台入れ替え完了29日：ルームクリーニング完了30日：入居というスケジュールです。ユニットバスの前面の壁も壊すので、壁の復元に日数がかかります。タイトなスケジュールをこなしてくれる業者さんにも感謝です。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.19
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固定資産税6400円の戸建
長野県の大家パスカルです。・・・ 土地は所有権です。借地ではありません。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら固定資産税の納税通知書が続々と届きます。私は、個人、法人1、法人2で物件を所有しているので、16通の納税通知書が届きます。個 人：5通法人1：6通法人2：5通同一市町村でも所有者が違うことになるので3通届くこともあります。絶望的な気持ちで、納税通知書を見ています。先日ブログに書きましたが、敷地面積が小さい物件の固定資産税は、年間6400円です。こんな物件です。月の家賃5.5万円、年間家賃66万円ですから、年間家賃に占める固定資産税の割合は1％未満です。固定資産税が誤差みたいなものです。1期：3400円 2期：1000円 3期：1000円 4期：1000円なので、4期に分けずに一括で口座引き落としになっていると思います。多分。ありがたい物件です。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.18
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温水便座の値段
長野県の大家パスカルです。・・・ リフォーム用に必要になったので調べました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら「極楽荘」のリフォームのために最近高くなっている温水便座を購入しました。とりあえず3台購入しました。温水便座はメーカーによっては生産が止まっていて、仕入れがなく在庫品の販売だけになているようです。コロナショック前まで、安かったのはパナソニック製でした。【アウトレット】温水洗浄便座 パナソニック [CH931SPF] ビューティ・トワレ 貯湯式 開梱済み未使用品 返品不可 あす楽価格：18580円（税込、送料無料)楽天で購入送料込み18580円です。以前より4000～5000円ほど高いです。大きさがアパート用の小さめ便器に丁度いい感じです。リフォーム用に何十台買ったわかりません。今回は購入しませんでした。先日、パナソニック製より安かったので購入したのがイナックス製の物です。【新品・在庫あり】★東証上場の安心企業★■LIXIL（リクシル）シャワートイレ RGシリーズ[オフホワイト] CW-RG10-BN8【送料無料！(沖縄、離島除く）】【kk9n0d18p】価格：19150円（税込、送料無料)楽天で購入パナソニック製より高くなってしまいました。あえて選ぶ理由がないですね。この製品大きめなので、アパート用の小さめの便器につけると、ちょっとはみ出した感があります。一般的なサイズの便器でしたらOKだと思います。今回購入したのは東芝製です。温水洗浄便座 東芝 SCS-T160 TOSHIBA 貯水式価格：16500円（税込、送料別)楽天で購入16500円でした。パナソニック製より2000円ほど安い感じです。送料は3980円以上で無料です。この製品、脱臭機能もついてアパート用の小さめ便器にも合います。5～6年前は、東芝製はパナソニック製より安かったのでよく購入しましたが、その後はパナソニック製が安くなったので購入しませんでした。久しぶりの購入になります。納期は発送までに1～2日ということです。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.17
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久しぶりに物件見学
長野県の大家パスカルです。・・・ 多分、２ヵ月ぶりくらいの内見です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら鉄骨造の物件です。入居率はよくありません。外観はそれなりです。内部は、わりときれいです。原状回復して次の入居者がついていない感じです。十年以上入居者のいない部屋がいくつかあるそうです。ユニットバスきれいです。追い炊きもつていました。トイレもきれいです。和室ですが、クロスもきれいです。洋室にすればいいだけです。共用部分がちょっと気になりますが、これなら何とかなりそうです。よく考えてみます。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.16
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プロパンガス屋さんも交代勤務が始まる。
長野県の大家パスカルです。・・・ 担当さんからの話です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらプロパンガス屋さんといえば地方では大切な生活インフラの一つです。私のアパート経営にも欠かせない存在です。私の担当者さんは、3月までは、私のようなアパート経営者と、数百件の一般家庭の担当があったようでした。この4月からは、新しく立ち上げられた部署の専任になったようです。一般家庭の担当がなくなりフリーで動けるということです。リフォーム現場等に行きやすくなったということで、下請けの業者さんと現場に行くことが多くなったようです。『プロパンガス屋さん依存症』の私には頼もしい限りです。先日、担当者さんと電話で話をすると、「会社から、交代勤務にするようにいわれてるんですよ。でも、休んだら仕事が進まないんです。」と言っていました。「休んでなんかいられねーよ。」という感じでした。やはり頼りになります。でも、無理をせず交代勤務でやってください。ただし、出勤した日は、私がプロパンガスの交換、設備貸与、リフォームをお願いしているアパート3棟を最優先して進めてください。それだけがお願いです。それは冗談として、地方でも色々なところに新型コロナウイルスの影響がでていますね。私は、生活はそんなに変わらないのですが、テレビを見ていると朝も昼も夜も新型コロナうイリスの話題です。大切なことですが、気がめいってきます。（テレビ見なければいいということですが。）外に出て、だれもいない『田んぼ道』をウォーキングしろ。ということでしょうか。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.15
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小学校4年職場実習？３DKに壁新設
長野県の大家パスカルです。・・・ 大工さんにやってもらいました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら３DKのアパートの3部屋の和室をフローリングにする工事をしています。床の下地の工事は終わっていましたが、なんとなく思い立って、二間続きの部屋の間に壁をつくってもらうことにしました。午前10時くらいに大工さんに電話午後1時に現地で打ち合わせその後すぐに大工さんが材料を取りに行き、工事開始でした。大工さん「新築の現場から材料持ってきちゃいました。」多分、自分が建てている新築現場から持ってきたのだと思います。自社内での材料の横流しです。他人の新築現場から持ってきてなければいいのですが。フットワークの軽い大工さんでたすかります。この大工さん１ 1万1千円の仕事（終了）２ 3万3千円の仕事（終了）３ 今回の仕事（終了） いくらでしょうか。見積もりとってません。４ 約80万円の仕事（近日現地確認）という順で仕事をしてもらっています。1と2の仕事は、初対面で低額なのによく受けてくれました。感謝です。話を戻します。2部屋の和室の間取りが悪いんです。図1のように和室が2部屋ありました。和室1には和室2を通らないと入れません。こんな感じで、ふすまのあったところに壁をつくってもらいました。学校が休みの小学校4年の大工さんの息子さんが、インパクトドリルを使って石膏ボードをとめていました。職場実習のようなものですね。ほのぼのする光景でした。図2のように洋室1にも入り口をつくりました。工事を依頼して2日目には出来上がりました。後は内装やさんの仕事です。天壁全部クロスをはります。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.14
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不動産投資を始めて8年が過ぎました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 今日から9年目です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨年くらいから「不動産投資を始めた何年くらいですか？」と聞かれると、なんとなく「9年目です。」とか「10年目です。」とか言っていましたが、正確に数えると8年目でした。いい加減なことを言いていました。今日から9年目です。平成24年の4月13日の金曜日に1棟目のアパートを購入しました。その日は、本業の合間に金融機関に決済に行きました。とても緊張したと思いますが、今となってはよく覚えていません。次の日から始まる厳しい2泊3日の出張が待っていたので、その日は物件に行けませんし、物件のことも考えられませんでした。すぐに職場に戻り、次の日から始まる、夜もほとんど寝られない厳しい出張に備えて「打ち合わせ」と「準備」モードに意識を切り替えました。その後、相談できる方もいない状況で・セミナーに行って1億円借金して年間200万円残ればいいと言われた。 信じなくてよかった。今はスマホでなんかやってる方の話でした。・古いRCを買って死にかけて売却した。 損しなかった。逃げ切れました。・再建築不可のアパート買ってみた。 今も運営できています。・不動産屋さんを怒らせた。 怒られる理由がわからん。・銀行でも怒られたり これもよくわからん。支店長にも2回怒られた。・某金融機関に土地ころがしをしていると言われた。 お前ら嫌いだ。お金借りてやらん。なんだかんだと（楽しく）やってきました。といあえず専業大家になれました。怒られたことも今となればただの思い出です。8年間、世の中は大きなクラッシュもなく順調に推移していきました。その波に乗って、何とか拡大できたと思います。そして、初めて経験する『新型コロナウイルス』という大きなクラッシュです。大家への深刻な影響はこれから出てくると思います。何とか生き残っていくしかないですね。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.13
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新型コロナウイルス
長野県の大家パスカルです。・・・ こんな時はくだらないうわさが流れるものですね。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらほんの少し前まで、「オリンピックは時期をずらせば年内に実施できる。」とマスコミも多くの人も考えていたように思えます。志村けんさんがん入院しても、死んでしまうとは思っていませんでした。全世界がコロナウイルスでこんな事態になるとも思っていませんでした。今とは全く違い危機感がない時期でした。わずかの間に危機意識がずいぶん変わりました。私の住んでいる地域の近くでも、新型コロナウイルスに感染した方がいるようです。ニュースになっているので間違いないと思います。アパートのリフォームの打ち合わせで、数十Km離れたその新型コロナウイルスの感染者が出たといわれる地域に行くと、地元の業者さんは、「みなさん疑心暗鬼で色々なうわさが出ている。でも何もわからない。」と言っています。まさに疑心暗鬼のようです。そもそも、保健所も県も、個人が特定されないようにしているのですから、わかるはずもありません。私の地元では、その噂がより具合的になって、まことしやかに流れています。感染者が立ち寄った場所や交友関係まで具体的にうわさされています。そんな事がわかるはずはないのですが、話を広めている当事者たちは、本当に事実だと思って話をしています。完全にデマですね。そんな中でも、・管理会社の方は入居者を案内してくれています。・大工さんは床をはってくれています。・内装屋さんはクロスやCFをはってくれています。ありがたいことです。今のところ、私のアパート経営には大きな影響は出ていませんが、数か月後はどうなっているかわかりません。私はアパート経営には新参者で、リーマンショックの後から大家になりました。本格的な景気後退を知りません。そもそも、リーマンショックというアメリカのサブプライムローン等に端を発する景気後退と、コロナショックという自然現象に端を発する景気後退を比較して、経済後退、影響、回復の見通しを論じていいのかもわかりません。今は、接客業を中心に様々な業種の方が苦労していますが、賃貸業という住む場所の提供する職種への影響は、ある程度時間がたってから現れるように思えます。自分も数か月後には苦しんでいるかもしれません。他人ごとではありません。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.12
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スイッチプレート＆コンセントプレート交換
長野県の大家パスカルです。・・・ 古いプレート交換しました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら下の写真のような古いプレートを見たことがありますか？かなり古いプレートです。築古の物件を買わない方には縁のないプレートです。交換しました。あえてブログに書くことでもないような気がしますが、参考にしてくださる方もいるかもしれません。このプレートがあるだけで、物件がかなり古く見えます。クロスを新しくすると、このプレートの古さが目立ちます。派手なアクセントクロスを使うとさらに目立ちます。派手なアクセントクロスを使わないほうがいいくらいです。1枚100円以下で買えるプレートです。買えたほうがいいですね。ただプレートの種類を間違えると、スイッチやコンセントがプレートの奥に入ってしまい、おさまりが悪くなり、見た目も気になります。私は、Panasonicのモダンプレート「WN6001W」と「WN6003W」を使います。ホームセンターに大量に売ってるやつですね。パナソニック フルカラー モダンプレート 1コ用 ミルキーホワイト 10コ入 WN6001W010価格：924円（税込、送料別)楽天で購入パナソニック 【箱10個入】フルカラー モダンプレート 3コ用 ミルキーホワイト WN6003W010価格：791円（税込、送料別) 楽天で購入プレートを使うことで、見た目もおさまりもよくなります。同じようにホームセンターに大量に売っているPanasonicのコスモシリーズワイド21の「WTF70001W」とか「WTF70003W」を使うと、おさまりが悪くなります。参考にしてみてください。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.11
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融資不可。残念！２ また金融機関に行ってきました。
融資不可。残念！長野県の大家パスカルです。・・・ 金融機関から資料の提出を求められました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら融資不可。残念！の続きです。金融機関の担当者さんから、「物件の資料を持ってきてください。」という連絡をいただきました。早速本日、資料をもって行ってきました。担当者さんと上司の方に応接室でお話をしました。断られるときは窓口で断られることもありますから、応接室で話を聞いていたただけて、可能性は多少はあるのかと思いました。持参した資料で・立地についての説明・賃貸需要についての説明・同じ地域にある所有物件の稼働状況の説明等をさせていただきました。上司の方がその地域の事情に詳しく、一般的には過疎化が進んでいる地域と思われています。賃貸需要について疑問を持たれるのは当然だと思いました。精一杯自分なりにお話をさせていただきました。その後、金融機関さんからいくつか質問がありました。後は結論が出るのを待つだけです。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.10
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納税通知書の土地面積が小さい。
長野県の大家パスカルです。・・・ 当然ですが謄本と同じ面積なんですね。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら納税通知書が届くようになりました。その中の一つです。土地面積は4628㎡・・・①になっています。家屋2の面積が6694㎡・・・②になっています。この家屋昭和36年に平屋として建てられました。さらに、家屋１は昭和54年に増築された部分で、一部1階、ほとんど2階が増築されました。面積は2479㎡・・・③です。家屋2の平屋6694㎡・・・①が、土地4628㎡・・・②の上に建っていることになります。土地面積より平屋の面積が大きい。ありえません。建蔽率オーバーということになります。そんな言葉あるのか？考えられることは・土地面積の登記ミス・隣地に越境して建っている。測量して登記しなおすことも考えましたが、・登記費用がかかる。・面積が増えると税金が上がる。・越境していることがわかると隣地の所有者と面倒なことになる。ということで、メリットは何もないので、ほったらかしです。土地面積については、売買の時に司法書士さんに指摘されてはいました。ついでに容積率は、土地面積は4628㎡・・・①家屋面積 ① + ②6694㎡ + 2479㎡ = 9173㎡・・・③です。③ ÷ ① × 100から、容積率198％ですね。詳しく調べていませんが前、面道路の関係から多分容積率オーバーです。よくわからんけど。宅建試験の時に勉強したような気がします？固定資産税は、おどろきの年間6400円です。この物件、私の所有物件の中でも一番古く田舎の物件です。物件価格だけの利回りは100％を超えます。リフォーム費用を入れても35％を超えます。ありがたい物件です。このまま毎年納税していきます。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.09
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「8分の7空室物件」に2つのプロパンガス会社
長野県の大家パスカルです。・・・ コインランドリー ＆ 都市ガスからプロパンガスへ ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら「8分の7空室物件」に1階にはコインランドリーが入っています。プロパンガス屋さんが経営しています。当然プロパンガスです。最近プロパンガス会社さんがコインランドリーを経営することが増えてきているように思えます。多分。住居部分の2、3階は都市ガスです。私は都市ガスの物件は初めてです。管理会社の担当者さんに相談すると、担当者さん「都市ガスだからということで物件を選ぶ人はいません。物件を気に入ってもらえばガスのことは関係ありません。」と心強いことを言って下さいました。ということで、２、３階はいつものプロパンガス屋さんにお願いすることにしています。このアパート敷地が狭いのでコインランドリーのプロパンガスのボンベは、こんな風に並んでいます。コインランドリーを運営するガス会社さんに聞いたところ、店内を通ってボンベを運んで交換をするので大変だそうです。2、3階にの住居部分のプロパンガスボンベを置くスペースをどこにするか？大きな問題です。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.08
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融資不可。残念！
長野県の大家パスカルです。・・・ 融資不可の連絡がきました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら先日ブログに書いた買付順位が2番から1番に繰り上がった物件の融資の融資ですが、落ちました。そんな時は、金融機関の方に「ありがとうございました。」と言って電話を切ります。でも、やはり融資が通らないと落ち込みますね。そんな時は、次の「金融機関に行ってみよう。」という気持ちになりにくいものです。融資不可の連絡を電話で受けてから1時間後、ほとんどなくなっている元気を振り絞って次の金融機関に電話しました。とりあえず、検討はしていただけるということで返事待ちです。物件の概要は電話で話しましたが、物件資料の持ち込みは、今は必要ないということですから感触は良くないです。ここで融資が通ると元気回復ですが、また融資不可だとさらに落ち込みます。とりあえず金融機関の返事を待ちます。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.07
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田舎でも駅近が有利なことも
長野県の大家パスカルです。・・・ 飯田線の駅近くの「8分の7空室物件」 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら私の住んでいる地域は飯田線という路線があります。私は1年間で5～6回しか乗りません。ちょっと遠くに酒を飲みに行く時だけです。飯田線はほとんど無人駅です。利用するのはほとんど高校生です。高校生は定期で乗るので駅員も必要ないのでしょう。田舎の常識では、駅や線路が近いのは「うるさい」「危険」というのが当たり前です。・電車は1時間か2時間に1本くらいですが、うるさいです。・田んぼの中を走る線路には柵や囲いがありません。危険です。そんなん中、「8分の7空室物件」は、比較的人口もあり、これから栄える要素がある市にあります。物件は最寄りの大き目の駅から徒歩5分以内にあります。昨日、管理会社の担当者さんと家賃を決めた時も、「駅近だから有利です。」といってくださいました。ありがたいことです。飯田線沿線でも、駅近がこんなに有利に働くとは思いませんでした。はやくリホームしてうめよう。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.06
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家賃設定はあるが入居者がいない。
長野県の大家パスカルです。・・・ 「8分の7空室物件」の家賃を決めてきました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 「8分の7空室物件」の家賃設定をしました。自分一人で勝手に決めても仕方がないので、管理会社の担当さんと空室7部屋を見ながら決めました。「8分の7空室物件」物件を仲介してくださった不動産屋さんはこの物件の管理もしていましたが、今回の売買をきっかけに管理から手を引かれます。その際、不動産屋さん「今の家賃は高すぎるから5千円位安くすると決まると思います。」といっていました。パスカル「それはないよな。今のままでもで十分いける。」と思っていました。新し管理会社さんと出した結論が、敷金：１ヶ月（分割でもいい。）（個人的にはなくてもいいと思います。）礼金：なし家賃は現在の設定より数千円アップでも客付けできるということになりました。現在の家賃設定は、「家賃設定はあるが入居者がいない。」と状況ですから参考にはなりません。現状は、敷金：２ヶ月 礼金：１ヶ月です。これはが入居が決まらに大きな原因だと思います。この物件には１LDKと1DKもあります。１DKでも広めです。2人で余裕で住めます。管理会社の担当者さんからは、担当者さん「和室は洋室にした方がいいです。クロスだけはりなおしてください。天壁全部ですが。他は特に直さなくていいです。」と言われた点です。新築当時のラベルが貼ってあるクロスがはってあります。洋室への変更とクロスの交換だけなら全部屋工事しても150万円以内で行けそうです。各戸の古いシングルレバー混合栓を交換したり、LEDシーリングライトを各戸2台～3台つけてもたいした金額じゃありません。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.05
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火災保険請求
長野県の大家パスカルです。・・・ 汚損で請求してみました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 私の持っている物件で、「雨漏り」と「排水管からの漏水」のダブルパンチで被害を受けた物件があります。入居者さんは5年くらいその状態で生活していたようです。退去後は悲惨な状態でした。壁の漏水ヶ所にコーキングを打ってありました。「雨漏り」はどう見ても外壁の経年劣化が原因なので、外壁の補修では火災保険は請求できません。そこで、雨漏りによって起きた、壁、床等の破損に絞って請求します。「排水管からの漏水」は、排水管破損が原因なので、冬季の凍結により配水管が破損し、その排水が壁、床、床下の破損につながったとして請求しました。嘘は書いていません。正しく申請しました。特にやましい点はありません。当然、外壁の補修工事は保険請求の見積もりには載せません。載せるとややこしいことになりそうです。もちろん老朽化した外壁も直します。直さないとまた雨漏りしてしまいますから。劣化した外壁も何とか保険で直したいというのは人情ですが、それはできません。でも、外壁工事が極端に安くできることがあるかもしれません。私はやったことはありませんが、工務店さんに頼んで、外壁を格安でやってもらうことにして、他の工事をそれなりの金額でやってもらうことにするとか、何かやりようはあるような気もします。たぶん。よくわかりませんが。今回の請求で、保険はおりるでしょうか？代理店と相談してやっているので、おりないことはないと思っています。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.04
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娘が危険物取扱者の資格を持っていた。
長野県の大家パスカルです。・・・ 危険物取扱者乙類4種だそうです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら大学生の娘がガソリンスタンドで働く（アルバイト）という連絡をしてきました。時給が高めなので理由を聞くと、「危険物取扱者乙類4種」を持っているとのことです。よくわかりませんでしたが「危険物取扱者乙類4種」という資格は、ガソリンスタンで働くとき有利だということです。昨年の6月に、1週間くらい勉強して、簡単に取れたと言っていました。調べてみると、危険物取扱者乙類4種を持っていると、セルフ方式のガソリンスタンドの監督員になれたり、自分で開業したりすることができるそうです。娘はまさにセルフスタンドでバイトをしますが、週末の早朝から午前中バイトをするようです。特に外に出ることもなく売店のレジ打ちが主な仕事のようです。かなりのんびりできそうです。ガソリンスタンドは「危険物取扱者乙類4種」の資格を持っている娘を置いておくことで営業ができるということでしょうか？末娘ですが、たくましくなったものだと思いました。3人の子どもの中では一番自由に生きています。INAXのウォシュレットが先日届きました。パナソニック製より大きな箱で重さもあります。いいものが安く買えたような気持になりました。コロナショックのあおりで安いと認識されていたパナソニック製の値段が上がり19000円以上になり、高いと思われていたINAX製が相対的に安くなって17000円くらいで買えました。でも通常であればパナソニック製が14000円くらいで買えたはずです。残念。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.03
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融資のお願い。久しぶりに融資不可？
長野県の大家パスカルです。・・・ また金融機関に行ってきました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら先日決済があったばかりですが、次の物件のことで金融機関に行ってきました。これもネット上にあった物件ですが、2番から繰り上がり、1番になれたので金融機関に融資のお願いに行ってきました。数年前、この金融機関に同じい地域にある物件に融資をしてもらっています。この物件のレントロールを見ると、購入以来、全戸の合計で空室期間は3ヶ月しかありませんでした。好材料のレントロールです。・好材料のレントロール（必要ないのですが、説得材料として。）・私の作文（必要ないのですが、ぜひ欲しい物件だったので。）・その他不動産屋さんにもらった資料（本物件のレントロール、販売図面等）・物件内部外部の写真（プリントしようとしましたが、フォルダーの中の物件の写真が愛犬のチワワの恥ずかしい写真5枚にかわっていたのであきらめました。なぜだろう？30枚以上撮ったのに。）昼頃、金融機関に行き、色々熱弁をふるいましたが、担当者さん「難しいと思いますよ。」パスカル「そこを何とかお願いしますよ。」担当者さん「考えてみます。」という内容を、笑いながらやり取りしてきました。でも「これは無理かな。」という感じでした。夕方、金融機関から電話がきました。担当者さんからいくつか質問を受けました。ちょっとビックリ。担当者さんレベルで蹴られてしまうと思っていましたが、担当者さんやってくれています。融資がつくかどうかは全くわかりませんが、担当者さんが動いてくれていることは嬉しいことです。感謝です。きっと来週中には返事が来ると思います。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.02
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専業大家になって1年
長野県の大家パスカルです。・・・ 昨年3月31日に公務員をやめました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨年の4月1日から専業大家になりました。なんとなく生活できました。この1年間、前半は家に一日中閉じこもってることもありましたが、徐々に生活のペースをつくることができ、午前中は外でアパート関係の仕事をしていることが多くなりました。午後は相変わらずですが。家庭には公務員の時の収入程度のお金を入れて、年金と保険を自分で払い、病院に行った時も自分で払います。夫婦で旅行に行っても私が払います。妻からは特に何も言われず本当に自由です。お金で解決している感じです。小遣は自分で決めます。月に5万円くらい使っていますが、半分以上アパート関係のことで使ってしまいます。空室の電気代が冬季は月に3万円を超えます。小遣から支払って自分の会社への貸付になります。冬季は小遣が5万円以上になることもあります。ちょっとしたリフォームの部材や道具を買ったり、現場にコーヒーを差し入れたり、昼食を業者の方と食べたり、自分の会社への貸し付けになってしまいます。本当の意味で自分のために使う小遣は2万円～2.5万円くらいですね。勤め人時代と変わりません。公務員の「収入」「属性」等は大きなものでしたが、それらを差し引いても、本当に辞めてよかったと思います。セミリタイアした方が「勤め人をやめて後悔したことはない。」といいますが、その通りです。金融機関は、融資に慎重になったところ、以前と同様に融資してくださるところ、専業大家を前向きにとらえ、以前より前向きに融資してくださるところ、があります。融資につては特に困っていません。専業大家2年目、前向きにやっていきます。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.01
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