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政策公庫融資辞退。時間帯があわない。
政策公庫の融資を辞退。担当者はリスクをとりたくないオーラが全開。面談でパソコンの画面しか見ないのでこれ以上、話しても時間のむだと判断。指値した不動産屋さんを、待たせるわけにもいかないので、現金で購入。やりたくなかったが、現金で指値購入。金額は路線価の50%オフ位なのでがんばるしかない。購入予定の物件金額の４倍の自己資金があるが、担当者は難しいと言う。自己資金が減るのは嫌ですが、リフォーム資金をかりる作戦に切り換え。他方、サラリーマンの時間帯が非効率。夕方に寝て、深夜に起きて12時間位の労働。誰とも時間帯があわない。起きたら寝るまで労働。孤独な感じになる。同じ毎日が続くがサラリーマンなので耐えるしかない
2019.07.22
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あきらめないで属性をあげる中高年労働者
トレーラー運転手を職業にしたのは勤め人としての視点では夢でした。志望動機は単純ですね。子どもが新幹線を運転したいのと同じレベル。これを投資の視点で見るとどうか？今は人手不足、５年前は絶対に入れない大手も今はハードルがダウン。割りと転職しやすいのが現実です。若い人がやりたがらないのもあります。今の若い人は車離れとか車に興味がない。さらに免許を取得するのに、かなりの費用がかかる。私の考えは属性を手っ取り早くあげるには良いかもです。それが正解かどうかは不明ですけど。でも何もしないよりは、良いのでは？そんな感じです。年収400万円から500万円。スーパーサラリーマンにはなれないけどおじさんになってから自分にきれるガードは減ってきたな、ヤバっ。と言いますか、ボロ戸建てを買ってる時点でレバレッジかけてないのに、何が属性だって言われそうですけど。
2019.04.21
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新しい展開をどうするか
不動産を始めた当初から自分のスタイルが変わりつつある。細かい話は色々あるけど、進化したスタイルを考えると、今、運営してるアパートを売却して新しいスタイルに移行する時期か？戸建て再生が自分にはあってるように思います。アパートの残債もほとんどないので資産の入れ替え。でもボロアパートをボロ戸建てに入れ替えても資産の組み替えになるのかな？
2019.04.13
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ふんどし王子の本。戸建てに申込み。
ここ2～3日、仕事中の電話が多い。また長電話。本来、運転中は電話できないのにかけてる会社も、どうかとおもえる。勤め人なので仕方ない。昨日から今日にかけて、早朝勤務の生活パターンへの切り替え。午前2時に起床。眠くて、気持ち悪くなる。なんのための休日なのか、考えるとかなしくなる。ふんどし王子さまの新刊書籍を読む。４月から本州の大資本工場に勤務する息子にも書籍をプレゼント。工業高校を卒業して、大手の工場に勤務する息子と、若き日のふんさまの姿が、なんとなく重なった気がする。それにしても大手は福利厚生が手厚い。単身者社宅で家賃が10000円位。しかも新築らしい。息子が居なくなるのは、少しさびしいが家計が変化する。いくぶん軽くなる。結婚と子育ては、お金がかかる。特に子供が中学生位から、たくさんお金がかかる。自己資金の面でなかなか不動産に集中できなくる。年末に転勤族が去っていった戸建て。申込み。人間3名、ネコ2匹。嫁さんと、ネコのご入居にあたって想定される問題についての会議。結論。ネコが住んでみないとわからないので前進。春はみんな動く。
2019.03.17
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直せないキズ
築40年オーバーの戸建て。フルリフォーム完了。立地もそれなり。コスパが良い物件。しかし、水道管が隣地を経由。残念だ。不動産屋さんからは、この課題は後程、考えるようにして、今は交渉を進める提案。昨日までは水道に問題なしでしたが、今日しらべてもらったら隣地経由。なおせるキズなら気にしなかいがこのキズはどうするか？こうなった段階で解決策はないどんどん進んで断りにくくなる前に見送るがベターかな
2018.12.26
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200万円の家と400万円の家
200万円の家と400万円の家。一般的にはどちらも、激安物件。立地の問題もあるので単純に激安にならない場合もありですが。田舎の場合は、どちらを購入してももらえる家賃は大きく変わらない。ならば、仮に400万円あるなら200万円の家を２つ買うのが良いようなきがする。クロスやクッションフロアの平米単価も家の値段に関係ない。あとは、設備がどこまで壊れているかで費用がきまる。細かく言えば、こんな単純ではないが。400万円の家の方がキレイにみえるから欲しくなるけど、経営したら必ずではないが赤字になりやすい200万円の家が壊滅してないと言う前提でのはなしですが。
2018.12.20
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子供の運転免許の取得資金を信金からかりる。
11月に空室になった戸建て。ボロ外壁の雨漏り修理は3万円くらいで完了。豪雪プラス寒すぎる地域には雪がふると人の動きが鈍い無借金の物件なのはこんなとき、焦らずにすむ。粘り強く、定期営業を継続。子供の運転免許の取得。普通免許、MT 車で30万円もう、そんな年齢。来年から社会人今までは、大抵の場合、現金払いしてましたが、今回は信金でかりてみた。地元信金で初取引開始。金額は小さいが現金を温存。サラリーマンは、こんなときお金が借りやすいしかし時間が自由にならない。自分で時間を決めれない。近未来中に勤務形態がマイルドなサラリーマンと大家を組合せたライフスタイルが必要
2018.12.09
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旭川帰省とリフォーム、セミナー。
昨日はT市から日帰りで旭川に。あさ５時に車を運転し、そのままリフォーム。初めに、アパートの塗装工事を経過確認塗装屋さんと打ち合わせ見積をオーディションし一番安いものを選んで不安があったが問題なしオーディションの結果、30万円コストダウン。ひと手間が大切次に、戸建てのリフォーム清掃と小規模修繕を実施１階の雨漏りを調査なぜ１階か不思議だったが屋根の問題ではなく外壁材の経年劣化が原因座布団サイズの外壁修繕の段取りまでその後、旭川セミナーに参加個人的にはリフォームがあるので出たくなかったが、管理会社の勧めあり。セミナー後、ラッキーオーナーに遭遇そういえばリフォーム中に着信あったのを思い出す。セミナーの件で連絡してくれてた。時間に追われて作業してると大事な連絡へのレスポンスがダウン廊下で立ち話をしてると、他の大家さんも合流。その後の懇親会は不参加。旭川大家の会みたいで名残惜しいが翌日、仕事あり。リフォームの残作業を行い帰宅。サラリーマン大家の場合、時間に制限があることを痛感させられる。
2018.11.11
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除草剤散布と愛車の不調
休日に日帰りでA市までアパートの除草剤散布。来週に回すか悩みましたが強行。今まで手動で加圧さて散布するタイプを使用しましたが経年劣化で使用不可能。悩んだ結果、液体の薬品なのでジョーロで散布。結果的にジョーロの方が作業が速い園芸用ジョーロは500円位加圧タイプの散布器よりかなり安い。カッコから入ると失敗になる例のような話。その後、仕事の疲れもあり風邪の症状が出てきた。何とかT市まで帰ってこれました。軽自動車で往復約350キロは、さすがにこたえます。さらに愛車も不調の予感。以前から指摘のあったオイル漏れそれと、エアコンのガス漏れ。さらに、ガスは5月にチャージしたのに購入してから約４年。購入後の走行距離は約４万キロでもうすぐ８万キロ。
2018.07.22
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信金から急に電話がきた
メインの信金から急に電話があり応対。アパートの稼働状況を質問されました。また現金で買った戸建ては関係ないと思ってたら、それも説明。結局、利益が出そうですねとい言う 結論になり短時間で終了。良くわからない電話ってなんか気持ち良くない。
2018.07.17
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今さらですが家計改善
単身赴任していることもあり無駄な生活費の改善を考えています。家計をみても生命保険の見直しなど大きく改善できる部分は、かなり見直しているので、なかなか改善点は見つけにくい。進まない改善策にヤキモキ不動産をやる以前に、あまり考えず購入した自宅。家賃にあたる、毎月の住宅ローンこれを何とかできないか？つい最近まで自宅売却なんて言う、焦りのプランを計画。焦ると思考回路が非常に狭くなることに気付かせて頂いた仲間の存在がなければおかしくなってたこと間違えなし。やはり拠点がないと、これまでの人脈や習得してきた物件再生の面でマイナスになり根なし草のようになる危険が真剣な意見を聞かせ頂いた事は、すごく感謝です。昨年、B信金より住宅ローンの借り換えを提案されていたことを思いだした。しかし、あまり気がすすまなかたった、理由はA信金とは住宅ローンでしか繋がってないが今後の取引を考えていたため。でも今は、家計を改善し自己資金を集中させることが優先な時期借り換えにより改善出来れば、金額的には築古アパートの一室分の家賃位に相当(予想)。結果はどうなるか、行動してみるか？借り換えなんて上手く出来んのかな？
2018.07.16
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単身赴任をどうするか？
昨年度からT市に単身赴任にしました。自分の戦略で決定。この考えは、不動産を重視した戦略ですが、男の夢って程でもないですが仕事でも未体験ゾーンへのステップアップにつながります。では何故、単身赴任か？理由をおおざっぱに・これまで展開してきたA市に拠点をおいて置きたい・今は、あまり困ってないが、これまでの金融機関との 取引でのデメリットも心配・子供に転校をさせたくないしかし、単身赴任をやめて家族とT市でコンパクトになると、自己資金ストックのスピードが大幅にアップするのでここはひとつ、それを重視する作戦に切り替えるか？将来的にはA市に居たいですが、現金がある程度ないと何も始まらないし…。それにしても、本業の連休がへったなぁ月間の休日は変わらないけどなかなか家族に会えないのもね
2018.07.09
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久しぶり日記
久しぶりの日記入居者から網戸が閉まらないクレーム。仕事しながらの対応はホントめんどくさいし大変です。すぐに大工さんに連絡して、入居者と直接やり取りしてくれることになりました。すごく助かりますね。夜に大工さんからメールが内容はズレて閉まらなかっただけ壊れてないよ とのこと。メールで返信。費用は払いますので安心して下さい。 と返しました。そこから１ヶ月くらい経つけど請求されてない、大した困り事でないですが確認するとしますか。
2018.06.24
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残置物処理。アパートのリフォーム見積。
１０年くらい退去がなかった部屋で今回、 退去発生。 もちろん自分が大家になる前からの入居者。 当たり前のことですが、入居期間が長いと、その間は楽ですが部屋の老朽化が進行しています。 年代物の灯油ボイラー交換とストーブ新設その他、細かいリフォームもあわせると原状回復に５０万円レベルの費用が見込まれる。 以前に同タイプの部屋をほぼセルフで再生した時は約４０万円オーバーの費用。毎日のようにホームセンターに部材を購入しに行ってました。 （このうちストーブ、ボイラーに関しては設備屋さん発注で約１５万円） でもセルフで実施した場合は工期に要した時間は約２か月。 今回はプロにお任せした場合、工期は約１週間。 今のサラリーマンの仕事の忙しさを考えると今回に関してはプロに任せた方が効率が良いと考えます。 他方、戸建ての残置物処理は精神的に嫌になる作業。なかなか進まず。毎回、精神的なエネルギーの消費が激しい。体力的にはそうでもないんですが。 明日から函館方面に出張。なかなか時間がきつくなってきましたね。
2016.05.10
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道央I市へ リフォームの基準
I市のファーストフード店で注文しようとするも店員が全員人見知り。（おじさんも人見知りなんだけど・・・） 数分、カウンターにて待機するも、人見知りなスタッフの皆様からイジメのように、ぶんなげられる。（だから、おじさんも人見知りなんだって） カウンターには私一人しかいない 全員何かの仕事をしている 中には仕事が終わっているスタッフもいるが意地でも注文はぶんなげる。 （わかる、わかる、おじさんも経験あるから） おもしろいので、こちらもそのまま放置。 謝罪はなく、たまたま休憩中らしきスタッフに発見されて注文開始。 コーヒーを注文するも、 機械が一時的に不調となり、結局、着席してまたされる （コーヒーってそんなにつくるの大変だっけ？） その後、待ち合わせていたラッキーなオーナー様も来店。 コーヒーを注文 。 コーヒーなのにカウンターでは購入できず席まで配送される。 やはり人見知りらしく、会話が成立していなかったのかアイスを注文したのにホットを提供される。 いっそのこと、会計まで人見知りしてくれれば、よいのですが・・・・・・。 どうでも良い話はこの辺で。 どこまでリフォームをするかは投資家の悩みどころ 達人クラスになると、入居者を募集して入居者が現れる最低ラインを察知する嗅覚が発達していると思う。 またエリアによっても、その最低ラインは調整が必要 しかしボロには全国共通とまではいかないが、 ある程度の共通点も多い。 入居者の客層をイメージできるか、 ボロに住まないといけない人たちをイメージできる そんな目線が必要だと思う。 どこまで、直そうか、悩んでいた風呂 ラッキーなオーナーさまと話していたら 現状は、油性ペンキで方針決定 でもその前に 残置物、残置物。
2016.03.27
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残置物処理に思うこと
残置物を処理していると精神的にマイナスな状態になるような感じになる。 ただ物がいっぱいで作業に疲れてしまうのとは別な疲労感が存在していることが否定できない。 部屋の中だけでなく、押入れ、タンスにも満タンな残置物。 本日は、押入れの中に大量のそうめんを発見。そうめんと包装ビニールに分別に多くの時間を費やす。 なぜ、こんなにも食べきれない程、そして賞味期限が大幅に切れている状態なんでしょう？ ストックは十分なのにどうして、毎年、蓄積してしまうのか？ いろいろ想像はできますが・・・・。
2016.03.21
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やっとリフォーム終了
やっと終了。アフターのみ公開ビフォアー写真忘れ。
2016.02.27
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確定申告準備だけ
確定申告の準備をひたすら実施。 なにせ、一年間放置しっぱなしなので・・・反省 e-taxはあんまり好きではないですが・・・・。 前職では平日に休暇をとることは非常に厳しいものでした 。 このため活用せざるを得ない。ここ２回くらいは強制活用。 本年度より平日にも休みがあるので書面申請できるのですが、便利なので所得税は自宅から電子申請しようかとも思います。 好きじゃないけど、便利です。 でも譲渡税は、良く分からないので申告しに行ってくる予定。 準備だけして終了。何も申請してません。 ボロ戸建も直さないと・・・・・。
2016.02.27
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超アシスト
保険が通るまでのあいだ崩壊を防ぐには？困った。 ガンダムアシスト発動。 アシスト内容：トラロープいいですよ。 早速、実践。 この後、さらりトラロープ追加して補強！
2016.02.17
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ボロ戸建て物置崩壊
ボロ戸建ての物置が雪で崩壊して大変。 正確には、 完全に崩壊ぜすに崩壊が途中で止まっているので時限爆弾のカウントダウン状態。 しかし完全に崩壊した場合、すごく近所迷惑になってしまう。 微妙なバランスを保ってます。 ガンダムシュミレーションを実施後にリフォーム屋さんと保険屋さんに連絡。 現状、リフォーム屋さんからの報告待ち。 冬はみんな忙しい 。
2016.02.16
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本日もリフォーム
汚い下駄箱の扉。ペンキを塗ろうと思ったが・・・・。 玄関に調和のとれる色が思いつかない・・・・。 下駄箱だけビカビカにしてもダメだ。 汚い下駄箱と扉にプラ板を接着。接着剤がないのでコーキングのあまりで接着 。 その上からホーマックで買った安いフィルムはりして完了。 ペンキと違って、そこらへんが汚れないからラクダ。
2016.02.02
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本日もリフォーム
コンセント、大人買い。 トイレの照明に配線が電線が６本？スイッチが一つに、なんでこんなに電線あるの？ 電気ってプラス、マイナスで２本しかないのに？ いじくったら、あっちの電気が点かない、とかコンセントが使えない他の電気設備に影響大。めんどくさい。 ビフォアー写真ないですが、スイッチ交換前は廃止されたと思われる既存の機器につながるいろんなスイッチが取り付けられていました。 最終的に配線を解読。安全に処置し復活。他人の実施した工事は、あんまり触りたくありません。 はやく終わらせよう。
2016.01.30
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室内物干しがつけられない
現在、リフォーム活動中。 室内物干しがつけられないことが判明。天井から吊り下げて設定するタイプを予定していました。 理由は、簡単で取り付け予定の場所に天井の下地が無いという単純なことです。 室内で洗濯物を干す機会が多い寒冷地には欲しいアイテムです。 よくカーテンレールに無理やり洗濯物や防寒着をひっかけている光景をみます。 過去に自分もやっていました。カーテンレールが壊れても自分のじゃないしと思ってました。 のなで、天井下地が無いのはガックリ。
2016.01.24
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自作 室内物干し
ホームセンサーで部品購入 巨大なS字フックとリングのついた金具 取り付け開始 金額リングのついた金具 ￥３００くらい巨大なS字フック ￥７００くらい今回の費用（写真） ２か所作成で￥２０００くらい 強度的には冬物のコート類をたくさんかけても問題なく使用できました。
2016.01.07
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買付と価格交渉に思うこと
よく言われることですが 忙しい時ほど、いろいろな情報が入ってくるように思います。 充実した忙しさのせいか、不思議なもので、 周囲は年末の雰囲気ですが自分にはいつもと変わらなく感じます。 そして、これまであまり経験のない、価格交渉を考えていると、一体、いくらが良いのか・・・。 どうしてスッキリと答えが出ないのか・・・。 自己分析してみると、これまで価格交渉をしなければいけない程、たくさんの物件を買ったことが無い自分の経験不足だと思います。 答えのない問題を解いているようなゴールの無い、競争をしているような 今まで、休日を利用していろいろな物件を見に行っては学習したつもりになっていた。 しかし実際に、買付を入れるのと、入れないで見ているのとでは雲泥の差がある。 そして今、取っている行動の結果がどうであれ、 自分の選択肢が大なり小なりの試練になることは間違いない。 試練に挑戦することで自分が成長させてもれえる。何事も、自分で判断を下し、失敗や成功を含む経験を積むことが必要と思います。 今も含めて、その過程を経験する大事な時期だと思う。 それから ヒントをくれたり、参考になる意見をくれたり、自分の頭で考える機会を与えてくれたり、 先駆者のアシストがなければ、 過去の自分と変わらないままだったと思います。 仲間であり、友人であり、先生でありありがたい存在です。
2015.12.23
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営業活動
最近の活動はもっぱら 問い合わせ➡訪問・営業です。 ほとんど、連敗・・・・というか相手になれないこともありますが。 めげずに営業の成果か、ちらほらと相手にしてくれる不動産屋さんが出現しました。 良い物件になかなか出会えないので、無理やり購入するよりは、人脈もできるので楽しんでやっています。 これまで営業活動は皆無でした。 理由を考えてみると、いつでも買える状況になっていないからと思いました。（でもデッカイのは買えないですよ） 買える状態を維持すること、それから待てること が重要かと思い始めました（今さらですか？） 現金（少額です）の持つパワーを最大限に活用するぞ！
2015.12.08
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すずめの巣
クレーム発生 アパートの換気口にすずめの巣ができてしまい 台所の換気扇が使用できない 調査をすると3／４戸で発生。 単身者なのですが、すずめの巣ができるまで調理をしないのか？・・・・お湯くらい沸かさないのか？ 管理会社で気を使い見積提出していただきました。 なんと1戸あたり約2万円。 高いので自分で探したら1戸当たり5000円。 安いと思い発注。 今になって思えば、もっと探せばさらに安い業者がいたかも。 換気口に取り付けられているアミを確認。 カラスは侵入できないが、すずめだとギリギリ通過のサイズ。 また最近、発注している重要任務も継続中のまま、もうすぐ1カ月。何度か連絡は取り合っているが、進展も後退もない状態。
2015.07.25
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利益最大化２
最近、昼夜逆転生活のSG大家です。なれない本業に最近、ダウン気味。 無駄な出費を減らそうと思い。自家用車のオイル交換を自分でやろうと計画しておりました。 しかし、ショップでやってもらうと２０００円くらい。 自分でオイルを買いに行ったり、廃油を処分したり手間を考えると、２０００円払ってもやってもらう方が自分には メリットがあると思い、セルフオイル交換作戦は、志半ばに脱落。 （せっかくG様にもアドバイス頂いたのですが・・・・） 利益最大化作戦よりコストパフォーマンスを優先。 （早くも挫折か？） その他、利益最大化として、長期入居の高齢者のお部屋のストーブ。分解清掃計画。 たまに気まぐれでストーブトラブルが発生している対策も兼ねて。 まだ未実施ですが、事前調査では好評なようです。この入居者さまは、駆け出しで、空室が多かったころに一番に入居してくださった方です。安定状態になったのもこの方をきっかけにでした。 これまでの長期入居と、これからも良いお付き合いができるようにとの願いを込めて。 手持ち物件の利益の最大化。ファイト。
2015.05.20
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入院生活と２つの収入源
GW直前に、不運にも入院幸いに１週間もかからずに退院できました。 入院中、病床で本業１本での人生設計は危険であると改めて認識。 入院中に会社へ電話を発信。給与収入で生活することを前提とした、プランを提案されました。 かなり真面目なプランで、勤め人としては、その指示に従うべきものと思えるものでした。 しかし、それも完全な健康を取り戻したからこそ受け入れ可能なものでした。 個人の大家としての収入は多くはないですが、２つの収入源があることで思考回路にゆとりがうまれるのは事実です。 復帰してからの数日、勤め人として決められたルールのなかで１番になろうとする雰囲気に気付かされます。 会社からの圧力だったり、勤め人同士のライバル意識だったり。 しかし、小さいころから他人と比較さらるなかで教育をされてきているので、その分野で１番になろうとしてしまう。何か切なく感じました。その思考回路のなかで、頑張ることでした自分の価値を見つけられないとしたら、人生が損しているように思えます。 ２つ、できれば数個の収入源を持つことで新しい価値が生まれると思います。 一つの考え方より、２つかそれ以上の考え方を知っている方が多くの価値観から物事を判断できるから、その分、得していると思います。
2015.05.07
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利益の最大化
利益の最大化といっても大した話ではありません。 入居者のおばさんからストーブが消えるとのクレーム。 できるだけ利益を最大化したいがテーマだったので出張費と点検費用を合わせる5000円以上は確実に消えると思っていました。 こちらで修理を手配しようとしていると入居者側で勝手に手配したいとのこと まあ、入居者のおばさんが納得すればそれで良いと思い、出費を覚悟で勝手に手配してもらいました。 結果は、おばさんがストーブのフィルターを清掃していないだけでした。もちろん請求は0円。 自分で手配していたら、間違いなく出張費、点検費用、休日対応費の請求がきていたことでしょう。 助かりました。 小さな積み重ねで利益の最大化。いきなりコケるかと心配になりました。
2015.05.04
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退去時期の延長
年度末で体力消耗気味です。早く暇になってくれ・・・・。そんな状況です。 ３月に退去宣言していた１号アパートのおばさんが退去を取りやめてきました。５月の中旬まで住みたいそうです。 相当いい加減な、おばさんなので、それなりに思っておかないと疲れます。 本業が忙しすぎるので、３月に退去されたらリフォームに時間を使えないので５月まで放置するしかないと考えておりました。 結果的にはまあまあです。 アパートは放置しっぱなしで、本業以外に何にもやってないので書くことも少ないです。 もう少し、ガッツで乗り切れオレ。
2015.03.29
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物置の扉修理とガス会社の変更書類。
アパートのボロ物置の扉修理実施。 冬用帽子、サングラス、マスク着用で作業。 うるさいおばさんに遭遇。 「新品に交換してくれと」まだ使えるものに文句をつけてきました。 しかし私の変装により大家ではなく、リフォーム屋と認識しているようです。 敢えて会話を成立させないように、「部材や工具でケガするから近寄らないでください。危険です。」と返答する。 おばさんが部屋に戻っている間に作業完了。 その後、車をフル加速して退散。 しかし、このおばさん。家賃の値下げや、サービスで換気扇のフィルター交換・・・。 いろいろやってあげても、そういう時だけニコニコ。 それ以外の時は、会えば文句しか言わない。 変装せずには会いたくありません。 その他、ガス会社変更で覚書のサインを要求される。契約を解除した時は費用が発生するようですが、いまいち不安。 ガンダム様に、申し訳なく電話。 一般的によくある書類とのことをご指導して頂く。忙しい時間のなか、わざわざ電話に出て頂き、いつも有難い存在です。 徹夜の仕事明けだったので寝ようと思ったが、動いてしまった。充電が必要です。
2015.02.26
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物置の扉が開かないクレーム
ボロアパートのボロ物置の扉が開かないとのクレームあり。 入居者には会いたくないですが、仕方なく調査。 物置の扉をスイングして開閉する際に盛り上がった地面に こすっているだけでした。 自分で観察して状況判断すれば出張費や工賃はかからないのは当たり前ですが 小規模大家には有効。 変な入居者にあいたくないからといって、業者様に依頼するのは簡単ですが。 調査時間を最短で実施したため変なおばさんに遭遇せず完了。 こんなんで朝っぱらから電話してくんな。 しかし扉の下部に破損を発見したため後日修理予定。 入居者に絶対に会いたくないので間接的に状況を、お伝えし終了。 その他、空室に勝手に入居者を連れてきてくれた不動産屋へお礼まわり実施。 以前にガンダム総帥からご教授頂いた機械的な不動産屋訪問を意識するようにしていますが、継続にはエネルギーがいります。 今回は購入のための機械的訪問ではないですが、忘れられる前に訪問は自分のノルマ的な行動にすべし。
2015.02.23
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風呂リフォーム
汚い風呂のリフォーム ビフォアー写真忘れました。床はモザイクタイルの気持ち悪いやつです。ボロ物件に良くあるやつです。 素足で入浴したくありません。 （固形化したアカのような物がたくさんあり） 自分でホーマックでプラ板を買ってきて施工。 その後、浴槽が汚くて入る気にもならないので、地元の投資家A様の方法を参考に塗装の塗装実施。（やはり床と同様に固形化したアカのような物質あり） 入れる風呂に改造完了。 制作費用。プラ板 ￥1000くらい（セルフリフォーム）接着剤 ￥500くらい（セルフリフォーム）塗装工事 ￥60000くらい（塗装屋さん・すべてこみこみ） 感想としては ユニットにするよりは安いのでOK！ その他、最近、自分の時間が全くもてない（仕事による） 連絡に出られず、いつも 申し訳なく思っています・・・。
2015.02.15
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退去後いきなり入居。浴槽リフォーム。ピーピースルー。
昨年の１２月末に勝手に退去していった変わり者入居者様。４月から入居して頂いたので９か月で退去。 思えば引っ越し理由も変だった。 引っ越し前は、すぐ近所に住んでいて そのアパートの別の入居者からストーカー行為をされていたとのこと。 ５０歳近いおばさまがストーカーねえ～。ちょっと神経質か・・・それとも、自分のことがわかってないか。 今回の退去はどうも、ボロアパートのコミュニティーに入れなかったように思います。 ボロ独特のコミュニティーに対して神経質になりすぎと思います。 と思っていたら。管理会社から２月希望で勝手に入居者を連れてきてくれました。 空白の１月は早期退去のペナルティーで１か月分の家賃を頂いていたのでちなみに管理会社様の作戦です。 つまり家賃が途切れず２月から満室です。 素敵な管理会社です。感謝！ 今回、風呂リフォームを試験的に実施。 A様としておきましょう。の実績を参考にさせて頂き 浴槽の塗装リフォーム実施。青くて汚いバスタブ。 ４０年分のアカで黄ばんだ、ボロ物件によくある浴槽。 アンビリーバブル！ まるで新品です。 写真後日掲載予定。 絶対につかりたくない浴槽から、毎日はいれる浴槽に変身です。 ありがとうAさんと心で感謝を送ります。 ピーピースルーK（強烈な奴）購入。 自宅の排水溝が詰まるは、臭いわで、ついに購入。 劇物指定なので購入できないのかと思いきや、あっさり購入。 後日、配管洗浄の予定。
2015.01.28
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アパートの買い付け判断
アパートの買い付け判断の時期が迫ってきた。 現在進行中の不動産屋さんの紹介アパート。 サイズ的にはこれまで購入している築古木造の小規模と同様な物件。 売値は７５０～８００万円程度。築25年オーバー。 不動産屋さんの紹介で融資期間15年くらいの融資がつけれるとの打診あり。 私的に期間15年なら買いますとお伝えしました。今日現在で13年の融資は別の金融機関から内諾あり。 紹介いただいてる金融機関は今週中の審査予定。 しかし、先日、内部見学をさせてもらうと、不動産屋さんの情報とは違っていました。 築古ですが、かなり直してある！ そう豪語していましたがリフォームから客付けまでの推定費用は、これまでのボロと変わらない状況。 つまり全然直してない。２５年くらい前にお金をかけたらしいですがその後は何もしていない。（だから、ただのボロ） 内部を見せてもらったうえでトータルで考えると 期間15年の融資が通っても、売値から１００万円くらい下げてもらわないと買っても意味がない物件という結論になった。 内部を見る前に、期間15年の融資なら買うと言ってましたので少し申し訳ないですが、（というか、失礼ではないのか悩んでる） それは不動産屋さんの、この物件は、かなり直してあると言っていたことが前提としてある。（全然なおってない！だまされたか？） なので購入しても良いが１００万円以上の値引きがないと私的には運営できないとの結論。これでGO！（こんな交渉してよいのか？） まだ契約どころか買付証明すら書いてないので少しは急がないとなあ～ 転職活動と同時進行は、とてもつらい毎日です。
2014.11.03
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ボロ出現
ボロ物件現る！と書いてますが単なるボロアパート。 利回りは２０％近いが、相場家賃に変換すると１７～１８％くらいか？最近、低い利回りばかりだから、ネットに掲載されている物件にしては良い方なのか？ ある程度の融資期間（長め）、とキャッシュフロー重視の戦略が取れるなら挑んでみようか？ 路線価をもとに土地値を計算してみると、ほぼ土地値アパート。 購入後の直しはめんどくさいが、弱小大家にはお似合いかなぁ～。 やっぱり弱小大家なので、小さく積み重ねる方が良いような気がします。 本当は、大きく積み重ねる選択肢はないので、数少ない自分にできる選択肢か。
2014.10.26
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良い展開へ期待
本日は紹介して頂いた不動産屋さんへGO！10月は無休の強制労働計画が労働者の意思とは無関係に遂行中でした。 なので、休みにはならないところでスポット的に休息が取れたため必殺アポなしホーモン。（紹介されてから何日たってんだ！アホ） 結果、空振りに終わりました。当然です。 なので激熱なレターをポストに投函して帰宅。 おそらく今回の紹介は購入に至る可能性は低いと思います。理由はいろいろです。 ただし全く根拠のない個人的な勘によると、今回のご縁、良い展開になるような予感がします。 他方で、かなり長期計画の転職活動展開中。 田舎と都会（札幌および、その近郊）では情報の多さが比較にならないように思います。 今更、地元以外に検討するの？もしかして転勤のある組織か？ １０年位ぶりの活動に学生時代とは違う焦りもあり。 しかし転職をあんまり、のん気に考えていると融資がしばらく活用できなくなりそうなので実行するか、 実行するなら、どのタイミングがベストか 考えていると、ああ疲れる・・・。 久しぶりの休暇でしたが心身ともに全く疲労回復できない一日になってしまいました。
2014.10.19
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忙しいときに情報が入ってくる
連日の深夜までの本業。体が崩壊しそうになる。 経営の方針は 給与はそのまま。仕事を増加。 例えていうと 自分で 便所掃除しない人が誰もしたがらない汚い掃除の仕事を うちの会社はできます。と言って たくさん持ってくる状況。 たまには自分で便所掃除してみろ。と言いたい。 腹が立つので、いやいや、体が破たんしそうなので 現在、転職検討中。でも時間かかりそう。 それにしても無謀とおもえる仕事増加はツライ。 なので せっかく紹介して頂いた情報も自分の目で確認もできず、モヤモヤ。 紹介先と短時間での電話、変な時間にメールでなんとかご迷惑をかけないよう進行中。 数日以内に行動できるよう作戦検討。 そのほか、アパートの余った土地で経営している月極めに１か月くらいの短期申込みあり。 今年に入って、短期契約の申込みが、これで２件目。 儲けるため、というより困ったからお願いします。という理由の申込みが２件とも。 お役にたてることは光栄です。
2014.10.09
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うるさいおばさんシリーズ２
うるさいおばさんに会ったとき できるだけ早く会話を切り上げる方法を紹介します。 夜限定の技です。 ヘットライトを活用します。 明るさを調整できる場合は最大で使用します。 使用方法 １、ヘッドライトを点灯させます。２、うるさいおばさんの顔面に照射します。 これにより、おばさんは、わたくしの方を見ることが苦痛になり早く退散できます。場合によっては、自分からいなくなってくれます。 注意事項としては、時々、顔面への照射を外します。常時照射だと まぶしいので・・・・と言われてライトを消す羽目になります。 やや不快な状況を継続させるには、適度に照射することがポイントです。 練習方法は夜、部屋の明かりを消して鏡で自分を見ます。ヘッドライトをつけていると自分が不快になります。 目が一時的におかしくなることがあるので、少し離れて鏡を見る方が良いかもしれません。
2014.10.05
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ツライ本業
本業で。 お客さんの設備が故障。 営業に支障がでるほどの大トラブルに発展。 売上の保障しろ！なんでも言いたい放題。 ２２時過ぎまで頑張って、言われることは文句だけ。 悲しいなあ～。 そんなに文句言わなくてもいいじゃないか。 でも自分が大家になると、アパートの設備故障で設備屋さん、無理なお願いしていたりします。 当たり前ですが 経営者は、入居者、テナントを大事にします。 本業で、設備の故障で怒るお客さんの気持ちもわかると少しは我慢できますね。 でもプライベイトの大事なつながりのタイミングまで、奪われるのはツライですね。
2014.10.02
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ステキな融資
不動産屋さんから、融資のはなしあり。 内容は、なんと１０００万円くらなら無担保でつけれます。とのことさらに期間は２０年の間で自由に設定できるとのこと。 私はというと、単純ですので、そこから毎日のように妄想。 ほとんどの物件で返済比率はを小さくでき、 さらには今年中にアパート２棟くらい購入できるんじゃないか。 毎日、うれしくて仕方ありません。 でも本当かな～？ 疑う自分もいました。 しばらくして不動産屋さんから連絡あり。 「すいません。住宅ローンの案内を勘違いしていました。」 いい夢見させて頂きました。 目標自己資金までもう少し。地道に行くしかありません。 不動産屋さん訪問マシーンに変身でGO！
2014.10.01
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不動産屋さんへの連絡後
昨日、不動産屋さんへの連絡実施。本日、実際に会うことになりました。 訪問してみると、問い合わせしている物件には10件くらい買い付けが入っているとのこと。 さらにはプロの不動産業者まで買付もいれている状況とのこと。 昨日、電話した時は自分は2番手だと勝手に思っていましたがもっと厳しいことがわかりました。 こんな田舎なのに動きが速いと思いました。 代わりに、社長さんといろいろ雑談させて頂き勉強になりました。 話は変わりますが・・・・ 最近の自分の置かれている状況は、本業の超不安定状態が起こり始めています。 景気の悪さではなく、会社の幹部連中の戦略なき行動が原因のようです。（社員の間で、最近よく聞く話） もしかしたら来年あたり会社が解体しているかも、と思えることもしばしば。 今のうちに、融資を活用しておくことも視野に入れなければ
2014.09.23
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うるさい おばさんシリーズ１
どこまで続くかは不明ですが、いろいろあったのでシリーズ書いてみようと思いました。 電話をかけてきてあれこれ文句を言ってきたので、正論で言い返すと、数日後に手紙を送ってくる、おばさん。 （入居者） 【文句の内容】・高級物件並に除雪しろ・シルバー人材センターより一日おきに除雪要員を派遣しろ・大家たるもの、普通は除雪機、ブルドーザーを持っているものだ・2階に住んでるので階段の雪や氷を落として １階のガラスが割れても責任は自分にはない・ロードヒーティングをとりつけろ あんまり、変なリクエストを突きつけるので、いつもの決めゼリフ「家賃が安いので現状ですね。」を伝えたところ全く、開き直りをしてくる状況。 なので「それでは、あなたの願いかなえましょう。なので来月から家賃アップでお願いします。」さらに上級の決めゼリフをお見舞。 おとなしく引き下がってくれました。 すると数日後、手紙が送られてきました。 今度は優良入居者様の悪口を延々と書いてきています。 私の見解として ・このおばさんは、自分がアパートには必要な人材であることを訴えてきている。・または、共通の敵を仕立てあげて大家との精神的な距離を短くすることで何かをたくらんでいる。 が考えられます。 結局、このおばさんは、「普通は、世の中こういうものです。」とめちゃくちゃなことを、いかにも正当化してみたり 自分を大事にしてもらいたくて、敵を作り上げたり 年齢を重ねたゆえに、脳が硬直し素直になれないだけではないかと思います。 付き合っていると負のオーラをまとってしまうことになるので 絶対に面会することが無い深夜に、アパートに忍者走りで侵入しポストに返事を投入。 めんどくさいので、そのままにしておいたら文句は言ってこなくなりました。 余談ですが、数か月後に遭遇した時は何も言ってこなかったのでこのような出来事は ボロ物件入居者のコミュニケーション方法の一つと理解したほうが良いものと認識しました。
2014.09.23
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外階段にゴムマット施工
昨晩、アパートの階段にゴム製のマットを施工実施。鉄製の外階段なので冬になると滑って危険なので、また 階段を使用した時の音がうるさいと苦情があるようなので併せて防音対策として実施。 鉄製階段にホーマックで売っているゴム製マット、コーキングを接着剤代わりに取り付け。併せて 鉄を貫通できるビス（通称・ピアスビス）で直接、階段に補強して完璧。（20時） と思っていたら、インパクトドライバーの振動がアパートに響てしまい、入居者が外に出現し作業中止。 貴重な時間がと・・・思いつつ、いろりろと話をする羽目になり結局、一段だけ終わって終了。 本日、昨夜の反省をいかしつつ、またしても、夜に施工実施。 今日は入居者に絶対に会わないぞー！ 金属に強い種類のコーキングを接着剤としてしようするとビス止めを使わなくても強固に取り付けできることを発見したため、静寂を保ったまま11段の工事完了。 材料費、ゴムマット1枚 １３００円くらいを11枚使用コーキング 1本 400円くらいを8本使用雑材費とあわせて2万円未満で完了。 でも1日で終わる予定が予想外で2日もかかってしまった。工事費は節約できましたが、時間の浪費をしてしまいました。 ボロ物件で生気を吸い取られましたが、マスター・ヨーダ氏よりフォースを頂く。 強いフォースだー。不動産屋さんへの連絡の準備を実施だー。
2014.09.21
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ゆるせない事件
知人の話で・・・・。 入居前の内覧で給湯設備の使用方法の説明を受けたそうです。その高齢大家さんの説明方法は・・・・・。、実際に設備の稼働は無く、エア稼働状態で説明してくれたようです。 しかし実際に入居してみると、全く給湯設備が動きません。 引っ越し草々、お風呂に入れない！ 設備が治るまでの銭湯代の値引きもなく、高齢大家が言うには「入居前のリフォームで１００万円くらい使っているので、今はなおせない。」かなり適当なジジイにみえますが・・・・。 そのうえさらに 「たぶん、ボイラーの配線が故障しているんじゃないか？」 勝手に故障診断実施。 挙句の果てに、これを入居者で応急対応してほしいと言ってくる始末。 最初から故障してるの知っててやってるので性悪大家ですね。 入居希望者も事情があり直接、大家に入居の交渉をしているので入居者も分が悪い。 事情があり不動産屋に訪問しにくいようです。なのでクレームをつけにくいようです。 田舎の不動産にかかわっていると、こんないい加減な大家が健在だと安心してしまう自分がいました。 また不動産屋を経由できない入居者が存在していることもマーケティングとして重要なことも理解できました。
2014.09.18
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料理という特技
時間のある時は極力、家族のために節約料理をつくっている。 20代のころ東京・千葉のイタリア料理店での厳しかった修行のころを思い出します。 たたかれたり、蹴られたり、作ったもの目の前で捨てられたり。自分が作った料理をお客さんに褒めてもらったり。 いつかイタリアに行きたいと思って、突っ走っていました。 なぜ、いま料理をやってないのか、書くと長くなってしまうので、また別の機会にしますが。 単なる田舎の会社員の分際では、イタリア料理なんて何んの 役に立つのか、当初は思っていましたが・・・。 今になってみると、意外と楽しく節約できていることに気が付きました。 4人家族の食費が一か月で2万円代前半は、かなり自己資金の構築に貢献していると思えます。 まだまだ、大きなレバレッジを利用できる身分ではない。 だが、大きな力を使うことも絶対に必要。 その力を扱うには、それなりの体力が必要。体力を増強しておかなければならない。 小さな積み重ねを増やす。 （BY、不動産屋の社長さんの言葉） 今は、業界編成の影響で前年とは比較にならないほど、本業が多忙になりすぎてしまってため、 妻にいろいろな料理の技を伝授して作ってもらうことが多くなりましたが。 食べ盛りの男子中学生も満足。 ストレス貯めずにGO、GO。（楽しく節約。楽しくしないとやってられない。）満室パワーでGO、GO。（今までのガンバリも少しは役にたってるかも）スピードUPでGO、GO。（貯金を加速）
2014.09.15
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物件の売却ってどうか？
本日、マスター・ヨーダ氏と久しぶりに電話で交流。 物件の売却、最近の売り物件について、いろいろとお話をしました。 私の物件には抵当権が設定されていることをお伝えすると無理やり売却することは、損する場合もあると教えて頂きました。 では、どうすれば新たな展開に進めるか？と聞いていると 即答でヒントを（といいいますか、ほとんど模範解答的な意見）もらいました。 単純ですが立地の良い土地をどう活用するかかな・・・と思います。 また最近の売り物件に分析については、 いろいろお話しましたが、咀嚼すて考えてみると 普通の物件を、普通に買っても利益が出ないことを再認識。 ぼーっとしている私なので、意識しないと抜かしてしまう基本事項なので反省もできました。 今後のテーマとして弱小＆素人大家には自己資金をどう効率よく活用できるかにあると、やはり再認識。 ・規模の小さな物件に自己資金を使いすぎないこと、・その自己資金を場合によっては、ワンランク規模の大きな物件に使うこと 効率UPが規模拡大の時間軸を変更させるコツとわかってはいてもうまくできていないように思います。自分の姿は自分では見えないので人から教えてもらうのが一番ですね。 短時間ではありましたが、よい電話でした。
2014.09.07
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Ｖ字回復
久しぶりに更新ができます。まともに休みがなく、やっと３か月ぶり（？正確には不明）くらいに久々の休みでした。体が、かなりぐったりで何もできない感じです。昨年購入したアパートが満室になる予定。でも油断はできません。一時期、空室率５０％。やばくねえか？・・・。と思ってましたがリフォームやりまくり（連日深夜）前の入居者が残した気持ち悪さを微塵も残さず消し去り。Ｖ字回復！マイナス１５度で水性ペンキを塗ると凍ってうまく塗れない。ならばと油性でやってみても粘度が高くやはり厳しい。３月になってみると懐かしい日々。 一部セルフリフォーム公開 玄関のビフォアー アフター セルフリフォームなので材料代のみ。激安。 ニトリの鏡・・・１０００円くらいあまったペンキ・・計算不能（たぶん激安）クロス・・通販で１０００円くらいＣＦ・・・ホーマックの処分品１０００円くらい照明・・・ホーマックで展示品を狙って１０００円くらいきたね～スイッチ交換・・・５００円くらい その他・・コーキング、ＣＦ抑え等は余ってるものを使用。
2014.03.16
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ボロ呼び鈴を、ほどほどのインターフォンへリフォーム
ボロインターフォン対策昔の建物にあるリンガらるだけのヤツです。 改造しながらリフォーム 室内の壁についてる古い呼び鈴のカバーを開けて配線延長。 部屋の壁をうまく利用してモールを活用。既存のボロ設備を撤去するとめんどうなのでそのまま残しておいても変な感じはありません。 モールをうまく活用すると配線が見えなくてかっこよいです。 TVインターフォンは家賃に反映できないため今回は見送り。 ちなみに外は完成写真忘れてます。モルタルの壁にビスは使いずらいのでコーキングをうまく活用すると簡単に取り付け可能です。 金額で３０００円くらいの費用です。
2013.10.14
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