武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

頭金0円のフラット35は
「日本版サブプライムだ」
と識者警告

NEWS ポストセブン 
9月11日(水)7時5分配信



来春の消費税増税プランが
着々と進む中、国は
その後の景気落ち込みを
最小限に食い止めるべく、
テコ入れ策を数々用意している。

その代表格が住宅ローンの負担軽減だ。

返済の全期間、
金利や返済額が変わらないため
安心の住宅ローンとして利用者も多い
「フラット35」 。

国土交通省が全額出資する
独立行政法人の住宅金融支援機構が
銀行の窓口などを通じて
融資を行っている。

いわば国が支援している住宅ローン
といえる。

それが2014年4月から
住宅購入額のすべてが借りられる
ようになるかもしれない。
※やめた方がいい・・。

つまり、頭金なしでも
夢のマイホームが買えるというわけだ。
※やめた方がいい・・。

一見すると借り手に優しい政策
のように思えるが、
「日本版サブプライムローンになる」
と警鐘を鳴らすのは、
ファイナンシャルリサーチ代表の
深野康彦氏。
※同感。

「そもそも頭金を準備できない人に
　容易に借金をさせるなんて、
　国による"押し貸し"に他なりません。
※貯蓄ができない人に、
　　　　　　　　借金返済は非常にきつい。
　住宅を購入する場合、
　通常1割、2割以上の頭金を
　用意するのは原則です。

　不動産は高額ですから、
　例えば3000万円の物件の
　2割にあたる600万円の頭金を
　出さずに30年間返済したとします。
　すると、
　金利分を上乗せしなくても
　元本だけで月に1万6000円以上
　増える計算になります。

　返済能力の低い人なら、
　それだけで苦しくなります」
※当たり前。

米国で住宅バブルの崩壊を招いた
サブプライムローン
（信用度の低い人向けローン）
危機は記憶に新しい。
※極端な話をすると・・
　　　　　　　　そのへんで缶をひろって
　　　　　　　　金に換えて生活していた人まで
　　　　　　　　ローンを貸し付けられて
　　　　　　　　家を持つことができた。

　　　　　　　　そんなゴミみたいな債権が
　　　　　　　　たくさん集められて、
　　　　　　　　「最新の金融工学」？で
　　　　　　　　魅力的な金融商品に
　　　　　　　　仕立て上げられた。

　　　　　　　　ろくでもないものでも、
　　　　　　　　数多く集めてチチンプイプイ
　　　　　　　　とやれば、魅力的な商品に
　　　　　　　　なるのが「最新の金融工学」
　　　　　　　　・・でした。

　　　　　　　　なぜそんなことが可能なの？
　　　　　　　　・・なんて疑ってみても、
　　　　　　　　野村証券とか立派な会社が
　　　　　　　　「最新の金融工学で♪」
　　　　　　　　を連発して営業していたので、
　　　　　　　　みんなが信じてしまいました。
　　　　　　　　（おバカさんです）

　　　　　　　　その結果、世界中が
　　　　　　　　だまされて大損しました。
　　　　　　　　買わされた「投資客」はもちろん、
　　　　　　　　証券会社も含めて金融業界
　　　　　　　　のほとんどが損害を被りました。
　　　　　　　　（みんな・・おバカさんです）

世の中に うまい話は無い！

　　　　　　　　金融機関の話は疑ってかかれ。
　　　　　　　　商品を売るための
　　　　　　　　営業トークである場合が多い。


日本でその轍を踏みかねないと、
深野氏は危惧している。

国もみすみす
ローン破綻者続出による
「不良債権」を増やすわけにはいかない。

そのため、
購入額の9割を超える融資については、
審査の厳格化や金利の上乗せを
検討しているが、
その内容はまだ明らかになっていない。

中には、
「返済が難しくなったら住宅を売ればいいだけ」
と高を括っている利用者もいるだろう。
※おバカさんです。

しかし、現実はそれほど甘くない。
住宅評論家の山下和之氏が語る。

「新築で住宅を買うと、その後売ろうとしても
　市場では中古住宅の扱いで、
　通常は新築時価格から2割程度は
　価格が下がります。
　それに対して、当初はローン残高は
　なかなか減少しないので、
　担保割れ状態になり、
　一定の自己資金を用意しないと
　売却できず、最悪の場合は
　ローン破綻に陥るリスクがあります」
※当たり前。

幸いなことに
住宅ローン金利は足元では低下傾向だが、
中長期的には上昇は避けられない。
※はい、念頭に入れておきたい。

日銀の『展望レポート』によれば、
住宅ローン金利と連動する傾向も強い
消費者物価上昇率は、
2014年度が1.3％
（消費税増税分を含めると3.3％）、
2015年度が1.9％（同2.6％）としている。

そういう意味では
金利動向に一喜一憂しなければならない
「変動金利型」よりも、フラット35のような
「固定型」で期間が長いローンを
組んでおいたほうが賢明といえる。
※基本的にそういうこと。

しかも、頭金がいらないなら、
低金利で消費増税前のいまのうちに
買っておこうと駆け込む心理も
分からないではない。

だが、前出の深野氏は
「急ぐ必要はまったくない」という。
※その通り。
　　　　　　　　ただし、
　　　　　　　　もともと・・「ここ1～2年で」
　　　　　　　　と予定していたなら、
　　　　　　　　ちょっといそいで増税前に
　　　　　　　　やっちゃった方がいい。
　　　　　　　　（当たり前）

「前回、消費税が引き上げられた
　1997年も駆け込み需要の先食いが
　起こり、その後、
　住宅需要が冷え込みました。
　それでも不動産業者は在庫を売り切り、
　一定の開発も続けなければならないので、
　増税分ぐらいの価格は
　待っていればすぐに下がるのです。
※これ・・マンションの話ですね。
マンションは買ってはいけない。
　　　　　　　　将来・・大変な金食い虫になる。

　それよりも大事なのは、
　将来の返済能力をよく見極めることです。

　いまは終身雇用の時代ではないので、
　景気回復で一時的に給料が増えても、
　いつまた減らされるか分かりません。

　ならば、ローンを組む人は
　できるだけ少ない借金で
　返済期間を短くできるタイミングまで
　マイホームを買わない
　という選択肢だってあるのです」
　（深野氏）
※同感。

住宅評論家の山下氏も
まったく同様の意見だ。

「住宅ローンは
　20年、30年と返済が続きます。
　シッカリと家計管理できる家庭でないと
　ローン破綻のリスクがつきまといます。
※そうです。
　　　　　　　　住宅ローンのような大型借金は、
　　　　　　　　一般的な家庭では
　　　　　　　　人生最大のリスク要因です。
　　　　　　　　マイホーム取得では、
　　　　　　　　その認識が必要です。

　一定時間をかけて、
　家計を管理しながら頭金をつくる習慣
　ができていない家庭は危ないと思います」
※その通り。

ろくにライフプランも考えずに、
目先の「頭金0円」に惑わされて
マイホームを購入すれば、

一家の城を奪われるだけでなく、
人生も台無しにしかねない。

いくら国が住宅取得を促しても、
最終的には自己責任において
ローンリスクを食い止めるしかないことを、
改めて肝に銘じたい。
※その通り。