武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

2014/5/22（木）
日本経済新聞　「Wednesday マネー計画」


一戸建て住宅を建てる人が
まず気になるのが、
どのくらいの予算でどんな家が
建つのかだろう。
※そうですね。

ところが住宅展示場に出かけると、
肝心の価格がよくわからないまま
熱心な営業を受けることがある。
※「ことがある」・・ではなく、
　　　　　　　　すべてそう・・です。

価格表示などの業界ルールがない
注文住宅の商談は容易ではない。
※素人のままだと、
　　　　　　　　非常に大変です。（当たり前）

建築費が予想外に膨らんで
家計に影響が出ないよう
予算づくりの基礎を知っておきたい。


「大手住宅メーカーだから安心だし、
　妻が気に入ったから契約したんですが・・・」
※「大手メーカーだから安心」
　　　　　　　　という発想で、大手メーカーに
　　　　　　　　建築を依頼しては、いけない。
　　　　　　　　（当たり前）

　　　　　　　　気付かずに・・
　　　　　　　　数百万円から1千数百万円も
　　　　　　　　高い買い物をすることになる。
　　　　　　　　（人件費や広告費などの
　　　　　　　　　経費分が価格を押し上げている）

　　　　　　　　地元の小さな工務店だから不安
　　　　　　　　・・ということには、ならない。
　　　　　　　　日本では・・
　　　　　　　　どの業者で建てても安心
　　　　　　　　・・な仕組みができ上がっている。

東京都内で自宅を新築中の会社員、
田中博さん（仮名、64）にとって
「800万円の予算オーバー」
は唯一の誤算だった。
※誤算ではない。
　　　　　　　　大手メーカーだから、そうなる。
　　　　　　　　（当たり前）

親の代からの家で暮らしてきた
田中さん夫婦にとって
家づくりは初めての経験。

当初考えていた建て替え予算は
2000万円だったが、
なぜ4割も増えたのだろうか。
※大手メーカーの高い経費のせい。
　　　　　　　　（当たり前）


想定外の付帯工事

田中さん夫婦が
予算づくりの目安にしたのは、
家の床面積1坪（3.3平方メートル）
当たりの単価だった。

妻の恵子さん（同、63）が
建築関係の仕事をしている兄から
「坪単価は80万円くらい」と聞いており、
※この想定は高すぎる。
　　　　　　　　小さな家とか、三階建てとか、
　　　　　　　　特別な設備・特別な仕上げ等の
　　　　　　　　特殊仕様ならありうる・・が。

これにおよその床面積25坪を掛けて
2000万円としたが、
※あ・・小さい家だったんですね。
　　　　　　　　それにしても坪80万円は
　　　　　　　　ちょっと高過ぎる。

「想定していなかった地盤改良や
　外構工事に結構お金がかかった」
（恵子さん）と振り返る。
※本当に必要な地盤改良工事
　　　　　　　　だったんでしょうか？

　　　　　　　　地盤改良工事業者が地盤調査を
　　　　　　　　行なっている・・という、
　　　　　　　　とんでもないことが普通に
　　　　　　　　行われている業界です。

　　　　　　　　調査でお金をもらい、
　　　　　　　　地盤改良工事でお金をもらい、
　　　　　　　　ひと粒で2度おいしい
　　　　　　　　ことが、普通に行われています。

　　　　　　　　それから・・外構工事。

　　　　　　　　坪80万円も見ていれば、
　　　　　　　　一般的には・・十分に、
　　　　　　　　外構工事込みでまかなえます。

　　　　　　　　なぜ・・この大手メーカーでは
　　　　　　　　別途工事費としてかかるか？

　　　　　　　　本体工事費が高過ぎるからです。
　　　　　　　　経費率が高過ぎるからです。
　　　　　　　　大勢の営業マンや、
　　　　　　　　展示場の運営費や、
　　　　　　　　広告宣伝費などで経費がかかります。

　　　　　　　　その経費分が建築費に乗るから、
　　　　　　　　価格が高くなります。（当たり前）

　　　　　　　　自分に必要が無い部分までの
　　　　　　　　お金を負担させられます。

一戸建て住宅は本体工事だけでなく、
本体に電気やガス、上下水道をつないだり、
門扉や塀など外構を設置したりする
付帯工事が欠かせない。
※「欠かせない」ものを分けて
　　　　　　　　考えてはいけない。
　　　　　　　　（当たり前）

　　　　　　　　家を建てるということは、
　　　　　　　　電気・ガス・上下水道をつないだり
　　　　　　　　するのは当然のことであり、
　　　　　　　　外構工事も当たり前に行われる。

　　　　　　　　別途ではなく、いっしょに考えたい。


不動産登記や火災保険料といった
諸費用もかかる。
※諸費用は工事ではない。
　　　　　　　　別途に考えて当たり前。

　　　　　　　　諸費用のザックリ予算立て法。
　　　　　　　　（かなり乱暴ですが・・）

　　　　　　　　キャッシュで建築なら、50万円。
　　　　　　　　借金で建築なら、
　　　　　　　　住宅ローン融資額の10％。

　　　　　　　　融資額が2,500万円なら250万円。
　　　　　　　　当たらずも遠からず！

リクルート住まいカンパニー
（東京・千代田区）の中谷明日香氏によると
「本体工事が7割、付帯工事が2割、
　　　諸費用が1割がおおまかな目安」
※本体・付帯合わせて坪60万円、
　　　　　　　　（契約直前までの
　　　　　　　　　複数業者による競合が条件）
　　　　　　　　諸費用の目安は上記の通り。

　　　　　　　　特別なことをしない限り、
　　　　　　　　この予算で落ち着く。

　　　　　　　　上記の「800万円予算オーバー」
　　　　　　　　になった夫婦は、
　　　　　　　　当初から大手メーカーに決めて
　　　　　　　　かかったから、
　　　　　　　　バカ高い買い物をすることになった。

　　　　　　　　自分たちで・・
　　　　　　　　市場原理が働かない状況に
　　　　　　　　してしまったから、当然の結末。
だが、
地盤改良などで付帯工事費が膨らむ
ことが少なくない。
※地盤調査を地盤改良業者に
　　　　　　　　依頼してはいけない。
　　　　　　　　（当たり前）
　　　　　　　　建築業者とグルの場合もある。
　　　　　　　　建築業者の言いなりになってはいけない。

そもそも坪単価という用語に
明確な定義がない。
※その通り。
　　　　　　　　業者ごとに勝手なことをしている。

マンション業界には景品表示法に基づく
「公正競争規約」
という自主ルールがあるが、
注文住宅ではこうした規約がないからだ。

「本体工事の一部を
　付帯工事に回して坪単価を安く見せる」
（業界関係者）
といった例もあるとされる。
※創意工夫？・・をしている。








（　後半へ続く　）





家計改善したい？
きちんと生活設計したい？

なら・・（できるだけ）
1　生命保険に加入しない！
2　借金をしない！
3　経費を払わない！


見違える人生になる。


『うまい話は無い』

『「常識」は業界が作っている』

『専門家の足し算で、
　　　人生設計はできない。』












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