武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

今日・・発見した Q ＆ A 記事を取り上げて、

​​コメントします。


Q
これから注文住宅で家を建てたいと思っております。
​​ 　　　　　　　※マイホームはすべて「注文住宅」です。
　　　　　　　　世界に一つだけの我が家です。
仮契約をしている
​​ 　　　　　　　※ 「仮契約」などというものはない。
　　　　　　　　完全に洗脳されている。

　　　　　　　　そのような誘導をするのは、
　　　　　　　　大手メーカーの常套手段です。

　　　　　　　　「仮契約」ということで、
　　　　　　　　契約金としてまとまった現金を
　　　　　　　　払ってしまえば、ここから先
　　　　　　　　やめにくい状況になってしまいます。

　　　　　　　　メーカーとしては、
　　　　　　　　他の業者が入り込まない状況作りを
　　　　　　　　確実に実行しているということです。

　　　　　　　　過去にも同様のことがありましたが、
　　　　　　　　私が無理やり繊細を聞き出したら、
　　　　　　　　その「仮契約」は実は、
　　　　　　　　本物の「契約」でした。

　　　　　　　　まだ間取りも何も決まっていない
　　　　　　　　段階なので、適当な「間取りプラン」
　　　　　　　　と、適当な「見積書」を添付して、
　　　　　　　　本物の「請負契約」をしていました。

　　　　　　　　「仮契約」と説明することで、
　　　　　　　　気楽に印鑑を押させる雰囲気づくりを
　　　　　　　　上手に行なっています。

　　　　　　　　このメーカーは仕事のシステムとして
　　　　　　　　このようにやっているんだ・・
　　　　　　　　と、過去の会員はすっかり洗脳
　　　　　　　　されていました。

　　　　　　　　この相談者も同じ状況と思われます。

　　　　　　　　まだプランも決まっていない状況で、
　　　　　　　　ハンコを押したり、お金を払ったり
　　　　　　　　してはいけない。（当たり前）　　　　　　　　
ハウスメーカー（まぁまぁ大手）さんから出された
ローンでいくと、検討中の土地と建物を合わせて、
ざっくりと計算をして、
ローン月12万ほどの計算になりました。
​​ 　　　　　　　※大手メーカーでなければ、
　　　　　　　　はるかに小さな金額になる。
　　　　　　　　（当たり前）
年収手取り600万
貯金400万
0歳が1人、2人目も考え中
です。

今賃貸なので
戸建にしたときは光熱費も高くなりますよね。

生活は贅沢はしようとは思いませんが、
年に2回ほど旅行をしたり、
子供には大学にも行かせたいです。
​​ 　　　　　　　※手取り600万円なら、
　　　　　　　　何の問題もない。

　　　　　　　　きちんと生活設計したい。
私は月に二桁のローンは生活に余裕がなく
貯金もできなくなるのではないかと心配なので、
​​ 　　　　　　　※それはそうです。
地元の工務店やハウスメーカーで
安く建ててもいいのではないかと思うのですが、
​​ 　　　　　　　※勘違いしないでほしいのは、
　　　　　　　　地元工務店は内容が劣るから安い
　　　　　　　　のではない！
　　　　　　　　・・ということです。

　　　　　　　　同じ内容でも、
　　　　　　　　大手メーカーが高いのは、建築と
　　　　　　　　無関係なところに理由があります。

　　　　　　　　建築と無関係な「経費」が高いから、
　　　　　　　　大手は高いんです。
　　　　　　　　どれだけ高いか？
　　　　　　　　一般的な35坪程度の家で
　　　　　　　　500万円前後、きっちり高いです。
　　　　　　　　（当たり前）

　　　　　　　　いつも・・実行支援で、
　　　　　　　　シビアに同条件でのコンペを実施
　　　　　　　　しているから分かっているし、
　　　　　　　　自信を持って言えることです。

　　　　　　　　大手で建ててはいけない。
　　　　　　　　大手で検討してはいけない。
主人は聞いたことのないメーカーには
いい顔をしません。
​​ 　　　　　　　※おバカさんです。

　　　　　　　　「ちょっとぐらい高くても
　　　　　　　　　　安心料だと思えばいい。」
　　　　　　　　というおバカさんが時々いますが、
　　　　　　　　安心料が500万円でも払う？

　　　　　　　　50万円ではありません。
　　　　　　　　500万円です。
情報が少ないので何とも言えないかもしれませんが、
子供2人でローン12万は年収手取りいくらあれば
それなりの生活ができるのでしょうか。
​​ 　　　　　　　※大手メーカーの提示を前提に
　　　　　　　　人生を計画してはいけない。
　　　　　　　　（当たり前）
また、無謀な場合、主人にどう説得したらいいか、、
アドバイスをお願い致します。
​​ 　　　　　　　※なぜ建築価格が大きく違うか？
　　　　　　　　その理由と価格差を知ってもなお、
　　　　　　　　考えが改まらない場合は、
　　　　　　　　すでに手遅れです。

　　　　　　　　彼はもう死んでいる・・。

　　　　　　　　救いようがありません。

A

手取り600万あれば
それほど苦しいローン返済ではないとは思いますが、
おそらく
変動金利で35年完済のシュミレーションですよね？！
​​ 　　　　　　　※はい、大手メーカーの営業マンは
　　　　　　　　できるだけ返済が楽なように
　　　　　　　　見せるために、
　　　　　　　　そのようなことをします。

　　　　　　　　変動金利で借りてはいけない。
　　　　　　　　生活設計のしようが無くなる。
長期で、しかも新築で組むのなら、
個人的にはフラット35sのご検討をお勧めします。
​​ 　　　　　　　※私は全期間固定は勧めません。
　　　　　　　　10年固定程度でいいです。

　　　　　　　　10年固定35年返済で借りて、
　　　　　　　　12～15年程度で完済しましょう。
今のところ住宅ローン金利は超低金利で推移して
いますが、この先のことはよく分かりません。

金利が変動するというのは私が思うにリスクです。
​​ 　　　　　　　※当たり前。
今は日銀の金融政策のおかげで固定金利も低い利率を
保ってますし、頭金を入れずに固定で借りて、
​​ 　　　　　　　※　？？？
浮いたお金はインデックスなどで資産運用すれば
​​ 　　　　　　　※ああ・・金融業界の人か。
「逆ザヤ」（つまり金利を支払わなくていい）
になることも考えられます。
​​ 　　　　　　　※大手ハウスメーカーにも
　　　　　　　　気をつけなきゃならないが、
　　　　　　　　金融業界の人にも気をつけたい。
我が家は年率１％の20年固定で借りて、
浮いた資金は投機で自主運用し、
今年は６０％のリターンを見込んでいます。
​​ 　　　　　　　※まあ、信じる人はいないでしょう。
一般的なインデックスや投資信託でも３％程度は
見込めます（当然リスクはありますが）し、
​​ 　　　　　　　※まともに聞いてはいけない。
同じリスクをとるなら金利が上がるリスクよりも、
ポジティブな資産運用リスクの方をとった方が
良いと考えます。
​​ 　　　　　　　※業界の人だから・・ね。

で、ハウスメーカーの選択なのですが、
建物に瑕疵が発生した場合に、保証に応じて
くれやすいのはやはり大手メーカーでしょうね。
​​ 　　　　　　　※おバカさんです。
　　　　　　　　大手だろうが地元工務店だろうが、
　　　　　　　　瑕疵の発生には対応できます。

　　　　　　　　何の心配もいらない。

　　　　　　　　とっくの昔から、
　　　　　　　　法律で定められていて、
　　　　　　　　「瑕疵担保保険」の加入は
　　　　　　　　当たり前のことになっています。

ただ、建物価格というのは、
使用する材料や工法によってピンキリですから、
零細ハウスメーカーからの提案が安いからといって
飛びつかない方が賢明です。
​​ 　　　　　　　※おバカさんです。
　　　　　　　　何にも知らないようです。

　　　　　　　　大手メーカーと地元工務店の
　　　　　　　　建築価格の違いの理由は、
　　　　　　　　建築工事と無関係なところの
　　　　　　　　「経費」の差・・です。

　　　　　　　　大手の・・
　　　　　　　　展示場：建築費・運営費・解体費
　　　　　　　　宣伝広告費・店舗費・小物費
　　　　　　　　人件費：建築に無関係な営業ほか

　　　　　　　　これらの金額合計が、
　　　　　　　　一般的なサイズ１棟当たり
　　　　　　　　500万円前後になっています。
手前味噌ですが、
分譲マンションに住んでそれを売り（大幅損失！）、
​​ 　　　　　　　※おバカさんです。
　　　　　　　　マンションを所有してはいけない。
その後賃貸戸建てを3軒ほど点々として
今の中古戸建を購入した身としては、
家は素材や工法によって冬寒かったり、
夏はいたたまれないほど暑かったり、
音が筒抜けだったり、いろいろです。
​​ 　　　　　　　※借家住まいを「戸建てに住んだ経験」
　　　　　　　　と考えてはいけない。

　　　　　　　　賃貸用の戸建ては元々、
　　　　　　　　安く安く建てるのが当たり前で、
　　　　　　　　ひどい思いをして当然です。

　　　　　　　　マイホーム用の戸建て住宅と、
　　　　　　　　賃貸戸建てでは、
　　　　　　　　レベルがまったく違って当然です。

という観点から考えると、大手メーカーでも、
零細メーカーでも、同じ素材、同じ工法で建てれば、
建物価格はそう変わらない。
​​ 　　　　　　　※おバカさんです。

　　　　　　　　同じ内容であれば、大手メーカーは
　　　　　　　　とんでもなく高いモノになります。
むしろ、
大手はスケールメリットで材料を安く調達できるが、
​​ 　　　　　　　※おバカさんです。
　　　　　　　　メーカーのセールストークに
　　　　　　　　洗脳されている。

　　　　　　　　材料を安く調達できても、
　　　　　　　　客に還元されることはなく、
　　　　　　　　社内の経費で消えてしまっている。
零細メーカーは価格での優位性を訴えるために
材料費でコストの帳尻を合わすしかないのでは
ないでしょうか。
​​ 　　　　　　　※おバカさんです。
　　　　　　　　何にも知らないようです。

アドバイスできることがあるとすれば、
もう少し詳しく金利や建築工法、材料について勉強
された方が良いと思います。
​​ 　　　　　　　※もう少し勉強した方がいいのは、
　　　　　　　　あ・な・た！　・・です。

　　　　　　　　建築工法・材料だけでなく、
　　　　　　　　大手メーカーの収益構造などを。

　　　　　　　　何も分からずに、人様に
　　　　　　　　いいかげんなことを言ってはいけない。

金利の仕組みがどうなってて、国の政策はどうで、
外壁材の種類とか屋根材の種類とか耐久性とか、
メンテナンスがどれくらいで必要になるのかとか、
窓材はどれがどのくらいの断熱、防音効果があるのかとか、
そういうのをひとつひとつ知識として蓄えていくと、
いろいり見えてくるものがあると思うんですよね。
​​ 　　　　　　　※あなたも・・
　　　　　　　　住宅会社の収益構造について、
　　　　　　　　もう少し勉強してみてください。
私の言っていることが正しいのかどうかも含めてね。
​​ 　　　　　　　※もうし分けないけど、
　　　　　　　　住宅建築業界のことに関しては、
　　　　　　　　根本的な間違いをしています。

家は一生モノ・・・旦那様とよくよく話あって、
時間をかけて検討してください。
私は何度も失敗してようやくそれに気づいたので、
老婆心ながら・・・
​ 　　　　　　　※まだ、気づいていない、
　　　　　　　　大きなことがありますよ。

　　　　　　　　老爺心ながら・・。


​ 　　　　　　　※大手メーカーは、
　　　　　　　　建築工事と関係ない部分での「経費」
　　　　　　　　がかかるため、とんでもなく高い。
　　　　　　　　（当たり前）

　　　　　　　　大手メーカーの建物が、仮に
　　　　　　　　一般の工務店と同様の価格で建った
　　　　　　　　としたら、
　　　　　　　　それは相当ひどい代物でしかない。

　　　　　　　　大手メーカーで建ててはいけない。
　　　　　　　　（当たり前）



​
大手メーカーの収益構造を知っても、
そこでマイホーム建てるか？
・・っと。

〇 商品販売をしない。　
〇 しがらみを持たない。

誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて18年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。

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