武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

​　　　※おバカさんです。適当に入力するな。

自分の頭で考える生活設計。

〇メール顧問会員 ​​ のKさん（30代）​​

​​　　　（相談：ライフプランニング）

2019.11.7　新規メール顧問会員。
2019.12.10　現状診断。

メールをいただきました。
2020.4.20

武田様
こんにちは。お世話になります。Kです。

ブログ拝見しました。

建築費300万について。

​解体費の300万は不動産屋に簡単に聞いた時の概算でした。
隣接する道路は幅6ｍです。奥まったところでもないので、
大型車も問題ないと思います。
解体費は220万に修正 します。​

払い戻し金について。

​妻と相談し、すべて解約する事にしました。
現状診断時の払い戻し金で シュミレーションお願いします。
修正します。
​

​ローンについて。

解説ありがとうございました。ブログも読み直します。
私一人名義でローンを組みたい と思います。
​

自己資金、返済可能額について。

自己資金は500万も適当に入力したのですが、
額によって有利、不利があるのでしょうか？
​​​​ ​​​ ​　　　※問題は、そこではない。 自己資金額ではない。

　　　　有利、不利は明らかにあるが、
　　　　生活設計の観点から」焦点を当てるべきは、
　　　　自己資金の額ではない。

　　　　住宅ローン融資額！・・の方だ。

　　　　生活設計の観点からは、借金の額は
　　　　多ければ多いほど、不利だ。（当たり前）

返済可能額についても多い少ないで変わりますよね？
​​​​ ​​​ ​​​　　　※Kさんの場合は、少なくても
　　　　そっちの問題ではない。

　　　　返済可能額なんて ギリギリの数字を検討
　　　　するのは、
　　　　「貯金が無いけど 住宅買えますか？」
　　　　という、低レベルの人の話です。

　　　　このような人は、本来 住宅取得してはいけない。

　　　　Kさんの場合は、3000万円台の貯蓄があります。
　　　　なのに、なぜ500万円しか出さないの？
　　　　・・という話です。

『 貯蓄利息 ＜ 借金利息！ 』 ・・です。

　　　　2500万円を貯蓄して得られる利息は、
　　　　2500万円の借金をして失う利息より小さい！
　　　　・・ということです。

　　　　前回の記事でも説明していましたが、
　　　　スルーされているようなので、また掲載します。

※大きな借金をしながら、
　　　　　長期貯蓄や払い済みをしてはいけない。



​​​​ ​​​ ​　　　※マイホーム建築で出す自己資金について、
　　　　Kさんが検討するべきは、
　　　　「手元に 常時 いくらあれば、安心か？」
　　　　ということです。

　　　　そこを基準に考えれば、大きな利息で
　　　　お金をたれ流すこともなくなります。

　　　　「常時 300万円ぐらいあればいい」
　　　　という人もあれば、
　　　　「500万円ぐらいはないと不安」
　　　　という人もあります。

　　　　今までの住宅取得シミュレーションでも、
　　　　だいたい このような目安で資料作成しました。

　　　　数千万円の住宅ローン融資を受ければ、
　　　　数百万円の利息を負担する ということを、
　　　　忘れないように・・。

　　　　この数百万円を補うことのできる金融商品は、
　　　　世の中に存在しません。

　　　　自分の頭で考えよう！

で、自己資金をいくら出すか？回答願います。
​​

地場の住宅会社について。

いい仕事をしてる工務店！！見つけたいです。
今までは住宅情報サイト(SUUMO)を見ていましたが、
展示場を持ってない工務店はほとんどなく。
​​​​ ​​​ ​　　　※当たり前。　おバカさんです。

　　　　Kさんがやっていたのは、
　　　　「住宅展示場へ行って、地元工務店を探した」
　　　　のと、まったく同じ行為です。

　　　　業界の有名サイトに高い料金を払って登録
　　　　している業者は、
　　　　ある程度 有名なハウスメーカーばかりです。

　　　　展示場へ行って、探してはいけない。

〇〇（地元の市）工務店　で検索し始めました。
​​​​ ​​​ ​　　　※はい、そういうことです。
　　　　でも、それでは いかにも範囲が狭すぎ。

　　　　市内だけで探してはいけない。

〇〇市には展示場のない、気の利いた工務店はなさそうです。
もう少し範囲を広げて探してみます。
​​​​ ​​​ ​　　　※はい、もっと広げましょう。

いい仕事をしてる工務店は見分ける方法はあるのでしょうか？
何か他に気をつけることはありますか？

よろしくお願いします。　
​​​​ ​​​ ​　　　※前回の記事でも書いたように・・
　　　　建築場所から車で2時間程度までの範囲で、
　　　　検索してみましょう。

　　　　たとえば、武田FPの盛岡の場合は、
　　　　「岩手 工務店」で検索ですね。

　　　　岩手県は北へ2時間、南へ2時間、東へ2時間、
　　　　それがだいたい県境までの所要時間です。

　　　　西だけが お隣の秋田県に飛び出しますので、
　　　　田沢湖町とかまでを含めて検索していいかと・・。

　　　　岩手は県土が広くて特殊ですが、
　　　　一般的には、お隣の都道府県を含めて、
　　　　工務店を検索していいと思います。

　　　　気を付けること、数えきれないほどあります。
　　　　（　業者選び初期段階から契約直前まで　）

　　　　地元工務店だから安いとは限りません。
　　　　地元工務店どうしでも、数百万円差になります。

　　　　当初は、15～20の工務店をピックアップしよう。
　　　　もちろん、玉石混交です。

　　　　一回の面談で、「あ、こいつはダメだ。」
　　　　なんて感じる社長もいます。

　　　　工務店の初期面談段階の振り落とし、
　　　　徐々に説明していきます。

メールをいただきました。
2020.4.16

​　　　 ※Kさんのマイホーム取得の生活設計の
　　　　　作業を進めていましたが、
　　　　　確認が必要な事項が数件 発生したので、
　　　　　メールを送りました。

​> Date: 2020/4/14, Tue 17:40
> Subject: 生活設計について質問　　　岩手のFP事務所
>
> こんにちは。　お世話さまです。
>
> 佐々木FPがマイホーム取得の生活設計のための作業を
> 進めていますが、過去のメール文を読んで見て、
> ちょっと作業を止めています。
>
> 資金計画を作成する上で、確認します。
>
> 建築予定地ですが、ヒアリングシートに書かれた金額
> 300万円は、購入金額ではなかったんですね？
> 土地の売買金額にしては、小さ過ぎると思いました。
> （　勘違いして昨日の記事を書いてしまいました　）
>
> で、この300万円は、どう解釈すればいいですか？
> 旧建物の解体費ということですか？
>
> だとすれば、旧建物の構造やサイズの情報が必要です。
>
> ということで、諸費用も含めた資金計画の作成で、
> 数値が微妙に違えば、キャッシュフロー表の数値もまた
> 違ってくるので、大切なことです。
>
> 300万円は、何のお金だったんでしょう？
>
> それから、保険の解約返戻金について。
>
> ドル建ての保険の繊細が不明ですが、その解約返戻金は
> 現状診断時の金額でOKですか？　あるいは確認できますか？
>
> さらに、住宅ローンについて。
>
> 融資を受けるのは、夫のみでいいですか？
>
> 以上です。　よろしく お願いします。
>
> 　　　　　　　　　　　　　　　武田　つとむ​

※Kさんからの回答です。

武田様
こんにちは。お世話になります。Kです。

建築費300万について。
300万円は家屋の解体費になります。 木造の二階建て、200平米の家になります。
外観の写真が必要でしょうか？他に必要な物はありますか？

近所の不動産屋さんで解体の見積もりを取っているところです。
※普通の木造建物であれば、他に特殊要因が
　　　　　ない限り、単純に概算できます。
　　　　　写真とか、他に必要なものとかはありません。
　　　　　（　特殊要因：大型車が入れない狭い道路とか　）

　　　　　200㎡は60.5坪です。解体費は3～4万円/坪です。
　　　　　60.5坪　×　3.5万円/坪　＝　211.75万円

　　　　　普通なら、200万円ちょっとでできそうです。
　　　　　300万円という金額は、どこから・・？

払い戻し金について。

解約払い戻し金については、払い込み済みにして、
おいておくつもりです。
※どうしてですか？

　　　　　保険屋に相談すれば当然、払い済みに
　　　　　しておけばいい・・と説明します。
　　　　　お金を確保しておきたいから そう言います。

　　　　　当FP事務所のメール顧問会員になった
　　　　　のだから、
　　　　　これはどうしたらいいですか？　
　　　　　・・と相談しよう。

今回のシュミレーションでは払い戻し金は考慮せずに
計算していただきたいです。
(　今後円相場もどうなるか…。
　なんでこんな保険を契約した
　のでしょうか？保険なのに不安。　)
※私がいつも言っているように・・
　　　　　どこかに預けておくお金があったら、
　　　　　マイホーム建築の頭金に入れた方がいいです。

　　　　　なぜか？
　　　　　その分、住宅ローンの融資額が少なくなります。
　　　　　つまり、利息でお金をたれ流す金額が減ります。

　　　　　お金は塩漬けにしていないで、有効に使おう！

　　　　　保険の解約で少し損をしても、
　　　　　その解約返戻金で住宅ローンの額を減らせば、
　　　　　保険の損を補って余りある効果がある。

　　　　　これからマイホーム取得する人が、
　　　　　洗脳されて・・生命保険は払い済みに
　　　　　なんて、おバカな行為をしてはいけない。

　　　　　この件に関して、回答をいただいてから、
　　　　　作業を再開します。

※大きな借金をしながら、
　　　　　長期貯蓄や払い済みをしてはいけない。

ローンについて。

近所の不動産屋さんにちょっとローンの話も聞きました。

今のところ、私ひとりでローンを組む予定でいましたが、
妻も組めるとのこと。
ローン控除額が大きくなるからそのほうが得と言われました。
※単純計算では そうなりますが、
　　　　　10年（13年？）ひたすら恩恵を受けるより
　　　　　さっさと繰り上げ返済した方がお得になる
　　　　　というケースもあります。

　　　　　当ブログのトップ画面でキーワード検索を
　　　　　してみてください。
　　　　　キーワード： 「ローン控除と繰り上げ返済」

妻は退職予定ですが、ローンは組めるのでしょうか？
※「退職予定」ということを言わなければ、
　　　　　ローン融資は過去の収入実績で審査されます。

退職後の支払いは贈与にはならないのでしょうか？
※実態がばれなければ・・でしょうから、
　　　　　確実に退職するのであれば、
　　　　　冒険はしない方がいいかもしれません。

また、
二人名義のほうがいいのか、一人名義のほうがいいのか、
試算はしていただけますか？
※妻が退職予定なら、やめた方がいい。

地場の住宅会社について。

武田さんのブログを見ていて、
マイホームの建築支援のページに
地場の住宅会社はネットで検索できる！
と書いてありましたが、 なかなかでてこないです。
※気の利いた地元工務店なら、
　　　　　自分でHPは作っているものです。

ちょっと大きいところしか引っかからず。
モデルハウス、完成見学会など、
勉強には行けていますが、お高い所しか出てきません。
※展示場を常設しているところは、
　　　　　確実に建築費以外の経費負担をさせられる
　　　　　ので、数百万円は理由もなく高いので論外。

　　　　　常設展示場は無いけど、たまに完成見学会
　　　　　をやるような工務店ならOKです。
　　　　　積極的に会話したり、教えてもらったり
　　　　　しましょう。

適正レベルの会社はどのように探すのですか？

よろしくお願いします。
​​​​ ​​​　　　 ※どれくらいの範囲で探しているでしょうか？

　　　　　車で走って・・片道２時間程度のエリアで、
　　　　　工務店探しをしてみましょう。
　　　　　将来、入居後に問題が発生しても、
　　　　　すぐに飛んできてもらえる距離ということで。

　　　　　わが岩手県は広いので、片道２時間でも
　　　　　ほぼ 県内に収まってしまいますが、
　　　　　普通は隣県あるいはもっと
　　　　　・・ということになりますよね。

　　　　　ちょっと範囲を広めて探してみれば、
　　　　　けっこう良い仕事をしている工務店を
　　　　　発見できると思いますよ。




K家の現状診断の結果。
2019.12.10

　　　　キャッシュフローグラフ
　　　　（　1年ごとの貯蓄残高の推移　）​
 ​ ​​​​ ​​​​​​​ ​​​ 　　　※人生の終盤で貯蓄残高がいきなり
　　　　増えているのは、終身保険・・です。

　　　　こんな年寄りに、さらにお金が必要か？

 ​ ​​​​ ​​​​​​​ ​​​ 　　　※老後・・お金が減っていかない夫婦は、
　　　　「年金受給額の範囲で生活ができている」
　　　　・・と、いうことです。

　　　　このようなケースでは、貯蓄がほぼゼロでも
　　　　一生生活ができていくということです。


 ​ ​​​​ ​​​​​​​ ​​​ 　　　※その根拠になるキャッシュフロー表です。
　　　　左が現役、右が老後。

​ ​​​​ ​​​​​​​ ​​​ 　　　※読者の皆さんも、これを参考にして
　　　　自分たちのキャッシュフロー表を作って
　　　　みましょう。
　　　　一生の見通しが分かってしまいます。


​ ​​​​ ​​​​​​​ ​​​ 　　　※現役の拡大です。



​ ​​​​ ​​​​​​​ ​​​ 　　　※老後の拡大です。


​ ​​​​ ​​​​​​​ ​​​ 　　　※Kさん夫妻のの年金受取額は、
　　　　平均よりちょっと多い程度ですが、
　　　　老後支出もほぼ同額なので、
　　　　貯蓄が減らないまま推移してしまいます。


​ ​​​​ ​​​​​​​ ​​​ 　　　※夫婦それぞれの年金は、
　　　　以下のような受け取り方になります。
　　　　この金額が、老後の
　　　　キャッシュフロー表に書き込まれています。



​ ​​​​ ​​​​​​​ ​​​ 　　　※Uさん夫妻の死亡保障必要額の推移です。
　　　　将来を含めて、夫婦共に死亡保障は不要です。









​ ​​​ ​​​​ ​​​ 　　　※ザックリ・・見た感じでは、
　　　　K家の最大の問題点は、生命保険！

 　　　　K家の生命保険加入状況を整理しました。
　　　　夫：5本、妻：4本、・・加入しています。



​ ​​​ ​​​​ ​​​ 　　　※黄色はガン保険、肌色は貯蓄性保険です。

　　　　これら加入中の生命保険を継続すれば、
　　　　採取的に払う保険料総額は、約3600万円！

　　　　立派な家が建ちます。
　　　　（　Kさんは マイホーム取得が希望です　）

　　　　ガン保険で・・
　　　　夫は190万円、妻は180万円、計370万円！
　　　　という多額の保険料を払います。

　　　　このお金で、何度でもガンになれます。

　　　　加入者のみんなが損をすることで、
　　　　保険の仕組みが成り立っています。
　　　　（　保険業過会も成り立っている　）

　　　　貯蓄性保険・・
　　　　「最終的にこれだけ受け取ることができます」
　　　　という話をそのまま信頼してはいけない。

　　　　その・・素晴らしくてお得なお話は、
　　　　一民間会社の約束事に過ぎない。

　　　　その保険会社の健康状態によっては、
　　　　簡単に元本割れしてしまいます。

　　　　金融機関や保険会社などは、
　　　　世界的な金融危機で あっけなく破綻！
　　　　してしまうこともありがちだ。
　　　　（　過去に実例がいくつもある　）

　　　　今の日本では、保険で貯蓄しない方がいい。







​ ​
3000万円以上 貯金があるんだべ。
・・っと。​

​

〇 商品販売をしない。　
〇 しがらみを持たない。

誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて19年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。

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