武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

近いうち建てられるように住宅建築の話を進めています。
まだ建築の申込や契約はしていません。

住宅建築でこちらが思いもしない部分で費用が掛かる
のではないかと考えているため、
建築会社には土地の状況
（上下水道ガス電気の引き込み、隣家距離、接道状況）など、
ほぼこれでいけるかもという状態を
概算で出すように依頼し見積が仕上がってきました。
​​​​ ​​​ 　　　※　・・。

金融機関にはその見積額で自己資金なしで借り入れが可能か
を依頼したところOKでしたが、
担保になる土地・建物の状況（未登記や所有者名義変更必要）
の解決が必要とされました。
​​​​ ​​​ 　　　※そういう状況だと、建築は難しそう・・。

住宅ローン商品の選び方をアドバイスお願いします。

武田さんのシミュレートは住宅ローン全期間固定１．３％でしたが、
これが近所の金融機関になく１０年固定０．８５％で
返済計画表を作ってもらおうと思っています。

（サイト上の前回の返信に「積極的に返済できる人お勧め」
　　と・・そうでもないんだけどと思いながら）


　　　※Iさんは、教育費がかかる時期に かなり
　　　　貯蓄が少なくなるので、
　　　　これから10年ぐらいは 繰上げ返済は無理です。

　　　　「積極的な繰上げ返済」ができない人です。

　　　　それ以降の繰上げ返済になるので、
　　　　１０年固定のローンでは危険かもしれません。

（今回店頭で相談できるところがよいと考え
　相談した金融機関ではペアローンの取り扱いなかった、
　ネット等の銀行は探していない）

質問●地方銀行、労働金庫、信用金庫、ＪＡ、、
　　　金融機関の分類ではみな同じなのですか。

また、
どの金融機関でも夫婦それぞれが借入する（ペアローン）はなく、
　　　※本当に無い？
　　　　営業上、無いことにされたのでは？

収入合算連帯債務で仮審査が通りました、
その場合妻が主債務者となり主債務者のみ団信が付き、
私の年齢では団信が付かず私が死亡した時でも補填は
ありませんでした。
（夫妻連生団信があるのが全期間固定２．１％のところ）

この件夫婦で話したのは、
未解約の収入保障保険６５歳まであるしそれ以降は
その時に加入が可能なのかと。そんなにうまい話があるのか？
　　　※65歳以降まで ローン返済を続ける
　　　　・・と考えてはいけない。

　　　　現役中に返してしまおう。

質問●こんな場合でもすぐには保険に飛びつきたくは
　　　ありませんが、どのように考えたらよいでしょうか。
　　　※現役中に返してしまえば、済むことです。

質問●夫婦それぞれ借りる場合と夫婦連名で借りる場合との
　　　違いは、利息・住宅ローン控除の違いでしょうか。
　　　それぞれは手数料が２つで発生、
　　　団信がそれぞれに付くメリットあることでしょうか。
　　　※連名融資を推奨した金融機関に確認してみよう。
　　　　推奨するぐらいだから、セールストークは
　　　　いくつも用意している。

質問●利息を抑えられるのはどちらですか。
　　　金利と借入期間は共に同じとして
　　１．借入額を少なくして借入期間で返済する　　　　
　　２．借りられる分借りて繰り上げ返済する
　　　※後者は色々なパターンがあるので、
　　　　一概には比較できません。

　　　　条件提示して、その金融機関に聞いてみよう。

質問●収入合算、連帯債務で２８００万円２８年借入
　　　すると住宅ローン控除はどのようになりますか。
　　　※年末残高の1％が控除額だ。
　　　　シミュレーションを参考に自分でやってみよう。

このほかに
借入に際してスムーズにいかない問題が明らかになりました。
　　　※住宅ローンの細かいテクニカルな問題より、
　　　　こっちの方が 重要な大問題だ。

父名義の土地の中に未登記建物（父所有）がいくつかあり、
また死亡した人（祖父）と健在の人（母）と所有の建物がある
ことがわかりました。
　　　※時々、こういうケースがある。
　　　　相続が発生しても、不動産登記について
　　　　放置していると、後々・・支障が発生する。

この解決よりも、
父名義の土地を分筆することで借入（本審査への）手続きが
早いことがわかりました。

分筆を先にするにしても、未登記建物を片付ける必要があること、
両親が亡くなってから判明すると
ややこしい相続問題に巻き込まれることもわかりました。
　　　※そういうこと。

質問●相続に関してこれまでの事例など何かアドバイスありますか。
　　　※ごく最近のマイホーム建築でもありました。

　　　　「亡くなったおじさんが言っていました。
　　　　　おまえたちが 家を建てるときは
　　　　　いつでも使ってもらっていいよ・・って。」
　　　　・・ということでしたが、

　　　　亡くなったおじさんには、子や孫や曾孫や・・
　　　　一族の人数がかなり増えていて、
　　　　実際に建てようとしたときに、
　　　　そのうちの何人かに拒絶されて 建築不可になりました。

　　　　こんなことは、けっこう よく聞く話です。

　　　　時間がたてばたつほど、
　　　　子供や孫といった関係者がどんどん増えて、
　　　　問題解決には 手間と時間を要するようになる。

　　　　一族のだれかが 音頭をとって 手間暇はかかっても
　　　　コツコツと解決していくしかない。
　　　　膨大な時間がかかったり します。

分筆の費用を測量事務所で聞かせてもらいました。
曰く土地の測量の手間、隣人と市の立会で費用が増減するとの
説明でしたが言い値になりそうです。

　　　※当然のこと。
　　　　土地家屋調査士は、涼しい顔で 大金を請求してくる。


　　　※で、今回のメールには 論点が3つありました。

　　　　1　建築予定地の相続名義問題。
　　　　2　マイホームの建築内容と工務店選び。
　　　　3　住宅ローンの借り方。

　　　　3は全体から見れば、枝葉末節な問題で
「うまくやれば 30万円とか50万円とかお得♪」
　　　　といったレベルの、細かなテクニカルな問題。
　　　　勉強のつもりで、金融機関に聞いたり、
　　　　自分で一生懸命・・算数をしてみよう。

　　　　2について、文面からは・・すでに決めた一業者
　　　　と打ち合わせているように見えるが、
　　　　こんなやり方をしてはいけない！・・と
　　　　いつも 口を酸っぱくして言っている。
「うまくやれば 300万円とか500万円とかお得♪」
　　　　という、けた違いのレベルの問題だ。
　　　　（　下の方の参考記事を参照　）

　　　　1は、そもそも根源的な大問題で、
　「これが解決できなければ、家が建たない。」



メールをいただきました。2020.5.15

武田様
Iです。先日はサイトでの返答ありがとうございました。

先日の掲載記事の武田さんの返答　→　※
私の返答など　→　▲

※しっかり、慎重に考えましょう。
※適正な建築費を見つけるためには、当初から
ハウスメーカーや工務店を決めて進めてはいけません。
契約直前のギリギリまで、業者比較をしましょう。








▲比較し続けること、わかりました。
​​​​ ​​​ 　　　※う～～ん、分かっていないように見えます。

　　　　「比較し続ける」・・のではなく、
　　　　「最後の最後で きちんと比較する」
　　　　・・ということです。

素人の私では、細部にわたる仕様を工務店などへ示す
ことができないので、
​​​​ ​​​ 　　　※最初から そんなことをする必要はない。
　　　　初期段階や途中の段階で、細かな仕様なんて
　　　　まだ分からなくていいし、
　　　　分からないのが当たり前。

　　　　本当の最後の最後、すべてが決まる時点で、
　　　　細部にわたる仕様が決まればいい。

標準プランなど価格がはっきりしているものから比べ、
​​​​ ​​​ 　　　※そのような比べっこは 何の意味もない。
　　　　「標準プラン」という言葉を使う時点で、
　　　　その業者は、まともな家を造っていない。

　　　　ハウスメーカー崩れの業者だ。
　　　　相手にしてはいけない。

　　　　それから、初期段階から価格比べをしては
　　　　いけない。
　　　　価格比較は、すべてが決まってから。

使い勝手等で変更が出てくるので、設備の増減で

​​​​ ​​​ 　　　※そんな 枝葉のことに執着してはいけない。
　　　　そのようなことは 終盤時点で固めること。

　　　　初期段階でする価格比較は、何の意味もない。

　　　　まず することは、幹や根の部分を固めることだ。
　　　　サイズはは？ 間取りは？ 外観は？  性能は？
　　　　外構は？　造り付け家具は？　設備は？

　　　　我が家の場合は、どのようにする？
　　　　これらが、最優先だ。

　　　　初期段階では・・
　　　　金額は、ザックリ・・70万円/坪でいい。
　　　　（　大都会主変の人は 90万円/坪　）

比べきれないところが、給排水設備の工事など
工事の名称が変わるところが比較できないところと、
それが適正なのか。
​​​​ ​​​ 　　　※適正価格かどうか？　判断するのは、
　　　　最後の最後で、提案コンペをした時点のことだ。

　　　　初期段階や途中の段階で、適正価格は？
　　　　などという 意味のない 無駄な作業をしては
　　　　いけない。

今回の建築予定と関係ない近所の給排水ガス設備店で
「適正なのかわからないので何と比べるとわかるか」
とざっくり聞いたところ、
​​​​ ​​​ 　　　※まだ、比べる段階では、まったく ない。

　　　　個別の業者に こんな質問するエネルギーと
　　　　時間を、間取り考案の方に使った方がいい。

WEB情報とか、実際建てた人とかね。
あとは市道下を通る配管と建築場所が近いからと言って
市道を掘り返すとかえって高くなる。
敷地内分岐ならそれなりに安くなると思う。
下水マスへの勾配のつけ方がどうなのか、
何ミリの上水道がどこまで来ているのか。ガスも同じ。
​​​​ ​​​ 　　　※業者が言うことはその通りだけど、
　　　　そんなことは、
　　　　まだ間取りも何も決めていない今、
　　　　何の意味もないことだ。

素人が聞くようにざっくりとは答えられないものなんだ
と勉強したところでした。
​​​​ ​​​ 　　　※そういうことではない。

　　　　物事の順序を分かっていないだけだ。
　　　　決して、最初から細かな価格比較をしては
　　　　いけない。　（　まったく 意味が無い　）


​​​​ ​​​ 　　　※価格比較をするのは、この「7」の時点だ。
　　　　複数の工務店が提示した見積額を比べてみれば、
　　　　「あ～ このへんが適 正価格なんだ」
　　　　・・と、現実の金額が分かることになる。

※何事も無ければ、計画のように何とか行けそうに、
見えますが・・コロナ関連等その他で、収入減の不安があれば、
建築規模を縮小して住宅ローン融資額を減らすということも
考えられます。

・・が、計画のマイホームは35坪で、これ以上の規模縮小は
難しそうです。ならば、
もっと自己資金を出してということも考えられますが、
子供たちの教育費がかかる時期に資金不足になってしまいます。
（ キャッシュフローグラフから明らか　）


​​​​ ​​​ 　　　※これは、現状診断時点のキャッシュフロー
　　　　グラフです。
　　　　数年後には、教育費がかさんで、お金が減ります。
　　　　なので、住宅建築にはあまり自己資金を出せない
　　　　ことが分かります。

▲なんとかできるのかと見えてしまうのです。
グラフの１０００万円目盛り付近での推移では、
間違ったらすぐに消える域ですね。

※それならば、大量に加入していた生命保険は、
今・・どのようになっているでしょうか？
だいぶ解約・整理整頓したようですが・・
夫の、一時払いの終身介護保険は？
（ 解約返戻金：550万円　）
妻の、オリックス医療保険×2本は？
子の、アリコ 子ども医療保険は？
子の、県民共済こども2型は？

解約で少し損をしても、その解約返戻金を
マイホーム建築に投入して住宅ローンを減らせば、
損した分よりはるかに大きな得が得られます。

それから、医療保険に加入したままで、
住宅ローン返済をするとしたら・・
ローン利息でお金をたれ流すし、
数本の医療保険で大量にお金をたれ流すし、
非常にだらしのない家計状態になります。

▲これについて
夫のは解約、妻のは解約、子のは整理中であり、
その結果現在月１．３万円へと整理がつきました。

整理の結果　支払額＞戻り額
【結果440万円。シミュレーションに入力しなおしてみます】
でありましたが、
結果さっぱりし、住宅ローン支払いの予行練習中です。

※解約返戻金をマイホームの頭金に！
　医療保険でお金をたれ流すのはやめる！
（　保険屋に洗脳されたままではいけない　）

この2点だけでも、
シミュレーション時点よりははるかに家計は安定します。
より安心んなマイホーム取得ができます。

理想を言えば、夫婦の一方の収入で払っていける状況が
できれば、本当に安心なんですが。

▲解約返戻金を建築費用に投入することと、
保険で失うお金を必要最小限にするという２点で
はるかに家計が安定する・・・後者の失う金はほぼ完了、
前者の返戻金は学費にと考えていましたので、
​​​​ ​​​ 　　　※お金に色を付けてはいけない。
　　　　目的別貯蓄をしてはいけない。

これまで学費を優先させるために建築費用は全額借入として
​​​​ ​​​ 　　　※そのようにお金を目的別に考えるのではなく、
　　　　作成したキャッシュフロー表から判断する
　　　　ことです。

マイホーム取得（建築）シミュレーションしていただいてました。
​​​​ ​​​ 　　　※マイホーム取得以前から、数年後はピンチ
　　　　になるかも？というキャッシュフローだった
　　　　わけですから、マイホームに出すお金の判断は、
　　　　元々 根拠を持ってできることでした。

▲そこで【返済額】の項、
・資金計画概算ページ・キャッシュフローグラフページに
返済額の項がありましたが、それぞれ夫＋妻合計額が違うのは？
返済額に含むものの有無や計算方法で違うのですか。

（資金計画概算ページ→返済額欄→夫＋妻合計額と、
　マイホームシミュレーションキャッシュフローグラフページ
　→住宅ローン返済開始欄→夫＋妻月額合計が違います。

　マイホームシミュレーションページの毎年の返済額は
　資金計画概算と同様なので、キャッシュフロー
　グラフページの返済額が違うのはなぜかと思いました。）
　　　※チェックしてみました。


　　　※資金計画の夫婦それぞれの返済月額・・。



　　　※キャッシュフロー表の夫婦それぞれの返済年額・・。
　　　　上の月額の12倍になっています。　OK。



　　　※キャッシュフローグラフの夫婦それぞれの返済月額、
　　　　あれ？　まったく違いますね。

　　　※スミマセン！！　
　　　　これは、まったくのケアレスミスだと思います。

　　　　資料作成の際に、過去の会員の同じ資料をベースに
　　　　作成することがよくあります。
　　　　その際に、金額変更を し忘れたものと思われます。

　　　　スミマセンでした！！

　　　　資金計画とキャッシュフロー表は成果なので、
　　　　キャッシュフローグラフそのものも間違いありません。

　　　　ただグラフの上の説明書きだけが間違い！
　　　　だったということです。　スミマセンでした。

また
全期間固定で見積もっています。団信込みで2.1％とのことでした。
　　　※ん？　2.1％って、金利ですか？
　　　　高金利過ぎます。　

　　　　「とのことでした」って、だれが言っていました？
　　　　主語も書きましょう。

　　　　ちなみに、当事務所のシミュレーションは、
　　　　ちょと遠慮して、1.3％で計算しています。
　　　　（　実際は もっと低いかもしれない　）

住宅ローン取扱機関はどのように選ぶとよいでしょうか。
プランナーの経験から考え方を教えてください！
またコメントお願いします。
　　　※固定期間が短いほど 低金利になりますが、
　　　　積極的な繰上返済が可能な人は 10年固定が
　　　　いいと思います。
　　　　（　35年返済で借りて 15年前後で完済！　）

　　　　あまり 繰上返済ができそうもないと言う人は、
　　　　しょうがないから 全期間固定 ということです。


　　　※最近の住宅ローン金利は 以下のようなレベルです。



　　　※まだ、間取りも何も決まっていない内から、
　　　　建築価格を比較しようなんてしてはいけない。

　　　　マイホーム建築は、決めるべきことが山ほどある。
　　　　すべて決まって もうこれ以上は 何もない！
　　　　・・という段階になって 初めて、
　　　　しっかり、5社前後の工務店を比較しよう！


　　　※真剣に 以下を読んで、しっかり 理解しよう！
　　　　価格比較は、本当に 最後の最後だ！




マイホーム取得後の人生を
シミュレーションしました。2020.4.8


　　　※資金計画です。
　　　　かかる諸費用もすべて算出して計画します。



　　　※キャッシュフローグラフ（1年ごとの貯蓄残高の推移）
　　　　さすがに「現状診断」時点より、貯蓄残高の厚みが
　　　　少ないまま推移します。


​​​​ 　　　※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。
　　　　左が現役、右が老後。

　　　※読者の皆さんもマネをして、
　　　　自分のものを作ってみよう。


　　　※現役・・の拡大。




　　　※老後・・の拡大。




　　　※夫婦それぞれの死亡保障必要額の検証結果です。

　　　　高校生と中学生の子供たちがいますが、
　　　　夫はまったく不要、妻は数年だけ必要。




メールをいただきました。2020.5.1

Iです　お世話になっております。

マイホーム建築シミュレーション  ありがとうございました。

建築から10年間が一番厳しい期間ですが、
なんとかなるのではないか・・・

手元にいくらあれば暮らしていけるか、
を シミュレーションを活用しながら やってけば・・・
と思える結果でした。

しかしながら、新型コロナウイルス感染症の様々な影響により
すでに休業で収入は８割となり、来月以降の予定も不透明です。

緊急事態宣言の延長も考えられるため、マイホーム建築を
判断してよいか迷います。

大幅に先送りできるものでもなく、
適正な建築費で建てられるよう考えていきたいと思います。
　　　※適正な建築費を見つけるためには、
　　　　当初からハウスメーカーや工務店を決めて
　　　　進めてはいけません。

　　　　契約直前のギリギリまで、業者比較をしましょう。

コメントよろしくお願いいたします。
　　　※何事も無ければ、計画のように何とか行けそう
　　　　に、見えますが・・

　　　　コロナ関連等その他で、収入減の不安があれば、
　　　　建築規模を縮小して住宅ローン融資額を減らす
　　　　ということも考えられます。

　　　　・・が、計画のマイホームは35坪で、
　　　　これ以上の規模縮小は難しそうです。

　　　　ならば、もっと自己資金を出してということも
　　　　考えられますが、
　　　　子供たちの教育費がかかる時期に資金不足に
　　　　なってしまいます。
　　　　（　キャッシュフローグラフから明らか　）

　　　　それならば、大量に加入していた生命保険は、
　　　　今・・どのようになっているでしょうか？

　　　　だいぶ解約・整理整頓したようですが・・
　　　　夫の、一時払いの終身介護保険は？
　　　　　（　解約返戻金：550万円　）
　　　　妻の、オリックス医療保険×2本は？
　　　　子の、アリコ 子ども医療保険は？
　　　　子の、県民共済こども2型は？

　　　　解約で少し損をしても、その解約返戻金を
　　　　マイホーム建築に投入して住宅ローンを減らせば、
　　　　損した分よりはるかに大きな得が得られます。

　　　　それから、医療保険に加入したままで、
　　　　住宅ローン返済をするとしたら・・
　　　　ローン利息でお金をたれ流すし、
　　　　数本の医療保険で大量にお金をたれ流すし、
　　　　非常にだらしのない家計状態になります。

　　　　解約返戻金をマイホームの頭金に！
　　　　医療保険でお金をたれ流すのはやめる！
　　　　（　保険屋に洗脳されたままではいけない　）

　　　　この2点だけでも、シミュレーション時点よりは
　　　　はるかに家計は安定します。

　　　　より安心んなマイホーム取得ができます。

　　　　理想を言えば、夫婦の一方の収入で払っていける
　　　　状況ができれば、本当に安心なんですが。



現状診断時点のI家の状況。
2019.8.28


　　　※くじらのような形のキャッシュフローグラフ。
　　　　（1年ごとの貯蓄残高の推移）


​​​​ 　　　※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。
　　　　左が現役、右が老後。

　　　※読者の皆さんもマネをして、
　　　　自分のものを作ってみよう。


　　　※現役・・の拡大。




　　　※老後・・の拡大。



　　　※夫婦それぞれの死亡保障必要額の検証結果です。

　　　　高校生と中学生の子供たちがいますが、
　　　　夫はまったく不要、妻は数年だけ必要。



　　　※加入中の生命保険の一覧です。

　　　　まったく生命保険が不要な夫が、6本も加入
　　　　していました。
　　　　家族全員がすべての保険を継続していたら、
　　　　払う保険料総額は、1600万円！・・でした。
　　　　（おバカさんです）

　　　　顧問会員になるにあたって、5本を解約
　　　　したようです。

　　　※妻も子供たちも、入らない方がいい
　　　　医療保険に入ってお金をたれ流しています。

　　　　妻は死亡保障が必要なのに・・。
　　　　（もちろん、収入保障保険で合理的に）

​
名義変更を放置？　難しいべ。
・・っと。​

〇 商品販売をしない。　
〇 しがらみを持たない。

誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて19年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。

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