武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

夫は、10年間は しないと言います。

​ ​​ ​​　　　※どっちが得か？考えてみましょう。

自分の頭で考える生活設計。

​​

​​ ​​発見したばかりの​​​ ​​ Q＆A ​​​​ ​記事を取り上げて、コメントしています。

Q

​ 新築の建売住宅をローン購入で考えています。

返していく場合、子供が小さいうちに出来るだけ
繰り上げて返済したいと思うのですが、

夫は、
10年間は、税制補助があるから繰り上げ返済は、
するなと言います。
　　　※単純な夫です。　勘違いがあります。

そんなに税制補助は、得なのでしょうか？
　　　※融資内容その他の条件によります。

早く返して大変な教育資金、老後に備えたいと
思ってしまいます。

　　　※そのように 個別の資金準備・・という
　　　　発想をしていれば、敵の思うつぼです。

　　　　きちんと、生活設計を考えましょう。
　　　　自分たちのキャッシュフロー表を作りましょう。

　　　　そうすることで、将来が確認できるので、
　　　　不安をあおられて つまらない金融商品や
　　　　保険商品を買ったりしないで済みます。


　　　※ 住宅ローンの利息額に着目しましょう。

　　　　多くの住宅ローン返済では、返済期間の
　　　　前半で利息を多く払う構造になっています。
　　　　特に ローン控除の10年・13年という期間に
　　　　利息を多く払う設定になっています。

　　　　「その期間は繰り上げ返済しない方がお得♪」
　　　　と 皆に思ってもらえば、銀行はお得♪

　　　　だから、そもそも借りない方がお得♪とか、
　　　　初期段階で繰り上げ返済した方がお得♪
　　　　というような事実が　・・あります。



　　　※運用利息1％の上か下か・・なんて
　　　　みみっちい話ではなく、次元の違う収益に。

　　　　繰上げ返済で 具体的に いくらお得になる？
　　　　か・・は、「ミカローン」で試算できます。
　　　　やってみてください。


　　　※元本100万円で リスク無しで30万円ゲット！
　　　　などという金融商品は、存在しません。


　　　　なお、
　　　　「繰上返済が得か？ ローン控除が得か？」
　　　　については、
　　　　当事務所でシミュレーションしています。

　　　　融資額・金利・返済期間・・等によって、
　　　　損得分岐点が違ってきます。

　　　　その結果の資料を、下に掲載します。
　　　　「自分たちの場合はどうか？」
　　　　参考にしてみてください。

A

わかりやすく説明します。

住宅ローン控除は年末借入残高の1%。

でローン金利は今1%以下の金融機関がほとんどです。

つまり10年間は利息はタダ。今は13年に延長。
　　　※そういうことではない。
　　　　この人は 分かっていない。

　　　　住宅ローンの返済額は 全期間一定なのが
　　　　一般的ですが、
　　　　その返済額の中の元本と利息の関係は、
　　　　返済期間の初期ほど「利息が大きい」
　　　　という設定になっています。

　　　　つまり、繰上返済の金額は同じであっても、
　　　　早い時期に実行するほど、
　　　　節約利息が大きくなります。
　　　　それも、ビックリするほどの節約になります。

利息がつかないなら
わざわざ繰り上げ返済するメリットはゼロ。
　　　※メリットが 非常に大きい。

繰り上げ返済のメリットは借入時に払った手数料が
いくらか戻ってくるぐらいでしょうか。
　　　※節約利息が、とんでもなく大きい。

借金も資産です。
　　　※この人、業界人のようです。
　　　　「借金も資産です」、よく言うトークです。

例えば収入に余裕があり繰り上げ返済ばかりをして
いて急に大きな出費や大幅な収入減になったら
アウトでしょう。
　　　※もちろん、やみくもに やってはいけない。

　　　　あらかじめ キャッシュフロー表を作っておいて
　　　　全体像や将来像を確認しながら、実行しよう。

繰り上げ返済を考えるなら10年後に考えばいい話です。
　　　※　あは。

他の方も書かれている通り確かに所得が低すぎると
所得税より住宅ローン控除額が多いため損をします。

所得税で控除しきれなかった分は
住民税で控除されますからほとんど場合損はしません。

A

具体的な数字が不明なので試算はできませんが、
よほど特殊な条件でない限り、明らかに得です。

また、そもそもに誤解があります。
繰上返済を急いでも楽にはなりません。

　　　※　？？？　また、変なことを言う人が登場。

繰上返済とは
「（完済した後も）家計には非常に重い負担と
　リスクがあるが、利息を減らすことで得を狙う」
一種の投資です。

　　　※　？？？　意味不明です。

　　　　「完済した後も 非常に重い負担とリスク」？
　　　　「一種の投資」？

やっていることは
「絶対に解約できない35年定期預金0.3％」
に預けるようなもの。
（ローンの利息は、預金に換算すると金利が約半分になります）

　　　※　？？？　意味不明。

ポイントは
「繰上資金を貯めている間だけ大変」なのではなく、
「繰上げた後も」10年単位できついです。
　　　※　？？？　なぜ？　なぜ10年単位できついの？

ここを誤解すると、
わざわざ苦労して破綻の道を選びかねません

　　※　？？？　

税制補助を完全に無視したとしても、繰上返済は危険です
　　　※　？？？　文章の全てが 意味不明でした。

《 シミュレーション 》
繰上返済とローン控除、
どちらを優先した方がいいか？
　　　※参考に どうぞ。（2019年4月作成データ）
　　　　その当時の記事をいくつか読んでもらえば、
　　　　もっと詳しく分かります。




具体的な条件下で試算してみたら、
どっちが得か？
・・の境い目が見えてきました。

　　　返済期間35年、30年、25年、
　　　金利1.3％、1.2％、1.1％、1.0％、
　　　それぞれの場合の試算をしています。

　　　お断わりしておきますが、
　　　ここで言う金利は、変動金利は除きます。
　　　そもそも、生活設計の観点から
　　　変動金利ローンという選択はありえない。
　　　銀行に代わってリスクを背負うおバカ行為。

A:『繰上返済を優先した場合』
　　　毎年100万円の繰上返済を10回

B：『ローン控除を優先』
　　　控除期間は繰上返済せず、
　　　11年目に1000万円を繰上返済

『 A － B 』の算数の結果を、
返済期間別、融資金利別にグラフ化しました。

融資額・返済期間・金利・・の、
それぞれで3通り、
計9通りの試算をしています。

試算結果が以下です。


　　　　　　　※金利に着目すると・・
　　　　　　　　金利1.1％が境い目のようです。
　　　　　　　　そこより高金利なら繰上返済優先、
　　　　　　　　同じく低金利ならローン控除優先、
　　　　　　　　がお得♪ということが分かります。

　　　　　　　　返済期間に着目すると・・
　　　　　　　　期間が短いほど、
　　　　　　　　ローン控除を優先した方がいい
　　　　　　　　ことが分かります。







　　　　　　　※　・・。
　　　　　　　　まあ、これでも境い目がどこか？
　　　　　　　　は、分かりますが・・

　　　　　　　　記事を書いている今、
　　　　　　　　気づきましたが、これはまずい。
　　　　　　　　金利設定の幅が上記2つとは
　　　　　　　　違っています。

　　　　　　　　改めて、1.0％ 1.1％ 1.2％の
　　　　　　　　試算をしてから再掲載します。

　　　　　　　　そうでないと、他の要因での傾向を
　　　　　　　　正確に捉えることができません。

　　　　　　　　金利の高低以外の、
　　　　　　　　融資額の大小での比較や
　　　　　　　　返済期間の長短での比較で、
　　　　　　　　具体的な傾向を示したいと思います。


上記グラフの計算根拠は以下です。

たとえば、
融資額3000万円・25年返済の場合で、
3種類の金利でどのような差が生じるか？
繰上返済とローン控除のどちらを優先したら
お得か？・・について、
以下のような計算をしています。

　　　　　　　※融資額3000万円、25年返済の場合、

　　　　　　　　金利1.0％と1.1％の場合は
　　　　　　　　ローン控除を優先した方がお得♪

　　　　　　　　金利1.2％の場合は
　　　　　　　　繰上返済を優先した方がお得♪

　　　　　　　　・・ということが、分かります。

　　　　　　　　このように・・
　　　　　　　　融資額、返済期間、金利の3要素
　　　　　　　　それぞれ3種類・・計9つの場合で、
　　　　　　　　具体的に試算してみました。



　　　　　　　※融資額3000万円で固定。
　　　　　　　　金利と返済期間は3種類ずつ。


　　　　　　　※融資額2500万円で固定。
　　　　　　　　金利と返済期間は3種類ずつ。



　　　　　　　※融資額2000万円で固定。
　　　　　　　　金利と返済期間は3種類ずつ。