武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

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3700万の住宅ローンは
無謀でしょうか？ ​​ ​​ ​​ ​​ ​ ​​ ​​ ​​ ​​ ​​ ​​ ​​ ​​ ​​

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​ ​​ ​​発見したばかりの​​​ ​​ Q＆A ​​​​ ​記事を取り上げて、
コメントしています。


Q
以前ご質問してから住宅購入の話が進みました。
が、
不安があるのでアドバイスをお願います。

夫37歳年収520万円
(60歳定年ご再雇用、年収は大きくあがりません)、
　　　※おバカさんです。

　　　　定年後の再雇用では、年収は上がる
　　　　のではなく、大幅に下がります。

妻37歳年収200万円、
こども5歳、0歳です。

ごどもに貯めるお金は、
児童手当は全額貯金(約400万円)、
各22歳満期の学資保険900万円(中途給付あり)、
現在のこどもの貯金200万円で
1,500万円貯まります。
​　　　※おバカさんです。

　　　　業界の思惑通りの行動をしています。

保険で貯蓄は好ましくありません。
　　　　『低金利を長期固定する行為』
　　　　で、賢い選択ではありません。
​
別で年間に約100万円貯金
(主に積立保険で貯めており、お金が
　回らなくなったら取り崩していきます)
​　　　※おバカさんです。

保険で貯蓄してはいけません。
　　　　『お金の融通が利かなくする行為』
　　　　で、お金は融通できてこそ お金です。
​
住宅は諸費用込み
(家電家具、登記費用、火災保険など)で
4,700万円の土地込みの注文住宅です。
​　　　※おばかさんです。

　　　　いくら諸費用込みでも、家電家具まで
　　　　込み込みにしてはいけません。
　　　　「土地いくら 建物いくら 諸費用いくら」
　　　　で、きちんと把握しましょう。

　　　　それよりも何よりも、
　　　　もう総額が決まっているということは、
　　　　建築業者が決まっているということ
　　　　でしょうか？

　　　　文面からは・・・
　　　　複数の建築業者から比較検討した形跡
　　　　はなく、当初から一業者に決め打ちして、
　　　　総額4700万円と言っているように見えます。

　　　　だとすれば、非常に まずいです。
　　　　決め打ちでは 仮に500万円も損をして
　　　　いても、気づくことができません。

同じ内容の建物でも、業者による価格差は
　　　　500万円とか1000万円とかになるのが
　　　　当たり前の業界です。


​ 　　　※昔も今も、これが、現実です。


頭金で1,000万円現金(残りの貯金1,400万円)
​​　　　※おバカさんです。

　　　　なぜ 1400万円を残すのでしょうか？
　　　　土地代は いくらなのでしょうか？

　　　　たとえば 2000万円前後なのであれば、
　　　　土地を現金購入することで、
　　　　4700万円という総額は
　　　　数百万円も安くすることができます。

　　　　なぜか？
土地分の住宅ローンが無ければ、
　　　　ハウスメーカーや銀行に縛られずに
　　　　まったくフリーな状況で
　　　　住宅プランをじっくり練ることができるし、
　　　　複数の建築業者を しっかり比較検討
　　　　することができます。

　　　　建築業者の比較が確実にできれば、
　　　　（　価格差 数百万円が明らかで　）
　　　　妥当な建築価格が把握できるし、
　　　　それぞれの業者の特徴も把握できるので、
　　　　確信を持って 胸を張って
　　　　業者選択ができてしまいます。

結果、数百万円の節約ができます。

　　　　住宅ローンを 3700万円も借りずに
　　　　済む可能性が、十分にあります。
​​

ローン3,700万円、期間35年、変動金利0.6%
三大疾病付き 月々10万円支払い

​　　　※おバカさんです。

　　　　変動金利を利用していい家計状況では
　　　　ありません。
金利上昇に対応できる家計状況では
　　　　ありません。

　　　　固定金利を選択しましょう。
​
住宅ローン控除が終わった時に
250万円ほど繰上げ返済の予定です。
​　　　※おバカさんです。

　　　　住宅ローン控除を優先した方が
　　　　本当にいいか？
　　　　きちんと考えてみましょう。

　　　　変動金利ローンではなくなった場合、
　　　　金利が高くなります。
　　　　その場合には、 ローン控除があっても
　　　　積極的な繰上返済をした方がお得
　　　　ということになります。
​
ローン、教育費、修繕費などを考えたら
今の年収で3,700万円のローンは
やはり無謀でしょうか？
　　　※おバカさんです。

　　　　「3700万円の住宅ローン」
　　　　が無謀なのではなく、
「 ​​​ 3700万円の住宅ローン
　という結果にしてしまった
当初のハウスメーカー決め打ち 」
​　が、無謀で、根本的な問題でした。​ ​​​ ​​

　　　　また、年収と住宅ローン金額だけで
　　　　考えてはいけません。
　　　　同じ年収でも 家計収支は人それぞれです。

(退職金は400万円ほど。
　親からの援助はありません)

よろしくお願いします。

​　　　※現時点の総額4700万円を規定事実


　　　　文面からは おそらく、
　　　　じゅうぶんな比較検討することもなく
最初からハウスメーカーを決めてかかって
　　　　いるように見えます。　これは、まずい。

　　　　質問者がするべきことは 2つです。
　　　　①土地の現金購入
　　　　②建築業者の比較と選択
　　　　③ライフプランニング

​①土地は現金で購入しましょう。​
　　　　その後 複数の工務店をピックアップ
　　　　しながら、じっくり時間をかけて
　　　　プラン作成をしましょう。

​②建築業者の比較と選択。​
　　　　数か月かかってもいいから じっくり
　　　　最終的なプランを固めましょう。
　　　　その最終プランで 複数工務店の
　　　　「提案と見積もり提示」を
　　　　してもらいましょう。

​③ライフプランニング。​
　　　　キャッシュフロー表を作りましょう。
　　　　そこに住宅取得を落とし込みしましょう。
　　　　生涯に問題が無いことを確認した上で、
　　　　マイホームの契約と
　　　　その後の手続きを進めましょう。

　　　　具体的な事例の一つを 下に掲載
　　　　しますので、参考にしてください。



​

A

これから金利上がる予想なので、
固定金利にした方が良いと思います。

定年後嘱託社員は通常給与は下がります。

3700万円は無謀ではないと思います。

途中で繰上げ返済など考えれば良いのでは。

新ニーサも始まったから
勉強して投資されてはどうでしょうか。

A

＞～「やはり」無謀でしょうか？

「やはり」と思う点があるのでしょうか？

詳細は不明ですが、
年間貯蓄・将来の貯蓄・繰上計画が
書かれてますので、
キャッシュフロー・試算をされている
のだと思います。

当然、ローン、教育費、修繕費を加味した
上での試算だと思いますので、
無謀だとは思いません。

（もちろん試算は試算、
　タラレバではありますが）

となると、試算内容に抜けや穴があるか
どうかですので、、、

複数のFPなどに、再試算してもらうか、
貴方の試算内容を見てもらうと
イイのではないかと。

A

72歳迄働くのでしょうか？

そして
30年位でリフォームが必要になりますよ、
二重にローンを組む事になりますね、
例えばリフォーム代を10年のローンにしたら、
78歳迄ローンがある事になります。

生きてますかね？

定年迄に払い終わるのが普通だと思いますけど。

《　参考資料　》
『 これからの人生の 住居費総額 』
賃貸の人生　：5,194万円
持ち家の人生：6,602万円

《　K家 30代：3人家族　》　 2020年12月

　　　※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。
　　　　（　一年ごとの貯蓄残高の推移　）




　　　※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。
　　　　左が現役、右が老後。



　　　※現役の拡大。




　　　※老後の拡大。




　　　※マイホーム取得の資金計画。




　　　※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。





　　　※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。
　　　　左が現役、右が老後。




　　　※現役の拡大。




　　　※老後の拡大。



　　　※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を
　　　　作ってみましょう。

　　　※マイホーム建築に興味がある方へ。
　　　　本ブログ トップ画面の右帯に、
「ギャラリー 賃貸の人生 持ち家の人生」
　　　　という事例集で、
​以後の人生を確認できます。​
　　　　・賃貸のままでの生涯。
　　　　・住宅取得をした場合の生涯。
　　　　住宅取得で同じ夫婦の人生がどう変わるか？
　　　　確認してください。
　　　　（　大きな画面で 鮮明に見えます　）







​
建築業者 しっかり比較しなきゃダメ だべ。
・・っと。


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