武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

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これって ハイリスクな賭けで、
数百万円の予算オーバーでは？ ​​ ​​ ​​ ​​ ​​ ​ ​​ ​​ ​​ ​​ ​​ ​​ ​​ ​​ ​​ ​​​

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​ ​​ ​​発見したばかりの​​​ ​​ Q＆A ​​​​ ​記事を取り上げて、
コメントしています。


Q
家を建てようと勉強しながら土地を探して
いますが、

ホームメーカーの方が
「まず土地を購入し、それから地盤調査
　　　　を行い、 地盤改良工事を行います」
「田畑でも分譲地でも元々家
　　があった更地でも地盤調査は必須です」
との事ですが、
​　　　※「地盤調査は必須」は その通りです。

　　　　「地盤調査費」が必ず計上されます。

　　　　が、
「地盤調査を行い 地盤改良工事を行います」
　　　　は、正しくありません。
　　　　ほとんど「地盤改良工事を行う」
　　　　ような言い回しをしていますが、
　　　　正しくありません。
​
これってかなりハイリスクな賭けで 下手したら
数百万円予算オーバーじゃないですか！

皆さん、宅地改良工事で幾らかかりましたか?

　　　　盲目的に信じてはいけない。

「地盤調査会社＝地盤改良会社」
というケースが多い。
​（　調査結果が目に見えている　）​

　　　　「地盤改良会社と仲良しの工務店」
　　　　というケースも多い。
　　　　（　キックバックで潤う工務店？　）

　　　　追加工事が期待できる・・・
　　　　「おいしいお客様」
　　　　になっていないか？


　　　※ 下記の状況下の人は、地盤改良で
　　　　余分なお金を負担する事になりやすい。

　　　　①当初から建築業者を決めて進めている。
　　　　②地盤調査法は建築業者任せ。

　　　　ついでですが・・・
　　　　私の家は地盤調査は 「表面波探査法」
（　地盤改良会社とは無縁の調査法　）
　　　　で、
　　　　「地盤改良は不要」という結果を得て
　　　　普通に 建築しましたが、

　　　　今 我が家から 2軒隣りで建築中の家は、
　　　　ピュアパイル工法で
　　　　しっかり地盤改良をしていました。
　　　　（　近所で地盤改良は初めてです　）

　　　　不要な工事で 百ウン十万円も余分に
　　　　負担してしまったかもしれません。
​​

A

地盤改良不要だったので、調査費用だけでした。

A

以前保証会社で地盤の判定をしておりました
者です。

地盤改良費は60万から400万くらいで
収まります。

A

地盤改良が必要な地域かどうかは
付近データである程度確認できるので、
予算に組み込んでおきます。

あとは実際に建てる基礎の真上で
3箇所ほど調査して確定させます。

同様に間取が確定しないと金額が出ない
項目は「屋外給排水工事」があります。

本管からの取り回し長さで決まるので、
最初の見積もりではざっくりで枠組みします。

登記費用に至っては建物が完成して
実際の登記作業に入らないと確定しません。

建設費についてはある程度ざっくりで
進んでいくと思っていた方がいいですね。



　　　※「地盤の弱いエリアだ、家を
　　　　　建てる人 みんなが地盤改良している」
　　　　という話は、
　　　　建築業界が広めている場合もあります。

　　　　盛岡でも、大規模ニュータウンで
　　　　おなじみのスエーデン式サウンディング試験で
　　　　地盤調査する都度、地盤改良が必要！！
　　　　という結果がでて 皆がお金を払って実施。

　　　　が、同じ並びでこれから新築する人が
​ 表⾯波探査法（ひょうめんはたんさほう）で
　　　　地盤調査した結果、地盤改良は不要！！
　　　　という結果がでました。

　　　　80万円とか100万円とかの費用負担は
　　　　しなくて済みました。

　　　　なぜこうなるか？　理由は簡単です。

　　　　SS式試験をするのは、地盤改良業者です。
　　　　表面波探査をするのは、試験専門業者です。
　　　　それだけのことです。

　　　　「表面波探査は やめた方がいいですよ」
　　　　という建築会社は 結構あるものですが、
　　　　すなおに 地盤改良業者との関係を
　　　　疑っていいですよ。

　　　　「越前屋、お主も 悪よのお」
　　　　という関係は、現代にも受け継がれています。

　　　　以下、過去記事より・・

​ 　　　　　　　　地盤調査費は建築費の
　　　　　　　　見積もりに入っているのが普通ですが、

　　　　　　　　調査の結果・・地盤が弱く、
　　　　　　　　地盤改良等が必要という結論が
　　　　　　　　出た場合の、
　　　　　　　　「地盤改良工事費」等は、
　　　　　　　　追加負担になります。（要注意！）

　　　　　　　　Iさん土地の地盤調査の方法は、
　　　　　　　　「表面波」・・です。



　　　　　　　　左が一般的で多い。安い。
　　　　　　　　右はあまり多くない。ちょっと高い。
　　　　　　　　左が3.5万円、右が5万円、
　　　　　　　　・・のような価格レベル。

　　　　　　　　左は、地盤改良業者がやっている
　　　　　　　　ケースもあり、 「地盤改良が必要」
　　　　　　　　という結論が出やすく 、70～80
　　　　　　　　万円の新たな負担が発生する
　　　　　　　　場合が散見される。
　　　　　　　　（改良工事を取るための調査？）
　　　　　　　　調査をするのは地盤改良業者か
　　　　　　　　どうか？・・チェックしたい。

　　　　　　　　常にそのような業者を使っている
　　　　　　　　住宅会社や工務店も、
　　　　　　　　疑ってかかりたく・・なります。

　　　　　　　　右は、
　　　　　　　　「そんなに地盤改良が必要に
　　　　　　　　　なるケースが多いのはおかしい」
　　　　　　　　などと疑問に感じた建築士
　　　　　　　　等が行なっている。
　　　　　　　　武田個人はこの方法での調査で、
　　　　　　　　「地盤改良が必要」という
　　　　　　　　結論が出たケースを知らない。

　　　　　　　　興味のある人は自分で調べよう。

知っておきたい現実：
こんなに違う
『 建築業者による価格差 』
　　　※北から南まで 日本全国の地元工務店どうしの、
　　　　比較コンペ結果の実例です。

​建築​業者を最初に決めてしまうと、
　　　　大損していても 気付く事はありません。
​​

​

​　　　※地元工務店どうしでさえ 大きな価格差
　　　　になります。

　　　　大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、
　　　　もっと ひどい価格差になり、
　　　　とても高過ぎて建てることはできないので
　　　　・家のサイズを小さめにしたり、
　　　　・設備のグレードを下げたり、
　　　　・安めの仕上げにしたり、
　　　　・外構工事をあきらめたり、
　　　　等々の方法で 予算に合わせて建てます。

地元工務店を複数 ピックアップして、
　　　　十分な比較検討をすれば、
我慢することのない まともな家を
　　　　適正価格で建築する事ができます。
​

​
地元工務店を5～6社 比較したらいい べ。
・・っと。

ライフプランニング（生活設計）
22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の
生活設計業務は、2023年9月で終了しました が、
ご本人がする生活設計の個別アドバイスは 行っています。
「生活設計アドバイス」1万円/年

実行支援
マイホーム取得の​​実行支援​​は、引き続き行っています。
「土地購入」​3万円/年​
「住宅建築」​10万円/年​
過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。
（　過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい　）

​​〇 商品販売をしない。　〇 しがらみを持たない。​​

誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、
「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で
つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、
消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。

24年目のFP事務所です。
「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」
岩手県盛岡市　　 メール： fpst@axel.ocn.ne.jｐ
​ ​​ ​​1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ​​