2010年04月の記事
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３号アパート満室の御礼、５号自宅決済
不動産投資の健美家↑やっと5号の決済が終わりました。応援よろしくお願いしまーす！ ３号アパートメントで、耐震設計や施工でたいへんにお世話になった設計事務所のKさんと工務店のあっちゃんを「焼肉ヒーヒー亭（仮名）」にご招待した。特に、工務店のあっちゃんには大いにガンバッテもらったので、タップリ飲んで食ってほしいと思う。がっ！ しかし！ 遅刻した上、車で登場という、少し残念な事に・・・。 まっ、若気のいたりだ。 仕方ない。 しかし、今回は設計事務所、工務店、家主が一体となり、良い結果を出す事ができたと思う。 今回の取り組みは、時間がかかったがホントウにイロイロ勉強になる事が多かった。最近、リスクを積極的に取って上手に解決して行く者が、勝ち組になって行くんだろうなぁとつくづく思う。rubierさんしかり、ぼうたかさんしかり・・・。 見事にリスクヘッジしておられる。 私も、今後は恐れず慎重に取り組んで行きたいと思う。 さて、５号物件（自宅）の決済を行ってきた。 購入した物件が競売開始決定されていたため、売主、買主のほか司法書士、弁護士、公庫、銀行、仲介業者と７名での決済。 競売開始決定がなされていたため、ご存知の方もいるかも知れない。 まず、ローンの申込手続きを済ます。 必要書類にサインしまくり、判子押しまくりだ。 ローンの実行が開始され、私の口座に現金が入金されると、今度は債権者や業者さんへの出金の用紙全てに署名捺印だ。 １０枚ほどあったであろうか。 出金後、積み上げられた皿に入った現金を、皆でわけわけし領収書をいただく。 現金での売買に比べローンでの決済はホントに煩雑だ。 しかも、競売開始がかかっていた物件なので、弁護士や公庫さんまでいるため話がややこしい。 しかし、なんとか決済も無事終了。 スッキリした気分になる。 その後、仲介業者さんと物件の確認へ。内部の動産は片付けられていたが、全く掃除をした気配がなく、かなり汚れている。ふと、このまま洗いだけかけて９万くらいで貸せないか？などと思わず考えてしまうが、住宅ローンなので基本的には賃貸してはいけない。 あとは、耐震補強の申請を急いでできるだけ早く工事にかかりたい。 ２９日に、設計事務所さんと打合せ予定だ。 また、忙しくなりそうだ。
2010年04月28日
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コインランドリー見学、彼女逝く・・・
不動産投資の健美家↑いつも見ていただいてありがとうございます。よろしくポチッとお願いいたします。 今日は、朝からKLC神戸さんのコインランドリーを見学させていただいた。 数店舗に連れて行っていただき、イロイロとお話を伺う。 というのも、今検討中の物件の空いている店舗にコインランドリーを設置してなんとか、利回りアップ＆空室時のリスクヘッジができないかと考えている。 物件は、４戸＋駐車場２台なのだが、そのうち２戸が店舗で１室の店舗と駐車場２戸分が空いている。 融資での購入を予定していて、築年数が古いので１０年返済だと２０万/月くらいだ。 現況の家賃収入は、２２．８万なのでなんとか返済はできるのだが、あまりCFが出ない。 また、現在入居中の店舗の家賃が高い（１１．３万）のと、返済保証金が２４０万もある。 空き店舗にコインランドリーを設置し、月１０万以上の売り上げがあれば、そこそこの利回りにはなるが、入居中の店舗が退去しコンランドリーの売り上げが期待できない場合、月収１３．９万となってしまい、完全に持ち出しだ。 やはり、リスキーなのは否めない。 戸数があれば、多少店舗が空室になってもカバーできるのだが、４戸だとカバーしにくい。 返済が、１３．９万以下にできればいいのだが、仮に耐用年数以上に融資を引けても債務超過になってしまう。 うーん、やはり転進か・・・。 さて、我が家の20歳になる猫が、とうとう逝ってしまった。 2年ほど前から、白内障で目が見えなくなっていたが、元気だった。 しかし、ここ数日少しふらつくようになり、昨日からはヨダレが出るようになってだんだん起き上がる事もできなくなっていた。 ネットで調べてみると、門脈シャントと言う病気のようで、腸にある門脈というところと大静脈がつながってしまい、血液が肝臓でキレイになる前に静脈に流れてしまうのだそうだ。 そのために、毒素が体中に流れていってしまう。 本日私が家を出る前には、息もたえだえという感じだったので、帰宅まで持たないかもと思っていた。 あんのじょう帰宅すると、冷たくなっていた。 やはりペットがいなくなると、さみしいもんだ。 お線香がなかったので、代用品のお香を焚いてあげた。 今頃天国で、大好きなペットフードをしこたま食べていると思う。
2010年04月20日
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トゥエンティオフィス、住宅ローン
不動産投資の健美家↑今日も元気で、ポチポチお願いいたします。 そろそろ、春の気配でせうか。いつもなら鼻がムズムズし始める頃だが、今年はあまりひどくない。あまり花粉が飛散していないようだ。ありがたい。 さて、住宅ローンだが仲介業者さんから連絡があり、融資がＯＫとなったようだ。少ししか借りないのだが、奥さんを保証人に入れる必要があるし、金利もかなり高め。 まあ、それでも融資が引けないと手持ち資金が激減してしまうので仕方がない。これで、自宅の方は一応格好がついた。後は、耐震補強の申請だ。 さて、久々にちょっと気になる物件があったので、先日見に行ってきた。スペックは・・・・価格 １、６００万円・場所 大阪市西成区内、某駅徒歩１分・戸数 ５戸（満室）・構造 木造３階建て・築年 １８年・接道 公道・利回 ２０％（表面）うーん、市内ではなかなかのスペックだ。が、しかし。きっと、何かがあるに違いない・・・。 このあたり大阪では結構有名なディープな地域だ。環境は、かなり悪いハズだ。 現場を一度確認してみたくなった。そこで、仲介業者さんに連絡を取って一度、現地を見に行く事にした。 現地におもむき、車をおりた瞬間・・・。なんと、目の前が生活保護者の相談センターとなっている。 その横の道路を業者さんと一緒に入っていくこと２０ｍばかし。 ん？ テ「これって、つながってません？」 仲「そうですねぇ」 テ「あー、６戸長屋の端家みたいっすネー」 仲「そうですね、向かいもちょっと怪しいですネ」 見ると、そこは間違いなく「足すと２０になる職業」の事務所ではないか！ 見事な、トゥエンティ・オフィスだ。 公的評価は、８００万円程度。満室で中は見れないが、風呂無しだそうだ。 テ「価格交渉は可能なんですよね？」 仲「いや、無理だそうです」 テ「・・・」 これは、さすがに転進せざるを得ない。利回りから値段をつけると、この価格帯になったんだと思うが、ワタクシこの物件を買う根性はまだナイ。 さて、この後２棟ほど物件を紹介いただいたが、どちらも違法物件だった。 久々に見たマニアックな物件だったが、１棟ものの収益物件として情報を掲載するのはやめてホシイ。 実際はテラスハウスなんだから、しっかりとその旨記載すべきだ。 はっきり言って、時間の無駄だ。 次、まいりませう！。
2010年04月08日
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入居完了！、５号物件は・・・？
不動産投資の健美家↑いつも拙いブログをご覧いただきありがとうございます。ポチッとお願いいたします。 ４月に入り、やっと落ち着きを取り戻した。皆様、お元気でせうか？ワタクシは何とか生きております。 ３号アパートの方も、エアコン４台の取り付けとインターネットの設定も完了し、ようやく全員の入居が終わりホット一息といふところ。しかし、３月末の神戸はビックリするくらいの寒さだった。車の外気温表示を見ると、なんと２℃！。寒いはずだ。エアコン工事の帰り道、宝塚経由で帰宅途中、外気温は０℃になり猛吹雪になっていた。３月の末とは思えない天候だ。早く暖かくなってホシイ。 さて、５号物件（自宅）だが住宅ローンを少しだけ利用する予定だ。現在、銀行の審査待ちで、まだ１０日くらい日数がかかりそうだ。今回は、大阪市の耐震改修補助制度を利用する予定だが、出来るだけ早く事が進むように申請後のフォローは適宜やって行きたいと思う。まだ所有権が移転していないが、「大阪市耐震診断・改修補助事業 事前相談書」を「大阪市すまい公社」に提出したいと思う。これは、建物の写真と固定資産評価証明があればできるようだ。早速、用意して提出したい。 耐震改修をする事のメリットは・・・・地震が来ても安心・築古物件でも住宅ローン控除が受けられる・最高１００万までの補助金がでる・所得税の特別控除がある・固定資産税の減額措置が受けられるデメリットは・・・・申請や認可に、時間がかかる・設計士さんや工務店さんとの打合せがたいへん・耐震設計上、間取などに制限が必要な場合があるなどである。メリット面を考えると申請しない手はないと思う。 さて、引越しにともなって、ネットが使用できなくなったので、Ｅモバイルを申し込んだ。ネットへのアクセス用の卵型をしたモジュールと小さなノートＰＣがセットになっていて、本体はたったの１００円だ。基本料金が５、９８０円で、２年間使用する必要がある。月額料金で、本体分を賄っているようだ。 このアクセス用のモジュールだが、なかなか使い勝手がいい。現在ＰＣが３台とＥモバイル購入でノートＰＣが２台になったのだが、デスクトップのＵＳＢにこのモジュールを指して利用することもできるし、無線LANで同時に５台まで接続することもできる。難点は、やはりスピードだ。競売のＰＤＦなどは、ダウンロードに少し待たされてしまう。 さて、このＥモバイル購入時、ワタクシがでかける時にテ「そうや、Ｅモバイル買いに行かなあかん！」妻「イモガエルって何？」イモガエルって！そんなカエル、聞いた事ないし。 先日は、ＰＣの話題になった時に、妻「○○ちゃんは、ほんまにアナグロ人間やからなぁ」テ「アナグロ人間って！」 ○○ちゃんの穴は、全て真っ黒なんでせうか！？ しばらく腹を抱えて爆笑。久々に、苦しいくらい笑ってしまった。最近、我が家では「アナグロ人間」が流行っております。
2010年04月02日
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