2010年09月の記事
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液晶テレビ購入！
←今日もポチポチお願いしまーす！不動産投資の健美家 家賃値下げ交渉の交換条件として、液晶テレビを買いに川田デンキ（仮名）に行ってきた。 TOSHIBAの19インチが￥29,800だ。 安い！。 kakaku.comと同価格なので、購入しようと店員を呼び止めるが・・・ 「タイヘン混雑しておりまして、ただ今６組待ちでございます。お名前は？」 ときた。 「購入するマシンも決まっているので、それをクレ！」 と言っても、「もう少しお待ち下さい」の返答。 こりゃ、明らかに人員不足だ。 これじゃ客が他店に流れてしまうよー。川田デンキさん！ けど、仕方がないのでしばし待つことに・・・。 購入後、カードで決済。 カードポイントをしっかりとゲット！。 昔、昔、ブラウン管の14型のちっちゃいテレビが￥49,800とかで売られていた頃を思い出す。 家電製品も安くなったモンだ。 さて、これを店舗に設置しなければいけないので、壁掛けの金具も発注しようとしたら、別売で￥10,000くらいするし、納期もかなり時間がかかるとの事だ。 そこで、壁掛け金具はネットで購入することにした。 こちらは、約￥5,600。 さて、このテレビだが、エコポイントが7000ポイントもついている！。 購入した時の申請用紙に、保証書のコピーと領収書を貼り付け、交換したい商品を記入してエコポイント申請係に郵送すればいいようだ。 で、交換する商品だが、イロイロあって非常に悩む。 お米やら、お肉やら、商品券、図書券など、いろんなものに交換が可能だ。 しかし、結局悩んだ挙句、全国共通の百貨店商品券に交換することにシタ。 これだと、換金率が95%～97%あるし、どこの百貨店でも使用できる。 チケットやさんに持って行けば、￥1,000円の商品券を￥970とかで買い取ってくれる。 エコポイントを考慮に入れると、金具込みで実質￥29,000ほどで調達できた事になる。 あとは地デジがちゃんと映るよう、調整するだけだ。 しかし、自宅のテレビは今だに２５インチのブラウン管だ・・・。
2010年09月26日
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やっぱり来たのネ！ 招からざる客！
不動産投資の健美家↑ ↑ ↑ 大阪も一気に秋めいてきました。ポチッとよろしくお願いします。 やって来ました、例のヤツが・・・。 来なくてイイって言ってたのにぃ・・・。 忘れた頃にやってくる・・・ そう！ 不動産取得税。 ワタクシ、完全に自宅の不動産取得税を忘れておりました。 ￥８３、８００円ナリ。 アイタタター。 この自宅、売却予定なので、今度はオマケに短期譲渡益が出てしまいそうだ。３９％・・・。なんとか、イロイロとやり方はあるとは思うのだが・・・。不動産賃貸業は、ホントに税金との戦いだ。 んがっ！ 税金はしっかりと納めて、健全経営である事を金融機関にしっかりとアピールしておかねばならない。所得税もしっかりと納税しておかないと、融資担当者も融資時に稟議があげにくい。 で、税でちょっと気になってきているのが・・・ 「事業税」。 今のところワタクシ、まだ事業税を全く支払っていない。税務署も一度アンケート調査を送って来て以来、何にも言ってこないので、放置プレー状態。できるなら事業税なんか払いたくナイが、今年は３棟購入となりそうなので必然的に「事業規模」とみなされれば、事業税の対象になってきてしまう。 来期の申告あたりから「事業税」が付加されるのでせうか？一度、税理士さんにも聞いておいた方がよさそうだ。
2010年09月25日
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売買契約完了！
不動産投資の健美家↑ ↑ ↑ 朝晩かなりすごしやすくなりましたネ。けど大阪の日中はまだまだ暑いどー。 先日、大阪市内築古鉄骨物件の売買契約を行った。 仲介業者さんの事務所で、重説と売契の読み合わせを行う。 今回は、宅建の資格を持つ広末涼子似のカワユイおねえさんが内容を読み上げてくれた。 内容の細部までしっかり確認し、２、３質問をしたが、特に問題はナシ。 最後に署名押印をして、無事契約終了だ。 融資の方はというと、週明けには返事がいただけそう。で、決済の予定が来月の２０日以降になりそうだ。 なぜ、決済がこんなに遅いかというと、今回の物件が破産管財物件で、債権者が複数にわたるため債権抹消にかなり時間を要するらしい。 当初は来月末の予定であったが、ワタクシも引越し準備やリフォームの段取りがあるので、できるだけ決済を早めてもらえるよう交渉してもらっている。 さて、先週のはじめに病院に行き血圧を計測した。 上１８０、下１２０！！。 あまりの高さに、ちょっとビビる・・・。 もう一度、測ってもらったが、 上１６０、下１２０。 やはり、降圧剤を飲むことに・・・。ついでに、血液検査と尿検査も実施。 結果は１週間後だ。少し健康管理を怠っていたしっぺ返しでせうか？。気をつけなければ・・・。
2010年09月20日
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各戸計量・各戸収納制度の立会い、家賃値下げ交渉は？
不動産投資の健美家↑ ↑ ↑ ポチポチしましょ。ポチポチっとネ。 先日、水道の「各戸計量・各戸収納制度」の申請を実施し、今日、水道局の担当の方がマンションに見に来ていただきました。 個別メーターが全て８年以上経っているため、メーターは大家負担で交換しなければならないらしい。 戸建ての場合は、各戸に１戸なので水道局が負担してくれるが、なんで集合住宅は家主負担なんだろう？ 同じように、水道を使用しているのに、なんで集合住宅だけが大家負担？？ なんか、損した気分だ。 だいたい交換に１．５万～２万くらいかかるようだ。 ２万だとして、５戸で１０万。 ほんとに、これって大家さん負担？？？ こんなに費用がかかるなら、毎月個メータを確認して請求書を発行してもいいが、やっぱ面倒だし。 メータの交換なんて簡単にできそうだが、とーしろーが交換するとダメなんでしょかネ？ あとは、入居者さま全員に「水道使用開始届」に署名・押印してもらう必要がある。ひとりでも、サインしてくれないと、この制度を利用する事ができなくなってしまう。 立会後、物件の階段部分の清掃を実施した。 かなりのホコリに咳き込む。 ４階の踊り場から、階下に向けて清掃する。掃除をして、階段も少しスッキリとした。 さて、１階の店舗の家賃値下げ交渉であるが、結局「液晶テレビ」をプレゼントする事で納得していただいた。今月中に、店舗に液晶テレビを設置する予定だ。 もちろん、ワタクシがアンテナの接続・設置を実施する。経費節減だ。 家賃を値下げするよりよっぽどイイ。
2010年09月13日
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まさかっ、３棟連続購入？？
不動産投資の健美家↑ ↑ ↑ いつも拙いブログを読んでいただき、感謝感激です。今日もポチっとお願いします！ またまた物件購入にむけて、奔走しているテリーです！。(爆） ブツは築３７万年の大阪市内の鉄骨マンション。駅徒歩２分と、好立地です。 ３月に購入した自宅戸建てを売却して、このマンションに住もうと企んでおります。 すでに買付も通り、融資の内諾が出ている状態です。 「おい、おいっ！、耐震改修工事はー？」 という声も、巷よりちらほら聞こえて来ますが、耐震設計費用３０万円はパアーって事になってしまいそうです。 しかし、かかし。 やすし、きよし。 大阪市から設計費用の補助金は９０％まで出ますので、実質は３万円のマイナスです。 なんと自宅を年に２回も売却する事になってしまいそーです。 ホントに疲れます。 しかも、今回は短期譲渡になるので、差益に対し３９％も課税されてしまいます・・・。不動産は税金との戦いだとも言いますが、その通りですね。 さて、今回の融資はノンバンクさんから、既に内諾をいただいている状況ですが、自宅を売却しないと住宅ローンが残ってしまいますし、売れないと高額な不動産取得税（約110万円)の支払いが待っています。 現在、数社さんに声をかけていますが、１社さんからはかなりキツイ指値が入っております。まあ、その値段で売却してもそこそこ利益はでるのですが、もう少し高く売りたいデス。あと、もう１件は業者さんでして、建物は取り壊して新築にして売ろうとしていたようですがどーやら設計段階で２ＬＤＫしかとれず、断念されたようです。なんとか高く売りたいデス。 最近の物件購入により、借入先が・日本政策金融公庫・信用金庫・ノンバンク（予定）と、多岐にわたりバランス良く？借金が増えて行ってます。（爆）今回のブツも合計しますと、借入総額は・・・ うっ・・・ ６８８０万ナリ。 しかし、最近の不景気で銀行は開業医にすら融資をしたがらないと聞きますが、こんな時にワタクシのような、弱小個人事業主にこれだけの資金を貸してくれるというのは、ある意味スバラシイ事だと思います。 けっこう短期間に借り入れが増えたので、ここしばらくは安定経営を目指して、運営に注力していこうと思います。 さて、試しにここで保有不動産の固定資産税の評価額の合計を計算してみました。（今回のブツも入れてみると） おおっ！！ つ、つ、ついに１億円の大台にのるではないですかっ！。 まあ、築古のブツが多いので、本来はほとんど土地値ぐらいですから、もっともっと価値は低いですが・・・。ウソでも、評価額が１億円達成（無理やり）ということで、ひとまずはカンパーイ！あ、まだ早かったデスね。まだ、売買契約すら終わってないし・・・。 あとは、なんとか満室にもっていってノンバンクさんからの借り入れを繰越返済するなり借り換えするなりして、しばらくはしっかりと利益をあげて銀行さんへの実績も積んでいきたいと思います。 さて、またまたこれで超忙しくなりそうですが、どーも最近体調の方が芳しくありません。昔から少し血圧が高かったのですが、朝血圧を測ると高く、夜の方が落ち着いています。調べてみますと、「早朝高血圧」というのがあって、どうやらそれらしいのです。しばらくは、あまり無理をせずマイペースで仕事をこなさないとダメですネ。 けど、賃貸業をやっているお陰で時間がコントロールできるのが、ホントにありがたいです。まあ、体をいたわりながら、ぼちぼちガンバりますー。
2010年09月09日
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