2019年02月の記事
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差し値の裏側
先週の入院中。病院のベッドの上で気になる物件を発見し問い合わせ。戸建てです。ここは信頼のおける管理会社さんのあるエリア。責任者さんに連絡したところすぐ中を確認に行ってくれました。その報告の限りではそこそこ直せば再生できそうです。水回りや設備は分かりませんがそこは交換を想定。そして、そうと決まれば買いに動きます！今の価格は、売れなくて値下げされた価格でした。そこからさらに50％OFFの価格を記入。この指値ですが誤解をしないように補足しますと、毎回、自分なりの根拠を元に算出しています。その上で仲介さんにも相談し難しそうであれば無理にお願いする事はありません。今回の場合も、想定家賃をヒアリングし、リフォーム予算もイメージ。その上でこの物件に出せる金額を決めています。くれぐれも適当な指値を記入してさらにそれを無理強いしないよう。みんなが嫌な思いをしないよう。注意しています。その結果、仲介さんもこの価格で売主様へ打診して頂けるとの事で買付証明書を記入しメールで送信。翌日、連絡があり50％OFFは難しいが30％OFFであれば可能との事。その理由は「50％OFFだと譲渡所得税も厳しいから。」・・・・それを聞いて思いました。そこに明確な根拠はない。何もわからない人だともっともらしく聞こえますが売却した事のある方なら特に分かると思います。高い金額で売れると税金は高くなり安い金額だと税金は安くなる。そこで間を取って40％OFFで再度打診をお願い。仲介さんからはあの感じだと厳しいと思いますので期待しないで待ってて下さいとの事。それでも期待して待っていたら連絡が来ました。希望通り40％OFFで購入出来ることに！！ありがとうございます。今回は入院していたことを利用させて頂き完全リモートで、現地確認、リフォーム見積り買付けまで行いました。そして、その流れで工事、客付けまでリモートでやってみたいと思います。この流れを確立出来るとまた幅が広がると思います。リスクもありますが信頼出来る関係があるので色々やってみたいと思います。面白そうなので実験です！
2019年02月27日
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戸建て投資にシフトした？
昨日の不動産屋さんとの会話。「へぇ～、それで戸建て投資にシフトしたんですね。」・・・・・最近、戸建てばっかり買ってますからね。笑ただ、自分としてはそんな意識無いんです。正直、楽しいからやってるんですけどね。今でも新築や中古のアパートやRCも探してます。買いたいです(笑)もちろんそれぞれにメリットデメリットありますからね。どれが良くてどれがダメ。そんな事は無いと自分は思います。区分マンションだってメリットデメリットありますよね。それを踏まえて自分なりにどのメリットを取りに行くかだと思います。戸建てだって全部が良い訳じゃないですからね（笑）きっと新築RCだってそうですよね？？そして今の自分。アパートやRCで購入したいと思えるもの。ワクワクするもの。あまり見付ける事が出来ません。それも自分の実力。あと本気度と。そんな自分が今！ワクワクするのが築古戸建てだった！！そんな感じです(笑)その戸建ての中でも最近思う事。人と同じ事競争が激しい市場で戦うのはつまらないな～。何か面白くないな～。。そんな事を考えるようになり、人があまりやって来ない市場。入り込めないエリア。ニッチな市場。そんな事に楽しみ・やりがいを感じるようになりました。ですので物件の種別やエリアを絞る！！っていう方法も主流でひとつあると思うんですが買えなきゃつまらないですもんね。なのであまり絞り過ぎずあえてたまに広げてみる。そして少し動いてみる！そうすると今まで見えていなかったものが見えてくるかも！？逆に今までよりさらに絞り込む！って方法もありですよね。全てにメリットデメリットがある中どこのメリットを取りに行くか。そんな事を考えながら最近は行動しています。それと！！今度セミナーをさせて頂くことになりました^^企画は北海道大家塾様の苫小牧支部の苫小牧大家塾様。私も北海道大家塾様のセミナーで沢山学ばせて頂いたおかげで間違いなく今があります。ですので、感謝の気持ちと少しでも恩を返せたらと思っています。私は人に何かを教える事が出来る訳ではありません。ですが、大家業7年半で経験した事や今はそれだけで家族を養っていけている事。大家業をする上での自分の考え・思いそういった事はお話し出来ると思います。そして、全ては参加される方に少しでもプラスな何かを感じて貰えたらと思っています。諸先輩方から貴重なバトンを受け取った今次の方々に渡す必要があるそんな風に感じています。セミナーですが当たり障りのない話をしたり自慢話をしたり成功事例を並べたり自分を大きく見せるような話をしても意味がありません。ですので、等身大の38才現役大家の今を。具体的な数字の話や皆様が効きたいであろう懐事情(笑)なんかもお話し出来たら。内容は昨年の11月に登壇させて頂いた極東船長様のセミナー。それを元にその後、半年の購入物件やその意図、また、苫小牧エリアの物件の話も加え全力でセミナーさせて頂きます。もし、ご興味、お時間ありましたら宜しくお願い致します。詳しくはコチラ開催日時：2019年4月20日（土）14:00～17:00 開催場所：苫小牧市文化交流センター3階 学習室4 （苫小牧市本町1丁目6番1号） 先週末家族で行ったドライフラワー作り^^
2019年02月26日
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戸建て購入。気になる利回り。
今日は戸建ての決済日。高速飛ばして行って来ました。天気も良くてすっかり春の陽気ですね。決済は午前中に無事終了。待ち時間に売主様と会話。元々ご両親が地主さんでした。亡くなられてから数年かけて資産整理。これで相続した物件が全て売れたとホッとされていました。私としては価格が下がったところをさらに指値。ですので菓子折り持参してお詫びと感謝の気持ち伝えました。当初の価格からは大分下がっちゃったけど売れなきゃ仕方がないもんね。と言って頂きそれでも喜んで頂いている様でした。有り難い限りです。そしてここは初めて買うエリア。国道に面していて個人的には結構気に入ってます。物件ですが、1筆の土地に戸建てが2棟。その内の1棟は入居者さんが付いていてもう1棟は空家。この状態でも実質利回りで25.0％ありますのでこれだけでも充分良いですよね。それでももうひとつ空き家があるのでどこまで収益が上がるか色々やってみようと思います。決済後そのまま管理契約も済ませ空き家の募集条件の打ち合わせ。詳しい条件は午後から中を見に行ってくれるそうでそれからに。話しの感じだと意外にも入居付け出来そうで普通に直して貸すかもしれません。新しいエリアで新しい管理会社さん。担当さんも若くて色々一緒にやって行けそうです。楽しみになってきましたよ～^^
2019年02月25日
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退院
今日無事退院しました^ ^昨日の手術意識がもうろうとする点滴のおかげか痛みも全く無く無事終了手術よりも病室の方が辛かった推定80代から60代位の方々と５人部屋。外科では無く内科なので弱っている人が多いカーテン1枚隔てて余り聞きたくない音も丸聞こえ。。今度入院する事があれば個室が無理であればイヤホン持参しよう（笑）やれやれと消灯時間を迎えると直後にあの地震！家族は大丈夫でしたが家財の被害と物件状況はこれから確認また忙しくなりそうです。
2019年02月22日
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入院
今日は午後から入院翌日には退院予定。今回の身体からのメッセージをしっかり受けとめてまた自分と向き合う時間になると思いますその前にまたコレを2リットル^^;
2019年02月21日
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信金さんの動向
今日は確定申告の報告に信金さん2行へ今日は気温も高くて移動も楽でした。それぞれの担当者さんへ確定申告書の内容説明。内容は1棟売却で利益は出てるものの家賃収入は減り役員報酬も少ないので金融機関から見た評価はあまり良くないのでは？と心配していました。で、率直に聞いてみましたが結果、法人とトータルで見るのであまり関係ないとの事！今は保証人の絡みもあり個人より法人の方がやりやすいので法人の利益を削って個人に持って行く位なら法人の利益を上げた方が良いとの事。それを聞いて納得。ちょっとスッキリしました！！その他、所有物件一覧の最新版を渡し固定資産評価も添付原状の説明。今の、今後の、私の考え金融機関さんの意向お互い良い意見交換出来ました。それぞれの担当者さんの話しを差し支えない範囲でまとめると・新築、中古問わず自己資金は総額のキッチリ2割・自己資金割合に決まりはないが 行内の基準に当てはめると 大体1.5～2割になる・現金で買った物件でも、短期で年に数棟売却していると 新規の融資も短期売却を懸念され影響する・今は天秤にかけてくるお客様はお断りする 長い付き合い、良いお付き合いを求めている・借り換えは縁を切る覚悟で・今、本部ではある地域に注目し押している（そこの案件を持ち込めれば融資承認に優位）・融資年数も耐用年数を元に以前よりシビアにその他沢山貴重な話がありましたがこの内容は当然、全員に当てはまりませんし私の個人的な見解も入っていると思います。ただ、印象としては凄く当たり前のことを言っていて正常な状態に戻っているのかなという印象。改めて金融機関さんは経営のパートナーであると感じました。ですので引き続き貸したいと思われる「自分」貸したいと思われる「物件」持ち込めるように精進したいと思います。今日も良い一日でした^^
2019年02月19日
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確定申告書提出
今日から始まった確定申告期間！昨年e-TAXを登録したのであの混雑の中もう提出しに行かなくていいな～何て思ってたんですが・・・・やっぱり行って来ました^^;e-TAXも調べたんですがパソコンでダウンロードしたりその他も色々面倒くさそうだったのでこりゃ行った方が早いなと^^;そして会場に近付くにつれ案の定、道路は大渋滞会場内も長蛇の列！それでも朝イチだったんで比較的早く終わりました～！いや～スッキリ！！あの検収印押してもらうのがなんか気持ち良いんですよね～それでも税金はアパート売却したので100万オーバー！はいっありがとうございます！今年の支払い期限は口座引き落としの場合4月22日だそうです。そして帰って早速、申告書のコピーで、金融機関さんに報告のアポ取り！こういう時が数少ないアピールの場なんでなるべく早くそして直接行くようにしています。いつ良い物件が出てくるか分かりませんからね準備は怠らず^^
2019年02月18日
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戸建て3棟決済
今日は地方で決済の為前日からホテル入り。昨夜は変な時間に目が覚めて寝れなくなったので本を読んだり温泉に浸かる。昨夜から考えていた土地がどうしても気になりホテルでの朝食も早々に済ませチェックアウト決済前に土地の確認に行きました。これは新築用地なのでどうなるか分かりませんがとりあえず出来る事は済ませ決済の為、不動産会社へ。こちらでは2棟まとめて決済売主さんを全員呼ぶのは大変なので現金を預ける形になりました。聞いた話によると売主様は物件が売れてというより処分が出来て？とても喜ばれていたそうです。売れる見込みの少ないこの物件の将来を考えると肩の荷が下りたんだと思います。良い人に買って貰えたと不動産会社さんからも喜ばれました。こちらこそ少しでも貢献出来て嬉しいです。きっと上手く活用して見せます！頑張ろう。そしてその後駆け足でもうひとつの不動産会社さんへ戸建て1棟。こちらも現金を預けて早々に決済終了。こちらの会社には優秀な管理部門があり以前からアパート2棟お願いしています。本当良くやって頂いて地方ですが安心して任せる事が出来ます。そんな訳で今回購入した戸建て3棟もこちらで管理を前々から打合せをしてました。地方ですが信頼出来る管理会社さんが居たからこそ地方で、しかも手間のかかるボロ戸建ての購入に踏み切れました。そして、そのまま管理契約をして募集条件や色々な入居者の要望を想定した決め事の確認。鍵も全てお渡しし全日程、無事終了！有意義な打ち合わせも出来ましたし今回、実験的にやってみるので非常に楽しみです！何か想定より上手くいきそう。あ、それと3棟の中に25万で買った戸建てがあるんですが敷地内に電柱が建っていて北電から使用料を貰っていたそうです。今日初めて聞きましたよ～地味に嬉しい。これで借り手が見つからなくても利回り0％は避けられました(笑)ラッキー！あ、この電柱↓じゃありません(笑)
2019年02月15日
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新しいこと
去年までの一年ちょっとの間安い戸建てを札幌というエリアに絞って買ってきました。お陰で戸建て投資の基本の物件選び買い方リフォーム客付け売却を学ぶ事が出来たし自分があまり動かなくても機能する仕組み作りも出来たかなと自分なりに思っていますその反面以前ほどワクワクする気持ちが少なくなった自分もそれは自分なりに次のステップに行くタイミングなのかなそういう想いで今年からあまり人がやっていないエリア手法を求めて動いてます。今日は明日の地方での決済に備えて前泊。いつもお世話になっている仲介の担当者さんに会いに。久しぶりに会ったら初めての自分の新築アパートが完成したそうで嬉しそうに報告頂きました。何だかこっちまで嬉しくなりますね。あとここ最近スマホを極力触るのやめてました。脳が磁気帯びしてると指摘されたのがキッカケですが無駄にパソコンでYouTubeとか見てる自分が嫌だったし子供の顔を見ないでスマホばかりしてる自分も嫌でした。そう思って夫婦でスマホの置く位置を変えてすぐ手の届かない遠くに置くようにしました。ちょっとぐらい音が鳴ってもいちいちチェックしません。そのお陰で明らかに他の事をする時間が増えました。子供の顔を見る時間も自分と向き合う時間も。やりたいと思う事成りたいと思う自分これも心の声を聞く練習かな。そういえばこのホテルの向かい焼き鳥屋だな〜
2019年02月14日
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日常の不動産活動
先日の大腸カメラ。いや～キツかった想像の倍くらい^^;やる前もそうだしやってる最中もやった後も。お蔭でポリープ見つかりました。もうそんな年なんだな～としみじみ。。でもそれ以外は問題なかったのですっきり安心しました。で、今度病院で1泊手術で取る事に。昨日は別の病院まで行き予約。そういえば道民共済入っていたので降りるのかな～と電話して聞いてみました。私の入っている入院保障2型だと入院一泊1万円×2日手術はポリープの場合2.5万円か5万円。点数によるそうです。ちょうどかかる費用位かな。それにしても初めての入院だな～。個室が空いてなかったのが残念。はい、で今日は朝イチリフォーム費用の振込みへ。自分は請求書が来たらなるべく最短で振り込むようにしています。振込み後はメッセージで連絡。早い方が喜ばれますよね。その後、車の定期点検でディーラーさんへ。新しいD-5見ましたけど内装大分良くなってたな～。顔はウチのには不評でしたが自分は思ったほど悪くはないかも（笑）午後からは保険の代理店さんから今度買う戸建て3棟の申込書が届いていたので、押印封筒詰め。今度買う戸建ての担当者さんからは権利関係調べてたら実は他にも土地が4筆ありまして・・・何てことが分かったり。といっても通路で所有者4人居て持分1/4で・・・市の下水管が・・・特段問題ないですが色々ありますね。勉強になります笑来週決済ですが早く稼働させて色々やってみたいな～楽しみです。
2019年02月08日
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今日は検査
年末の健康診断に引っかかったり年明けに腸炎もありました。で今日は検査。検査前にコレ2L。。
2019年02月06日
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10年振りの
2週に一度、髪を切りに行く私。普通あり得ないですよね～でも、そんな生活を１０年。凄く短いんで少しでも伸びると凄く気になるんですよね。月に２回ですからね～千円カットのポイントもバンバン貯まる。。でも自分、切られてる間のあの時間がすっっごく苦手です。全く話しかけてこない人は良いんですが中には気を使って話しかけてくれる方も。そしてお互い絶対興味の無いであろう会話。。苦手だ～～（笑）そんなのもありましたし自分、もともと１０年前までは坊主でした。まぁ、今もほぼ坊主みたいなもんなんですが（笑）ただ、会社員時代は坊主NGでやむを得ず行きついたのが今の髪型。一応髪型で言うとソフトモヒカンって言うんですかね^^;でも！今はもう関係ないですからね！（新規の銀行さんの目は気になりますが笑）余計なストレスはもう要らない！成りたい自分になろう！！という事で昨日、ヤマダ電機でバリカンを購入。安心のBRAUN製。かれこれ10年振りの坊主。そして家族全員で断髪式。皆でバリカンを入れ大盛り上がりでした。これでまたひとつ今までのしがらみから解放されましたよ^^
2019年02月05日
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戸建て5棟の購入額
今朝、うちのチビちゃんがゴミ捨てについてくと大興奮して戻ってきました。なんか裏山にたくさん鹿が居たみたいです^ ^しかし良い所に住んでるな〜笑その後チビちゃんと一緒にトイレ掃除。何か楽しいみたいで最近はいつも一緒に。まだ３才ですけどね、大きくなってもトイレ掃除くらい出来る人に成って欲しいな。そして今日は昼から記帳しに金融機関回り。月初のルーティーンです。ここ数日は今月決済する戸建ての不動産会社さんと決済の日程調整や打合せ。とはいえ大事なメール数回で終わり。それでも戸建て5棟で不動産会社3社。決済日も来週末に決まりまた出張！いつもの温泉付きのビジネスホテルも取れたしセルフ出張、地味に楽しみなんです。子育てから解放されて温泉でゆっくりしよう。そして、この戸建5棟の購入額。いくら位だと思いますか！？5棟合計の物件価格・・・・・・・・・・・・じゃん！！２４５万円！！安っ！笑１棟あたり５０万切ってますね。。世の中にはまだまだあるんですね。まぁ札幌以外ですし玉砕してる物件もあります。それでも試してみたい事があるので出来る限り初期投資を抑えたかったんです。その辺り、決済後にもう少し詳しく説明できれば。そして！この５棟でどれくらい稼げるか。実験です！笑
2019年02月04日
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トラブル続々！
先週から入居が始まった戸建て。昨日までに水道管パンクから始まり2階から雨漏り。そして今日は・・・ボイラー故障！！「あちゃ～～」入居者様には本当にご迷惑かけております。申し訳ございません。管理会社さんには迅速に対応して頂きなかなか業者さんがつかまらない中何とか対応して頂ける所探して頂き即日ボイラー交換おそらく水道管凍結した際にボイラーの中も逝ってしまったのかもしれません・・先週から管理会社さんには連日現地で対応して頂いたりすぐに菓子折りもってお詫びに行って頂いたり私がこうして他の仕事をしていられるのも管理会社さんやすぐ動いて頂ける業者さんのお陰ですいつもありがとうございます。いかにそういった信頼関係を作れるかトラブル時にも心配無く対応を任せる事が出来るか改めて大事だなと感じました。札幌以外のエリアでもそういった関係作りを意識していますが、今月からまた！新しいエリアに挑戦！エリアを絞りたい気持ちとは裏腹にどんどん広がって行く～^^;でも、今の自分には新しい土地や人との出会いに「やりがい」や「楽しさ」感じてるのかなと思います。そしてまずは、保険屋さんにも報告。。
2019年02月02日
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