2006年08月の記事一覧 | 京都北山独立系ＦＰの徒然日記

ズバリ住宅不動産業界の今後の行方は？

私は、関西ですから地方のことまで分かりませんが、住宅関係、ＦＰ関係の実務家として２、3年後が心配ですまったくの私見であり、誰の受け売りでもありませんので、間違っていたらゴメンなさいしかし、相当な確率で当たると思っていますまず、金利、物価に関しては確実にインフレ傾向ですこの2年くらいは、いいムードで進んでいくと思います。金利も上がりますが、物価も上がる、しかし経済環境が、いいムードで大手はボーナスなども良くなる団塊の世代が抜けて、就職も良くなりますもちろん外的要因、アメリカの中間選挙や、北朝鮮、イラン、イスラエルなど大きな問題がない場合と言う前提ですがね問題は、この後ですいろんなシナリオが書けますから、現時点で、どっちに転ぶかはわかりませんしかし、確実にいえるのは、住宅・不動産特に住宅業界は淘汰の時代に入ると思われます工務店はもとよりハウスメーカーも、どんどん淘汰されます生残り合戦になるでしょう消費税の引き上げ、土地の値上がりの駆け込み、金利上昇前の駆け込み大阪、近畿地区のこれから2年ほどの予定マンション供給量は相当なものです大型プロジェクトがたくさんありますこれらに駆け込んだ後、お客さんはなくなります今年、上半期の、マンションの平均坪単価は、190万円まで来ましたおそらく200万円は軽く越えます2年前なら150から160万円台でしたからね、恐ろしい上がり方です床面積を小さくしたりで、売値は上げないようにするでしょうが、でも上がってきていますこの11年ほど近畿圏のマンション供給は、ほとんど3万戸以上です、00年、02年は39000戸ほど出ています最近は、土地が変えなくなってきていますから、少し減ってきていましたが特に大阪市内は、ほとんど変えない状況になってきましたね、ですから、今年上半期の初月度成約率は８２％と上がっています。ちなみに近畿全体では６５％程度ですこんな中で金利が上がってくれば徐々に延滞者が出てきます１％の優遇金利などで、オール借り入れで買っていたような人たちは支払いできませんこのあと、絶対需要は減ってきますなぜなら、少子化の影響で、団塊ジュニアが一巡すると人口はばったり減っていく上に、お客様の先食いになってるからですつまり、新築需要は先細りですましてや、今建てている家はなんだかんだ言っても、良くなっています高耐久で建てた家は、神戸の震災では全半壊なしですこういった家は、20年くらいで建て替えることにはなりません。ましてや100年住宅なんていってるのもちろんですつまり、今後の建て替えサイクルも、大幅に長くなるわけですとなれば、言うまでもありません但し、リフォーム市場は逆に広がると思いますが・・・マンションの、建て替えは、今後出てきますが、町の工務店には関係ありませんただ、今は、住宅不動産共に悪くはありませんこの時期に経営者が、どれだけ手を打つか？体力資力に余裕がある間がチャンスです逆に、購入者側からはどうか、ですね良く相談を受けます今までの日本なら、このブームが終わって値崩れした後のほうが、良かったと思いますしかし、この時期に、販売価格が下ったとしても、インフレ、金利、消費税と付帯したものまでが上がってきます下った分が、帳消しになるくらいなら、いい場所があったら買うべきでしょう焦る必要はありませんが特に３％くらいの超長期固定金利で組んでおけばね変動は、余力のある人以外はやめたほうがいいと思いますいつも言うように、ライフプランに応じてですがねそれと、年齢は遅くなるほど、定年に近づきます退職後の支払いは厳しいですし、退職金を使うと老後資金が苦しいお金の問題だけじゃなくって、新しい家に家族と暮らす時間が短くなります子供は、あっという間に大きくなってしまいます一緒に暮らしたいなら早く、逆に、老後二人用なら、そういう考えもありで、遅めにちっさな家を建てればいいのです自分たちのライフスタイルを考えてがんばって下さい無理して買うのも駄目、我慢しているのも駄目、といえば人生息が詰まりますその人の人生はその人が納得行く形がベストですだから、私は、家づくりのアドバイスに、あまり、工法にこだわりません。今の家は自分たちが住んでる間に壊れることはありません。もちろん、ひどい施工のは駄目ですがだから、外断熱が絶対とか、むくが良いとか、鉄骨が強いとか、そんなものは、気にしなくっても言いと思います。自分が好きなのにすれば良い訳です。自身を持って、好きなのを建てればいいあえて言うなら、精度の高い家のほうが心配です。もともと、木や鉄は狂います、膨張したり、反ったり、縮んだり。こんなものがベースなのに、0.何ミリの狂いも無く、密封してとか、機械を使って強制的に、構造に対して手を入れる。しかし機械は10年もすれば、故障したり消耗しますいい加減に作ってあるようでも、家は、何十年も持ちますここにギャップが出てこないかですねあの、高度成長時代に建てた、みかん板をラス板代わりにして、床下の配管がつながっていなかったような家でも、かろうじてではあっても40年以上持っていますからねマニアックになりすぎるより、ざっとしたほうが意外に強かったりもしますただ、マニアックな方は、これがまた楽しいのです。だから、マニアックに調べて建てる、これにももちろん反対しません結果も大事ですが、それぞれがプロセスを楽しむ。これを逆に、お金の面や、理屈で断念したら人生に悔いが残りますだから、私は、ぎりぎりでも許容範囲なら、ＦＰとして理屈だけで反対はしません一緒に考えて、行動に移して、その最中に、この計画が、金銭的に無謀だと気づかれる場合もありますそれでも、される場合は、しっかりリスクと、覚悟を説明しますこれは、投資と同じですねまず、踏み込んで考えることも必要ですただ、こんな状況ですからいま、持ち家であれば、土地は関係ありませんし、家賃もいりませんから、無理にローンの大きなのを背負って買い換えるのは、良く検討してみてください

家づくりには、保険の見直しもしないとね・・・

しばらく書いていませんでしたこんな、私のようなブログでも見てもらっている方もいらっしゃって恐縮していますが、しばらく忙しくって、書けていませんでしたゴメンなさい残念ながら、ほとんどの方には、注目されていませんので自己満足かもしれませんが、それでも、セミナーや、相談会で時々ブログ見てますよって言われるときがありますこれはね、実はとってもうれしいのですまた声を、かけてくださいね昨日は、ラジオの録音と、夜はマンションのリサーチ会社の所長さんのセミナーに行ってきました非常に良く調べておられますねまた、情報交換にチャンスがあればいって来たいと思います不動産住宅系は、出身業界ですから、セミナーや講演を聴いてもその人が本当にわかっている実務家か、理論だけかが良くわかりますやっぱり、実務を経験したことは強いですよね、やったものしかわからないことが、たくさんあります保険は、逆に私は、後から勉強しました。ですから勉強ではわかったつもりでも、いざ実務に入ると難しいですね保険業界も、すごい世界です最近は、保険の営業の方には負けないと思っていますよ22社ほど見ています私の資料にはすべての会社の、データーや金額があります個人では、これが出来ないですよねそして、実は住宅業界に負けないくらい勉強しないといけないのに、以外に消費者は勉強不足です家については購入価格が大きいのでみんな必死に勉強します・・・・もちろんそれでもわからないですがね保険は、一回の金額が低いため気にしませんが30年払うととっても大きいものですわかればわかるほど、難しくなりますわかった上でも、哲学が必要になりますしかも、その人のライフプランに合ったものでないと、何にもなりませんよね保険は、非常にクローズの世界です保険の営業の方でも、総合代理店以外なら、あまり他社の商品や内容はわかりませんまた、比較してはいけないんですですから、皆さんに、結局どうしたらいいいかと聞かれても実は困りますでも、今の保険が本当に、自分たちにあったものなのかを、特に、ローンを組んで家を買ったり建てたりするときに、必ず見直ししてみてくださいね遺族年金のことも知っておいてくださいねそれから、自分の保険は満期があるのか満期の後は、どうなるのか最後まで払うと、いくら払うことになるのか総額を、計算してみてくださいそして、その保険は、いくら返ってくるのか医療、終身、定期、変額など仕組みを知っておかないと実はわかりませんそれから、最低、生命保険と、損害保険の差は知っておいてください紛らわしい宣伝もありますからね医療は何日なのか10年更新か終身か、支払いはいつまでか払い済みなのか・・テレビのコマーシャルだけではわかりません一つの情報源としては、大切ですがね皆さんが知らなくて、よい保険商品も一杯あります単に、保障だけではなくって、運用に適したものも一杯あります投資信託より、面白いものもありますこう考えると、やっぱり独立系のＦＰしか難しいでしょうね本当のことを、お話できるのはね話は変わって私の、事務所のギャラリーのことを、前に書きましたが現在は、シルバーアクセサリーと、靴や財布のデザイナー物が出品されてますこれもなかなか良いものです9月の一週間ほどは、ぬいぐるみの展示と、これのワークショップ、つまり作家さんと一緒に作るんです、半分完成しているものを教えてもらいながら作る知る人は知る作家さんなので、申込は、順調にあって、もうすぐ一杯になりそうですほとんど宣伝してないんですが遠い方は、わざわざ金沢からお見えになるみたいです・・・・京都までありがたいのと、山本先生の任期にびっくりしてますヒステリックグラマーの出展作品も、いつも限定物で完売みたいですパンのようなぬいぐるみと、このぬいぐるみにそっくりの本当のパンも、自然職人のパン屋さんが作ってくださるそうです楽しみ楽しみ久しぶりでしたので、一杯になりましたこれからは、少なくっても、たくさん書くようにしますではでは

ライフプランからの住宅取得のセミナーを行います

今日、8月6日(日)14:00から大阪梅田の大原さんで住宅・不動産ジャンルで、「実践ライフプランの中の住宅取得講座」を2時間半ほどさせていただきます基本的に、FPの方対象ですが、一般の方もこれます何人ぐらい来ていただけるか、楽しみですたくさん来ていただきたいですがね来月は、早稲田セミナーさんもありますそれから、来月は分譲業者さんの社員教育と、マンション分譲の売り出しのセミナーに参ります独立系としては、内容の悪いお客様には、持ち家断念するように言いますよと、お話しましたがかまわないということでしたので、喜んでお受けしましたお客さんだけでもなく住宅の営業の方も、しっかりライフプランを理解してくれることはうれしいことですからね少しずつ、こういう経営者の方が増えてくれるとうれしいですねいま、住宅不動産関係は、忙しくなっていますしばらくは、強気になってくるでしょうこういったときに、皆さんは、雰囲気に流されないようにしてください自分の購入できる予算以上にローンは組めますからついつい高い金額になってしまいますちゃんと見失わないようにだけはしてください鉄も、木も材料関係が高騰してきていますもちろん石油もですが、ボチボチ価格に転嫁される気配です集成材も、構造用合板、なども上がってるだけではなく入荷できなくなってきています注意してくださいそのため、杉材の集成材も出てくるようです本来は構造としては、弱いんのですが明日は、この辺も講義に入れたいと思いますそうそう、大阪周辺のマンション供給予定も2年ほどすごいですしかも、坪単価も相当上がっています2年後あたりが怖いですねタワーも、再開発も、駅前直結型も大型が相当でそうですバブルを彷彿とさせますね話は変わりますが今回の、ワークショップも動き出しました今日、情報開示したところですが、申込がどんどん入ってきています山本さんの人気はすごいみたいですまた詳しく書きますレジュメの整理だけ終えてしまわないとねでは