2007年12月の記事一覧 | マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

絵に描いたもち

マンションで生活していると、世代、生活環境、家族構成が違う様々な世帯が入居しているため、管理規約や使用細則では対応できない諸問題点が発生します。管理組合活動が正常に運営しているマンションでは、理事会や総会で話し合い、改善策として新しいルールができます。問題によっては話し合いが長期化し、何年も話し合った末、ようやく全体が納得できるルールができる場合もあります。私が長年いろいろな管理組合を見ていると、苦労して完成したルールが絵に描いたもちになることが結構多いなと感じます。あたりまえですが絵に描いたもちになると問題が収まるわけがなく、数年後に全く同じ話し合いを繰り返し、その果て出た結論もほぼ同じようにまとまった・・・冗談のようで冗談ではないことが、よく起きるのです！理由は次のことが考えれます。１、役員の引継ぎ不足持ち回りで毎年役員が全て入れ替わっている管理組合が多く、その年に決まった事項、話し合ってきた事項が引継ぎ不足で継承できない。２、管理組合への関心が少ない役員の選任総会の出席率が低く、なおかつ管理組合活動に対する意識が少ない。そんな区分所有者が持ち回りで役員になる。その結果、一年無事に任期を全うしたいと言う事なかれ主義の姿勢が、問題に対する処理を先送りしたり、面倒なことは極力しない消極的運営につながったりする３、管理会社のバックアップ不足毎年のように担当者が変える管理会社は、社員の離職率が高く、十分な社内の引継ぎができない。マンション管理業界全体に抱える問題で、優良な社員が一つの会社に長期に留まり難くなっている。過去の管理組合活動のいきさつを知らない物件担当者が、問題点が発生した時に０から物事を処理し、持ち回りの役員がそのことを気付いて指摘ができない。物件担当者が一つのマンションに長く関わっても、社員の資質不足で絵に描いたもちを起こす場合も・・・４、ルールができても運用方法が決まっていない理事会がルールを運用しないと絵に描いたもちになる。ルールを生かす運用方法まで話し合われない。５、周知不足総会は出席者より書面通知を出す欠席者の数のほうが多いことが一般的。総会で決まったルールが告知不足（情宣方法の工夫も含む）で周知徹底できない。ファミリータイプの分譲マンションは頻繁に区分所有者が変わることはありません。毎日の生活に関わる問題点が改善されないことは、居住者がストレスをためることとなり、ソフト面でのマンション資産価値を下げる結果になります。総会で決まった事項が、絵に描いたもちになるマンションは管理組合の運営方法と管理会社の契約を抜本的に見直す必要があります。

中古マンションの販売事情

新築販売マンションは供給過多で、売れ残り物件が増えてきているようです。これから新築供給されるマンションは、・原油高による材料費の高騰・中国建築ラッシュによる鋼材の高値安定・一連の構造計算偽装問題を受け建築確認申請手続きの審査が厳しくなっている以上の要因から建築コストが上昇しており、供給過多でありながら販売価格を上げざるを得ない状況が見られます。これで近い将来金利が上昇し、もし消費税率が上がることになると、新築マンションは高嶺の存在となり需要が激減し、分譲会社は大きな痛手を受けることになるでしょう。さて、新築マンションの販売価格が上昇する中、中古マンション市場が首都圏を中心に活気を見せてきています。これが少しずつ周りの地方都市へと範囲を広がってくるのではないかと思います。中古マンションは、空室になった部屋をクリーニング（一部リフォーム）をし、何も置かない状態を購入希望者に内見させ、購入を決めてもらうという販売方法が一般的です。この時に購入の決め手になるのは、間取り、立地条件、日当たり、価格、築年数、管理の状態（きれいさ、管理費等の金額）ではないでしょうか。最近の動向として、不動産会社が一旦中古マンションを買い取り、室内を全面改装し、新築同様のフルリフォーム物件として販売する不動産会社が伸びてきているようです。中には新築住宅のモデルルームのように家具付でコーディネートし、そのままの状態で引き渡して売る業者もあるようです。この方法なら、リフォームした付加価値がプラスされるので、一般の中古市場の相場より高く売れますし、何も置かないマンションと差別化が図れ、営業マンが売れやすいというメリットがあるのです。一般の中古マンションの相場と比較し、どれ位金額が高くなるのかにもよりますが、プロのインテリアデザイナーがリフォーム及び家具のコーディネートをしている「室内は新築同様の物件」を買えるのであれば、新築マンションに手が届かない住宅購入希望者にはとても魅力的な話だと思います。一般的に築年数が古くなるとともに、中古販売価格は下がっていく傾向にありますが、建物の管理が良いマンションであれば築年数は多少古くても、暮らすのは結局室内ですから、こうしたフルリフォームの物件も購入の選択肢に選ぶ余地はあります。

来訪者の駐車

風邪をこじらしてしまいました。早めに薬を飲んでいたのですが、なかなか直らず、日記の更新もストップしてしまいました（＾＾；）来訪者の駐車について、一度はお住まいのマンションで問題になったことがあるのではないかと思います。最近でこそ戸数に対し駐車場の設置率１００％のマンションが増えてきたものの、来訪者用駐車場を敷地内に準備しているマンションは数少ないと思います。最近の傾向を見ると、１００戸を超える大型マンションでは、来訪者駐車場を新築当初から設置しているようですが、その台数は少数で、とても戸数に対するニーズを賄えきれるものではありません。マンション内に来訪者用駐車場があるマンションでは、特定の居住者が常習かつ独占的に使用する違反行為が必ずと言ってよいほど出てきます。悪質な場合は、居住者の自己使用車両（セカンドカー、仕事用の車、自分の駐車場に置くのが面倒等）を我が物顔で止めていることも見られます。少数の違反者がいるために、せっかくある来訪者用駐車場が必要な時にいつも使えない・・・誰のための駐車場なの？っと問題にぶち当たります。また、駐車禁止は数年おきに規制が厳しくなる現状の中、マンション敷地内の本来駐車禁止の空地（消防用のスペースや敷地内車路等）を狙って、無断駐車する車が後を絶たない・・・こんなことも起きてないでしょうか？駅から近いマンションですと、近くにコインパーキングあり、そこに止めてもらうことができますが、郊外型のマンションは、そういうわけにはいきません。路上駐車を黙認することも、近隣の関係を悪化する火種をつくる結果になります。（マンションができた後に、路上駐車が増えたという事例は非常に多いのです）来訪者用駐車場がない場合は、外部に駐車場を確保しらたどうかと言う意見が出されます。その際に、誰が管理をするのか？外部に借りた駐車場費用の負担について、特定の利益を受ける人（来訪者駐車場を使用する人）の為に管理組合が支払うのはおかしいのではないのか？という反対意見が出る可能性が高いのです。お互い様だからと言って、なぁなぁで違反行為を黙認すると、少数のモラルのない違反者が原因で、大多数の方が嫌な思いをする結果になる恐れがあります。この問題は、立地条件や、来訪者駐車場の必要性等マンションによって大きく異なりますので、これが正解だという回答はありません。まずは問題点、居住者の要望等を十分にヒアリングし、徹底的に何がこのマンションにとって良いかを話し合う必要があると思います。話し合った末に、マンションにとって一番良いと考えられることをルール化し、それを徹底することです。ルールを決めたら、例外を許してはいけません。常習違反者に対しては厳しい罰則処置も辞さない毅然とした管理組合の姿勢も時には必要でしょう。管理組合は合議で物事が決まります。一部の方だけが恩恵を受けることが黙認されないよう、居住者が納得の行くルールつくりをしていきましょう！来訪者の駐車について、一度はお住まいのマンションで問題になったことがあるのではないかと思います。最近でこそ戸数に対し駐車場の設置率１００％のマンションが増えてきたものの、来訪者用駐車場を敷地内に準備しているマンションは数少ないと思います。最近の傾向を見ると、１００戸を超える大型マンションでは、来訪者駐車場を新築当初から設置しているようですが、その台数は少数で、とても戸数に対するニーズを賄えきれるものではありません。マンション内に来訪者用駐車場があるマンションでは、特定の居住者が常習かつ独占的に使用する違反行為が必ずと言ってよいほど出てきます。悪質な場合は、居住者の自己使用車両（セカンドカー、仕事用の車、自分の駐車場に置くのが面倒等）を我が物顔で止めていることも見られます。少数の違反者がいるために、せっかくある来訪者用駐車場が必要な時にいつも使えない・・・誰のための駐車場なの？っと問題にぶち当たります。また、駐車禁止は数年おきに規制が厳しくなる現状の中、マンション敷地内の本来駐車禁止の空地（消防用のスペースや敷地内車路等）を狙って、無断駐車する車が後を絶たない・・・こんなことも起きてないでしょうか？駅から近いマンションですと、近くにコインパーキングあり、そこに止めてもらうことができますが、郊外型のマンションは、そういうわけにはいきません。路上駐車を黙認することも、近隣の関係を悪化する火種をつくる結果になります。（マンションができた後に、路上駐車が増えたという事例は非常に多いのです）来訪者用駐車場がない場合は、外部に駐車場を確保しらたどうかと言う意見が出されます。その際に、誰が管理をするのか？外部に借りた駐車場費用の負担について、特定の利益を受ける人（来訪者駐車場を使用する人）の為に管理組合が支払うのはおかしいのではないのか？という反対意見が出る可能性が高いのです。お互い様だからと言って、なぁなぁで違反行為を黙認すると、少数のモラルのない違反者が原因で、大多数の方が嫌な思いをする結果になる恐れがあります。この問題は、立地条件や、来訪者駐車場の必要性等マンションによって大きく異なりますので、これが正解だという回答はありません。まずは問題点、居住者の要望等を十分にヒアリングし、徹底的に何がこのマンションにとって良いかを話し合う必要があると思います。話し合った末に、マンションにとって一番良いと考えられることをルール化し、それを徹底することです。ルールを決めたら、例外を許してはいけません。常習違反者に対しては厳しい罰則処置も辞さない毅然とした管理組合の姿勢も時には必要でしょう。管理組合は合議で物事が決まります。一部の方だけが恩恵を受けることが黙認されないよう、居住者が納得の行くルールつくりをしていきましょう！

大規模修繕と管理会社

大規模修繕を行う上で外部専門家の介在は不可欠と思いますが、介在方法は主に3つに分類されます。１、管理会社一任請負方式２、監理・施工分離発注方式３、施工会社直発注方式があります。分譲マンションで大規模修繕を行うにあたって、施工する立場、品質を監理する立場、企画立案する立場、この三つが必要です。一番発注金額が安価なのは、管理組合が、品質監理を含めて施工会社を直接発注する「３、」の方式です。デメリットは、きちんと施工しているかチェックする第三者のチェック機能がない（マンションに専門家がいれば別ですが・・・）。そして、企画立案する会社がないと、それぞれ施工会社各々に仕様が異なる見積を提出するので、単純に金額だけを比較するのが難しいことがあげられます。品質監理や企画立案を第三者のコンサルティング会社（設計事務所や管理会社）に委託し、施工会社は入札等で決める方法が「２」になります。見積を同一条件で依頼するための工事仕様書の作成業務や、業者選定作業、そして施工時は定期的な品質確認、検査の立会い、指摘等をコンサルティング会社が行ないます。それぞれの立場の専門家が分担して仕事をするので、品質の向上につながるとともに、チェック機能が有効に働きます。コンサルティング手数料は、実施工金額（施工会社に実際に支払う金額）の５から１０％くらいが必要になります。但しよほど信頼ができるコンサルティング会社に頼まないと、管理組合の意向が上手に反映されなかったり、チェック機能が十分に機能しない恐れがあります。管理組合に最も負担をかけない方式は、「１」の方式です。全ての業務を管理会社に任せるやりかたです。大部分の管理会社はこの方式で進めていくことを提案します。この方式は悪い噂が立ちます。それは管理会社が儲けすぎているのではないかとの懸念です。管理会社は自社で職人さんを抱えているわけではありませんので、下請けの修繕会社に仕事をやらせることになります。その業者は基本的に管理会社の指定になりますので、施工金額が適正な価格なのかを比較のしようがないのです。また、管理会社は予算を知っていますので、赤字になるぎりぎりの価格で提案することが可能です。10年近く管理会社にいた業界事情を言うと・・・管理会社の売上のウェイトは、大規模修繕工事の受注が大きく締めている現実があります。物件担当者に修繕受注のノルマを科し、目標達成のためには借入や臨時徴収の提案も辞さずの売上至上主義の管理会社もあります。割高になる構図は、まず原価となる施工会社の実際の工事金額が、競争の原理がはたらかないため、相場より１０％から２０％高くなることが多いのです。ここに管理会社のコンサルティング経費５％程度を加算し、この合算金額に管理会社の粗利を１５～２５％くらいを上乗せするのです。例えば実施工金額（管理会社が施工業者に発注する金額）が3000万円の工事の場合、コンサルティング手数料５％、150万円をプラスして3150万円、そこに2割の粗利を乗っけると、約3900万円。競争原理を働かせて工事会社に直接工事を発注したとしたら、2400万円から2700万円でできるところを、管理会社に1000万円以上のマージンを払うことになるのです。このマージンを高いと感じるか安いと感じるかです。管理会社一括請負方式が全て悪いとは言いません。きちんと内部で競争原理を働かせて、適正な工事原価に良心的なマージンを上乗せして仕事をする管理会社も中にはあります。それを見極める為に、最終的に管理会社一括請負方式の選択肢を選ぶことになったとしても、複数の業者から直接管理組合が見積を取り、適正金額を知ることが大切です。大規模修繕を行なう前のタイミングで、管理費等を含めた支出の見直しをしては如何でしょうか？お金に対して関心が高まり、管理組合に対する意識が高まる良い機会です。

大規模修繕修繕と外部専門家の関わり

街はクリスマスイルミネーション一色でとてもきらびやかですね！１２月は冬休み前に仕事を納めなければならない、クリスマスの準備をしなければならない、忘年会に顔を出さないといけない、年賀状を書かないといけない、お歳暮を届けなければならない、正月の準備をしなければならない・・・とすることがいっぱいの３１日ではとても足りないくらい目の回るような月です。気持ちよく一年が締めくくられるよう、また気持ちを新たに新年が迎えられるよう頑張って忙しい時期を乗り切りましょう！お住まいのマンションは、時間の経過とともに少しずつ建物や設備の不具合箇所が増えてきます。年数が古くなるほど修繕工事を行なう機会が増えてきます。これにはお金がかかりますし、管理組合を運営するにあたって業務的にも負担になります。居住者に建築、設備関係のエキスパートがいれば、その方にお任せしたいところですが、戸数が大きいマンモスマンションでもない限り、人材はなかなか居ないのが現状・・・かといって、難しい分野の仕事を役員が全てをこなすのは酷なことです。そこで、外部の専門家に依頼し修繕を進めていくことが一般的なやりかたです。資金（修繕積立金）が潤沢にあれば、「お金は出すから良い仕事をしてくれ」と、全て専門家にお任せして管理組合業務の負担を軽減することが可能ですが、実情は、修繕積立金を改定する手続きは理解を得るのが大変で、修繕積立金の金額は必要最小限というマンションが多いのではないかと思います。外部の専門家と言うと、真っ先に思い浮かぶのがマンション管理会社ですが、管理会社と締結している業務契約書を見ると大規模修繕のコンサルタント（相談、指導、提案業務）に限っては、別途契約となっていいることをご存知でしょうか？外部の専門家として、マンション管理会社に大規模修繕業務のコンサルタントをしてもらうのには、管理会社に毎月支払っている委託費とは別に対価が発生することになります。次回の日記では管理会社と大規模修繕の関係について書きたいと思います。

防災に対する意識

皆様は防災に対する意識はどの程度お持ちでしょうか？１、建物の防火管理者はどなたかご存知ですか？→消防法上マンションに一名選任していると思います。誰が防火管理者なのか知っておきましょう２、消防（避難）訓練を定期的に行なっていますか？→消防法上定期的に消防訓練を行なう義務があります。地元の消防署や消防設備業者に依頼すると訓練をしてもらえると思います３、地域の防災拠点をご存知ですか？→一般的に最寄の小中学校が広域避難場所に指定されています。有事の際、家族とはぐれた場合、どこに避難しているのか家族全員がどこに避難しているのか把握している必要があります。４、マンションに自主防災組織はありますか？→いつ何時災害が起きるかわかりません。災害時は管理会社は機能を果たさないと思って下さい。特にマンションは昼間の人口と夜の人口は大幅に違います。平日の日中は、女性、子供、高齢者が中心となりますので、成人された男性が少なくとも、有事の際的確な対応ができるよう防災組織を確立させる必要があります５、防災ボードは準備していますか？→災害時にマンションに家族全員がいる保障はありません。外出中の家族はともかく我が家であるマンションを目指して帰ります。その時に在宅中である家族が無事かどこに避難しているのかを玄関前にボードを下げておくと一目瞭然です。これは救助活動にも効力を発揮します。