2007年11月の記事
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地球環境にやさしい管理組合運営
今日で１１月が終わりです。明日から慌しい師走１２月が始まります！昨日今日と寒さが厳しいですが、体調を崩さないよう頑張っていきましょう♪♪さて、マンション運営をしていると無駄に思えることって、結構あります。かといって、あるかなくすかの二者選択で判断すると、運営に支障を来たすことが多々あります。そこで、無駄を省くアイデアを順次日記に書き、ちょっと大げさかもしれませんが地球環境にやさしい管理組合運営を考えていきます。まずは、封筒の無駄を省くです。私が管理会社物件担当をしている時に、理事長さんから配布物を入れる封筒がもったいないという意見を聞きました。総会・理事会議事録総会議案書注意書き各種お知らせ・・・等々書面を配布した後、封筒がゴミになるのがもったいないとのことです。その際、配布物をハダカで投函しても良いのでは？とのお話も頂きましたが、ポストにはダイレクトメールやチラシも投函されますので、紛失を防ぐために大切な書類をそのままポストに入れるわけにはいきません。何か良いアイデアがないかと調べると、ちょうど管理業界の専門誌のコラムに載っていた「クリアフォルダの活用」をみつけましたクリヤーフォルダとは、透明（半透明）の薄いビニールの中に書類を保管できる文房具で、文房具店や１００円ショップで購入することが出来ます。大量購入すると一枚１０円以下で購入することも可能です。【クリヤーフォルダ活用方法】クリヤーフォルダーの上にラベルシールを貼り・部屋番号・中の書類を取った後は、管理用ポストに返却することを書き、配布物がある時、各部屋番号を書いたクリヤーフォルダを投函するだけです。回収物がある時は、この中に入れてもらいます。【メリット】・そうそうダメになるものではないので、繰り返し何回も使えます！・ダイレクトメールやチラシに混じって、配布物を失くすことはなくなります。・アンケートや提出物がある時は回収率が高くなる付随効果があります。個人情報や管理人さんに見られたくない提出物がある場合は、その時に限って茶封筒を入れる等の対応をすれば問題がありません。管理会社の封筒だから言いやってお思いになる方もいるかもしれませんが、その費用は管理委託費に必ず跳ね返っていることを忘れてはいきません。
2007.11.30
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デザイン模様替え
まだ12月にはなってませんが、プログページをクリスマスバージョンに変更しました（＾＾）ｖ他社のプログは利用したことはありませんが、インフォシークはデザインがいっぱいあって、時々でイメージチェンジを図れて楽しいです♪♪
2007.11.28
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長期修繕計画
マンションの修繕周期及び工事概算金額を表にし、改修時期の目安や修繕積立金適正額の検討に用いるのが「長期修繕計画書」です。今時の分譲マンションで「長期修繕計画書」がないところは、要注意です。管理会社との契約書内にも長期修繕計画書の作成は委託業務に記載されていると思います。（別途作成費用がかかる場合があります）ここ５年以内に新築販売されているマンションでは、モデルルーム等販売センターに必ず置いており、良心的な販売会社は全戸に配布しています。（3年前に私が購入したマンションは管理規約に長期修繕計画が記載されています）「長期修繕計画書」が作成された後も、物価の変動や建物劣化状況によって、適宜修正をしていく必要があります。「長期修繕計画書」の見直し時期は概ね５年おきくらいが適当ではないかと考えます。以前の日記でも書きましたが、マンション分譲会社の販売戦略上、新築販売時の修繕積立金は安く設定されていることが一般的です。そのため、将来的に修繕積立金は上がる覚悟は必要でしょう。何時くらいの時期に、どのくらい修繕積立金が値上げするのかの根拠を示すのも「長期修繕計画書」の役割です。「長期修繕計画書」ではどの範囲の改修を見込むか？というと・・・基本的に共用部分の劣化に伴う改修全てです。【建物】・外壁・屋上、バルコニー防水・鉄部塗装・金物（ポスト、掲示板等）【設備】・給排水設備（ポンプ、貯水槽等）・給排水管・ガス管・消防設備（避難ハッチ、消火器、感知器、警報設備、送水管等）・電気設備（照明器具、電気盤、空調設備等）・テレビ設備（アンテナ、増幅器等）・エレベーター設備・機械式駐車場設備・自動扉設備【外溝部】・フェンス・緑地・アスファルト、コンクリート舗装等マンションによって上記項目がある、ないが発生しますが、「長期修繕計画書」の改修項目をチェックし、抜けているものがあると将来修繕に必要な資金が不足し、臨時徴収や急な修繕積立金の値上げする恐れがあります。マンションは一戸建てに比べ、設備面での優位性（セキュリティー、共用施設、エレベーター等の共用設備の充実）がメリットとしてあげられますが、その分将来的に維持していくための修繕費が高くなることを忘れてはいけません。→大規模修繕 コンサルタント→修繕積立金 ドットコム
2007.11.27
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電波障害と地上波デジタル放送
マンションが建設される時に、近隣のテレビ電波等受信に障害を及ぼす場合、民法の規定を準用し、マンションに電波障害対策施設を設けることが一般的です。建物内では地上波デジタル放送の対策工事をすでに完了済みのマンションも多いかと思いますが、電波障害対策施設があるマンションは、対応を検討する必要があります。【電波障害対策施設とは】電波障害を受ける近隣住戸のためにマンション屋上にテレビアンテナを設置し、ケーブルで近隣住戸に電波を運ぶ施設のことを指します。マンション完成後は、近隣住戸のテレビの移りが悪くなったり、電柱等の移設によりケーブルの移動が必要な時は、マンション管理組合が設備費を負担しなくてはなりません。この電波障害についての取り決めは、マンション建設時に分譲主と電波障害を受ける近隣の間で締結した「協定書」により効力が発生します。【地上波デジタル放送と協定書】地上波デジタルが2011年に完全移行すると決まったのは最近の話です。前述の「協定書」を結んだ時点では、地上波アナログ放送のみを電波障害の対象としているマンションは多いと思います。その場合は、地上波デジタル放送は「協定書」の対象外となり、2011年以降は電波障害対策を行なう必要がなくなります。しかし、地上波デジタル放送は、従来のアナログ放送に比べ電波障害を受けにくくなると言われておりますが、マンションにすぐ近接した近隣住戸等は、引き続きマンションが原因で地上波デジタル放送を受信することが難しいことが考えられます。いくら「協定書」の効力がないと言っても、道義上、この住戸については電波障害の対策を講じる必要があると考えます。【地上波デジタル放送と電波障害対策の調査】まずは、近隣とどのような「協定書」を締結しているか分譲主または管理会社に要請し、書面を確認しましょう。古いマンショは書類が残っていない可能性がありますが、クレームを言ったからといって出てくるものではないので、仕方がありませんがあきらめましょう。協定書がなくとも、専門化が調査をすれば、どこの近隣住戸にマンションから電波が送られているかはわかります。電波障害対策を行なっている専門業者に、電波障害対策施設の地上波デジタル対応調査を依頼しましょう。アナログ放送と比較し、電波障害を受けるエリアが狭くなると言われておりますので、デジタル放送では、どこのエリアが対象となるか調べる必要があるのです。また、マンション建設後に近隣に高い建物が建ったことが考えられますので、その建物の影響も調べることが大切です。調査結果が出ましたら、デジタル放送の対象エリアの有無を確認し、有った場合はマンションにある電波障害対策施設を地上波デジタル放送対応に改修しましょう。また、従来アナログ放送では電波障害対策のエリアであったが、地上波デジタル放送では障害を与えない近隣住戸については、この調査結果を報告するとともに、地上波デジタル放送は各自で対応し、2011年を以って電波障害対策施設からの電波の提供はしないことを周知してください。これは、マンションだけが実情を把握し、近隣が知らないと後々なんで対策をしないんだと、苦情が殺到する恐れがあり、先に手を打つことが大切なのです！！デジタル放送によって対象エリアが狭まった時は、対象外のエリアに対しては2011年以降に電波障害対策ケーブル等は撤去することが望ましいと思います。なぜなら、ケーブル維持のために将来に渡って費用がかかるからです。2011年に迫ると対策費用が高騰することが十分考えられますので、早めに実施検討することをお勧めします！
2007.11.25
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管理会社を見直すときの注意点
管理委託費が高い、対応が悪い、支出を見直した・・・等によって、管理会社を見直すマンションが増えております。業者を選定するときは、事前にどのような会社かを知っておくために、説明会を開催するのが一般的です。この説明会の時は、候補管理会社は立派な提案資料を持ってきて、上手な営業トークをします。これを聞いて今までの管理会社は、こんなしっかりした仕事をしてくれないと感じ、管理会社を変えればサービスも良くなると心を動かされる方も多いのです。ここに盲点があります。新しい管理会社のイメージは渉外（営業）担当者が作り上げたものであって、物件（現場）担当者といざいっしょに仕事をした時に何か聞いていたことと違うぞと違和感を感じることが見られます。渉外（営業）担当と、物件（現場）担当者とは違うことが一般的です。見直しの提案から引継ぎまでの打合せは渉外担当が行ない、仕事を契約した後に始めて物件担当の仕事がスタートするというスタイルをとる会社が多いのです。実際管理組合が深く関わるのは、物件（現場）担当者なのです。社内の引継ぎが不十分であったり、変更の説明会に物件（現場）担当者が同席していなかったりすると、言った言わない等の揉め事が多々生じてきます。説明会の所謂営業トークを聞いて、管理会社の良し悪しを判断するのは大変難しい作業だと思います！詳しくはコチラ→｜管理費 削減｜をお考えの方マンション管理費
2007.11.24
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避難場所って知ってますか？
お住まいのマンションの避難場所ってご存知ですか？地域防災拠点として、最寄の小中学校が避難場所として指定される場合が多いと思います。そこが避難場所になったり、物資の配給先となりますので、どこに避難場所があるか知っておくことは大切です。マンション掲示板に地図に図示した避難場所を貼ると、いざと言う時に重宝しますよ！
2007.11.21
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コンセントでインターネット！？
コンセントを利用して高速インターネットができる技術があるのをご存知ですか？これはPLC（Ｐｏｗｅｒ Ｌｉｎｅ Ｃｏｍｍｕｎｉｃａｔｉｏｎの略：高速電力線通信）と呼ばれ電力線に高速のデータを乗せて送る技術です。以前から開発が進んでおりましたが、昨年１０月に総務省から正式に許可を得ました。現状では屋内での利用しか認められておりませんが、建物内（屋内）に複数の住戸を持つマンションで利用することが可能です。電話線にデータ信号を載せるVDSL方式の高速インターネットシステムに似ており、PLCはVDSLの電話線に変わりコード（電力線）に高速のインターネット信号を乗せます。室内には必ず一戸以上コンセントがあると思いますので、使える場所を選ばないと言う利点があります。通信速度は１０Mｂｐｓ前後を確保できるそうで、使用用途によりますが、通常の使用では必要十分の速度ではないかと思います。また、情報漏えい防止のため独自の暗号信号を用い、盗聴ができないようになっています。技術的な問題点は、・他の電化製品（短波ラジオやワイヤレス機器）に影響を与えたり、受けたりすることがある・電気ノイズが発生する電化製品（掃除機、ドライヤー等）を使用すると、電気ノイズが電力線を伝わり、性能や通信速度に影響を与えることがある・電気配線が長いと減衰作用が発生する以上のことがあげられますが、実用が許可されたのですから、ある程度技術的にはクリアしているのだと思います。
2007.11.17
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管理会社見直しの理由
業務を委託している管理会社を変更することは大変エネルギーがいる作業だと思います。その労力を科してまで、変えようと思う理由とは、どのようなことがあげられるのでしょうか。今まで相談を受けた管理組合の話を集約すると二つに大別されます。【管理会社の問題】→これが発端となって、管理会社を見直そうという話になるケースがほとんどです。・管理会社の対応が遅い・物件担当者の態度が悪い、やる気がない・管理人の質が悪い・建物内が汚い・不祥事を度重ねて起こす・契約上の業務をしない・トラブルが起きた際に管理会社としての役割を果たさない・分譲会社（売主）とのトラブルで、系列の管理会社も信頼ができない・決算書が不明瞭・管理組合（理事会）の承諾を得ない支出を繰り返す・不具合箇所や危険箇所がいつまでも放置されている【お金の問題】なるべく支払うお金は少ないに越したことがありません。管理会社変更の決め手になる最大の理由が「お金」でしょう・修繕積立金を改定する際に、管理費の支出を削減し、なるべく値上げを抑えたい・管理費が赤字体質である・周りの相場を調べると高い気がした・管理会社に支払うお金に見合うサービスをしてもらっていない・管理費の適正金額を知りたい・管理会社から提案される見積が高い管理会社の見直しを行なう場合は、まずは今の管理会社と話し合いを行ない、管理組合の要望をぶつけ、その上で折り合いがつかなければ初めて変更を考える、このような段階を経た方が良いと思います。手続きを踏まないでいきなり管理会社変更の話を進めていくと、どこかの時点で居住者の中から不協和音が生まれ、管理組合が一体として準備を進めることができなくなります。管理会社変更がきっかけで、管理組合が真っ二つに割れ、その後修正が利かない対立構図が生まれるマンションも数多いんですよ！マンション管理士詳しくはコチラ→｜管理会社 変更｜をお考えの方
2007.11.16
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管理費削減の落とし穴２
管理会社変更の最終的な決めて（判断材料）は、どうしても「金額」になりがちです。管理費が値下げになることは区分所有者に喜ばしいことですし、管理費支出を削減したのであれば、その分を還元して欲しいと思うのはあたりまえのことでしょう。しかしながら、各戸から徴収している管理費の変更手続きは、下げるのは容易いが、上げるのは困難です。まずは浮いた余剰金を修繕積立金に充当し、しばらく経過を見ましょう。２、３年様子を見て運営上問題がなければ、初めて各戸の管理費を調整することが望ましいと思います。特に管理会社変更を伴う支出の見直しは、変更後サービスが低下する恐れがあります。管理会社変更と同じタイミングで各戸管理費を下げる（減額分の還元する）ことを管理会社から提案してきたときは要注意です。委託費が他社より格段に安いこと承知の上で、サービスが悪いことを指摘されると「この金額であればここまでのサービスしか提供ができない」とハッキリ主張してくる管理会社もあります。せっかく労力をかけて新しい契約を取ってきたのに、すぐに契約解除されるのは、もちろん管理会社としたらリスクが大きいことです。しかし、各戸の管理費を削減することで「もう一度管理会社を変更したければご自由にどうぞ、でも各戸管理費は値上げしますよ！そんなことは難しいでしょ？」と予防線をはっており強気なのです。管理会社見直しの業者説明会のとき、営業マンの上手なトークにだまされがちになるのは仕方がないと思います。彼らはそれで飯を食べているプロです。そうならないよう管理会社変更の際は、やはり経験豊富な現場をよく知っている第三者（マンション管理士等）の助力を得ることをお奨めします。詳しくはコチラ→｜管理会社変更｜をお考えの方詳しくはコチラ→｜管理費削減｜をお考えの方
2007.11.15
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投資マンションの管理組合運営
賃貸の運用益（利回り）により投機目的で運用される投資マンション。バブル時代は数多く供給されていました。バブル崩壊後減少はしましたが、首都圏の一等地の土地を活用して投資マンションを専門に扱うマンション分譲会社はまだ数社あります。【管理費等の支出額の審査はシビアに】バブル時代に建築されたマンションは丁度修繕にお金がかかる時期に差し掛かっており、中古で販売される投資マンションを見ると、設定される管理費等が割高な建物があります。管理費等の支払金額が高いと、思うように収益を上げられなかったり、転売がスムーズにいかなかったりと悪影響を与えることがあります。管理費等の支出額見直しはファミリータイプのマンション以上にシビアにならなければ、収益を目的とした投資マンションの存在意義が薄くなります。【役員の選任】ファミリータイプのマンションと同様に管理組合が成立し、理事会を結成する必要があります。しかしながら、居住している区分所有者は少なく、マンションに誰も区分所有者が住んでいないことも稀ではありません。自分で買ったマンションを見たことがない・・・と言う人もいるくらいに、管理組合運営に対する関心は気薄になりがちで、役員の成り手がなかなかおらず、同じ役員が交代せずに長期運営していることが多いのではないかと思います。また、区分所有者はマンション周辺に暮らしているとは限りません。日本全国に点在しており、理事会も頻繁に開催する事は難しく、区分所有者同士のコミュニケーションを取るのに苦慮します。【管理者方式】通常マンションの管理者は、区分所有者の中から選任した理事長が務めますが、リゾートマンションや投資マンションのように理事会運営が難しいマンションのために、区分所有者以外の第三者に管理者を委託することが法的に認められております。大切な資産の管理運営を預けるわけですから、よほど信頼ができる第三者でなければ任せるのは危険だと思います。私は少なくとも契約している管理会社に管理者を委託するのは反対です。それは、関心の薄い管理組合から、法外な利益を得ている管理会社をたくさん見ているからです。信頼と言う名をうまく利用して、財産を搾取しているとしか思えません。マンション内で理事会を結成している管理組合ですら、このようなことが起きているのですから、管理者を管理会社に選任してしまったら、どのようなことになるのかわかったものではありません。可能な限り区分所有者の中から選任することが望ましいと思います。区分所有者の自助努力だけでは運営が難しい管理組合は、マンション管理士を活用することをお奨めします。管理者として選任することでも構いませんし、管理会社の監督役及び第三者のアドバイザーとして採用するのも良いでしょう。【理事長の役割】役員が選任されても、理事会としての会合を開くのが難しい・・そこで多くの投資マンションは理事長が主体となって管理組合を運営しています。他の区分所有者から見れば、理事長が何をしているのかわからないと思います。少しでも関心を高めるために、何らかの情宣活動をすると良いかもしれません。ある投資マンションの理事長は、他の役員に対して「理事会通信」というプリントを配布しています。何度も理事会が開けるわけではありませんので、情報を定期に流し、集まった時に効率よく話を進めると言う考えからの行動です。リゾートマンションや投資マンションご所有の方で横のつながり不足に悩んでいるマンションは、真似てみては如何ですか？
2007.11.13
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管理費削減の落とし穴
とある管理組合から相談を受けた事例です。その管理組合は・・・分譲時から委託している分譲会社系列の管理会社との関係が悪く、複数の業者から合い見積りを取った結果、委託費が断トツに安価でありながら、プレゼンテーション（提案）が明確かつ丁寧であった独立系管理会社に委託業者を変更することを決めました。当初マンション側（管理組合）は、管理費支出が大幅に減少した余剰金を修繕積立金に振り返ることを計画していました。しかし、管理会社から各戸から徴収する管理費を減額したほうが、支出削減効果が目に見え、区分所有者から理事会が感謝されますよとの進言があり、親切な提案だと思い、何ら不思議に思わず管理会社変更に合わせ管理費を削減し、修繕積立金を近い将来改定することにしたようです。新しい管理会社のサービスがスタートするとびっくり！最初に頼りなさそうな物件担当者が理事会に挨拶に来ました。そして、新しい管理人さんも陰気でいつも事務室にこもり、仕事をしているんだか、していないんだかわからない状況。しばらくして、それとなく両者に探りをいれてみると、物件担当者は管理業務主任者資格もない、入社して間もない契約社員。新しい管理人さんは、時給が安いからまともに働けないと愚痴を言われる始末。修繕積立金の見直し、大規模修繕実施等懸案事項が堆積しているのに関わらず、物件担当者では全く機能を果たさず、管理会社の建築専門部署を呼ぶと、全て別契約で、お金が発生しないとアドバイスもできないとのこと・・・当然マンション側は怒って、管理会社の営業所責任者を呼んだところ、この金額ではこのサービスを提供できるのですから立派なものでしょ？っと逆に開き直る始末・・・ここで、もう一度管理会社を変更しようと話を進めたのですが、管理費削減効果分ぎりぎりまで各戸から徴収する管理費を値下げしたものですから、管理会社変更は管理費の値上げを意味します。仕方なく何社かに今の委託費と同額で仕事をしてくれないかと指値で交渉しましたが、全て断られました。現在は、管理会社変更時の理事会は批難の的に・・・そして、管理費を値上げするくらいなら、だましだまし今の管理会社と付き合おうと、安かろう悪かろうを黙認する妥協の産物を選択する始末になったようです。一度下げた管理費は上げるのは大変です。他にもいくつかの教訓がありますので、次回の日記で書きたいと思います。詳しくはコチラ→｜管理費 削減｜をお考えの方マンション管理費
2007.11.12
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管理会社と上手に付き合うコツ（担当を替える）
前回の日記で、管理会社担当に対するやる気をだしてもらう接し方を書きました。しかし、あの手この手で奮起してもらおうと接しても「ぬかに釘」で改善されない場合があります。管理会社の担当者に対していろいろアプローチをし、それでも改善が見られない場合は、担当者は替えてもらうように要請しましょう。管理会社は管理組合と契約しているので、一居住者が言うだけでは対応してくれないと思います。まず理事長に相談し、理事会で検討してもらいましょう。理事長から管理会社に打診をします。管理会社の担当変更の申し入れは書面でも良いですし、担当者の上席（上役）に経過を直接電話で伝える方法もあります。その際は、必ず回答をもらう期限と、申し入れを了承するのであれば担当者を変更する期限（締め切り）を決めましょう。ただし、管理会社としては回答は早くことが出せても、内部の手続きで引継ぎ、人選等の都合があるので、ある程度時間がかかることを理解してください。人選を焦られて、替わった担当もNGだったと言うことは避けたいですよね。能力、性格、経験等の違いから担当者の力量不足が生じることがあります。ただし、担当者の能力がない＝管理会社の力不足には必ずしも結びつくわけではありません。担当者が悪いから、すぐに管理会社を変更する・・・と言うのは短絡的だと思います。担当者を替えて様子を見た上で、管理会社の良し悪しを判断しても遅くはないと考えます。これは管理人さんにも同じことが言えます。あまりにも仕事振りが悪いようであれば、理事会経由で管理会社に変更を打診してみましょう。マンション管理士詳しくはコチラ→｜管理会社 変更｜をお考えの方
2007.11.09
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管理会社と上手に付き合うコツ
マンション管理会社の物件担当社員が対応が遅い態度がふてぶてしい口だけで行動力に乏しい等々の理由で、イライラしている方も多いのではないでしょうか？お金を払って管理をしてもらっているのだから、怒るのは仕方がないとは思いますが、怒ってばかりでは、相手も人間です。萎縮したり、やる気をなくしたりして、更に状況を悪くするケースも多々見られます。それではどうすればいいか・・・１、横柄な態度や、高圧的な言動は慎む。相手の気持ちを害することは良い結果を生みません２、怒ることも時には必要です。しかし恫喝したり、恐喝めいた言葉を使うと相手は萎縮し、思うように動かなくなります。場合によっては、管理会社の顧問弁護士を使って恐喝として訴えられるケースもあります３、きちんと仕事はこなした時、契約外の業務をサービスでしてくれた時は、お礼の言葉を言ったり、褒めてあげましょう。して当たり前の言動をすると、相手のやる気をなくします。人間関係はとても大切です。マンションに愛着を持つようになると、仕事振りが良くなる担当者がいます。マンション居住者の接し方一つで、担当の見る目が変わり、管理会社のサービスの質が向上するのかもしれませんね＾＾
2007.11.07
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災害時のトイレ確保
大地震があった際に飲料とともにトイレの確保が一番求められるそうです。汚い話ですが、タンク式の仮設トイレや、穴を掘っただけの簡易トイレだと汲み取りをしないと、汚物がいっぱいになり機能を果たさなくなります。調べてみると災害時には道路にある下水用のマンホールを仮設トイレとして利用が可能なようです。マンホール蓋を開けて、板などで足場を架けて、臨時のトイレとして使用することができます。また最近ではトイレに適した小蓋が付いているマンホール蓋も開発されているそうです。（マンホールをトイレに使用する場合は、下水道を管理している当該市町村の許可を受ける必要あり）下水道が壊れているときには利用できない、また、道路にトイレを設置することで車両や避難者の通行障害になるなどの短所も存在しますが、汚物の処理が必要ないメリットは非常に大きいと考えます。また、災害用物品として下水直結型の仮設トイレも販売されております。これは下水用マンホールに接続できる災害用のトイレで、テント、便器、接続用のホース及び固定金具がセットになっています。マンションに最低一つはあると良いかもしれません。
2007.11.05
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ＬＬ４５は子供の走り回る音は聞こえます
１１月に入って、ようやく寒さが身にしみるようになってきました。そろそろコートが必要な季節でしょうか・・・前回の日記ではフローリングの遮音性能の説明をしましたが、マンションに使用するフローリングの遮音等級は軽量床衝撃音であるＬＬ値を採用します。新築分譲されるマンションの床フローリングはＬＬ－４５等級を使用している場合が多いようです。管理規約または建物使用細則にリフォーム床材料の規格も設ける場合も、ＬＬ－４５等級以上の性能を有するものとしていると思います。【床の施工方法】二重床（置き床）直貼床の二つがあります。フローリング材をＬＬ４５を用いる直貼床工法に対して、二重床工法は置き床一体でＬＬ４５の遮音性能を有するように施工されています。二重床直貼床【ＬＬ－４５の性能とは？】某床材料メーカーのホームページの資料の抜粋ですが、これによるとＬＬ４５の床材は上階の音は小さく聞こえ、生活が多少意識されるレベルの遮音性能を有することがわかります。マンション販売会社で、ＬＬ４５と言う性能の良い床材を使用しているのでお子様が遊んでも下の階にほとんど迷惑をかけませんと言う無知な営業マンがいます。これは間違いです。ＬＬ値は、スプーンなどを床に落として「コツン」といったり、スリッパで歩いて「パタパタ」するように、比較的軽めで高音域の音を遮音する基準で、子供の走り回る音、飛び跳ねる音の重量衝撃音ではどのくらいの遮音性能を有するかと言うと、ＬＬ４５はＬＨ５０に該当すると言われております。ＬＬ４５の床材では、子供の走り回る音は、「聞こえる。上階の生活状況が意識できる」レベルにあたります。誤った認識の営業マンの言葉を信じて、マンションを購入したご家庭が子供をのびのびと遊ばせます。下の階に響いているとは露ほども知らないのでしょう。しばらくして、下階から苦情が来て嫌な思いをすることになります。子供ののびのびと遊ばせたい（上下のトラブルは避けたい）と言う理由で、マンションよりも戸建住宅の方を検討している方も多いのではないでしょうか。夢のマイホームを営業マンの一言でマンションと決め、引越ししてすぐにこのようなトラブルに巻き込まれて悲痛な叫びを上げている方が後を絶たないをみると、残念で仕方がありません。一部の富裕層を除けば、マイホームは一生涯で一番高い買い物であるかと思います。住宅を売る不動産会社はもっともっと真剣に勉強し、購入後のトラブルを極力なくしてもらいたいものです。ＬＬ等級の高い床材は、そうでないものと比べて確かに上階の音は聞こえにくくなります。しかし、仮にＬＬ４０の性能を有する床材を使用しても、上階で子供が飛び回ったり、走り回れば下階に音は聞こえます！どうしても、下階のことを気にせず子供を自由に室内で遊ばせたいのであれば、下階に住戸のない部屋を購入するしかありません。そのことをわかっていて、あえて１階の住戸を選択する方も多いのです。 →アフター点検 サポート
2007.11.04
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フローリングのＬＬ値とは？
１０年位前から新築分譲されるマンションの床仕様は、水周りを除き高級感のあるフローリングになってきています。また、リフォームをする際に、じゅうたんやタタミ敷きの部屋をフローリング床に改装ケースも多くなりました。タタミ敷やジュータン敷の部屋からフローリングにリフォームした後、今まで気にならなかった音が響くようになり上下間の生活騒音問題に発展するケースが増え、管理組合としても管理規約や建物使用細則においてフローリングの材質を一定以上の基準に指定するようになりました。材質の基準の時に出てくる言葉が「床遮音等級ＬＬ－４５以上の性能を有するもの」等、「遮音等級」や「ＬＬ－４５」という言葉です。【床遮音性能基準】ＪＩＳＣ（日本標準工業会）のＪＩＳ Ａ １４１９の「建築物及び建築部材の遮音性能の評価方法－第２部：床衝撃音遮断性能」に定められております。いわゆるＪＩＳ基準と呼ばれるひとつです。【Ｌ値】Ｌ値は振動音または固体伝播音と呼ばれ実際に聞こえる音のレベルを示します。 ・重量床衝撃音（ＬＨ）・軽量床衝撃音 （ＬＬ）の２つに大別されます。【 重量床衝撃音（ＬＨ）とは】子どもが飛び跳ねたり、いすを動かしたときなどに、「ドスン」「ガタン」と大きく下の階に伝わる鈍くて低い衝撃音のことです。【軽量床衝撃音（ＬＬ）とは】スプーンなどを床に落として「コツン」といったり、スリッパで歩いて「パタパタ」するように、比較的軽めで高音域の衝撃音のことです。ＬＨもＬＬ数値が少ないほうが遮音性能は高いことを表します。次回はこのＬＬ値と騒音問題について書きたいと思います →アフター点検 サポート
2007.11.03
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無理が通れば通りが引っ込む
無理が通れば通りが引っ込むという言葉があります。・・・道理に外れた事が幅をきかすようになると、正しい事が行われなくなる。という意味です。管理組合を運営する上で、規範となるのが区分所有法等の法律や管理規約、合意形成は総会（理事会）で行ないます。自分の意見は間違っていない。自己主張ははっきりする！これ自体は悪いことだと言いませんが、マンション運営は一人の意思で決まりません。自分がいくら正しいと思っていても、管理規約から外れたことは、総会の合意を得られないと間違ったことになります。自分の意見を押し通す為に・人の話を聞かない・問題を摩り替える・恫喝する（言葉を荒げる）最近、自分が正義と言うなのもとに、これらの行為を露呈する居住者が増えてきています。臭いものには蓋をするではないですが、うるさい人がいるから黙認してしまうのでは、管理組合運営にとって後々良くない方向に進みます。総会において、グレーゾーンもありと結論を出すのであれば、それはそれで合意形成ができているので良いかなと思うときもありますが、あまりにも特例を許してしまうと、言ったもの勝ちがまかり通ってしまいます。居住者間同士いがみ合うことは嫌なことですし、喧嘩を好んでする人はいないと思いますが、区分所有者が毅然とした態度で臨む必要がある時があります。管理規約はなんのためにあるのか？総会決議はなんのためにするのか？このことを忘れてはいけません。管理組合の執行部たる理事会運営にもあてはまることがあります。十分な審議を経ずに理事会案を総会で無理に通してしまうことや、総会の決裁を得ずに理事会が独断専行で事業を行なうマンションが見受けます。確かにボランティアで行なっている役員さんは大切な個人的な時間を割いて、マンションのために尽力されています。だからと言って手続きを間違ったことをしてしまうと、そんな苦労が水の泡。逆に批判の的になってしまう結果に陥ります。マンションにはいろいろな区分所有者がいます。管理組合運営は一筋縄では行かないことも多いかと思いますが、無理が通れば通りが引っ込むということにならないよう気をつけましょう！
2007.11.02
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勇気をもって役員に立候補しましょう！
経験上、管理会社に「こうした方が良い」や「こういうことは目に余る」との意見を積極的に電話してくる居住者が、マンションにお一人はいます。その度に思っていることがあります。これほどマンションのことを思っているのであれば、是非管理組合運営に参加して欲しいと・・管理会社に管理組合運営の不満をぶつけても、マンション運営に関する決裁権がないのです。管理会社の物件担当経由で理事会に提案しても、電話で言った内容を全て伝達しきれないと思います。意見には必ずなぜそのようなことを言っているのか理由があると思います。言葉は難しいもので、管理会社のフィルターを通すとどうしても業者からの目線で表現しますので、本意がなかなかうまく伝わらないのです。分譲マンションの最高議決機関は総会であり、執行部は理事会です。総会は頻繁に行なわれるわけではないので、自分の意向を実現したいのであれば、直接自分で役員をした方が時間的にも早く、要望が叶う確率が高くなると思います。管理会社にお任せではなく、居住者の力で自発的に管理組合運営を進めていけるよう、積極的な発言、意見を言う人の力が必要です。持ち回り一年任期の役員に大きな期待を持つのは酷なものです。折角良い意見を持っていても、総会の時に口を出すだけでは、誤解を受けることにもなりかねません。自分の大切な財産を守るために勇気を持って、役員に立候補しましょう！！
2007.11.01
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- １００円ショップ
- ドール ミニドリンク 2P
- (2026-06-01 04:25:15)
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- 仕事しごとシゴト
- 車検切れ・・・((+_+))
- (2026-05-31 18:50:06)
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- ★「片付け・お掃除・捨てる」の成果★
- 家の前を掃き掃除しました。 垣根の…
- (2026-05-31 16:34:48)
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