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本日の日記はまったく管理とは関係ありません。先日、25年以上の付き合いの友人から葉書が届きました。友人は、私の生まれ故郷である札幌で、映像関係の仕事を経営しています。葉書は、彼が映像を手がけた作品のDMです。作品はテレビ朝日のネット局であるHTBが製作した「ミエルヒ」と言うドラマで、関東ローカルでは30日の深夜3時10分から3時35分で放送されます。お時間がある方是非見てください!難しい用語はわかりませんが、地上波初と思われるRED ONE 4K撮影によるテレビドラマだそうです。先程電話してみたところ、北海道は景気がとても悪いのですが、その中でも毎年クオリティーの高い仕事を増やし、機材に億単位の投資をしていると言ってました。私が帰省すると、いっしょに飲みにいく気の置けない間柄の仲間が、成功しているのをみて、自分も頑張らなければと思った一日です。因みに・・映像がともかく素晴らしいとのことなのですが、我が家の環境は、デジタル放送がまだ見ることができません(泣)
2010.01.30
1月26日最高裁で、不在区分所有者と居住区分所有者の管理費格差を認める判断を示しました。役員の負担を背負う居住区分所有者と、不在区分所有者の不公平感を和らげる手段としての結論のようです。今回の裁判では、不在区分所有者に対して「協力金」の名前で、一部(不在)区分所有者の管理費上乗せを見とめました。居住区分所有者でも管理組合運営に非協力的な方もいて、理事会を常に欠席と言う方もいる可能性があります。最高裁の判例が出たことで、今後協力金の徴収は法的効力があると示されますが、この方法だけで不公平感の是正が解決するとは思えません。協力金の徴収は、ペナルティー的な意味合いを持ち、管理組合内の分裂を招くことが十分に考えられることから、慎重に検討された方が良いかと思います。
2010.01.27
管理組合・理事会の運営方法は、次の5つのタイプに分類されるそうです・・ 理事暴走型理事主導型協調型無関心型事なかれ型某ホームページからの引用になりますが、とても的を得た分類の仕方です。私が役員を務める管理組合は、ひとつは「協調型」ひとつは「理事主導型」だと思いますが、皆様のマンションは如何ですか?
2010.01.25
当事務所は、神奈川・東京地域で仕事をしていますが、ホームページを見たいろいろな地方から区分所有者さん等からご相談を頂きます。先日、名古屋の管理組合役員さんから、管理会社変更の補助業務の相談を頂きましたが、前述のとおり、関東の一部地域限定で活動しているものですから、私の方で地元のマンション管理士さんを調べ、その方とお話した上で、ご紹介しました(紹介したマンション管理士を選ぶ選ばないは管理組合さん次第ですが・・)。インターネットで調べ、相談をする管理組合さんは多いと思いますが、名古屋のマンション管理関連のページを検索すると、ホームページを持つマンション管理士さんが非常に少ないことがわかりました。NPO法人に参加し、待っているだけではマンション管理士として生計を立てるのは難しいと思います。マンション管理士個々がしっかりホームページ等宣伝媒体でアピールし、管理組合にマンション管理士の存在価値を伝えていってもらうことで、業として成り立っていくと思います。マンション管理士の認知度が低いのは、マンション管理士さんの努力不足もあるなっと感じるできごとでした。
2010.01.23
共用部分の電気削減が可能!と言う触れ込みで、電子ブレーカーの導入を提案する会社をみかけます。すでに利用している管理組合さん、結果は如何ですか?過去日記にも書きましたが、削減のからくりは契約内容の変更がメインで、付随として電子ブレーカーの設置だと思います。電子ブレーカーは、電気削減においては所謂サブの役割をしていると考えていますが、はたして本当に必要なのか?疑問に感じることがあります。管理会社勤務時代、電子ブレーカーを売り込みにきた営業マンにいろいろ掘り下げて聞いてみましたが、技術的なことには疎く、的を得た回答を得られませんでした。その結果、電子ブレーカーが主役となる電気削減コンサルタントは、眉唾だと思うようになっています。来週、電子ブレーカー製造の方とお会いする機会を得ましたので詳しいことを聞いてみたいと思います。管理会社と言い、NPO法人と言い、大規模修繕コンサルタントと言い、管理組合を食い物にしようとするハイエナが多い世の中です。社会的役割・期待が多いマンション管理士です。うわべだけで物の良し悪しを決め付けずに、何が真実なのか?管理組合にとって本当にメリットがあることはなんなのかを一つ一つ確認していかなくてはなりません。
2010.01.21
マンション管理士NPO団体の多くは行政と密接な結びつきがあります。市が主催(推奨)する無料相談を一括に取り仕切ります。市がバックボーンについてるので、相談する側の管理組合さんは安心、信用してお話を聞きます。先日のお話です。管理会社変更をするにあたって、シロウトである管理組合だけで行うのは不安があるので、マンション管理士の力を借りようとしていたマンションがありました。NPO団体が派遣した相談員の助言(報告文)で、マンション管理士の起用が撤回されたと言う事態が起きました。相談員の見解は、すでに管理会社一社からプレゼンを受けていること、管理組合とマンション管理士に合う合わないがあることを理由に、最初からマンション管理士にプロデュースしてもらう必要はないと・・ポイントごとに(相談員のいる)NPO法人の支援を受ける、また、一般のマンション管理士(たぶんNPO法人の斡旋)の利用を進めています。最初にこの見解を示した後に、1、契約を解除する方法の確認を把握しておくこと2、現管理会社を替える理由を明確にしておくこと3、仕様書に関しては、自分達(管理組合)が管理会社に求めることをよく把握しておくこと4、サービス業だから、書面で全てが比較できるものではないので、仕様書の検討は難しいことが多い5、管理会社の紹介については、NPO法人に会員登録をしている会社の名簿を用意する注釈を加えています。この相談員はNPO団体の理事を務めるマンション管理士です。管理組合は無料で相談を受けていますが、相談員は市から日当をもらっています。ボランティアじゃなく仕事ですね。また、その相談員は、マンション管理士業を営んでいるので、管理会社変更補助業務(アドバイザー)で報酬を得ています。管理組合の自主性を推進しつつ、管理会社変更の難しさを伝え、ポイントでNPO法人の助力を仰いでくださいと言ってます。結局、NPO法人以外のマンション管理士を無料相談の力で一旦排除し、自分達の仲間を斡旋しているとしか思えません。また、NPO法人に会員登録をしている管理会社、会費を払ってNPO法人の運営に貢献している身内をふっつけようとしています。管理組合の事情を十分に聞かない、短時間の無料相談で、管理組合の未来に大きな影響を与えてしまう重要な見解書を提出する某NPO団体のお偉方さん恐るべし!ヒアリング不十分でこんな内容の文章を堂々と提出してしまうマンション管理士がいるNPO法人。市も付き合い方を考えた方がいいのではと思ってしまいます。
2010.01.19
当事務所で相談を受けている時に良く聞くお話です。管理会社業務に疑問を抱き、質問をすると、切れられた(=怒ってきた)ふてくされた開き直られた・・・管理組合はお金をだしている側の顧客です。管理会社に不満を持てば、感情的にもなります。多少毒気のある言い方をされても、誠実に対応するのがフロントマンの役目です。仮に管理会社に否がなくても、管理組合の話をよく聞き、何が問題なのか、改善するためにどのようにすればよいのか、冷静に紐解いてあげることが必要です。逆切れするのは負い目があるからだと思います。管理会社変更を決意する管理組合は、感情的なもつれが問題の発端であることが多いのです。管理会社フロントマンには、サービス業に必要なスキルをもっと勉強して頂きたいと思います。
2010.01.17
長期優良住宅という認定制度をご存知ですか?「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が2009年6月4日に施行されたことを受け、表題の認定制度ができました。。この法律は、住宅を長期にわたり使用することにより、住宅の解体や除却に伴う廃棄物の排出を抑制し、環境への負荷を低減するとともに、建替えに係る費用の削減によって国民の住宅に対する負担を軽減し、より豊かで、より優しい暮らしへの転換を図ることを目的としています。以下の諸条件をクリアすることにより認定を受けられます。耐震性:極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図るため、損傷のレベルの低減を図ること。 省エネルギー性:必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること。維持管理・更新の容易性構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、維持管理(清掃・点検・補修・更新)を容易に行うために必要な措置が講じられていること。劣化対策:数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること。住戸面積:良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。居住環境:良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること。維持保全管理:建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること。バリアフリー性:将来のバリアフリー改修に対応できるよう共用廊下等に必要なスペースが確保されていること。可変性:居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が可能な措置が講じられていること。住宅履歴情報の整備長期優良住宅に認定された住宅はその建築及び維持保全の状況に関する記録を作成し、これを保存しなければならない。この認定を受けることで、次のメリットがあります。■税制の特例措置が適用(住宅ローン減税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税) ■ 適切な維持保全により、住宅の資産価値が向上■ 住宅の建て替えによる産業廃棄物の減少により、環境負荷が軽減今年に入って、認定第1号のマンションが販売されました。差別化を図る意味で、今後も供給物件がある程度見込まれますが、諸条件をクリアするためには、建築コストアップは避けられないことから、各ディベロッパーは様子見だと思われます。→マンション管理士までお気軽にご相談ください。
2010.01.13
ふとした疑問を、インターネット上で質問できると大変便利です。質問コーナーのポピュラーなものは、yahoo知恵袋やOK WEBですが、回答者の素性があきらかにされていないため、回答の信憑性がありません。また、掲示板も同様です。匿名書き込みが主流なため、好き勝手なコメントを書いているのが実情でしょう。私も参加していますが、『マンションってどうよ』というサイトがあります。素性がわかる専門家複数からきちんとした回答を得ることができますので、参考になると思います。『マンションってどうよ』はヤフー、グーグルで検索すると出てきますので、是非チェックしてみて下さい!【サイト更新情報】メインのホームページリニューアル作業をしています。本日『マンション管理支援事務所の案内』『マンション管理支援事務所の特長』『コンサルタント・サービス一覧』『理事会アドバイザー業務」を更新しました。
2010.01.11
今年の冬は寒いですね!戸建に比べ、断熱性能が良いマンションとは言え、何らかの暖房器具をお使いではないでしょうか?寒冷地を除けば、エアコン、灯油(ガス)ファンヒーター、床暖房のいずれかをご使用の方が多いと思います。エアコンは、小電力タイプが主流になっています。6畳~8畳タイプのエアコンなら、電気代は10年前のものに比べて、3割り近く節約できる計算になります。これは、6畳~8畳程度の部屋であれば、エアコンを付け放しにしてもコタツや電気カーペットを使用するより電気代は安いことになります。昔のエアコンを使用して、ブレーカーが頻繁に落ちると言う方は、買い替えをすることでブレーカー落ちが防げ、省エネを実現できる二つのメリットがあります。ファンヒーターは、3つの中では一番暖かく感じます。大型の灯油ファンヒーターを一台置けば、70平米くらいのマンションなら、各部屋の扉を空け放てば、全ての部屋中がポカポカします。灯油ファンヒーターは、着火消火時に匂いがすることと、火気類を専有部分に置くことが問題になります。床暖房は、電気式とガス式があります。部屋を暖房した場合、暖かい空気は天井近くに溜まり、床に近い部分は暖かくなりません。しかし、輻射熱を利用する床暖房の場合、床面付近の快適さはもちろん、部屋全体がほとんど一定になり、均一な暖かさを保つことができるというメリットがあります。器具代、メンテナンス代ともにガス式の方が割高です。因みにガス式床暖房の耐用年数は東京ガスによると、約30年です。電気式もガス式も床下のパイプが駄目になった時は、フローリングを剥がし大々的なリフォームが必要になります。
2010.01.10
マンション管理の話題からちょっとずれてしまいますが・・・過去日記にもありますように、当事務所のホームページはホームページビルダーと言う市販ソフトを使用して作成しています。ホームページビルダーは、ホームページ作成に不可欠なHTML言語を勉強せずとも、ワープロソフトを打つ感覚で簡単にホームページができてしまうのが 「売り」のソフトです。しかしながら、商用目的でインターネットを利用する場合、SEO対策と呼ばれるアクセスアップのための作業をしなくてはなりませんが、ホームページビルダーを通常に操作するだけでは上手くいきません。結局、ちんぷんかんぷんなHTML言語を試行錯誤で組立て、ホームページを作成することになります。(この場合でもホームページビルダーは便利なのですけど・・)ホームページビルダーは商用ユーズに不向きと言われる所以なのですが、マンション管理関係の上位表示を分析していると、財団法人マンション管理センターがホームページビルダーを使って作成していることを発見しました。アクセスアップするためには、内的要因(会社で例えるなら組織内改革)と外的要因(会社に例えるなら優良顧客の開拓)と言われるSEO対策をしなくてはなりませんが、双方ともかなり手間がかかり、相応の知識が必要になります。管理組合が、管理会社の変更や管理委託費削減の手続きを当事務所に依頼下さるのと同様に、ホームページ作成もクオリティーの高いものを手に入れたければ、多少費用がかかっても、専門家に依頼した方が後々のフィードバックが大きいと考えます。検索順位上位のサイトは、大多数が専門業者を使っていることがわかります。一日中専門でアクセスアップのための仕事をしている人に、素人が太刀打ちするのはとても難しいことです。当事務所でも、インターネットSEO対策の外注を検討しています。巷にマンション管理士があふれているように、SEO対策の専門業者も複数あり、アプローチの仕方、金額も千差万別です。金額がいくら安くても、効果が低ければ無駄な支出になります。費用対効果がもっとも高い専門家を捜すためには、まずはインターネットで研究、自分なりに比較(デメリット・メリット)。その結果良いと思う専門家に問合せをし、真剣かつ丁寧な回答があれば、具体的な話を進めていこうと思います。
2010.01.08
新年明けましておめでとう御座います。 今年も、良いマンション管理をサポートするために尽力しますので皆様よろしくお願いします。この度、FC2ブログにて、『管理会社変更・見直しの極意」と題するブログを新しく作りました。この内容は、当事務所では最も問合せの多い事案で、なかなか電話口だけではお伝えできないヒントを、記事UPが簡便なブログを利用し、少しずつではありますが書いていきたいと思います。http://11kanri.blog12.fc2.com/こちらのイダケンのマンション管理奮闘記は、当事務所、私が役員を務める管理組合の活動内容を中心に続けていきますので、双方よろしくお願いします。
2010.01.03
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