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築30年の団地でサッシと玄関扉の交換を検討しています。当初は3回目の大規模修繕時に合わせて行う予定で、長期修繕計画の予算にも反映しています。前倒しで検討を行った理由は、サッシの調子が悪い住戸が多いこと、東京でも特に夏が暑く、冬が寒い立地で住宅性能を向上させたいと言うニーズがあったこと、二つの補助金(環境省、東京都)が利用できる可能性があることです全面交換の修繕費は高額です。すべて合わせて1住戸あたり約70万円のコストを要することになります。必ず支給されるものではありませんが、二つの補助金が利用できることは好材料です。約二年間をかけて、じっくり議論し、来月総会に上程する予定です。順調にいけば2018年秋にサッシ及び玄関扉の改修を行います。現場見学等の希望があれば、組合さんに打診してみますのでお声がけくださいねにほんブログ村
2019.01.12
武蔵小杉にあるマンションで、現在駐車場空き対策を含めた設備修繕計画のコンサルタント業務を行っています。駐車設置台数が多い建物は、多くの契約者がいるため、理事会で計画を立案するにあたっては、「住民の声に良く耳を傾ける」という慎重なプロセスが必要です。1.コンサルタントの空き対策助言2.理事会・専門委員会による検討3.2の結果を踏まえたアンケートの実施ここから、ようやく具体的な計画を検討することになります。機械式駐車場で空きが発生した場合、単純になくす、なくさないという話ではなく、保守料修繕費リニューアル(装置交換)費の節減もさることながら、どのようにすれば、効率的、かつ有用に活用できるか議論する必要があります。本日は寒空の中、駐車場の業者立会いの下、駐車場活用について立体的な提案が可能か、現地調査を実施しました。目先の保守料や修繕費の節約も大切ですが、中長期的に駐車場の運営が良くなるような提案を導きたいと思います。にほんブログ村
2019.01.11
管理業者の処分履歴を探す方法として・・国土交通省ネガティブ情報等検索システム <マンション管理業者>があります。http://www.mlit.go.jp/nega-inf/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=mansyon過去2年に遡り、国土交通省からの処分履歴を確認できます。因みに2017年1月からを検索してみると・・・2018年10月2日 株式会社西日本ビル代行(法人番号:5290001015393) 福岡県福岡市 業務停止 2018年10月2日 株式会社西日本ビル代行(法人番号:5290001015393) 福岡県福岡市 指示 2018年7月13日 コミュニティワン株式会社(法人番号:5010701025414) 東京都品川区 指示 2018年3月16日 大林ファシリティーズ株式会社(法人番号:3120001085521) 東京都千代田区 業務停止 2018年3月16日 大林ファシリティーズ株式会社(法人番号:3120001085521) 東京都千代田区 指示 2018年2月26日 星光ビル管理株式会社(法人番号:8120001077456) 大阪府大阪市 指示 2017年12月5日 クラシテ株式会社(法人番号:3011101048222) 東京都新宿区 指示 2017年10月20日 株式会社ティエスコミュニティー(法人番号:5010001023770) 東京都千代田区 指示 2017年4月19日 株式会社第一不動産(法人番号:7080001003054) 静岡県静岡市 業務停止 2017年4月19日 株式会社第一不動産(法人番号:7080001003054) 静岡県静岡市 指示 2017年3月15日 香川県労住協住宅サービス株式会社(法人番号:6470001001119) 香川県高松市 指示 2017年3月10日 住友不動産建物サービス株式会社(法人番号:4011101010742) 東京都新宿区 指示 2017年2月16日 西新サービス株式会社(法人番号:6011801019172) 東京都足立区 指示 2017年1月11日 株式会社ユメックス(法人番号:2300001001056) 佐賀県佐賀市 業務停止 2017年1月11日 株式会社ユメックス(法人番号:2300001001056) 佐賀県佐賀市 指示11社が検索に引っ掛かりました。2018年12月に業務停止処分を受けた大京アステージは、まだ反映されていないです。にほんブログ村
2019.01.10
長女は工作が好きです。娘が起きている時間にいっしょにいられることは少ないのですが、年末年始のお休み中に「何かつくろうと」と言われ、手伝いをしました。大概の作業は娘ができるのですが、難しいところだけ手を貸しますまずは・・・子供が読む雑誌につくりかたが載っていた、紙粘土と折り紙を使った鏡餅。背が高くなりますように・・とのことw庭に咲いている花を押し花にして、絵と合体させ、デスクマットの下に収めていました。レンジを使った押し花の造り方を教えてあげると、あとは一人で庭で花を摘み、押し花をつくり、絵を書いて完成させました。にほんブログ村
2019.01.09
2019年は、1月4日から仕事始め。週末に、イダケン事務所(横浜本店)から徒歩10分にあるマンションを訪問しました。場所は横浜の高級住宅地「山手」アドレス。リピーターのお客様です。竣工はイダケンが生まれた年よりも一年古く。今年で築49年。戸数は8戸と小規模物件です。「山手」は丘の上に位置します。このマンションからの眺望は抜群。ランドマークタワーが見えます。隣の隣にはイタリア山庭園という観光地があります。にほんブログ村
2019.01.08
娘が工作でおみくじを作り、引いてみると「大凶」!不吉な、と思ったら、娘の悪戯で悪いクジしか入っていなかったようです。話は変わって…マンション管理業大手の大京アステージが業務停止処分を受けました。マンション管理業者に対する監督処分について - 中部地方整備局 - 国土交通省http://www.cbr.mlit.go.jp/kisya/2018/12/1232.pdf#search=%27%E5%A4%A7%E4%BA%AC+%E6%A5%AD%E5%8B%99%E5%87%A6%E5%88%86%27大京アステージの不正な引出しによる処分はこれで二度目です。(国士交通省関東地方整備局 2009年8月27日)大京アステージのホームページには、安全・確実とアピールしていますが、見直しを図る必要があるのではないでしょうかhttp://mansion-kanri.daikyo-astage.co.jp/aboutus/service/accountancy/index.htmlにほんブログ村
2019.01.07
雑草だらけの庭をどうにかしよう!どうせなら、仕事に役立つよう花木のことを勉強しよう!と始めたガーデニング。飽きずに3シーズン目に突入しようとしています。お手入れをほとんどせずに、成長をする花木はありますが、ほんの一握り。暖かい時期の毎日(夏場は2回)の水やり定期的な施肥消毒下草除去年1、2回の剪定をして、綺麗な花を咲かせたり、丈夫に育ったりします。マンションにあるか僕はメンテナンスをあまりしなくても育つ、丈夫な花木を使うので、どこのマンションも大体植えている植栽は似通ってきます。そこで・・小スペースでも、季節の花壇があると、敷地が華やぎます。管理員や清掃員の仕事を増やすわけにはいきませんので、居住者のボランティアで面倒をみる場合が多いです。植物によって、育て方に特徴があるので、気を付けないと弱らせたり、ひどい場合は枯らしてしまったりします。試行錯誤しながら、育て方を学ぶことは楽しいです!リビング窓外の花台にある花苗の2019年冬版(上)と2018年冬版(下)今年の方が彩り豊かになりました。リビングのバルコニーの花壇。日当たりは最高です。北向きでもなければ、上の写真を含めて、マンションのバルコニーでも同じような花を育てることはできます。にほんブログ村
2019.01.06
仕事先のマンションは、必ずしも徒歩で行ける場所ではありません。交通手段はもっぱら電車のイダケン。前まではタクシーやバスで移動していましたが、昨年秋にカーシェアリングに登録しました。簡単に説明すると無人のレンタカーシステムです。インターネットで予約し、車の解錠は専用のカード。清算はクレジットカードです。主要な駅には大体カーシェアリング用の自動車が駐車されています。最寄りの駅までは、電車。駅からはカーシェアリングです。値段は使用する時間にもよりますが、往復のタクシーよりはかなり割安です。もちろん、マンションに車で行くときは、近隣やマンション内に来訪者駐車場があるか確認します。にほんブログ村
2019.01.05
管理会社担当者=フロントマンの交替は、やむを得ないことだと思いますが、引継ぎの対応について差が付きます。イダケン理事長のマンションでは、交替までの約1年間、新旧担当者の二名で理事会に出席して頂きました。これだけの期間があっても、十分に引継ぎができていない面があります。管理会社の責任者クラスに伝えると、今は上席者2名を含めた3名で理事会に参加頂いています。イダケン事務所の顧問先のマンションでは、交替が決まってから、6か月間、新旧担当者の二名で理事会に出席してもらいました。前任担当者からの引継ぎが上手くいかなかったことについて苦言を呈したところ、自主的にこのような対応を知れクレタTCグループのCO社の対応は立派なものだと感じました。一方で・・新任者や上席者の同席がないまま、担当者交替を告げ、次の理事会1回のみ理事会に出席して交替する大手管理会社S。担当者のお話を聞くと、大部分のマンションで一斉交替する社内方針で、社内でも大混乱とのこと。当然、イダケンが仕事している複数のマンションで同タイミングで交替が起きています。一斉に担当者交替をするなんて、引継ぎが上手くいかないことは目に見えています。会社都合でクライアントである管理組合を向いていない対応。どんなにブランドがしっかりしていても、近い将来大きなひずみがでると思います。担当者交替時における会社の姿勢。大手だから、ブランド系だからきちんとしているわけではないようです。にほんブログ村
2019.01.04
しかも、MVPは高校も後輩♪ なんか嬉しくなっちゃいました。
2019.01.03
昨年(2018年)あたりから、管理会社の値上げ提案の相談を多く受けます。管理会社が理由としてあげているのは、人件費の高騰です。確かに5年前、10年前・・に比べると最低賃金が上がっているのは事実です。管理員、清掃員、警備員を主に対象としていますが、過去ネゴや競合で事務管理業務費をディスカウントしているマンションに対しては、この機会に便乗して値上げの提案を行っています。大手S社は、値上げの提案を受け入れない管理組合に対して、契約を更新しない旨の回答を出しているケースも見られ、イダケン事務所へ困った管理組合は「どうしたものか?」と相談の連絡を頂きます。管理費会計は、収支差に余裕がない管理組合が多く、管理委託費の内、ウェイトの大きい事務管理業務費、管理員業務費、清掃業務費が値上がりすると、その影響は大きく、提案を額面に受け止めると、管理費の値上げを余儀なくされるマンションは多いのではないでしょうか?管理会社提案後、収支差はぎりぎりプラスになるマンションであっても・・今年の秋には消費税が10%になります。また、共用部保険料の値上げも止まりません。駅近のマンションは、駐車場契約率が低下の傾向にあり、駐車料をすべて管理費収入に繰り入れているマンションは、収支悪化の大きな要因になります。管理会社提案をしかたないと判断し、素直に受け入れるのか?この機会に、収支のバランスを見直し、会計状況の改善を図るのか?理事会が決めた方向性によって、今後組合運営に大きな差がつくと思います。今まで意識しなかった管理費会計の支出を検証、改善を図れば、管理会社の提案とは反対に、支出が減り、組合財源が良くなるかもしれませんよ!!にほんブログ村
2019.01.03
1月2日、3日は箱根駅伝を見るのが恒例になっています。毎年母校が出て、昨年は優勝候補の一角でしたが早い段階で青学の独走・・これまで頂点に達したことはありません。今年は、どこまで善戦するのでしょうか?娘たちと遊びながら、ちらちらテレビを見ながら応援しています♪年末にクライアントと話すと、出身大学や応援する大学の話題が出て楽しいです。にほんブログ村
2019.01.02
2019年スタートです!昨年は二度ほど病(憩室炎、肺炎)になり、健康管理の大切さを気付かされました。今年はスタッフ個々のスキルアップを図るのはもちろんのこと、代表たるイダケンも体に気を付けて頑張っていきたいと思います。皆様よろしくお願いします!リビング前のバルコニーでは、匂い桜(ルクリア)が満開を迎えています!今年は昨年に比べて暖かいので、野外(軒下、鉢植え)で元気に育っています。サントリーのセネッティ―(シネラリア)も寒さに負けず元気に咲いています。にほんブログ村
2019.01.01
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