2008年02月の記事
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横浜のマンション分譲会社が続けて倒産
本日横浜市にあるマンション分譲会社の東洋ホーム株式会社が横浜地裁に自己破産の申請をしました。東洋ホームは横浜市内の立地条件の良い場所に小ぶりのマンションを安定した供給をしていた会社ですので、まさかといった感じです。ここ最近、横浜市のマンション分譲会社が倒産したのは三社目。どの会社も神奈川県では名の知れた会社でした。購入者に対する影響も少なくありません。竣工後の建物に対するアフター無償補修は、建築したゼネコンではなくマンション分譲会社が責任の所在です。室内に不具合が生じても、本来無償補修期間であっても、きちんとした対応をしてもらえるか心配があります。また、該当三社の内、二社は分譲会社の系列の管理会社です。一社は連鎖倒産しており、契約内容に不正があったと取りざたされております。マンション分譲会社は銀行からの借入に頼り、資金を自転車操業で運営しております。建築確認が厳しくなり、時間を要するようになったことで、新築マンションの販売時期が大きくずれ、資金難に陥ったことが倒産の原因のようです。バブル崩壊後多くの不動産会社が倒産しました。今回と共通して言える事は、国の施策（バブル崩壊は不動産貸し出しの総量規制、建築確認が厳しくなったのは姉歯事件に始まった法整備の強化）が招いているということです。住宅産業の倒産は、与える影響は多大なものです。★マンションの管理費が高い。適正価格を知りたい、マンションの管理費を値下げ（削減）したい★マンションの修繕積立金の値上げを検討しているけど・・・★大規模修繕の実施を予定している。費用は？？★マンションの清掃状況が悪い。駐輪場が整理されていない。どうにかして！★壊れているところが多い。壊れた個所が長期間放置されている。どうしたらいいの？？★マンションの管理会社の対応が悪い・遅い。なんとかして！★マンションの管理会社のアドバイスだけでは不安・・・第三者の専門家の意見も聞きたい！！★マンションの懸案事項が滞積している。いつも問題が先送りされる。★マンションの管理会社の仕事に疑問がある。管理サービスの質を高めたい。管理会社を見直したい！！マンション管理の相談は、いい管理ドットコムのマンション管理支援事務所にご相談くださいhttp://www.11kanri.com
2008.02.29
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機械式駐車場の建替え
先日神奈川県のとあるマンションで駐車場建替え工事の完了検査に立ち会いました。築12年のマンションで50台分のパズル（横行昇降）式機械式駐車場が設置されております。この機械が曲者で、10年を超えてから、日によって3回も装置異常で止まることも。原因は複数。チェーンの屈曲、モーターの異音、リミットスイッチの不良、落下防止装置の固着等々・・・居住者に聞くと、竣工当初から異常停止が多いとのこと。アフター無償期間中に、抜本的な是正をすればこんなことにならなかったのかもと思いました、後の祭り。管理会社の対応が悪く、数年前に管理会社を変えたばかりのマンションです。すでに経年劣化なのか欠陥製品なのかわからない状態です。故障があまりにも多いので、駐車場の契約を解除し少しずつ近隣の敷地外駐車場へ、当然収入が減っていきます。そんな中、改修見積が数千万円。長期修繕計画ではこれから10年間で約8000万円の修繕費が必要な計算が業者より提出されました。複数の保守会社から意見を求めましたが、金額的な面、修繕方法はほぼ似たり寄ったりの提案でした。他の方法も検討しました。自走式駐車場の改修は建築基準法および消防法に抵触しダメ。機械式駐車場を解体し平置駐車場に変更は駐車台数が減り（50台→10台）、将来近隣の駐車場が確保できる保障がないのでダメ。隣地の空き地を購入は、購入資金が確保できずダメ。機械式駐車場の修繕を実施せざるを得ないと言う結果にたどり着くかに見えました。提案をした一社から、これだけ多額の金額をかけて修繕をするのであれば、故障が少なく、耐久性が現行のものより良い新しい機械式駐車場に建替えるのも一考ではとの見解を述べました。私は、一回目の大規模修繕工事を控え、合意形成は難しいのではないかと考えましたが、理事長が前向きに捉え、理事会、説明会、臨時総会で熱心に説明。とんとん拍子で話が進み、その提案を受けてから半年後に総会で承認を得ることができました。建替え工事の費用は5000万円。この工事を実施すると、修繕積立金残高が5000万円になります。大規模修繕の予算は約7000万円。資金が一時的にショートしますが、借入（3000万円）で賄うプランを立てました。このマンションは修繕積立金適正額への見直しが早かったこと、駐車場使用料の約５０％を修繕積立金に充当していたこと、管理会社変更に伴い管理費余剰金を毎年修繕積立金に振り替えられていること、携帯基地局賃貸収入があること。収入面が安定しているマンションでしたので、臨時徴収や修繕積立金の値上げをしないで済みます。竣工当時の機械式駐車場を高額な修繕費をかけて維持しても、故障が少なくなる保障はありません。また、設置台数の約半数が5ナンバーサイズのセダンタイプしか駐車できない駐車場のため、所有車輌が納まらず仕方なく外部に駐車場を借りている方が多い実情がありました。建替え後の駐車場は車高が高い車や、3ナンバーサイズの車輌も駐車できるパレットとなり、希望者のほとんどがマンション敷地内駐車場にとめることができるようになりました。また、安全面が向上し、駐車装置内に子供が立ち入る不安も解消されました。機械式駐車場は、ランニング費用（保守料）、修繕費を併せると、維持していくために高いお金が必要です。10年を超えたマンションでは、機械式駐車場の存続自体を検討しているところも少なくはないでしょう。今回の建替えは一例ですが、いろいろな視点から駐車場の管理方法を考えていく必要があるでしょう。→大規模修繕 コンサルタント→修繕積立金 ドットコム
2008.02.28
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修繕積立金に不足が発生したら・・・
大規模修繕を行うときに修繕積立金に不足が発生することがあります。長期修繕計画に基づき修繕積立金適正額を導き出し、その金額を各戸から徴収し運営していくことが一般的なやり方ですが、積立金改定にあたって総会で合意がなかなか取れず、改訂時期が大幅に遅れてしまうこと、総会で合意を取るため妥協策として長期修繕計画に基づいた算出金額より低く積立金を改定してしまうこと、また、長期修繕計画より前倒しで修繕を行う必要性が出てきた場合等・・いろいろな事情があり、大規模修繕をしなければならない時期になっても、資金が賄えないケースがあります。そのような時に、劣化診断の結果、大規模修繕を早急に実施しなければならないと判断された場合、どのようにすればよいのでしょうか？【例】１００戸のマンションで６０００万円の修繕費が不足しています。現在の修繕積立金の月額は一戸あたり平均１２０００円です方法１：臨時徴収で費用を賄う→一戸当り平均６０万円、一括して特別徴収する必要があります。全ての住戸にその金額をすぐに搬出できる余裕があるか否かが問題になります。方法２：大規模修繕を先延ばし、月額の修繕積立金を一時的に値上げし、その後現行の金額に戻す→仮に2年後の実施を目指すと決まった場合、一戸あたり平均１３０００円の増額が必要となり、修繕積立金が現在の倍額以上の月額２５０００円平均になります。修繕積立金が現行の倍となることで家計の負担が大幅に増えます。また、先延ばしするまでの期間に漏水等実被害が発生する懸念があります。方法３：金融機関から借入を行なう→実質年利固定２．７５％、６年返済、返済比率を７５％として計算した場合、現行の積立金で約６０００万円の借入をすることができます。借金をするという抵抗感と、現行の積立金の４分の３が借入返済に充当されてしまいますので、次の計算式にある将来への積立金不足の不安が発生します。 それぞれの方法で例にあげられる問題提起されてから７年後の修繕積立金の残額は、方法１：８６４０万円方法２：５７６０万円方法３：２１６０万円となります。臨時徴収や一時的な大幅な増額は総会で合意を取るために大幅な時間を要する場合があり、緊急を要する決定をしなければならない時に「わかっていても、前に進まない」と言う現象が起こる可能性があります。支出額は借入をする方法３が最も高くなりますが、総会の合意を得るために、選択肢の一つとして準備するのも一考でしょう。方法３を進めるにあたっては、将来の資金不足を解消するために、返済金を賄う修繕積立金の改定を考えた方が良いと思います。→大規模修繕 コンサルタント→修繕積立金 ドットコム
2008.02.20
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防音の話
以前の日記でも書きましたが、生活音のトラブルはマンション管理上もっとも事例の多い問題と言っても過言ではありません。マンション管理の仕事に携わっていながら恥ずかしい話なのですが、私自身加害者になった経験があります。友人、知人をマイホームに招いてホームパーティーをするのが夢だった私は念願のマンションを買ってから、月に２回くらいのペースでパーティーを開催しておりました。室内にいると上下、隣家の声は基本的に聞こえてきません。ごくたまにどなり声（喧嘩？）、掃除機、週末子供が走り回る音が聞こえてくる程度で、それほど気になりません。そんな状況に安心して平気だろうと思ってしまったのが、落とし穴でした。我が家は家族全員が煙草を吸わないので、室内禁煙です。煙草を吸う友人はベランダで吸うようにお願いしていました。複数の友人がベランダに出ると、そこで会話をしてしまうものですから、お酒が入っていることもあってか、当然声が響いてしまいます。週末は夜遅くまでパーティーが続くこともあります。ベランダの状態まで配慮が至らなかった結果、ある日インターフォンが鳴り、隣の方から常識がないと怒られてしまいました。その日はお酒が入っていたので早々に話をきりあげ、翌日に菓子折りをもって謝罪に行きました。隣人がずっと我慢してたことを思うと、本当に悪いことをしたと反省がいっぱいです。一度このようなことがあると、隣人とは普段顔を合わせる機会がほとんどないと言っても、なんとなくぎこちない関係になってしまいます。昔に比べ、マンションの防音性能は高くなっているとは言え、結局は壁一つでつながっている長屋です。横で生活している人がいることを意識し、気をつけて生活しなければなりません。これをきっかけにマンションの防音を詳しく勉強するようになりました。LL-45等級と言われる遮音性能が高いフローリングは、普段の歩く音が聞こえにくくなるだけで、子供が走り回ったり、飛び跳ねたり、掃除機をかけたりすると、下に間違いなく響きます。子供のすることだから仕方がないと理解を示してくれる方が下の階にいるとは限りません。生活音が原因で隣人との関係がこじれて、仕方なく引越しすることになった方もいます！遮音マットと遮音カーペットを二重に敷けば、子供の遊ぶ音は大幅に軽減します。遊ぶ部屋を決めて、お金をかけてでも対策を考えてみる価値はあるかと思います。ただし音が０になることはありえませんので、子供の遊び方には十分に注意を払う必要があります。因みに６畳間で、遮音シートと遮音カーペットを二重敷きした場合に、約８～１０万円くらいの材料費がかかります。逆にこれくらいの金額のものを使用しないと、あまり効果がないと思われます。他にトラブルの事例が多い音は・・・・引き戸の開け閉めの音玄関の開閉音夏場窓を開けた時の生活音（筒抜け状態です！）掃除機の音等です。２２時から７時までは扉の開け閉めはゆっくり静かにしめる習慣が必要です掃除機も上記の時間はなるべく使わないようにするとともに、土日は朝９時すぎ以降に使用するようにした方がよいかもしれません。家族が団欒する（会話をする、テレビ・音楽等を聴く）時間帯は、光熱費がもったにないかもしれませんが、窓を閉めクーラーを使用する工夫が必要です。最近の風潮としては、各世帯の自己主張が強く、他の世帯の生活の事情は「それは勝手な都合」と歩み寄りを見せなくなっています。ちょっと前まではお互いの話でまるく納まることが多かったのですが、最近はトラブルが一旦起きると解決が難しくなっています。マンション（共同住宅）は長屋であることを理解し、お互いが意識しながら生活していくことが大切だと考えます。
2008.02.13
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雪害
先週末は首都圏平野部で久しぶりに雪が積もりました。もともと降雪を前提に街づくりされていませんので、週明けの月曜日は道路等の都市機能に大きな影響が出ました。基本的に雪が積もらない首都圏であっても、数年ごとに積雪する可能性があります。積雪時に困らないようマンションで対策が必要です。１、スコップの準備転んで怪我をしないように除雪し通路を確保する必要があります。冬季はスコップを共用部の邪魔にならない場所に保管し、必要な時にすぐに使えるようにすると便利です。管理人さんが降雪の影響でマンションに来れないこともあります。管理人をあてにはせずに居住者で除雪作業ができる体制を整えましょう。お湯や水を巻くことは、その後凍結を起こす危険性があるので、慎重に行う必要あります。２、融雪剤の準備降雪後解けた雪が凍ってアイスリンク上になることがあります。日影の部分は長期間溶けません。凍ってしまうとスコップでは取り除くことができません。その時に活躍するのが融雪剤です。融雪剤を雪（氷）の上に巻くと、数時間すると溶けます。融雪剤はホームセンターで売っていますが、雪が降った後は売り切れてしまい、入手が困難になりますので、冬に入ったらすぐ購入し、倉庫等で保管しましょう。３、機械式駐車場首都圏の機械式駐車場は寒冷地仕様ではないので、屋外に露出して設置されているものは降雪時は使用できなくなることがあります。融雪によりセンサーが感知して停止したり、凍結時に装置を安全な場所で止めるリミットスイッチが働くなったり、チェーンや歯車が異常動作するためです。無理に動かそうとすると自動車をつぶしてしまったり、駐車装置を壊してしまったり、大きなリスクを伴います。あらかじめ降雪時は機械式駐車場を使用できない旨、駐車場契約者に周知する必要があります。４、水道管の凍結雪に直接関係はありませんが、氷点下になると水道管が凍結し破裂することがあります。首都圏でも内陸部では事例が少ないとは言え起こりえる事故なので、危険箇所には配管に電熱処理する等の対策が必要です。
2008.02.06
全5件 (5件中 1-5件目)
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- φ(._.)主婦のつぶやき☆
- ブルームーンの光を浴びて
- (2026-05-31 23:37:16)
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- ＊雑貨＊本＊おやつ＊暮らし＊あんな…
- 毎月1日限定★楽天限定 紅茶福袋♪
- (2026-06-01 06:47:40)
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- 手芸・ハンドメイド好きなヒト、大集…
- すてきにハンドメイド2026年6月号 …
- (2026-05-29 13:33:15)
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