武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手盛岡駅前

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2015/12/21

実家建替えの建築費目安の立て方は？

カテゴリ：マイホーム

「そもそも建築は可能か？
　インフラはだいじょうぶか？」

等々・・まず、
お金の計算以前のことを
調べる必要があります。

自分の頭で考える生活設計。

冬の富士山と忠霊塔

〇メール顧問会員のＫさん（30代）
　　　（相談：ライフプランニング）

2015.8.24　現状診断・・終了。
人生が成り立たない、ひどい内容でした。

住宅取得で人生が成り立たなくなる

その後・・11/17のシミュレーションで、
まともな人生になりました。
マイホーム取得もなんとかなりそうです。

一時一条工務店に洗脳されてました2

メールをいただきました。

こんばんは。

ブログ記事を拝見いたしました。
返答、ありがとうございます。

また生活設計をしていただいた後、
すぐにお礼を申し上げるべきでしたのに
遅くなってしまったことをお詫びいたします。
本当に申し訳ありません<m(__)m>

妻の収入保障の件については、
保険屋には相談せずに
２０００円に近い保険に加入すればよい
とのことですね。

保険屋に相談するところでした。。。
危なかったです。

地元工務店についての件、
こちらは「予算はないしょ」でぼかします。

また絞り込んだ後、
コンペというより比べっことのことですが、
どういった部分（条件）を各社共通に
するとよいのでしょうか。

これまで武田FPのアドバイスを参考に
したことと、
私の考えているところでは、

●ベタ基礎
●基礎断熱
●オール電化
●作り付け家具
●2階トイレ・洗面台
●照明、カーテン、外構工事
●住宅ローンフラット35Ｓが使える

を条件に、間取りを固定して
各社へ出して見積もりをもらう。

と思っておりました。

今後も勉強することで内容は少し変わる
と思いますが、
武田ＦＰがこれは入れたほうがいいと思う
項目はありますでしょうか。
　　　　　　　※ありません。
ありましたら、
ご教授いただけたらと思っております。
　　　　　　　※家に対する思いは人それぞれです。
　　　　　　　　私の好みは押し付けません。

　　　　　　　　人生最大の買い物です。
　　　　　　　　素人のままで建ててはいけない。

　　　　　　　　まず、2シーズン勉強しよう。
　　　　　　　　その内にまた新しい発見がある。
　　　　　　　　次々に取り入れたいことが
　　　　　　　　出てくる。

　　　　　　　　それらを整理整頓する方法として、
　　　　　　　　さらには・・見積もり内容を業者に
　　　　　　　　正確に伝える資料として、
『仕上表（しあげひょう）』を
　　　　　　　　作成することをお奨めします。

　　　　　　　　これは当事務所でもコンペの際の
　　　　　　　　設計図書の一部として作成している。

　　　　　　　　その作り方・・
　　　　　　　　もちろん一言では説明できない。

　　　　　　　　徐々にブログ記事で説明していき、
　　　　　　　　最終的にトップ画面右帯に
　　　　　　　　掲載するようにします。

　　　　　　　　（あ”～色々な資料作成の
　　　　　　　　　約束がどんどん溜まっていくぅ）

土地探しの件は、
今後も自分たちで進めていきますが、
工務店で建築請負業のみのところへは、
土地探しの依頼は
してはいけないとのことですね。

そのようにいたします。

最後に、
今すんでいる実家で建替えをした場合の
生活設計ですが、
一度お願い致したく思っております。
　　　　　　　※マイホーム建築の生活設計は
　　　　　　　　すでに行なっている。
　　　　　　　　「土地を買って建築する」場合の
　　　　　　　　生活設計を行ないました。

　　　　　　　　「実家建替えの場合の生活設計」
　　　　　　　　ということですが、

　　　　　　　　「生活設計」というよりも・・
「土地を買って建築」の場合と
「実家建替え」の場合の
　　　　　　　　違いを確認したい・・
　　　　　　　　ということだと思われます。

　　　　　　　　なので、
　　　　　　　　また行列に並んで生活設計
　　　　　　　　ではなく、この記事上で説明します。

　　　　　　　　ただし、個別具体的な建築相談は、
　　　　　　　　「マイホーム建築の実行支援」
　　　　　　　　の領域に入っていくことになります。

　　　　　　　　いつも言っている通り・・
　　　　　　　　（会員になる時点の約束通り）
　　　　　　　　メール顧問会員に対して、
　　　　　　　　「マイホーム建築の実行支援」
　　　　　　　　を行なうことはできません。

　　　　　　　　なので、記事上で・・
　　　　　　　　「個別・具体的な建築相談
　　　　　　　　　　に対して私がアドバイス」
　　　　　　　　することは、行ないません。

　　　　　　　　一般的なコメントで勘弁して下さい。
再度シュミレーションをお願い
できますでしょうか。
　　　　　　　※ちなみに・・
　　　　　　　　Simulation・・という英語は、
シミュレーションと読みます。
　　　　　　　　（シュミレーションではない）
こちらで必要な資料がございましたら、
ご指示お願いいたします。

お金の計算の前に
チェックしておきたいこと。

一般的な土地の場合もチェックが必要だが、
すでに建物が建っている土地の場合も、
それなりのチェックが必要・・。

以下は一般的な土地のチェック事項ですが、
実家が建っている土地の場合は、
どのようなことに注意しなければ
ならないか・・？

1　そもそも法的に建築できるのか？

・接道条件　：　

　　1）幅4メートル以上の公道に2メートル以上
　　　　接しているか？

　　2）前面道路が私道の場合、種類は？

・市街化調整区域　：

　　基本的に住宅建築はできない。
　　可能な場合でも、
　　手続きに長期間を要したりする。

・農地　：

　　基本的に住宅建築できない。
　　農地転用等の手続きで可能な場合も。

　　　　　　　※現在家が建っているからといって、
　　　　　　　　建て替えが可能とは限らない。
　　　　　　　　建替え不可のケースもある。

　　　　　　　　これは建替えの場合だけでなく、
　　　　　　　　古家付き土地を買う場合も、
　　　　　　　　要注意。

　　　　　　　※市街化調整区域に建っている
　　　　　　　　農家の建替え（位置を変えて）
　　　　　　　　を行なったことがあるが、
　　　　　　　　もう・・簡単には行かなかった。
　　　　　　　　複雑な手続きを要した。
　　　　　　　　時間も、数年を要した。

2　そもそも物理的に建築できるのか？

・高低差　：

・地形　：

・水路・川　：

・軟弱地盤　：

3　インフラはだいじょうぶ？

・上下水道　：

　　1）宅内に引込み済み
　　　　　　　径は？
　　　　　　　昔引き込んだ上水道は13ミリが多い。
　　　　　　　現在は20ミリを使うケースが多い。
　　　　　　　（2世帯住宅なら25ミリ）
　　　　　　　太い径にしたい場合は
　　　　　　　新たに費用負担して引き込む。

　　2）前面道路にある。
　　　　　　　公管？　私管？　径は？
　　　　　　　道路は舗装か未舗装か。
　　　　　　　径が細すぎて分枝できない場合もある。
　　　　　　　その場合は新たに費用負担して、
　　　　　　　遠方から引いてくることになる。

　　3）前面道路に無い。
　　　　　　　どこから引いてくることになるか？
　　　　　　　そこまでの距離は？
　　　　　　　道路は舗装か未舗装か。
　　　　　　　長い距離を引いてくるために
　　　　　　　百万円単位の費用負担になる場合も。
　　　　　　　舗装道路の場合はかなり高くなる。
　　　　　　　（舗装カットや埋め戻し後の舗装）

　　　　　　　※その土地の状況によって・・
　　　　　　　　新たな費用負担を計上して
　　　　　　　　予算計画を立てます。

　　　　　　　※建替えの場合はさらに、
解体工事費も計上する必要あり。

　　　　　　　　解体工事費の目安。
　　　　　　　　ザックリと・・
　　　　　　　　木造住宅：3.5万円/坪。
　　　　　　　　軽量鉄骨等プレハブ：5割増し。
　　　　　　　　（分別解体処理が非常に大変）

　　　　　　　　木造36坪なら・・　
　　　　　　　　36×3.5＝126万円

　　　　　　　　プレハブなら・・
　　　　　　　　36×3.5×1.5＝189万円

　　　　　　　※これらの算数の結果から、
　　　　　　　　工事予算を得て、以下の
　　　　　　　　前回のキャッシュフローに習って、
　　　　　　　　生活設計していくことになります。