武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

自分の頭で考える生活設計。

​

〇顧問会員のYさん（40代）
（相談：生活設計・マイホーム取得）

2017.4.4、現状診断 終了

マイホーム プレゼンコンペ終了！　速報

​ プレゼンコンペ後 業者決定前の確認や調整

​ プレゼンコンペを終えた後 いよいよ業者を ​

 ​
Ｙ家 マイホーム建築プレゼンコンペ
2018.7.20　　木造2階建て：39.57坪　

各社見積り金額　外構工事込み
　　　　　　　（単位：万円）
10：00　Ｋ〇工務店　 3,486
11：00　Ｈ〇ホーム 4,000　
お昼休み　
13：00　Ｕ〇〇建設 3,119　
14：00　Ｋ〇〇ホーム 3,186　
15：00　Ｋ〇建築 3,564 ​
​ 　　　　　　　※まったく同じ設計図書で
　　　　　　　　見積もっても、これだけの
　　　　　　　　差額が出るのが普通です。

　　　　　　　　まったく比較検討しないで
　　　　　　　　契約する人は、数百万円の
　　　　　　　　たれ流しに気付きません。

　　　　　　　　表彰状もののおバカさんです。

​​​ ​​​
メールをいただきました。

（　略　）
​ 　　　　　　　※文章の序盤部分は、
　　　　　　　　工務店決定に関する
　　　　　　　　微妙な内容なので、
　　　　　　　　ちょっと伏せます。

1つご相談です。

一階リビングのエアコン設置にかかる分ですが、
配管はどのようになるか工務店へ確認したところ、
エアコン背面の南側を通すのではなく、
エアコン西側に通すと説明がありました。

西側は耐力壁がありますが、耐震上、
問題ないものですか？ ​
　　　　　　　※はい、悩ましい問題です。

　　　　　　　　建物外観の南面に室外機がある
　　　　　　　　風景はあまり見たくなく、
　　　　　　　　見えない方に持って行きたい
　　　　　　　　のが人情ではあります。

　　　　　　　　ところで・・
　　　　　　　　エアコンが設置される南の壁
　　　　　　　　だって耐力壁なのでは？

　　　　　　　　（少なくても、私が
　　　　　　　　　プラン作成している段階では、
　　　　　　　　　2階の外壁の乗り方に
　　　　　　　　　あわせて、そのつもりでした）

　　　　　　　※「耐力壁とエアコンの穴」
　　　　　　　　に関する話は、非常に微妙です。
　　　　　　　　記事後半に改めて掲載します。

＜ 契約の日取りはいつがいいですか？　

契約書及び約款を事前に確認させていただく
時間がほしいです。
こちらで盛り込みたい条項も出てくるかもしれません。
​ 　　　　　　　※それが本来の姿かもしれませんが、
　　　　　　　　今まで見たことがありません。

　　　　　　　　事務所開設以来、初めてのことです。

　　　　　　　　これまでの顧問会員はすべて、
　　　　　　　　契約当日に「約款」を目の当たりにし、
　　　　　　　　説明を受けていました。

　　　　　　　　契約内容、契約金額、工期、
　　　　　　　　お金の払い方、等々を決めれば、
　　　　　　　　後は工務店さんを信頼して
　　　　　　　　契約に及んでいました。
大安が可能であればいいですが、契約書の関係も
ありますし、8日は現実的に厳しいですね。　
​ 　　　　　　　※今までの顧問会員は皆、
　　　　　　　　スムーズでした。

　　　　　　　　「契約書の関係」などという
　　　　　　　　ものは無いので、
　　　　　　　　日にちを決めてさっと契約して、
　　　　　　　　建築の事前手続きに入っていって
　　　　　　　　います。

＜ 契約の場所は、どこが希望ですか？

できれば、〇〇市近辺のどこかを希望したいです。
キリンさんは◎◎市のどこで契約したのでしょうか？ ​
　　　　　　　※キリンさんが契約した場所は、
　　　　　　　　◎◎市ではありません。

　　　　　　　　元々、キリンさんが希望した
　　　　　　　　契約場所は、住宅計画の出発地、
　　　　　　　　盛岡の当事務所でした。

　　　　　　　　が、私の方から提案しました。
　　　　　　　　遠距離をはるばる来るのも
　　　　　　　　大変だろうから・・と、
　　　　　　　　キリンさんと当事務所の中間地点、
　　　　　　　　●●市にある・・
　　　　　　　　請け負った工務店グループの
　　　　　　　　打ち合わせ会場、
　　　　　　　　そこで契約しました。

　　　　　　　　キリンさんはそこで初めて、
　　　　　　　　契約書や約款の説明を受けました。

　　　　　　　　ちなみに、●●市は◎◎市の
　　　　　　　　一つ北（盛岡寄り）にある市です。

（　略　）

また、土地持分は一般的に単独、
共有どちらが多いですか？
​ 　　　　　　　※夫の単有が多いように
　　　　　　　　見受けられますが、

　　　　　　　　お金を出したのはだれか？
　　　　　　　　夫婦それぞれの収入等で
　　　　　　　　「贈与」とみなされないような
　　　　　　　　配慮が必要です。（当たり前）

契約金額等が確定しましたら、
以前作成していただいた
マイホームシュミレーションの再作成は
可能ですか？
パソコンの調子が悪く、
ファイルが開けなくなってしまいまして。
​ 　　　　　　　※もちろんです。
　　　　　　　　ファイナンシャル・プランナー
　　　　　　　　事務所です。


​ 　　　　　　　※それでは、「エアコンの穴」のお話。
　　　　　　　　専門家とされる方々のお話。

時々あるご質問ですが、
『構造用合板などを張った
　耐力壁にエアコンの穴を開けても
　補強しなくて良いんですか。』

というご質問をいただきます。

これは、国から技術的助言という形で
公式見解が出ており、
エアコンの穴程度の大きさ（100mmΦ未満）は、
補強の必要は無い・・とされています。
​ 　　　　　　　※その「公式見解」、見つける
　　　　　　　　ことはできませんでした。


なぜ、エアコンスリーブを
工事中に入れるのが面倒なのか？
​ 　　　　　　　※設計事務所運営者の方です。
1　断熱材を、隙間無くきっちり入れにくい
2　防湿フィルムを正しく施工しにくい
3　外壁防水紙との切れ間を正しく防水処理しにくい
4　構造用合板等を使っている場合、その穴の補修が面倒
5　エアコンスリーブの固定が面倒
6　石膏ボードのくり抜き画面、
　　外壁材とのシーリング処理が面倒
　　費用が余分に掛かる
7　設計段階で、その位置を正確に指定するには、
　　結構細かい部分を考慮して指定しないと
　　いろいろと面倒なことが起こってしまう

つまり、エアコンに合わせて、
エアコン業者が後で穴を開ける方が、
本体業者も設計者も、トラブル責任の心配を
しなくて良いからなのです。
​ 　　　　　　　※後でエアコン業者に
　　　　　　　　適当な穴を開けさせないよう、
　　　　　　　　工務店が建築中に予め
　　　　　　　　穴を開けておいてもらうのが
　　　　　　　　確実で間違いない、
　　　　　　　　とも言い切れないようです。

完成後に穴を開けると、 どういう問題が生じる可能性があるのかを
お知らせします。

一番問題なのは、
外壁の防水紙が破れてしまうこと です。
最近の住宅の外壁は、
ほとんど通気層がある工法です。
風が強い雨の日、台風もそうですが、
どういうわけか外壁の通気層の中に雨が
入ってきますので、
外壁の防水紙は、雨が家の中に入らないように
守っているのです。
外壁の雨漏れの多くは、この外壁の中に入り込んだ水が、
通常は上から下へと防水紙の上を流れていくのですが、
それを防ぐはずの 防水紙の破れや切れ目 が途中にあると、
中に入り込んでくるために起こります。

サッシ廻りや、バルコニーの手摺の入り隅、
配管や配線が貫通している部分
雨樋や物干し金物のビスなどなど…

そういう場所には、事前に防水処理をしっかり
しないといけませんが
これが、正確にやってくれるかというと、
なかなかできない、してくれないのです。

特に、エアコンスリーブの配管のように丸いと、
その廻りを防水テープで、正しく補修するのは
手間なんです。

ところが、完成後に穴を開けると、
その外壁内部の防水紙破れ部分の補修ができない。

やればできる場合もあるのですが、
もっともっと大変手間が掛かり、
それを黙ってやってくれるエアコン屋さんは、
存在しないでしょう。

やりたくでも、できない場合もあります。

運悪く、運が悪い場合だけですが、
そのエアコンスリーブか、
その上部から外壁内部に雨が入ってしまい、
エアコンスリーブの修理していない防水紙の破れに
水がくると、 中にじわじわ入ってきます。

困ったことに、断熱材があるので、
長年、雨漏れに気付かずに、
構造体を腐らせていくこともあります。
これが一番問題ですね。

次の問題は、 断熱材の問題 です。

断熱材がグラスウールなどの繊維系の場合、
穴を開けるときに
機械を回転させて穴を開けるので、
グラスウールなどが刃に絡まり
グチャグチャになって、
その部分の断熱材がちぎれたり、
無くなったりします。

断熱性能が落ちるだけでなく、
場合によっては表面結露が起こり、
カビが生えます。

また、室内側の防湿フィルムが破れる、
またはグラスウールなどの一体型の防湿フィルムの場合、
断熱材と一緒に無くなりますので
壁体内結露 が起こって、
特に北面などの日当たりの悪い場所ほど
外壁内部の構造体、柱や土台などが腐りやすくなります。
​ 　　　　　　　※この建築士さんは、施主側に立って、
　　　　　　　　そのようなことに十分配慮した
　　　　　　　　設計を行なっているそうです。

　　　　　　　　もちろん、設計事務所に依頼すれば、
　　　　　　　　建築費の10～15％を、
　　　　　　　　事務所に払うことになります。
　　　　　　　　2500万円なら、300万円前後です。

　　　　　　　　さらには、業者比較のコンペとか
　　　　　　　　をやってもらえないとしたら、
　　　　　　　　知らずにさらに数百万円を失う
　　　　　　　　ことになるかもしれません。

　　　　　　　　エアコンの穴、工務店にとっても、
　　　　　　　　エアコン業者にとっても、
　　　　　　　　建築主にとっても、難しい問題です。

《Y家マイホーム取得への道 》

　　0　ヒアリング
　　1　家計の現状診断 4/4
　　2　ライフプランニング（生活設計）4/22
　　3　資金・ローンの目安を立てる 4/22
　　4　土地探し 　売買契約　決済
　　5　展示場ほか見学　
6　住宅プラン作成 6/9 ​ 　図面作製 6/27
​　 7　複数の住宅会社でプレゼンコンペ 7/20
　　8　業者決定・請負契約
　　9　事前手続き
​​ 　　10　着工・地鎮祭 
　　11　完成引き渡し　入居
　　12　住宅ローン返済開始 ​​​ ​​​ ​​

※2階と小屋裏収納の 平面プラン。




※一階平面プランと、配置・外構プランです。



​​​

※立面プラン。

《　Y 家の概要　：　現状診断時点　》


 　　　　　　　
 家族　：　40代団体職員の夫、
　　　　　30代公務員の妻、
　　　　　高校生、中学生、幼児、・・の、5人家族。

相談　：　マイホーム取得。相続。

住居　：　実家に同居。（一戸建て）

収入　：　
　　　　　夫　年収430万円　（手取り348万円）
　　　　　妻　年収571万円　（手取り459万円）

貯蓄　：　5,550万円

借金　：　無し。

生命保険料　：　87.26万円/年 （総額：4,255万円）

　　　　　夫　

　　　　　※　ものすごく数が多すぎて
　　　　　　　書くのが大変です。　　　・・　後日。

死亡保障必要額 検証結果　：
　　　　　　　　　　　現時点　　　　10年後
　　　　　　夫　－1億3,243万円　－1億5,222万円
　　　　　　妻　　　 －8,932万円　－1億1,930万円

　　　　　　「必要資金」から「手当可能資金」
　　　　　　を引いた結果なので、
　　　　　　－（マイナス）は不要ということです。

　　　　　　マイナスが億単位だということは、
　　　　　　逆立ちしたって生命保険は全く不要！
　　　　　　・・ということです。

​​​​​

　　　　　※まったく不要な生命保険に、

​　　　　　　これでもか、これでもか、・・と
　　　　　　お金をつぎ込んでいます。

エアコンの穴、難しい問題だべ。
・・っと。

〇 商品販売をしない。　
〇 しがらみを持たない。

誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて17年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。

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