19194625

武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手盛岡駅前

土地の売主さん遠方の方なので契約には
ペアローンってそんなにダメですか？
土地資料添付しますこれで大丈夫ですか？
大震災で家が倒壊！ローンはどうなった？
土地を現金購入しようとお金を貯めました！
住宅ローン団信 2つの銀行で迷っています
予算8000万です頭金いくら入れますか？
住宅ローンが終われば楽になるは間違い？
繰上返済より投資！これ常識！　ですか？
注文住宅契約前の値引き交渉の時期です

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2026/03/01

業者と現地で初顔合わせ注意することは？

カテゴリ：マイホーム

絶対聞くべきやその他、
注文事項などあれば教えてください。

〇メール顧問会員のH さん（50代）
　　　（相談：生活設計＆マイホーム取得）

中古住宅購入の支援作業中です。

メールをいただきました。
2026.2.28

武田さんへ　　　　　

お世話になってます。

前回、市内でホームインスペクションを
探しましたが見つからなかったことを
報告しました。

ホームインスペクションを知れば知るほど、
特に中古物件では重要事項だと認識が
深まるばかりです。

さて、
あれから市内の8つの業者にメールで連絡し、
現在5件から
実際に現場を見させて欲しいや
補助金制度の説明などの返信がありました。

３月の上旬に業者と現地で初顔合わせして、
大まかな要望を伝え、忌憚のない
意見を聞いてきたいと思っています。

そこで初顔合わせにあたり、
これは絶対聞くべきやその他、
注文事項などあれば教えてください。
よろしくお願いいたします。
　　　※まず、確認させてください。

　　　　業者さんは「存在しない」
　　　　という事でいいんですね？
　　　　つまりインスペクションは行わない
　　　　ということで。

　　　　文面では説明されていませんが・・・
　　　　今回業者さん数件と面談する目的は、
　　　　「リフォームの相談、提案と見積り」
　　　　をお願いすること？で、いいですか？

　　　　その際の初回面談での注意事項は？
　　　　ということでいいですか？

　　　　だとすれば・・・
　　　　最も大切なことは、
①複数業者に相談している事を伝える。
　　　　これ、初回に必ず行いましょう。
　　　　「無駄手間になる可能性がある」
　　　　事をしっかり伝えておけば、
　　　　最終的に断る場合のハードルが下がるし、
　　　　業者は競合があると知れば、
　　　　取り組む際の真剣度が違います。
　　　　（　提案でも見積りでも　）

　　　　逆に、競合なら最初からやらない
　　　　という業者もいて、選別できます。

②最初から具体的な答えを求めない。
　　　　業者さんも現物を見て情報を持ち帰って、
　　　　後でじっくり作戦を練る事になります。

　　　　初回の面談で「具体的な回答」を
　　　　求める事は控えましょう。
　　　　じっくり考えてもらって、その業者の
　　　　最良の提案を引き出しましょう。

③業者さんをしっかり観察しましょう。
　　　　地元の無名工務店の資質・能力は、
　　　　こんなに？！と思うほど、千差万別です。
　　　　どんなに素晴らしい提案をしようが、
　　　　「この人物に任せてだいじょうぶ？」
　　　　なんて人もちらほらいるものです。

④有名な業者は確実に高い。
　　　　マイホーム新築の場合と同じで、
　　　　展示場や宣伝広告でよく見かける業者は、
　　　　確実に３割とか５割とか高い！　です。
　　　　（　これホント！　最初から対象外！　）
　　　　新築だろうがリフォームだろうが、
候補業者は「地元の無名工務店」から
　　　　複数ピックアップして行いましょう。

メールをいただきました。
2026.2.4

武田さんへ　　　　　

先日お伝えした地元の2つ及び会社や
事務所名から請負をしてないと思われる
ところに　ホームインスペクション
について問合せしました。

結論は全てダメでした。

やっていない、更新してない、
事業そのものを辞めたなど。(疲れました)

　　　※大変、お疲れ様でした。

　　　　必要な資格制度として存在しますが、
　　　　岩手のような田舎では
　　　　資格取得者は大勢いても、
　　　　インスペクション自体がほとんど
　　　　知られておらず需要がないため、
　　　　やっていない・・・んでしょうね。

次のステップになりますが、
手順や注意点などをお願いします。

1　地元の業者数社をピックアップ

ホームページからですが、
選択するにあたり何かポイントはありますか？

　　　※有名な業者はまず除外しましょう。

　　　　たとえば、広告宣伝を見る事がある、
　　　　専任の営業マンがいる、
　　　　等々の建築業者は、建築工事以外の
　　　　経費負担があるので、確実に高いです。

　　　　「地元の無名工務店」の中から
　　　　数社をピックアップしましょう。

　　　　ちなみに、Hさんが今検討している
　　　　中古住宅の仲介をしていた建築業者
　　　　（　破綻してしまいましたが）も、
　　　　実はしばしば宣伝広告をしていて、
　　　　専任の営業マンたちが存在していて、
　　　　建築工事費は高い業者でした。

2　ピックアップしたら、実際に訪問し、
　　　※訪問する必要はありません。
　　　　取っ掛かりはすべて電話でOKです。

　　　　中には話した感じだけで、
　　　　「あ、この人物には任せられないな」
　　　　なんていうこともあり得ます。
　　　　移動時間が無駄になったりします。

　　　　地元の無名工務店は玉石混交です。

物件を内見しリフォームやリノベーションの
見積りになるかと思いますが、
間取りなどの要望や実際の予算の話に
なるかと思います。
間取りはまだ考えていません。
　　　※まったく新たに建築するわけではなく、
　　　　限られた枠の中で
　　　　「どのように住まう」か考えるだけ
　　　　です。　そんなに時間は
　　　　要しないかと思われます。

　　　　初回コンタクトの前に・・・
　　　　ご自身の「こんな風にしたい」とか、
　　　　「これだけは最低限譲れない」とか、
　　　　ある程度の腹積もりは持っておきましょう。

　　　　「予定も希望も何にもないけど」
　　　　「この建物どうリフォームしたらいい？」
　　　　的な質問をされても、
　　　　相談された業者さんは困ると思います。

また、
予算は私の今の状況からいくらまで可能
なのでしょうか？
予算しだいだからと言われそうな気がします。
　　　※以前、私の知人の事例を紹介しました。

　　　　同様に築50年の家のリフォームで、
　　　　・キッチン・洗面・浴室の水回り交換
　　　　・断熱：生活エリアを限って
　　　　　（　内側サッシ・内側断熱材等々　）
　　　　・耐震：内壁側に構造用合板
　　　　等々で、30万円/坪でした。
　　　　大ざっぱな目安にはなるかと思います。

因みに
以前お伝えした通り、土地代は現金で支払います。

　　　※はい、そうしないと大損をします。
土地を含めて住宅ローンを借りると・・・

①建物プランを考える時間が無い。
　　　　　住宅ローンの手続き上、
　　　　　土地契約から建物契約まで
　　　　　限られた時間の中で決めて
　　　　　進めなくてはなりません。
「あーすればよかった」のような
　　　　　後悔が必ずのように発生します。

②建築業者の比較検討ができない。
　　　　　土地契約時点で銀行から確認されます。
　　　　　「ハウスメーカーはどこですか？」
　　　　　土地は担保として大丈夫か？
　　　　　建築費は実際にいくらになるか？
　　　　　建築業者は大丈夫な業者か？
　　　　　住宅ローンの審査事項です。
　　　　　つまり、土地購入時点で建築業者も
　　　　　決まっている必要があり、
　　　　　業者の比較検討が全くできません。
その業者の「言い値（高い！）」で
　　　　　建築することになります。
　　　　　1千万円の価格差、当たり前の業界です。

土地は、現金で買いましょう。
　　　　そのためのお金、頑張って貯めましょう。

３　不動産屋さんにはあれから連絡を
とっていません。
話を進めるにあたり、近い内に連絡したいと
思います。
買付け証明はリノベーション・リフォーム業者
の選定が終わってからですね？

　　　※いや、そのように順番を決める必要は
　　　　ありません。

　　　　「この不動産を買う事を検討している」
　　　　「この不動産のリフォームを検討している」
　　　　同時進行でいいと思います。

　　　　色々な展開が考えられます。
　　　　「あの中古住宅を買って
　　　　　リフォームを考えているんですけど」
　　　　という話を聞いた工務店さんが、
　　　　「あ、希望を言ってもらえば、
　　　　　　提案と見積もりをしますよ」
　　　　とか、
　　　　「行って外観見てきたけど、断熱とか
　　　　　耐震とかあれはかなりかかるよ」　
　　　　とか、
　　　　「あれにお金をかけてリフォーム
　　　　　するくらいなら、建替えした方がマシ」
　　　　とか、
　　　　業者さんによって話がまちまちかも。

　　　　特に制約がなければ、並行して
　　　　進めて行ったらいいと思います。

考えるほど、不安と疑問だらけです。
よろしくお願いいたします。

　　　※その都度、アドバイスをしますので、

メールをいただきました。
2026.1.31

武田さんへ

まずは報告です。

先日、倒産した不動産屋の担当者から
連絡がきました。
　　　※うわ、そういうこともあるんですね。
　　　　破綻企業の社員は全く連絡が途絶えて、
　　　　それっきり！　が普通ですが。

突然の通達だったみたいです。
　　　※突然の解雇通知です。本人は驚きます。

検討中の物件は、〇〇の〇〇エステート
という会社に引継ぎしたようで、
担当者も同じ方がするとのこと。
　　　※という事は、さっそく再就職できた
　　　　ということですね。

そして、私との話し合いは継続可能ですと。
あれ？他の検討中の方は？
と思いましたが。まあ、良かったです。
　　　※他の検討中の方の役割は終わった
　　　　ようです（彼の頭の中では）。

次に質問です。

その際、リフォームやリノベーションを
した時に欠陥があり金額が膨らむことが心配
なのでホームインスペクションをしたい
旨を伝えました。
　　　※（面倒くさい事言い出すな・・・）
　　　　のような顔、しませんでしたか？

売主は許可して下さるだろうとのこと。
　　　※即答・・・ですか。

　　　　売主は業者ではなく、個人の方
　　　　ということでだいじょうぶですか？

屋根裏や床下もしたいと伝えたら、
穴を開ける必要があるから、
瑕疵保険の加入が必要になるだろう
と言われました。
　　　※穴をあけるあけないではなく、
　　　　「個人間売買の中古住宅」では、
　　　　安心のために瑕疵保険をつけましょう
　　　　ということです。

　　　　個人間の中古住宅売買での瑕疵保険。
　　　　加入するのは仲介業者ですが、
　　　　仲介手数料といっしょに保険料も
　　　　請求されます。

　　　　一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会
　　　　https://www.kashihoken.or.jp/

これは、私が加入するのでしょうか？
おいくら位になるのでしょうか？
　　　※不動産屋さんが加入契約しますが、
　　　　仲介料と同様、保険料を請求される
　　　　ことになるので、購入者負担です。
　　　　不動産屋さんに確認してください。

次は私の今後の作業についてです。
ご指導ください。

1　担当者に連絡を入れて
　ホームインスペクションの許可を
　売主さんから承諾を頂くように進める。

2　検討中の地区でホームインスペクション
　が可能な業者に相談する。
　案①〇〇設計企画、案②〇〇設計研究　　

　建築請負をしてない設計事務所は
　これくらいかと。なかなか見つかりません。
　　　※はい、こちらの事務所さんたちに
　　　　電話で確認してみてください。
　　　　「築50年の住宅でやってもらえるものか？」

３　以前のアドバイスから、
　ホームインスペクションの業者がない場合や
　上記2がうまく行かない場合は、
　数件の建築建設会社になりますね。
　(ホームインスペクションも含めた
　　リフォーム・リノベーションの見積りを依頼する)

　　　※2番の設計事務所さん達でもし、
　　　　取り合ってもらえなかった場合は、
　　　　3の複数の工務店さんたちに　並行して
　　　　同時進行で相談していく事になる
　　　　でしょう。

　　　　その際は、最初にあらかじめ
「複数の業者さんに相談させてもらう」
　　　　ことを伝えてから進めましょう。
最終的にお断りすることになっても、
　　　　面倒が起きません。

住宅瑕疵担保履行法
住宅事業者に義務づけられること

品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）
の施行により、住宅事業者は瑕疵に対する
10年間の住宅瑕疵担保責任を負っています。

この責任の履行のために、
修理費用等の資力確保として「保険」もしくは
「供託」のいずれかの措置をとることが
義務化されました。

メールをいただきました。
2026.1.21

武田さんへ

こんにちは。

インペクションを探していますが、
なかなか難しいです。
しっかり診断すると12万前後かかるんですね。
この件はまた連絡します。

　　　※築10年とか築15年の中古住宅なら
　　　　そのくらいかもしれませんが、
　　　　築50年だとどれだけになるのか・・・？

さて、先程岩手日報をみましたが、
今検討中の不動産屋が破産申請したと
載っていました。
　　　※はい、私も朝食事に記事を読んで
　　　　びっくりしたところでした。
　　　　あわててさっき、ブログ記事にしました。

担当者に電話しましたが、
留守番電話で話せませんでした。
また、連絡してみます。
どう話せばいいのか・・・

取り急ぎの連絡でした。

　　　※ 破綻した会社の社員には、
　　　　まったく連絡がつかなくなるものです。
　　　　社長はもちろん社員全員が、
　　　　完全に連絡シャットアウト状態になります。

　　　　客からの連絡はもちろん、
　　　　債権者からの連絡がガンガン入ります。
　　　　破綻したのだから・・・
　　　　責任ある対応なんてできるわけがありません。
　　　　でも、債権者は必至です。
　　　　死活問題の債権者も複数存在します。

　　　　過去には、私も経験しています。

　　　　顧問会員が住宅建築を契約して、
　　　　地鎮祭もして上棟もして、
　　　　ある日突然顧問会員から電話が入り
　　　　「　連絡が取れないんですが　」
　　　　私もその会社の担当者に電話、会社に電話、
　　　　まったく反応はありません。

完全に破綻していました。
　　　　が、「住宅瑕疵担保履行法」の通りの
　　　　手続きを踏んで上棟までしていたので、
　　　　（　これがないとお手上げだった　）
　　　　私が途中から引き受けできる工務店を
　　　　紹介してあげて、完成入居まで
　　　　行きつくことができました。

倒産件数で最も多いのが「建設業」です。
　　　　不動産購入やマイホーム建築は慎重に。

1/20付けで破産申請へ。
2026.1.21
　　　※今朝の新聞を何げなく読んでいて、
　　　　「ん？！」　驚きました。

今、Hさんが真剣に購入を検討している

　　　　中古住宅の仲介業者が破産申請！！

　　　　つい昨日、１月20日のことです。

　　　　Hさんとやり取りしていた営業マンも

　　　　昨日時点で解雇されたということです。

　　　　倒産件数で最も多いのが「建設業」です。
　　　　不動産購入やマイホーム建築は慎重に。

2026年1月20日付で事業を停止、

破産申請の準備に入った

従業員21人は20日づけ付けで全員解雇。

負債総額は約11億5500万円。

1994年7月に住宅建築販売事業を目的に
設立し、一般住宅の建築販売のほか
リフォーム事業なども行い、

その営業力から着実に業績を伸ばした。

設立2期目の1996年3月期には10億円を、

2012年3月期には20億円を超える
売り上げを計上。

そして2014年3月期には、

東日本大震災の復興需要から
沿岸部の受注が好調に推移し、

売上高はピークとなる36億9727万円を計上。

しかしその後は、復興需要の終息に加え、

新型コロナウイルスの影響などにより、

2020年3月期以降の売上高は
20億円を下回っていた。

2025年3月期の売上高は
11億7721万円まで落ち込み、

最終損失2400万円を計上するなど
事業好転の兆しはなく、

資金繰りが限界に達したことで、
今回の措置に至った
　　　※さて、これからどうするか？

　　　　検討中の物件、 他の不動産屋さんは
　　　　扱っていないでしょうか？　
　　　　一つの物件を複数の不動産屋さんが
　　　　競争して扱っている　
　　　　という事があったりします。で、
　　　　「買付証明」を取った者勝ち！
　　　　なんていう事をしていたりします。

現地に売り看板は立っていますか？
　　　　私も現地視察しましたが、
　　　　「数年前の現地」で看板なし！です。
　　　　現在看板が無ければ、内緒で売りに
　　　　出していて今回破綻した業者にだけ
　　　　依頼していたものと思われます。
　　　　その場合は購入はあきらめざるを
　　　　得ないかもしれません。
　　　　が、
　　　　現地に看板があれば、他の不動産屋さん
　　　　でも仲介してもらえる可能性があります。

メールをいただきました。
2026.1.18

武田さまへ

さて、インスペクションについてネットで
色々と調べました。
　　　※お疲れ様でした。

構造や耐震性、床下、水回り、配管の劣化、
屋根（裏）、外壁、アスベスト、
断熱（50年以上前なので未施工）
などについての住宅診断。
　　　※はい、マイホームの健康診断です。

古ければ古いほど重要事項。
想定外の多額のプラスアルファを防ぐ為の
住宅診断がインスペクションなど。

　　　※はい、契約前にしっかり調べて
　　　　もらって、最悪の場合
　　　　契約取り止めもあり得ます。

●●市、インスペクションなどと
検索ワードを変えて検索しました。

何件か出てきましたが、HPなどには
「インスペクション」の文字はどこの建築
及び建設会社にもありませんでした。
　　　※建築業者はそうだと思います。
　　　　どちらかというと設計事務所なんかが
　　　　やっているケースが多いかと思います。

　　　　建築請負業者ではなく建築設計をする
　　　　１級建築士事務所なんかが。

大手と思われる専門会社が出てきましたが、
●●市は出張対象外や他県からの派遣でした。
　　　※岩手のような田舎は対象外？
　　　　商売にならないから「無い」んでしょうね。

市内に何件かリフォームを売りにしている
会社が出てきましたので、２〜３件に
見積もりの問い合わせをしようと思います。

　　　※ちょっと待ってください。
　　　　「インスペクション」
　　　　をやっている所はまったく無くても、
「リフォーム工事」は、喜んで
　　　　すべての業者が請け負っています。

　　　　声をかければ、
　　　　どの業者も喜び勇んで飛んできます。
　　　　一度声をかけたら簡単には
　　　　断りにくい状況にもなったりします。

　　　　どのような仕事をする業者なのか？
　　　　仕事のレベルはどうなのか？
　　　　社長や職人はどんな人たちなのか？
　　　　経営が怪しい噂は聞かないか？

毎年の倒産が最も多い業種が建設業です。
　　　　「工事代金を早め早めにもらおうと
　　　　　する業者は自転車操業に陥っています」
　　　　リフォームだろうが、
　　　　インスペクションだろうが、
　　　　候補３社をピックアップする際は
　　　　慎重な上にも慎重に。

現在希望している物件を扱っている不動産屋
には、インスペクションの希望については
これから連絡を入れます。

確認ですが、先方の確認をしてから
見積もりの進め方でよろしいでしょうか。
　　　※はい、インスペクションをするので
　　　　あれば、当然仲介不動産屋さんに
　　　　その旨伝えて待ってもらう事になります。

不動産屋さんにしてみれば・・・
　　　　早く取引きして仲介手数料を得たい
　　　　というのが本音ですので、
　　　　待たされる、あるいはその結果
　　　　契約を取りやめるという事になるのは
　　　　最悪の事態なので、
「余計なことはしないでさっさと契約」
　　　　してしまいたいと考えます。

　　　　他の客が本当にいるなら、そちらで
　　　　すんなり契約してしまいたい
　　　　と考えます。

　　　　Hさんが今回の物件で「不動産屋」
　　　　としてお話している業者さんは、
　　　　元々住宅建築業者です。
　　　　（　実は元の社長は私の知り合い　）

　　　　インスペクションの話をして・・・
　　　　「あ、んじゃウチでやります♪」
　　　　なんて言われても、それはあり得ません。

利益相反の関係では中立公正な
　　　　「インスペクション」は期待できません。

インスペクションを進めるにあたっての
留意点を教えてください。

よろしくお願いします。 H

　　　※「インスペクション」をするために
　　　　必要な資格の試験が行われていて、
　　　　実際にその業務を行うかどうかは別にして
　　　　大部分の「建築士」さんは取得して
　　　　いるものと思われます。

　　　　ただ・・・
「公正な立場のインスペクション」が
　　　　期待できるのは、
　　　　建築請負業をしている建築業者の
　　　　「建築士」さんではなく、少なくても
建築請負業をしていない設計事務所の
　　　　「建築士」さんです。

公正な立場の評価・判断は難しい。
　　　　公正な立場の人選びは難しい。

　　　　最悪、
　　　　「インスペクションはやったこと
　　　　　　　ないけど、お引き受けします」
　　　　程度の業者しかいなかったら、
　　　　インスペクションは
　　　　あきらめるしかないかもしれません。

　　　　リフォームを３社程度に提案させながら、
　　　　各部の劣化対策を合わせて相談していき、
　　　　「提案内容と価格」で選択していくことに
　　　　なるのかと思います。

知人が岩手の沿岸地域で、
リフォーム工事をしています。
　　　※知り合いの今の状況を電話で
　　　　ザックリ教えてもらいました。

　　　　Hさんが購入を検討している
　　　　第一希望の物件の状況とよく似ています。

45坪 2階建て築50年

リフォーム内容は主に断熱です。
　　　　耐震は、内壁を構造用合板にするだけ。
　　　　あとは開口部をペアガラスの樹脂サッシに。
　　　　お風呂は新しいユニットバスを入れる。

　　　　2階に3室あるがほとんど使わないので、
　　　　1階のみの床・壁・天井を新たに断熱。
　　　　壁は内側に断熱材を追加して仕上げ。
　　　　お風呂だけは新たなユニットバスが
　　　　納まらないので外断熱に。

　　　　工事していると色々見えてきて、
　　　　水回り（浴室や台所ほか）では
　　　　木が腐っていたようです。
　　　　開口（窓）周りでも水の侵入で
　　　　同様に木が腐っていたようです。

　　　　そのような想定外なことに対応するため
　　　　金額が少し膨らんだりしているようです。
　　　　当初の見積り額は割り算してみると
　　　　30万円/坪でしたが、
　　　　（　30万円/坪×45坪＝1,350万円　）
　　　　工事が進むにつれ、
　　　　アクシデントに対応するためのコストが
　　　　少しずつ上乗せになっているようです。

　　　　ご参考にどうぞ。

メールをいただきました。
2026.1.13 ②
　　　※頂いたメールの後半部分です。

さて、本題です。

第一希望の〇〇町の物件です。

前回の分析から考えると、

ここの購入を検討したいと思っています。

この私の判断はいかがでしょうか？
　　　※地理的なポジションとか、
　　　　道路や水路を含めた開放的な雰囲気とか、
　　　　周辺一帯の雰囲気が良い印象です。

このように考える根拠は、武田さんの分析

及び他の物件と比較した場合でも、

特に土地柄や広さ、将来性からです。

他にも安いところ（〇〇や〇〇など）
はありますが、
　　　※不動産に「安くてお得」な物件という
　　　　ものはありません。
　　　　「掘り出し物」と言えるような物件は、
　　　　特に一般消費者はめぐり合える事は
　　　　ありません。
　　　　（　不動産業者ならあり得ますが　）

　　　　すべて価格は合理的に決まるものです。
　　　　低額物件は、その理由があるからです。
　　　　高価格物件は、その理由があるからです。

新築するとなると
リフォームやリノベーションと比べ、

1000万〜1500万は最低でも違いますよと

不動産屋さんから言われました。

　　　※もちろんその通りですが、
　　　　業者のセールストークという一面も
　　　　あるものです。

　　　　できるだけ早く契約に持ち込みたい、
　　　　業者にすればそう考えるのが自然です。

また、〇〇町の物件を扱っている
不動産屋さんから、ここを希望している方が
いると言われたことからです。

その方はかなり前向きに検討しているようです。
　　　※それこそ典型的な、よく使われる
　　　　セールストークです。
「別の方が前向きに検討しているので、
　　　　　早めに決断しないと無くなりますよ」
　　　　を、真に受けてもらうことで、
　　　　契約を早めさせる営業技術です。

　　　　実際に「別の方」は存在していなくても、
　　　　いるように感じさせる事ができます。
　　　　私も昔よくやっていました（笑）。

私が以前から興味を持っていて

何度も問い合わせをしているため、

どうされますかと不動産屋さんから連絡が
ありました。
　　　※契約を決断してもらおうと、
　　　　業者さんは積極的に来ています。

現在の価格は、1380万（HP）です。

前回内見したときに「不動産買付証明書」を

いただいています。
（もちろん、すべて空白で未提出）
　　　※「買付証明」を出す事が、
　　　　購入の意思表示で、
　　　　売買契約の前の段階です。

　　　　不動産屋さんは、この週末に
　　　　別の客を案内すると言っていましたが、
　　　　（　営業トークでウソかもしれないが　）
　　　　少なくてもその客からの
　　　　「買付証明」は無かったということです。

仲介手数料欄に、３％＋６万円＋消費税　

とありますが、これは妥当なのでしょうか？

詳細を教えてください。
　　　※不動産を買った場合の仲介手数料
　　　　（上限）は、その通りです。

　　　　なぜそのような変な数式になって
　　　　いるかというと・・・
　　　　金額によって3段階に料率設定されていいて、
　　　　いちいち3回の計算をしなくていいように
　　　　簡易計算式が考えられました。

　　　※1段目の200万円の2（5-3）％は4万円、
　　　　2段目の200万円の1（4-3）％は2万円、
　　　　なので、4万円＋2万円＝6万円、
　　　　よって、1段目2段目の計は「6万円＋消費税」で、
　　　　3段目は「売買価格×3％＋消費税」
　　　　なので全体の簡易計算式は・・・
　　　　「売買価格×3％＋6万円＋消費税」
　　　　ということになります。

因みに、土地代は現金で購入予定です。

購入後は、

リフォーム・リノベーションをしたいと思います。

土地購入後に関する規定などはあるのでしょうか？

例えば、数か月以内に

リフォームすべきとか、入居すべきとか。

　　　※何の規定もありません。

　　　　購入後は、その物件で
　　　　いつ何をしようが購入者の勝手です。

資金面では、

退職後に借金はできる限り残したくないので、

予算は最大でも2000万と考えています。

（あくまで勝手な試算：65歳？の退職

　までに1000万、退職金で1000万返金予定）

この検討方法などあればご指導お願いします。

　　　※今回の買い物で一番難しいところです。
　　　　何をどのようにどこまでやるか？
　　　　次第で、かかるお金も違ってきます。

　　　　2000万円と言う数字がどうなのか？
　　　　現時点では想定のしようがありません。

たくさん書きましたが、

特に〇〇町の物件購入に係る、妥当性、

進め方と注意事項等です。

どうぞよろしくお願いします。
　　　※注意事項で最も大きいのが、
　　　　建物が築50年とかなり古い事です。

　　　　リフォームでと簡単に片づけられない
　　　　大きな問題が目に見えないところに
　　　　潜んでいる可能性があることです。

　　　　更地に新築する場合は単純です。
　　　　好きなように建物を計画して
　　　　同じ条件で各業者さんの提案・見積もりを
　　　　比較検討すればいいので簡単ですが、

中古住宅のリフォームの場合は、
　　　　ふたを開けてみないと分からない
　　　　（　壁や床や屋根をはがしてみないと
　　　　　　内部で何が起きているか全く不明　）
　　　　ので、
　　　　「同じ条件での提案・見積もり比較」
　　　　が、事実上不可能です。

　　　　また、見積額を決めて契約しても、
　　　　工事着手後に壁をはがしてみたら
　　　　想定外の事態が発覚して、
　　　　その対応のために工事費が増額！等と
　　　　いう事も、リフォームでは考えられます。

　　　　だからと言って、当初から一業者で話を
　　　　進めるのは、やはり業者の「言い値」で
　　　　高い買い物をしてしまう可能性が
　　　　高まります。

やはり複数業者の提案比較は必要で、
　　　　耐震はどのような方法で行うか？
　　　　断熱はどの範囲でどのように行うか？
　　　　多様な提案を受け概算額を確認の上、
　　　　選択をしていく事になると思います。

が、あくまでも「築50年」の建物です。
　　　　契約をする前の「インスペクション」
　　　　をお勧めします。
　　　　（　新築でも行われたりしています
　　　　　　中古住宅なら築50年ならなおさら　）

　　　　「インスペクション」で検索してみて下さい。

　　　　そのための費用が数万円とか
　　　　十数万円とかかかりますが、
　　　　（　建物が古いほど高額になる　）
　　　　専門の人にきちんと調べてもらって、
　　　　「建物の状況をきちんと把握」
　　　　した上で、
　　　　売買契約、リフォーム工事、
　　　　と進めていくことをお勧めします。

追伸

・母はリハビリが順調です。
　　　※順調で良かったです。　お大事に。

メールをいただきました。
2026.1.13
　　　※2回に分けてコメントします。
　　　　論点が大きく 2つあります。

武田さんへ　　　　　

こんばんは。連休のところ、２件目の

〇〇の物件の分析ありがとうございます。

武田さんの言う通り、もし購入すれば

ここは解体後、新築になると思います。

（私的で勝手な試算：

　　購入400万　＋　解体200万　＋　

　　新築3000万？　＝　最低3600万？）

連休中にここを扱っている不動産屋さんに

400万の詳細を聞きました。

事故物件ではない。

お寺の下などの土地柄の影響

（ざっくばらんに言うと

　人気がないことと将来性がない）

からだと。

　　　※まあ　正直、そういう事だと思います。

　　　　古～い中古住宅の場合は、
　　　　土地として見てどうか？
　　　　そこに新築して住む事がどうか？
　　　　想像して判断　という事になります。

安さに惹かれましたが、

あまり気持ちがのりません。

ここはいったん保留です。

　　　※価格には合理的な理由があります。

極端に安い物件には、
　　　　納得がいく理由があるものです。

また、HPに乗る前の物件も見てきました。

〇〇町5-24です。（詳細情報はありません）

一軒家を会社の事務室として使っていたようです。

白アリ駆除が必要だと言われました。
　　　※もうそれだけでアウト！　です。

　　　　一部が目に見えれば、見えない所に
　　　　その百倍・千倍の存在が疑われます。

土地柄もよく広さは十分でしたが、

１階も２階も床がそれぞれ左右に傾いていました。
　　　※これも、もうこれだけでアウト！

　　　　傾きが目に見えるレベルであれば、
　　　　そこでの生活で体に変調をきたします。
　　　　健康な人も病気になってしまいます。

　　　　こんなモノを勧める業者には
　　　　「あなたには良識がないのか？」
　　　　と問いたくなります。

場所的には申し分ないのですが、

鳥居を入ってすぐ左の家でした。

〇〇町は〇〇神社の地域ですので

なんか独特な雰囲気があります。

リフォームやリノベーションをするとしても、

上記の通りシロアリ駆除や傾き等が気になります。

おそらく保留。

　　　※おそらくではなく、完全に対象外です。
　　　　こんなものを売りに出す神経が
　　　　信じられません。

　　　　見に行ったり説明を聞いたりする
　　　　時間がもったいない、ムダです。
　　　　もちろん、私も現地調査は行いません。

「客なんて素人だから・・・
　　　　　間違って『これ買います♪』
　　　　　なんて言う客が現れるかも♪」

　　　　ろくでもない業者がいたりします。
　　　　振り回されずに自分の頭で考えられるよう
　　　　がんばりましょう。

　　　　以下は、別の記事でコメントします。

さて、本題です。

第一希望の〇〇町の物件です。

前回の分析から考えると、

ここの購入を検討したいと思っています。

この私の判断はいかがでしょうか？

このように考える根拠は、武田さんの分析

及び他の物件と比較した場合でも、

特に土地柄や広さ、将来性からです。

他にも安いところ（〇〇や〇〇など）はありますが、

新築するとなるとリフォームやリノベーションと比べ、

1000万〜1500万は最低でも違いますよと

不動産屋さんから言われました。

また、〇〇町の物件を扱っている不動産屋さんから、

ここを希望している方がいると言われたことからです。

その方はかなり前向きに検討しているようです。

私が以前から興味を持っていて

何度も問い合わせをしているため、

どうされますかと不動産屋さんから連絡がありました。

現在の価格は、1380万（HP）です。

前回内見したときに「不動産買付証明書」を

いただいています。（もちろん、すべて空白で未提出）

仲介手数料欄に、３％＋６万円＋消費税　

とありますが、これは妥当なのでしょうか？

詳細を教えてください。

因みに、土地代は現金で購入予定です。

購入後は、

リフォーム・リノベーションをしたいと思います。

土地購入後に関する規定などはあるのでしょうか？

例えば、数か月以内に

リフォームすべきとか、入居すべきとか。

資金面では、

退職後に借金はできる限り残したくないので、

予算は最大でも2000万と考えています。

（あくまで勝手な試算：65歳？の退職

　までに1000万、退職金で1000万返金予定）

この検討方法などあればご指導お願いします。

たくさん書きましたが、

特に〇〇町の物件購入に係る、妥当性、

進め方と注意事項等です。

どうぞよろしくお願いします。

追伸

・母はリハビリが順調です。

メールをいただいていました。
2026.1.9

武田さんへ

〇〇市〇〇の中古物件の情報です。
ここも内見しましたが、
完全リフォームしないと住めません。

　　　※ 「完全にリフォーム」する価格は、
　　　　常識的に考えれば、
　　　　この物件価格よりはるかに
　　　　高額になります。

　　　　つまり、この物件を選ぶ場合は、
　　　　解体して新たに建てるしかない
　　　　という事になりそうです。

1　場所　○日当たり良好

2　広さ　○駐車場2台ギリギリ？

3　価格　○

4　将来性　△

　　　※価格はメチャクチャ安いです。
　　　　長い間売れずにどんどん値を下げた
　　　　のかもしれない　と思われます。

　　　　「物件情報」がないので「道路間口」
　　　　が不明だったり、「配置図」もなく
　　　　車の駐車に関して確認することは
　　　　できません。

不動産さんから
表に向かって右側にある小屋は隣の敷地に
はみ出しているため、
売り主が撤去するとのことです。

週末は母の見舞いをしながら、
不動産屋さんからHPに載る前の情報がある
とのことでしたので見てきます。

よろしくお願いします。　　I

　　　※西から東に向かった写真です。

　　　※東から西に向かった写真です。

※ 「全国地価マップ」というサイトがあります。
　　　　行ったことも無い場所の土地価格を
　　　　知りたい場合に役に立ちます。

〇固定資産税評価額
　　　　〇相続税評価額
　　　　等々が、㎡単価で各道路に表示されています。

　　　　大まかな単価はこれで把握できます。
　　　　（　実際は細かな補正作業をします　）
「固定資産税評価額」は実際の売買価格の
　　　　70％という前提でザックリ価格が
　　　　算出できます。

　　　　今回の物件もザックリ算出してみると、
　　　　固定資産税評価額は
　　　　29,300円円/㎡×3.30579＝96,859円/坪
　　　　ザックリ売買評価額は
　　　　96,859円/坪×10/7＝138,370円/坪
　　　　この土地の価格は
　　　　138,370円/坪×52.36坪＝7,245,053円
　　　　ということで
　　　　725万円くらいが妥当な価格ですが・・・

　　　　築53年の上物があって、この解体費が
　　　　5万円/坪×36.5坪≒183万円　だとして、

　　　　解体費を引き算すれば・・・
　　　　725万円－183万円＝542万円
　　　　ということで、この物件の売買価格は
　　　　ザックリと 542万円！が妥当なレベルです。

古い建物があれば、その解体費を引き算
　　　　して売買価格を算出する という事は、
　　　　よくあります。

　　　　500万円以上で売りに出しても売れずに、
　　　　何度も値下げを繰り返してきた結果、
　　　　現在の価格400万円になっているものと
　　　　思われます。

　　　　まあ、いくら安くても「この場所はいや」
　　　　とかならしょうがない話ですが。

第一候補の中古住宅を
見に行ってきました。
　　　※けっこう時間がかかり疲れました（笑）。

メールをいただきました。
2026.1.9

武田さんへ

第１候補の〇〇市〇〇町の物件の情報です。

所感(個人的)

1　場所　　◎

2　広さ　　○　十分すぎる

　　　　　　　　駐車場も3台

3　値段　　△　場所や広さから

4 将来性？　将来の売却可能性

5　ハザードマップ　○・△

ここは以前から目を付けていて、
内見は数回行っています。
はじめは1600万で売りに出ていましたが
私が何度も問合せをしたら、
今の値段を提示されました。
しかし、HPで公表されたのはその後。
今は1350万です。

他にも興味を示してしる人がいますが
私に検討する時間をいただいていました。
しかし、以前メールした通り、
昨年のコロナやインフル、
そして母の入院があり・・・

そうしている内に先ほどメールが入り、
興味がある方２組をこの週末に案内して
内見するとメールがきました。

他の物件は、〇〇市〇〇の中古です。
駐車場2台分は欲しいところです。
それはまた、メールで送信します。

母は車がないのでこのくらいしかありません。H
　　　※この物件、先ほど見に行ってきました。
　　　　私が見てきて感じたことをコメントします。

土地：71.56坪　間口11ｍ奥行き21.5ｍ
　　　　　　　奥行きの長い土地です。
　　　　建物：43.95坪　1974年新築半世紀経過！

1,350万円は安く、ほぼ土地価格です。

　　　　このまま中古住宅として住む前提なら、
　　　　（　破格の安い住宅です　）
　　　　住宅性能的な期待はできないことを
　　　　織り込んでおきましょう。

　　　　〇断熱性能：冬寒く・夏暑い。
　　　　〇耐震性能：両隣の建物より明らかに弱い。

　　　※薄い水色の屋根の家です。南側道路です。
　　　　写真は西から東に向かって撮っています。

　　　※駐車スペースには問題無さそうです。

　　　※東から西に向かった写真。

　　　※さすがに半世紀前の家です。
　　　　１階の南の空間がトイレに使われています。
　　　　二部屋ある２階にトイレがありません。
　　　　（　これは辛い　）

　　　　この土地に「新築」するとすれば・・・
　　　　まったく違う間取りになるでしょうね。
　　　　特に１階の南側の空間には、当然
　　　　リビングやダイニングが配置されます。
　　　　２階建てならもちろん２階トイレは必須です。

　　　※お隣さんとまたがる「これ」は何でしょう？
　　　　野菜とかの「無人販売所」とか？

　　　※隣地境界がちょっと不明確です。

　　　※この「車庫？」「小屋？」は解体される？
　　　　であれば、駐車スペースはゆったり、
　　　　４台駐車が可能になります。（11ｍ間口なので）

　　　※こちらは「境界」が明確なようです。

　　　※灯油とプロパンガスを使うようです。

登記簿や公図・測量図は
法務局でもらう？

メールをいただきました。
2026.1.5　②

2. 正確に診断して頂きたいので、
検討中の物件の登記謄本や公図、
測量図も準備を検討中です。
　　　※マイホーム用の不動産の購入を
　　　　検討しています。

①それらは、依頼すれば不動産屋さんから
いただけるのでしょうか？　それとも
自分で法務局へ行ったら入手できますか？
　　　※ご自身で動く必要はほぼありません。

　　　　不動産に関する必要資料は、
　　　　その不動産が今の自分にとって
　　　　どれだけのポジションなのかによって
　　　　用意するモノが異なります。

①ちょっと興味がある。
　　　　②購入を検討する候補の一つ。
　　　　③欲しい♪　契約したい！

登記簿や公図・測量図などは、
　　　　③の段階になったら必要なモノですが、
　　　　①や②であればまだ不要です。
　　　　手間ひまやお金が無駄になります。

　　　　契約になりそうな場合には、
　　　　自分で動かずとも、不動産屋さんが
　　　　一通りの資料を準備してくれます。

　　　　①や②の段階であれば・・・
　　　　不動産屋さんが造った「物件情報」
　　　　だけで十分です。
　　　　それだけで一通りのことが把握できます。

　　　　現場周辺の写真があれば、
　　　　もっと具体的に状況が把握できます。

②自分でも市内で購入したい地区を歩き、
空き家や土地を見ています。
良さそうな空き土地が一つあるのですが、
誰のものかわかりません。
勿論、
所有者が判明しても売ってくれるかは
未知ですかそこも診断希望です。
そういう場合、
まず何からどう始めたらよろしいでしょうか？
ご指導ください？
できることはやりきりたいです。　　 H

　　　※売地とか売家とかの看板が無いなら、
　　　　それは「売り物」ではありません。
　　　　手間ひまとお金がかかるだけで、
　　　　あげくの果てはくたびれもうけで
　　　　終わることになります。

　　　　「売るかどうか分からないけど、
　　　　　気になる良さそうな不動産がある」
　　　　という似たような相談は、
　　　　これまで業界にいた場買い40年ほどで、
　　　　わずかですが数回受けました。

『意思表示していないなら、
　　　　　その不動産は売り物ではありません』
　　　　売地とか売家とかの表示が無ければ、
　　　　その不動産は売り物ではありません。

　　　　たまに、本当にマレに、
　　　　「売りに出している事を知られたくない」
　　　　という個別の事情の個人や法人があって、
　　　　特定の不動産屋さんに極秘裏に依頼して
　　　　いる　なんていう場合がありますが、
普通は
　　　　「看板が無ければ売り物ではない」
　　　　これが、不動産の常識です。

　　　　なので、自分で現地を見て歩くのではなく、
　　　　できるだけ多くの不動産屋さんに
　　　　会って回ることをお勧めします。

〇希望の形態：土地・中古住宅等
　　　　〇希望の地域地区
　　　　〇希望の金額
　　　　〇希望のサイズ
できるだけ多くの不動産屋さんと面談して
　　　　希望事項をしっかり伝え、
　　　　自分の名前と連絡先を知らせておく
　　　　ことをお勧めします。

不動産屋さんから具体的な情報をも
　　　　らったら、そこから先が私の出番です。
　　　　まず「不動産情報」を送ってもらって、
　　　　作業開始！　です。

80才を過ぎたら
保険証はただの紙きれに？

メールをいただきました。
2026.1.5　①

武田様　　
明けましておめでとうございます。
　　　※明けましておめでとうございます。
　　　　今年もよろしくお願いします。

〇〇は毎日晴天快晴で気分が良いです。
ニュースで盛岡が映ると雪化粧ですね。
懐かしい。

　　　※と言っても・・・
　　　　とても大変な本格的な雪かきは
　　　　今シーズンはまだなので、
　　　　すごく助かっています。

さて、いくつか質問です。
　　　※論点が2つあるようです。
　　　　加入中の生命保険（終身保険）と
　　　　マイホーム用の不動産探し、
　　　　の2点ですが、まず
　　　　生命保険についてコメントします。

1. 終身保険ですが
今解約すると損なのは分かりました。
さて、60才で満期、80才までの保証ですが、
　　　※「ほしょう」という言葉は難しく、
　　　　生命や医療に関する「ほしょう」は　　　
　　　　「保障」と書きます。

①解約規定とは支払い後も有効なのですか？
即ち、40年後の〇〇才で解約してら、
払戻金は受けとれるのでしょうか？
　　　※解約返戻金表によれば、契約からの
　　　　経過年数が60年の設定になっているので、
　　　　（　かつ40年以降はあまり増えない　）
　　　　払込期間終了後も表のような支払いが
　　　　成されるものと思われます。

　　　　契約から40年後なら約458万円を
　　　　受け取れることになっていますが、
　　　　詳細は保険会社に確認しておきましょう。

②一応確認です。80才を過ぎたら
保険証はただの紙？になるのですね？

　　　※いいえ、違います。

　　　　「保障は80歳まで」とされているのは、
　　　　「疾病入院特約」だけです。
　　　　80歳までに「入院」することがあれば、
　　　　一日当たり5,000円を受け取りましょう。

　　　　主契約の「終身保険」は、
　　　　それこそ「死ぬまで」の保障です。
　　　　死亡か、高度障害状態になれば、
　　　　500万円を受け取れる契約になっています。

　　　　「高度障害」の状態とは具体的に
　　　　どのような状態か？　については、
　　　　保険会社に確認しましょう。

それらの確認作業は、本来は
　　　　契約から〇十年経過した今ではなく、
　　　　「契約する前」に行うべき事でした。
　　　　（　数百万円を払う契約なのだから　）

　　　　あるいは、解約返戻金が保険料総額を
　　　　ある程度上回った時点で解約！
　　　　という選択肢もあります。

マイホーム用の資金の一部に　とか、
　　　　住宅ローンの繰上返済に　とか、
　　　　有効な使い道は色々あります。

　　　　以下、不動産探しについては、
　　　　別の記事でコメントします。

2. 正確に診断して頂きたいので、
検討中の物件の登記謄本や公図、
測量図も準備を検討中です。

①それらは、依頼すれば不動産屋さんから
いただけるのでしょうか？　それとも
自分で法務局へ行ったら入手できますか？

②自分でも市内で購入したい地区を歩き、
空き家や土地を見ています。
良さそうな空き土地が一つあるのですが、
誰のものかわかりません。
勿論、
所有者が判明しても売ってくれるかは
未知ですかそこも診断希望です。
そういう場合、
まず何からどう始めたらよろしいでしょうか？
ご指導ください？

できることはやりきりたいです。　　 H

自分の頭で考えるべ。・・っと。

25年目のFP事務所です。

「武田つとむファイナンシャル・プランナー事務所」
岩手県盛岡市　　メール： fpst@axel.ocn.ne.jｐ
1級FP技能士宅地建物取引士武田つとむ

〇商品販売をしない。　〇しがらみを持たない。

誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、
「ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション」で
つちかったスピリットをそのまま引き継ぎ、
消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。

《　ライフプランニング：生活設計　》
22年間実施してきたキャッシュフロー表作成等の
生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、
ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは
行います。
「生活設計アドバイス」　1万円/年

《　実行支援　》
マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。
「不動産購入：実行支援」 3万円/年
「住宅建築：実行支援」　10万円/年
過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。
（　過去記事で実際の支援状況を確認して下さい　）