2015年07月の記事
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★部屋を借りるのに不動産会社に訪問しません。★
インタ－ネット革命は不動産会社の店舗戦略にも大きな影響を与えています。最近では驚くことに不動産会社を訪問することなく、部屋を借りるお客様が増えている事をニュ－スが伝えている。ネットの賢い利用方法は不動産会社にとって最重要課題となるだろう。http://news.livedoor.com/article/detail/10404165/賃貸物件を探すお客様のうち、「不動産会社を訪問しない」「物件を見に行かない」それで物件を決める人が増えている。まるで品物を見ないで買い物をするネット通販感覚なのだ。そのためにホームページに掲載する物件のキャッチコピーの勉強や、物件画像の綺麗な写し方といった、テクニック面の研究が求められる。一方、不動産会社にとって新規に店舗を出店する意味が無くなってきています。社員もホームページに物件情報を毎日入力するパート社員で事足りて来る。雇用革命と言っても過言ではないような変化となるでしょう。ネット革命は不動産会社の経営戦略に大きな変革をもたらしています。不動産業界のアマゾン。楽天通販。ヤフ－通販。と肩を並べる会社が生まれてくる要素が出てきました。あなたの会社ではそれに気がつき、対応を検討していますか？経営者や役員の皆さん。不動産業界のガリバ－企業になるチャンス到来です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月31日
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★築年数が古いアパートは、リフォームをかけて賃料を上げるか、家賃を下げるか★
古くなったアパートで空き室が多い物件は、家主さんがリフォームにお金をかけない建物が多い。そのために競争相手の賃貸物件より見栄えも質も劣り、入居希望者から「借りたい」との答えがこない。そこで空き室を埋める苦肉の策として家賃の引き下げに走らざるを得なくなります。すると集まってくる賃借人は低所得者、生活保護者の集まりとなり物件もどんどんスラム化状態になっていく。アパートやマンションなどの収益物件は、お金を稼いでくれる商品です。物品販売の店舗と例えればわかりやすいでしょう。我々が美容院や理髪店に行く際、店舗の内外が余り汚い店舗には行きたくないですね。やはり綺麗で、掃除が行き届いている素敵な店舗に引き寄せられてしまいます。アパートやマンションも同様に、いつも綺麗で清潔感があればお客様は入居してくれます。それが家主さんによってはリフォーム代をけちり古いまま放置してある収益物件が意外と多い。家主さんは過去の、＜物件さえあれば借り手がいくらでもいた良き時代＞を忘れられないのでしょう。弊社では空き室にカーテンを付けたり、テーブルやイス、そして見栄えがよい花や小物まで飾り付けして、部屋の見栄えを良くして入居者集めに努力しています。そんな物件と掃除もせずリフォームもせず、汚いままの部屋と比較されれば、お客様はどちらを選ぶと思いますか？空き室が多いと嘆く家主さんは、入居者に満足してもらえるような工夫や努力が足りないのです。お金を稼ぐにはそれなりの投資をしましょう。せめて自分が「綺麗だ」と満足するような部屋にしましょう。近隣のライバルとなるアパートやマンションを見学して、競争相手の物件より上を行く部屋にしましょう。そうすればいつも満室の物件となります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月31日
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★新規に独立開業する不動産会社が増えている★
最近の不動産業界による活況を見て、新規に独立開業する経営者の方が次々に挨拶に見える。外から見る不動産業と、経営者となって感じる不動産経営は大きく違います。簡単に利益が出せる業界ではありません。逆に、失敗すると大きな損失を抱えることになりますよ。不動産業界は景気がよいときは新規開業者が増え、景気が悪くなると途端に廃業する業社が増える景気敏感業種です。最近は不動産業界が活況にあるところから独立開業者や異業種から進出してくる会社が多い。しかし、すでに深く根を張ってシェアを確率している老舗の不動産会社に対抗し、新規業者が収益を上げるには困難を伴う。売買の仲介や賃貸の仲介だけでは思うような売り上げが上げられず、自然に淘汰され廃業している不動産会社は多い。看板だけ上げてはいるが、１ヶ月間お客さんが全く来ない不動産会社は全国に沢山ある。開店休業状態。その証拠に不動産業者の実態は、父ちゃん母ちゃん型の１人～２人で従事している店舗が全体の９０％以上ある。街で見かける不動産会社で、１０人、２０人と大勢で働く姿を見かけることはまれだろう。それでも起業精神があるのはあっぱれだ。ぜひ成功して大会社に成長して貰いたい。そうなると地域の雇用促進に貢献することにもなります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月30日
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★夏期休暇のお知らせ★
弊社では８月１２日（水曜日）から８月１９日（水曜日）までの１週間を、夏期休暇とさせていただきます。○久比里店は８月１２日～１９日までの１週間は、夏期休暇となり、店舗は休業します。○久里浜店は８月１２日～１５日までの４日間を休業とし、その他の曜日は社員が交代で勤務いたします。○堀ノ内店は夏休み中でも、お客様の緊急事態に対応すべく、平常通り営業しております。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。押すと御利益がありますよ★
2015年07月29日
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★不動産業の成長戦略を説く★
不動産業界は「少子高齢化」や「空室の増加」「空家の増加」などにより、仕事のやり方を変えないと生き残れなくなっている。特に「インターネット革命」は、すでにお客様が不動産を探す際の強力なツールになっている。ネットに注力しない不動産業者は顧客を呼び込めなくなって廃業せざるを得ない現状だ。これからの不動産業界で安定、成長路線を進めるためには現状分析から理解しないといけません。少子高齢化が進み、空家が増え、賃貸も空室が増えている現状は何を意味しているのか？１．ネットの普及は多店舗展開を必要としなくなり、中古住宅の流通量が減れば仲介件数の減少となり、手数料は減り続け収益は少なくなる。２．そうなれば沢山の社員を抱えて商売をしている仲介専門業者は、社員に給与を支払えなくなり衰退を余儀なくされます。人員整理が始まるのが先か、会社を畳むのが先になるのか？３．安定、成長路線を歩みたいなら森ビル型の経営手法を目指すべきだ。社員がいなくても家賃収入が入って来る収益物件保有の経営だ。（人権費不要経営の勧め）４．いま時流に乗る不動産の仕事は収益物件の開発や仲介ビジネスだ。自社で賃貸物件を建て、満室にして投資家に購入してもらうと、利幅は薄くても管理収入が増えて生き残れる。５．イン多－ネット革命は物件の登録、写真掲載方法の工夫、キャッチコピーのアイデアで反響が増えます。自社ホームページに力を入れよう。建て売り住宅さえお客様は価格が下がるのをホームページで毎日注力し見ている。下げた途端に買い付けが入る。６．不動産業は早く経営改革を進めないと負け組となります。ライバルに打ち勝つ経営は、他社より早い経営改革だ。そんな不動産経営セミナ－が弊社で開始されます。（会員のみ） ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月28日
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★暑さ対策か、寒さ対策か、室内の過剰冷房★
毎日うだるような気温が続いています。おかげでオフイス内は１日中冷房を効かせている。人により体感温度が違うためエアコンの温度設定も２３度の時もあれば２５度になる場合もある。冷えすぎて夏なのに防寒対策（？）の必要性もあります。エアコンの風が直接吹き掛かる席に座っている社員は気の毒だ。いつも寒い寒いと言って防寒対策をしている。エアコンから遠い席にいる社員は暑い暑いと言って設定温度を引き下げる。同じ室内で暑がる人と寒がる人がいて、夏のオフイスは調整が大変です。エアコンが原因で夏風邪になる社員や、冷えすぎてお腹を壊す社員が出て大騒ぎ。景気も暑い業界とまだ寒い業界があってまだら模様のようですね。弊社は昨日の役員会で久々に中途採用を実施することに決定しました。まだまだ景気が持続すると読んでのことです。一般事務職、賃貸営業職、売買営業職そして土地の仕入れ専門職と４部門でそれぞれ２名づつ、合計８名を一挙に採用することにしました。即戦力を目指して現在までに不動産業界で３年以上の経験ある方のみ採用します。（過去に経験があった方は経験無しと見なします。）弊社に入社を希望される方は、まず電話連絡かメ－ルにより面接日時を決定します。履歴書を持参していただき人事担当者と面接になります。０４６－８３７－３３６６ 人事担当 眞田和子 ０４６－８３７－３３６６★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月28日
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★宅建資格取得試験にチャレンジする人の２０％は無駄な挑戦？★
このごろ不動産業者間の話題は、毎年１０月に行われる宅地建物取引士資格試験の事だ。勉強もろくにせず合格する見込みもないのに何年も試験会場にだけ姿を見せる人がいる。ラッキ－で合格することを願っているのか、参加することに意義を感じているのか！不動産業で生計を立てるには、経営者はもちろん社員も（事務職であっても）宅地建物取引士の資格を取得する必要があります。法律を知らないと仕事の中身も分からないし、取引相手やお客様からも信頼を受けられないのだ。そこで毎年１０月に行われる資格試験には全国で、１０万人から１３万人の受験者が殺到します。その中には、最初から合格することは無理な人も沢山含まれている。試験場は毎年のように、受験には来るが勉強をしていない（難解なので理解が出来ない）人たちも沢山参加して、お祭り騒ぎのようになります。でも実際に試験会場から出てきた途端に合格者とそうでない人はすぐ分かる。解答速報に群がる人は合格の可能性がある人だ。自分でダメだったと認識している人は試験の話題にも乗ってこない。勉強努力をせずに簡単に合格するほど甘い試験ではありません。それと知りながら受験費用を支払い、今年もまた試験場に顔を出すなじみの受験生は全体の２０％にも上るだろうというのがもっぱらの業界通の話。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月27日
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★会社が左前になると成績の悪い社員から肩たたき★
大企業が経営に失敗し左前になると、まず最初に取り組む作業は成績不審社員の肩たたきだ。社員が減って会社の業績が急回復するとなれば、余剰人員は戦力ではなく金食い虫だったということになるのだが？企業は「モノ、カネ、人」とよく言われます。しかし人なら誰でも戦力となり価値があるのかといえば、逆のこともあります。成績不振者だったり、何事もスピードが遅い社員は会社のお荷物なのだ。そんな余剰人員を会社が雇用しておくのは、赤字になったときに切ることで業績が急回復すると、経営者の失敗はいつの間にか不問にされてしまう。つまりお荷物社員は経営がつまずいたときの役員の隠れ蓑対策として利用される側面もある。ダメ社員を承知の上で、黒字の間雇用しておくのは、「利益はどうせ税金で持って行かれるなら」と考える税金対策と、経営が失敗した時のカット要員とする、経営者側のご都合主義に使われるとなれば、人を心の底から人材と呼べなくなってしまう。一握りの成長社員だけが、本当は財産価値がある人財と呼ぶべきなのでしょうか？肩たたきが出来なくて希望退職者を募ると、出来る社員ほど他社からリクル－トされ、残った社員は行き先がない高齢者とダメ社員だけというwらえない逆効果を生む悲劇もあります。東芝さんの会社はどうなるのでしょう。シャ－プさんの会社の場合は？社員にとっては悲劇の始まりか、他社でもっと活躍できる場が与えられて喜ばしいのか、人ごとなのでじっくり観察できます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月26日
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★平屋で２LDKの分譲住宅を計画★
最近は子育てを終え、老夫婦２人きりで生活している家庭が多くなり、「広い家が必要なくなった」と訴える高齢者が多い。家の買い換えニーズでも、平屋で夫婦だけで住むコンパクト住宅の要望が高まりつつある。そこで弊社では、平屋で２LDKの分譲住宅を２棟、テスト的に建てようと計画しています。サラリ－マンが仕事をリタイアすると、途端にやることがないので惚けてしまう。そこで惚け対策となる「小さな庭が欲しい。」「草花や野菜造りがしたい」マンションから庭いじりが出来る１戸建てへ。大きな家から小さな平屋へと移りたがるお客様が増えています。考えてみればコンパクトな平屋住宅と、小さな庭がコンセプトとなる分譲住宅は皆無だ。そこで弊社ではテスト的にまず２棟、京急長沢駅から徒歩３分で平坦な土地を取得したので、そこに高齢者向け建物をモデルハウスとして建て、分譲しようと考えています。（土地が４０坪～６０坪。建物が１６坪）車は１台分の車庫を設置します。全室バリアフリ－として、廊下や浴室、トイレまで、車イスが入る広い室内設計だ。高齢者になるに従いベッドに椅子生活と変化して行くでしょうが、やはり和室は１部屋設置します。全部屋セントラルヒ－ティングにして、夏でも冬でも部屋もトイレも浴室内までも、快適な一定温度に保います。温度差により倒れる事がないように工夫します。いまその間取り作成とデザインに余念がありません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月26日
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★地元若宮神社の祭礼式典に来賓として呼ばれました★
臼井不動産発祥の地、久比里店のある町内で本日と明日祭礼が行われます。今日はその式典に呼ばれてきました。式典の後は祝宴となり飲んだり食べたりしてご機嫌で帰社。仕事にはなりません。ご多分に漏れず最近は御神輿の担ぎ手が無く、町内の役員さんから毎年弊社に助っ人が依頼されます。私が生まれ育ったところでもあり、役員は全員知り合いなので弊社の男子社員が１０人ほど協力します。社員が着用する半纏や足袋などは全部会社が負担し盛り上げます。年配者や女性社員は久比里店に７時頃集まり、飲んだり食べたり一緒にお祭りを満喫する。魚眼カメラで神社を撮影式典の会場風景 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月25日
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★賃借人が刑務所に収容された場合★
年間、沢山の貸家やアパートに入居者を斡旋しています。その賃借人の中にはトラブルを起こして刑務所に収監される人がいる。そんな時は不動産会社の対応は大変。アパートやマンション、貸家の入居者がトラブルを起こして刑務所に収監される事があります。裁判で刑が決まり刑務所に収監されると刑期の長さにより退出手続きを話し合う。家賃が支払えなくなるからです。未決の場合は刑の確定を待ってどうするか決めます。すぐ釈放される事もあるから．．．。それら事件時には弊社が管理している物件の場合、家主さんになりかわって私たちが刑務所まで出かけて対応します。刑務所まで面会に行って、本人と家賃の支払い方法について話し合ったり、保証人さんを同行して退去の話し合いをするので大変手間がかかります。それより一番嫌なことは、他の犯罪人関係者と面会室で一緒になることがとても辛い。一番多い暴力団関係者と目が合うことです。私の身内が収監されていて、その面会に来ているのかと誤認されるから嫌ですね－。喧嘩や詐欺、窃盗、中には公然わいせつ罪で罪に問われる人もいる。他の職業では経験することがない修羅場もありますから、不動産業は気の弱い人では経営者になれません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月25日
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★不動産売却と譲渡税★
お金に困った美容院経営者が、換金のために手持ちの貸家を2500万円で売却した。その売却代金で綺麗に借財を返し、無借金になった途端に税務所から「お尋ね」の葉書がやってきた。ある美容院経営者の方がパチンコに狂い、友人やサラ金から借金をして遊びにのめり込んでいった。その借財も溜まりに溜まり金額にして２，３００万円という高額になってしまったのだ。返済に窮した美容師は親から相続を受けた貸家を２，５００万円で売却し、借入金を綺麗さっぱり精算したつもりだった。ところが、税務所からお尋ね葉書が来て、放置してあった譲渡に掛かる契約書や領収書を税務署に提出したばかりに、思ってもいなかった譲渡税の請求書が飛び込んできたのだ。美容師は不動産を売ると譲渡税がかかることを知らなかった。今度は税金を支払うために自宅を担保に税金分をノンバンクから借り入れしたのだ。相続財産や売買で取得した不動産を売却する時は、事前に税務所にいって税額を尋ねるか、または税理士に相談することをお勧めします。建物は原価償却があり、木造住宅なら「２５年程度でゼロ評価」となりタップリ譲渡税を支払うようになる危険もあります。★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月24日
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★今年の雑草はものすごく伸びている★
長雨の影響でどこも雑草が生い茂り、高さは背丈を超えている場所が多い。弊社で管理しているマンションの隣からも雑草が生い茂り、高さ２メートルのフェンスが蔓草で見えなくなってしまった。弊社で管理しているアパートや１戸建ての庭先からも雑草が生い茂りとても見苦しくなっている物件が多い。暑い中を草刈りに大変です。特に横須賀中央のマンションでは隣地の空き地から縦２メ－トル、横２５メ－トルのフエンスに蔓草がいっぱいに絡まり、見通しも悪くなり風通しまで悪くなってしまった。草刈りだけで２日はかかりそうだと考えながら枝切りバサミを持ち出したが、ふと考えて雑草が生えている土地の持ち主が横須賀市の土木課であることを思い出した。すぐに市役所に電話をして雑草の除去をお願いしました。雑草のせいで今年はヤブ蚊が沢山発生するでしょうからご注意下さい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月24日
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★お金を返すのに何故高額な違約金が必要？★
金融機関の中には、固定金利で融資を受けると５年、１０年、２０年とする契約期間内に、一括返済すると違約金を徴収されることがあるのをご存じですか？それは融資残高の２％～３％という驚くべき高いペナルティ－料を徴収されるのです。弊社の取引先である投資家の方が、銀行から借り入れた３億円のお金を、事情があって物件を売却して借入金全額を一括返済することになりました。融資を受けた銀行に話をすると、融資残高の２．５％（約７５０万円）の違約金が発生することを知らされびっくり。当然のことに融資を受けるときに、「訳も分からなかった」というが、間違いなく説明を受け承諾をして、記名押印までしました。騙されたわけでは決してありません。その時は融資を受けられるだけで大変有り難かったと思います。ですからペナルティ－を、とやかく文句をつける理由はありません。固定金利は、一部のお金を内入れして繰り上げ返済する事が出来なくて、返済するなら全額返済しなければならないのです。すると更に違約金を銀行に支払う羽目になります。高い金利を数年支払ったのに、更に違約金を７５０万円も加算して弁償させられるシステムは、銀行だけが有利となり、借り手には何のメリットもない。それを知らずに収益物件を購入する投資家の皆さん。長い返済期間の年月には何が起こるか分かりません。病気、怪我、会社の破綻、離婚に会社から整理解雇．．．．．．。もしもの事を考えると、あまりきつい縛りやペナルテｨ－を課す銀行から融資を受ける場合は、変動金利にするか、思い切って融資の縛りが緩い信用金庫に駆け込み相談しましょう。★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月23日
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★強風で涼しかったうみかぜ公園でのバ－ベキュ－大会★
昨日は強風のためバ－ベキュ－大会は逆に涼しくて助かりました。社員の懇親を深めるためと、取引業者さんとの交流を促進する目的は十分に達成された。美味しい肉と飲み物で満足。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月23日
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★知らない地方の物件は買わない。金額が高い収益物件は買わない★
毎日、あちらこちらの不動産会社から土地や収益物件の売り込みがある。しかし私は、知らない地方の物件は買わないし、金額が明らかに高い収益物件は買わない主義です。会社の永続に、成長に、「バクチ要素の仕事は不要」だし、焦る必要もなく、見栄を張る必要もありません。不動産業で失敗している多くの経営者は、「仕事に熱が入らずにお金が入ると遊び回っている人間」と相場は決まっています。さらに、不動産を見る目（眼力）が無いのに「これなら高く売れるだろう」と安易に分譲用の土地を買い、建物を建築してしまう経営者だ。誰が見ても「これは売れないだろう」と思う土地を高く仕入れてしまったり、分譲住宅を建ってしまう社長は多い。すると在庫リスクが高まり、売れるまで資金繰りに苦労する事になる。そんな売れない在庫を抱えた危ない会社はすぐ分かる。社員が一人、二人と逃げ出して１年もすると全員社員の顔ぶれが変わってしまうからだ。大きな金額を扱う不動産業には、１度の失敗も許されません。一生懸命人の２倍３倍働いてこそやっと食べて行かれる不動産業界なのに、遊び優先で会社が運営できると考えるほど甘い業界ではないのです。人に使われ営業マンとしては成功する人も、経営者としては失敗する人が沢山おります。社長が朝何時に出社するか分からない会社は危ない。私は９時３０分始業なのに、毎日朝８時１５分には誰よりも早く会社に出社し、旗を店頭に出し、バケツに水を汲んで清掃を始めます。汗びっしょりになって社員の出社を待ちます。仕事に熱が入らず、夜な夜なネオン街に繰り出している＜危ない会社＞の社長は、一度たりともオフイスの掃除などしたことがないでしょう。 毎日酒臭い息を吐いて眠そうにしているはずです。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。押すと御利益がありますよ★
2015年07月22日
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★店舗がある地元の祭礼に、個別に寄付して大変です★
夏祭りのシーズンになると、あちらこちらから案内状が舞い込んで来る。それはすべて寄付願いなのだ。店舗がある地元は必ず全部に寄付をする。花火の打ち上げがある時も寄付金として３万円を差し出す。夏祭りだけで寄付金総額は１０万円を軽く突破します。地域密着で商売をしていると、地元と皆さんとの懇親は欠かせない。夏祭りやお正月の神社行事、更にお寺への協力と、一生懸命地域の人との触れ合いに喜んで精を出します。例えば、夏祭りで御神輿の担ぎ手がいなければ弊社の社員を動員して協力する。寄付金は店舗がある町内会には全部にお持ちして喜んでもらう。町内行事に地元の人たちと一緒になって汗をかいたり、寄付金を出して貢献することはとても大切なことです。それが分からない人は商売でも紹介を得られない。そんな道理を意外と分かっていない人が多い。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月21日
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★ビル工事。打ち合わせが続く。★
久里浜駅前のビルは完成したが、横須賀中央のビルはまだ工事半ばだ。本日は外装タイルやサッシュの色あわせなど打ち合わせが待っている。横須賀中央で建築中の新築ビルについて、毎月１回定例打ち合わせが行われています。一番難関だった基礎工事も埋戻しが終わり、１階の鉄骨組み合わせが完了している。これからは毎月ワンフロア－が組み上がって工事のスピードは速まります。日程が押して来年１月末には完成予定。待ち遠しい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月21日
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★いまだに３．５％の高金利を支払っているお客さん★
金融機関による最近の貸し出し金利は一段と安くなって、高金利から低金利に借り換える投資家がとても増えています。ところが、金利差に無頓着な投資家の方はまだ年３．５％の高金利を何も考えずに支払っているのだ。昨日、そんな投資家が相談に見えました。昨日の夕方、突然アポもなく「売りビルはありませんか？」と投資家の方が来社されました。話をしている中で、５年前に３億円で購入したビルが固定金利で年３．５％であるときかされてびっくりしました。余りにも金利に無頓着な方で、物件のことばかりに目が行っている。そこで固定金利と変動金利の長所、短所をお話しして実際にお客様が借りている３億円の金利差についても実例を挙げて説明したのです。３０年間の変動金利で年１．５％とした金利の場合、毎月の支払額は１．０３５千円３０年間の固定金利で年３．５％とした金利の場合、毎月の支払額は１．３４７千円金利により毎月３１２．０００円の違いがある。年に直すと３．７４４．０００円も違う。お客様はいかに高い金利を支払っているかという具体例を示してあげました。途端にびっくりして「固定金利は金利が上がったときの安全策と考えていましたが恐ろしい違いですね」とショック状態でした。「物件探しの前にまず、いまの高い金利を低い金利に変更する対策を実行した方がよいでしょう」と話すと、納得して帰られました。固定から変動に変更するには金融機関を変えて借り換えする必要があります。それが成功してから次の物件をご紹介させていただきます。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月20日
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★カナダからの頼り。通信簿★
カナダに留学している孫娘から近況報告が来た。親元を離れ羽を伸ばしているらしい。同じ日本人留学生と仲良くやっているだけでまず一安心です。左側が孫ギャルスタイルにあこがれて高校留学をカナダに求めて旅立った孫娘から近況報告があった。ホストマザーが厳しいらしいが、それでも同じ日本人留学生と仲良く暮らしているとの楽しい便りがありました。親元を離れている気安さなのか、日本のギャルスタイルを楽しんでいるらしい。掃除、洗濯、料理と、自分のことは自分でやらなければならないので大変らしい。留学センターから４月から６月までの３ヶ月感の成績表が届いた。今のところ５科目すべてオ－ルAで、クラスでも上位であると報告があった。これからはどうなることでしょうか？ ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月20日
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★水曜日は盛大にバ－ベキュ－大会。盛り上がります★
水曜日は弊社の社員と、取引先企業の社員さんとの合同バ－ベキュ－大会が開催されます。場所は平成町のうみかぜ公園。時間は１０時より。美味しいお肉や飲み物も沢山でます。ご家族の参加大歓迎。２２日の水曜日は毎年恒例のバ－ベキュ－大会が盛大に催されます。場所は平成町のうみかぜ公園。時間は朝１０時より。弊社の社員と家族及び取引先会社の社員と家族による合同イベントで、毎年５０人前後が集まり、子供さんにも喜ばれます。弊社と取引がある方は、業者の方でもお客様でも飛び入り参加は大歓迎ですのでお気軽にお越し下さい。参加費用は無料です。通常ではなかなか食べられない極上の肉を沢山仕入れてあります。社員全員が、仕事を離れて会社のイベントに参加することにより、社員間の親睦はより強固となります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月20日
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★良質な収益物件の売り物求む。至急★
3大都市圏中心に不動産融資大幅アップ。中心はREIT、外国人投資家そして個人投資家 日銀によると2014年度の金融機関の不動産業向け融資額はバブル期を超え、過去最高を更新したという。バブルのピークだった1989年度の融資額は12兆1075億円、対して2014年度の融資額は12兆2544億円だったのである。けん引役となったのは不動産運用を商品化したＲＥＩＴ（不動産投資信託）と円安で割安と感じられるようになった日本の不動産を買いこむ外国人投資家。特に東京、名古屋、大阪の3大首都圏では景気の良い話が続く。 このところ弊社でも、住宅の売買より投資物件の売買の方が活況を呈しています。金融機関の融資後押しもあり、個人、法人を問わず収益物件の購入希望が殺到しています。ところが需要に追いつく供給が少ない。そこでミスミス成約チャンスを逃す例も増えています。賃貸マンションなら４億から５億円までの物件に投資家は吸い寄せられる。アパートなら５．０００万円前後までの価格帯ならすぐ成約になる。我々の緊急の課題は物件の発掘です。不動産の営業マンは机を抱えて座っていないで、外に出て家主さん探しに汗を流そう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月19日
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★横須賀の商業地５０坪。あっという間に買い付けが２本入りました★
横須賀中央駅から徒歩１分のところに５０坪の商業地がある。お預かりしてすでに半年が経過した。ある銀行がその時から買い受ける予約をしていましたが、正式な契約日時が明示されないので、今月に入り非公開で新規買い手を募ったところ、すぐに２件も申し込みが入った。金額は１坪２００万円です。合計１億円也横須賀の商業地争奪戦はすごい。バブル模様の中で安く買おうとすればほとんど手に入らない。駅から近くなればなるほど需要は高いため価格はどんどんつり上がっていく。本日、売り手さんと買い手さんの合意がなったので買い付け証明と売り渡し証明を交換しました。８月１日に契約予定です。それまでに金融機関から買い手さんは融資の承認を受けなければなりません。それにしても不動産取引の動きは活発で、住宅地に波及するのは時間の問題となるでしょう。いまが買い時？ ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月19日
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★投資家の憂鬱。アパートは買えたけれど★
最近、にわか家主となった投資家が困った顔をして沢山訪れてくる。収益用としてアパートを購入したが、入居者が出ると後がなかなか埋まらない。仲介してくれた業者は集客能力が無い。そこでやむなく自ら不動産業者回りをして「ぜひお客様を紹介して欲しい」と懇願しているのだ。弊社では大切なお客様（投資家）には、物件を選別して「これなら購入して大丈夫」という不動産以外紹介しておりません。ご購入いただいた後から投資家さんとは長いおつきあいになるので、「物件を買わせればそれでお終い。」などと不埒な考えをすることはありません。「築年数からしてリフォーム費用がかかるからやめましょう」「価格に比例して建物が古いからお買い得とは言えません」「この場所は、いまの入居者が出たら次に入る賃借人捜しに苦労します。おやめになった方がいい。」物件は勧めるよりも取りやめるようなアドバイスの方が多い。ところが、投資家の中には、現在入居している人を見て、不動産会社の口車に乗り、利回り重視で飛びつき買いする人が非常に多いのが現実です。「これは購入するのをやめなさい。」と適切なアドバイスをしてくれる不動産会社はほんの少数派です。何しろ契約してもらわないと手数料収入が入らないので、何でもかんでも不動産会社は購入を勧めます。そんな営業に負けて購入した物件に空き室が多くなり、「投資に失敗した」と悩む投資家が最近とても多くなっているのです。不動産の購入に焦りは禁物です。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月18日
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★ようやく絞り込まれたポスター広告★
ようやく絞り込みが完了したポスター広告のイメージ案。完成まであと一息です弊社の店頭や野立て看板、印刷物などに利用するイメージデザインがようやく完成しました。売買の「不動産買います」と、「お部屋探しならお任せ下さい」となる賃貸用ポスター原稿だ。これから長く利用するので採用まで紆余曲折がありましたが、ようやく絞り込みが完成しました。感想はいかがですか？ 社員の間では好評なんですが．．．。売買用賃貸用 ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月18日
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★公募面積と実測面積の違いによる固定資産税★
私が所有している貸し駐車場が、今年度評価見直しにより固定資産税が大幅にあがる事が分かった。そこで、実際は公募面積より実測面積の方が少ない証拠として、測量士に測量をしていただき税軽減の申請書を役所に提出しました。世の中には謄本上に記載してある面積と、実測面積とが大幅に違うことは良くあります。私が所有している貸し駐車場も公募面積は６５坪で、実測すると４５坪しかない。「少しぐらいの税金差なら」と、いままで面倒なので放置して高い税金を支払っていたが、今度は大幅に固定資産税が値上がりするとの通知を受けすぐに対応しました。まず測量士に実測をお願いし、公募と実測との差異を出してもらい、それを市役所に提出したのだ。そこで税金は実測面積により課税してもらえるような申請書を提出しました。ややあって市役所から通知があった。「正当な理由なので実測面積により課税します。」良かった。安い固定資産税ならそのまま支払っても良かったが、７倍も課税評価額があがるとなれば放置できません。世の中には支払わなくてもいい金銭を支払っている例は多々あります。身の回りを見直して、言われ無き請求金額は支払わなくてすむようにすべきです。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月17日
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★大を追わず、少数精鋭経営のメリット★
不戦勝経営 / 管理物件の空室に全力。女性だけの小さな不動産会社 中野忠 明確な経営理念がシンプルな経営を可能に私が敬愛するアメリカンドリーム社、中野忠社長のブログを読まさせていただき「なるほど」と認識を新たにしました。見栄を張って沢山の社員を雇用するより、出来る社員だけの少数精鋭主義のメリットを教えてくれています。先日、お得意様訪問の会社の場合です。女性2人の会社様。「自社管理物件の空室だけをHPに掲載しています。会社の方針は管理物件の入居率を上げること。物件管理を増やすこと」とおっしゃっていました。 小さな不動産会社の生き残り戦略が経営理念でした。１年で入居率１割増、管理物件が８部屋増 開業して８年目。ひところは、女性５名で他社物件の仲介営業もしたそうですが。 「管理物件を増やすには、預かっている管理物件の空室を減らすことが第一だと分かった」を理解したのがこの１年だそうです。この１年で入居率が１０％アップして、管理物件が８部屋増えたそうです。 管理を離れる大家さんはゼロだったそうです。 「小さいステップですが前進しています」と元気でした。経営者はどうしても社員の数を増やしたがる。数が多ければ売り上げが増える物ではないことを承知の上で。社員数が増えればどうしても出来が悪い社員が紛れ込む。売り上げを伸ばすどころか、足を引っ張る社員が多くなればなるほど社内の雰囲気も悪くなり業績は下降する。出来る社員だけの少数精鋭経営は、実利主義を望む経営者にとって本来見習うべき手法ですが、温情が仇となりダメ社員をバッサリ切ることも出来なくて困っている経営者は世の中に沢山いる。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月17日
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★奥湯河原のリゾートマンションを売却★
奥湯河原でバブル期に建設された豪華なリゾートマンション「ライオンズタワ－奥湯河原」を、１８日に契約し売却します。部屋は２２階建ての１５階部分にあり見晴らしはすばらしい。しかし、景色はすぐ飽きるし自宅の方が景観はいい。マンション内には娯楽施設や２５メートル温泉プールも付いていてサウナがあり、いろいろな種類の大きな温泉風呂がある。そこいら辺のホテルもかなわない立派なリゾ－トマンションだ。いつも仕事で忙しい思いをしている身にとって、リゾートマンションで過ごす一時は心身を癒してくれる楽しみな物件だ。温泉に入り部屋でゆっくり読書をする。昼食も夜食も近くの有名レストランで食べるのも楽しみの一つ。その内でもウナギがうまい京屋をお勧めします。湯河原から熱海に抜ける国道沿いにあり、予約をしておくと時間を待つことなく到着時間に合わせて調理しておいてくれます。 美味しいですよ。電話予約は０４６５－６０－００３９そんな楽しみも無くなります。１８日に契約して９月１０日に引き渡しをする。せめて夏休みをゆっくりリゾートマンションで過ごしたいと考えてのことです。（涙） ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月16日
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★いつまで続く好調不動産業界。金利の動向で一転、不況に陥る恐れ。★
不動産業界の好調を示すデーターとして東京商工リサーチから不動産会社の倒産情報が発表された。表面上は好調な不動産業界も金利の反転上昇があれば破綻件数が増える指摘もある。不動産業の上期倒産件数、過去20年で最少に 東京商工リサーチ 東京商工リサーチの調べによると、2015年上半期の不動産業の倒産件数は150件となり、過去20年で最少となった。前年同期比で見ると3.8%減少となり、6年連続で前年同期を下回っている。 同社では「2015年上半期の後半にかけて倒産件数が増加に転じていることから、今後の推移が注目される」としている。不動産会社と言っても大は財閥系の大会社もあれば、父ちゃん母ちゃんだけの零細会社もあって比較検討が難しい。しかし、倒産率を数字で表すと業界全体の好、不況がよく分かる。ミニバブル模様のいま、不動産業界は総じて景気は好調の部類に入るが、金利が反転して値上がりしてくればすぐに倒産会社が増えてくる景気敏感型業界でもある。アメリカの低金利政策は年内にも値上げの動きがある。そうなると日本も影響を受けます。日本でも変動金利が上がってくると、過大な借金をしている不動産会社はすぐにも困窮してくる。新興のマンション会社がバタバタ倒産した記憶はまだ新しいが、それと同様な事態になる確率は高まっている。アメリカの金利政策。中国の株価下落。どれをとっても日本経済にダメ－ジを与える・「景気が良い」と、いつまでも喜んでいる場合ではありません。不動産業界に暗雲がたれ込めてきました。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月16日
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★宝物となる不動産。お荷物となる不動産。★
不動産の中には、持っているだけで何の役にも立たないお荷物となる不動産もあり、駅前の一等地で高い収益を生む土地もあります。どうせ持つなら利益を生んでくれる不動産と考えるのは自然ですね。何の利益も生まず、固定資産税や雑草の除草費用が出ていくだけの不動産は、早く売却してマイナスから逃げなければなりません。親の代から引き継いだ土地は手放したくないのが人情ですが、利益を生む土地への資産買い換えであれば納得できるはずです。負の資産は資産と呼べません。田舎に行くほどロードサイドの土地も、駅前の土地も有効活用する手段が無く放置されている現状に、政府がいよいよ動き始めました。地方の空きビル、店舗 再生活用で検討会議 国交省、来年に指針策定国土交通省はこのほど、「不動産ストック再生・利用推進検討会議」を発足させた。 地方都市にある未利用・低稼働の不動産を再生・利用する方策を検討する ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月16日
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★会社の成績表、月次決算。経営者は数字に強くないと．．．。★
企業は毎月、「売り上げから経費を引いてどのくらいの収益が上がっているか」と、「４月から今月までトータルしてどのくらいの収益が上がっているか」を細かくチェックして経営の安定度を見ます。特に強い部門と（収益が高い部門）と弱い（利益率が悪い）部門を知ることはとても重要な事です。弊社では毎月、顧問税理士から月次の決算書書類を頂き役員全員でレクチャーを受けます。会社の通信簿のようなもので、成績が良い部門と悪い部門がすぐ分かります。成績の良い部門はもっと積極的に伸ばし、成績の悪い部門があれば早く改善しなければならない。そして本決算を目出度く増収、増益にする事を目指しています。会社は社員に対して発生主義で成績を評価します。つまり毎月の契約高が反映されます。税理士から会社が受ける成績は入金主義です。お金が実際に会社に入って成績として評価される。そこでどうしてもタイムラグが発生しますが、会社が社員に対して行う成績主義は、やがて入金があるので資金繰り表に反映できます。税理士による月次決算はその月までの正確な成績発表なので一喜一憂します。毎月、弱い部門があれば税理士によって指摘を受けるので、そこを伸ばす改善策を役員間で協議する。その他に無駄な経費を使っていないか細かいチエックも出来ます。月次決算はとても重要な会議となります。１年間以上、利用していない銀行口座は閉鎖して事務効率を引き上げます。今月は商工中金横浜店と神奈川銀行横須賀支店にあった口座を解約しました。小さな改善、工夫はす、べて税理士が作成してくれる月次試算表から、毎月丹念に読み取り実行に移しています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。押すと御利益がありますよ★
2015年07月15日
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★観光客が多いのにホテルが足りない。横須賀、逗子、鎌倉の事情★
三浦半島から湘南にかけて、観光客が増えているのに宿泊するホテルが足りない。特に修学旅行の学生が必要とする鎌倉は宿泊施設が足りない。行政当局が建築規制で高さ制限をしているため、鎌倉や逗子は高い金額の土地を買っても、低層ホテルしか出来ないため採算に合わない。そのために宿泊施設を建てる企業が無くホテルが不足し、それがまた行政当局の悩みの種となっている。容積率を緩和して高さ制限を撤廃すればホテル運営会社も喜んで進出してくるはずなのに。そんな簡単な道理が分からないお役人はやはり無能としか呼べない。景観を守る方が先か、宿泊施設を建てるのが先か、卵と鶏の論争は続く。本来なら、海岸線に面した土地は高さ制限を撤廃し、高い建物を建てらせれば津波対策にもなって一石二鳥と考えるのですが．．．．。横須賀はすでにホテルが数棟ありますが、アメリカ軍人の需要が高く予約が取れにくい。新規ホテルチエ－ン業者が土地の取得を虎視眈々と狙っています。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月14日
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★老後、賃貸住宅探しで苦労する顧客は．．．．。★
６０才を過ぎてからアパート探しに汲々としているお客様が意外と多い。そんな人は若い頃から住宅の取得に関心が無く、労働意欲も少ない人がほとんどだ。そしてお金を貯める習慣がない。稼いだお金はパチンコや飲食に無駄遣いして使い果たす。宵越しの金は持たない人は老後生活保護に頼ることになる。弊社のデーターによると、年配の方でアパートを探しに見える方の９０％強は、若い頃からマイホームの取得に無関心だったことが分かる。年老いてから住まい探しがこんなに大変とは想像もしていない人が多い。家を借りるにはまず保証会社の審査を通らなければならない。無職で高齢者、独身者となればどこの不動産会社でも不安がられる。生活保護の支給を受けられて初めて「安定収入なら」と第一関門を突破できる。世の中には住むなら「賃貸が良い。」「購入が良い。」と意見は分かれるが、老後を考えると若い内からマイホームを取得するにこしたことはない。ローンは払い終えると土地も建物も自分の資産となって、売却すればお金が入ってくる。賃貸派では、何十年家賃を支払い続けても自分の物にはならないし、資産はゼロになります。不動産を持つと社会的にも信用を得ることが出来るが、賃貸ではバカにされる。掛け捨ての保険が賃貸派。掛け金の戻りがある保険が購入派と考えればわかりやすいでしょう。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月14日
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★炎天下の草むしり。体中が汗でグッショリです。★
今日は午後から管理物件の草むしりをしました。暑い。とにかく暑い。それでも隣地から進入しているツル草を植木ばさみでガンガン伐採しました。おかげで体中汗びっしょり。シャワ－に入りたい。横須賀で弊社が管理している７階建ての賃貸マンションがあります。入居者から「お隣からツル草がどんどん生えてこちらの塀にツタが絡まり車も止めずらい。」そんなクレームが入り本日２時から１時間ばかり草刈りをしました。炎天下で強風。とにかく暑い。３０分もしたら体中が汗でびっしょりとなりました。通常なら原因となっているお隣さんに、ツル草の除去をお願いするのですが、つまらないことで隣地の人とトラブルになるのは得策ではないため、いつも弊社で草刈りをします。それにしてもびっしり絡まった草をカットするのは大変です。２人掛かりで処理してもまだほんの一部分だけしかカットできません。すべて綺麗にするにはまだ３日ばかり掛かりそうです。着替えを持って作業しますが、この暑い最中に先の３日間を考えるとげんなりします。不動産管理業は大変な仕事です。それで管理費は家賃の５％。草むしりは無償で行うサ－ビス仕事です。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月13日
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★アパートに株式に別荘まで、全部換金処分が完了しました★
臆病者の私は今年になって昨年からの計画通りに手持ち資産をほとんど売りに回り、アパートやマンション、株式に別荘とすべて売却を成功させ現金化しました。現金は次の投資のためにしばらく銀行に寝かせておきます。景気の先読みが微妙になったことから個人的に持つ資産を、すべて現金化する計画を立てて実行しています。まず、収益物件のアパートやマンションを売りました。別荘も売却して現金化しました。手持ちの株式もほとんど証券会社で売却して現金化しました。現金化したお金はしばらく銀行に寝かせ様子を見ます。投資チャンスが来たり、惚れ込む物件が出るまでは買い急がないし現金を動かさない。１６年にわたり毎月３２万円も支払っていた自宅のロ－ンは来年３月でゼロになる。つまり個人的にはすべて無借金になります。私の年頃になると心配は相続税のみだ。それが心配です。自社の株式と少しばかり残る収益ビル、預金、自宅と併せた資産を積算すると間違いなく相続税がタップリかかってきます。これから否応なく相続税対策として投資物件を買い、数億円の大きな借金を抱えることになるでしょう。負債による相続税対策を真剣に考え実行します。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月13日
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★また繰り返す「地上げ」協奏曲★
余り印象が良くない「地上げ」の言葉。バブル最盛期は暴力団も介在し殺人事件まで発生した土地買収合戦が、一時はなりを潜めたが不動産価格の高騰により最近、にわかに復活の動きがある。不動産ブローカーの暗躍が目に見えて多くなっています。 地上げとは、空地や人が住んでいる建物の借地までを含め、転売用地を確保するため、地主や借地人と買い取り交渉をして土地を強引に買収する行為のことを指します。じわりと横須賀も土地が値上がりする兆候が見えている。特に容積率が６００％の商業地域は、３年ほど前には１坪１００万円程度にまで価格が落ち込んでいましたが、容積率が８００％まで緩和されたことからじりじりと値上がりが始まり、現在では１５０万円から２００万円でも売り物件が出れば買い手が殺到する。そんな需要客を狙い不動産ブローカーが地主に札束で「買い取り攻勢」を仕掛けています。駅のそばでビル用地なら小さくても大きくても、盛んに「売りませんか」と地主訪問をしているのだ。ちなみに、弊社のビルが建つ大滝町は１坪３００万円で５年前に購入し、９階建てのビルを建設しました。（このときは容積率が６００％でした）ということは、まだ今は１坪１５０万円から２００万円で放置されている商業地も、これからもっと大きく値上がりの幅があるとブロ－カ－は読んでいるのだろう。商業地につれて住宅地の地価まであがれば完全にバブル再現となります。地上げの話がこれからどんどん聞こえてくるようになるのでしょうか？ ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね ↓ ランキング参加中です。
2015年07月12日
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★イメ－ジ看板、広告を一新します★
長年使用していたイメ－ジ看板を一新します。いままで長年にわたり使用してきたイメ－ジ看板を、早ければ今月からデザインを一新して交換します。字体や配色をもう少し工夫して月曜日にはどれにするのか決定し、従来の看板をすべて取り替える。長年利用してきたイメージ看板新しく変わるイメージ看板 ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月12日
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★土地と建物が無償で手に入る計算★
横須賀に宅地が６０．４５坪、別途山林が２２６．１８平方メートルついて、その上に１７０．８４平方メ－トルの大きな古屋が付いて（昭和４９年築）いる不動産を１９５０万円で媒介を受けました。事務所兼用住宅です。昨日、横須賀の某地域に土地と建物を１９５０万円という激安価格で売り依頼を受けました。駅から平坦地で建物は大きい事務所兼居宅です。日当たりも良く駐車場として車が沢山はいる物件なのでどのように売り出すか検討中です。売り主さんの話では、「投資家の買い手さんからそのまま居住させてもらえれば固定資産税や毎月のローン支払い分は家賃として自分が全額負担します」と言ってくれております。つまり、１９５０万円のローン支払いは売り主さんが負担してくれるのだ。何故このようなことが起こるかと言えば、売り主さんが事業資金等で借り入れた負債を早く返済したいために、住居を売却して借金をゼロにしたい思惑があります。住宅を売却すればどうせ他に住まいを探し移り住む手間がかかります。投資家の方に購入してもらえるなら家賃として支払う方が面倒がないと言う理由です。ただし、純粋に「マイホームを建てたいので立ち退いて欲しい」と言われればそれはそれで他にアパートをすぐ探します。世の中には換金のためにいったん自分のマイホームやビルを売って借金を消し、サブリースという形態で賃借する個人や企業が沢山おります。１９５０万円を金利１．８５％で２０年変動金利で借り入れたと仮定します。金融機関に返済するロ－ンは毎月元利均等で９７２６７円です。 つまり１ヶ月１０万円で借りてもらえればその対象不動産は無償で手に入る計算です。弊社では同様な手法でリゾート物件を手に入れて、そのまま持ち主さんにお貸ししている実績があります。いつでも売り物件は内見出来ますのでお気軽にお問い合わせ下さい。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月12日
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★突然の脳内出血で大黒柱が倒れた取引先会社。★
弊社の取引先である内装会社の社長が運転中に脳内出血を起こして意識不明により病院に運ばれた。まだ４３才の若さである。すぐさまCT撮影をして手術に取りかかり、脳にこびりついていた血液を除去し一命は取り止めたようだが後遺症は分からない。「若いからリハビリによって回復は早い」と医師から告げられたそうだが一抹の不安は残る。まだ４３才の若さでも、突然脳の血管が切れ意識不明になる怖さを知らされました。弊社で内装工事を発注している会社の社長だ。おかげで会社の業務は開店休業となりました。大黒柱が倒れて、家庭でも会社でも皆さんがうろたえています。会社はどうなるのか？ お父さんは助かるのか？だから私は社長に常に話をしていました。「会社は早く後継者を育て、トップが突然倒れても業務に支障が無いようにしておく必要があります。」と．．。中小企業の会社ほどトップのワンマン経営が目立ち、後継者が育っていない。名前ばかりで権限がない役員はお飾りにすぎないから仕事も出来ず経営も分からない。創業者が元気な内に次の後継者に経営責任を持たせる技量は必要です。今回、取引先のアクシデントを見て、個人会社による弱点をしみじみ知らされました。その点弊社ではすでに会長より若い社長が６年以上前から実権を握り、更にその下に部長、店長、課長とピラミッドが形成されています。私がいつ倒れても困ることはありません。（逆に、うるさい人間がいなくなり喜ばれるかな？） ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月11日
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★本日は盛大にビルの落成式を行います。★
本日は朝１０時３０分より、久里浜駅前に建設した「ヤマシチビル」の竣工式を行います。まずは新しいビルの５階で１０分ほど内覧会を行い、会場を弊社の２階に移して１１時より盛大な式典が行われる。オーナーさんは初めてのことなので何も分からないため、式典の準備から飲食物の手配まですべては弊社で行いました。３６０度魚眼レンズで撮影ビルの建設を企画された段階からオ－ナ－さんは「建築は臼井不動産にする！」とご指名を戴きました。子供の頃からの知り合いであり、実家が同じ久比里と言うこともあって信頼されたと考えております。その信頼に応えるべく収益を上げるための工夫を行いました。建物は建坪率、容積率いっぱいの設計にして家賃が多く入る設計にして成功しました。次に意匠です。駅前に建つテナントビルなので平凡な建物では面白くない。さりとて奇抜な建物では周辺環境を悪くする。何度も設計士と打ち合わせをして現在のデザインに落ち着きました。完成現場をみるとビル全体の配色といい、正面のガラス張りデザインといい、とても素晴らしいビルが完成しました。次に「テナントが入らなかったらどうしよう。借入金の支払いが出来ない」そんな建築主の心配を察し、「テナントが入るまで弊社で責任を持って家賃保証をします」と約束しました。そこでオ－ナ－さんや融資を行う金融機関さんも安心してビルの建築が進められたのです。建築が決まると同時に臼井不動産がテナント誘致に動いた効果で、着工前に２階から５階まで予約を獲得しました。１階も沢山のテナントが集まったのですが、オーナーさんから「火を使う業種はどうも心配で．．．。」と言われ、飲食業はすべて断り、コンビニに決定したのです。建物建設も、テナント誘致も順調に進んだビルは６月末に完成し、本日竣工式を迎えました。オーナーさんの親族や友人、金融機関の方々など、約３０名近いお客様を迎え、弊社の２階で式典と飲食のもてなしがあります。会場にはテーブルとイスを用意し、ビールにジュース、お寿司にフル－ツと、すべて準備は整い、昨夜はリハーサルも行いました。今日の本番の式典は無事に勉めます。それにしてもオーナーさんの喜びはこちらに伝わって来ます。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。押すと御利益がありますよ★
2015年07月10日
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★小学生のインタ－ンシップ。可愛いですね－★
近所の商店街に沢山の小学生がインタ－ンシップとして従事していた。それを見た弊社のメンバ－は「とても可愛いね－」と言って、パンに総菜、唐揚げまで沢山の商品を購入しました。「ありがとうございました」の声がまた可愛い。昼食を食べに商店街へ出ると可愛い小学生が各店舗にインタ－ンシップ生として働いている。洋食にしようか、和食にしようか迷っている身に小学生の声で「いらっしゃいませ」と呼びかけられ、ついパン屋さんに入ってしまった。「可愛い人がいるからここで買ってあげるね」と女性社員が言うと、他の店舗からも可愛い声で「こちらもお願いします」と声がかかりました。その声に釣られパン屋さんから総菜店まで入り、欲しくもないパンや総菜、唐揚げまでどっさり買い込んでしまった。今日のお昼はそのパン類、総菜で腹を満たしました。それにしても小学生は本当に可愛い。店のオ－ナ－さんが客を呼び込むより、来店客が多い気がします。商売は店員さんやオーナーが、お客さんに対して感じがよいと客数は増え、感じが悪いとお客さんは減ります。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月09日
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★中国バブル崩壊で日本の不動産はどうなる？★
中国バブルが崩壊して株式相場が暴落している。日本が経験した道を中国も同じように歩み苦しむのだ。中国バブルが崩壊すると、旅行者が減るだけでなく、日本にマンションやビルを購入していた中国マネ－が「買い」からいっせいに「売り」に回る。それは中国人が購入していた事で堅調だった日本の不動産相場が一気に値崩れするリスクも考えられる。中国バブルで懐が暖かかった中国人も、このところ血の気が引くような株式市場の暴落が起こっている。損失を抱えた中国人が海外で爆買いする行動が消えるのは必定だが、それより怖いのは日本で購入した不動産を投げ売りすることだ。（値崩れの危険）他の国より日本の不動産は割安とばかりに、タワ－マンションからビルに至るまで、手当たり次第に購入していた中国人マネ－が、株式の値下がりで大きな損失を被ると、日本で購入してあった不動産を換金売りすることは当然のこととして考えられる。すると、それにより都心の不動産相場が下落し日本の投資家やファンドまで、損失を抱え込むリスクが出てきた。日本がバブル時にアメリカの不動産を爆買いした光景が思い起こされる。日本のバブル崩壊とともに購入したアメリカの投資物件を捨て値で換金して、大やけどした事はまだ記憶に新しい。それと同じ現象が中国人主導で日本に起きるかも知れません。大量の売り物で不動産相場が下落するのか、あるいは安くなった物件をファンドや日本の投資家が飛びついて安く購入するのか、中国バブルの崩壊は間違いなく日本に激震をおこし不動産相場への影響は軽微では済まないだろう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。押すと御利益がありますよ★
2015年07月08日
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★中古アパートの売り物件が出ました。★
横須賀市太田和に３DK４世帯の売りアパートが出ました。現在１世帯が出て３世帯入居中です価格が２０００万円と格安横須賀市太田和は自衛隊関係者のに－ズが高い場所です。そこに土地が８８坪、木造２階建ての建物が１９７平方メートルついて２．０００万円の価格で売物が出ました。価格は２０００万円です。家賃は１世帯５８．０００円ですから現在賃料は１７４．０００円。満室になれば２３２．０００円になる。立地としては駅からバス便のところ。それにしても広い土地が付いているのでお買い得でしょう。築年数は昭和６３年完成ですぎりぎり平成物と呼ぶことも出来ます。南道路なので日当たりがいい。未公開物件なので画像を紹介出来なくてすみません。売買代金２．０００万円を銀行で借り入れすると、毎月の支払いが９９．７６２円です。（元利均等払いで変動金利、利率を年１．８５％ 借入期間を２０年として計算。ボーナス払い０円） ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月07日
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★弊社の専務が持っている賃貸マンションを売却します★
売り物件が無くなり、ついに役員の物件を強制的に販売して貰うことにしました。社長に続き専務が所有する収益マンションも売りに出します。現在は満室で家賃収入が月額５０万円入っている。あまり出入りが少ないマンションです。３階建て。１階が店舗３室。２階から３階が２DKの賃貸マンションです。販売価格を４５００万円と格安にします。これからまだ他の役員の持つアパートも２棟販売する予定です。私はすべて売却してしまい手持ち物件はゼロ。今度、新規に相続税対策を兼ねて知人が持つ賃貸マンションを３億円で購入します。人助けも兼ねた収益物件購入です。弊社の部長は駐車場用地を購入しました。駐車場は固定資産税も高くあまりメリットはないが、それでも少しばかりの駐車場賃料を稼げます。定期貯金より利回りは格段に上でしょう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。押すと御利益がありますよ★
2015年07月06日
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★家賃収入が年１千万円入るリノベーションモデルマンションを売ります★
弊社の社長が４年ほど前に、中古のマンションを購入してリノベーションモデルとした物件があります。現在は１５室の内２室が退去予定です。購入してから屋上防水、窓のサッシュ、内部の浴槽もダイニングもすべて新品と交換しました。中古マンションをスケルトン状態にしてフルリフォームし、お客様にお見せするためにした賃貸マンションを今月売りに出します。リフォーム費用だけで５千万円も経費をかけました。中古の状態から新築同様にリフォームして、その様子をプロのカメラマンに撮影して貰い、DVDに収めてリノベーションモデルにした賃貸用のマンションを今月中旬に売りに出します。販売用の収益物件が無くなってしまったので無理に放出を頼みました。部屋数は２DKが１５室。現在２室空き予定ですが弊社で責任を持って満室にします。堀ノ内駅から徒歩８分の場所にあり、旧分譲地の入り口です。日当たりは申し分がない。屋上から見る景観は素晴らしい。海が一望で市街地が良く見渡せる高台です。販売価格を１億円と安く設定します。詳しい概要や写真は今月の１５日頃に公開する予定です。乞うご期待。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。押すと御利益がありますよ★
2015年07月06日
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★不動産業者は何故借地の更新に関与したがらないか？★
このところ借地権の更新相談が増えています。地主と賃借人との争いがあり、更新契約書を書くにも骨が折れる。その上、事務手数料は数千円と雀の涙程度でありながら、契約した内容に間違いがあれば、その責任は不動産業者にかぶってくるので、一般の不動産会社は体よく「借地権については取り扱いをしていません」と断るのです。親が亡くなり、相続人となった子供から借地権の更新業務を依頼される件数が増えています。一般的に不動産会社は借地権の更新契約は「弁護士に依頼してください」と逃げを打ちます。その理由は、地主と賃借人との間でトラブルが多いこと。更新料についても金額の合意がなされるまで何度も足を運び骨が折れること。更に４００万円程度の更新料では売買のように２００万円まで５％、４００万円までは４％とする計算方式が取れず、わずか１万円前後の報酬なので、労多くして実入りが少ないのだ。だからどこの不動産会社もやりたがらない。ここで国土交通大臣から認定を受けた不動産コンサルタントマスタ－の資格を保有している人間がいる会社ならば、コンサルタント料として適正費用を請求できるから仕事を受けてくれる。借地権の更新業務の仕事は、コンサルタント資格保有の不動産会社に、依頼が集中してしまうのだ。地主と賃借人との間でもめていると、早々に弁護士を紹介してしまう不動産会社の事情は、１ヶ月の駐車場料金よりも安い事務手数料が影響しているのです。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月05日
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★お中元も楽天サイトから。時代は変わりました。★
お中元の時期となり取引先や沢山の家主さんに商品をお送りしています。逆に取引先や家主さんからもどんどんお中元の品が贈られてくる。その商品の中で、お礼の電話をすべく送り状を見ると、なんと楽天市場から送られてきているのがあった。さすが時代の先端を行っています。お中元の季節となりましたが、仕事に忙しい人はなかなかデパートや専門店まで商品選びに出かける暇がとれない。そこで登場しているのがネット販売だ。まさかとは思ったが楽天市場や、ヤフ－ショッピングを利用されてお中元を届けてくれる方が出てきている。時代の先端を行く買い方に驚きを隠せません。個人的には沢山ネットショッピングを楽しんでいるが、お中元やお歳暮となれば量が多すぎて今までネット注文はしてこなかった。これからネットによるお中元、お歳暮の他、贈答やお返し物にも利用は広がることでしょう。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月05日
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★困っている知人の助けに★
知人が突然病気になって、生活費を捻出するために不動産を換金処分する状況となった。売却金額や金融機関との縛り条件などの難しい問題があるため、弊社で購入する事は役員の反対で出来ない。そこで知人を助けるためには私が個人で購入することになるかもしれません。私の知人で投資家の方が、突然病気になり治療費や生活費を捻出するために資産を一部処分したいとの要望があった。まだ多額のローンが残っていて、２０年間転売禁止の厳しい条件も付いている。販売を希望している物件には、別に自宅まで共同担保を取られているので単体の評価額に問題があるのだろうか？とてもそれらが気がかりになっている。しかし困ったときの人助けで、会社がダメなら私個人で購入してあげたい。来週早々に抵当権をつけている銀行に行き、詳しい内容を開示してもらってから正式にテ－ブルに付きます。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月04日
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★誰がババを掴んで泣きを見るのか？★
このところ収益物件投資の利回りが低下し、３％から４％であっても売買は活発化している。固定資産税を考えれば購入しても意味が無いし、ただ買うだけの投資になってしまう。元利金の支払いや空き室リスクを考えれば購入出来る水準にはない。収益投資ブームが過熱し、収益利回りがどんどん低下している。アパートやビルを購入しても元利金の支払いで逆鞘を生み、毎月手持ち現金を持ち出すことになる投資は意味がない。金利が上がり、空き室が出れば低利回りは一気に赤字に転落して、購入投資家は資金繰りに苦しむ事となる。不動産投資ファンドに投資しても安定的な高利回りは期待できないとなれば、ファンドは敬遠され客離れが起きてくるだろう。「相続対策に最適」と煽られ、どんどん売れたタワーマンションは、外国人が売りに回ると値下がりに拍車がかかってくる。決して安全な資産にはならない。相続税対策を目的にタワ－マンションを購入しても、マンション価格の大幅な値下がりで大損をすると赤字になる。損をして売却すれば損金処理が可能になるようですが、あまり税金を支払っていないサラリ－マンには恩恵が少なくデメリットの方がが多い。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月03日
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★空き家の売り物が継続して出てくる。★
法律が変わり、相続によって親から所有権が移転された両親の家は、空き家のまま所有していると固定資産税が６倍に跳ね上がることから、このところ子供さんから放置してあった空き家の売り相談が増えています。昨日も三浦海岸駅から徒歩５分の物件を売却するご相談を受けました。横須賀市鴨居でも古家を弊社が買い受けました。２階から海が一望です。土地が４０坪で査定価格は６００万円也。空き家に対する法律が強化されたことから、いままで放置されていた廃屋が売りに出るケースが増えています。居住に適さない建物は、解体費用を売り主が負担することになり、更地として売りに出されます。あまりにも古い建物を「もったいないから」「思い出があるから」と解体せずに居住物件として販売することになれば、購入者から「雨漏りがする。」「下水が詰まっている」とクレームを言われ、瑕疵担保責任により売り主は損害賠償を提起される恐れがあるのです。そこで建物は解体する事になるのですが、おかげで解体業者さんはいま猛烈に仕事が忙しい。にわかに設立された解体業者さんは廃材の捨て場に苦労しているようです。解体費用も従来は木造で１坪２５０００円から３００００円だったものが現在では１坪４００００円から４５０００円まで急騰している。相続された不動産を売却すると譲渡税が入り、税収が増える税務署も大喜びでしょう。古家のまま放置されていた街区も更地で綺麗になり、そこに新築住宅が建つと街が明るくなります。税制改正で一番恩恵を受けるのは、やはり不動産売買が増えてフイ－が増える不動産業界でしょう。いずれにしても良い事ばかりの空き家対策の法律改正、弊社もちょっぴり恩恵を受けています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月03日
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