2016年02月の記事
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★テレビCMの撮影★
本日はテレビCMの撮影が社内で行われました。私をはじめとする年配者は除外され、若手だけが全店で招集されました。完成したフイルムは４月の放送から流される。イメ－ジ広告なので物件広告のような即効性の反響は望んでいません。毎日４回、６ヶ月契約です。弊社のテレビコマ－シャルが４月から流される。本日はそのCM作成の撮影が行われました。若手の社員が動員され、年配者は追い出されて撮影が進んだ。１日に４回のスポット広告で６ヶ月間継続されます。物件広告のような即効性を望んでいません。会社案内のように臼井不動産のイメ－ジを売る広告となります。いままでラジオ日本のジャイアンツナイタ－のスポンサ－広告を、年間契約で何度も行った経験があります。テレビ神奈川でもCMを流しました。物を売るPRとは違うので広告効果は予測が付きません。お金の無駄使いに終わる可能性もあり、意外性でお客様の知名度が上がる効果が大の事もあります。楽しみにしています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月29日
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★不動産バブル祭りに参加する、しない？★
不動産融資 26年ぶり最高 15年10.6兆円、緩和マネー動く 2016/2/21 2:00日本経済新聞 電子版によると、銀行による不動産業向けの新規貸し出しが2015年にバブル期を超え、26年ぶりに過去最高となった。低金利を背景に住宅やオフィスビルの需要が底堅く、日銀の異次元緩和でマネーが不動産市場に流れ込んでいる。地価の急騰や取引量の急拡大という過熱感はまだないが、マイナス金利政策などの刺激策が長引けば局所的にバブルを生み出す懸念もある。目ざとい投資家がマイナス金利の実施を見て、アパ－トやビルと、収益物件投資に積極的に参加しています。その事実が金融機関の融資残高に現れています。金融機関が余資を、不動産投資家にじゃぶじゃぶ貸し出す構図はまさにバブル期を彷彿とさせます。バブルの波に乗り大儲けできる人と、参加したはいいが飛び降りるのが下手でババを掴んみ、失敗する人が出るのもバブルの特徴です。お金持ちは更に金持ちになり、臆病な人や金融機関から資金の借り入れが難しい人は置いて行かれるのもバブルの特徴。あなたはこのチャンスをどのように動きますか？収益物件投資は、優良な不動産なら長期保有投資として保存しましよう。古い建物やバス便の物件なら、値上がりした時に早めに売却して利益を得よう。投資物件の相談ならお気軽にメ－ルまたはお電話をお寄せ下さい。まず資金繰りからお話ししましょう。次に安全な投資法のガイド。そして色々な物件紹介までさせていただきます。弊社が紹介する物件は、ポ－タルサイトに出回っていないお得感のある物件ばかりです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月29日
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★売却物件の査定金額★
「家を売りたい。幾らで売れるのか査定してください」と査定依頼をされるお客様は毎月数件あります。「査定も数社に依頼して金額の高い方にお願いする。」 との趣旨は理解できます。しかし、高い査定とその金額で売れるかどうかは水物です。一番低い査定金額を出した会社の数字を信頼しないと大変なことになりますよ。本日来社されたお客様は、ある大手の不動産会社にFAXで査定を受け２５００万円で専任媒介を依頼した。２５００万円もする高額商品を、中も見ずに金額査定する事すら無謀なのに、それを信頼して売却を依頼する方も無謀です。その家は１年間、１件の案内もなく放置され、やむなく家主さんは弊社に駆け込んでこられました。査定のために家の中に入ると、ヘビ－スモ－カ－のため壁や天井はヤニで真っ黄色。照明器具まで交換し、壁や天井は全部リフォ－ムのやり直しです。床や壁も相当痛み、弊社が査定した金額は１５００万円でした。。他社とは１．０００万円もの差がある。 売り主さんは薄々売れる金額の予想をしていたみたいで１５００万円で納得され、専任媒介を戴きました。木曜日からチラシ広告、ホームページ広告、現地売り出しと一生懸命販売活動を行います。早く売れなかったため売り主さんは、１年間余分なローンを支払って、その結果損をしました。家の査定は、沢山公開されている近隣の取引事例を参考にしなければ難しい。いまはネットで簡単に調べられます。買い主さんはよく勉強しています。売り主さんだけが相場を無視して欲張ると、逆に痛い目に遭います。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月28日
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★収益物件。入居者が出て行かないノウハウ★
家主さんにとって頭痛の種は入居者が出て行くことだ。出た後、次の入居者が決まるまで家賃収入が途絶えるから困るのだ。先日も古いアパートをお持ちの家主さんから、入居者を引き留めるアイデアを聞かれ弊社のノウハウを紹介しました。１０年ほど前、築８０年にもなる長屋の１室を１００万円で投資家の方にお勧めした。入居者付きで家賃は４６．０００円。生活保護者が住んでいる。その入居者が出たら次に入るお客様を捜すのは至難の業となるボロ物件です。大体、入居者が出て行くときは更新時と決まっている。そこで更新料は無料にする。家賃は更新ごとに２．０００円値下げするという契約を結んだ。１００万円の投資は約２年で元が取れ、後は儲けとなる計算だから投資家はすんなり受け入れました。月に２．０００円賃料を下げたところで年間で２４．０００円。２年で４８．０００円だ。１ヶ月分の賃料をサ－ビスしたと考えれば安い物だ。すでに５回目の更新期を迎えているが入居者は、出るどころか更新が来るのを楽しみにしている。他に新しい物件に移ろうという考えは全くない。逆に仲間に「俺の家は２年ごとに家賃が２．０００円ずつ下がる」と自慢しているらしい。更新期が来ても入居者に出られる恐れが無く、値下げの負担も小さい「２年ごとに家賃を下げる」アイデアは古いアパートを持つ家主さんの、強力な武器となろはずです。ぜひ実行してみてください。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月28日
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★犯罪収益移転防止法★
１７年前に顔見知りだった元ヤクザの人間が突然会社にやってきた。「久しぶりです。覚えていますか？｝と切り出され、昔の面影をたどりながらやっと思い出した。いまは堅気になって一生懸命働いているというが調べる術は無い。１７年ぶりにやってきたその男は「私が持っている横浜のマンションを購入してくれませんか？」と切り出してきた。その昔ヤクザだった男だ。いまは堅気になったと言うが調べる術はない。不動産業界はアングラマネ－をロンダリングさせないための法律がある。その名もずばり「犯罪収益移転防止法」だ。暴力団との取引も禁じられている。どんなに美味しい話が来ても毅然と断る勇気がなければ不動産免許に傷が付く。「いや－、いまは資金繰りが厳しくて物件の買い取りなんて出来ません」とはっきりお断りしたのですが、それでもなかなか席を立とうとはしない。反社会的勢力は賃貸も借りられず、売買も売ったり買ったり出来ない。不動産会社は協力を拒否している。相手は相当苦しい立場に置かれているらしい。「相場の半値でも良いですから」とにじり寄ってきたがそれでも「ごめんなさい」と断る方が無難です。不動産業におけるマネー・ローンダリング対策（犯罪収益移転防止法）.マネー・ローンダリング（資金洗浄）及びテロ資金供与対策に関する国際基準の策定等を行う多国間の枠組みであるFATFによる「40の提言」の再改訂において、マネー・ローンダリングの対策措置（本人確認等）を講ずべき事業者の範囲を金融機関以外に拡大すべきことが求められたこと等を受け、「犯罪による収益の移転防止に関する法律」（平成19年法律第22号。以下「犯罪収益移転防止法」といいます。）が平成19年3月に制定・公布され、平成20年3月1日より全面施行されました。★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月27日
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★人ごとではない老後破産。年金だけでは暮らしていけない★
あなたにも迫る老後破産の恐怖。年金だけでは暮らしていけない。自宅があって平均的な年金受給者、ある程度の貯金もある。 それでも老後破産は防げない。事実を知ろう。そんなタイトルを見ておもわず手にした１冊の本。読んでいく内にショックが襲う。私は見なかったが、過去にNHKスペシャルで放映された「老後破産」の単行本が書店の店頭に並んでいた。迷わず購入して読んでいく内に恐ろしくなりました。少しばかりの貯金があっても、年金を受けても、病気になったり介護を受けると見る間に預金は減っていく。光熱費に固定資産税、次から次と襲いかかる必要経費に預金はすぐに底をつき窮乏生活が待っている。一般的なサラリ－マンが老後破産の予備軍として、首都圏にどんどん増えている現実は恐ろしい。我々は他人事と考え安閑とはしていられません。老後対策は緊急の問題です。働けなくなれば収入は無くなる。それまでに貯めた預金と退職金、受け取る少しばかりの年金だけが老後の頼りになる。中には貯金もなく退職金も無い人がいる。そんな人はすぐに生活困窮者になる。やはり働かなくてもお金が入ってくる株式の配当金や、収益物件で家賃が入ってくる老後対策を若い内からしっかり行っていないと老後は悲惨な生活が待っていますよ。老後破産にならないために、最低でも月額２０万円～３０万円の家賃収入を目指して物件を購入しよう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月26日
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★何故ネット通販が繁盛するのか？★
どんな仕事の営業マンでも、成績が良い人と悪い人とに分かれています。その差は口が上手いとか物腰が柔らかいとかよりも、お客様との接触度合いにあります。成績がよい営業マンは、お客様と絶えず接触し会話を交わし自分を売り込んでいる。成績が悪い営業マンは電話で事をすまして面談数が少ない。弊社にも色々な業種の営業マンから勧誘の電話が入ります。しかし、顔を見たこともない営業マンの話など信用できないからほとんどお断りしています。断られても断られても事務所に売り込みに来る営業マンには、その熱意に負けて商品をつい購入してしまう。出来る営業マンはお客様との面談数が、いかにに重要なのか理解しているから訪問回数が多い。出来ない営業マンは腰が重く面倒な行動はやりたがらないのでいつも机に座り雑談をして１日を終える。お客様から一端断られると簡単に引き下がってしまう。同期の人が成績を上げようが、ポストを得て出世しようが無頓着な人間。人間は個々に性格が違うので、動きが悪い人間にいくら教育しようが、アドバイスしようが馬耳東風と聞き流してしまう。すると誰もアドバイスや指導をしてくれなくなるので成績は下がる一方になり離職に追いやられます。会社が人員整理に入れば一番先に名前が挙がる営業マンは、どこに転職しようが成功しない。転々と職を変えている人の中にはそんな不都合な理由のある人が多い。求人倍率が上がっても正社員の座を確保できない気の毒な人はそこに問題がある。そんな腰が重い営業マンに代わってネット通販が頭角を現して来ました。成績が悪い社員に代わり、人件費が要らなくて店舗の固定費も不要となれば経営者は飛びつく。不動産業でもホームページにブログにツイッタ－と、ネット関連が主流を占めるようになってきました。業績が良い不動産会社はネット活用で成功しています。ブログも書けない営業マンは腰が重い営業マンと同じで成績は悪いはずです。★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月26日
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★総額１千万円の特別ボ－ナス支給案★
本日は定例の取締役会が開催され、その後で顧問税理士による月次決算報告会が開催されました。すでに３月の本決算では大幅な利益が出ることが決定しているため、３月には従来通り特別ボ－ナスを支給する案が検討された。弊社は昔から６月と１２月に定期賞与の支給が行われています。３月の本決算前には業績が好調だと、もう一回特別賞与が支給されて来ました。つまり従来は年３回賞与が金銭で支払われて来たわけです。今期も創業以来最高の売り上げが決定しているので、本日の取締役会では特別ボ－ナスの支給について論議された。従来の「一律幾ら」というやり方より、福利厚生を充実させるために会社がお金を支払って、社員全員に生命保険をかけてはどうか。予算総額は１千万円。もちろん受取人は一旦会社で受け取ったあと、保険金は社員の家族に全額支払うやり方だ。まだ保険会社とのやりとりや質問があって、本日は結論が出ませんでしたが「１０年満期で弊社の全社員が生命保険に入る」案が有力視されています。仕事中に不慮の事故にあったり、病気で社員が死亡したりしたときに家族のためにも手厚い保証は魅力的ですね。もちろん労災の他に支払われる保証だから嬉しい。社員あっての会社なので、今期はぜひ実施したいと考えています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年02月25日
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★収益物件用地を購入します★
京急の某駅から徒歩５分の至近距離にアパート用地を購入します。平坦で日当たりが良い。１２坪で１ＬＤＫの部屋を中心にして８世帯の収益物件に仕上げます。今月の最後となる２９日に、収益物件用地が手に入る。京浜急行の某駅から徒歩５分にある地型も良いし日あたりも良い土地だ。ここに新築のアパートを建て、駐車場を部屋の数だけ設置する。入居者を満室にしてから投資家に販売します。アパートでも防犯対策はしっかり対応します。オ－トロックに防犯カメラ、割れにくい窓ガラスの採用をして入居者の安全を守る。更に従来のアパート仕上げでは見たことがない高級壁紙を採用して喜んでいただく。設備はすべて最高級品。トイレはウオッシュレット。お風呂は１坪タイプでゆったり入れる。台所は勿論対面式キッチンの最新バ－ジョンです。一番の売りは全室２４時間熱換気システムを採用します。床暖房も入りアパートらしくない外観が目を引きます。完成時には弊社のオ－ナ－さん全員に現場見学会にご招待します。ライバルに勝つ収益物件の建物。家賃を高く設定出来る設備の数々。完成は今年９月を予定しています。★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月25日
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★マイホームから収益物件へ。ホ－ムページの充実を★
最近はマイホーム需要のお客様より、収益物件を求めるお客様の数の方が断然多くなっている。昔ながらの賃貸や売買の仲介だけの殻を破れない会社は、時代の変化について行かれないため収益は落ち込む運命にあります。弊社では収益物件の新たな紹介ページをホームページ上に充実させます。不動産会社もそこで働く営業マンも、収益物件を求めるお客様が増加しているのは肌で感じています。そんなお客様の要望をかなえようと努力している会社や営業マンは収益を伸ばしている。しかし、昔ながらのマイホーム客だけを相手にして、１戸建てやマンションだけに特化した営業をしている会社や営業マンはジリ貧になるだけでライバル会社から水を空けられる。物件の金額が安くなった分だけ仲介手数料も少なくなり厳しい経営を迫られます。弊社は、マイナス金利により更なる投資家の増大が見込めることから、収益物件に特化したページを拡充します。投資ガイドや物件紹介欄は当たり前ですが、物件ごとに良い点と悪い点を表記して、格付けをつけて投資家の参考に供する事を目指しています。今、無い頭を絞ってそのページの企画に没頭している。２月中に企画を完成させ３月中にペ－ジを完成させて、物件を掲載して行きたい。ワンル－ム。アパート。ビル．マンションと分野を区分してご案内します。タイトルは未定ですが「会長の収益物件コ－ナ－」とでもしますかね？ ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年02月24日
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★日本経済の今後★
ヨコスカのホテルで内外情勢調査会が主催する西村晃先生の講演を聞きました。とても話が上手で内容も充実していて勉強になりました。これから来る高齢化の波は田舎より人口が多い首都圏に集中する。東京、神奈川、埼玉、千葉の人口密集地は歩けない後期高齢者で一杯になる。いままで年配者を対象にしたビジネスが成功していたが、これからはより高齢者となるため買いたい物が無く、外に出るのも大儀になり消費活動は落ち、守りに入る人対策が必要。コタツが売れなくなっているのは年寄りが足が痛くて座れないから。畳に布団を敷いて寝る人よりベットで寝る人が増えているのも、布団の上げ下ろしが出来ない高齢者が増えている証拠です。生活様式が高齢者仕様にどんどん変化している。ス－パ－で買い物をするほどの量は必要なくなり、コンビニで必要な品を必要な数量だけ購入する人が増えているからコンビニは高齢化のニ－ズにあっている。ス－パ－は業態の変化に対応しないと生き残れない。自動車も売れ筋ベストテンはプリウス以外ほとんど軽自動車だ。高級車を欲しがる若い高給取りは少ないから。住宅産業は家余りの影響もありどんどん衰退するだろう。消費税が１０％となる前の今年夏がハウスメ－カ－最後の勝負の年となるだろう。以後は急角度に消費は落ち苦労する。そんなお話を１時間３０分、しっかり聞いてきました。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月23日
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★投資用不動産、利回りに迷わされるな！★
にわか投資家の方が一番にあげる要望は「高い利回り」です。利回りは「建物が古い」、「立地が悪い」場所ほど高くなります。しかしそれはリスクも高くなるのをご存じない。土地値か高い駅近の不動産ほど金額が高くなるのは当然です。それだけ利回りも低くなります。利回りが高い物件より、利回りの低い物件ほど優良物件の証でもある事を頭に入れましょう。収益物件投資はすでに７合目を超えています。出遅れた投資家に格安で優良な物件は残っていません。それと知らずに「利回りの高い物件を紹介して欲しい」と見えるお客さんが沢山来社される。不動産投資の成功法はまず立地の選定です。「利回りありき」ではありません。幾らお金を積んでも売り物件が出ないような、駅に近い商業地は利回りが低くても「売り物件が出たら躊躇なく買い」です。バス便で建物が古い物件は価格が安いので利回りが高い。しかしそんな場所はいったん入居者が出ると今度はあらたな入居者がなかなか出てこない。つまり空き室リスクが高い物件でもあるのだ。さらに、古いアパートで安い家賃の部屋は入居者の質も落ちてくる。低額所得者や生活保護者、一人身の高齢者しか入居しない。すると家賃の滞納や孤独死のトラブルが発生する。駅に近い高額賃料の物件には、所得が高い入居者が集まりトラブルは少ない。空きが出てもすぐに次の入居者が決まるので安定収入が見込めます。そんな事情を良く知る投資家、成功している投資家は、利回りが低くても優良物件をまず選びます。不動産投資のイロハについて弊社で無料の投資セミナ－を開催します。時期は５月頃を予定している。実例を見てじっくり勉強してください。セミナ－の後は懇親会で盛り上がります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月22日
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★住宅も３月決算期は一番お買い得。大幅値引きが始まる★
ほとんどの企業は３月が本決算です。在庫を減らし売り上げを伸ばすために、完成済みの新築住宅は３００万円でも５００万円でも値引きして売る。それを狙って賢く買うチャンスがやってくる。建て売り住宅を建てても売れなければ在庫が膨らんでしまう。企業は決算書で棚卸し物件の回転率を見られます。 つまり、仕入れた物件が短期間で売れればいいが、半年、１年、２年と売れずに持っていると不良在庫の山で資金回転率が悪いと判断されるわけです。危ない会社は不良在庫が積み上がっている。ちなみに弊社は、仕入れてから完売までの期間は平均して３ヶ月です。特に上場している企業となれば、決算書を公開するので株主対策としても在庫がゼロとするのが望ましい。そこで３月決算に向けて上場会社は損失を覚悟で大幅値引きして完売を目指します。賢い消費者や投資家はそれを狙って食いついてきます。２５００万円の新築が５００万円も下がれば誰が見てもお買い得です。すでに完成して、まだ売れ残っている物件を注意して見ていよう。 安くなったら即買いに入ろう。やはり大幅値引き物件はとても足が速い。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月21日
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★バブル景気を期待する声★
本日の日経新聞に不動産バブル 崩壊するまで気づきにくく」という内容の記事が掲載されていました。過去の不動産バブルでは、調子に乗って身の丈以上に不動産を買い込んだ人が、バブル崩壊により大失敗しています。プレ－ヤ－が違って同じ事を繰り返すのが人間の要望世界です。昭和年代後半のバブルは、成功経験した人ならそのすばらしさを忘れることが出来ないでしょう。きょう１億円で買った土地が明日には１億２千万円で右から左と売れて、簡単に２千万円ものあぶく銭が手に入る。ネオン街はそんなバブル景気に乗って大儲けした人達で賑わっていました。自動車は高級車が売れる。どんな商売も右肩上がりに収益を伸ばし、ロ－ン破産者さえ自宅を売れば借金を返済した上に大金が転がり込むという信じられない世界でした。そんな時にNHKが、「土地は誰の物か？」という特集を組んで、不動産を買えない人の代弁をしていました。不動産価格が上がると購入できない人が増えて資産格差を生む。バブルは悪のような論調でした。しかし、世の中は面白くて不動産価格が安くなっても買えない人は買えないのです。なぜなら所詮不動産に対する購入意欲が無い人達の声は価格の上下に関係がないからです。私の周辺でも大儲けした末に、不動産価格の下落で資金繰りに窮し、首を吊って自殺した人は沢山いました。それでもバブル景気に上手く乗り財を成した人も沢山います。国民全部が参加して１億総不動産屋と言われたバブル景気最中は、それはそれは素晴らしい極楽社会でした。あのバブル体験をした人達はいまでも懐かしがっています。マイナス金利で市場に余った資金は確実に不動産へ向かいます。夢よもう一度とバブル景気が来ることを夢見ています。先行投資で土地や建物を積極的に買い込んでいます。（無理をしない範囲は心得ている）バブル景気で誰より一番儲けるのは日本政府だ。譲渡税や事業税が面白いように入り、無用な公共投資事業がどんどん行われて政府もバブルに踊っていました。バブル時を知る面白い記事を見てみましょう。http://spotlight-media.jp/article/106668394744832758 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月21日
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★ブラックリストの賃借人★
ブラックリストの賃借人が来社した。１０年ほど前に弊社が紹介するアパートに入居した時に、近隣の人や他の部屋の人たちとトラブルになり、強制的に退去させた賃借人だ。いまは「職もなく、生活保護を受けているので家賃が安い賃貸物件を紹介して欲しい」というのだが。紅顔無比とはこの賃借人のことをいうのだろうか。１０年ほど前に紹介したアパートでは、テレビのボリュ－ムが大きくて隣の部屋からクレ－ムが来たり、お酒を飲んでは大声を出したり暴れたりして、近隣からも弊社に数多く苦情が寄せられた。近隣に迷惑をかける行為が目に余り、やむなく話し合い、調停裁判によって退去させた苦い思い出がある。私の頭に中でブラックリストに入っている悪しき顧客なのだ。いまは体を壊し生活保護によって暮らしを支えているらしい。どこの賃貸物件でもトラブルが原因で追い出しをくい、部屋を転々としているのもブラックリストらしい。迷惑をかけている方は過去のことを忘れても、迷惑をかけられた方はしっかり昔のことを覚えています。どんな理由を並べられても、泣き言を言われても金輪際物件は紹介出来ない。家主さんや他の部屋の方、さらには近隣の方に迷惑をかけることが目に見えていますから。賃貸物件の資料を見ることもなく「貴方に紹介できる物件は一つもありません」とはっきり断ったのは当然のことです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月20日
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★ビルと修繕費★
投資家の究極の目的は鉄筋コンクリ－トの賃貸ビルを保有することだ。しかし、ビルは修繕費のコストも高い。修繕積立金をしっかり預金していないといざというときに困ります。私が所有している賃貸マンション。築７年です。投資家にとってビルを持つことは夢でもある。しかしビルはまた修繕費が高いことも頭痛の種だ。汚くなったビルでは優良な入居者が集まらなくなる。そこで建物の内外を定期的にリフォ－ムをしなければならない。分譲マンションのように毎月決まった修繕費を積み立てる必要があります。オ－ナ－さんの中には毎月はいる家賃を生活費に充てて全部使ってしまう人が意外と多い。だから建物に不具合が出てもなかなか修繕をしない。すると入居者との間でトラブルに発展する事になる。本日も入居者は遅滞なく家賃を支払っているのに、ビルのオ－ナ－は共用電気が切れているのに催促しても交換してくれないというクレ－ムが来た。電球の交換も出来ないオ－ナ－さんの懐具合てどうなっているの？ ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月19日
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★テレビ出演。ほんの２～３分の短い時間でした★
昨年の暮れにフジテレビが取材に来て、約２時間ばかり放置されている空き屋を外から内部まで丹念に撮影して行った。その「空き屋」の現状とインタビュ－が本日、ゴールデンタイムの１８路１５分から放映されたのだが、私の出番はわずか２～３分と短くて期待外れでした。全国に広がる空き屋の実態と現場を取材したいと、昨年の暮れにフジテレビから撮影の申し込みがあり、インタビュ－とカメラ撮影が約２時間ほどされました。場所は横須賀の根岸町です。それが本日１８路１５分から８チャンネルで放映されるとあって急いで自宅まで帰ってきました。今まで沢山テレビ取材を受け、約１５分から２０分も長く放映されていたので、今回もどんな濃い内容になるのかとても楽しみにしていました。所が、出番はほんの２～３分で終わり。室内の荒れた様子や外観など、丁寧に撮影していた場面はすべてカットされていた。なんだか拍子抜けした放映でした。今日も仕事がとても忙しくて昼食は抜き。夕方は契約もそこそこに急いで家に帰りテレビにかじりついていたのにがっかりです。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年02月18日
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★箱根で雪に遭い逃げ帰りました★
今日は強羅にある売り別荘を調査に行ったところ、急に雪が降り出してきました。それも横殴りの雪です。雪が積もればチエ－ンを持ってこなかったため車がスリップする危険性がある。積雪しない内にと慌てて山を下りましました。今日はお客様から依頼された上強羅から徒歩５分の所にある売り別荘を調査に行った。現場はリゾ－トホテルが建ち並ぶ場所で１等地だ。しかし木がうっそうと茂り日当たりが悪い。しかも建物は老朽化している感じだ。温泉は引き込まれているのか？現場でしばし外回りを調査していると、突然大雪が降り出した。箱根の天気は急変する。甘く見ると危ない。建物の内部まで調査することが出来ず、身の危険を感じて急いで下山することにした。今日は車にチエ－ンを積んでおらずスリップしたら断崖から落ちてしまう事すら考えられる。物件を目の前にしてせっかくの箱根行きも無駄になりました。湯本に着くと山頂とは違い雪が全く降っていない。そこで折角なので日帰り温泉に入って体を温めて帰ることにしました。それにしても学生風の若者が大挙して湯本の駅からおりてくる。試験休みなのか、それとも大学を卒業した学生さんなのだろうか？車で下山途中で早稲田のタスキを掛けて山登りのマラソン練習をしている女子学生に会いました。「怪我をしないように注意して」思わず車中から声をかけてしまった。もちろん聞こえるはずがありません。 雪が降る今日の箱根は車も人も沢山出ていた。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年02月17日
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★会社により違う測量費の不明朗な金額★
中古物件の売買で弊社は必ず境界杭の明示を売り主に要望します。それがないと買い手側が、後で隣地の方と境界トラブルに巻き込まれると困るからです。境界杭が無い場合は専門の資格を持った測量士に依頼し再測量をして戴きます。不動産の売買で一番困るのは隣地の人との境界トラブルだ。物件を仲介する不動産会社の責任として、必ず境界石の確認をして、古い測量図の場合は新たに隣地の人と立ち会いの上境界確認をしなければならない。参考までに、土地の測量費用は売り主が負担する場合がほとんどです。プロの測量士に新しい測量図の作成と杭打ちをお願いするまでは一連の作業として流れます。しかしこの測量士の費用についてだが、意外と法定価格があっても無いような場合がある。ある土地１００坪を測量して貰うために売り主が依頼した測量士の見積もりが４５万円。弊社で依頼した測量士は２８万円。食料品や衣料品と違い測量は、品質問題は存在しない。正規な資格保持者なら安い測量士に仕事を依頼してもトラブルは起きないでしょう。いまは役所も厳格になっており問題を起こすような業者は資格を取り消されてしまいます。測量業界から排除されてしまう。それだけに信頼できる測量士間で費用があまりに違うことに依頼者としてとまどいます。価格を決める基準について不信感があります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月16日
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★税金で頭を悩ませる。３月決算の納税★
いよいよ３月本決算で納税の季節がやってきます。社員の頑張りで今年も創業以来最高の売り上げと利益を更新、達成します。それに伴い支払う税金に頭を悩ましている。納税は国民の義務です。税金を支払うことに何の不満もありませんが、爪に火をともすような節約をして、社員と違い役員は有給休暇はなく定休日も働いて頑張っている。そのおかげで収益が上がっているのに、税金で数千万円も一度にガバッと持って行かれてしまいます。今年は納税前に、傷んだ机や椅子、そして店舗の内外装にお金をかけ、１０年以上大切に乗っている普通車を軽自動車に買い換えようと検討しています。頑張っている社員には役職を与え、その手当を厚くする。税金を支払うなら社員に給与として還元することを議題として今度の役員会で検討、決定します。マイナス金利より先に、法人税の大幅減税を実施していただきたいものです。働けど働けど税金に追いかけられてお金は貯まりません。これで会社も、アパートやビルの安定的な家賃収入がなかったら大変です。売るだけではなく自社で、もっと収益物件を建設したり、購入したり積極化します。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年02月15日
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★不動産は縁物。結婚と同じで決断力★
金曜日に弊社から売り出している新築ビルに買い手が現れた。わざわざヨコスカ．タワ－にある私のオフイスまで銀行の関係者を伴って購入申し込みに見えた。月曜日に文書で買い付け証明書を出す約束をして３０分程度雑談してお帰りになりました。一番手のお客様はヨコスカでも有名な経済人で、資産も沢山持っているお金持ちの方です。自己資金もタップリ持っている。たまたま新築ビルの近くに住んでいて、その資産価値の高さをよく知っているため、指し値もなく満額で購入する意志を表明されました。ところが、翌日にチラシ広告を見た他のお客様が、やはりビルを「買いたい」と来社されたのだ。まだ一番手が正式に買い付け証明書を提出していないことから、２番手のお客様に買い付け証明書を書いていただき、一番手と相談して検討する旨を約しました。２番手のお客様も数億円の借金をするのは初めてとあって、一抹の不安を抱いていましたが、年収も高く資産家なので「ロ－ンは１００％大丈夫です」と太鼓判を押してあげました。しかし朝会社に来てみるとFAXでキャンセルのお知らせが来ていた。すぐにキャンセルを了解した旨の通知を出したのは言うまでもありません。午後になって、「やはりビルを買いたい」とキャンセルの取り消しを相談されましたが事すでに遅し、一番手の方と契約の日時、契約手付け金額まで決めてしまった。せっかくのチャンスでしたが残念ですね。「逃がした魚は大きい。」 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月15日
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★チラシ広告と春の嵐★
昨日、折角大判のチラシ広告を新聞に入れて大きな反響を期待していたのに、今日は昨日と違い春の嵐と雨で電話の反響があまりこない。残念です。新聞紙大の大型チラシ広告を入れた昨日はお客様の反響が多かった。売りビルや新築の建て売り住宅にも申し込みが入り、来客もそこそこありました。ところが本日は春の嵐や雨で反響がばったりと途絶えている。１回の広告費が１３０万円もかかる事を考えると、１店舗で最低２物件が成約とならなければ採算は取れない。３店舗合同のチラシ広告なので６物件の成約は必須目標なのだ。しかし今日は春の嵐で来客の足が遠のいている。電話も少ない。目標達成は微妙になりました。件数が目標に達成しなくても、そこは大型ビルの成約で仲介手数料が高い分収益には問題ありません。しかし昔と違い新聞広告の反響はめっきり落ちました。広告の効果はインタ－ネットに逆転され、現在はPRの主体がモバイル系に移っています。それでも物件だけでなく会社のイメ－ジを売るツ－ルとしてチラシ広告は捨てられません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月14日
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★小さな不動産屋さんの応援隊 ドリームワン株式会社
小さな不動産屋さんの応援隊 ドリームワン株式会社の中野忠社長が、本日弊社の久里浜駅前にある新店舗にお見えになりました。バイタリティ-ある社長からドリ－ムワンの指導により成功されている不動産会社の情報を沢山お聞きして参考になりました。有り難うございます。不動産業界は業者が多い割に零細企業が多い。夫婦や家族で細々と営業していて営業のノウハウも経営のノウハウも、人材育成のノウハウもない会社がほとんどだ。そんな苦しい経営を続ける不動産会社のお助けマンとして、中野社長は自分の持つノウハウを惜しげもなく公開している。私も三鷹まで勉強会に何度も参加させてもらいとても刺激を受け経営の参考になりました。ご自身が不動産業出身なので不動産会社の悩み事ならすべて理解していただけるのが救いです。単なる経営コンサルタントだけではなく、反響が来るホームページの作り方まで手引きしてくれる。本日のお話の中で特に感銘を受けたことは、人を育てる事の重要性とこれからのインタ－ネット戦略の重要性です。中でも「毎日継続してブログにより情報を発信することが大切です。」と教えられました。ドリ－ムXで経営やネットのご指導を受けている数百社の加盟店の中で、売り上げトップテンを調べたところ、１０社とも全部、＜毎日ブログを書き込んで情報発信している会社だ＞と聞かされました。気がつけば私も2006年５月２０日にブログを書き出しています。今日までアクセス総数は４．２４４．２５９件を超えている。 現在は１日平均して２．０００アクセスあります。有り難いことです。今後も読んでいただいている方の助けとなるような情報、儲かる情報を毎日発信します。中野社長、お忙しい中をご来社いただき本当に有り難うございました。 ドリ－ムエックスのホ－ムページを見てみよう。https://dreamone.co.jp/ ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年02月12日
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★どんな仕事も楽で簡単な仕事はない。★
不動産営業に携わる人たちの口癖は「物件が出たときにお客様がいない。お客様が発生したときには物件がない」という話が出る。これは「物事は簡単にはいかない」と嘆く営業マンの本音を表している。どんな商売でも簡単に商談が進み成約になるなら苦労はありません。そうは問屋が卸さないところに商売の厳しさがあります。車でも保険でも不動産でも、営業の仕事は継続してコツコツと努力を続ける人が成功を勝ち取る。途中で仕事を投げ出したり、仕事を嫌いになったりする人が事業で成功する事はまずありません。会社員でも仕事に嫌気がさすと転職を考える人がいる。そんな頑張りがない人間は、仮りに転職したとしてもまた他の職場で壁にぶつかれば安易に転職に逃げる。いくつも仕事を渡り歩いている内に年齢が高くなり、就職口は狭くなる事は前に書きました。特別な技術も能力もなく転職ばかりを繰り返していると、万年新人と同じレベルであることを理解できないのだ。新卒で１０年経ち、一つの仕事に打ち込んでいる人は部下を持ち尊敬されるように成長する。転職ばかりをしていると何の仕事も覚えられないから相手にされなくなる。学校の教師を辞めて塾の講師に転職するならまだいい。１０年努めた学校をやめて異業種に転職すると、また新人の１歩からやり直す苦労がつきまといます。住宅を購入するときは勤続年数は必須条件なので、短期間に転職を繰り返している人はロ－ンを断られます。年に数件そんな転職歴の多いお客様が現れる。「前職をどうしてお止めになったのですか？」と質問すると、そんな人は決まって「今度の会社の方が給与が高いから」と理由をいう。（その嘘ホント？）仕事は長く経験してこそエキスパートになり、高給取りになり、職場では役も付くようになります。仕事は、携帯会社を変えるようにどんどん変えては駄目ですよ。何事も辛抱辛抱。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月12日
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★借地権と底地権★
売り物が出ればすぐに買い手がつく底地権は、借地権とどう違うのでしょうか？昨日、社員研修で正しい知識を得てもらうために研修を行いました。不動産会社には借地権や底地権の相談が沢山舞い込みます。それをあまり深く理解をしていないのに、知ったかぶりをしてアドバイスをすると、間違いによるトラブルが発生します。そこで借地権と底地権の違いから始まり、更新料、地代に関する評価方法まで約１時間私が社員に講義をしました。不動産業を行っていても、あまり底地権や借地権に携わることが少ない業者は取り扱いそのものを断るケ－スもあります。借地権で一番多いのが更新料の支払いについてです。民法上では「必ず更新料を支払え」とは書いていないため、支払いを拒絶する借地人がいる。しかし、地主さんと賃借人との信頼関係が壊れると、増改築時に地主さんから反対されたり、譲渡の時でも承諾印をもらえない弊害が発生します。そこで更新料は路線価価格の５～１０％を目安に支払うべきだ。住宅地の地代は固定資産税の３倍＾４倍であるべきだ。そんな実務上の研修を行いました。臼井不動産の社員は１週間に１度、色々な研修をしてしっかりした知識の習得に励んでいます。借地や底地のごトラブルならお気軽にご相談下さい。相談は無料です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月11日
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★株価暴落と不動産換金処分★
円高が止まらない。機関投資家はもちろん個人も信用取引による損失が拡大して追証が発生している。そこでやむなく不動産を換金処分して追加支払いを済ます投資家の事例はいつものことだ。我々はそんな換金処分される不動産を虎視眈々と狙っています。沢山のお金を動かし株式投資に参加している機関投資家や個人は沢山いる。そんな金持ち投資家でも投資に損失が出ると追証の必要性に迫られる。大企業でも経営が苦しくなると必ず手持ちの社屋やビルを売却するのと同じ理由だ。いつの時代でも株式が大暴落すると苦し紛れに手持ちの不動産を換金する人が沢山現れる。換金を急ぐので値段云々は言っていられない。買値の希望値のままに取引は進む。つまり買い手に有利な金額で取引は粛々と行われるのだ。今度の暴落はそんな不動産の換金処分売りを誘発する急激な下げ相場となっています。今まで大量の取引が進んだ首都圏の不動産から放出が出てきそうです。人の不幸をビジネスチャンスと考えるのはいただけませんが、世の中は泣く神があれば笑う神が存在するのも事実といえるでしょう。損失を被って泣いている人があれば、換金処分の不動産を格安で買えて喜ぶ人がいるのは裁判所の競売例でも見られます。ロ－ンが払えなくなって強制的に自宅を売却させられ、泣いている債務者がいるかと思えば、その家を格安で購入して喜んでいる人は沢山いるのです。誰かが亡くなって悲しむ家族がいれば、その葬儀をビジネスとしている斎場経営者もいるのです。世の中は本当によくできていますね。信用取引で買った銘柄の株価下落などによって、 追加で支払わなければならない 保証金のことです。 もし、保証金維持率が最低保証金維持率を下回れば、委託保証金 率に回復するまで 追加資金を振り込まなければなりません。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年02月11日
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★株式市場が連日不気味な暴落★
昨年暮れから新年にかけて、著名なエコノミストや経済界の大物が予想した「ダウ平均は２３．０００円」という数字は見事に外れ、ガラガラと値下がりが続いている。これでフォルクスワ－ゲンのメ－ンバンクであるドイツ銀行でも破綻すれば、さらに大暴落を呼び世界大恐慌となりうる事態だ。昔から偉い評論家の予想は当たったことがない。ほとんどのエコノミストが今年の株価は２３０００円と楽観視していたが、新年から株価は暴落の一途をたどっている。予想が外れた人は頭を丸めで投資家に謝らなければならないだろう。これに昨年から噂されているドイツ銀行が破綻でもすれば世界は大恐慌となり不景気が間違いなく襲ってくる。貯金や株式投資から逃げた資金は金や不動産に逃避していくでしょう。難しい経済情勢になりました。日本の不動産価格も無傷でいられるはずがありません。しかし格言に「野も山もみな一面の弱気なら、あほうになって買いのタネまけ」と言うのがある。 株式が急落して、しめしめと買いのチャンスを狙っている度胸がある人は大儲けできる投資家。不動産投資も株式投資も、人の裏を行かないと儲けることが出来ない事は承知の上でしょう。難しい経済情勢になりました。ここで果敢に値下がりした株に買いを入れることが出来る人は何人いるでしょうか？私は明日から馬鹿になって値下がりが厳しい株式を購入します。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年02月09日
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★耐震性のない建物の怖さ★
新耐震による建物購入なら住んでいても安心ですが、昭和期の建物になると木造建物やビルなどは住んでいて不安があります。いざ地震になった時には建物が倒壊して命の危険があるからです。「収益物件投資はボロの建物を安く購入して賃貸にまわす方が利回りが高くなる。」そんなボロ物件投資の勧め本が書店に沢山並んでいます。しかし本来、投資は安全、安心を主体に考えなければならないのだ。地震多発国の日本は特に耐震性に勝る建物でなければ命の危険性がある。お客様の命を無視して利回りを優先して考える投資は邪道です。地震が起きれば建物も大きな損害を受けます。その命の値段と修理費用を考えれば、古い収益物件は買うべきではありません。自己資金が無く、ロ－ンもあまり借り入れできない場合はやむを得ないことがあります。そんな場合は資金力が出来た段階で古い物件を処分して新しい物件に買い換えましょう。古い物件は建物価格が安い。しかし新しい物件は建物値段が加味されるので当然に物件価格は高くなります。新築物件で利回り１０％とか８％を希望する人がおります。高利回りを望むなら土地価格が安い地域の物件しか購入出来ません。収益物件投資も、なるべく築年数が新しく、平坦地で、日当たりが良く、駅から近いの物件を選ぶべきです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月08日
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★賃貸管理物件を増やすには、自社でアパートやビルを増やすのが一番★
同じ不動産会社の経営者から「管理物件をコンスタントに増やすにはどうしたらいいですか？」と良く質問を受ける。「手法はいろいろあるが一番確実なことは、自社でアパートなり賃貸マンションを建てることだろう。」と答えます。どんな業界でもアイデアと実行力で急成長している企業があります。お金儲けの神様といわれた邱永漢でさえ「ビジネスホテル経営は儲からない」と言わしめていたのに、アパホテルの快進撃がある。コンテナを利用した簡単な貸し倉庫業のアイデアを生み出して成功した不動産会社もある。駐車場を月極から時間単位のコインパーキングにして急成長した会社もあるのだ。成長している会社は、同業者が「難しい」と考えていることに工夫を加えて独自の経営手法で成功している。賃貸管理業であっても、同業者が簡単に真似する事が出来る手法なら競争が激化して成功することは難しいだろう。そうなるとライバルが出来ないことで差を付けるしかない。賃貸物件を自社で生産できればライバルに奪われることもないし管理個数は増えるばかりになります。しかし「自社で賃貸物件を建築するだけの力も資金力もない」となれば、根気よく家主の発掘を続けるのみだ。１００メ－トル競争に例えれば１位は一人のみで、後の者はトップになりたければ地獄の練習を繰り返すしか方法はない。楽してトップになる方法を考えることこそナンセンスなのだ。これはすべての業界にも通じる事だろう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月08日
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★賃貸マンションが人気の横須賀中央★
弊社が土地を買い賃貸マンションの企画、建設をした横須賀中央の物件は、建築途中にもかかわらず２４室すべてが成約になる人気を博しました。近隣の不動産会社はその人気ぶりを驚きの目で見ています。これからも地価が高い横須賀中央駅近くにワンル－ムマンションが建設されることはないでしょう。積極的に投資に動く冒険家の投資家もいないでしょう。いままで、横須賀中央といえばアメリカ軍属向け目的の賃貸マンション建設が盛んでしたが、このところ物件も過剰になり空き物件がどんどん増えています。そんな中で弊社は、日本人に的を絞った「広めのワンル－ム、設備のグレ－ドアップ、防犯対策、女性重視」のコンセプトによる賃貸マンションを計画しました。更に入居者の質の問題を重視し、「水商売関係者はお断り」「安定した企業に５年以上勤務している事」を条件にして募集を行いました。そんな厳しい条件に近隣の不動産会社からは「満室にするには難しいだろう」と懸念する声も沢山聞こえて来ました。ところが、昨年の１０月から自社のホ－ムページで募集をはじめたところ、７階の女性専用フロアから申し込みが殺到し、大学生さんや大企業に勤務するサラリ－マン、医師、看護婦さんで満室となり、キャンセル待ちも沢山出ました。つまり横須賀中央でワンル－ムマンション投資は、企画力さえ正しければ人気を呼ぶと言うことが立証されたのです。地価が高く、建設コストが高い場所で分譲マンション事業は厳しくなる中で、県立大学駅の７階建て、３５部屋の賃貸マンションに続き２棟目となる大型賃貸マンション投資に成功した企画は大変自信となりました。次は横須賀ではまだ物件が少ない「ウイ－クリ－マンション」の建設に取り組もうと考えています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月07日
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★離婚と貧困と子供の虐待★
近頃は幼子を虐待したり殺したりするむごい事件が多くなっています。簡単に結婚し、簡単に離婚する人が増えている事が背景にあります。その結果は子供を抱えた母親が誕生し生活苦で貧困に喘ぐ事が一因だ。貧困から抜け出す方策として、生活の面倒を見てもらうべくネットで異性を探して同棲するゲ－ム感覚の母親が数多く誕生している。すると男は自分の子供と違う女性の連れ子に愛情が無く、虐待をして子供をストレスのはけ口にする。子供の不幸と引き替えに男の歓心を買おうとする母親の心理は分からないが、自分の子供を虐待する女心は鬼と呼ぶより馬鹿としか言いようがありませんね。虐待がエスカレ－トして幼子を殺す所業に人の親なら誰でも怒りを禁じ得ません。助けてもらえるはずの母親が、男と一緒になって虐待を受ける子供の苦しみ、助け声を、何とか救済する方法は無いものでしょうか？自分のしていることの善し悪しが判断できない大人って、低脳なんです。幼児期から学校教育まで、しっかり受けてこなかった結果でしょうか？不動産業をしていると、あちらこちらのアパートや貸家から、子供の虐待を疑うシグナルを読み取ることがあります。衣食住が充足していると子供の虐待はない。貧困家庭ほど子供が被害者になる確率は多い。生活の糧をどうするか考えずに、子供を抱えたまま簡単に離婚する女性に我慢も必要なことを教える仲人の役割が無くなっているのも原因の一つでしょうか？我々は国の宝である子供を、もっと大切に守り育てなければいけません。防犯カメラが子供の虐待を写す唯一の証拠写真となることは本当に悲しいことです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月06日
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★アメリカ人の顧客が増えて英会話に苦戦★
賃貸物件を探してアメリカ人の来客があったり、問い合わせ電話が来る。必然的に英会話が出来ないと仕事になりません。社員は悪戦苦闘して単語を並べてどうにか通じる会話をしている。 横須賀はアメリカ人軍属が沢山住んでいます。米軍キャンプから市内に住み替える人もいて住宅のニ－ズは沢山あります。ベ－スキャンプ周辺ではアメリカ人専門の不動産仲介会社も沢山ある位だ。そんな会社は英会話が得意な社員を雇用して仲介手数料をガンガン稼いでいます。我々日本人を対象とした不動産会社にも時々アメリカ人がやってくる。アメリカ人といってもアフリカ系、アングロサクソン系、フイリッピン系と出身地は多様だから、同じ英語でもイントネ－ションが微妙に違うため聞きづらい事もあります。それでも身振り手振りで何とか通じるのは子供の頃から英語教育を受けたためでしょう。但し、専門用語となるとお手上げです。小学生からもっと一生懸命英会話の勉強をしておくべきでした。それと同様に外国籍の人が、日本で住むとなると漢字を覚えたりひらがなを覚えたりしなければならないから大変らしい。これがまた覚えるのが難しいと聞きます。これからの日本の子供達には日本語と英語は身につけないといけませんね。★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月05日
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★この所友人、知人の入院が相次ぐ★
この所私の友人や知人が５０代、６０代の若さで闘病生活を余儀なくされています。突然襲ってきた予期せぬ病魔に苦しめられ、家族も動揺を隠せません。お気の毒です。このところ大切な知人や友人が、前触れもなく突然病魔に襲われて入院生活を余儀なくされています。まだ大黒柱として働いて貰わなければならないご主人の入院に、奥様もお子さんもオロオロしている。病気になって初めて健康であることの大切さを知るようですが、普段から自分が突然倒れたときの準備をしている人は意外と少ない。５０代、６０代ではまだ働き盛りなので、家族を養う生活力は双肩に掛かっています。それが病院に担ぎ込まれ、仕事に復帰できないとなれば最初に生活苦が襲ってくる。健康の有り難さと共に、会社から支給される給与の有り難さを入院生活をすることにより身をもって知るのだ。人間は高齢者になるまで健康でいることはまず無い。、途中で病気や怪我など何が起きるか分かりません。そんな時は入院していても決まったお金が毎月入ってくる、収益物件の有り難さも初めて実感します。健康である内に、若いおうちにアパートや賃貸マンションを持とう。会社の仕事は一生懸命こなし、給与を頂こう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月04日
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★にわか投資家のためにわかりやすい解説ペ－ジを★
マイナス金利により今後も投資家の数が増えることを予想して、不動産投資の解説ページと物件紹介ぺージを充実させます。ワンル－ム投資。木造アパート投資。賃貸マンション、オフイスビル投資のジャンルにより購入するときの注意点とメリットを解説しながら星印によって投資判断が出来るシステムです。一つ星から最高は５つ星として目印を付けます。不動産投資をしたいが、何をどのようにしたら良いのか分からない。事業用ロ－ンの借り入れはどうしたらいいの？物件選びのノウハウもない消費者にとって、失敗しない投資物件とはどんな物件を購入すればいいのか。その投資手法を詳しく解説し、厳選された物件紹介ページでは、物件ごとに利点と悪い点を記述し、さらに投資適格か不適格かを、私がジャッジして星印によりわかりやすく目印を開示します。弊社の仲介で購入されたお客様は、責任を持って管理も請け負います。入居者の斡旋から退出。家賃の集金からリフォ－ムの手配。賃料滞納者には家賃の立て替え制度の活用。オーナーになられた方は毎月、ご自分の通帳をご覧になってお金の入金を確認するだけですみます。面倒な事はすべて臼井不動産で代行します。通帳確認を忘れても、毎月定期的に弊社から入出金の明細書が郵送かメ－ルで送られるので安心出来ます。この明細書は税金の申告にもご利用になれます。どうぞお楽しみに！★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月03日
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★度胸がある？ ５年間で５億円借金した投資家さん★
横浜から来社された投資家さんは、投資物件の購入を初めてまだ５年とのことです。最初は、不動産会社のすすめのままに新築アパートを８．０００万円で購入し、２年後には１億円で中古のビルを購入した。そして最近中古のオフイスビルを３億２千万円で購入し、５年で５億円のロ－ンを抱え込んだと自慢されていました。低金利と金融機関の貸し出し競争に乗り、誰でも収益物件を購入できる下地が出来上がっている現在、サラリ－マンが物件をどんどん購入している。書店では収益物件投資で成功したハウツ－物が沢山でています。しかし実際は、不動産投資には色々な知識が必要です。何の知識もなくて人任せで不動産を購入するとひどい痛手を被ることもある事を認識しよう。借金過多では空き室が出てくるとロ－ンの返済が出来なくなる。古い建物では修繕費に多額のお金がかかり収益どころかマイナスとなって借入金の返済に苦しむ。建築基準法を知らないと違反建築物を掴まされ、いざ換金処分しようとするときに売れないリスクがある。隣地との境界がはっきりしていないため物件を購入してから裁判沙汰になり神経をすり減らす。数え上げればきりがありません。いま金融機関から１億円の借り入れをすると、変動金利で年１．５％が標準です。その条件で３０年返済なら毎月の返済額は３４５．１２０円です。初めて借金をする人は１億円という高額の借り入れに驚きますが、毎月入る家賃が５０万円以上なら借入金は家賃で返済できる計算が成り立ちます。つまり自己資金がゼロでも家賃収入の方が返済額を上回れば、計算上１億円の土地、建物が手に入る美味しい話です。しかし現実は、不動産を所有することでかかる固定資産税や都市計画税があり、修繕積立金を用意することも必要です。空き室が出た場合の返済をどこから持ってくるのか、事前に準備しておく必要があります。天災地変もありますね。火事や地震、津波に対する備えも当然考えておかなければなりません。本来、購入する物件の家賃を当てにせず、本業から入る収入や安定した給与で借入金の返済が出来る人ならばアパートやマンションなどの積極投資に不安はありません。慎重さに欠け、欲が先行して物件投資に走ると、足下をすくわれる危険性があることを肝に銘じて投資を行いましょう。借金額の多さを自慢する投資家は危ない、危ない。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月02日
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★賃貸の繁忙期。私まで案内に駆り出される★
１月から現在まで、賃貸のお客様が沢山お見えになり営業マンは昼食も満足に取れない忙しさです。私まで案内と営業にかり出され繁忙期の人手不足は頭の痛い問題です。久里浜店や久比里店、堀之内店と賃貸のお客様が沢山お見えになり賃貸営業は猫の手も借りたいくらい忙しい。例年と違いお客さんの質では、サラリ－マンよりも学生さんが多いことに驚きます。新築の賃貸マンションを建てた効果でしょうか？賃貸マンションは引っ越し業者さんも協力してくれて、割引サ－ビスの他に建物の養生まで無償で請け負ってくれました。いよいよ１３日からお客様の入居が始まります。２４室の部屋でキャンセルは１部屋のみ。その部屋も連日問い合わせが来ています。不動産は契約優先なので物件を止めておくことは出来ません。残る課題は１階の店舗です。飲食関係の業種から沢山問い合わせがありますが、入居者の迷惑となるカラオケを使う営業や臭いがでる業種は全部お断りしている。どんな業種に決まるか今から楽しみにしています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年02月01日
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