2016年12月の記事
全63件 (63件中 1-50件目)
-
★マンション族の悩み。それは洗車場が無いこと。トイレが１カ所であること。★
毎年暮れになるとガソリンスタンドの洗車場が列を成している。そのほとんどがマンション族によるマイカ－洗車であることをご存じだろうか。１戸建ての場合は必ず外水洗があるので洗車や庭の水やりには事欠かないのだが。この暮れに来てガソリンスタンドの洗車場は、１時間待ち～２時間待ちと混み合っている。洗車する人のほとんどがマイカ－族とあって、１戸建て族はそれを横目で見て気の毒に思う。全国にあるマンションがどこもこんな状態では改善する必要があります。分譲マンションや賃貸マンション、アパ－トにも、共用部分に洗車が出来るスペ－スと外水洗を設置すれば喜ばれるでしょうね。勿論コイン式にすれば車を持たない住人からクレ－ムが出る恐れはない。マンションの欠点はトイレが１カ所しかない事。洗車場がないこと。それを我慢しているのか、それとも当たり前と考えているのでしょうか？マンションを供給する側にも一考に値する住人の悩みです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月31日
コメント(0)
-
★素晴らしかったビックマッチによるボクシングカ－ニバル★
夕方１８時からボクシングフアンが涙を流して喜ぶビックマッチが行われた。 村田選手、八重樫選手、井上尚弥選手。いずれも強かった。３選手がノックアウトで勝利を飾りました。 本日はボクシングフアンなら泣いて喜ぶビックマッチが開催された。特別試合ではオリンピックで銅メダルと取った 清水 聡選手もまたノックアウト勝ちでその強さを証明した。第１試合の村田選手は言わずと知れたオリンピックで金メダルを取った選手で、まだ負け知らずだ。重量級の面白さは１発のパンチにある。見事にノックアウト勝ちをして次の世界戦が期待される。第２番試合は八重樫選手だった。従来の猛烈ダッシュで殴り合うスタイルから、距離を置いてアウトボクシング風な戦術が功を奏し、最終ラウンドに猛然とラッシュしてレフリ－ストップにより勝利を決めた。第３試合はモンスタ－井上尚弥選手。ベテランの河野公平選手に１歩も引かずに撃ち合い、これも見事にノックアウトで仕留めた。全試合とも安心してみていられる素晴らしい内容でした。良かった。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月30日
コメント(0)
-
★休暇はあっと言う間に時間が過ぎる★
冬期休暇になってもう２日。掃除、掃除であっと言う間に時間が過ぎる。部屋にあった不要品と、孫のおもちゃなどを思い切って全部捨てました。集配してくれる業者にお願いして、４トン車に半分ぐらい不要品を乗せて廃棄した。特に衣装や靴は沢山捨てました。孫の机や幼稚園頃のおもちゃもほとんど捨てた。お陰で部屋やクロ－ゼットがすっきりして良かった。明日から２月に開催する「不動産投資セミナ－ 底地」について、テキストとなる原稿を作成します。定員３０名限定でしたが、何と４５名も参加される。一部は立ち見となりますがご容赦下さい。きっと「お役に立つセミナ－だった」と喜ばれるように、中身の濃い内容にします。乞うご期待 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月29日
コメント(0)
-
★会社が終われば次は自宅の大掃除★
今日から会社は冬期休暇に入りました。カナダから一時帰国した孫を母に合わせたり、従兄弟と合わせたりした後、全員で私の家で昼食を取った。３人の孫には早いけれどもお年玉を一律１人３万円手渡した。その後は自宅の清掃だ。普段忙しくて掃除に手が届かない２階を丹念に拭き掃除をして１日をやっと終えた。今日は母の所へカナダから一時帰国した孫を連れて行き、久しぶりに歓談した。９７歳になる母がとても喜んでくれました。その後は自宅の大掃除だ。２階を丹念に掃除し、私の寝室も見事に綺麗にしました。明日は沢山ある窓ガラスを拭き、最後にマイカ－を洗車して終わる。休日はあっと言う間に終わります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月28日
コメント(0)
-
★「金持ちは良いな－。」給与以外に収入源を沢山持とう★
「いつもお金に苦労している人は数字に弱い」と決まっています。お金が入ってくると生活費の支払いのことを考えずにどんどん使ってしまう。収入が少ないのに浪費癖があっては貧乏になるのは当たり前ですね。一方、お金持ちの人は給与所得の他に色々と収入源を考えています。金持ちになるには給与だけでは駄目なことを知っているからだ。お金を貯めて株式投資をする。配当金と値上がり益を狙う。収益用不動産を購入して家賃収益を狙う。不動産を購入するには無駄なお金の使い方をしません。散財はせずにせっせと自己資金を貯める。それだけで貧乏になる人とお金持ちになる人の行動に、大きな違いのあることがおわかりのはずです。富裕層になるためには給与以外の収入源を多数つくることは絶対必要です。収入源が沢山ある人は少しぐらい散財をしても毎月、複数の引き出しにお金が入るので全く困りません。決まった給与所得だけの人は、食べ物を切りつめ、衣服も古着で我慢するしかない。そうでないと生活苦になります。ましてや散財癖がある人は給与が入るとこれ幸いとばかりに飲み食いや欲しい物を購入してしまうので、いつも月末には生活費が困窮してしまう。最初は生活費を切りつめても預金し、一定のお金が貯まったら収入源となる投資をしよう。投資により給与以上の副収入が入るようになれば、後はどんどんお金が貯まってきます。貯金通帳に預金を置く額より、その何倍も投資に振り向けられる人ほど知らず知らずに富裕層になってきます。投資努力が実りお金がどんどん入ってくるようになると、豪邸でも高級車でも別荘でも、何を買っても生活苦とは無縁になります。金持ちは良いな－。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月27日
コメント(0)
-
★大掃除も終わり全社員が集まって納会です。★
本年最後の出社は、社員全員が本社に集まり一同で食事をして納会です。１年間本当にご苦労様でした。毎年恒例の打ち上げは、久里浜の本社に全社員が集まって納会式です。食事をしてお菓子を食べて、１年間の出来事を語り合う。成績が良かった人は来年更に成績アップをお願いします。不本意な成績に終わった人や、仕事にミスが多かった人は来年はぜひ頑張ってください。お客様に感謝しつつ本年を終わります。皆さん良いお年をお迎え下さい。私は納会終了後に横浜の大塚家具に行き、お正月用の家具（リビングセット）を購入する。今年も１年間ありがとうございました。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月27日
コメント(0)
-
★全店舗が大掃除。１年間積もった埃を取ります。★
会社は毎日１時間、床からテ－ブル椅子にトイレと、徹底的に磨いています。それでも掃除の手が入らない場所が沢山ある。今日はそんな重い机を移動したり、蛍光灯や換気扇まで外して徹底して清掃します。会社は毎日１時間もかけて、全員で1階から２階まで綺麗に清掃しています。それでも年末ともなれば、普段手が届かない部分を1日かけて清掃する。店舗が汚いとお客様に失礼になります。特に床、トイレや応接テ－ブルに椅子は徹底して綺麗にしている。全社員今日は私服で、清掃しやすいスタイルで出勤します。お客様、取引業者様、今年1年沢山の皆様にお世話になりました。「有り難うございました」心より感謝申し上げます。来る年が皆様にとって「幸多き年」であることを祈念して御礼のご挨拶を申し上げます。新年は6日より、平常通りの営業を開始いたします。来年もまたよろしくお願いいたします。臼井不動産株式会社取締役会長 臼井功次 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月26日
コメント(0)
-
★今年営業最後の日となる本日、パソコンを購入しました★
いよいよ今年の営業も本日が最後となりました。明日は大掃除、明後日はホ－ムペ－ジに物件登録をして１時から打ち上げです。納会には社員全員が本社に集まり、飲んだり食べたりして１年間の慰労会をします。本日が本年最後となる営業日でした。来年のためにネットでHPの大型画面である１７．３インチのパソコンを購入しました。（値段が安くなりましたね。）新しい店舗を出店するため、これからまだまだ事務機やパソコン、机に椅子と、沢山発注して開店に備えます。新店舗の場所は横須賀中央駅から徒歩１分の、「りそな銀行」隣で、臼井不動産が建設した７階建てビルの１階に満を持してオ－プンする。店舗の広さが約４０坪。現在のヨコスカタワ－にある事務関係部門も、すべて新店舗に統合して活動する。新店舗には車４台分のパ－キングも備え、お客様の利便性に応えます。新店舗で働いてくれる社員の募集も１月より本格化します。そんな意味でまずパソコンを１台購入しました。新規店舗の出店は久々ですが、売買の他に店舗、事務所の賃貸仲介を積極化したい意向があります。新店舗の責任者には当然私が陣頭指揮を取る。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月25日
コメント(0)
-
★格安収益物件人気。申し込みが５件もあって断るのに大変です★
横須賀に出た格安の収益物件に、申し込みが相次ぎ５人待ちとなりました。１番手の方がキャンセルにならない限り買える目はないはずですが、買い手さんの融資が駄目になれば必ず後順位の方にチャンスが巡ってくる。収益物件人気は衰えを知りません。特に３．０００万円以下の物件は売りに出すとすぐ買い手が付いて驚くほどです。弊社で売りに出した格安なアパ－トも、１番手が金融機関に借り入れの申請をしている中でも申し込みが相次ぎ５番手まで決まっています。申し込みの早さとあきらめない粘り。それが富裕層への道であることを良く理解している投資家さんばかりです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月25日
コメント(0)
-
★売主の希望価格に解体費が上乗せ。それでは買えません地主さん。★
半日を費やして海老名まで土地を購入のため出向きました。現地で仲介業者さんと打ち合わせしたところ話と全く違うことに愕然とした。「土地の広さが６００坪。売値が２８０００万円。新規テンナトが付いていて賃料は月額２００万円入ります。有利な投資物件なのでぜひ購入してください。」そんな勧誘に昨日は朝９時に現地まで車を飛ばして立ち会いに行きました。所が現地には堅固な古い建物が付いている。話によればその建物の解体費が６５００万円もかかる。その費用は全額買主負担であることをはじめて説明されました。それでは話と違い買値も利回りも全く違ってくる。今回弊社で購入した古いビルが久里浜駅前あります。鉄骨造でわずか３階建てなのに解体費は４．０００万円もかかった。古いビルが建っている物件は、購入価格が安くても解体費用に多大なる費用がかかるマイナス要素が含まれております。「解体費用が幾らかかるのか」、まず積算してから土地の購入価格を決めないと高い買い物になる場合があります。海老名の物件は相場よりべらぼうに高い事が判明して購入は丁重にお断りしました。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月25日
コメント(0)
-
★大事な時に次々とダウン。インフルエンザの猛威★
このところ弊社でインフルエンザにかかってダウンする人間が増えています。どこで感染したかより体調管理の不十分さが責められる。暮れの大切な時期に社員が次から次とインフルエンザにかかりダウンしています。弊社の場合、風邪を引くとお客様に感染させると申し訳ないので、すぐに休暇を取らせます。休暇はタップリある有給休暇で消化出来るため安心して休んでもらえる。それにしても「この暮れの大事な時にインフルエンザに罹患するなんて弛んでいる」上司は怒り、人員配置に悩んでいるがこれは仕方がない。２７日まで残りわずか。インフルエンザに罹るなら冬休みになってからにして頂き、ゆっくり寝正月を過ごしてください。それにしても私は、この１０年間風邪は引きません。体調管理に気を遣っています。運転免許証同様にゴ－ルド免許です。。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月24日
コメント(0)
-
★しまった！ 今日はクリスマスイブだった。★
本日は朝９時に会社を出て、部長の運転により東名高速を走って厚木で降り海老名まで向かう。土地の売主さんと１１時に現地待ち合わせだが、クリスマスイブとあって交通渋滞をうっかり忘れていました。今日はクリスマスイブ。どこも交通渋滞が激しく起こることが予想されます。それなのに「事業用地を売りたい」と言う話に喜んでしまい、お会いする日時を「本日の１１時に現地で」と設定してしまった。タップリ時間の余裕を見て１１時としたつもりだが、時間に間に合わないときは相手にご迷惑をかけます。今更「しまった」と悔やんでも後の祭り、運を天に任せます。立ち会いする土地は６００坪、価格が３億円。家賃が２００万円でテナントに貸せます。安い金利で銀行から資金を調達すれば十分採算に合う土地だし、場所は駅から徒歩４～５分なので、賃貸マンションにしても、建売りにしても転用が効き十分採算が取れる土地です。これからの都市計画予定を市のホ－ムページで見ると、開発計画が目白押しで今後の発展性は誰に聞いても太鼓判を押される。しかも人口が増える予測さえ出ている。３億の買い物を本日は即決で決めてきます。今年はこれが最後の買い物となるでしょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月24日
コメント(0)
-
★年末に家を売り出す人、探す人。★
毎年年末に「家を売りたい、借りたい」と見えるお客様の中には、訳ありのお客様が混じっています。社員には緊張感を持って対応するように注意している。年末にアパ－トを借りたいお客様の中には、何らかの事情により夜逃げ同然で引っ越しをされるお客様が混ざっています。建物を売りに見えるお客様の中にも借金苦や近隣住民と上手く行かない人、告知義務がある訳あり物件などが含まれていることが多い。不動産業歴が浅い社員はそのことを知らず、通常の対応をしてミスるといけない。年末の不動産業界は玉石混合で物件が動きます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月23日
コメント(0)
-
★放射能不安で福島県の地価が下落★
福島県不動産鑑定士協会はこのほど、10月1日時点で実施した「東日本大震災後の不動産市場動向アンケート」の結果をまとめた。 年2回、県内の宅建業者を対象に聞いているもので今回が13回目。それによると、震災・原発事故からの復興などを背景とした県内不動産に対する需要は大きく減少し、「今後の不動産市場に対し、悲観的な見方が増加した」という（住宅新報の記事より）原発は一旦事故が起こると、原因となった自治体だけでなく国全体にその被害が及ぶ。原発で儲かるのは電力会社だけだ。原発被害の大きさを隠蔽し、また原子力発電を推し進めようとする政府の政策に国民の怒りは意外と小さいのが不思議だ。福島県とその周辺の自治体は、放射能汚染を避ける人達により商業活動も通常の生活もメチャクチャにされた。避難した他県の学校では子供がいじめに遭う副作用まで出て本当に気の毒です。不動産業においても福島県下の地価の下落と買い手不在が深刻となり、福島県の不動産業者の苦境が続く。福島に隣接する県にしても同様で、回復の見込みは絶望的です。また観光客の減少と、小売業者の苦戦も業績の悪化を呼んで回復は絶望的です。汚染列島から逃げる人達で沖縄県だけが流入人口が増えている現状は異常です。福島を救おう。お正月の旅行はぜひ福島県へ！ 福島県を助けよう。
2016年12月23日
コメント(0)
-
★賃貸派とマイホーム派 資産を残すのはすべてマイホーム派★
昔から住まいは「賃貸が有利」、「売買が有利」と論争が絶えなかったが、私の経験値から結論を下すと、賃貸派より売買によりマイホームを取得した人の方が資産を残す事が分かる。賃貸住宅に住んでいながら収益物件を買う人はあまり見受けられない。賃貸派の方は不動産に興味が無い人が多いからだろう。賃貸住宅に住みながらお金を残して、富裕層になった人とお会いしたこともない。それと比べマイホームであっても、１度でも不動産を購入した経験者がある人は収益物件にも興味を示し。ワンル－ム、アパ－ト、底地を購入して資産家への道を模索しはじめる。人間の性格は子供の頃に培ったのでなかなか変えることは出来ません。新たなことに興味を示したり、挑戦することをせず、１日１日を平穏に過ごしていればそれで良しと達観している人は多い。それで本人は満足しているのだから他人がとやかく言う筋合いではありません。しかしそんな意欲のない人の子供はかわいそうだ。親が一生アパート暮らしで、見るべき預金も資産も無しとなればその子供は満足な教育が受けられません。貧困のスパイラルを断ち切るのは親の責任です。年金だけで老後を過ごせないとなれば、若い内からお金を貯める必要があります。銀行に預けても利子がほとんど無いような昨今では、普通のサラリ－マンなら預金だけで資産家になれるはずもない。貯めたお金を少しでも有利に、そして安全な投資先を求めて行動を起こすことこそ人並み以上の生活が送れる一里塚になるのです。そのための基礎となる勉強をしましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月23日
コメント(0)
-
★掉尾の一振となるか、大型収益物件★
ある金融機関系不動産会社から持ち込まれた土地は広さが６００坪もある。売りたい価格は３億円と告げられた。現在小売店が借りていて、地主さんは来年３月の契約満了を持って土地を売却したい意向なのだと言う。更地にして新規にテナントを募集しなくても、「賃料が２００万円でぜひ借りたいと」と言う優良顧客付きと言うのも美味しい。本厚木の駅から徒歩１５分の場所に、６００坪の土地を借りて小売店をしている物件がある。来年３月に契約期間が満了し明け渡しの合意が成っています。テナントが退去する事から地主さんは土地を売却したい意向を示し、その代理人として銀行系の不動産会社が物件を持ち歩いて弊社にやってきたのだ。次のテナント付きという好条件で、賃料も申し分がない。利回り用の収益物件だ。今年最後の大型物件が現れ、掉尾の一振になることを期待して商談に入っています。年内に結論を出す。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月22日
コメント(0)
-
★格安、中古の１戸建てが出ました。リフォ－ム済みです。★
横須賀市内に格安の１戸建てが出ました。南向きで自動車も悠々入ります。来年１月から正式に売り出しを開始します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月22日
コメント(0)
-
★１２月も２０日を過ぎると商談は「来年に」となる。★
毎年１２月は２０日を過ぎると商談は「それでは来年の年明けにまた．．」となる場合が多い。日程を延ばすことは決して良いことばかりではないのですが。このところ入ってくる商談がことごとく「来年の年明けにまた．．．」と日延べになる案件が多い。私としては「年内に決着を」と考えるのですが、相手の都合もあることなので話を合わせます。大きな商談、小さな商談も繰り延べになると、１月に入ってから集中して猛烈に忙しくなります。今年に発生した商談はなるべく年内中に処理することの方が合理的ではないのでしょうか？どんな業界でも１２月は同様なことが多い？ ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月22日
コメント(0)
-
★本日、鎌倉市内の大型店舗物件に申し込みが入りました★
本日は定休日の中、江ノ島海岸近くにある大型店舗物件をご案内し、オ－ナ－と賃借人とを引き合わせ、賃貸条件を確認の上、正式に申し込みを頂きました。本日は鎌倉市内のオ－ナ－さんから依頼された店舗物件を、テナントさんにご紹介しました。場所は江ノ島海岸に近く人出が多いところです。店舗の広さ５０坪、立地に申し分が無く、賃料も３０台分の駐車場込みで１ヶ月１５０万円で正式に申し込みを頂きました。契約日は来年１月初旬。借り主さんは大手企業なので家主さんは大喜びです。依頼を受けてからわずか１ヶ月でテナントさんが決まり、初めての取引ではありますが、弊社の営業力に驚かれていました。これまで鎌倉市内の不動産会社に依頼していたが、１年も経つのに全く決まっていなかった空き店舗です。これでオ－ナ－さんも年間１８００万円の家賃が入るわけですから喜ぶのは当然ですね。成約おめでとうございます。弊社には優良テナントさんを沢山抱えております。空き店舗を抱えて悩んでいるオ－ナ－さんはぜひ弊社にご相談下さい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月21日
コメント(0)
-
★「サラリ－マン家主」NHKの放送には大きな誤認がある。★
先日、NHKでサラリ－マン家主について特集番組が放映されていた。銀行から次々に多額の借金をして収益物件を買い、通帳には毎月びっくりするほどの家賃が振り込まれるという構図なのだが、そこには大きな誤認がある。借入金の返済金が全く報道されて無く、家賃がすべて収入のように報道されているのだ。先日、NHKがサラリ－マン家主が銀行からどんどん融資を受け、次々に収益物件を購入するという、投資家の姿が放映されていた。通帳には毎月多額の家賃が振り込まれ、それがすべて利益のように錯覚されている。物件の購入資金がすべて現金買いなら問題はないが、それが金融機関より借り入れの場合、家賃収入から返済金が出ていく。管理費や税金も抜け落ちている。本当の収入はいくらなのかと言う核心が抜けている。その昔、バブル華やかなりし頃にNHKが、「土地は誰の物か」という特集番組を組んで大きな話題を呼んだ。全国の不動産がどんどん値上がりして、サラリ－マンに手が届かなくなっている実体を危惧する番組だった。所が、株でも不動産でもマスコミに大きく取り上げられると、そこが天井であることが多い。バブルが崩壊して不動産価格が急落しました。いくら不動産が値下がりしようが、買えない人は買えない。買いのチャンスを見抜く知識もないし、買い向かう度胸もない。不動産投資をする場合は成功者の話を聞くだけではダメです。敗者の話を聞くだけでもダメです。「成功話」「失敗談」の中にどんな真実があるのか、それを細かく咀嚼する勉強が大切です。NHKに取り上げられた投資家さんは、もう投資が止まらなくなっています。金利が上昇したとき、不動産価格が下落に向かったときの上手な逃げ方をご存じないので、「泣きを見なければよいが」と私は心配になりました。いずれにしても多額の借金は身を滅ぼす事が多い。「借金もほどほどに」が富裕層になるための戒めとして認識しましょう。欲に踊らされないように注意しましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月21日
コメント(0)
-
★優良テナントが入っている店舗が安定収益を生む★
賃貸物件に空き室リスクが懸念される昨今、「底地」と並び注目されている物件は優良テナントが入っている「店舗物件」だ。そこにぜひ注目しよう。店舗物件を購入する際も、仮にいま入っているテナントが出た場合、すぐ他のテナントが入るような立地であったり、すぐ売却換金できる立地であることが必要です。いま時流に乗っているコンビニや飲食チエ－ン。中古車販売会社にドラックストア－と、数え上げればきりがないほど優良会社は数多くある。２４日はそんな売り物件を下見に厚木の隣、海老名まで出かけます。（ガソリンスタンドの跡地だけは、土壌汚染の危険があるので注意しよう）土地の広さが６００坪で価格が３億円。現在利用しているテナントさんから月額２１５万円の家賃が安定的に入ります。収益物件は利回りに注目するのも当然ですが、更に安定した優良賃借人が入っている物件に狙いを定めるのも投資戦略の正攻法です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月20日
コメント(0)
-
★今年最後となるアパ－トの売買が無事終了★
本日は、今年最後となる収益物件の売買が行われました。８世帯のアパ－トで毎月５５万円の家賃が入る。土地が２６５坪も付いて売買価格は４５００万円だ。買い主は東京の不動産会社さんです。これで取引は２回目となります。広い土地を２分割したので測量に時間がかかったが、本日ようやく売買契約が締結となりました。決済は１月中旬となる。買い主さんは他の人に売られるのではないかと思っていたらしく、ちょくちょく問い合わせの連絡が入っていました。本日は手付け金を支払って、わずか１５分で契約は終了。安堵していました。それにしても格安物件でした。土地値以下ですから。全部の部屋が３DK。売買を依頼されてから契約までに約半年もかかったのは、官財の土地が絡んでいたからです。これで収益物件に関しては今年最後の取引となります。来年も格安物件の発掘に努力してお客様に喜ばれる収益物件をご紹介しますのでよろしくお願いします。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月20日
コメント(0)
-
★弊社が所有する３００坪の土地に急傾斜工事入札が行われた★
横須賀中央駅から徒歩１分の所に、臼井不動産が投資目的で傾斜地300坪を所有している。ショッピングセンタ－があるモア－ズの側で、トンネルの入り口から京急の線路の所まで併せると数社が所有権を持っている広い土地だ。横須賀中央駅から徒歩１分の場所に、弊社が投資目的で３００坪を所有している土地がある。そこの土地が県と横須賀市による急傾斜工事の入札があった。本日その入札が行われ、どうも久里浜にある「株式会社新晃産業」が落札したらしいとの報が入った。この土地を購入したときから、崖地対策で大変世話になった縁もあり、ぜひ新晃産業に工事をして欲しかった。その願いが叶いそうだ。トンネルの入り口から京急が走っている線路の所までかなり広い範囲が工事区域となります。新晃産業の社長である正志さんは、彼が子供の頃から良く知っている仲間なので、入札で落札できたとすれば私の喜びも大きい。新晃産業の長島正志社長、安全第一で工事をよろしくお願いします。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月19日
コメント(0)
-
★過剰サ－ビスはトラブルの素。出来る、出来ないをハッキリ言えない営業はダメ★
どんな業種の営業マンでも、お客様サ－ビスは無償が前提と勘違いしている人はトラブルが多い。「出来るサ－ビス」、「出来ないサ－ビス」をはっきり言えない営業マンは、お客様に対して自分だけを「良い子」に見せたがるから、その結果自らトラブルを呼び込んでしまうものだ。家のドアに子供がぶら下がって遊んでいて、蝶番を壊してしまったトラブルがあった。大工さんが手直しに行った時に、原因は子供にあったのに大工さんの方から誤り、無償で修理をしたことからクレ－ムが始った。１０年間も、次から次とクレ－ムが来て、その都度大工さんは無償で修理をさせられる羽目になっている。建築主にとって都合の良い、過剰サ－ビスの大工さんです。４年前アパ－トに入居した賃借人から、「洗面台より水漏れしている」とのクレ－ムがあった。「入居した時から水漏れがあったんですよ」と、暗に「家主負担で水漏れを直せ」と言わんばかりだった。水道業者が修理に行くと、髪の毛や油の固まりで排水溝が詰まったのが原因と分かりました。入居して４年も経っていることから私が「原因は貴方でした。それが不服なら詰まった毛髪のDNA鑑定をします。その結果、貴方が原因であることが判明した場合は、鑑定費用も含め修理費を全額ご負担していただきます。」と話しました。するとしぶしぶ納得して修理代を賃借人が支払ってくれた。ある空き店舗に賃借人が決まりました。「居抜き料は無償にして欲しい」「家賃も３ヶ月分フリ－レントにして欲しい」「看板も無償で使わせて欲しい」家主さんは「空けておくより良い」と泣く泣く、賃借人のすべての要求を飲んで契約をしました。所が、入居してから製氷器が壊れているのが判明した。これは残置物と言って、前のオ－ナ－さんが置いていった物で、家主の動作、性能保証はない。.仮に製氷器が利用できない場合、その撤去費用については家主が持ちます。しかし新しく機器を導入する費用については賃借人持ちです。重要事項説明書でハッキリ弊社の取引主任士が説明し、記名押印の上１部を相手に渡してある。「それ以上の過剰サ－ビスは出来ません」とハッキリ断りました。それでも賃借人から「利用出来ないと困るから家主さん側で直して欲しい」と何度も要求してきました。仮に賃借人に対してその要求を飲むと、今後もどんどんエスカレ－トしていくことは分かっている。そこで弊社としてはキッパリと何度もお断りしました。「契約書に明記してある通りで、それ以上は飲めません。残置物ですから．．」これらは単に一例ですが、「言った」、「言わない」のトラブル回避のためには、細かく文書に「打ち合わせ記録」を残してお互いが記名押印し、１通づつを保持する事はとても大切です。あとは契約書に乗っ取って事を進めます。それが出来る営業マンはトラブルが少なく、情にほだされて何でも「はい」、「はい」と要求を飲む営業マンにトラブルは多い。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月19日
コメント(0)
-
★中古住宅購入者の不安は沢山あります。その主な内容は★
不動産市場では中古住宅や中古マンションの売買が盛んに行われています。売り主はお金が入るのでえびす顔ですが、買い主は喜びと同時に不安も沢山あるものです。その不安の主なものは以下の通りとなっている。我々仲介業者は、買い主の不安を少しでも取り除いてあげる努力が必要です。中古物件を購入する時は、喜びと同時に不安も沢山あるものです。1）「どのくらいの期間住めるのか」古い建物の耐用年数について、はじめて家を購入される方は非常に不安感を持ちます。果たしてロ－ンの返済が完済するまで持つのだろうか？２）「欠陥はないだろうか？」入居してから＜あすこが悪い＞、＜こちらが悪い＞と修理費用が出るのは困る。購入した建物に大きな欠陥はないだろうか？３）「購入金額は適切だったか」購入した金額は妥当だったのだろうか？高い買い物だったかな、少しは安く買えたのかな。 金額に対する不安感はある。４）「３５年間と言う期間、ロ－ンを支払い続けられるか」長いロ－ン期間中、病気や転職などで支払いがきつくなることはないだろうか？５）「近隣に住む人達はどんな人達か」折角、マイホームを購入したのに、隣近所の方と上手く交流が出来るだろうか？変人が近くに住んでいて嫌な思いをしないだろうか？家を購入するお客様の不安は沢山あります。我々不動産仲介業者はその不安を除去してあげる役割が大切です。今後は中古建物についても新築住宅同様に、第三者機関による細かい建物診断をして買い主に引き渡す義務が必須になると思います。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月19日
コメント(0)
-
★１６００枚。全部出したぞ年賀状。★
やっと１６００枚の年賀状が、宛名書きを終わりました。お昼に近くのポストへ投函完了。これで年賀状は相手先に元日に着きます。良かった－。年賀状の宛名書きも大変です。２重３重にチエックして重複しないように注意を払う。住所録でラベルに印刷し、それを賀状に貼る作業は３日を要しました。本日無事に全量ポストに投函を終えました。あと年内にやることは大掃除だけになった。仕事では２０日に大和市まで朝９時に出かけ、地主さんと土地の買い取り交渉を行います。地元の仲介業者さんの紹介で約６００坪の大型住宅用地だ。上手く購入できれば低層階は店舗にします。２階から８階まではファミリ－タイプの住居にする。すべて満室にして不動産投資ファンドに一括売却する構想だ。１階はすでにレンタルビデオ会社が関心を寄せています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月18日
コメント(0)
-
★富裕層になるためには自己資金より他人資本を上手に使う★
１代で富裕層になった成功者を見ると、お金を貯めて（自己資本）から投資を行う人より、金融機関からお金を借りて（他人資本）投資を成功させた方がほとんどだ。つまり金融機関との円滑な取引が出来ないと金持ちにはなれない事を肝に銘じよう。そこで金融機関との取引を行う上で、最低限知っておくべき用語を覚えます。来年２月の私の「不動産投資セミナ－」では、湘南信用金庫から融資業務のエキスパ－トの方をお招きして、お金の借り方や担保評価など詳しい説明を２０分ほどしていただきます。（懇談会では個別相談も受け付けます）【借入限度額と他の借入金】収益用不動産を購入するときには金融機関から多額の資金を借り入れます。お金は必要とする額を幾らでも、無条件で借りられるものではありませんその時他に車のロ－ンや消費者金融、クレジットカ－ドによるリボ払いがあると融資を断られる場合もあります。年収と借入金と返済比率のバランスを審査される。【不良債権】お金を借りた人が、離婚や離職、病気などの理由によって、返済が出来なくなると金融機関は困ります。金融機関も他人から集めた資金を貸し出すわけですから、利息をつけて預金者に返済しなければなりません。その集めたお金を貸し出して返済が不能となれば大きな損失を被ります。貸したお金が返して貰えなくなる事を「不良債権」と呼び、金融機関は自分たちの資金で預金者に弁済しなければならないのです。そんな事故にならないようにお金を貸す際はお客様の過去の金融事故まで調査を徹底して行います。ごまかしは効きません。【担保評価】お金を借りる際には必ず担保が必要となります。ほとんどの場合、購入するアパ－トなりマンションを担保に入れます。しかし中には売買金額が高くても、建物が古くて担保評価以下の物件もあります。その場合は、不足分の自己資金を要求されるか、他の不動産を共同担保として差し出す事情も出てきます。投資家は物件探しの前に、金融機関との取引について詳しく知る必要があります。金利に右往左往せずにメインバンクを作り、信頼関係の構築を計る必要があります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月18日
コメント(0)
-
★お歳暮の頂き物で部屋に一杯。★
毎年、お中元やお歳暮となれば、取引先や友人、家主さんとあちらこちらから色々な品物がどっさり送られてくる。飲み物に肉類、スイ－ツにお魚。野菜も沢山。今日は社員の家に届いた北海道のゴボウにタマネギや長芋等のお裾分けいただきました。この時季は頂き物で会社も自宅も応接間が一杯になります。差し上げる商品も沢山あって、物々交換しているようなものですが嬉しいですね。当分自宅では、頂いたお米でご飯を頂き、お餅を食べ、おかずも頂き物のハムや佃煮です。デザ－トのミカンやスイ－ツも頂き物です。お正月は「おせちの三段重ね」も頂き物で済ませます。後は誰か「お年玉」をどっさりくれる人はいませんかね。（笑） ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月18日
コメント(0)
-
★ガンに負けた友人だが、子供に財産を残して名を残しました。★
設計士をしていた知人が事業に失敗し、ロ－タリ－クラブで知り合った縁で私を頼って「仕事を出してください。」と来社されてから１２年が経ちました。その間に私が保証人となり、横浜銀行から融資を取り付けアパ－トを購入して、設計以外に安定収入の道をつけてあげた。ワンル－ムが１０室のアパ－トから上がる家賃が支えとなり生活が安定し、弊社が建築するビルの仕事を一手に受注出来たことから収入も増え元気を取り戻した。弊社が建設した収益物件も「買わせて欲しい」と哀願され、やはり弊社が保証人となって横浜銀行から３億円を借り入れて購入できるようになった。それにより家賃収入と本業で年収も５．０００万円を超える高額所得者となりました。短期間に富裕層への仲間入り出来るまでにあと一歩となるまでに成長した。そしてアメリカにいる一人娘さんのためにも、新築のマンションをアメリカで購入出来る勢いまでになった。更に横須賀中央に弊社が手に入れた賃貸マンション用地を「ぜひ自分に買わせて欲しい」として購入。そこに７階建てのマンションを自ら設計して完成させた。すべてが上手く行き、順風満帆の彼は得意顔でした。所がアクシデントが突然やって来た。夏に健康診断で末期の前立腺ガンが発見されてから急激に気持ちが落ち込んでしまったのだ。半年もしないうちに鬱病となり、家に引きこもったまま出てこない。その内に自宅で自ら命を絶ってしまった。彼が残した資産と借入金は約８億円にのぼる。それを弊社と私個人ですべて買い上げて無借金にしました。それでもまだ彼の貯金通帳には現金が３．０００万円も残っていたのだ。有能な人間も病気には負けます。私も頼りにしていた右腕が無くなりとても寂しい。年末になると彼のことが思い出されてなりません。享年６１才の若さだった。しかし彼の偉さは死しても有名人として地元の建設業界では名前が刻まれている。 虎は死して皮を留め人は死して名を残す「 虎は死後その 皮を永く残して珍重され、人は死後その偉業によって名が語り継がれる。」 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月17日
コメント(0)
-
★忘年会の季節。あちらこちらから呼びかけを頂くが．。★
この時期はどこも飲食店は忘年会で盛況です。沢山の友人からメ－ルでお誘いを頂くがアルコ－ルは運転するので御法度。代理の出席は社員に任せてほとんど近くで開かれる忘年会だけ出席するようにしている。忘年会はアルコ－ルが好きな人は楽しみなようです。私のようにアルコ－ルを全く飲まない人でも男性だと料金が高く、女性だと安い。男女平等とはいかない所に幹事の悩みがあるようです。しかし、飲んだり食べたりして仲間と親睦を深める効果は計り知れない。お金では計算できない大きな効果があります。自宅のパソコンにメ－ルで、携帯電話にメ－ルが、会社のpcにも忘年会のお誘いメ－ルが届く。取引先や友人から呼んでいただけることだけでも有り難いことです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月17日
コメント(0)
-
★壁紙交換で雰囲気を変える。アパ－トもビルもいかがですか？★
お正月を迎えて我が家の模様替えを行います。壁紙を貼り替えて雰囲気を一変させる。応接間はゴ－ルドの豪華な壁紙にして度派手にします。（秀吉流）自宅なので気兼ねなく、普段できない壁紙を貼りビルやマンションとは違った味わいを出してみたい。もうすぐお正月です。今年は暮れに我が家の内装を大改装します。いままではシックな内装でしたが、今度は大胆に変身させる。我が家はイタリアン調輸入住宅なのでその雰囲気になじむ内装で味わってみたい。通常なら「奇抜すぎる」とか「派手すぎる」と敬遠される色彩を惜しみなく採用し、出来映えをテストする目的もあります。内装費用は１５０万円を用意してあります。壁紙の次はカ－テンだ。いま利用しているイタリア製の遮光カ－テンやレ－スのカ－テンを全部交換すると約１００万円かかる。建物が大きく、窓が沢山あると維持費が大変です。さあこれで我が家はどんなに変化するのか完成が楽しみだ。家を新築して１６年目。初めての大改装となります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月16日
コメント(0)
-
★不動産投資は成功者に見習え。資産の入れ替え★
資産の入れ替えで成功する投資術を実践しよう。出来るようで出来ないのが資産の買い換えだ。成功者に見習う決断力をつけましょう。日本人は一旦取得した不動産は、後生大事に抱え込んだり、親から相続された資産についても「先祖代々の土地なので手放せない。」と変な理屈を言って、何の収益も生まない土地を抱え込んでいる人は多い。余裕がある人は「貯金はするが利息は要らない。」と泰然としていられますが、普通の人なら少しでも利息が高い定期貯金で運用しますよね。それと同じ理屈で不動産も、何の収益も生まない土地を「先祖代々の土地だから」と、有り難がって抱えていることの方が可笑しい。早く収益を生む不動産に買い換えした方が得策な事は理解できるはずです。所が農耕民族の悲しさで「資産の買い換え」という決断はなかなかつかない。お金が無い時に、無理して最初に購入した収益物件は思い出があります。しかし、利回りが低かったり、物件の所在地が不便な場所であったなら可能な限り売って、理想とする不動産に買い換えを行うべきなのです。不動産投資で財を成した人を見ると、頻繁に資産に入れ替えを行い、やがて１当地に商業ビルや賃貸マンションを持つことに成功している。不動産投資で成功するには、物件を買うことだけで満足してはいけません。沢山資産を持つことでもありません。良質な資産を持つことが成功です。例え話ですが、地名も知らない地方の銀座に収益物件を持っても、シャッタ－通りでは入居者も集まらないし資産価値さえありません。所が、地方の手持ち物件を全部売却した資金で、東京の銀座に小さなビルでも買い換えることが出来れば、誰が見ても成功に値する投資術です。貴方が所有されていて眠ったまま放置されている資産はありませんか？早く家賃が入る資産に買い換えをしましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月16日
コメント(0)
-
★モンスタ－クレ－マ－に手を焼く家主さん。最後は怒って出て行ってくれ！★
新しく入居した賃借人が変わった人で、アパ－トの隅々まで写真を撮り、「消防法による審査を受けているのか？」とか、ベランダや外装までアパ－トの隅々まで痛んでいる箇所の写真を送ってきて、「ここが痛んでいるから修繕して欲しい」とメ－ルがやって来る。新しく入居した賃借人が、電話には一切出ないでメ－ルにより毎日あれこれクレ－ムを行ってくる。入居前チェックでは何も言わなかった人だ。メ－ルアドレスを間違えて、前に住んでいたアパ－トの管理会社に送りつけるようなおかしな人だ。もしかして精眞障害かと勘ぐってしまう。一度面談して真意をただそうとするが、合おうともせずに電話にも一切出ない。業を煮やした家主さんから、「敷金を返すから出て行って欲しい」と怒りの電話がやってきた。春でもないのに、頭がおかしい入居者のために不動産会社まで振り回されます。来店したお客さんの、すべてを見抜くことが出来ない営業マンの苦悩は大変です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月15日
コメント(0)
-
★新築マンションの販売個数が減少している。建設費の高騰が限界を超えた?★
新築マンションの供給数が絞られて戸数の減少が顕著になってきた。その理由は建築費の高騰にある。今の単価ではマンションでも賃貸ビルでも採算に合わなくなっているからだ。この状況が永く続くと建築業者は自分の首を絞めるようになってくる。いつか来た道の歴史を振り返ってみよう。バブル期に建築費が高騰し、１坪１００万円～１２０万円という高値となり、マンション業者も一般地主も建築を断念した時期があった。その後に建築不況が到来し、ゼネコンはバタバタと倒産し、人員整理により生き残りを図った苦難の歴史がある。その２の舞と呼べる現在の建築費高騰は、建築業者にとっても喜ぶべき出来事ではない。私の周辺でもビル建設を断念して土地を塩漬けにしたり、売却してしまった会社が散見される。東京を中心とした建築ラッシュ、バブル価格は天井に近い？ ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月15日
コメント(0)
-
★マンション管理費の横領事件は沢山あります★
マンション管理組合の預金 横領容疑で逮捕(わかやま新報)マンション管理組合の定期預金を着服横領したとして、和歌山東署は１２日、和歌山市新在家の会社役員、大永雄彦容疑者（７５）を業務上横領の容疑で逮捕した。全国に沢山あるマンション管理組合の中には、管理費の横領事件が毎年のように起こっている。その弊害を無くすにはやはり専門の管理会社にすべてを任せることだ。マンションを巡る管理費の横領事件は後を絶たない。その背景はマンションの住民にも問題があり、彼らは管理組合の運営に関心が無く、役員に任せっきりで、事件が発覚してから大騒ぎする。その他に管理業務を専門会社に任せず、自主管理で行っている組合に問題が多く起きている。私が知るある１５０戸の某マンションでは、特定の方が長年理事長職にあり、やっと役員が変わっても院政を引いて、お友達が理事長を務めている。毎年１回の形だけの総会では、決算報告が行われるが１億円あるとされる預金の残高証明を全く出さない。（出せないのかも知れない）住民から突き上げがあって、どこの銀行の、どこの支店に管理費を預けているのかとの質問にも一切回答が無い。無視を続けているのだから始末が悪い。誰が考えても理事長グル－プが横領しているのではないかとの推測が成り立つ。自主管理の弊害はかくもいい加減な管理組合と成り下がってしまうのです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月14日
コメント(0)
-
★金融庁が動き出すアパ－ト融資過熱★
今日の日本経済新聞経済面に、アパ－ト融資が過熱気味であるとして警戒のためいよいよ金融庁が動き始める。低金利と相続税対策以外にもアパ－ト建設業者による甘い勧誘に載せられた地主が、過疎地でもあるのに賃貸物件を建て、空き室となっている実体にメスを入れる。設備投資が低調な日本では、金融機関も不動産融資が手っ取り早い貸出先として積極化してきた。所が、ここに来てアパ－トロ－ンの急増には警戒感が出ています。それは入ってくる家賃で借入金の返済をするシステムが、入居者が集まらない空き室リスクが高まってきたからだ。入居者が入らなければロ－ンの支払いもままならなくなり、延滞者の増加につながる。日本全体が人口減となっているのに、賃貸物件が大量供給されているアンバランスの中では不良債権の増加に警戒感が出るのは当然のことだ。そこで政府が遅ればせながら実態調査に入る。アパ－トロ－ンもいよいよ曲がり角に立ちます。投資家の皆さんご注意を。過剰な借り入れは返済を急ごう。投資物件は購入を決断するよりも、売却を決断して早期に売り急ぐやり方の方が数倍難しい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月14日
コメント(0)
-
★売れない理由は価格が高いから★
再販目的でマンションを購入された「自称投資家」のお客様が相談に訪れた。物件が３年も売れずに悩んでいると言う。沢山の不動産会社に売却を依頼したが１件も案内が入らないと嘆く。「売れない理由はただ一つ、金額が高いからです。」弊社の机上査定では、２５００万円でも厳しい金額と考えるのに、３５００万円で売りに出していて反響がないのは当たり前です。幾ら複数の不動産会社に依頼しようが売れる見込みはありません。直ぐに換金したいのなら２３００万円が妥当です。買い手さんも馬鹿ではありません。市場相場を詳しく勉強しているのです。そのように説得したが、どうしても３５００万円を切って売りたくないと頑張る投資家さんには困りました。「その内にバブルでもやってくれば売れる可能性があるかも知れませんね。それまで頑張ってください。弊社で預かっても希望金額で売れる自信がありません。」と売却依頼を断りました。さらに、一般の方が不動産免許も持たないまま再販を目的に不動産を売ったり買ったりする行為に荷担できない理由もあります。マンション相場が下がりだし、大損をして売却しないと換金できない可能性もありますから注意されると良いですよ。そんな堂々巡りの話で１時間も費やしましました。 <b>★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★</b><font color="#ff0033" style="font-size: 20px;"> <b>↓ </b></font>ランキング参加中です。<a href="http://house.blogmura.com/estate/"><img width="88" height="31" alt="にほんブログ村 住まいブログ 土地・不動産へ" src="http://house.blogmura.com/estate/img/estate88_31.gif" border="0" /></a></font>
2016年12月13日
コメント(0)
-
★年末のご挨拶に、関係者の方が続々とお見えになる★
朝から取引業者さんや金融機関、家主さんまで、年末のご挨拶に続々とお見えになります。ご丁寧にありがとうございます。年末となり金融機関の方や取引業者さん、家主さんまで、次から次とご挨拶にお見えになります。今年１年、本当にお世話になりました。また来年もよろしくお願い申し上げます。おかげさまで弊社は今年も良い年を過ごすことが出来ました。これもひとえに弊社を支えてくれる皆さんのおかげと感謝しております。ご挨拶にお見えに来られた皆さんには、こちらの方から逆に感謝の意をお伝えします。来年もまたどうぞよろしくお願いします。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月13日
コメント(0)
-
★今日は私の誕生日。沢山の方から祝福していただきました。ありがとうございます。★
本日は私の誕生日です。ブログをご覧頂いている方や、投資家の皆さん、そして社員一同からバ－スデ－ケ－キやお祝品を頂き感謝しております。ありがとうございます。年は取りたくないと考えていても毎年確実に１才は年を取ります。本日１２月１２日は私の誕生日です。この年になると悲しくなる誕生日。それでも昨夜は長男の孫娘と次男の孫娘が、ケ－キとマフラ－を持ってきて祝ってくれた。本日は私のブログをご覧頂いている方からも沢山お祝いのメッセ－ジが届きました。代表して大和田さん、ありがとうございます。また、私から投資用マンションをご購入いただきました中村順子さんからは、バ－スデ－カ－ドをお送り頂きました。 優しい心使いに感謝感激です。帰社時間になり、今度は社員一同からバ－スデ－ケ－キで祝福を頂きました。あまり欲を出さないようにとの意味なのか、豪華な爪切りまで添えてある。皆さん、誕生日のお祝いに心より感謝申し上げます。本当にありがとうございます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月12日
コメント(0)
-
★待ち遠しい冬のボ－ナス。同業規模が支給する金額は幾ら？★
社員にとって６月と１２月のボーナスは待ち遠しい。特に厚くなる冬のボ－ナス。同業他社はどの位支給しているの？社員も経営者も気になるところです。社員にとって冬のボ－ナスは特に金額が楽しみだ。業種と勤続年数による違いはあるが、本日のヤフ－ニユ－スで下記のような記事が出ていて参考になりました。小さな企業で働く社員の方は気の毒に、賞与が出ないところもあるようですが、どうせ働くなら景気がよい企業、賞与が出る企業に就職しないと自分の首を絞めてしまう。弊社の場合は事務職と営業職の違いはあるが、基本給に１年間の成績の３パ－セントを加えて支給しております。１０年勤続で平均して５０万円以上。会社の利益が上がるほど月収も上がり賞与も上がります。成績が極端に悪くても給与や賞与は減額されない事が自慢です。だから甘い。 経団連がまとめた冬のボーナス調査（11月4日発表）によると、民間企業大手の1人当たりの支給額は昨年比0.84％増の92万7892円。4年連続で増加しているが、中小企業の支給状況はどうだろうか。大阪府に拠点を置く中小企業に聞いたところ、1人当たりの平均支給額は27万7086円で、昨年冬に比べ1061円（0.38％）増加していることが、大阪シティ信用金庫の調査で分かった。支給額の増加は4年連続で増加。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月12日
コメント(0)
-
★売れない土地は差し上げたら？★
公道に２メ－トル以上接していない土地は、原則として新築住宅を建つことが出来ません。本日地主さんから「固定資産税ばかりやってくるボロ屋の処分に困っています。どうしたらいいでしょうか？」そんな相談がありました。結論は隣地の人に安く買って貰うか、１円で良いから第三者に売買したらどうですか？」とお話をしました。親から相続を受けた土地は、間口が公道に２メ－トルに足りない土地でした。古家が建っていても経年年数によりボロボロで廃屋同然。近隣の人から「何とかして欲しい」とクレ－ムが入ります。そこで売却相談に見えたのですが結論は、１．大規模リフォ－ムして現存する建物の既得権を生かす。２．隣地の人なら当該土地を生かすことが出来るので購入を持ちかける。３．１円でも良いから第三者に転売してお荷物から逃れる。そんなお話をしました。相続と言ってもすべての子供達が価値ある財産を引き継げるとは考えられません。負の遺産を引き継いでしまったり、大きな借金を相続してしまったりすることもあるのです。法律を知れば、無価値な物や借財は相続放棄という手段で解決する手があるのでその手を使います。山や畑も調整地域では、一般の方に売ることも出来ない。世の中には無償で貰っても要らないような不動産は沢山あるのです。相続を受ける前に不動産会社か弁護士に相談をしましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月11日
コメント(0)
-
★収益物件の市場調査 小田急線本鵠沼駅近です★
小田急線の本鵠沼駅から徒歩２分の場所に、臼井不動産でワンル－ムマンションの建設を計画しています。１LDKで家賃が７万円。３２平方メ－トル程度の部屋で３０室を計画している。現在入居者の需要予測調査中です。弊社は新築賃貸マンションを建築する前に、まず地域の需要予測調査をします。１．どの位の広さで家賃は幾らが適正か？２．入居者の需要は沢山あるのか。３．近隣の競合マンションやアパ－トの建築年数。４．ライバルとなる賃貸アパ－トやマンションの空室率。そして土地価格と建築単価を総合して勘案し、プロジェクトとして適しているか、不的確か事業計画を練ります。収益性に問題がなければ早速建築計画に入ります。まず設計士に依頼してどの位のボリュ－ムの建物が入るかポンチ絵まで描いていただきます。その上で建築会社に図面を提示し、建築費用の概算を算出していただく。土地と建物の費用に、得られるであろう収益でどの位の利回りになるか。そこでプロジェクトの可否を最終決定が下されます。いま臼井不動産が事業主体となって、藤沢市の小田急本鵠沼駅から近い場所にワンル－ムを建設する計画が進んでいます。プロセスを踏んで来年２月末日までには事業の最終決定をします。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月11日
コメント(0)
-
★違反を繰り返す不動産会社をブラックリストにする案★
全国に沢山ある不動産会社の中には、ありもしない広告をインタ－ネットやチラシ広告で写真を載せてお客様を呼び込んだり（中小業者に多い）、囲い込みと言って依頼者から販売を受けた物件を流通機構に登録しない業者（大手に多い）が後を絶たない。不動産業界の浄化と、お客様を保護するために公正取引協議会では、違反を続ける不動産業者をブラックリストに載せて、ポ－タルサイトに広告の掲載をさせないような対策を取るように考えている。どこの業界にも悪はいて業界団体は苦労しています。その昔、安易に誰でも不動産業を開業できるから問題が起こるので色々と規制を考えたことがある。その第一は、司法書士や弁護士のように経営者が宅地建物取引士の資格を持っていなければ開業出来ない案が検討された。第２は、賃貸や売買の仲介専門業と、分譲業を分けて供託金を大幅に値上げする案も検討されました。いずれも賛成意見と反対意見があって、制度は日の目を見ることが無く立ち消えになってしまいました。どんな規制でもやらないより実行した方が良い。ボデイブロ－のように規制が効いてくれば安心できます。高額商品を取り扱う業者には、厳しい規制があることは大賛成です。『ブラックリスト』を共有化 ポータルサイト部会 首都圏不動産公正取引協議会のポータルサイト広告適正化部会は12月から、違反広告を繰り返すなど改善の見込みが低い「不動産事業者の情報」、いわゆる『ブラックリスト』を共有し、構成会社5社がそれぞれの規定に基いて対応していく施策をはじめた。 おとり広告を繰り返し行うなど各ポータルサイト運営会社から措置を受けても改善の見込みが低い不動産事業者が存在し、中には新たに別会社を設立するなどの手法をとって、新規に入会し、同様の違反広告を行っていることから、実施するもの。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月10日
コメント(0)
-
★社内ボーリング大会。景品は盛りだくさんで持ちきれません★
１２月１３日は社内のボーリング大会です。いつも沢山のハンディ－を貰える女性が上位を独占し、素晴らしい商品をゲットしていく。毎年数回、定例の社内ボーリング大会があります。老いも若きも、女性も男子も一緒になって戦うが、ハンディ－を貰えるのは女性だけだ。お中元やお歳暮で取引先から頂く商品が山のようにあるので、それを景品の副賞として頂ける。ボーリングの後は「しゃぶしゃぶで食べ放題、飲み放題。」毎回私は２～３日してから筋肉痛がやってくる。社員同士の懇親のため、旅行やボーリング、BBQ大会は全員が楽しみにしています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月09日
コメント(0)
-
★日本中に空家が増加。それでも新築をバンバン供給★
「住宅過剰社会」の末路 ～不動産業界の不都合な真実を明かす 15年後には空き家2100万戸！そんな記事が踊る日本の住宅事情は恐怖感さえある。新築住宅に新築マンション。更に新築のアパ－トや新築の賃貸マンション。これでもかこれでもかと言うほどの新規住宅供給が続く。家余りが叫ばれて久しい。全国に人が住まない空き家がどんどん増えている。ゴ－ストタウンが増えているのに何故新築住宅の供給が続くのだろうか？日本の住宅産業の怪奇現象だ。新築の供給はどこかで頭打ちとなり「マイホーム暴落が始まる」と警鐘を鳴らす評論家は多い。行き着くところまで行かないと人間は反省しませんね。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月09日
コメント(0)
-
★東京の収益物件にババ抜きの機運。地方の医師や高額所得者はご用心★
全国賃貸住宅新聞に、「高額所得者を狙う金融機関と不動産会社の癒着」という記事が取り上げられている。まったくの作り話と笑い飛ばす事が出来ないところに深刻な問題を内包している。業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン金融緩和で融資条件が緩くなり、新たに不動産投資を始めたサラリーマンが条件の悪い物件を購入し、破産する問題が浮上している。 共通するのは、医者や外資系企業勤務者など高所得者だ。その裏で、金融機関と不動産会社の癒着や、悪質なコンサルティング会社も暗躍している。「地方の医師や高額所得者がねらい打ちされている」と新聞で報道されている。東京の収益物件が高値頭打ちとなり、値下がり気味な所から地方の高額所得者をカモにして金融機関と不動産会社がタックを組んでババを掴ましていると言うのだ。メガバンクが「不動産を買うならやっぱり人口が増加している東京です」と地方の医師や高額所得者に言葉巧みに持ちかけ、融資を拡大させている。銀行の甘言に踊らされて物件に食いつく医師が後を絶たない。医師は本業で儲かっているのに何を焦っているのか分からないが、ババを掴んでいるとも知らずに得意顔をしている。やがて笑い顔が泣き顔になってくるのは過去の歴史が物語っています。ご用心ご用心。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月08日
コメント(0)
-
★★気持ちが洗われた１日でした★★
昨日は父の１７回忌法要を宗円寺大本堂にて盛大に行われました。その後は出席者１２名は、取引先である久里浜のイタリアンレストランで「ビストロク－」で、ワインやビ－ルを飲みながら故人に思いをはせました。家に帰っても昨日１日は、心が洗われた気持ちになりました。普段、あまり仏様をお参りする事がない罰当たりな子供達です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月08日
コメント(0)
-
★入居者が出ても困らない投資戦略を★
数多い投資家の中には、無計画にビルやタワ－マンションを買う人が多い。その目的は節税だったり家賃収益を目的に購入するのだが、借入金を返済する原資は家賃だけで充当出来ると考えるのは早計です。過去にはそれで借金苦により自ら命を絶った人は数知れないのだから。有り余ったお金でビルやタワ－マンション、アパ－トを買うなら別だが、ほとんどを借り入れに頼る投資戦略では「部屋が空いて家賃が入らなくなったときに備える」支払い方法を考えておかないといけない。空き室が出て家賃が入らなくなったとしても、自分の本業から上がる利益や、給与から返済できる余裕がある人は大丈夫です。所が、すべて家賃収入だけを返済の原資に考えている投資家は危険なのだ。空き室が出てその空いた部屋から家賃が入らなくなったときにたちまちロ－ンの返済に窮するとなれば無理な投資は止めよう。いまは金融緩和で投資環境はいい。所が金融政策はガラリと変わることを考えておく必要があります。金融引き締めにはいると金融機関は融資枠を絞るだけでなく、担保評価が足りなくなったからとの理由で借りたお金の返済を求められたり、追加の担保を要求されることがあります。金融機関の要求に応じることが出来ない投資家は、過去に奈落の底に落ちた例が沢山あります。弊社の「不動産投資セミナ－」では、過去の金融政策により投資家が翻弄された数々の実例をお話しいたします。事実は小説より奇なり。バブル崩壊の恐ろしさを知らない投資家に私の経験話を披露して参考にしていただきます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月07日
コメント(0)
-
★今日は亡き父の１７回忌★
今日は１１時より父の１７回忌が、宗円寺で行われます。気温はどうかな？ 天気はどうかな？ とても気になります。自宅の洋間から見る海と空。対岸は千葉県富津市父が亡くなって早くも１７回忌です。地元宗円寺で、兄弟や子供達が集まり法要を行います。その後イタリアンレストランで食事する。兄弟や孫などの家族一同が集まるのは何年ぶりだろう？今年９６歳になる母が一番喜んでくれることでしょう。それにしても天気が気になります。昨日は夜中の１２時過ぎまで留学センタ－の方と、孫の願書のことでネットでやりとりをしていたので眠い。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月07日
コメント(0)
-
★「川中島」は川崎にもあるよ★
あの有名な川中島の合戦を呼び覚ます地名が川崎にもあるのを始めて知りました。本日は大師線川崎大師のそばにある川中島に売り地が出てすぐに下見に行きました。地主さんから川崎の「川中島」にある土地を売りたいとの連絡を頂き、川崎に川中島という地名があるのを始めて知りました。川崎の不動産業者に人気度をたずねると、「川崎でも人気がある場所」と聞き、午後１時に横須賀を出て自動車で高速道路をとばした。現地で物件を見て、すぐその場で弊社で買う価格と仲介ならこの価格と、２種類の金額を提示して帰ってきた。それにしても歴史上有名な川中島という地名が、川崎大師のそばにあることを知って驚いています。一度聞いたら絶対忘れられない地名ですから。川中島の戦い（かわなかじまのたたかい）は、日本の戦国時代に、甲斐国（現在の山梨 県）の戦国大名である武田信玄（武田晴信）と越後国（現在の新潟県）の戦国大名である 上杉謙信（長尾景虎）との間で、北信濃の支配権を巡って行われた数次の戦いをいう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月06日
コメント(0)
全63件 (63件中 1-50件目)
-
-
- ＊雑貨＊本＊おやつ＊暮らし＊あんな…
- ☆ゴールデンセレブリティトランプ☆
- (2024-12-04 23:52:02)
-
-
-
- 「気になるあの商品」＆「お買得商品…
- 【スパセ】茶つみの里さん。スパセ半…
- (2024-12-04 23:20:08)
-
-
-
- DIY
- ◆DIYリフォーム 10 屋根裏部屋 窓ま…
- (2024-12-04 20:19:13)
-
