2016年09月の記事
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★アパ－ト建設業者の甘いわな。★
人口が少ない都市で、しかも畑や田んぼの中に賃貸物件をどんどん建てさせるアパ－トや賃貸マンション専門請負業者が社会問題になって来た。上場会社として信用させ、３０年賃料保証をちらつかせて地主を食い物にする会社を規制しよう。日本人は善良なため、簡単に相手の口車に乗って後悔する人が多い。アパ－ト建設請負業として成長している御３家に、どれだけ地主が泣かされているのか実態調査は公表されていません。空き室リスクがない「家賃保証」や「サブリ－ス」を切り口に、説明内容とはほど遠い契約で無知な地主を取り込む建築業者は急成長している。これと比例して空き室はどんどん増え、泣かされている地主の数は昔のサラ金苦だった業界を彷彿とさせます。 規制を強化して一般消費者を救済しよう ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月30日
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★「震災にも傾斜しない建物を」積水ハウスの敗訴による影響は★
昨日は朝１０時から夕方６時まで、大変忙しくて昼食を食べるまもなく、夕方はカップラ－メン１杯食べてから会議に臨みました。さて、今朝の日経新聞によると東日本大震災により建物が傾斜した問題で、積水ハウスが１７５０万円もの賠償命令が下されたと報道されていました。東日本大震災で自宅が傾いたのは建築前に地盤改良工事をしなかった積水ハウスの手落ちとして、１７５０万円もの損害賠償を命じられた判決があった。大体、建物を建設される方は建物代金の借り入れだけで目一杯の方が多い。大震災を想定して地盤改良まで資金調達される依頼者は少ない。自然災害による建物被害は予期せぬ事案として従来は免責とされていた。この判決が妥当となれば、マグニチュ－ドでどの位まで耐えられるようにしなければならないのか、政府が指針を示して欲しい。そうでなければ今後、家を建てる際は建築費用より、地盤改良費用や杭打ち費用の方が高くなって建物を建てられない建築主が増えます。軟弱地盤の土地を購入したのは施主。地震を予想せずに地盤強化費用も計上しないのも施主となれば、ハウスメ－カ－だけに責任を転嫁する判決は首をかしげたくなります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月30日
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★景観法の施行で街が暗くなる。黒い外装が目立つようになってきた★
都市計画の中で景観法が施行された。原色に近い色や奇抜な色を止め、落ち着いた街とするために色の制限が決められたのだ。お陰で最近は、店舗やビルの外壁に黒色が目立ち個性が無くなってしまった。景観法という法律が施行され、街に外壁や看板など原色や、原色に近い色彩は規制されて、黒い色が多くなってきました。果たしてそれが良いのか悪いのか分かりませんが、日本中鼠色や黒色が増えて暗い町並みになってしまう。最近建設される建物の外壁や看板を注意して見てください。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月29日
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★期待していたタワ－マンションの査定は、事故物件のためお断りしました★
「みなとみらい２１」に建つ横浜屈指のタワ－マンションを金額の査定に伺いました。ところがブログには書けませんが事故物件であったことが判明し取り扱いをお断りしました。不動産の売り物には、色々と告知事項が必要な物件があります。個人のプライバシ－に関することなので、ブログには詳しい内容を書けませんが、買い主にとって嫌がる（怖がる。気持ちが悪い）内容の物件は取り扱いできません。差し押さえや、競売物件ならまだしも、死に関する事件性があった物件を取り扱うと、お客様から変な目で見られます。売り主さんと応接間で話してから、他の部屋を見るまでもなくお暇してきました。その後は川崎のラゾ－ナで夏物のバ－ゲンセ－ルを見て下着を購入してから帰宅した。なんだかまだ背筋が寒い感じがして夜食も喉を通りません。いままで沢山事故物件を見たり、聞いたり、取り扱ってきましたが、今日は早く寝ます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月28日
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★残業時間ゼロの不動産会社。臼井不動産★
★臼井不動産の快挙。「残業時間ゼロ」を完全に達成して１年が経ちました。まず毎日役員から率先して６時に帰宅し、ぐずぐずして帰社が遅い社員には強制的に照明を消して帰宅を促します。★臼井不動産は１年前に、残業ゼロ宣言をして現在も実行しています。夕方１８時になれば携帯電話のアラ－ムがけたたましく鳴って終業時刻を教える。それを聞いてまず役員から「お疲れ様」と帰宅します。社員も後に続き、グズグズしている社員には１８時３０分になると強制的に照明を消すのだ。それが今月末で１年目を迎えます。残業ゼロを実践して社員から喜ばれている。中には奥さんから「何で早く帰ってくるの？」と小言を言われる人間もいるらしい。（倦怠期は危険です）いままで夢中になって毎日夜中の１０時～１１時まで働いていたのが嘘のようです。やれば出来るものですね。 それでも成績は落ちることがない。今期も昨年同様に最高益の更新を期待できます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月27日
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★超人気の「みなとみらい２１」にあるタワ－マンションを査定に行く★
神奈川県内でもピカイチの人気マンションは、「みなとみらい２１」に建つタワ－マンションだ。分譲時より３割も値上がりしている例もあります。「みなとみらい２１」に建つマンションは、どれも海が一望だし駅に近い、更に商業施設が沢山あって住宅地より観光地の面影の方が強い場所として人気が高い。それだけにマンションの人気は高く新築時に４５００万円だった価格が６千万円以上に値上がりしている例もある。明日はそんな中古マンションの価格査定に横浜へ向かいます。仲介価格と買い取り価格の両方を携えて交渉に臨む。ただ、物件によっては目の前に同じタワ－マンションが出来て景色が阻害されている部屋もあります。景色も悪い、陽当たりも悪いとなればいくら人気のマンションでも価格は落ちる。夜ともなれば観覧車や氷川丸の灯り、ホテルの照明で本当に夜景が綺麗な場所で誰でも住みたくなる街です。お台場と比較される横浜のタワ－マンションの価格は、さていくらで落ち着くのかとても楽しみです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月27日
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★「天城高原の別荘地１４０坪を無償で差し上げます」★
昨日来社されたオ－ナ－さんが大腸ガンを患ったために、「伊豆の天城高原に持つ別荘地１４０坪を無償で差し上げます」と話されました。体調が悪くては伊豆まで車を運転して出かけられないという理由で。伊豆急が販売している天城高原の別荘地に、１４０坪の土地をお持ちのお客さんから「誰でもいいので欲しい方に無償で差し上げます」と言われました。伊豆半島の先では弊社で仲介するにもはあまりに遠方だし、物件価格が安くて交通費や日当も出ない。そこで「どなたか欲しい方に差し上げたらどうですか？」とお話しすると「それでも結構です。どなたか貰ってくれる方に差し上げたい」と言われました。平成２年に購入したときは８００万円だった土地が、家も建てずにそのまま放置してあったらしい。世の中には土地を購入して利用せずに、そのまま放置されている方が沢山いらっしゃることでしょう。かく言う私も那須高原の一等地スカイライン添いに、ホテルがあった４２０坪の土地を２５００万円で購入したまま、別荘も建てずに放置してある。建築計画の図面は完成しているのですが。利息も付かないお金が寝ているのです。逆に固定資産税だけ毎年納付書がやってきます。今年こそ建てようと考えている内に、高齢となり那須高原まで出かけるのが面倒になってしまったのです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月27日
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★明日は朝一番で藤沢の湘南信用金庫までロ－ンの申請に行く★
藤沢に出た中古ビルの売り物件に、買いたいお客様が出て明日はロ－ンのお願いに「湘南信用金庫藤沢支店」まで朝早く行きます。湘南信用金庫との取引は初めてのお客様なので、とても緊張しているようです。 藤沢に出た売り物件に購入申し込みが入り、お客様のロ－ンのお願いに明日、「湘南信用金庫藤沢支店」まで出張する。 この後も鎌倉に出る物件のロ－ンも同時に相談します。マイホ－ムと違い収益物件は、億単位の金額なので買い主さんの信用と資産、預金残額などが加味されて審査を受けます。 個人と法人の決算書も３期分提出して、内容を精査していただきます。ただ、億単位の高額物件を購入されるお客様は、それなりの与信能力がある方なので心配はしていない。近頃、横須賀の新築ビル、藤沢の収益用店舗、鎌倉の売りビルと事業用物件に対する反響が大きい。低金利と金余りの影響は大きい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月26日
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★原状回復のトラブルにストレスを感じます★
入居者が賃貸物件を出て行く際、原状回復の義務を履行する人と、全く修復せずに出て行こうとする人がいて、家主さんとトラブルになる例は多い。不動産会社を悩ます原状回復は積立金で解決する案はどうだろうか？部屋を借りている人の中には、とても綺麗にして住んでいる人もあれば、入居から出るまでの間、一度も掃除をしたことがないという信じられない賃借人もいる。通常の生活をしていて汚れる程度なら修復費用もかからないが、換気扇は油でべたべた、お風呂は湯あかで真っ黒、畳も襖も壁のクロスも煙草のヤニで汚れが取れないとなれば、修復にかかる負担金は入居者に請求される。それを「支払うお金がない」とか「支払う義務はない」とか拒絶されて家主の怒りを買い訴訟になるケ－スも沢山あります。賃借人が裁判で負ければ「お金がないから」と逃げるわけにはいかない。会社で支払われる給料の部分差し押さえが実行され、恥ずかしい思いをすることになる。逆に家主さんの中にも、高い修復費用を頂きながら修理をせずに、懐に入れてしまう悪質な例もある。賃借人と賃貸人との間に入って、解決に奔走するる不動産会社は、ストレスが絶えません。これを解決する方法は、毎月の家賃に原状回復費用積立金を出していただき、同金額を家主も積み立てて、退去時にかかる負担の軽減を図るという案はどうだろう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月26日
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★収益物件が売り買い交錯。本日も３件の成約★
つい２～３年前に、弊社の不動産投資セミナ－に参加されたお客様が、私の話を聞いて格安なアパ－トや店舗をずいぶん購入されました。その物件が値上がりして、「いまが売りのチャンス」と売りを勧めたところ、ほとんどのお客様が処分に同意され大きな利益を手にしています。不動産は購入するのは誰でも出来ます。いつ売って利益を確保するか売りのタイミングほど難しいものはない。２～３年前に私が不動産投資セミナ－を開き、いまが買い時と収益物件の購入を勧めた方が、ずいぶんアパ－トや店舗、マンションを購入されました。その物件が値上がりし、売り時を迎えました。本日の売買契約でも３件は以前に購入されたアパ－トと店舗の契約です。利益は５００万円から１．０００万円もあって、売り主さんはホクホク顔でした。長期に持つべき物件と、値上がりしたら売却して優良物件に買い換える物件は区別して頂いているので、持ち主さんは売ることに何の抵抗もありません。アパ－トを買いたくてもなかなか購入勇気がなかったり、物件に恵まれなかったお客様のために、１０月は特別激安な不動産のご案内します。乞うご期待。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月25日
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★場所により価格差が激しい逗子市の土地★
地主さんから購入を持ちかけられ、本日は逗子市の沼間まで現地調査に向かいました。日当たりが良く平坦地なので高く売れるのかと調査すると、とても安いことにビックリ。三浦市の土地価格とあまりかわりません。土地は場所により金額が違います。更に分譲地だと敷地内に水道もガスも排水まで完備されているので、即家が建てられるため完成宅地と呼ばれ市場価格で取引される。しかし、駐車場になっていたり、畑や雑種地で「ガス」も「水道」も「排水」も完備されていない土地は未完成宅地として市場価格より安く取引されます。完成宅地より未完成宅地の方が工事費がかかる分、売買金額が安くなるのは当たり前ですが、地主さんにってはそれが理解されない人がいる。昔と違い現在は、全国各地の土地価格はコンピュ－タ－により即時に判明できる。「近所の土地が１坪５０万円で売買されたのに、自分の土地が１坪３５万円とはふざけるな」と怒る地主さんもいます。取引事例を説明しても聞く耳を持たない地主さんには買い取りを避け、仲介により希望金額で売り出しを行います。しかし、相場より高い物件は買い主さんも土地相場をチエックしているので上手くマッチングしません。買い手が付くのは売り出し金額を修正して相場価格になれば成約になる。プロの不動産会社のアドバイスを素直に聞きましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月25日
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★専門家と呼ばれる人達は信頼できるのか？★
豊洲の地下水の問題では専門家と呼ばれる人達が「埋め立て」「空洞」と議論して現在ある建物が完成されたようになって来た。その間、「埋め立てをしました」という役人の、嘘の説明は真実と違い「何故なのか」と疑問がわく。世の中にはどの業界でも専門家と呼ばれる人達が自信たっぷりに意見を述べる。エコノミストや株式投資の専門家。外交評論家に軍事評論家、面白いところではイケメン評論家もある。しかし、その人達の話はどれも信頼に値しない話が多い。特に株式評論家の話は当たらないし、白鳳大学の教授の予測は全く当たらない。つまり、テレビや新聞に出てくる評論家の話は占い師と同じで「当たるも八卦」と聞き流す程度が丁度いい。信用するとえらい失敗をします。豊洲の問題も同様で、専門家会議の話が工事に反映されたなら、欠陥が出た場合の責任はどうするのだろうか？ 誰も責任を取らない無責任会議だ。アドバイザ－料だけタップリ取って、安全性の問題が出たときはその時に考えれば良いと言ういい加減さは、原子力発電所のトラブル、もんじゅのトラブルと数え上げればきりがない。専門家に名を借りた、業界の利益誘導人間が多くて驚く。評論家や専門家の話は信頼できないとなれば、誰に相談すべきでしょうか？ ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月25日
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★マンションの人気。値下がりしないマンションを買う★
マンションは新築時が一番高くて、その後は価格が年々値下がりしていく。値下がりが急なマンションは１０年も経つと半値以下に急落する物件も多い。やっと手にした新築マンションが、どんどん値下がりするとなれば何のために購入したのか分からない。資産が減って行くのだからやりきれない。借り入れたロ－ンの金利を支払い、マンションの管理費を払い、値下がりした金額を合計すると、賃貸で借りていた方が余程得だった事が子供でも分かる。３．０００万円で購入した新築マンションが、１０年で１５００万円に値下がりするとなれば、「マンションを購入しないで賃貸にすれば良かった」と後悔する事になる。そこで値下がりがあまりしない中古マンションを購入する手もある。グレ－ド、ブランド、管理の善し悪し、駅からの距離によって、あまり値下がりしないマンションが確かにある。値下がりしないとなれば資産防衛になるのだ。値下がりが激しいマンションは早めに処分しないと、売却時に借入金元本に追いつかなくなる。ローンが完済するまで支払えば問題はない。マンションを購入してお金を減らす人はあまり損得の計算をしていないのだ。しかし新築マンションの時は値下がり幅が大きくなるのか、それともあまり値下がりしないのか判断がつかない。平均的に、駅に近くて買い物に便利なところは人気があるから値下がりが少なく、駅から遠くてバス便ともなれば中古価格もどんどん値下がりする。自分の住む周辺マンションを見回してみよう。確かに築年数があまり変わらなくても、マンションによつて値下がり幅が大きく違うことに気づかされるはずです ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月24日
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★安易な相続は危険を伴う★
親が多額の財産を残し他界した。それを子供が喜んで相続した途端、債権者である金融機関や役所から支払いの督促状が舞い込んでビックリする事になります。残した資産より借金額の方が多かったことを知っても後の祭りです。親が多額の資産を残して他界すると、当然のことのように子供がそれを相続します。相続物件に借入金がある場合は、相続した人が支払い義務を負う事をほとんどの相続人は知らない。物件を購入した時に銀行から借り入れたロ－ンや、固定資産税、事業税の未払い金、その他諸々の負債と呼ばれる親の借金は相続人が肩代わりして支払う義務が発生します。通常は資産より借入金の方が多いと、相続放棄と言って相続をしない方が得策です。そうなれば親の借金を子供が支払う義務は一切ありません（保証人となっていれば別です）親が残した多額の借金物件を相続したために、子供が破産する事故は全国に沢山発生している。相続財産を受け継ぐ場合は、不動産コンサルタント資格者か弁護士に事前に相談されると良いでしょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月24日
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★相続関連のお客様が増えている。高齢者の死亡率が影響？★
最近特に相続関係のお客様から、売却や相続に関する相談が増えています。これは高齢者の親の死亡率が高くなっていることと関連しています。お陰で長寿者が亡くなって「長生き世界一」と言われた座から日本が滑り落ちていることからもその事実が証明されている。日本は高齢化社会となって「長寿率世界一」と言われてきました。所が近頃、その高齢者の死亡率が高くなっている。平均寿命も短くなりつつあるため不動産業界にもその影響が現れている。相続関係の仕事や相談が増えているのだ。この現象は司法書士や弁護士にも相続関連の依頼が増えている事からも分かることで空き家の増加はその影響下にある。悲しむべきは葬儀の増加で、焼き場が忙しくてなかなか日程を確保できない遺族も出ている。高齢者を抱える子供達の悩みは、相続による資産の分配トラブルだ。高齢者の死亡増加は多方面に影響が出てきます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月24日
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★経験年数と仕事の出来る、出来ないは比例しない★
営業の仕事は知恵の蓄積のようなものです。通常は経験を積んで行くと、１０年もすればスペシャリストと呼ばれ尊敬される地位に到達する。しかし中には例外もあり、何年経っても向上しないばかりか後輩に追い抜かれる人もいる。競争社会の中にあって勝ち組は役職に就き、負け組は転職に逃げる。大会社では同時入社の社員が沢山いて同期社員間での競争も激しい。能力がある人は成績を上げ、同僚の中から頭を抜け出しどんどん出世街道を歩む。しかし出来が悪い人はいつまで経っても出世しないばかりか、後輩にも追い抜かれて立場がなくなる。弊社に来社される営業マンで、出世し肩書きがどんどん偉くなっていく人と、いつまで経っても平社員でいる人を見ると、出世しない社員はいつの間にかいなくなっている事に気がつく。異業種に転職を繰り返すらしい。抜擢される社員は自信に満ちあふれ、ますます話し方も上手くなるので対話していても頼もしく思える。ついついそんな社員を選んで品物を購入している自分に笑いがこみ上げてくる。よくよく考えれば出来が良い営業マンのフアンになっているのだ。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月23日
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★「フドウサンコンサルティング」折角の貴重な資格を更新するのか、返上すべきか悩んでいます★
不動産業界でもっとも難しい資格は「不動産鑑定士」と「不動産コンサルティング」だ。私は平成６年３月に不動産コンサルティングの試験に合格し資格を取得した。その資格が来年３月に更新時期を迎える。不動産業界でも難しい資格は「不動産鑑定士」と「不動産コンサルティング」だ。まだ日本全国でも試験に合格して資格を取得した者の数は少ない。不動産コンサルティングは、宅地建物取引士の資格を取得してから経験７年以上の者が受験資格を得られる（現在は５年に変更されている）１年間、夜も寝ずに一生懸命猛勉強して、折角取得した難しい資格だが来年３月に更新時期を迎える。その資格を更新すべきか、資格を返上すべきか、いま悩んでいます。資格を持っているといつまでもリタイアできない。返上してしまうと社内では資格を保有しているのが私１人であることも悩みの種だ。年内に結論を出さないと自動的に折角の資格登録は消失してしまいます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月23日
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★過度な期待は禁物、「フランチャイズへの加盟」★
何のノウハウも持たないサラリ－マンが、商売を始める手っ取り早い方法がフランチャイズの加盟だ。コンビニから食堂、運送業に建設業まである。しかしフランチャイズ本部に過度に期待するのは危険です。加盟金と毎月のフイ－を狙う悪質な本部が沢山あるからだ。最近は整体業に金の買い取り、コンビニやレストランなど各種フランチャイズが花盛りだ。東京で毎年開催されるフランチャイズショ－には、沢山の業界本部が出店している。変わり種は学習塾と老人介護関係の募集が多い。何の知識もないサラリ－マンが、脱サラして商売で成功するにはフランチャイズに加盟してノウハウを伝授して貰う方が間違いないと考える事に問題はない。しかし、フランチャイズに加盟したところがすべて上手くいっているかと言えば、そうは問屋が卸さない。失敗して大金を無くし挙げ句の果ては借金を抱える人も沢山いる。最近は不動産業界にもフランチャイズの波が押し寄せ、不動産業界の経験が全く無い人が参入している。しかし、どんな業界にもすでに力を持ったトップランナ－がいて市場をガッチリ押さえている。新参者が簡単に勝てる相手ではない。知名度、資金力、人脈の他、経営者が商売人としての能力に長けていないと、フランチャイズ本部に頼っても成功はおぼつかない。加盟金、毎月のフイ－を授業料として吸収されてしまう。夢破れて泣きを見るのは甘い起業希望者達と相場は決まっています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月22日
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★台風の恐怖と被災者の対応★
大雨により河川が氾濫し、住宅が床上浸水した住民のコメントをテレビで見ました。大変な災害に遭いお見舞いの言葉も見あたりませんが、元気を出して欲しいと思います。雨台風により河川が氾濫して住宅や店舗が床上浸水した映像がテレビで放映されていました。被害者の方にはとてもお気の毒で、言葉も出ません。住民へのインタビュ－を聞いていると「これで４回目です」という回答に驚愕しました。そんな危険な住宅地で、大雨の度に恐怖感に襲われる場所から脱出されることを考えないのだろうか？日本人は農耕民族である悲しさ故に、自分の土地に愛着があり離れられないのだろう。通常なら、命の危険がある場所から他の安全地帯への移転を考えます。移転するお金の問題もありますが、命の重さの方がもっと大切です。これから台風シ－ズンの１０月にかけて、またやってくるかも知れない災害に恐れを感じています。我が家は高台なので水害はありませんが、風による被害はあります。現在の地に家を建てて１６年。その間、車のカ－ポ－トの屋根が（ポリカ－ボネ－ト）３度ほどはがれました。強風対応のカ－ポ－トですが．．．。今年はより強固な屋根材と鉄骨、アンカ－ボルトで補強しましたが、やはり台風が来ると恐怖を感じます。次に家を建てるときは鉄筋コンクリ－トのガレ－ジハウス、１戸建てにしたい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月22日
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★建売住宅。投げ売りで購入するお客様の賢さ★
建て過ぎのお陰で新築住宅の売れ行きが悪い。パワ－ビルダ－の新築住宅はすぐ３００万円～５００万円と、通常では考えられない幅で大きく値引きされます。それを狙って従来価格では手が届かなかったお客様が喜んで買いに走る。新築住宅の売れ行きが悪い。マンションの林立と１戸建ての供給過剰により、それでなくても家余りが目立つ住宅ビジネスに暗雲が漂う。パワ－ビルダ－と呼ばれている企業は、建物が完成しても売れ残っていると、一気に価格を３００万円～５００万円も大幅に値下げしてくる。地場の建売業者では到底考えられません。そんなマ－ケットを狙っているのが収入が足りない顧客層だ。売り出し価格では手が届かなかった新築住宅が、５００万円も下がれば住宅ロ－ンの借り入れもテ－ブルに乗る。このところ投げ売り価格になった物件を集中的にお客様に紹介し、ずいぶん成約になりました。売り主も喜び、買い主も喜ぶ投げ売り物件は、初めて家を購入されるお客様だけの現象で、家を建て替える顧客は建物のグレ－ドを重要視するので、地場の工務店やハウスメ－カ－を選んで建て直します。安売り住宅は敬遠される。一時取得者は「住めればそれで良い」。建てかえのお客様は「グレ－ドとデザイン」にこだわりを持つ。住宅業界は２極化現象がますます顕著になってきました。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月21日
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★「基準地価」商業地は値上がりし、住宅地は値下がり。★
国土交通省が20日発表した2016年７月１日時点の基準地価は、全国商業地が前年比0.005％のプラスとわずかながら９年ぶりに上昇に転じた。マイナス金利を受けた不動産投資が地方に波及し、札幌、仙台、広島、福岡４市の商業地上昇率は6.7％と三大都市圏の2.9％を上回った。商業地が値上がりし、住宅地が値下がりしている現象を分析すると、低金利と融資条件の緩和により投機資金が、商業地で収益物件を買いあさっている流れが分かる。東京の地価が天井を打ったことから、地方の商業地に向かっているマネ－の流れも見て取れる。それに対して住宅地は、空家が増え少子高齢化で実需が減り、投機資金が流れ込んでこないため値下がりを続けているものと見られます。住宅地は投資に向かないことが良く分かる。地方のパイはそれほど大きくないから、商業地の値上がりスピ－ドはすぐに止まるでしょう。それから先が、横ばいになるのか下落に向かうのか、不動産相場は大きな岐路に立ちます。貴方は不動産価格が１年後、どうなっていると予想されますか？その対策は万全ですか？ ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月20日
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★テナントビル投資の成功戦略★
大金をはたいて土地を買い、商業ビルを建設する際は、ある程度テナントが決まってから建てないと失敗します。タップリ自己資金があったり、無借金の場合は別ですが．．．。弊社の近くに建築してまだ間もない新しいビルが２棟、テナントが埋まらずに空いている。建てる前の市場調査不足と、見込み入居者を確保していなかったミスだ。同時期に臼井不動産で建設した商業ビルは、完成前に５階まで全部が埋まっている。不動産会社間でも集客力の違いがあるし、手持ち顧客の数も違う。「テナントビルの投資は賃貸マンションより経営が難しい」と認識しなければならない。ビル全部を同一テナントに貸すと、業績不振になれば全室が撤退されて空き、家主が困ることになります。ですから２フロア以外は同一テナントに貸さないことだ。「必ず借手が現れるだろう」と安易に考えてビルを建設しても、入り手がいないとなればロ－ンの支払いに追われてしまう。わずか１０坪程度の土地に３階建てを建てても、専有部分の狭さとエレベ－タが設置されていないと借りてもつかない。賃料戦略もある。競合店より若干でも安くしてテナントを奪う営業力が必要です。耐震性、セキｭリテｲ－、内外装の華美。テナント集めはアイデア勝負だ。立てれば決まると考える家主は高い授業料を払うことになります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月20日
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★不動産、転売目的の不動産買い取りは宅建業法違反に注意★
弊社でアパ－トを購入した投資家とおぼしき人が、それをすぐに転売にかけている。しかも１．０００万円も上乗せして。不動産の買い取り、転売を副業としているらしい。宅建免許を持たないで、転売目的で不動産を購入すると宅建業法違反になります。無免許者が仕入れた物件を転売協力する不動産会社も幇助罪になります。投資家のフリをして不動産を購入し、所有権の移転登記をするとすぐに転売する。それを副業としている一般人が後を絶たない。法律を知らないのだ。通常はこのような人間にはロ－ンも出さない。弊社で最近あった事案では、格安価格で仲介販売したアパ－トを、購入したのは自称投資家さんだったはず。ところが所有権移転するとすぐに１．０００万円も上乗せして都内の不動産業者に再販を依頼しているのが判明した。つまり最初から転売を目的としてアパ－トを購入したのは明白だ。不動産の免許を持たないで、転売目的で不動産を購入、転売する行為を、反復継続すると悪質な宅建業法違反事件となります。その物件を仲介する不動産業者もまた幇助罪で罰せられます。「知らなかったで」は済まされませんので、お客さんも不動産業者もご注意を！ ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月19日
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★決済が９月末日迄間に合うように打ち合わせが続く。、★
毎月末日は売買した物件の所有権移転登記が集中して行われます。それにつれて残金決済が行われるため、日本全国ではものすごい金額が動く月でもある。どこの不動産会社も司法書士も、また金融機関も、９月末日は登記が集中するため大忙しです。１年を通して３月と９月は目が回るような忙しさだ。またそれだけ大きな金銭が動くので神経を使います。全業種の中で不動産業が一番低金利の恩恵を受けている。そのために金融機関の融資が不動産に集中し、バブル崩壊を危惧しだした。一般の投資家でも数億円の借り入れがざらにある。今月も新規に大口借り入れをされた投資家さんは、全国でどの位増えたのか予想もつかない。借金マグマがどんどん溜まり、いつ爆発するのかと心配でならない。気が小さい話と笑われますかね。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月19日
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★金利を安く。借り換えが積極的に行われている.定期貯金は少しでも金利が高いところに預け替え★
（独）住宅金融支援機構は16日、2015年度の民間住宅ローン借り換えの追加実態調査結果を発表した。 民間住宅ローンを借り入れしている人で、15年11月から16年3月に借り換えした人を対象に調査を実施したもので、有効回答数は259件。 借り換え前後の金利タイプの組み合わせでは、「固定期間選択型から固定期間選択型」の割合が最も高く41.2％を占めた。次いで、「変動型から変動型」で17.9％。 借り換え前後の金融機関業態の変化については、「都銀・信託から都銀・信託」が30.4％でトップに。 借り換えまでの経過年数は、全期間固定・固定期間選択・変動のいずれでも「経過期間5年以下」が最も多く、比較的早期の借り換えが行なわれている状況が見られた。 また借り換えによって返済期間が短期化したのは全体の65.6％、毎月の返済額が減少したのは全体の66.0％であった。（独）住宅金融支援機構金利が安くなっているお陰で、ロ－ンを少しでも安い金利に借り換えようと努力している人が多いことを住宅金融支援機構から公表された。定期貯金も同様に、今度は安い金利の定期を解約して、少しでも高い金利の定期に預け替えしている事実も公表されている。庶民の涙ぐましい金利対策の努力には頭が下がる。私はロ－ン金利は関係しないが、定期預金は９月中に預け替えを行う予定だ。少しばかりの預け金でも受け取り金利に関わる差額は馬鹿にならない。ス－ツを新規に新調する費用ぐらいは差額が出てくるのだから．．．。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月18日
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★市長の早朝ジョギングに感銘★
朝８時過ぎに久比里店を出て久里浜店に向かう途中、ジョギング姿の人から挨拶をされました。誰かと思って顔を見ると何と吉田市長だった。激務に耐えるために健康管理にジョギングで体を鍛えているのだ。感服しました。早朝８時過ぎに車で久比里店に行き、そのままユ－タ－ンして久里浜店に向かう途中、ジョギング姿の人から「おはようございます」と挨拶をされた。誰かと思ってウインド－ガラスを下げると、相手も日除け帽子を取ってお辞儀をしている。良く顔を見ると吉田市長ではないか。私も深々と頭を下げて挨拶をしました。市長の仕事は激務だ。クリントンさんのように倒れるようなことがあっては仕事にならない。そこで毎日ジョギングで体を鍛えているものと思えます。吉田市長はまだ若い。働き盛りで横須賀市のために率先して企業誘致を行っています。お陰でマスコミにも横須賀が取り上げられることが多くなりました。小池百合子さんのように横須賀市議会の反対派から沢山矢が飛んでくる。それをかいくぐって実績を上げています。市民からの支援、声援もすごい。３期目も圧勝して横須賀市のために是非頑張って欲しいものだ。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月18日
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★９月の中間決算に向けてパワ－アップ★
今月はほとんどの企業が中間決算となり大変です。弊社も同様に頑張っています。対前年比で収益が大幅アップとなるように最後の追い込みに全力投球している。弊社も今日は契約ラッシュです。藤沢の羽鳥にある中古の１戸建てが契約となり、逗子の小坪にある土地が契約となり、新築住宅の請負を頂く。更に今月中に契約が間に合うように、鎌倉の店舗を２億円で売買する商談がある。その他に賃貸契約があって、どの契約室も時間差で社員が空くのを待っています。それでも経営計画の目標数値に達しなければコンサルタントから役員がおしかりを受ける。残りもあと１２日、頑張ります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月18日
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★仏具業者に貸してあった店舗は、次に借り手があるの？★
いままで仏具店に貸してあった店舗が空きます。建物は昭和４０年代の鉄筋コンクリ－トの２階建てで、中も外も相当痛んでいます。仏具店の後は借りるのを嫌がる人が多いので、次の借り手が付くかな？親の代から店舗を貸して、その賃料収入で生計を立てていた家主さんが駆け込んできました。「テナントさんから退去の通知が来ました。次に借り手が決まりますか？」親の代から懇意にしていた間柄なので、何としても早く次のテナントを探してあげたい。しかし難しい問題もあります。建物が老朽化して耐震性がない。外壁も内部も相当痛んでいて、家主はその修復費用の蓄えがないから困っています。更にいままで仏具屋が長く借りていたので、店の中にはいるとお線香の臭いがして嫌悪感をもたれる。こんな物件にテナントとして入ってくれる人がいるのだろうか？家賃が入らなくなると家主さんは生活できなくなるので家を売却するしか方法がありません。しかしそれも相続人達が揉めていて、金銭決着をしないと相続登記が出来ないし、売却することも出来ないのだ。日頃から家賃を貯めて、早く相続人間で分配し、相続登記をしておくようにアドバイスをしていたのですが切迫感がなかったようです。身から出た錆とは言いながら困ったオ－ナ－さんです。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月17日
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★３連休の初日は大忙し。３時に昼食、パンで過ごしました。★
３連休の初日は来客で大忙しです。いつもの事ながら昼食は３時になってしまった。それも簡単なパン食で急いで食べて終わりです。ご来店されたお客様の中に家を売却されたい方もお見えになりました。ご夫婦共に８０才で、施設に入る資金にしたいためだ。夫婦共に８０才を過ぎればどちらかが体調不良の場合がある。すると先行きが不安になって老人ホームに入る選択肢を考えます。夫婦で施設を見学し、具体的に話が煮詰まってくるとまずお金の工面です。入所金を捻出するためには自宅を売却して資金をつくらなければならない。自宅が幾らで売れるのかまず査定して、手持ち金と合わせて足りない場合は、入りたい施設のランクを落とす事になります。老人関連施設は次から次と黒い噂が絶えません。職員からのいじめや、入所者同士のトラブルを想定すると入所する勇気も一抹の不安があるらしい。老後の人生行路はハッピ－で終わるのか、苦労して終わるのかお金で左右される時代です。「地獄の沙汰も金次第」なんて、悲しいですね。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月17日
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★罰金で膨らむ国家予算。アメリカの国家マフィア戦略★
アメリカ政府はとてもずる賢い。国の予算を何とか捻出するために考え出した戦略が、企業スパイ活動で大企業から税金より大きな罰金収入で歳入を増やす事だ。たくさんの企業がその餌食になっている。国民からこれ以上税金を取れないアメリカが考え出した究極の集金戦略は、違法企業に対する巨額な罰金を徴収する事だ。産業スパイ活動により日本企業も多数被害者に名を連ねている。アメリカの司法省に日本の富をむしとられた代表的な企業は日本ガイシ、価格操作で罰金７８億円 日本の部品企業「愛三工業」が総額1800億円の罰金支払いブリヂストンに罰金425億円その他トヨタ自動車やタカタ等無数にある。外国企業ではこれからフォルクスワ－ゲンが１兆円を超える罰金を請求される見込みだ。これらはアメリカの企業スパイ活動により違反企業の摘発を進め、懲罰的な罰金を科すものだが、拍手があってもどこからも異論が出てこない巧みな戦略だ。アングロサクソンは世界で一番悪賢いかも知れない。ご注意を！日本も違反アメリカ企業に懲罰的罰金でお返ししよう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月16日
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★新築マンション、選ばれし者だけの少数棟が人気★
最近まで新築マンションと言えば、一時取得者を対象としていたためどんどん部屋数が多くなる傾向があった。しかし中には富裕層の入居者もいてニ－ズとあわない仕様に不満も多かった。新築マンションの中でも富裕層達は、タワ－マンションの高層階が人気となっている。しかし、サラリ－マン入居者と混同する管理組合の中では意見の相違が目立ち、所得格差による断層が埋められない。そこに着眼したマンション業者が、富裕層だけに的を絞って１０室から２０室の少数棟マンションを計画している。部屋の広さも平均１００平方メ－トルから１５０平方メ－トルで、内装も豪華な仕様だ。販売価格は勿論数億円となる。お金持ちだけの選ばれし者の分譲マンションは、果たして成功するのでしょうか？国民全体でも富裕層は約５パ－セントと言われています。そんな富裕層はすでに１戸建ての豪邸を持っている。富裕層に的を絞った商法に勝算はあるのだろうか？ ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月16日
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★いよいよ三浦市の出番が来た。縦貫道路建設で土地価格が上がる★
本日の地元「建設経済新聞」に念願の高速道路建設が紹介され、３１年度開通と具体的な予定まで紹介されている。ビックニュ－スだ。これにより陸の孤島だった三浦市が便利になって、観光客やマイホーム客が殺到することになるだろう。当然のこととして不動産価格は値上がりしていく。現在横浜～横須賀道路は林で止まったままだ。これが伸びて長年の夢であった小網代の森、油壺まで開通する。すると、現在は地価が特別安いまま放置されている三浦市の不動産は、間違いなく上昇してくるだろう。特に風光明媚な富士山一望、海が一望の物件は高騰すると考えられる。三浦市の不動産を格安ないまの内にどんどん仕込んでおこう。格安な内に、収益物件を購入しておこう。ご希望される方には臼井不動産で、三浦市の土地、建物、収益物件情報をメ－ルでどんどんお送りします。チャンスを逃がすな。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月15日
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家賃の支払いが先か、建物の不具合修理が先か
賃貸物件に入居した賃借人が、最初から賃料を支払わない。その理由が「水道や照明に不具合があり、それを直さないから」と主張する。家主と賃借人のトラブルはエスカレ－トして意地と意地とのぶつかり合いは最後に法廷闘争で決着をつけることになります。家主の言い分は、「軽微なことで賃料を支払わないのは家賃を払いたくない言いがかりである。きちんと家賃を支払えば家主の義務を履行する。このまま未払いが続けば明け渡し訴訟をして出て行って貰います。」と言って譲らない。入居者は暴言を吐いて「水道の蛇口から水が漏れている。照明器具が古いので交換して欲しい。自分の要望が入れられれば賃料を支払う」と言うだけで供託もしない。真っ向から対立した家主と入居者は法廷闘争も辞さない構えだ。通常なら弊社が間に入って穏便に解決させます。それが出来ないのは賃借人の暴言がすごいからだ。「てめえ、このやろう」と虚勢を張る人間にはお灸をすえる事が一番です。家を借りれば「家賃を支払う」という義務を果たさないで、あそこが悪い、ここが悪いとケチをつけて、権利の主張ばかり言うクレ－マ－には訴訟で勉強して貰う方が一番正しい。最近は、そんな人間が増えています。あちらで追い出され、こちらで追い出され、行き着くところはブル－シ－トの家か。家賃より数倍かかる訴訟費用を負担することで、賃料を払った方が得だったのか、最後まで自己主張を貫いた方が得だったのか、損得勘定は裁判経験のない人間には理解できない。高い授業料を払って裁判官に教えて貰うことが一番最良の解決策です。我々は高みの見物をしていればいい。判例集で家主の主張が正しいか、賃借人の主張が正しいか、結果は分かっています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月15日
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★ヤクザも怖がる裁判所の強制執行★
横浜の団地で男が立てこもり、公務執行妨害容疑で逮捕された。原因は家賃の滞納による明け渡しで、立ち退かないため強制執行となったものだ。裁判所の執行官を甘く見ると大変です。ヤクザも一目置き、妨害すると公務執行妨害罪で逮捕されてしまう。 横浜市の団地の一室で男が刃物を持って立てこもりましたが、午後６時前、警察官が突入し、男は現行犯逮捕されました。私も横浜や横須賀で競売により暴力団事務所を落札した経験があります。物件にはヤクザが住んでいて、話し合いでは立ち退かないため、やむなく強制執行に及んだ経験があります。部屋に住んでいたヤクザの組長を初めとする関係者の追い出しのために、裁判所へ自ら出向き、強制執行の申し立てを行いました。執行日には警察の立ち会いを要請して、執行官とともに社員を連れ現場に向かった。執行官の「執行開始」の声で室内にある家具や飾り物などをどんどん運び出しました。トラブルにはなりませんでしたが、組の若頭に執行官が脅かされていたのが印象に残っています。（弊社の社員は「怖かった」と述べていましたが私は何度も経験があるので平気でした。）組事務所には何故か鎧甲と刀が飾ってある。執行中は私が率先して荷物の運び出しと指揮を取り、３時間ほどですべて運び出しが完了し、警察官と執行官は帰って行く。明け渡し経験もない一般ユ－ザ－が、競売で物件を購入するリスクは沢山あります。どんなトラブルにも動じない経験と度胸があれば大丈夫ですがね。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月14日
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★箱根の別荘査定。仙石原はススキが見事でした。★
平塚在住のお客様に頼まれ、本日は箱根の上強羅にある１戸建ての売り別荘を価格査定に伺いました。帰りはいつもの強羅にあるフランス料理の店「ロア」で食事をし、折角なので仙石原まで足を伸ばしてススキの原を見学してきた。本日は店舗が定休日なので電話が入る心配がないため、１日かかる箱根まで足を伸ばし１戸建ての別荘を価格査定に向かった。建物は古くてカビくさい。土地は３００坪あるが樹木が茂り陽当たりが悪い。建物は築年数が３５年とあれば減価償却が終わっているので建物の査定価格はゼロです。逆に解体費がマイナスされる。土地値が１坪５万円の場所なので、売り金額はざっと１４００万円と電話でまず報告しました。明日は文書で査定書を提出します。せっかく箱根まできたので、食事の後は箱根町仙石原の台ヶ岳北側斜面に広がるススキの名所を見学してきた。秋ともなると黄金のススキ見学に観光客が押し寄せる場所です。ススキは白い穂をたなびかせてすでに秋の様子でした。そして濁り湯で有名な日帰り硫黄温泉に入り、ぽかぽかした体で帰路についた。平日とあって本日の箱根は空いていました。雨に降られましたが充実した定休日でした。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月14日
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★賃貸物件。約束が守られないサブリ－ス契約に規制★
賃貸マンションやアパ－トを地主に建てらせるために、建築会社が使う手口に「３０年間サブリ－スします」と言う殺し文句がある。地主は３０年間、同一家賃で借りてもらえればリスクが無く有利な投資と考えて高い建築費を出し建物を建てます。建築会社の営業マンが「３０年間家賃を保証します」と言って、地主に賃貸マンションやアパ－トの建築を勧める手口はトラブルが多い。地主は同一家賃で３０年間保証されるものと思いこみ、高い建築費を承知の上で契約書にサインをします。しかし実際には、数年に一度家賃の見直しがあり、大規模修繕を義務付けられてサブリ－ス契約は採算に合わない。３０年間待たずに地主側から契約を解除したくなる内容、条項が隠されているのだ。「上場会社の信用」をうたい文句に、強引に山の上でも畑の真ん中でも、人里離れた場所にも賃貸物件が建築される。入居者がほとんど入らないアパ－トやマンションは全国に増え続けています。そんなトラブルを解消させようと国がやっと重い腰を上げ始めました。建築主にきちんとしたサブリ－ス契約の内容について、書面をもって説明する義務をさせる内容だ。トラブル解消策の１歩前進と言える政策に期待は大きい。貸住宅管理業務処理準則については、賃貸人に対する管理受託契約、および転貸の場合の賃貸人に対する賃貸借契約に関して、重要事項説明と契約成立時の書面交付を行なう際に、実務経験者等であることを示す書面を提示した上での説明、書面の交付・記名押印を義務化する。 さらに、サブリース事業において、貸し主へ説明等すべき重要事項として、借賃・将来の借賃変動に係る条件に関する事項を明記。サブリース事業者から基幹事務の一括再委託を受ける登録業者に対し、貸し主への重要事項の説明や契約成立時の書面交付・管理事務報告を義務化する。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月14日
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★気になるニュ－ス。不動産業の破綻件数が３ヶ月連続で増加★
東京商工リサーチの調べによると、8月の不動産業の破綻件数は23件(前年同月比21.05%増加)だった。3カ月連続で前年同月を上回った。同社は「消費税率引き上げ先送りから、駆け込み需要が減った反面、商談が長期化しているとの声がある。先行きの市況の停滞が懸念されている」と指摘している。全国的に全業種で静かに破綻会社が増えている。不動産業でも３ヶ月連続で破綻した会社が増加して来た。これで金利でも上がれば、借入金の多い企業群の中から次々と破綻する企業が増えてくるだろう。景気の先行きに危険信号が灯りだしたか？建て売り住宅も売れ残りが多いし、金額が高い土地も動きが悪い。これまで好況を謳歌してきた不動産業界に本格的な淘汰の波がやってくる。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月13日
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★雪が降ってくると売れなくなる避暑地の別荘。１年中人気がある湘南の別荘★
夏の暑い盛りは避暑地が人気で、別荘も売れ行きがいい。しかしそれもわずかの期間で、雪が降り出すと売れ行きは急激に下降線をたどる。寒い冬は温泉が人気で、熱海や湯河原のリゾ－トマンションや１戸建てが売れます。三浦半島や湘南海岸の別荘は１年中人気がある。セカンドハウスを購入される方は高所得者が多いせいか、通常の住宅地に建つ家は人気がない。見るからに別荘と言った雰囲気の建物やログハウスに人気が集中します。暑い夏は避暑地が人気だ。しかし山岳部や高原地は雪が降り出すと急激に売れ行きも落ちてくる。買い手に中年以上の年配者が多いため寒さは鬼門なのだ。暖かい三浦半島では１年を通じて海が見える物件人気は高いが、箱根や富士山については季節によって顧客の発生が増減します。本日、江ノ島が見える鎌倉市由比ガ浜海岸の別荘をご案内します。鉄筋コンクリ－トの２階建てで敷地面積は４００平方メ－トル。建物は２００平方メ－トルと大型物件だ。勿論ロケ－ションは抜群で人気度は一番。お客様はネットから物件を検索されて関西からお見えになる。湘南の海にあこがれていらっしゃるようで、物件選定は眺望第一を望まれております。海に近い物件は塩害によりスチ－ル部分が腐食しやすいマイナス面もしっかり説明してきます。。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月13日
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★５千万円の指し値は本気、それとも冗談？★
横浜で中古のビルを持っているオ－ナ－さんから、「テナントに知られないように極秘でビルを売却して欲しい」と依頼を受けまし。その物件に買い手が現れたのです。しかし２億５千万円の売値に、何と「２億円なら買いたい」と、５千万円もの指し値（値引き）を入れてきたのです。きつい冗談なのか、それとも本気？古い友人で横浜に中古のビルを持っているオ－ナ－から「テナントに極秘でビルを売って欲しい。買い手が付いたら入居者にオ－ナ－チェンジの話をする」と依頼されてから約１ヶ月。本日買い手が現れました。売り主の希望価格（売値）は２億５千万円です。ところが、買い手の購入希望価格は２億円で、５千万円もの開きがある。これをそのまま売り主に話せば「ふざけんな！！」と真っ赤になって怒られることは必定です。到底飲めない金額であることは分かります。それはビルを売る理由が借入金の圧縮なのに、５千万円も値引きをしたら根抵当権の抹消が出来ません。それにしても、不動産業界で当たり前のようにまかり通っている指し値（値引き）要求が、平気で常識外の金額を提示してくることにさすがに私もびっくりしました。丁寧にお断りしたのですが、真顔で「いくらまでなら値引きに応じてくれますか？」との質問には「指し値は一切無理です。」と答えるほかありませんでした。常識外の指し値により、大きな商談が不成立となりました。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月12日
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★官公庁オ－クションに参加。注意すべきは占有者がいる場合★
官公庁オ－クションに参加する方は競売との違いを理解してください。占有者の排除は裁判によって明け渡ししなければならない手間がかかります。・市は公売財産の引渡し義務を負わないため、使用者又は占有者に対して明渡しを求める場合や公売財産内にある動産および不要物の処理などは買受人の責任で行うことになります。・本市記載のものと現況が異なる場合は、現況を優先します。不動産の官公庁による主な売却方法には「公売」と「競売」の２種類があります。所が、土地だけなら問題はないが土地、建物で占有者がいる場合、競売だと強制執行が簡単にできるが、公売の場合は裁判により明け渡しを求めなければならない。毎年、沢山の格安な公売物件が公開されます。入札する方はくれぐれも内容に精通されている人からアドバイスを得て入札しましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月12日
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★急激に増えているインド料理店。貸店舗が足りない。★
ネパ－ル人によるインド料理店が急激に増えています。１０坪から１５坪前後の貸店舗需要が多く、物件が足りません。最近はインド料理店、インドカレ－店が急激に増えています。経営者はネパ－ル人が多く、どんどん多店舗展開をしています。私はそれほど美味いとは感じないが付き合いでお客様となって食べに行く。ナンとカレ－と鶏の組み合わせも、最初はとまどいましたがいまでは当たり前に食べられる。繁盛店が出るとそのすぐそばに真似をして競合店が出来、競争は激しい。利益率はラ－メン店と同じ程度の粗利があり、人件費も日本人より断然安いため繁盛すると国（ネパ－ル）に豪邸が建てられる。これからまだまだ増えるであろうインド料理店の不安材料は日本人が進出してくることだろう。日本人経営者が出てくると、小資本のネパ－ル人は競争に勝てません。これからが勝負所です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月12日
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★子供には財産より教育を与えよう。不動産投資で成功している人で馬鹿者はいない。★
親が金持ちで何不自由無く成人した子供でも、勉強もしないで育つとその一生は悲惨な結果に終わる事例が多い。逆に貧乏な環境に育った人でも、一生懸命勉強すれば成功者になれる事例は多い。可愛い子供には財産を与えるより、教育を与えて知識を詰め込もう。オリンピックも終わり、世界中のアスリ－トはメダルを手にして喜ぶ人と、残念ながら不本意な結果に泣いた人も多い。普段、一生懸命練習して４年に１度、その成果が出るオリンピックでは、親の背中を見てスポーツ選手になった人や、小さい頃から親に指導を受けて成長した選手もいる。そんな環境になかった人でも、自分で努力し、良きコ－チと巡り会って指導を受け、能力が開花した選手もまた多い。誰の指導も受けず、独学で練習しただけでは大成しない。音楽の世界でも同様に、親が資金を出して音楽教室に行かせ、音大に進ませ、海外の有名指導者の下で教育を受けて成功者に育つ人は多い。勉強にはすべてお金が掛かるが、子供のために教育に投資する親は正解です。溺愛から財産だけを与える人は子供の出来が悪くなる。親は子供に教育で財産を使うと、盲目のピアニストとして有名な辻井さんのように名を上げるように育つ例もある。教育を与えず財産だけを与えると、成人しても働かないで親のすねかじりとなって親不孝な人間に育ってしまう。芸能人で事件を起こす人間の中には、親の七光りと、有り余るお金に埋もれて生活していて、教育を与えることを忘れられた子供達が多い。子供は小さい頃から一生懸命勉強させ、親は子供の教育のために歯を食いしばって資金を回そう。馬鹿な子供に育つてしまうのはすべて親に責任があります。不動産投資で財産を作り上げている成功者は、大人になってからでも勉強、努力している人が多い。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月11日
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★新店舗開設で新規に社員募集。それにかかる募集コストは１５０万円★
臼井不動産で新店舗をオ－プンするために中途採用で社員を４人ほど募集します。私と採用担当の部長とで、どんな広告会社を使うか検討していると、広告会社により費用に雲泥の差があることに驚きました。臼井不動産が久しぶりに新店舗を開設しようと、その準備を進めています。戦力となる社員を４名程採用することが決まり、その募集広告をどこの会社に委託するのか真剣に検討している。有名な人材採用の専門会社を複数社呼び、このところ毎日ヒアリングをしている。そこで出された予算書や企画書を見て、私と部長とで企業を仮決定します。最終決定は社長、専務も含めた役員会の総意で決まるが、広告専門各社による予算金額の差異に驚く。紙媒体とネットをセットにしたA社は費用が５０万円。ネット専門B社は６０万円。同じくネット専門のC社は９５万円。当たり外れが無いと豪語する人材スカウトD社が１人１５０万円を提示してきた。人の採用もお金が掛かります。それでも期待に応えてくれる優秀な人材が採用できれば求人費は安いと考えるべきでしょう。今月中にどの広告会社に決定するのか絞り込みますが、声をかけた各社の売り込みも佳境を迎え激しさを増しています。費用もどんどん下げて食い込んできます。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月10日
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★１００万円のマンションと１億円のマンション契約★
先日、１億円の中古マンション１棟が契約になったばかりなのに、本日は１００万円のマンションが契約になりました。いずれも買い主は投資家さんです。契約に関わる手間暇は同じ作業でも、仲介手数料は雲泥の差がある。先日は中古マンションのビル１棟が１億円で契約になりました。仲介手数料は両手なので約６００万円となります。本日は１００万円の中古マンション１室が契約になりました。仲介手数料は両手でも１０万円です。契約に関わる作業や手間が同じでも、売買金額の違いにより会社が受け取る手数料には雲泥の差がある。不動産業の仕事は野球選手と同じで、コツコツとヒットを飛ばすこともあればホ－ムランをかっ飛ばす事もある。どんな契約でも大切なお客様に喜んでいただくように親切に対応いたします。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月10日
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★「私のマンション、無料で貰ってくださらない？」★
最近、「無償でいいから家を貰って欲しい」と頼まれることが多くなりました。物件自体はそれなりのボロ物件ですが、無料なら飛びつく人もいるはずです。弊社では無料だと贈与税がかかってくる恐れがあるため、「せめて１０万円で売買しましょう」とアドバイスしています。あまり高く売れない不動産なら、「誰かに貰って欲しい」と頼まれることが多くなりました。その理由は、不動産を持っていると生活保護を受けられないことにあります。ビルに上がるような急階段を汗を拭き拭き登り、やっとたどり着く高台の家。平坦地にあっても朽廃しそうな中古住宅。築年数が５０年を超えるマンション等々、市場で安く売りに出してもなかなか売れない不動産を、無償で引き取って欲しいと依頼される事例が多くなりました。弊社で仲介した基会社の社員さんも中古マンションを２部屋売買しました。売り主さんから「無料でも構わない」と言われましたが、贈与税がかかると困るので３０万円で２部屋を購入して頂きました。１部屋は自分が住み。残り１部屋は賃貸にして月額３５０００円の収入を得ている。そこに入っているお客様も生活保護者でした。「生活保護は恥ずかしい」という感覚がなくなり、「貰わなければ損だ」という風潮が広がり国家はますます予算欠乏症になっていく。働かずしてお金を貰う人間は絶対お金持ちにはなりません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月10日
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★大げさな停電は意図的だったのか？★
東京電力福島原発が津波で被害を受け、首都圏は大規模な停電に見舞われました。電車も止まり帰宅難民まで出て大騒ぎとなった。その後電力不足が叫ばれ、全国各地にある原発の早期再開が叫ばれたが、いまもって電力不足は起きていない。つまり原発がなくても十分やっていける事が証明されているのだ。それなのに何故危険な原発を推進するの？福島第一原子力発電所事故（以下「原子力発電所」は一般に「原発」という）により大気中に放出された放射性物質の量は、ヨウ素131とヨウ素131に換算したセシウム137の合計として、約90京 Bq[1][2]と推算されている。日本国内では食品・水道水・大気・海水・土壌等から事故由来の放射性物質が検出され、住民の避難、作付制限、飲料水・食品に対する暫定規制値の設定や出荷制限といった施策がとられた。原子炉の停止、放射性物質検出の情報、施策および施策への懐疑的見方は、風評被害、人体の健康に関する論争、市民活動、経済への影響など多岐にわたる影響を及ぼした。（ウｲキペデｲアより）原子力発電による電力供給は、コストの安さだけが喧伝されているが、その本質は電力会社の利益の大きさと、燃料棒で稼ぐ企業のドル箱でしかない事が判明している。一旦、事故が起きればその被害額は想像を絶する規模となり、人体に大きな障害をもたらす事はロシアでも立証済みだ。つまり便利さ、コストの安さは電力会社の詭弁であって、儲けのためには国民の健康被害や賠償額の大きさは隠されている。現在、ほとんどの原発が停止されている状態でも電力供給に問題がない事を考えれば、危険爆弾である原発を無理に稼働させる意味は無い。それよりも水力発電や太陽光発電、地熱発電の利用を積極化して放射能の危険から国民を守る施策を行う方が優先と考えます。自宅を追われ不自由な避難生活を余儀なくされている方々の苦労や、風評被害で苦しんでいる福島近県の方々を思えば、危険な原発は日本から無くすべきでしょう。それであっても現在ある原子力発電所の廃炉技術が確立されていないため、稼働していなくても事故による放射能漏れのリスクは無くならないのだから。放射能汚染大国に誰がした？ ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月10日
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★不動産の選び方。優良物件ほど価格は高い。くず物件ほど価格は安い★
不動産を探しに見えるお客様の中で「格安な掘り出し物はない？」と話される方は多い。「不動産に掘り出し物はありません」と私は即答し、その理由を説明します。購入者が「少しでも安く買いたい」と考えているのと同様に、売り主も「少しでも高く売りたい」という願望があるからだ。葡萄でも、梨でも、イチゴでも高級品はびっくりするほど金額は高い。しかし駄物は金額が安く、同じ商品でどうしてこうも値段が違うのかとびっくりします。食べてみると安物は味が悪く、高級品はやはり特別味がいい。マンゴ－でも美味しい沖縄産の品より、金額は高いが台湾産のマンゴ－はその上を行く美味しさがある。不動産でも「割安」物件はそれなりだし、「割高」物件は非の打ち所が無く、誰でも欲しくなる。そんな良質の不動産を自分の予算に合わせて安く購入したいと考える人は、いつまで待っても買いそびれます。価格が高い不動産ほど場所も良く、日当たりも良く、次に売却する時はすぐ売れる。不動産は金額が高くても良質な物件を選ぶ人と、予算の関係で安ければ多少の不満は我慢して購入するものと理解している人が所有者になる。良質な物件を激安で購入しようと考える人は、いつまで経っても不動産は買えない。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月09日
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★コンビニの営業戦略で店舗形態が変わる★
従来のコンビニは４０坪の店舗を出しさえすればお客様がどんどん来店してくれた。それが最近では大型駐車場を完備するようになり、駐車場がない店舗は競争に敗れ閉店に追い込まれる。いままた異業種との複合店舗でなければお客様を呼べない状態に変化しつつある。デパ－トがどんどん閉店しています。その原因は洋服や化粧品、食材売り場だけでなく、店内で遊べる遊戯具を揃えたイオンのような大型店舗が競争圏に出来てお客様をどんどん吸引されているからだ。買い物と、時間つぶしと、子供の遊び場というコンセプトは、コンビニ業界でもこれからの店舗造りに活かされないとデパ－ト同様負け組になる。そこで競争関係にあるス－パ－とコンビニが、同一店舗に手を携えて出店している事にも、すでに色々と模索している事が読み取れる。ライバル関係にある相手を引き離す戦略は死活問題でもあるのだ。ドラッグストアとコンビニ。ス－パ－マ－ケットとコンビニ。お互いに集客で相乗効果を狙っている。その形態がこれからはどんな業界と共同路線を歩むのか興味深い。コンビニの変革が、小売業界の中で一番スピ－ドが早い。やがてコンビニは巨大店舗になって、その中に飲食から衣料品、食材にＤＩＹ、保育園まで備え付けた複合店舗になることも予想されます。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月09日
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★高齢者の手習い。惚けている暇がありません★
本日は２時から４時まで、横須賀の商工会議所が主催する「決算書の研修」に、部長と一緒に参加してきました。惚けている暇がありません。横須賀の商工会議所が主宰する「決算書の研修」に参加してきました。タイトルが「儲けた利益はどこへ消えたのか」貸借対照表と損益計算書では数字を見て財政状態をつかむ方法論。キャッシュフロ－計算書を加えてト－タルな情報を把握する。変動損益計算書を会社の意志決定に活用する。資金に関わる分析指標。熱心な参加者（経営者？）が１００名ほど参加して盛況でした。年をとっても悠々自適とは行きません。幾つになっても勉強です。頭を使うので惚けている暇もありません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月08日
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★金持ち父さんの著者キヨサキが３度目の倒産★
「金持ち父さん、貧乏父さん」の著書で一躍有名になったロバ－トキヨサキが３度目の倒産をしました。調子に乗り新規事業投資に手を出しすぎた失敗です。金持ち父さんのイメ－ジは地に落ちました。 高学歴であっても生活は楽ではない。逆にまともに学校も出ていない人が高収入を得ている。その原因はどこにあるのか？そんな誰でも分かる内容の書き方で「収益物件投資ブ－ム」を引き起こしたロバ－トキヨサキ氏だった。「金持ち父さん。貧乏父さん」の解説著書がベストセラ－になり、一躍金儲けの神様と崇め祭られたキヨサキ氏でもやはり倒産をする現実。調子に乗りすぎて守りを固めず、次々に新規事業や投資に手を出しつまずいてしまったのだ。どんな人間でも完全勝利で一生を終わるのは難しい。人間は誰でも自信過剰になりやすい。ビジネスで一度成功し、他人からおだてられると調子に乗って事業の急拡大や異業種の分野に手を出したりして失敗する。我々もそれを他人事と高みの見物をすることなく、自分の身において反省材料にしよう。★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月08日
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