2020年04月の記事
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突然の悲報に接しコロナ感染を疑いました
箱根のリゾ-ト物件 売買のご相談は臼井不動産へ 私が理事長役を仰せつかっている箱根のリゾ-トマンションに、長年勤務されていたル-ㇺサ―ビス係の女性社員が突然倒れてお亡くなりになりました。昨日は箱根まで駆け付けて、葬儀の協力体制をしようとしたのですが、このコロナ騒動の中で警察による検視のため遺体は病院に預けたままで、葬式の日程も決められませんでした。箱根の強羅にある138世帯の大きなリゾ-トマンションに、長年管理人として勤務する女性社員が突然自宅で病死されました。医者の見解では一応脳出血という診断ですがコロナに感染しているかどうか調べることになりました。とても良く気が付く女性で残念なことになりましたが、人手が不足することで直ぐに求人活動に入らなければなりません。4人の管理人のシフト体制も見直しがあり大騒ぎです。緊急に他の理事さんにも声をかけ今後の対策を協議します。マンションの理事をすると、毎日いろいろと問題解決のため動き回らなければならないので大変です。交通費も通信費も、会議費も自腹、すべて無料奉仕です。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月30日
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会社は今日から5月６日までゴ－ルデンウイ－ク休みに入りました
今日から５月６日まで、長いゴ－ルデンウイ－ク休暇に入りました。「自宅待機で外に行くな」との要請があり本を読むか、テレビ観戦か、パソコンをいじって１日過ごすか、長い１週間がやってきた。今年のゴ－ルデンウイ－クは外出の自粛とあって、例年と違い掃除に読書で退屈な１週間を消化する。仕事をリタイアした人たちはやることがなく、少しばかりの畑を借りて趣味の花や野菜作りに没頭する意味が理解できます。いくつになっても仕事を続けられるということは素晴らしい人生ですね。さて、昨日は顧問税理士の方が見えて今期の決算について、臼井不動産の役員や株主に対し着地の決算数字内容を詳しくレクチャ－してくれました。消費税が上がった影響もあり、売買の仲介部門は例年より下がりましたが、賃貸仲介や管理部門の好調、分譲部門の検討でまずまずの決算になりました。（良かった。）６月に納税します。今季はすでに月初から創業以来の最高益を確定しているので、納税準備金として１億円を湘南信用金庫に定期預金として預けました。世の中がコロナ騒動で大騒ぎしている渦中にあっても堅実経営は不変です。明日はメインの金融機関に決算速報値の資料を持っていく。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月29日
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コロナ風邪が吹けば印刷会社が倒産する
コロナ風邪の影響により、いろいろな業種のテナントから、家賃の減額や免除を求める声が届く。カラオケ屋も全く人が来なくなり、本店と支店、全店舗を閉めるとの通達があった。ス-パ-はチラシ広告を削減し、不動産関係のチラシ広告さえ印刷会社に注文が来ない。社員が多い広告会社に不安な緊張が走っています。 6月頃になれば資金繰りに苦しむ企業や、借金をして沢山の商業用収益物件を購入した投資家に危機が訪れます。（住居系ビルは安泰だが）何しろ入居しているテナントが収益の低下で苦しんでいるので、家賃の減額や延滞が増えています。お店にお客が来なくては家賃どころか従業員の給与さえ支払えないのだ。いままで我が世の春と儲かっていた学習塾さえ子供が来なくなり経営が苦しくなっている。これからの塾はオンライン授業が主流となり、月謝も激安になるでしょう。高い家賃を払って商業用ビルに入る意味が無くなる。思いもよらない企業が営業不振になれば、店舗が抜けて空きビルが多くなる。オ-ナ―は見込み賃料が入らなくなってはローンが支払えなくなります。悪循環の繰り返しで倒産から競売に移行する不動産がグ-ンと増えます。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月28日
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マスク 不良品 メイドインチャイナ
インタ－ネットで50枚入りマスクを3箱購入して、臼井不動産の社員と役員全員に沢山配布しました。その結果は評判が悪く散々でした。「ひもが伸びないので耳が痛い」「本体のマスクからひもがすぐ取れてしまう」等々「やはり中国製だから仕方がないね」との声に昔の日本製品を思い出しました。昔は日本製品といえば、安かろう悪かろうの粗悪品の代名詞でした。「これではいけない。日本の名折れになる」と考えた日本の経営者たちは、品質の管理に乗り出しました。そこで取り組んだのがデミング賞を得る事だった。当時アメリカで品質管理を調査して優秀な品質にはデミング賞が授与されていた。日本の大手製造メ－カ－はデミング賞を取る事で品質の優秀性にお墨付きが得られると知り、一生懸命努力して日本製品の品質向上に努力したのです。その結果、いまや日本製品といえばテクノロジ－の分野でも、高品質の代名詞となりました。中国製品も日本の後を追い、やがては高品質の代名詞になってほしい。１００円均一のような、安かろう悪かろうの品物ばかり作っていると世界中から笑われてしまう。たかがマスクでも日本製と銘打てば、中国製より高くても信用度で売れていきます。中国企業よ、デミング賞を獲得しよう。 品質管理に努力しよう。デミング賞デミング賞（デミングしょう、Deming Prize）は、TQM（総合品質管理）の進歩に功績のあった民間の団体および個人に授与されている経営学の賞。日本科学技術連盟により運営されるデミング賞委員会が選考を行っている。アメリカの品質管理の専門家である統計学者W・エドワーズ・デミング博士からの印税 の寄付を契機として、デミング博士の業績を記念して1951年に創設されたTQM（総合品質管理）に関する世界最高ランク の賞。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月27日
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宿泊、観光業、レストランが、早くも多くの倒産危機にある
コロナショックはホテルやペンションなどの宿泊業や、旅行会社、レストランを直撃して、売り上げ減による倒産企業がどんどん出始めている。心配なのはそんな企業に働いている社員の生活問題だ。失業手当だけで食べていけるのか、将来への不安が心配される。 コロナウイルス問題が出てからわずか2ケ月で関連倒産企業が出始めている。そのスピ-ドと倒産企業数の多さは驚くほどだ。 コロナショックは想像以上に多くの会社の体力を疲弊させている事が分かる。これがほかの業種や企業に波及してくることが必定で、戦後最大の経済不況がやってくる事でしょう。 今までは人手不足だったので誰でも就職は100％可能な世の中でしたが、これからは失業者が街にあふれ、就職難の時代がまたやってくる。 中年以上の人材はいまの勤務先を一度退社すれば、再雇用してくれる会社を探すのが至難の業になります。 新卒も中途採用の人もこれからやってくる就職氷河期を覚悟しましょう。離職の誘惑を断ち、いま働いている会社にじっとしがみついている方が正解です。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月27日
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いつも土曜、日曜は怒涛の契約本数だったのに、今週はポツリ、ポツリの契約に。コロナの影響は大きい
不動産会社は土地の仕入れを全面ストップし、景気の先行きを様子見しています。 今日は賃貸と売買の契約が通常の3割程度に落ち込んでいる。コロナウイルスの影響で案内のお客様がキャンセルになって契約に結びつかないからだ。売れている不動産は価格が安い土地や建物ばかりです。それでも横浜銀行と湘南信用金庫に３億円もの借金を返し、現金をたっぷりストックしたので余裕です。新しく仕入れた土地の支払いは全部キャッシュで一括払いだ。 いつも土曜日や日曜日は店内が混雑し、座る席もないほどなのに、今週の土曜日と日曜日は契約本数が通常の3割程度に落ち込んでいる。電話の鳴りも少ない。 毎年、ゴ－ルデンウイ－ク中は暇になるのだが、今年は外出自粛の要望が出たため先週あたりから来客が急に減少している。 予約はどんどんキャンセルになり営業マンは悲壮な感じです。 近所のレストランはどこも、店頭にお弁当を出して持ち帰り販売をしている。それでもなかなかお客さんの足は止まらないようです。気の毒ですね。 たまたま横須賀で２００坪の住宅用地が地主さんから直で売りに出ました。この時期なので仕入金額にはとても慎重になり入札金額を考えて入れました。。 弊社が出した買取金額は６５００万円でした。（現金の一括払い条件です）もう１社は８．０００万円。銀行融資条件が付いていて、借入が出来なければ契約はお流れという停止条件付契約を望んでいる。 ライバル会社は新築の売れ残りが沢山あり、借入残金も恐ろしいほどある。購入の意思を示しながらなかなか契約を締結しないのは、弊社の買い取り金額を聞き、高値入札を後悔している節が見受けられる。 コロナウイルスショックの前と今では土地の購入金額は慎重にならなければいけないのに、競争する会社は従来通りの相場観で購入の意思を示したのが失敗と気付いたのだろう。ライバル社は契約をキャンセルする可能性が高いようだ。 土地の仕入れに焦ることはない。「果報は寝て待て」ですね。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月26日
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山も海も人出が少ない。ようやくコロナ対策が本格化する
買って儲かる不動産のイロハをアドバイスします。 小池知事の呼びかけもあり、本日は海も山も人の出が少ない。家でじっとしている人が多いのだろうか？日本人にコロナ対策の趣旨がようやく浸透してきたようだ。有名人の感染や死亡が報道されてコロナウイルス肺炎に対する警戒感が一気に増してきたからだろうか。世界中の政府が大型経済対策を打ち出して、実体経済の悪化と綱引きを始め、どちらが勝つか見ものです。「不況の中で株高現象」が、いつ出て来るか興味深い。株式市場は半年先を読んで上下動するものです。「実体経済が悪いのに何故株が上がるの？」というようなことが起きる。景気はいつも上下動を繰り返すのは当たり前です。政治に株価が翻弄されたり、経済指標で株価が上下動したり、戦争で株が大きく動くこともあります。いま北朝鮮情報が錯綜していますが、指導者が死亡すれば政治的混乱が起きるのではないかと恐れて株価も大きく下落するでしょう。そこで株が大きく下がった時が底値になるかもしれません。私は少しずつ優良株投資を始めます。日本を代表する会社の株を買い増していきたい。商業地や住宅地で目ぼしいものが出れば積極的に仕入れに動きたい。バ－ゲンセ―ルに買わなくていつ買い場が来ますか？恐れず、躊躇せず、不動産も株も購入する。「投資」とはそういうものです。いつか来る春を待って準備します。不動産会社に勤務する社員は、ゴ－ルデンウイ－ク明けまではひたすら自社のホ－ムペ－ジに物件情報を入力しよう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月25日
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コロナショックにもめげず土地を買っています
本日4月になって久比里に続き、2物件目となる土地を久里浜に買いました。売買代金を支払い所有権を移転したので、いよいよ収益物件建設のプロジェクトを立ち上げます。街はどこもここも不景気な話ばかりで気が滅入ります。不動産の売買も心理的なものでしょうか、買い手が引っ込んで売り一色です。そんな中でも商売になる優良物件が次々と出てきました。久比里に出た平坦な土地はその場で買いを入れました。今日は久里浜3丁目に170坪の土地を買いました。物件を仕入れられると心も豊かになり嬉しくて思わず笑みがこぼれるものだ。世界中がコロナウイルス肺炎対策として金利を下げ、金融緩和でお金をジャブジャブ市中に放出しています。これは1年もすれば景気回復の芽が出て来て、それからは10年ほど大型景気に沸くようになるでしょう。日本を見てください。金融緩和でどうなりましたか？ 銀行は貸出先が無くてサラリ-マンにどんどんお金を融資し、アパ-トやマンション、ビルを買わせた記憶はまだつい最近の話です。これが世界中の銀行が過剰融資競争をするのですから世界中に大型景気がやってくるのは目に見えています。不動産はどんどん値上がりしだすでしょう。株式もどんどん上がるでしょう。大きく利益を得たい投資家にとって絶好の買い場がやってきたのです。有り金はたいて優良株を買おう。不動産を買おう。投資金額はすぐ売買ゲ-ㇺで利益が膨らんでくるはずだ。「谷深ければ山高し」大幅な下げ相場にこそ急反騰がやってくる。1年ほど待ってから買い出動しよう。楽しみだな― ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月24日
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コロナ恐怖でマンションのエレべ-タ-の乗り方にもクレ-ㇺ
高値掴みした物件の処理をコンサルします。コロナウイルスに対する恐怖感が増幅して、マンションのエレべ-タ-にさえ数人が乗ることにクレ-ㇺをつけてくる入居者がいる。「エレベ－タ－に乗る際、複数人がバッテイングする時は、1家族ずつ順番にに乗せるべきだ。密集は良くない。」コロナショックは人々の恐怖感を日毎に高めています。知らない人と同席したり、そばによることを極端に警戒するあまり、マンション内でエレべ-タ-に乗る人の制限を言い出す人もいる。ここまで個々の人が勝手な意見を述べるようになるとまとめるのは至難の業になってくる。ペット可のマンションでは犬や猫からコロナウイルスが感染がするかもしれないとして、ペットを飼う人を極端に敬遠する入居者がどんどん出ています。ペット飼育可のマンションこれから人気は落ちる？わが社も営業マンがお客様と直接対面して話をするので、いまある机の前にもう一つ机を置き距離をとるようにしています。ここまでくると他人がみな保菌者とみなした対応になります。物件案内でも車で移動する時は、後ろの座席との仕切り版を設けるかどうか検討中です。困ったコロナウイルスですね。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月23日
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転ばぬ先の杖、現金を確保しよう
急げ！不景気は現金が力になる。株式や不動産を売却して現金をつくろう。手持ち不動産に惚れるな。本日の朝鮮日報の記事によると、「現代製鉄は社屋、LGは株式…現金確保向けの資産売却相次ぐ」と報道されている。韓国を代表する企業もコロナショックによりこれから経験したことがない不景気が来ると予想し、その対策になりふり構わぬ現金確保の手段に乗り出している。大手企業が本気で現金確保のために自社ビルや保有株式を売却して現金確保に動いていますいままで高値で売りに出していて、まだ売れない収益物件は、思い切った値下げにより早く売却できるように戦術を変えましょう。これから不動産は急坂を転がり落ちるような速度でどんどん値下がりしてくる事でしょう。後生大事に所有している不動産の価値は下がってきます。不況抵抗力をつけるには事業資金を確保することが先決だ。これから売りに出る優良物件を買うにしても、現金がなければ戦になりません。利益が確保出来る不動産や、お金に換えられる資産はどんどん早めに現金化して手元資金を厚くしよう。借入金はできる限り繰り上げ返済して身軽になろう。不景気をチャンスに換えるのは現金だけだから！見栄を張らずに売れるものはどんどん売ろう。今ならまだ間に合います。その決断ができる経営者こそ勝ち残れる。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月22日
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毎日,阿鼻叫喚の悲鳴が聞こえる
収益物件の売り時、買い時判断が勝負の分かれ目 今までに例を見ないような病原菌の出現で世界中がショックに揺れている。日本は感染拡大が始まってまだ２か月ばかりだが、これから本格的に企業倒産が増え失業者が街にあふれ、手に負えなくなってくるでしょう。地獄の蓋が開いたような谷が深い不景気の中に吸い込まれていく。つい７年～８年前までは首都圏を中心にした不動産ブームが、経済活動を活性化させ、ミニバブルに酔わせていました。ビルやアパ－トがサラリ－マン投資家に安易に買われ、借入金の多さを誇る馬鹿な投資家が成功者として祭り上げられた「狂った経済」が日本中を熱狂させていました。しかし歴史は繰り返すのことわざ通り、平成元年から土地価格が下がりだし、２５年ものあいだ下げ続けた不動産融解、資産縮小の道をまた戻りだした。不動産価格の下落という現実を全く体感したことがない新しい投資家達は、これからやってくる不動産価格の暴落に大きな痛手を被る事が必定です。過大な借金で購入した店舗やオフイスビルは、テナントがどんどん退去して行き空フロア－が多くなる。貸店舗は埋まらずに借金の返済ができない。商店街はどんどんシャッタ－通りと化していく。借金苦に耐えかねて多くの自殺者が出て来るようになって、ようやく不動産価格も底値に到達するのだ。それまで何年か何十年か誰にも予測はつかない。マネ－ゲ－ムに敗れた投資家は、死ぬまで借財の返済に苦労する地獄を見る。住居系のアパ－トやマンションを持つ者は実需があって強い。オフイス系や店舗に投資したオ－ナ－は物件を売りたくても売れない物件を抱えて路頭に迷うようになります。競売物件だどんどん増えるのは必定だ。たっぷりお金を預金してある金持は、優良物件の価格が下がってくるのを虎視眈々と狙っています。資本主義とは金持ちが勝つことこそ原理、原則なのです。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月21日
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人は欲しいが収益が不安定。逆に社員を解雇する企業は増えている
新卒大学生を大量採用した企業の憂鬱が始まっています。コロナウイルスの影響により「研修が出来ない」「現場に出せない」そして1か月の自宅待機を余儀なくされる。その間給与を支払い、社会保険費用を支払うので、体力が無い企業は採用倒れの危機が迫る。折角夢をもって就職した会社が、コロナウイルスのお陰で収益が悪化し、人員整理になるとしたら新入社員にとっては大きなショックでしょう。それが現実に起きています。これから月を追って窮状を訴える企業が増えてくるはずです。若い方が会社を選ぶときに、知名度で選ぶから間違いがある。売り上げが100億円あっても、利益が赤字の会社は現実に沢山あります。だからシャ-プも東芝もダメになるのだ。これから一生懸命働く企業となれば、経営が安定し、売り上げが少なくても利益率が高い企業、余剰資金をたっぷり抱えた企業に就職しよう。社員を解雇する会社は危険と隣り合わせなので、そんな会社からは早くおさらばしましょう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月20日
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社員の楽しみにしているボーナスは、例年よりアップしてこそ優秀な経営者
臼井不動産の定期賞与は6月と12月の年2回です。 コロナウイルスがきっかけで、いろいろな業種で業績の落ち込みが続く中で、従業員にも影響が出てきた。「解雇」に「給与のカット」、楽しみにしている「賞与までカット」の風潮が出ています。臼井不動産ではこの時期も逆に、固定給も賞与もアップして、社員に還元することを表明して大喜びされています。「背に腹は代えられない」とは言うが、経営者のかじ取りが下手だと企業業績は落ち込み社員の給与までカットしなければならなくなります。だからと言って社員は経営者に、不平や不満を言うことが出来ず賃金のカットを甘んじて受けなければならないから気の毒だ。給与の減額は営業成績を上げ、一生懸命会社のために働いている社員のモチベ-ションを下げます。コロナウイルス問題で右往左往し、その上給与や賞与をカットされる気の毒な社員のために、経営者は身銭を切ってでも満額支払いに応じよう。 夏のボーナス大幅ダウンへ 中小は支給見送りも 家計に打撃 産経新聞 緊急事態宣言で営業自粛を迫られた企業の業績が悪化するとみられる中、夏のボーナス（賞与）の大幅な落ち込みが予想されている。消費税増税や米中貿易摩擦の打撃が蓄積していたところに、新型コロナウイルスの感染拡大が重なり、経営体力が弱い中小零細企業の中には、支給そのものを見送る動きも出そうだ。リーマン・ショック以来の下落幅が見込まれ、家計にも試練の夏となる。（共同通信より） ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月19日
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現金給付より、高額所得者は税額控除を望む
三浦市の格安物件なら臼井不動産へ出ました。三浦市の格安中古住宅。 専任 政府は緊急経済対策で現金１０万円の一律給付の方針を固めた。素晴らしいことだ。どんな問題解決方法でも１億人以上の人口がある国で全員一致の政策はない。賛成意見もあれば反対意見もある。政府は大変ですね。一人あたり１０万円の給付が刑務所に収監されている犯罪者にも、外国籍で日本に働きに来ている人にも支給されるなら、「純粋に日本人に広く、多く支給してよ」と言いたくなります。年に数千万円も税金を払っている人は、現金給付より税金の３０万円控除の方がうれしい。立場が違うと給付される方法論に意見の違いが出てもやむを得ないでしょう。それにしても政府が出費する財源は国債で借金をするので、結局は日本の負債残高がどんどん膨らんで返しきれなくなってくる。子供たちにしわ寄せが及ぶ国債の発行はどこかで打ち止めをし、返済をしないと、日本は借金大国の不名誉な汚名を着せられます。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月19日
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収益物件に利回りアップの波。価格の値下げが顕著です。
このところ収益物件の利回りに異変が起きています。物件価格の値下げが顕著で、利回りがアップして来ているのだ。コロナウイルス問題が起きる前に高値で売りに出していた物件が、「この金額では売れない」と考えたオ-ナ―が、一挙に売り出し価格を引き下げて来た。不動産バブルに乗って収益物件を高値で売却しようと考えていたオ-ナ―が、コロナショックが発生して漸く「低い利回りでは物件は売れない」とばかりに、価格を値引きして利回りをアップしてきました。表面利回りが5％以下では、売り主の借金を肩代わりするだけで何の魅力も無い。固定資産税や修繕費を差し引くと逆にマイナス利回りになることに漸く投資家も気が付いたらしい。民泊投資に走った投資家は入居者が集まらずに全滅です。これからそんな物件が格安でどっと出て来ることでしょう。有名ホテルも、観光客の宿不足により大型投資で部屋数を拡充したのは良いが、宿泊客の激減で借入金の返済に苦しんでいる。明るい話題があまり無い昨今の経済情勢下で、サラ金業者の暗躍が噂されている。法定金利を大幅に上回る金利で貸し付け、資金繰りに苦しむ商工業者を食い物にしているという。短期的には後3か月。コロナウイルス患者が下火になるまで経済の混乱は続きます。そこまで歯を食いしばって頑張ってください。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月18日
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これからやってくるゴ-ルデンウイ-ㇰは読書に昼寝にテレビ鑑賞
靜かな山荘でコロナウイルスとは無縁の生活を！ リゾ-トライフのご相談は臼井不動産へ コロナウイルスが猛威を振るい、政府が外出を規制する。これからやって来る長いゴ-ルデンウイ-ㇰ休暇は、家に引きこもるか別荘に移るか検討中している方も多いことでしょう。それにしても外出は出来ないためテレビ鑑賞や読書、昼寝で1週間を無駄に過ごす事になります。身体がなまり、脳みそが退化し、筋力も落ちる1週間が恐怖ですね。サラリ-マンにとってゴ-ルデンウイ-ㇰは通常なら楽しみな休暇である。宿泊施設も観光地も、稼ぎ時です。しかし今年のゴ-ルデンウイ-ㇰは様相が違う。人手の多い場所には行かないように指示されているので、じっと自宅やリゾ-ト別荘で過ごす方が多いだろう。私は箱根か湯河原のセカンドハウスで、読書と昼寝と温泉三昧で1週間を過ごします。自宅の他に別荘を持つと、気分転換になって精神的にも肉体的にもリフレッシュできます。若い頃は海のそばに、年配になると高原か山に趣味は変わる。貴方もセカンドライフを楽しみませんか？ちょっとした贅沢が若返りの秘訣。肉体は衰えても精神的に若くいられますよ。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月17日
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従業員解雇の嵐がやってくるコロナショック。
正社員人材求む！ 事務職に営業職。お気軽に電話をください。 コロナショックの影響でいろいろな業界が業績不振に苦しんでいます。この後やってくるのは社員解雇の嵐だろう。就職難時代がまたやってくる。こんな中でも業績が堅調な会社は逆に喜んでいる。職を失った優秀な事務員や営業マンを労せずに雇用できるからだ。泣く人もいれば笑う人がいるのは世の常です。人材難の時は人手不足で店舗の拡大もままならなかった。優秀な人材が採用できればどんどん営業所の拡大が出来る。多店舗展開をするなら不景気の時が一番です。臼井不動産では人材さえ拡充できるなら、横須賀市内にまずは支店を3店舗ほど同時にオープンさせたい。不景気は事業拡大のチャンスと考えています。このところ土地の仕入れも順調だし、富裕層の顧客にも恵まれているし、私の人脈が業績を後押ししてくれている。コロナショックを神風にして業容の拡大をじっと狙っています。大手企業も臼井不動産同様に、Ｍ＆Ａで市場シエアを広げようと戦略を練っているはずだ。 不動産業界はやがて家電業界と同様に、大きな会社が市場シエアをどんどん広げ、小さな不動産会社は生き残るのが難しくなって来るでしょう。その意味でも不景気に拡大戦略を積極化します。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月16日
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東京都民をばい菌視する風潮に警鐘
新卒者、職を解雇された方を正社員として優先雇用します。 事務職2名、賃貸スタッフ５名 売買スタッフ５名。 毎日のコロナウイルス騒動により日本中がとても神経質になっています。そんな中で特筆すべき事は、コロナウイルス怖さに東京を離れ、地方に避難する人が増えていることだ。ところが地方の人はまた、都心からやってくる避難者に対し「東京から来るな！」と、まるでばい菌を持つ患者を避けるような態度をとっていることが気がかりだ。 臼井不動産が所有するリゾ－トマンションが箱根にある。部屋数が１３８室で温泉大浴場があり露天風呂がある。本格的な室内プ－ルも完備して人気が高い。 私はそこの理事長を仰せつかっています。通常は１日に１０組も利用されないマンションが、このところ土曜、日曜ともなると倍近いメンバ－がやってきて賑わっている。車のナンバ―を見ると東京、横浜、湘南が圧倒的に多い。温泉内の話題はやはりコロナウイルスに対する話が多いのは時世ですね。そこでも最近は東京から箱根にやってくるメンバ－が増え、「コロナ避難でしょうか？」と言われています。あまり人が近寄らない熱海から先の別荘地でも東京ナンバ―の車が増え、昼食ともなると近くのレストランでは賑わいを見せている。ところが、商店主は喜んでいるのに近隣の住民は、「東京からお客さんは来てほしくない。コロナウイルスをまき散らされたら困る」と、まるで都内のお客さんが保菌者扱いされて驚かされます。 芥川龍之介の小説「蜘蛛の糸」を思い出した。自分だけ助かれば他人のことはどうなろうと知ったことではない。という内容。 最近は過疎地に住む人たちの気持ちから温かみが消えているようです。これが他国の人に対する態度であれば人種差別と非難されることでしょう。遠方からやってくる一時的なコロナウイルス避難者を温かく迎えてあげましょう。三浦半島の城ケ島や油壷にも、同様に都内から一時避難者と見られる方が激増しています。皆さん同じ日本人ですから。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月15日
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明るい話題を求めて情報収集していたところ、
「現金から不動産へ」 「不動産から現金へ」 景気の動向とともに素早く移動しよう。 どこもかしこもコロナウイルスにより暗い話題が多い。そんな中で臼井不動産で勉強し、横浜で不動産業を開業している元社員から私の携帯に珍しく電話が鳴った。「会長、お元気ですか？」「おお久しぶり、君も元気か？」いつも心にかけている元社員から珍しく電話を受けた。「横浜の不動産業者は軒並み業績が落ち込み青息吐息です。何しろお客さんが来店せず、物件が動かない。苦しい状況です。私は直近で社有物件が２件ほど売れて一息ついています。」との近況報告だった。続けて横須賀の不動産の動きと、臼井不動産の業績についても尋ねてきた。「横須賀も同様に来店客が減り、小さな不動産会社は大変らしい。それと君もよく知る会社は、建て売りの売れ残りを大量に抱え楽観できない状況と見ている。この時期、いずれにしても数十億円もの借入金と、大量の人員採用がボディブロ－のように効いてきて、経営は難しい舵取りを余儀なくされるだろう。臼井不動産は昨年の暮れから、早めに手持ち資産を処分しだして、「不動産から現金へと換金を行っている。その効果があって３日前には、湘南信用金庫久里浜支店に大口の定期貯金をした。それほど現金に余裕があるよ。私の勝負勘が当たってコロナ事件が発生しても動じない体力を得ている。」「それは良かったですね。お互いにこの難局を無事に乗り切りましょう」「君も頑張って！」お互いにエ－ルの交換をして電話を切りました。コロナ問題で大変な会社がある反面、余裕を持って経営に専念できる会社があることは喜ばしい限りです。コロナショックを契機として、勝ち組と負け組がハッキリ色分けされる業界が来ることでしょう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月13日
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リセッションを危惧して投資資金を出せない機関投資家
不動産会社買います。不動産管理会社買います。 マスコミがリセッション入りをあおるため、不安心理が増幅して株や不動産に投資資金を出さなくなっています。いままで右から左と売れていたいた収益物件ですら個人投資家が見送りを決め込んでいるので徐々に値引きが増えている。ある地方の有名別荘地は価格札に赤字で「値下げ」の立て札が林立しています。これから全国的に不動産の本格的な価格調整が始まる？不動産をどんどん買い込み、右から左と転売して利益をむさぼっていた会社が危ない。過剰仕入れで借入金が増え、売れ行き不振で資金繰りが危うくなっている。この7年～8年間は儲かって笑いが止まらなかった会社が、調子に乗ってどんど仕入れた土地、建物が大幅に在庫として売れ残っています。 不動産の購入資金はほとんど金融機関からの借り入れに頼っているため、いずこの転売会社も債務超過に等しい決算内容に陥っている。零細な不動産会社にはお客様が来店しない。大きな不動産会社は借金苦で身動きが取れない。土地や建物に活発な動きが出るには数年かかる事でしょう。それまで会社を持ちこたえられる事が出来なければ、身売りか廃業の選択肢しかない厳しい不動産業界の苦難が続く。潤沢なキャッシュを持つ不動産会社にとって、Ｍ＆Ａの利用で業容拡大のチャンスがやってくる。不動産業界は様変わりになります。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月12日
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コロナウイルスに過敏な人と意に介さない人と
横須賀の不動産買います。臼井不動産 朝起きてから夜寝るまで、毎日コロナ、コロナで日本中が神経質になっています。エレべ-タ-に乗るにも誰か先約がいると神経を使う。トイレは手拭きがタオルからぺ-パ-タオルに置き換わる。それなのに通勤列車は相変わらず満員だ。気の毒なサラリ-マンは会社を休むことが出来ない。ゴールデンウイ-ㇰ休暇を前倒しで取るのも1案です。 連日コロナウイルス問題で新聞もテレビも大騒ぎをしている。手洗いはもちろん「うがい」も頻繁に行ったり、「消毒液で周囲を拭いて清潔にする」等は当たり前の生活になってしまいました。お陰でこれが習慣となり、他の細菌が襲ってきても怖くなくなりました・所が世の中は良くしたものでコロナウイルスどこ吹く風とばかりに、マスクも装着せずに平気で人混みに出入りしている御仁がいる。自分が病気になった場合、他人に迷惑をかけるといけないという配慮に欠けた人間だ。かくしてコロナウイルスを全滅させるには難しい。日本列島全員が外出禁止令で拘束されなければ病原菌の全滅は難しいだろう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月11日
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リゾ-ト物件に見直し需要が！ 所詮一時的に終わる可能性
横須賀で激安店舗。激安事務所探しなら臼井不動産へ コロナウイルス騒動では東京を避け、居住人口が少ないリゾ-ト地で仕事をしようと軽井沢、那須、伊豆半島が脚光を浴びている。しかし、そんな動きはコロナウイルス問題が終息すれば、また忘れられたように元に戻り、リゾ-ト物件人気は静かになりますから注意をしよう。 コロナウイルス事件によって働き方にも変化が出ています。人が多い都会を避け、人口が少ないリゾ-ト地でテレワ-ㇰ仕事を行う企業が注目を集めている。 それに伴い人気が離散していたリゾ-ト地が脚光を浴びている。軽井沢、那須高原、伊豆高原などは人気地になっています。 ただこの人気は線香花火に終わる確率が高い。所詮テレワ-ㇰによる仕事は、コロナウイルス問題が終息すれば元に戻り、またリゾ-ト地は静けさを取り戻し人気が離散するでしょう。 自宅や別荘でする仕事は能率が落ちる。仕事に対する意欲も無くなる。集中してこそ仕事は能率が上がるのにモチベ-ションが下がって業績は低下します。 高い家賃の事務所から安い賃料の事務所に移転する傾向は強まるでしょうが、テレワ-ㇰについては一時的な現象で終わる事でしょう。 それよりも面白い事件が次から次に発生しています。それは、古くなったビルを壊し新築ビルを建てようと計画した家主さんが、現在入居している賃借人さんが立退きを拒否しているため、事業計画を断念せざるを得なかった物件類に、大きな変化が表れているのだ。それはコロナウイルスのお陰でテナントの店にお客様が来なくなり、家主に家賃の引き下げを要請してくる展開から始まる。家主としては、「江戸の敵を長崎で」とばかりに、「家賃の値下げには応じられません。家賃が高いと考えるなら安い家賃の店舗に移転してください」と、家賃交渉を強固に拒絶し、収益減少で苦しんでいるテナントの立退きを成功させようと画策している。この駆け引きは家主側に有利に働き、テナントは収益が少なくなったために立ち退き拒絶戦略が続けられなくなりました。コロナウイルスによりテナント側の資金ショ-トから完全に撤退となり、戦は負けとなってしまいました。テナント側の苦しみと正反対に、家主さんの手放しの喜びが伝わってきました。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月10日
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コロナショックが働き方改革の流れを呼ぶ
三浦市、横須賀市で優雅な田舎暮らし 物件あります。 緊急事態制限を受け、折角の定休日をどこにも行かずに1日中自宅で本を読んでいました。ニュヨ－クから３週間前に避難してきた孫娘は、今日から我が家に泊まり込みです。大学の授業や宿題、テストはすべてオンラインで行う。便利な世の中ですね。時差の関係で日本時間の朝３時から授業が始まり、同８時に終わる。世界の多くの企業も在宅勤務が実施される。仕事の流れが変化する予兆とも考えられます。 在宅勤務が可能となれば、何も東京の一等地にオフイスを構える必要はない。田舎に事務所を持ってきても、リゾ－ト地にオフイスがあっても構わない。さすれば、家賃の高い東京の商業ビルからどんどん地方に移転する流れが加速するかもしれません。 その流れが加速すればするほど首都圏の商業ビルは空きが多くなり、賃料も下がるようになるのは当然です。企業にとっては事務所費の削減は大きなメリットになるし、社員もまた朝早く起きてラッシュの電車に乗らなくて済むメリットは大きい。 日本の離島観光地が、観光客がコロナウイルスを持ってくると困るので「来ないでください」とアナウンスを出している。 いままで集客に力を入れていた観光地の在り方もガラッと変わるかもしれません。 今回のコロナウイルス騒動は、在宅勤務で上役を気にせず仕事ができるメリットの発見と、観光客誘致でお客様が落とすお金より「安全、安心の生活が一番」と認識が変わるかもしれません。そういう意味では以外と、産業革命に準ずる大きな変化のうねりが起きるかもしれません。「災い転じて福となす」金額が高い東京の一等地を無理して購入するメリットは無くなるかもしれません。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月08日
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コロナウイルスが怖い人と平気な人と
横須賀市内の店舗、事務所沢山あります。賃貸ですか、それとも売買ですか？ 連日コロナウイルスに関するニュ－スで明け暮れています。世の中にはコロナウイルスが怖いとばかり、消毒液を噴霧したり頻繁に手を洗う神経質なひとがいる反面、全く意に介さない剛の者もいる。 最近では商店でも会社でも、入り口に噴霧用消毒液があると躊躇なく利用する人が多くなりました。半面、全く無関心で消毒もせず手洗いもせず普通に生活している人がいる。コロナウイルスは自分が罹患したら他人に伝播させてしまう危険性がある。公衆衛生上からも他人に迷惑をかけないため、自ら病気にかからないように注意をすることが必要です。横須賀市内の今日は、人出がいつもより少ないとはいえ、街がガラガラになることはない。沢山の人が行き来しています。日本人は道端に死人が転がっているような現実を見ていないから意に介さないのだろう。業種を決めて店舗閉鎖をするのはまだ甘い。全部の職場が一斉休業してこそコロナウイルスを封じ込められる最善の手だ。生活手段として仕事をしなければ困窮する人がいるのは承知しています。そのような人に政府が補助金を出してあげて、理想はロックダウンで都市の一斉閉鎖が望ましいことは言うまでもない。個々の意見を聞いていれば多様な意見が出てまとまりません。穴が開きます。生活費が先か、安全が先かよく考えて議論する必要があります。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月08日
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コロナウイルスに対する警戒感は意外と鈍い東京の現状。
神奈川県内の売りビル買います。 本日は品川にある湘南信用金小山支店で売買の取引がありました。新型コロナ肺炎に感染するといけないので、マスクや衣類などの防御をばっちりして、消毒液を体全体に噴霧し、自動車で東京へ向かった。所が現地では歩いている人もマスクをしていない人が半数程度いて、コロナウイルスに対する警戒感があまりないことに拍子抜けです。 本日は売買物件の決済で品川にある湘南信用金庫小山支店まで向かった。時間に遅れると失礼と思い11時の待ち合わせなのに8時30分に横須賀を出立した。車は意外に空いていて1時間前に着いてしまった。近くのモスバーが-でお茶を飲んでいるととても寒い。寒いはずです、あちらこちらの窓が開かれていて風がス-ス-入ってくるからだった。コロナウイルス対策のため換気を良くしているのだろう。取引は淡々と進み、何事もミスなく終了しました。相手の不動産会社さんに商売の近況を聞くと、「4月に入り建売り住宅へのご案内予約客が一度に18組もキャンセルになり困りました。」との事でした。やはり不動産を買いたいお客様の心理状態が「待ち」に変化して、商談が壊れる例が多いらしい。建売住宅の販売不振に拍車がかかると、値引き販売が現実化する。新築マンションが売れない。建て売り住宅が売れない。来店客が減少する。不動産不況はこれから本格化するのでしょうか？終息が見えないコロナウイルス問題はとても根が深そうです。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月07日
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新型コロナウイルス倒産が増加の気配。中堅企業にも注意が必要。
横須賀の貸し店舗。オフイスビルなら臼井不動産へ。 色々な業種で新型コロナウイルスによる倒産が増えています。まだ序の口とはいえその数たるや想像の域を超えている数とスピ-ドに驚く。不動産業界では店舗を借りている賃借人と家主の「家賃をまけろ！ まけられない」との攻防が続いています。平均して家主が家賃を下げる例が多くなっています。（住宅関係は大丈夫）但し、不良賃借人及び保証会社が家賃保証しているなど2例の場合は、家主が賃料を負けることはない。逆にトラブルを起こすテナントにはこの際に出てもらおうとの思惑が見えていて賃料請求も強く攻勢をかけている。 新型コロナウイルスの終息は予想がつきません。沢山の業種が被害を受け、事業存続の危機さえ襲っている。テナントビルを持つ家主さんからの相談は「家賃を負けろとのテナントの要求について」という案件が多い。入居者からの相談は「お客が入らなくなり経営が苦しい。従業員に払う給与は底をつく。どうにかして家賃を下げてもらえませんか？」という要望が多い。入居者の苦境も分かるし、家主もロ-ンを支払うため懐具合は豊かではないのが分かる。そこで折衷案としてコロナウイルス騒動が終息するまで待つことは出来ないが、とりあえず3か月だけ半額に減額しましょう。 その後はまた景気の状況を見て相談に応じる」として決着をする。入居者も苦しいが、家主も苦しい。何しろ見込み家賃が半分になるわけですから。フルロ-ンで物件を購入したテナントビルは、家主さんがいつまで持ちこたえられるのか心配です。購入するときは利回り8％と言われたのに、現在は4%に値下がりしているのです。利回りはあまり低い物件は購入しない方がいい。出来れば年10％以上を狙おう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月06日
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失業者があふれる？ 人員整理の嵐が来る
新卒の学生さんいらっしゃい。 コロナウイルスの影響でいろいろな業界が売れ行き不振に喘いでいます。売り上げが激減すれば従業員の給与も支払えなくなる。やむに止まれず泣く泣く従業員を解雇する商店や会社が増えてきて、人手不足が嘘のように街には失業者があふれてきます。大恐慌だ。 気の毒なのは新卒の大学生だ。昔の就職難がまたやってくる。就職できない大学生がとりあえずアルバイトでお茶を濁し、正社員のチャンスを狙う時代が再びやって来る。 企業にとっては不景気こそ優秀な人事を採用できるチャンスが到来する。学生を大量採用できる企業はそれだけ収益に余裕がある事を表しています。応募する学生は資格を取得しよう。ライバルより有利に就職戦線を戦える。 気の毒なのは中年以上のサラリ-マンだ。就職難は家の大黒柱であるご主人を直撃する。すると困窮家庭が増加する。不景気の悪循環は日本や世界の経済成長を止めて不景気の嵐が増幅する。 賃貸物件を持っている家主さんでも、借入金が少ない家主さんは安泰ですが、借金過多の家主さんは地獄の苦しみが待っています。ロ-を支払えないマイホ-ム取得者や投資家が破綻して、各地の裁判所は競売物件が雪だるま式に増えることでしょう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月05日
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来店されるお客様が激減。いつのも土曜、日曜とは様変わり
いつも土曜日や日曜日は弊社の店内が混みあうのに、昨日と今日は来店客が少なく、電話の鳴りも極端に少ない。靜かな2日間です。ご紹介のお客様と、すでに契約が決まっているお客様以外は飛び込み客も無い。 コロナウイルスの影響で近所のフイットネスクラブは長く休業している。喫茶店でお茶を飲み時間を費やしているお客様も激減し、オ-ナ―は売り上げ減に困っている。コロナショックは今まで経験したことが無い不景気風を巻き起こしています。 不景気な時はお金を使わないことが一番です。余計な利子が付く借入金を早く減らし身軽になる。臼井不動産では横浜銀行に2億円、湘南信用金庫に1億円の借入金を返済します。こんな時だからこそ無借金経営に向けた取り組みをして、健全体質の会社にすべく努力して行きます。不況抵抗力を堅固なものにします。 それにしても急にやってきた不景気風は、だれも予測していなかっただけに各業界に対する影響は大きい。これから先どうなる事やら予想がつきません。飲食業は心配です。宿泊業も苦しいでしょう。旅行会社は死ぬか生きるかの瀬戸際だ。ここで泣き言ばかり言っていたら先の展望が見えなくなる。不景気こそチャンスと捉え、不動産業なら良質な土地や建物を安く仕入れ出来るようになるので、物件情報を細かくキャッチしよう。不動産が安くなり、建築コストも安くなれば、また収益物件のプロジェクト計画が楽しみになる。気持ちだけでも元気を出そう。日はまた必ず昇るから。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月05日
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建築部材の不足がリフォ-ㇺ工事を半年も遅らせている
半年待ってもリフォ-ㇺ工事が始まらない現場にイライラが続く。 臼井不動産が所有する横須賀市浦郷町にあるビルの1階に、高齢者が運転を誤り追突したのが半年前だった。相手は保険の代理店をしているだけあって、保険請求や工事業者の手配と、そこまでは迅速だったのに工事は一向に始まらない。本日ようやく連絡が来ました。工事に入れるのは後⒊ケ月後との事です。 臼井不動産が所有する横須賀市浦郷町にある店舗ビルに、高齢者が運転を誤り激突して建物を損傷させてしまった。運転者は保険の代理人と名乗り、修復費用は保険で補填し、工事業者の手配も自ら行うと連絡があった。 そこまではとても迅速だったのに建物修復工事は一向に始まらない。催促するのも気の毒と考えイライラしながら待つ事半年、漸く連絡が来て3か月後に工事に着手することを工事業者から報告があった。店舗は営業に支障が無い程度だったのが幸いしましたが、それでも工事の着手が遅い。リフォ-ㇺですらこれほど遅いのだから、新築となればもっと遅延する。 新築住宅を購入したお客様が、建物の完成がどんどん伸びて気の毒です。建築業者も建物を完成させることが出来ないためお客様に引き渡せない。かくして建築代金が受領できずに建築業者は資金繰りを圧迫していく。 リフォ-ㇺ業者や分譲業者の資金繰りは刻一刻と悪化の一途を歩んでいる。そこでリフォ-ㇺ業者は新規の受注を断るようになり、分譲業者は土地の取得をストップし、不動産の需給悪化に拍車がかかる。 自動車の会社が生産をストップせざるを得ない姿と似ています。体力がない会社はどこまで耐えられるのか下請け会社も疑心暗鬼になっている。連鎖倒産でもしてお金がもらえなくなる事態だけは避けたいと神経をする減らして仕事をしている姿は気の毒です。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月04日
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景気の波に関係がない安全資産は底地だ。
臼井不動産が底地買います。買取金額は神奈川県内ならどこでも出張無料査定。景気が良くても、悪くても関係なく、安心して持っていられる不動産は底地だ。底地は安い。それでいて堅実な投資物件だ。アパ－トと違い修繕費も掛からないし、借地人が地代を滞納する恐れがほとんど無い。車が入る立地なら黙っても買いだ。底地を積極的に買い坪数を増やそう。底地は大地主さんが死亡して相続が発生すると大量に売りが出てくる。底地とは、地主が持つ土地の上に他人の建物が建っている場合の土地部分を言う。日本には借地や底地の売買が表面に出ることなく静かに行われています。金額が安いために手数料にならないので、ほとんどの不動産会社は取り扱いをしない。売り物件が出てもすぐに買い手がついて売れてしまう。ところが、その販売ルートを知らない地主さん側は「底地は売れない」と思い込んで困っている。底地の良さは更新料と地代にあります。底地を購入する場合、あと何年で更新期が来るのか調べて買うと面白い。購入してからわずか1年か2年で更新期が来て、底地購入金額の何割かのお金が転がり込んでくる楽しみもある。住宅地の底地の他、通路となっている私道路の土地も買うと面白い。地目が公衆用道路になっていると地主には固定資産税が全くかかってきません。その道路を利用している人が家を建て直す場合、水道やガスの掘削に地主さんの承諾を要します。その承諾料が入ってくる。また、通路を持っていない人が家を売買するときも持ち分を持っていないと買い手に銀行ロ－ンがつかないため、持ち分の買い取りを求められ売買代金が入ってくる。人が目につけない底地の不動産は、実は隠れた宝の山なのだ。売買代金も格安な底地を探し、積極的に買い増ししよう。底地【そこち】借地権がついた宅地の所有権を底地といいます。(建物の所有を目的とする地上権、貸借権を借地権といいます)更地(さらち)のように、土地所有者が自由に利用したり転売できる「完全所有権」とは違い、借地権者との関係で利用上の制約を受けたり、第三者に底地だけを売却することが難しいことから、「不完全所有権」といわれています。なお、底地の価格は、更地の時価から借地権価格を差し引いた金額に相当します。原則として底地の買い取りに銀行は融資をしません。ただし、借地権者が建物の底地を購入する場合は融資が可能です ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月03日
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電車に乗るのは嫌。東京に行くのは嫌。買い手のわがままで商談が伸びている。
連日新聞やテレビはコロナ事件で大騒ぎです。お陰で契約が伸び伸びになっている物件や、取引がキャンセルになった物件が出始めている。特異な例では、売り主が病弱なので「東京まで契約に来て欲しい」と言われても、買い手は「東京に行くのはどうも」と敬遠して契約に至らない案件もある。何しろ高齢者の死亡率が高いのでお金より命が大切と、コロナ肺炎の発生率が高い東京行きを嫌がるお客様が多くなっている。 売り手が決まり、買い手も決まっている大切な取引が、コロナ事件の影響でいつ正式契約になるか先が読めない取引案件が出始めている。困ったもんです。最悪の場合は契約がお流れになる確率は高い。 賃貸も売買も市場動向がすっかり変わってしまった。いままでは不動産を持つ「売り主有利」の時代でしたが、これからは現金で横面を張る「買主有利の時代」になります。目いっぱいロ-ンを借りて収益物件を購入した投資家が、支払いが苦しくなり物件を換金処分をしたくても、土地値が下がると借入金の返済（抹消）が出来なくて売るに売れない状況になります。不動産は株式投資同様に売るのも、買うのもチャンスとタイミングが大事です。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月02日
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業況の悪化で銀行に融資相談に駆け込む不動産業者が続出
売りビル、売り商業地、売りホテル求む資金力に劣る不動産会社が、急激な市況の悪化で運転資金に窮したり、借り入れた返済金の支払いに困って、金融機関に当座資金の借り入れに殺到していると聞く。新規に土地を仕入れるどころではなく、いま抱えている在庫物件を処分しようと躍起になっているようだが苦戦している。不動産業界は現金を抱えて様子見を決め込んでいる会社と、明日の支払いにも困る不動産会社と大きく２分されています。 わずか数か月前までコロナショックにより市場が急変し、経営危機に陥って来る不動産会社が沢山出てくるとは予想だにしなかった。体力以上に土地の購入に走りすぎたり、売れない在庫物件をたくさん抱えたり、見栄で社員を沢山雇用したりした会社の苦境が目立っている。 しかし良くしたもので、どんなに不況が来ようとも「どっこい儲かっている会社」もたくさんあります。 市場が悪くなる前に早々と手を打って土地や収益物件、ビルなどを換金処分してしこたま現金を抱え込んでいる会社がそれだ。 不景気になれば現金を持っている会社が圧倒的に強い。そんな勝ち組の会社と取引が出来れば仲介会社はともに反映する。 私の会社には取引先に中国系の投資家を束ねた、日本在住の華僑の方が数人いる。その仲間は日本の不動産を狙って、コロナ事件が終息するのを今か今かと待っています。 いまは「オフイスビル」や「ホテル」「商業ビル」の大型物件を売情報としてどんどん相手にメ－ルで送信しているだけで歯がゆい。それなのに相手からは「買いたい」「買いたい」と返信は来るが、弊社には複数の物件を押さえておく莫大な資金力がないし、ババ掴みの危険負担を負いたくない。しかし時は加勢してくれています。日本人の買い手が少なくて物件が動かなくなっているからだ。また中国人が日本にビザ無しで入国できる日を私としても心より待ち望んでいます。不景気時にはお金持ちとの商談が一番 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年04月01日
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