2007年04月の記事
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仙台のRC物件
今日は自宅（3LDKのマンション）の固定資産税を払ってきました。4期分で13万円強です。本当はなるべく現金を残しておきたいので一期分づつ払いたかったのですが、ついつい忘れがちになるのでまとめて払ってしまいました。たいしたマンションでもないのに高いですね。月1万以上になります。賃貸もありかなと思ってしまいます。仙台の話の続きですが、ガッガリしてレオパレス物件を去った後、いくつかの土地・アパートを見ました。業者さんと約束していなかったので探すのに大変苦労しました。自分で物件を探すときは道路地図が必須です。土地の中にはなかなか良いのもあったので、帰宅後、大手アパートメーカーに問い合わせしたりしたのですが、坪単価が60万から70万と言われ、ビックリです。木造でそんなにするの！そんな値段ではとても計算（表面利回り10％目標）があいません。沢さんの本では、木造の坪単価は35万って書いてあるのに。地元の業者さんを探せばもっと安いところもあるとは思いましたが、初心者が土地から買って建てるのはちょっと荷が重いと思ってあきらめました。融資が付くかもわかりませんでしたし、土地購入から家賃取得までの間の金利負担も心配でした。ブログを見ると最初から土地を買ってアパートを建てた方々がたくさんいます。尊敬です。帰ろうと高速のインターに向かって走り始めた時、白いタイル張りの4階建のマンションが目に留まりました。どこかで見たことがあります。そうです、インターネットのサイトで何度も見ていたRC物件です。あまりに綺麗だったので、車から降りてじっくり見ることにしました。オートロックでしたので、中までは入れませんでしたが、かなりいい感じです。とても築15年には思えません。管理もよく、今まで見た木造物件とは大違いです。帰ってきてから、もう一度不動産投資サイトで確認です。地下鉄駅徒歩10分、1K×23、8000万、満室時利回り11％強、なんとフルローン可能と書いてあります。次の日、すぐにその業者さんにレントロール等の資料を依頼するために電話しました。この続きはまた次回に！クリックご協力ください。人気blogランキングへ
2007.04.30
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仙台遠征
札幌では、一人の信頼できる仲介業者さんとの出会いはありましたが、その他の成果もなく帰ってきました。その時点では以下の理由により、札幌を投資対象地域からはずそうと考えました。・除雪・排雪費用がかかる。・借手市場なので、礼金・敷金がとりにくい。・仲介業者さんに払う広告費が高い。・供給過剰。賃貸不動産が非常に多く、空室が多い。にもかかわらず、いたるとことで新築アパート・マンションが建設中でした。・固定資産税（固定資産税評価額）が高いような気がした。そこで次に狙ったのが仙台です。以前に何回か行ったことがあるのですが、札幌同様に都会的できれいな都市という印象がありました。やはり、地下鉄駅から10分以内で探していましたが、札幌と違いそれほど物件が出てきません。ある日、インターネットで駅徒歩10分・築17年・1K×4、1DK×4、土地約70坪床面積206平米、価格約3000万、満室時利回り17.5％、現状16.1％という物件を見つけました。写真を見る限り外見も悪くありません。レオパレスの物件で家具・電化製品も付いていました。早速、業者さんに連絡を取り、週末に見に行くことにしました。せっかく行くので、その他のいくつかの物件もリストアップし、車で出かけました。軽く考えていましたが、横浜から仙台はあまりに遠いです。それも日帰りでしたから、帰りは頻繁に休憩をとりながら、やっとの帰還でした。ガソリン代・高速代を考えると夜行バスか新幹線がずっと良いと思います。さて肝心な物件ですが、中はわりときれいで好印象でしたが、外周りはタイル剥がれ、階段の錆び等、かなり手を入れないといけないといった感じでした。この物件を買わなかった一番の要因は、現在の入居者は全て出て行く可能性があるといわれたことです。現状の家賃は高いので適正家賃で計算すれば、満室でも13％くらいとのことでした。「えー、聞いてないよ、そんなこと、来る前に言ってよ」と心の中で叫びましたが、あまり経験のない僕は、「そうですか、検討してご連絡します」といってそこを去ったのでした。この後の続きは、また次回に。
2007.04.29
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減価償却費
今年から税制改革で大家さんにとって少しうれしいことがありました。皆さんもうご存知かもしれませんが、あまり書いてあるサイトがないので書くことにしました。今までは残存価格10％分は償却できませんでしたが、今年から備忘価格の1円まで償却できるようになります。今年の4月以降に取得した固定資産はそれを反映した償却率で償却できます。それ以前に取得した固定資産は、残存価格まで償却した後、5年の均等償却でやはり備忘価格の1円まで償却できます。大家さんにとって固定資産は大きいですので、この税制改革はうれしいですね。僕も今回の物件購入にあたって、土地割合と建物割合を変更してもらいました。もちろん、建物価格を上げるとその分建設業者さんの消費税支払額が増えますので、その分を土地の価格に上乗せしました。そうすれば業者さんには痛みはありません。 Total 支払額は消費税分だけ増えますが、それ以上に減価償却費を多く取ることができます。例えば1億の物件で土地4000万建物6000万だとします。割合をかえて土地3000万建物7000万にしてもらいます。このままだと建設業者さんは消費税の支払額が50万円増えてしまうので嫌がります。そこで土地3050万、建物7000万にします。そうすれば50万円支払額は増えますが、1000万円減価償却費が多く計上できるようになります。もちろんあまり過激にはできませんが、ある程度は可能だと思います。 特に札幌は建築費が異常に安いので（RCで30万円台後半）、多少建設費を高くしても大丈夫だと思っています。
2007.04.27
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久々のベットラです
今日は久々に銀座のはずれにあるラ・ベットラ・ダ・オチアイに行ってきました。もっとも予約の取りにくいレストランのひとつと言われています。相変わらず料理には文句のつけようがなく、大満足でしたが、残念なことにドルチェが別料金になっていました。あと一品づつの量が少し減ったような気がしました。それでもコースで3990円という料金を考えれば、納得です。5月・6月でも平日の21時以降であれば、多少の空きがあるようで、6月の後半にまた予約を入れて帰ってきました。今月から早期返済を目指し、家計簿をつけ始めているのですが、駄目ですね。明日からはしばらくコンビニ弁当で帳尻を合わせます。
2007.04.26
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札幌物件の注意点
札幌で何人かの不動産仲介業者さんと会ったのですが、中に非常に信頼できる業者さんがいました。前もって伝えてあった物件を3件ほど見せていただいたのですが、正直にやめたほうが良いですよといってくれたのです。すこし、ビックリです。他の業者さんはいい事しか言わないのに、非常に対照的でした。どれも場所がよくないとのことでした。彼が教えてくれたのは、札幌では接道が非常に重要で8メートル以上の道路に接していないとダメだということ。8メートル以下の道路だと除雪車が来ないので、除雪費用がより多くかかるらしいです。あと、ある程度は予測していたのですが、JRの駅は駄目で地下鉄の駅にしなさいとのことでした。また、地下鉄の駅でも人気・不人気がわりとはっきりしているので、なるべく人気駅の側にしなさいとのアドバイスをもらいました。そのへんは関東の人間にはわからないので非常に貴重なアドバイスでした。その後も何回か電話をいただき、今回の物件を相談したときも、それはいいといってくれました。今のところ、ビジネスは生まれていませんが、いつかはお世話になりたいと思っています。次回は仙台遠征の話を書きます。
2007.04.25
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木造中古アパート
2002年くらいから不動産投資は有望だと思っていましたが、自己資金もなく、宝くじが当たったら買おう位にしか思っていませんでした。2006年の夏くらいに不動産投資関連のブログを見るようになり、自分でもできるのではと思い、手当たり次第不動産投資関連の本を読み始めました。今までに20冊くらいは読んでいると思います。その中でも最初に読んだ沢さんの「お宝不動産で金持ちになる」と金森さんの「不動産投資の破壊的成功法」には非常に影響を受けました。基本的には小心者ですので、沢さんお勧めの中古の木造アパートをインターネットで必死に探しておりました。予算は3000万円以内です。このくらいだと何かあっても（金利高騰、空室率上昇等）自分の給料で補填できると思ったからです。実際に札幌・仙台に見に行ったりしましたが、どれもピンと来ませんでした。札幌の物件なんて築8年なのに部屋の中に配管がむき出しでビックリしました。一応どの程度借りれるのか知るためにも近所の都市銀行に1850万の物件の融資審査を申し込んだのですが、いまひとつの対応です。今から思えば当然ですよね。近所ならまだしも札幌で1850万なんて。それも6室中4部屋空室でしたから。銀行にとっては2000万でも１億でも手間は変わりませんから、なるべく高額（支店決済のできる範囲で）の方が良いのかもしれません。結局その物件はパスすることにしましたので、銀行からは音沙汰がありませんでしたが、こちらからそれ以上問い合わせすることはやめました。以降の流れはまた次回に！
2007.04.24
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今日からブログはじめます。
遅まきながら今年大家としてデビューします。わからないことばかりですが、少しずつ勉強をして成長していきたいと思います。宜しくお願いします。契約を結んだ物件は、札幌の地下鉄の駅から徒歩6分くらいの1LDK8戸、2LDK4戸、駐車場6台の新築マンションで価格は9700万円。利回りは約9％。皆さんの利回りから比べるとかなり低いと思いますが、新築なので仕方がないかな。本当は10％は欲しいのですが。購入資金は諸費用のみ自己資金で残り9700万円は都市銀行のアパートローンです。8月完成予定で9月満室にて引渡しの契約です。今後これまでの流れを少しづつ書いていきます。
2007.04.23
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