2007年10月の記事
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物件問い合わせ
昨日面白そうな中古RCをネットで発見し、今日問い合わせをしました。札幌のJRの駅そばで価格は４千万前後です。築約20年で表面利回り20％をこえているが、空室率も40％を超えている。（笑）計算すると1戸20平米から25平米くらいの１roomと1DKが24室です。この値段で24室はすごいが、とにかく1戸あたりの面積が狭い。しかも3点ユニット。どうなんでしょう？ 家賃次第では埋まるのでしょうか？ 平均2万の家賃でも結構回るが、この価格帯は賃貸業者が真剣に募集してもらえるか疑問です。属性的にも問題がある人が集まりそうで、滞納も不安です。とりあえず資料をみてよさそうだったら見に行こうと思います。それまでに売れているかもしれませんが。最近、こういった表面利回りの高い物件に引かれる傾向があります。危険と隣り合わせというのは解っているつもりですが、なぜか惹かれます。１棟目の反動でしょうか？この間の面白そうだと思った中古RC（築13年8000万前後で満室時表面利回り17％、現況10％）ですが、やはりあっという間に売れてしまいました。残念。ゴミステーションの件ですが、大きさ的に問題ないということなのでホームセンターの展示品（ヨドコウDPUB-500）を買うことになりました。何と設置（ブロックをひいてそこのねじ止め）は管理会社の担当者が自分でやってくれるらしいです。 ホームセンターに頼むと1万円くらい取られので勿体無いということで。 この管理会社（担当者）は本当にあたりかも知れません。今度行く時にはお礼をしようと思います。引き続きクリックご協力お願い致します。人気ブログランキングへ
2007.10.30
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FXセミナー
今日は渋谷で行われたFXセミナーに参加しました。13時から18時までの5時間ですが、さすがに長かったです。疲れました。4人の講師の方がそれぞれ1時間ずつで後の1時間は休憩時間です。よかったのは「FXで稼ぐ人はなぜ１勝９敗でも勝つのか？」の著者である松田哲さんの話でした。非常に明確、具体的に通貨の今後の予測をしていてビックリしました。普通の講師の人は外れる時のことを考えて、あまり具体的な予想とかはいわないのが普通のような気がします。もう既にマーケット参加者の間ではコンセンサスかもしれませんが、ユーロ高ドル安です。サブプライムローン問題はまだ終わっていないようです。体力があるところは損失額を正直に報告できますが、危ないところは隠しているのではという意見になるほどと思いました。日本の金融危機の時と同じ状態です。僕の予想もドル安なので勇気づけられましたが、実際にドルを売るのはタイミングがわからず難しいです。今回初めてFXのセミナーに参加して思ったのは、やはり不動産セミナーの方が僕にとっては面白いということです。引き続きクリックご協力お願いします。人気ブログランキングへ
2007.10.28
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ゴミステーション
管理会社さんが3点ほどゴミステーション候補の写真を送ってくれました。いずれもホームセンタ－での現品販売らしく格安です。この担当者さんがホームセンターに探しに行って自分で写真を撮ってきたようです。本当によくやってくれています。感謝、感謝。その中で一番安く見栄えのいいヨドコウのDPUB-500にしようかと思っています。ちょっと気になるのは大きさです。500リットルなので45リットルゴミ袋で11個くらいしか入りません。はたして12世帯のマンションで充分の大きさなのでしょうか？価格はスチール製で展示品なので35700円と格安です。その上のサイズDPUB-800でもネットだと60000円程度で買えるので悩むところです。最初はステンレスかアルミ製のものに使用かと思ったのですが、値段的に3倍近くするのでスチール製で錆びてきたら買い換える方がいいのでは思っています。明日は日本ファイナンシャルアカデミーさんのFXセミナーに参加してきます。不動産セミナーと違い、それほど楽しみではないのですが、暇だし無料だから行ってみようかという感じです。引き続きクリックご協力お願い致します。人気ブログランキングへ
2007.10.27
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初めての問題発生
今日戻ると携帯に管理会社さんからの着信履歴がありました。現在満室だし、連絡があるということは何か悪いこと？？？退出？滞納？それとも入居者さん同士のトラブル？とりあえず折り返したら、やはり想像通り「問題が起きました」とのコメントです。きたきたと思いながらも冷静を装い「どうしたんですか？」と聞くと「独自にゴミステーションを設置しなくてはならなくなりました。安い値段ではありません」と申し訳なさそうにいうので「いくらくらいなんですか？」と聞くと「安くても4万くらいはかかると思います。」との発言。その程度の金額だったらそんなに申し訳なさそうに話さなくてもいいのに。他の大家さんはそんなにお金の払いがわるいのでしょうか？（笑）今までは町内会のゴミステーションを使わせてもらっていました。（もちろん町会費は入居者の方に納めてもらっています。）問題はゴミステーションの位置ですが、僕の物件と隣のアパートの間（どちらかというとこちらより）にあります。僕も最初気になったのですが、新参者ですし前からここにあったのなら仕方がないと思い何にも言いませんでした。今回となりのアパートの大家さんか管理会社が頑強にゴミーステーションを移動しろと言い張り、収拾がつかなくなり近隣のアパート、マンションは独自にゴミステーションを置くことになったようです。もう少し町内会とうまくやればいいのにと思いましたが、僕個人としては町内会のゴミステーションが移動するのは美観的には歓迎です。（立て札とネットがおいてあるくらいなので）ネットで調べたらスチールで2万～、プラスチックで5万～、ステンレスだと10万～という感じですが、スチールだと錆びが早そうなのでプラスチックがステンレスにしようかと思っています。管理会社さんのほうでも安いのを探してくれるらしいので、連絡をまって決めようと思います。それにしてもたいした問題ではなくてよかったです。また2軍落ちです。クリックご協力宜しくお願い致します。人気ブログランキングへ
2007.10.24
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紙の資産
金曜日にNYダウがかなり下げていたので、今日は銀行株中心にかなり下がるかと思い銀行株にビットを入れて下で待ち構えていたのですが、朝方ビットに接近したものの結局は戻して終わってしまいました。買えなくて残念。為替も思ったほど円高に行きませんでした。もう少し行くかなと思っていたのですが。アメリカの金利は下降傾向、日本の金利は上昇傾向なので中期的には円高に行くのではと思っています。円高に行くという予想なら売りから入ればいいと思うのですが、売りから入るのは勇気がいりなかなか出来ません。やはりスワップをもらえるだけ買いからの方が入りやすいです。前回の円の急騰時に40万ほどやられていますので、どこかでリベンジしたいとチャンスを狙っています。不動産の方は不動産取得税、固定資産税を払うまでは様子見でその間地道に資金をプールしようと思います。引き続きクリックご協力お願い致します。
2007.10.22
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10月分家賃入金
毎月20日が家賃入金日ですが、今日確認するとちゃんと振り込まれていました。給料と一緒で支払日が休みの時は前倒しで入金されるのですね。結構まともです。今月から敷金、水周り清掃料（預かり金）、管理費のサービス等もなくなり通常の入金になりました。金額で66万強です。27日に41万強のローン返済がありますので、月ベースの手残りは約25万です。ここから固定資産税、その他維持費（ワックス掛け、除草、大掃除等）がかかりますので大して残りませんね。まぁ、新築なので修繕費がしばらくかからないのが救いです。何か面白そうな物件が見つかった時、グーグルで調べることが多いいです。特に物件名が特定できる時には非常に有効です。 いくらで募集がかけられているかとか、何室空いているかとか、室内の写真まで見れるときもあります。たまに他の業者さんではもっと安い値段で売りに出されていることもあります。今日は試しに自分の1棟目のマンション名を入れてみました。すると何と未だに募集広告が出てきました。２LDKも１LDKも階数は書いてありませんが、1階の一番安い家賃がでていましたので完全におとり広告だと思います。部屋を探している方おとり広告には注意してくださいね。引き続きクリックご協力お願い致します。人気ブログランキングへ
2007.10.19
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やはりSMBCは無理！
先日問い合わせした物件ですが、結構面白そうです。築10年強のRCで価格は8000万円台、現在入居率が60％弱で表面利回り10％くらいあります。満室時は16％を超えます。当然今の家賃では埋まらないので10％程度下げても14％くらいは回ります。ひとつ気になるのは管理費が異常に高いことです。現状家賃の10％近くあります。ただこれは管理会社を変えればいいことなのでどうにかなると思っています。そこで融資が付きそうであれば週末に見に行こうと思いダメもとでSMBCに電話してみました。やはり予想通り、最低次の確定申告を見ないと難しいといわれました。ということは次回の赤字は確定なので、もう一年必要ということになります。残念！地域的にオリックス信託、スルガも難しそうです。やはりしばらくは安い木造中古狙いしかないかもしれません。引き続きクリックご協力お願い致します。人気ブログランキングへ
2007.10.17
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アフィリエイト
今日からまた忙しいプロジェクトが始まってしまいました。2週間から3週間は帰りが遅くなりそうです。5年くらい前までは仕事で2週間くらい遅い日が続いてもどうってことなかったのですが、最近は異常に疲れます。毎日物件探しで遅くなっても平気なのに不思議です。今日また一件物件の問い合わせをしました。金額的には8000万を超えるので国金では無理ですが、満室時利回りが15％を超えるので入居率次第でスルガ銀行、オリックス信託銀行もありかなと思っています。話が変わってアフィリエイトですが、有難いことに毎月少しずつ売り上げがあります。今年全部で700円程度ですが、全て１％なので70000円も買い物していただいたことになります。本当に有難うございます。でも不思議なのはクリック数０で売り上げ件数１というのがよくあるんです。これってどういうことなんでしょう？まったく不思議です。引き続きクリックご協力お願い致します。人気blogランキングへ
2007.10.15
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セミナー参加
今日は新宿にあるリッチロードさんのセミナー（無料）に行ってきました。第一部は徳田社長の「初めて物件選び（1棟アパート編）」、第2部は税理士さんの「不動産投資と確定申告」。第一部は一時間ということもあり、一般的な話でしたが、道路の種類に関しては勉強になりました。４ｍ以下の42条2項道路（位置指定道路）というのはよく聞かれると思いますが、４M以上の道路にも5種類ぐらいあるんですね。（42条1項1号から42条1項5号まで）基本的には道路に2ｍ以上接道していれば問題はないと思いますが、東京みたいに４ｍ接道していないと共同住宅（長屋・テラスハウスを除く）が建たない地域もありますので注意が必要です。後は４ｍ以下の道路に接道している場合は再建築時にセットバックが必要になりますので同じ大きさの物件が建てられない可能性があります。第2部は2時間なので盛りだくさんの内容で特に必要経費になるもの、ならないものに関しては再確認出来てよかったです。物件購入時の固定資産税精算金、仲介手数料は経費で落とせず取得価格に含めて減価償却。その他の購入時費用（登録免許税、不動産取得税等）は経費でその年に落とせるとのことでした。今回の税理士さんの話をきいて、自分の認識が間違っていたのは所得税の計算についてついてでした。今まで自分の所得（収入から経費等を控除したもの）に当てはまる税率を掛けるだけだと思っていたのですが、そうではないんですね。例えば900万の所得の人は税率が23％なので203万円の所得税という訳ではなく、105万までは5％、330万までは10％、695万までは20％というのを足していくので約148万の所得税になるんですね。思っていたよりは安いです。それでも平成18年度から比べると3％から4％（所得税と地方税の合計で）くらい増税になっています。あと印象に残っていたのは、不動産事業では経費で落とせる物が限られているので、その他の事業を並行してやればかなり経費で落とせる種類が増えるとおっしゃっていたことです。別に赤字でも問題ないので、何か考えようかという気になりました。セミナーに行くと何かひとつは新しい発見があるので今後も参加しようと思います。特に無料セミナーがお勧めです。（笑）ギブコムさんの無料セミナーなんで本当にすごかったです。（本までもらえましたし）ブログランキングに参加しています。クリックご協力お願い致します。人気blogランキングへ
2007.10.13
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出費がとまりません
節約しようと思っているのですが、なかなか出費がとまりません。 もちろん贅沢しているわけではないのですが、今月は自動車保険の更新とインターネットセキュリティソフトの更新です。７月は車検（１５万）、８月はインプラントの手術（８０万）で突発的な支出がありましたし・・・。なかなか貯まりません。（もちろん家賃用の口座には手をつけてはいませんが）もうとっくに家計簿ソフトの入力は挫折しています。自動車保険は今まではチューリッヒで今回の継続の見積もりは約５５０００円（今年から免許がゴールドからブルーになったので５０００円くらい高くなったような気がします）、それより安いのが三井ダイレクトで約４５０００円。いつも三井ダイレクトが一番安いのですが、何故か今まで契約したことがありません。今回は１００００円の差なので三井ダイレクトにしようかなと思っています。ただチューリッヒは継続年数が上がるたびにステータスが上がりサービスがよくなるみたいなので迷うところです。今回もせこく楽天とYahooで見積もりをとり、ポイントをゲットしています。両方で確か２２００ポイントくらいです。不動産投資関連の本一冊ぐらいは買えます。（笑）今日は前から気になっていた仙台の物件の問い合わせで業者さんに電話をしてみました。築約２０年、大学近辺、１R×20戸、価格約3500万、満室時利回り20％以上、現状約80％の入居率です。かなりおいしい物件ですが、ちょっと前から交渉中になっていたので躊躇していました。思い切って電話しているのに業者さんはそっけなくもうほぼ決まりそうなので無理だとの発言でジエンドです。僕が業者さんなら他の物件を薦めますが、まったく商売っ気のない業者さんでした。再び1軍（1ページ目）を目指します。クリックご協力お願いいたします。人気blogランキングへ
2007.10.10
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進展なし
引き続き国金融資狙いの高利回り中古木造アパートを探していますが、ぱっとした物がありません。特に木造の場合は実際に見ないと程度が分からないので、本当は見に行きたいのですが仙台も近くはないので、これだというのがない限りなかなか行けません。RCの場合は写真と築年数である程度分かる部分がありますが、木造の場合は築年数と写真だけではよく分からない気がします。今まで見た木造は全て写真より程度が悪かった気がします。並行してYahoo不動産で新築用の土地も見ているのですが、こちらの方が結構面白そうな物があります。ただある程度のボリューム(容積率300％から400％を狙っています）にならないと利回りがでないので最低でも1億5千万くらいは必要です。そうすれば横浜市でも８％から９％くらいとれそうな気がします。築15年から20年で利回り８％なんて論外ですね。1棟目であれば可能性があったかもしれませんが、1億近く借りたばかりでは融資がつきそうにありません。しばらくは机上の計算だけになりそうです。それも結構楽しいのですが。株の方はしばらくダメでしたが、最近少し持ち直してきました。元に戻るまではまだまだですが、現物しか持っていないので放置プレーで行こうと思います。配当もいいお小遣いになります。また2軍に降格です。クリックご協力宜しくお願いします。人気blogランキングへ
2007.10.09
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久しぶりの物件問い合わせ
昨日久しぶりに物件の問い合わせをしました。仙台の中古木造アパートで地下鉄駅から徒歩約10分、1K×18、土地約180坪、価格2000万円台半ば、築何と約30年です。国金融資狙いの物件です。満室時約20％ですが、現状は半分の入居です。去年から売れ残っている物件なのであまり期待はしていませんでしたが、接道さえまともなら土地だけでも安いと思って問い合わせをしてみました。珍しく誠実な業者さんで今日には10枚ほどの写真を含めた詳細な資料を送ってくれました。建物はこんな物かなと思いましたが、リフォームが必要ですと明記してありました。問題の土地ですがやはり接道に問題がありました。場所自体は悪くないのですが、急な階段を上って行かなくてはなりません。もちろん車は不可です。せっかく土地が広くても車が入れなければ意味がありません。資料を送ってもらい申し訳ないですが今回は見送りです。やはり売れ残りにはそれなりの理由がありますね。また50位以下に落ちました。応援のクリックお願いいたします。人気blogランキングへ
2007.10.04
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管理会社さんに電話
今日は久しぶりに管理会社に電話して担当者と話をしました。まずは電気代のことですが、僕の口座からの引き落としもできますが、確定申告に必要なら請求書のコピーを送ってくれるというのでありがたくお願いしました。それから何か問題はありませんか？とたずねたのですが、まったく問題ありませんとの返答。そこまで断言されると安心できます。学生さんはいないし、12戸中8戸は女性なので共用部も綺麗に使っていただいているようです。1棟目は当分問題がなさそうなので2棟目（国金狙いなので2000万程度の高利回り中古木造アパート）探しに力を入れたいと思います。引き続きクリックご協力お願い致します。人気blogランキングへ
2007.10.02
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なぜか？久しぶりの50位以内です。
皆さん有難うございます！最近はあまり頻繁に更新もしていないのに、なぜか久しぶりに50位以内にランクインです。やはり1ページ目はいいですね。（笑）前から気になっていた国民生活金融公庫の融資について勉強しようと思い、けいすけさんとコテツさんの「面白いほど国民生活金融公庫が分かるレポート」を購入しました。結構値段が高いのですが、もしこれを読んで融資を受けられたらそこから得られる利益は計り知れないと思い決断しました。少ししか読んでいませんが、これってもしかして1棟目を買うときのほうが融資が承認されやすいのかもと感じました。ちょっと失敗した感じもありますが、もっとよく読んで手頃な木造中古アパートにトライしてみようと思います。札幌は激戦区なので仙台を狙おうと思っています。（仙台も激戦区という話もありますが、比較で言えば、まだましのような気がします。）引き続きクリックご協力お願い致します。人気blogランキングへ
2007.10.01
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