2007年06月の記事
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明日からフィリピン出張です
明日から3泊4日でフィリピンに出張です。前から治安には不安のある国だとは思っていましたが、先日日本人が撃たれたとのニュースでますます不安に駆られています。強行軍のスケジュールもあり、それほど出歩かないので大丈夫だとは思いますが。帰るまでブログを更新できないかもしれません。帰ってすぐの週末には札幌に行きますので、その時には写真を撮ってきてUPしますので楽しみにしていてください。
2007.06.24
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2戸入居申込みがありました
今日、来週の訪札の件で建築会社さんに連絡をした時に募集状況を聞いたのですが、「まだ募集したばかりだし、まだ中が見せられないからこれからですよ。実際に中を見ないときまりませんから。」との回答。予想通りですが、少しガッカリ。 が、その後「今のところ決まったのは2戸だけです」との発言が。えっ、もう決まったんですか？聞いていませんけど。と心の中で思いましたが、うれしかったので口に出しませんでした。まだ2/12ですが、引渡しまで1ヶ月強あるし、完成すればだいぶ状況は変わるかと期待しています。また50位以下に落ちました。クリックご協力お願いします。人気blogランキングへ
2007.06.23
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働き蜂とおとなしい日本人
今日は朝から最悪でした。自宅最寄のJR（京浜東北線）の駅に着くと構内に人があふれていました。嫌な予感です。こういう時は必ずといっていいほど電車が遅れています。JRは本当によく遅れます。1～2週間に1度は遅れている感じです。何とかホームに下りると電車がドアを開けたまま止まっています。ホームにはたくさん人がいましたが、中を見ると乗れないほどではありません。ホームは暑かったので、とりあえず電車に乗ることにしました。予想通り中はエアコンが効いていたので、ホームにいるよりましです。車内放送でしつこいくらい何度も状況を説明しています。なにやら停電で東北線が止まり、乗客が線路を歩いているので、運転再開見込みが立たないといっています。よく聞くとそれが起きたのが8時10分頃といっているので既に40分も経っています。歩くと5分くらいで京浜急行の駅があるのでしきりにそちらを使うように勧めています。何度かそういう時に京浜急行を使ったことがありますが、込み具合が半端ではありません。パソコンが壊れそうなくらいです。今日もそうなるのはわかっていたので、じっと待つことにしました。このところ忙しい日が続いていますが、午前中に仕上げなければならない緊急の仕事もなかったので、最悪お昼からでもいいとあきらめました。この間買った芦沢晃さんの「中古マンション投資の極意」を持っていたので、読むのに丁度いいくらいに思っていました。（この本結構いいです。）案の定、京急の駅が入場規制になったと放送し始めました。それでも京急に回ろうとする人がたくさんいます。どうにかして早く会社に行こうとする日本人の勤勉さを改めて感心しました。同時にそこまで会社に忠誠心を持たないと生きていけない立場に悲しさを感じました。給料と同じくらい家賃収入があれば、きっともっとゆとりが持てるのではと感じました。僕も早くそうなりたいですね。定年になるまで無理かも知れませんけど（笑）。乗ってから30分後ぐらいに次の駅まで動くことになりました。次の駅は東海道線が乗り入れています。何とかなりそうです。しかし、こんな時は東海道線も異常な込み方です。そこで仕方なくグリーン車のデッキに乗ることにしました。確かデッキでもグリーン料金をとられるような気がしましたが、仕方ありません。デッキもすごい人だったので、グリーン車の中の通路に移りました。そこには車掌さんが待ち受けていて、グリーン料金1000円も徴収されました。こんな時でもグリーン料金を取るのか、誰のせいでこんなに苦労していると思ってるんだとムカついたのですが、そこはいい年をした大人なので黙って払いました。他の人も文句を言っている人はいませんでした。他の国だったきっとありえない光景だと思います。結局一時間遅れで事務所につくことが出来ましが、まったくついていない1日でした。クリックご協力お願いします。人気blogランキングへ
2007.06.22
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FX 初めて損切りました
FXで初めて損切りしました。何日か前にドルを133円前半で1枚売ったのですが、耐え切れずに買い戻しました。売りから入るのはやめようと思っていたのですが、この水準では買う気がおこらず、つい売ってしまったやつです。長期的には、日本とその他の国の金利差は縮小に向かうので円高だと思うのですが、そんなに長い間、売りポジションはキープできません。毎日スワップを払わなくてはいけませんから。今度の選挙で自民党が負ければ、一層の円安も考えられますしね。（最近の為替はそんなに単純な動き方はしないかも知れませんが・・・）しかし、この水準では外貨は買いにくいのでしばらくは様子見ですね。不動産の方は、かなりいろいろなところに広告を出してもらっていますが、今のところ申し込みがあったという連絡はありません。写真もまだ載っていないので当然かも知れませんが。今月中には外装は終わっていると思うので、写真を載せてもらうように頼まなければ駄目ですね。その地下鉄の駅の新築で検索すると一番先に出てくるので、家賃的には魅力があると思うんですけど、それほど甘くはありませんね。来週は3泊4日の強行軍で海外出張もありますし、仕事が忙しく少しうつ気味です。今月末の札幌行きが唯一の楽しみです。クリックご協力お願い致します。人気blogランキングへ
2007.06.21
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エントランスのライト決めました
先週から忙しい日々が続いており、今日も先ほどの帰宅です。この時間に帰るとさすがに日課になっている物件チェックも出来ません。それでもブログを更新しようとしている自分にある意味驚きを感じています。小学校の頃から日記とか作文が何より嫌いで筆不精な人間なのに。何がそうさせるのかよくわかりませんが、きっとネットワークを広げたいのだと思います。先日の管理契約についても、4名の方から貴重なコメント・情報をいただいています。ブログを始めていなければ、きっと得ることの出来ない情報だと思います。もちろん、他の方の参考になるように自分もなるべく実際の金額等を明示していきたいと考えています。今日は、建築会社さんからうれしい連絡がありました。エントランスのライトですが、標準仕様だとよくある大きな丸いライトで十字のガードが入っているやつでしたが、追加料金なしでスポットライトに代えてもらうことになりました。もちろん白熱灯だと電気代がかかるのでネオボールZという15ワットの電球形蛍光ランプが使用できるタイプにしました。館名板に関してもステンレスからガラスのタイプに追加料金なしで変更してもらえることになりました。大きさとかは聞いていませんが、詳細は次回訪札時に決めることにしました。最後に来ていろいろ無理を聞いてもらっている感じです。お蔭様で少しランキングが上がりました。引き続きクリックご協力お願い致します。人気blogランキングへ
2007.06.19
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不動産管理委託契約書
6月最後の週末に管理会社さんとの打合せで札幌にいくのですが、その前に管理委託契約書のドラフトが送られてきました。詳しくはまだ読んでいませんが、中身（費用を除く）は一般的な内容で特に気になる点は今のところはありません。注意した方がいい点があれば、教えていただければ助かります。費用面に関しては以下の通りです。管理手数料ですが、通常全体収入の3～5％だと思うのですが、ここは変わった計算方法で固定料金15000円プラス1500円×12戸プラス消費税となります。満室だと５％計算とそれほど変わりませんが(若干安い）、空室が多くなると固定料金がある分不利になります。自分としては新築なのでクレーム等も少なく、出来れば最初の5年くらいは実収入の４％でお願いしたいと思っています。定期清掃費に関しては一回3000円で月4回で12000円。これは意外と安いという感じですが、前に聞いたときは、通常隔週ぐらいで充分といっていたような気がします。最初は引越し等で汚れるので毎週でもいいかもしれません。共用部ワックス掛けが一回30000円で年2回で60000円。これについては、まったく相場がわからず、調査の必要ありです。館内廊下の部分はそれほどの面積でもないのですが・・・。共用部大清掃が年一回で15000円。きちんとやってもらえるのなら安いかも・・・。除草作業が一回12000円で年2回で24000円。それほど草が生える場所がないので意外と高い感じです。あとは消防用設備点検が年2回で別途見積もりとなっています。なにせ初めてのことなので、相場がよくわかりません。ご意見いただければありがたいです。よろしくお願いいたします。何とかぎりぎり50位あたりにいます。引き続きクリックご協力お願いします。人気blogランキングへ
2007.06.17
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CASHFLOW101さんの本を注文しました
今日、楽天ブックスでかの有名人CASHFLOW101さんの「激安アパート経営」を注文しました。アパート経営で検索したら一番最初に現れました。きっと売れているのですね。取り寄せになっていましたが、届くのを楽しみにしています。完成間近の物件名を決めました。「HILLSIDE TERRACE ○○」です。最初はFLAT○○にしようとおもったのですが、あまり建物のイメージと合わないので止めることにしました。FLAT○○だとデザイナーMSのような感じですが、外装がベージュ系のタイルだし、もっと女性にうけそうな名前にすることにしました。勝手な思い込みです。（笑）館名板ですが、標準仕様だとステンレスのところ、ガラスのものに出来ないか交渉中です。あまり追加費用が掛かるようだったら、ステンレスでもいいかなと思っています。何とかぎりぎり50位あたりにいます。引き続きクリックご協力お願いします。人気blogランキングへ
2007.06.14
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Bフレッツ申し込み用紙届きました
早いです。昨日、送りますといわれたBフレッツの申し込み用紙もう届きました。この業者さんのこういった迅速さは評価できます。この間も早く募集を開始して欲しいといったら、あっという間に募集を開始していました。それにしても札幌から横浜も一日で届くのですね。日本の郵便局はすごいですね。Bフレッツですが、やはり電気代も毎月NTTが負担してくれるようです。杖丈一郎さんによると、それほど加入する入居者はいないかもしれないということですので、なおさら無料で導入できてよかったと思います。後から何世帯以上申し込まないといけないとか条件を出されると大変ですから。決済日も７月25日に決定し、その日以降希望者は入居できることになります。７月最後の週末に入居者の方が引越しを出来るように２５日にしました。大安ということもありますが。業者さんによると今年は春にあまり動きがなかったが、ここにきて結構動きが出ているようです。何とか引き渡し前に半分くらいは申込が入るといいのですが。FXの方は一枚ずつの取引ですが、NZの為替介入にも救われ、5月の終わりころに始めてから５戦５勝で１万４０００円程度の利益が出ました。ただランドで２０００円くらいの含み損がありますが。絶対額は低いですが、投資金額に対するリターンはなかなかです。保証金は一枚につき25,000円から50,000円ですから。大きくポジションと持つと負けそうな気がするので、お遊び程度で楽しみたいと思います。また50位以下に下がりました。クリックご協力宜しくお願いします。人気blogランキングへ
2007.06.13
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Bフレッツ導入
今週から新しいプロジェクトが始まり、帰りが遅くなっています。一棟目物件の決済が近づき、いろいろやることがあるのにタイミング悪しですが、本業あってのフルローンなので、文句は言えません。この間、杖丈一郎さんのブログでNTTのキャンペーンによりBフレッツを無料で導入したと書いてありました。そこで僕の方も建築業者（売主）さんに話をしたところ、無料で導入してもらえることになりました。まだ申し込み書類が届かないので電気代まででるかわかりませんが、とりあえずインターネット環境が提供できてよかったです。２LDKのファミリー向けはわかりませんが、１LDKのシングル向けには絶対必要だと思っていました。僕が借りるとしたら、光接続可じゃなければ入らないと思います。札幌の物件でBフレッツ導入を考えている方はNTTにコンタクトしてみることをお勧めします。世帯数等の制約があるかもしれませんが。FXの方はこの間のNZの為替介入で救われました。92円台前半で初めて売りポジを持ったのですが、あっという間に1円近くやられました。介入のおかげで何とか多少のプラスで買い戻しました。その後、その水準で逆に買いポジにしました。買いポジだとスワップが毎日付くので精神的に楽です。多少アゲンストにいってもキープできますが、売りポジでアゲンストに行くと、毎日スワップを逆に払わなければいけないので、たかが１枚、２枚の取引でもプレッシャーを感じます。やはり安易に売りから入るのはよくないと認識しました。ランドの方は一枚17円前半の買いポジで、多少アゲンストに行っていますが放置プレイです。引き続きクリックご協力お願いします。人気blogランキングへ
2007.06.12
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祝！50位返り咲き 皆様有難うございます
皆様のおかげで久しぶりに50位にランクインしました。ご協力どうもありがとうございます。今日はリッチロードさんが開催する不動産投資セミナーに行ってきました。第一部は“物件の選び方”、第二部は“初めての不動産投資と税金のお話し”の合計4時間のセミナーでした。無料のうえにドリンクまで用意していただいていました。内容的には初心者向けの内容でしたので特に勉強になったということは、ありませんでしたが、この会社のHPと同様にしっかりした会社だという印象を持ちました。売れば良いという姿勢でなく、顧客のことも考えている感じです。ワンルームマンションや3000万程度の中古アパートが多いいので、リスクをあまりとらずに不動産投資を始めようとする方にはお勧めです。（自己資金が２割から３割必要ですが）４月頃、弥生の青色申告07を買ったのですが、そろそろ入力し始めないと領収書がたまってきました。とりあえず決済日を開業日にするので、それまでに掛かった経費は全て開業費に入れておこうと思います。（それでいいのかよくわかりませんが）弥生のハイパーサポートに申し込もうか迷っていたのですが、減価償却制度の変更もあって新しいバージョンが欲しかったので申し込むことにしました。ソフト自体はネットで8000円台だったのですが、サポートは12600円でこちらの方が高かったです。サポートを継続している限り、新しいバージョンが送られてくるらしいので、良しとしましょう。よく考えたら、今年に関しては赤字になるのは確かなので青色申告しなくてもいいのですが。（笑）引き続きご協力お願い致します。人気blogランキングへ
2007.06.09
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まずいです！金利が上がってました
今日は銀行に印鑑証明、住民票等要求されていた書類を提出してきました。その時に金利について話をしましたが、まずいことに金利が上がっていました。変動で2.875％プラス団信分0.3％で3.175％です。この前聞いたときより0.25％上昇しています。今まで正直あまり金利の話はしてきませんでした。3月に融資承認はしていただきましたが、決済がかなり先だったので、その時点であまり金利の話をしても意味がないと思ったからです。今日聞いた金利にしても来月の決済時には変わっている可能性もあります。現時点では5年固定は団信込みで3.4％なので変動で行くか5年固定で行くか迷うところです。中期的には4％まで考えていましたが、最初から3％オーバーは予想外です。2棟目どころかかなり給与からセーブして、繰り上げ返済できるようにしていかないとヤバイ感じです。日銀はなぜそんなに急いで金利を上げたがるんですかね？ 今まで何度もそうやって景気の芽を摘んできたのに。こうなってくると、フルローンを使える物件はますます減ってくるので、自己資金のない人が買うのは難しくなってきそうですね。 お金がある人にとっては競争が減りますから、安く物件を取得できていいかもしれませんが。クリックご協力お願い致します。人気blogランキングへ
2007.06.08
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ペット不可
昨日の続きですが、不動産屋さんと話したところ、1階は埋まりにくいのでペット応相談にしたが、駄目なら駄目でいいとのことだったので、とりあえずはペット不可で行くことにしました。家賃5000円アップとか敷金5ヶ月とか、条件によっては考えてもいいのかもしれませんが、他の入居者の方との兼合いもありますので、今回は見送りです。今月末は管理会社との打合せ及び内装チェック、来月末は決済と2ヶ月連続で札幌に行くことになりました。それまでに金消契約、銀行口座の開設、火災保険の選定とかかなり忙しくなってきました。今日も銀行に要求されている印鑑証明と住民票を取りに行きました。それにしてもこの時期の札幌ツアーって高いんですね！今まで週末の一泊二日で3万から3万5千円という感じでしたが、6月・7月は4万円以上します。それもいい時間帯のフライトはもう一杯になりつつあります。開業費に計上できるといっても利益が減ることには変わりはありませんので、なるべく安いのを探しています。今週末はリッチロードさんのセミナーにいって税金の勉強をして来ようと思います。とりあえず50位以内返り咲きが目標です。クリックご協力お願い致します。人気blogランキングへ
2007.06.06
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えっ、ペット可？？？
ついに7月中旬完成予定物件のマイソクがFaxされてきました。すると驚くことに、1階ペット相談の文字が！！！そんなこと一言も聞いていません。築年数が古くなり、空室が増えてきたら検討してもよいのですが、新築でペット可？明日早速話をしようと思いますが、いくら満室保証5ヶ月といってもそれはないですよね。売主さんが満室にする自信がなくなってきた感じです。家賃設定も高くないと思うのですが・・・・・。地下鉄駅徒歩6分の新築RCで、1階の家賃設定は2LDK（55平米）が63,000円、1LDK（31～33平米）が43,000円と45,000円です。共益費は一律3,000円です。礼金1（広告費に充当）敷金1なのでペットなんて入れられたら、リフォーム代で大赤字だし、その後に一般の人は臭い等で、入りにくくなる気がします。その他の階の人でも嫌がる方がいるかもしれません。その後の展開は、後日また書きます。ランキング低迷してます。クリックご協力お願いします。人気blogランキングへ
2007.06.05
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収益マイホーム
昨日はラゾーナ川崎の109シネマズで”ザ・シューター”を見てきました。期待通りの結末で、シンプルですが気持ちのいい映画でした。主演のマーク・ウォールバーグがかなりいい感じです。昔は並ぶのが嫌で映画館はあまり行きませんでしたが、最近はどこも指定席でチケットさえ買っておけば、上映時間丁度に行けばいいので楽になりました。先日の収益マイホームの件ですが、住宅ローンを使うためには、予想通り自宅部分が50％以上必要のようです。以下のようなシュミレーションをしてみました。自宅部分の面積を80平米のメゾネットにすると、賃貸部分に20平米のワンルームが１階に2戸、２階に２戸の計４戸出来ます。合計160平米（約50坪）ですので坪当たりの建築費を50万と仮定すると、建築費は2500万程度です。次にワンルームの家賃を60,000円と仮定すると、一ヶ月あたり24万円の収入になります。月に24万円返済できると仮定すると、約6420万円（固定金利2.8％、35年返済）借りれることになります。一方、土地に関してですが、60％/200％の土地だとすると80平米/0.6で約40坪の土地が必要になります。借入可能額から建築費を引くと3920万円ですので坪98万（3920/40）の土地まで買える計算です。もちろん、税金、空室等をまったく考慮に入れていないシュミレーションですが、可能性はあると感じました。既に自宅をお持ちの方は、それを賃貸に出せば、そこからの賃貸収入がプラスになります。宜しければクリックご協力お願い致します。人気blogランキングへ
2007.06.03
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