2007年08月の記事
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出た！新築RC１０％超え物件
2時間ほど前に健美家で札幌新築RCで家賃保証10％超えの物件を見つけました。東西線発寒南駅から徒歩8分で１億７００万で10.？？％でした。結構いいかもと思い、たった今もう一度探しましたがもう消えていました。あまりの速さにびっくりです。僕の場合、まだ融資がつかないのでどうしようもなかったのですが、本当にいい物件は考える暇もなく動かないとだめですね。９％オーバーの物件も減ってきた中での１０％超え。あるもんですね。引き続きクリック宜しくお願いします。人気blogランキングへすいません、間違えました。不動産投資連合体でした。まだ出ています。これです。
2007.08.28
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物件1号費用総括
今日は福住の物件の費用関係をまとめます。物件価格（当初） ９７，０００，０００追加工事等 １，０６８，０００表示登記 １１７，０００所有権登記等 １，００１，６００2007年固定資産税（日割） ６８，６９０収入印紙 ２２，５００銀行手数料等 ７４，９００合計 ９９，３５２，６９０借入金 ９６，０００，０００自己資金 ３，３５２，６９０収支（月ベース）収入（現状） ７０９，０００ローン支払い ▲４１３，２３８管理費 ▲２９，４００定期清掃料 ▲１２，０００手取り ２５４，６００年間手取り２５４，６００×１２＝３，０５５，２００計算上は年間３００万程度ですが（会計上はしばらく利益が出ないので所得税はかからないと想定しています）ここから固定資産税、排雪費、大掃除費、除草費等を引くと手残りは２００万程度と予想しています。一応２年あれば自己資金は回収できそうです。ランキング大幅降下中です。クリックご協力宜しくお願い致します。人気blogランキングへ
2007.08.25
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定期巡回報告書
一週間ぶりに自宅に帰りました。予定では来週いっぱいで北上の仕事を終えるはずでしたが、予想以上にペースが悪くあと2週間程度かかるかもしれません。今日帰ると管理会社から封書が来ていました。何かと思って開けると定期巡回報告書なるものでした。毎週巡回してその時の状況、作業内容が記載されています。臨時的な自転車置場も作ってもらったのですが、その様子も写真で撮ってくれていました。ちょっと感動です。最初の2ヶ月は管理費サービスですが、非常によくやってくれています。初めてなのでよくわからないのですが、これって普通なんですかね。週末も仕事で日曜日の夜また北上に戻ります。北上のホテルがいいのが救いです。一週間でランキング大幅降下です。クリックご協力宜しくお願い致します。
2007.08.24
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10000アクセス突破！
仕事が忙しくなかなか更新できませんが、おかげさまで10,000アクセスを突破しました。皆さん、どうも有難うございます。今日はちょっと気になる物件を見つけました。僕の物件を企画・建築した会社です。この間、社長と話したときに“どんどん宣伝して下さい”と言われたので名前を出してもいいと思います。作りはしっかりしているし、家賃設定にも無理がありません。今まで作った物件の入居率もいいのが自慢です。あと900万安かったら僕も欲しいです。（誰も貸してくれないないでしょうが）僕のよりデザインがいいですね。引き続きクリックご協力お願いいたします。人気blogランキングへ
2007.08.22
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北上出張中
今日から北上（岩手県）に長期出張です。前回と違うホテルに滞在しているのですが、それがなかなかセンスいいんです。次のリフォーム・新規建設？に参考になります。やはり壁の一面だけを違う色でアクセントをつけるのはなかなか有効です。（全体がアイボリーで一面だけブラウンを使っています。）僕も一面だけをオレンジにしたかったのですが、予算の関係で断念しました。今後は一戸ずつのリフォームになる可能性が高いので多少価格の高い壁紙も使っていこうかと考えています。今回のホテルは駅から離れていたのでタクシーを使ったのですが、その間、結構新しくてきれいなアパートがたくさんありました。大体2階建ての木造あるいは軽量鉄骨で駐車場付きという感じです。一度、北上の賃貸マーケットを調べてみようと思います。明日から忙しくなりそうなので頻繁に更新できないかもしれませんが、引き続きクリックご協力お願いします。人気blogランキングへ
2007.08.19
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ついに満室になりました
今メールをチェックすると管理会社さんからのメールが。ついに最後の一室に申し込みが入りました！ ８月２０から入居されるとのこと。やはりうれしいですね。満室っていうのは。７月25日引渡しから1ヶ月以内の満室は上出来です。建設会社さん、管理会社さん、賃貸仲介会社さんに感謝です。こうやって見ると女性の入居が多いです。オーソドックスな外観と白い内装を気に入ってくれたのでしょうか？入居を決めた要因を一度きいてみたいですね。結局最後の方も自動車を使わない方でしたので、駐車場6台の内2台余る事になりましたが、それはそれでいいかなと思っています。（年間24万の減収ですが）もともと6台とめると通路もないくらいでしたので、一台は自転車用、もう一台分は決まるまでは通路として使ってもらおうと思います。来月からはフルの家賃が振り込まれることになります。後は少しでも長く住んでもらえるようにする努力ですね！応援のクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ
2007.08.18
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こりゃ駄目です
NY DOWがかなり戻して終わったにも関わらす、東京市場はボロボロでしたね。何でそこまで売るのかよくわからないですが、信用でレバレッジを効かして投資している方は切りたくなくても切らざる負えないですからね。僕のFXと同じです。こんなところで資金切れでジ・エンドです。高レバレッジで取引してると強制ロスカットなんてあっという間です。ついに４０万の損失確定で一時？撤退です。株の方はレバレッジをほとんど効かしていないので安心してみていられます。こんなときは逆に買いのチャンスだと思っています。もうそろそろ円高、株安も止まりそうな気がしますが、アメリカ経済どうなんでしょうね。不動産価格の上昇（個人資産増加）による旺盛な個人消費が、かなりの部分アメリカ経済を支えているとしたら、本格的に調整に入るかもしれませんね。個人的にはアメリカの不動産はバブルだと思っています。今問題になっているサブプライムローンにしても不動産価格が上昇し続けるという前提（昔の日本みたいに）にたたないと成り立たないシステムだと思います。そんなもの（サブプライムローンを証券化したもの）バブル崩壊を経験した日本の機関投資家が買うとは信じがたいですね。個人的な考えを書きました。真実と違っていたらすいません。引き続きクリックご協力お願いします。人気blogランキングへ
2007.08.17
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会計ソフト入力完了
だらだらとした日を過ごしています。一応、弥生の青色申告07に現在までのデーターを入力しました。結構大変な作業ですね。借方、貸方ぐらいはわかるので何とかなりましたが、簿記の知識がまったくない人でも大丈夫なんでしょうか？ ソフトはよく出来ていますが、所詮入力するは人間ですから結構大変だと思います。すると今年の減価償却費が200万を越えることに気付きました。（今頃ですか！）ちょっと待ってよ。今年は7月から営業開始なので半年分なのに200万も！付属設備は15年の定率法、構築物は10年の定率法を選択しているので来年以降減るとしても来年１年では300万代後半の数字になりそうです。これに金利分の返済が300万近くありますから、会計上は来年も赤字かほとんど利益が出ない状況になりそうです。いいのか悪いのか解りませんが、次の融資を考えた場合はマイナスになりそうです。株も為替もヤバイ雰囲気です。今日のDOWも100ドル安ぐらいになっていますので、終わりまでに戻していないと明日東京もまた荒れそうです。FXは損失が30万を越え、あと10万ほど損失が拡大したらゲーム終了。敗退決定です。資金さえあれば倍々で買い下がっていきたいところですが、これ以上は自分の許容範囲を超える戦いですので撤退します。 残念。日本の株に関しては、金融機関、輸出企業を除いてはそれほど直接的な影響はないと思われますので放置です。円高、円高、ガソリン下げて下さい！！！また大文字のポジションに入りました。少しでも長く滞在できるようクリックご協力お願い致します。（笑）人気blogランキングへ
2007.08.16
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住所パワー
朝まで領収書整理、「やよいの青色申告」への入力を実施。地味な作業です。一応領収書の貼付けは完了し、入力は半分くらい終了です。一つ感じたことは、感熱紙タイプの領収書を使わないで欲しいということ。スティックタイプの糊ではりつけているのですが、糊付けした部分が黒く変色し読めなくなります。その後眠りにつき、先ほど目覚めた。（早くこんな自由な生活をしてみたい（笑））携帯にメールが何通か入っていた。全てFX関係のメール。ドルとNZドルの強制ロスカットの手仕舞取引と新規買い取引の成立のお知らせです。確認するとすごいことになっていた。強制ロスカットされると損失確定なので、その10ティック上ぐらいに新規買いを置いていたのですが、NZドルは2枚ともロスカットされ新規の玉に変わっていた。ドルは1枚が新しい玉に変わっていた。何とか無事だったのはランドだけ。ついに確定損失約9万、含み損約7万に達した。センスがないらしい。銀行株もかなり売られていたし、まだサブプライムローンの影響がかなりある感じですね。NYが落ち着かないと当分ダメかもしれません。皆さんもうご存知かもしれませんが、面白いウェブサイトを見つけました。住所パワーというサイトで住所を入力するとその住所のパワーを評価してくれます。ちなみに僕の自宅マンションはA、札幌の物件所在地はBでした。自分の知らない場所の物件を検討する時には多少役立つかもしれません。お蔭様で少しランキングアップです。引き続きクリックご協力お願い致します。人気blogランキングへ
2007.08.15
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温暖化？？？
北海道に御住まいの皆さんのブログを見ると、今年は札幌も相当に暑いらしい。たまたま今年だけの異常気象なのか？それともだんだん温暖化しているのでしょうか？札幌の僕の物件にはエアコンがない。入居者の皆さん大丈夫なんでしょうか？建設会社の社長によると「札幌の暑いのは長くは続かないし、昼間暑くても夜は涼しくなるからエアコンは要らない」とのことであったが、皆さんのブログを見る限り、今年は当てはまらない気がする。東京の新築賃貸マンションでエアコンが付いていない物件は０％に近いと思いますが、札幌ではどうなんでしょうね。付いている物件が2～3割ってところですかね。まだ決まっていない南側の１LDKは1階なので、エアコン取り付けも考えないといけないかもしれません。先輩大家さんたちのブログもご覧いただけます。クリックご協力お願い致します。人気blogランキングへ
2007.08.14
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必要書類を税務署に提出
今日は以下の書類を近くの税務署に提出しました。・個人事業の開廃業等届出書・所得税の青色申告承認申請書・所得税の減価償却資産の償却方法の届出書いずれも国税庁のHPからダウンロードしました。記入の仕方も今ひとつはっきりしませんでしたが、とりあえず埋めて税務署へ。普段なら自転車で行く距離ですが、あまりに暑かったので車で行きました。正解です。駐車場もガラガラで署内も僕一人しかいない感じです。3枚を提出すると、控えが欲しいならコピーをとって下さいとのこと。“コピー機はどこですか？”と聞くと前の道路を渡ればコンビニがありますとのことです。有料でいいのでコピーぐらい取ってくれればいいのにと思いながら暑い中コンビニまで行ってコピーをとってきました。原本と控えを提出すると、内容はほとんど見ずに受領印を押し控えを返却され終了。書き方について質問しましたが、よくわからないようで曖昧な回答です。もう少し中身をざっとチェックしてもらえると思ったのですが、無理みたいです。最近、区役所とか郵便局あたりは多少対応が良くなったと感じていたのですが、税務署には当てはまらないようです。司法書士の先生から送られてきた登記済み権利書を郵便局で受け取り、SMBCで通帳記帳をして帰宅。休み1日目にしては効率的に動けましたが、今週中に領収書の整理と会計ソフトへの入力をしなければと思っています。物件を探したり、買うまでのプロセスは非常に楽しいのですが、こういったその後の事務処理は面倒くさいですね。ランキング大きく下降しています。クリックご協力お願い致します。人気blogランキングへ
2007.08.13
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送金明細届きました
昨日はインプラント（人工歯根）の手術を受けたので、流動食、禁煙を強いられ参っています。2本インプラントを入れたのですが、2本で約79万円です。これでも2本同時ということで5万円値切ったのですが、Super高いですね。 高額商品を買う時は、ネットで調べて一番安い所で買おうとしますが、医療費だけは値段だけでは決められません。特にインプラントは割と危険を伴う手術と言われているので、それなりの金額を払うことにしました。夏のボーナスはこれで消えました。悲しい・・・・・。今現在不具合は出ていないので、一応医療事故にならなかったということだと思います。インプラントの手術が成功したかは別の問題だと思いますが。歯科医院からもどると管理会社からの郵便物が届いていました。中は送金明細書と広告費の領収書です。送金明細書って郵便で来るのですか？僕はてっきりFAXかMailかと思っていました。郵便で送ってもらった方が見やすいし、好ましいですけど。あと広告費は一部屋ずつ領収書が切ってあり、それぞれに200円の収入印紙が貼ってあります。収入印紙の代金を請求されていないので特に問題はないのですが、何か勿体無い感じです。１枚でまとめて切れないのかなぁと思います。内訳ですが、多少僕の計算と違っていました。今月半ばから入居予定の方の分はまだ含まれていませんでした。では何が多かったのかと言うと水回り消毒料です。1戸18000円（１LDK)から21000円（２LDK)徴収したのを送金してくれていました。あと何人か7月の後半から入られた方がいたのですが、それもきちんと日割りで徴収して送金してくれました。たいした日数でもないのでサービスでもいいと思っていたのですが、キチンとしていますね。最初の2ヶ月は管理料サービスなのですが、少しかわいそうな気がしてきました。ブログランキングに参加しています。クリックご協力お願い致します。人気blogランキングへ
2007.08.12
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初めての家賃入金されました
ついに初めての家賃が振り込まれました。敷金1ヶ月分と合わせて合計約117万です。明細がまだ来ていないので内訳はわかりませんが、大体予想通りの金額です。1室空室と3部屋は月途中の入居なのでこんなものです。忙しく通帳にまだ記入していないので感激もいまひとつですが、ついに大家さんになったことを実感しています。1戸空室、駐車場２台空きのままでいくと手残りは毎月約20万程度になりそうです。また詳細は翌月にでも書きます。しかし不動産投資は麻薬みたいなものですね。早く2棟目が欲しくて仕方ありません。ただこの一棟だけであれば、金利の急騰、空室の増加があってもある程度対応（給与から補填）できますが、2棟となるとそうは行きません。2棟目はより慎重に行くべきだと思っています。ブログランキングに参加しています。クリックご協力お願い致します。人気blogランキングへ
2007.08.10
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為替動いてますね！
帰ってみて為替を見てビックリです。急激な円高ですね。昨日、一昨日に外貨の買いポジションを半分くらい整理しておいて助かりました。今はドル/円の買い2枚とランド／円の買い1枚だけなので、多少落ち着いて見てられます。この間、初めてFXのHow to本を買ったのですが、まだ読む気が起きず放置してあります。やはり不動産の方が好きなのですね。不動産関連の本だと２～３日中には読み終わりますから。不動産の方は、特に動きがないのですが、明日には初めて家賃が入金される予定です。（通常は20日が送金日ですが、今回は特別早めに送金してくれるそうです。）今回は敷金分も入りますので結構の金額になります。楽しみ、楽しみ！！ 早く記帳して確認したいです。とはいっても敷金は預かり金ですので負債ですけどね。ランキング下降中です。クリック宜しくお願い致します。人気blogランキングへ
2007.08.09
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駐輪場
今日は管理会社から電話がありました。おっ、最後の一室決まったか？と思いましたが、そんなに世の中甘くありませんでした。駐輪場の件です。入居者の方からも自転車の置場に質問が出たらしいので、やはり余っている一台分を駐輪場にすることにしました。自転車ラックを置くと結構高いし、一度設置すると取り除きにくくなるのでコーンをいくつか置いてロープで区切るのはどうか？と言われました。とりあえず任せると言ったのですが、後からよく考えると、今ひとつ見栄えが悪そうな感じです。ここは多少お金をかけても自転車ラックを設置した方が良いかと思っています。それも斜めに置けるタイプにしないと幅が十分ではなさそうです。あと残っている一部屋ですが、やはり1階が残ったせいか、目に見えて問い合わせが減ったようです。広告料を2ヶ月にするのも考えておいてくださいと言われました。ちょっと待った。よく考えると10月から5ヶ月間は家賃補償があるはずです。と言うことは来年になってから手を打っても間に合います。危うくOKしそうになりました。危ない、危ない。しばらくは様子見で行こうと思います。引き続きクリックご協力お願いします。人気blogランキングへ
2007.08.07
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敷金×２、礼金×２
知人が浦和（埼玉県）で３LDKくらいの賃貸マンションを探しています。この時期なので選び放題かと思いましたが、あいている物件がないらしいです。家賃を聞いてみて驚きました。３LDK（60平米から80平米）、駅から徒歩10分前後で16万から18万くらいするのだそうです。高い。横浜より高いかもしれない。しかも敷金、礼金とも2ヶ月ずつ取るとのこと。羨ましい。札幌なんて新築でも1ヶ月づつしか取れないし、横浜でも礼金一ヶ月というのが最近結構あります。浦和が人気があるのは、いい学校が揃っているかららしいです。結婚もしていない僕には解かりませんが、そんな見方もあるんだと勉強になりました。文教地区狙いもありかもしれませんね。引き続きクリックご協力宜しくお願いします。人気blogランキングへ
2007.08.06
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祝！ アクセス7777突破
皆様有難うございます。予想以上のペースで7777のアクセスを突破しました。今後とも宜しくお願いします。今日は物件の写真をCDに落とし、保証人になってくれた父親に持っていきました。一度も現物を見ていないので、写真を見て「賃貸にしては良くできている」と満足そうでした。早々と12戸中11戸埋まったことを報告すると喜んでいるようでした。調子に乗ってもう一棟買うという話をしたらあっさり却下されましたが。（笑）やはり、時期尚早だったようです。財務の健全化が必要です。最初は1億も借金することに大反対でしたが、時間をかけて説得しました。空室増加、金利上昇も計算にいれてシュミレーションしていることを強調しました。（本当はそれほど考慮に入れてません（笑））金森さんの本も渡して読んでもらいました。読んだかどうかは定かではありませんが、最終的に僕の真剣さに負けて保証人になることに合意してくれました。もちろん、最悪のケースでもデフォルトしない自信があるし、父親もそう感じたのだと思います。両親に感謝の1日でした。ランキング下降中です。クリックご協力お願い致します。人気blogランキングへ
2007.08.05
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次の一手
つまらない週末です。ネットでの物件探しは行っていますが、今ひとつ力が入りません。それは、次の一手を決めかねているからです。選択肢としては以下のようなものを考えています。１、今後5年間で物件からのキャッシュフローと給与からの貯蓄で2500万程度貯めて繰り上げ返済を行う。２、2年の固定期間終了まで様子見で、金利動向、投資不動産の状況により次の一手を考える。３、1000万程度の自己資金でネット利回り10％程度のワンルームマンションを1～2戸買う。４、1000万程度の自己資金を投入し、2000万から3000万程度の中古木造アパートを買う。５、2年程度キャッシュを貯めて実績を作り、もう一棟フルローンに近い形で5000万～1億のRCを買う。１が一番の安全策で５に行くほどリスクが高くなります。もちろんリスクが高いほど収益を生むチャンスも多くなります。借入金利よりも次期購入物件候補のネット利回りが高ければ、当然繰上げ返済をするよりも物件を追加購入した方が良いはずですが、空室のリスクもあるので難しいところです。とりあえず今後一年は３千万以内の木造中古または区分所有でいいのを探しながら様子見というところでしょうか？つまらない！！！ランクキング下降してきました。クリックご協力お願い致します。人気blogランキングへ
2007.08.04
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路線価上昇＆建築基準法改正
札幌の今後の新築RCの利回りは落ちるのではないかと予想しています。札幌では今までは9％台の新築RCが結構ありましたが、今後は出にくいと考えています。もちろん家賃設定を高めにすれば別ですが、埋まらないのであればいくら想定利回りが高くても意味がありません。土地価格の上昇、6月20日施工の建築基準法改正の影響による建築費の増加の二つがその要因です。フルローンで新築RCを購入するには悪くても8％後半から9％の利回りがないと厳しいと思うので、今後フルローンで物件を購入する方は割安な家賃は設定しにくいと思われます。ということは今後フルローンで買われる方の物件は競争相手としては、あまり脅威を感じなくても良いと思います。競争相手として、脅威なのは土地を持っている地主さんです。僕の物件は土地・建物価格合計の約8.8％の利回りですが、建物価格だけで考えると約13％の利回りになります。ということは地主さんは建物を全額ローンで建てたとしても、余裕でもっともっと安い家賃設定が可能です。ただ地主さんとしてもむやみに家賃を下げないでしょうから、札幌の家賃も下げどまりの傾向になるのではないでしょうか？新米大家の希望的観測でした。引き続きクリックご協力お願い致します。人気blogランキングへ
2007.08.03
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感動です
今日帰ると大きな長方形で薄い箱が宅配ボックスに入っていました。何かと思ったらアルミの額縁（40センチ×30センチくらい）に入った物件の写真です。えっ、すごい！建設会社さんが送ってくれたのです。何にも言われていなかったので驚きと感動です。初めての建設なのでよくわからないのですが、こういうサービスって普通なのですか？金額的には大した事ないかもしれませんが、心に響くサービスだと思います。今後、入居者の方にもこういった心に響くサービスを考えていきたいと思います。昨日部屋の方は11戸決まったことはお知らせしましが、今日は駐車場の申込状況の連絡が来ました。6台中4台申込で2台余っています。1台は募集中の部屋用に残して、あと1台分は駐輪場にしようと考えています。6台止めるとぎりぎりで自転車の置場も取れないので、かえって良かったかもしれません。年間で12万円の収入減ですが、入居者の方が快適に過ごしていただければ良いと考えています。引き続き応援のクリック宜しくお願い致します。人気blogランキングへ
2007.08.02
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いきなり3戸申込
何と何といきなり3戸申込がありました。そのうち2戸は審査OKで1戸は審査中ですが、大丈夫そうな感じです。これで全12戸中残りは一階南側１LDKの1戸だけになります。新築だから当然といえば当然かもしれませんが、完成時期を考えればかなり順調なような気がします。建築会社さんもそれほど家賃補償しなくてすみ（最悪でも1戸のみ）、ホッとしていると思います。最後に残ったのが一階というのが多少気になりますが、一階には優先的に駐車場も付けているので何とかなるのではないかと思っています。こうなると「福住はいいよ！土地が出にくいから競合は少ないし、属性の良い人が多いいから」という建設会社社長の言葉を信じて正解でした。あとは新築RCのわりに家賃を低めに設定したのが、早めに決まってきた大きな要因だと思います。インターネットで検索すると築2～3年の木造アパートの家賃の方が高かったりしますから。しかし、後から新築で自分のところの家賃より安い家賃で募集されたら、結構大変ですよね。自分の物件がある程度古くなった時のことを考えると怖いです。 どうにかして長く住んでいただきたいので、いろいろ考えているのですが、一つ考えているのは、契約更新された方に商品券を差し上げるという手です。1回目、2回目の更新時は1万円、3回目以降は2万円づつ配るのです。但し、遅延なく家賃を支払っていただいている方限定という条件をつけようと思っています。他にもっといい手があれば是非教えてください。宜しくお願い致します。文字の小さい順位までランキングが落ちました。クリックご協力お願い致します。人気blogランキングへ
2007.08.01
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