2017年12月の記事
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良いお年をお迎えください！
本日やっと2017決算用書類を税理士さんに向けて発送しました。2017年は、2棟売却、1棟購入、車購入、大規模修繕ありと盛りだくさんでしたのでかなりの量の資料になりました。2018年は、多額の納税が待っていますので払い終わるまでは大人しくしているつもりですが、最近、結構気になる物件が増えてきてるんですよね。まぁ、融資が厳しくなれば価格は当然低下傾向ですので焦る必要はないのですが、病気なんですね。気になりだすと止まりません。笑とりあえずは、空室を埋めるのに注力します。皆様、良いお年をお迎えください！ クリック宜しくお願い致します。人気blogランキングへ
2017.12.31
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退去は続く
先日書いた悩ましい入居申込ですが、1/18入居で決着となりそうです。 契約までは安心出来ませんが、1/18入居で決まれば約40日の空白期間なので悪くはないです。管理会社のRバンクさん、有り難うございます。空室期間を短くするのは、退去後の原状回復を以下に速く綺麗に終えるか、適切なタイミングで募集を開始するかが重要だと感じています。このあたりの感覚が管理会社さんによって大きく違うようです。ひと安心と思いきや、もう1室退去予告。新築時から入居した医学生（新入生）さん、そうかちょうど6年で卒業なんですね。千川3号ももうすぐ6歳ですから。これで新築時から住んでいる入居者さんは残り1人だけになります。なるべく長く住んでいただきたいです。1/８に退去予定の野方5号の1室も既に募集を開始しています。大規模修繕後の初めての募集ですが、1,000円だけ家賃を上げて55,000円プラス共益費3,000円でトータル58,000円で募集をかけています。58,000円なら割と早めに決まるのではと思っています。勝手な思い込みの可能性もありますが。笑クリック宜しくお願い致します。人気blogランキングへ
2017.12.23
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悩ましい入居申込
12/８に退去になった千川3号の4階の1室に申込が入りました。但し、入居は1月末ということで約50日の空白期間。悩ましいです。 取りあえず、これから1ヶ月後の家賃発生で交渉してもらいます。 ダメなら年内の契約、入金を条件に認めますかね。家賃自体は新築時から変わらずで最近は少し高いかなという感じもするし。最悪なのは引っ張られた挙げ句のキャンセルです。いずれにしろ契約まではオープンで引き続き募集をしてもらいます。クリック宜しくお願い致します。人気blogランキングへ
2017.12.20
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大泉学園6号決済完了
大泉学園6号の決済が無事に完了しました。決済場所が川崎という事で売主さんの移動も考え、遅めの11時から開始して12時半頃に終了。中古物件ですが、図面等バインダーが3冊。自分の新築物件よりきちんと資料が残っています。やはり大手が施工だと違いますね。こんなに荷物があるのなら車で行けば良かったと後悔するも後の祭りでした。神楽坂4号、野方5号は図面等の資料は全くなし。賃貸契約書だけでしたので全くの想定外でした。これでRCが２棟、鉄骨１棟になりました。共通項はいずれも用途地域は近隣商業で駅から徒歩７分以内、接道間口は７メートル以上です。このあたりが自分なりの選択基準になっています。大泉学園６号は８室中１室空き。千川３号は今月１戸空いたばかり。野方５号は来年１月に１戸退去、４月にも１戸退去なので、当分は空室を埋める事に集中です。クリック宜しくお願い致します。人気blogランキングへ
2017.12.18
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野方5号大規模修繕完成写真
野方5号大規模修繕が完了しましたので写真をアップします。やはり夜の方が良い感じです。これで後10年は頑張ってくれるでしょう。笑 クリック宜しくお願い致します。人気blogランキングへ
2017.12.16
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日曜日に金消契約
土曜日は、野方5号で中野区と道路境界の立会確認。日曜日は午前中に野方5号で大規模修繕の施工確認、午後は川崎まで移動して地銀さんで大泉学園6号融資の金消契約。結構忙しい週末でした。平日はなかなか忙しくて夜遅くでないと行けないと伝えると日曜日に出勤して金消契約をやってくれました。結構柔軟に対応してくれるんですね。休日に金消契約をしたのは初めてです。5年固定金利も11月より0.01％下がり、1.28％とまぁまぁ許せるレベルです。融資動向を聞いてみましたが、もともとジャブジャブ出していた訳ではないので特に変更なしとのこと。まぁ今回も23～24％は自己資金入れてますからね。今回は、司法書士さん、火災保険とも銀行お勧めの業者さんを使います。火災保険に関しては、どこの代理店でもそれほど差がないので良いのですが、司法書士の報酬はかなり差があることがあります。神楽坂4号の時は司法書士報酬だけで20万程度あってクソ高いと思いましたが、今回は6万弱とかなり良心的でした。登録免許税も含めると150万弱と高いですが、そこは仕方がない部分です。基本的には、銀行が無理強いする事はないので報酬部分がクソ高い場合は自分で探した方が良いと思います。野方5号の大規模修繕は、いくつか修正作業が必要ですが、今週中には完了する予定です。今回の業者さん、ペースは遅いのですが、責任を持って最後まで行う姿勢は買えます。デザイナーさんからも特にダメだしは出ませんでした。クリック宜しくお願い致します。人気blogランキングへ
2017.12.12
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松本船舶 マリンランプ
野方5号の照明には松本船舶のマリンランプ2-DK-Sを８個使用しています。デザイナーさんの指定です。結構高いので痛いのですが、やはり他社の安物とくらべると良い雰囲気を漂わせています。LED付だと白熱電球付きより5,000円ほど高くなるのでとりあえず白熱電球付きを買って、LED電球は別に買った方が安いです。パナソニック製 LDA6L/CがLED付には使用されていますのが、この電球は1,700円程度で購入できるので別々に購入した方が1個につき3,000円程度安くなります。8個で約25,000円の節約です。まぁ、大規模修繕費用約550万の中では些細の節約ですけどね。松本船舶 マリンランプ ハイグレードシリーズ ２号デッキ シルバー（2.1kg） 2-DK-S マリンライトクリック宜しくお願い致します。人気blogランキングへ
2017.12.03
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野方５号照明交換完了
大規模修繕中の野方５号に新しい照明が設置されていました。やはり照明が替わると雰囲気が出ます。写真では白っぽくなっていますが、全て電球色なのでもう少し暖かい感じになっています。長く掛かりましたが、やっと終わりが近づいてきました。クリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ
2017.12.02
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