2008年02月の記事
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管理会社へおこごと
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ金曜日は会社の行きと帰りに物件のゴミ状況を偵察してきた。金曜日は一般ごみの収集日なので、エントランスにゴミが散乱する可能性があるのは、ごみの収集日に違いないと推測している。とりあえず、今回は大丈夫だったので、このまま週末を迎えられそうでホッとした。内見者さんが来た時にエントランスにゴミが散乱していたらマイナスポイントなので。帰宅後、メールチェックをしたら、川崎1棟マンションの管理担当者からメールが入っていた。用件は、今回のリフォームの見積もりを参考までみせて欲しいという内容。昨日、リフォーム概要を書いたお知らせを送ったばかりなので、設備が充実している事実を知ったのと、この管理会社から紹介してもらったリフォーム業者の提案を却下したので、その理由を探りにきたようだった。見積もりは隠すまでもないので、返信メールに添付し、長文のコメントを書いて送信しておいた。物件管理として何をしなければいけないか、ただ、集金業務とクレーム対応だけやってれば良いって訳でもなく、オーナーと管理会社との間でプラスのスパイラルを生む為には、いろいろ提案もできないとダメだ、というような意味合いの内容をびっしり書いた。こちらも、真剣勝負で物件の運営をやっているので、管理会社も歩調を合わせて欲しいところである。管理会社への返信メールにも書いたのだが、川崎1棟マンション購入後、いろいろ取り組んできたなぁ、と思った。・消防設備点検業者の選定と消火器の設置＆点検・清掃業者の選定 月一回の定期清掃、毎週エントランス部の掃き掃除・放置自転車の撤去・共用部蛍光灯の一斉交換・4F階段部分の蛍光灯の復活・初の空室リフォーム(現在は見積もりまで)３月上旬で物件購入後から、まる３ヵ月。今後もまだまだやりたいことは続く。・花壇まわりの植木鉢の所有者把握とその整理・エントランスに防犯カメラ(ダミー)の設置・防水工事、シーリング材の打ち直し、外壁メンテナンスの見積もり取得・受水槽清掃あたり。防水工事などはある程度、まとまった金額が必要なので、まずは見積もりだけとって手持ちの資金と相談しながら進めようと思っている。これらが一通りこなせれば、とりあえず、やれやれである。-----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.02.29
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税金の還付金
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ自宅メールアドレス宛てに、現在融資を受けている銀行のインターネットバンクのシステムからメールが届いた。「入金がありました」、と。何の入金かなぁ、と思い確認してみたら、税務署からでした。還付金がもう振り込まれてきたのでした。はっ、早い。早速リフォームの足しにさせてもらおうっと。還付金の額も結構な額だったので、前入居者さんの原状回復費と合わせると殆ど賄えそう。＃ありがたや～。話は変わるが、先ほどまで、内見者さん向けのお知らせ(Ver.2)を作っていたので、早速、明日にでも現地に置いておくつもり。今週末は何件くらい内見者が来るか。一応、管理会社には、結果を教えてもらうように連絡しておいた。熱～いメッセージも入れておいたので、誰か申し込んでくれないかなぁ。。。入居はまだできないけど。----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.02.28
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エントランスの放置ゴミ
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ物件購入当初からエントランスにゴミが散乱しているのだが、今日は少しだけ状況がつかむ事ができた。昨晩はゴミは全くなかったのだが、今晩には、ゴミが散乱していた。水曜日は、ゴミの収集日であること、散乱ゴミには枯葉が混じっていること。今まで入居者のマナーに気をとられていたが、実は、入居者以外の第３者の可能性もあると思った。一つ不思議なのは枯葉の存在。周辺の道路はいつもきれいであまり枯葉が散乱していないのに、どこからくるのか？ここも重要な手がかりかもしれない。明日、もういちど物件に行って、証拠品を採取してくるつもり。あと、威嚇用にエントランスにダミーカメラを設置しようと思う。ゴミ問題も長い戦いになりそう。---------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.02.27
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リフォーム仕様の確定と発注
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、リフォーム業者2社から見積もりが届きその選定を行った。一方は工務店系の業者さん、もう一方は個人経営の小回りの利く業者さん。前者の方の見積もり依頼時には、あれやこれやと気になるところ全てを見積もりに組み込んだら８０万円以上の見積もりがやってきた。＃ありえない。後者の方の業者さんは、いつもお世話になっている業者さん。＃本当は「いつも」ではなく「たまに」くらいが良いのだが。それだけ空室を経験しているという事なので。こちらの方は、できるだけ安価に仕上げる提案が上手な業者さん。MANBO的にはすふまの黒枠がずっと気になっていて、なんとかならんものか、と考え、インターネットなどを調べたのだが、結局、枠は黒、茶、白木のものしか見つけられなかった。今日の業者さん話では、白の枠を見つけたとの事だったので、ふすまを洋風に(しかも安価に)するプランは一気に解決した。トータル金額は、自分で調達した設備、クリーニング代もすべて含めて49万円になった。募集賃料は8.1万円なので、浦田さん形式で行くと、リフォームは家賃の6ヵ月分が目安との事だったので、 8.1 * 6 = 48.6万円となり、上限ラインに届いてしまった。今回は、川崎1棟マンションの初リフォームなので、モデルケースとなれるように、できるだけ多くの部分に拘ってみた。細部をよぉ～くみると古い部分もあるとは思いますが、便利な設備も充実しているので、かなりいい感じに仕上がると思います。ただ、業者さんが手いっぱいな為、完成が3/21になってしまうのが、難点。仕上がりが楽しみ。-----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.02.26
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設備の買付
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は会社へ出勤する前に、シャンプードレッサーの購入、帰宅途中で、シングルレバーの混合水栓を購入した。いずれも、ホームセンターでの購入。それぞれ違うお店での購入。シャンプードレッサーはINAX製 60cm幅ので 27,800円。混合水栓は 7,980円。シャンプードレッサーの場合は、今回、リフォーム依頼する業者さんに設置、既存の洗面台処分をやってもらうのだが、設備購入費込みのトータルでは、5万円ちょっとで設置できる。早く設置にかかって欲しいのだが、肝心のその他の見積もりがまだ来ない。もう一社は明日もらえるとの事で状況によっては、クロスや枠塗りと設備関係の工事はそれぞれ違う業者にお願いする可能性もある。一刻も早くリフォームを完了したいので、スケジュール次第である。問い合わせや内見者の方もちらほらあるようで、先週１週間くらいのデータを教えてもらったのだが、問い合わせは16件、内見者は7件だったとの事。リフォーム実施前の内見の為に、リフォーム概要のビラを早く置きたいところ。明日にでも置きに行こうかな。---------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.02.25
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ふすま
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今、リフォームを計画中の部屋には、ふすまがある。床はフローリングなので、この部屋をもう少し洋風にしようと考えている。一番安価な方法は、ふすまにクロスを貼って、取っ手を変える事だ、とリフォーム業者さんに教えてもらった。ただ、枠の色は、黒、茶くらいしかないらしい。白枠があれば手っとりばやいのにと思った。なので、この黒枠を使いつつ、部屋の木枠を洋風になるように塗装する方向で、配色を考え、写真と解説付きの要望書を作成した。使おうと思っている色は、濃いグレーと、白系の２色。白は、木枠を目立たなくさせる為、濃いグレーは、ふすまの黒枠をごまかす為。いっその事、ふすまをやめて、造作の洋風の引き戸を作成する事も考えたが、おそらくかなり高い。引き戸にお金をかけるくらいなら設備にお金をかけた方が良いと思うし、引き戸が新しくなり、「おぉ、これはいい引き戸だ」と気に入って入居を決める人なんてまずいないと思う。要望書は、パワポで全9ページ。あぁ、疲れた。明日から会社、もうすぐ寝ます。----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.02.24
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共用部の照明一斉交換
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ清掃業者さんからメールが入った。以前よりお願いしていた蛍光灯の交換、ポイ捨て撲滅の為のマナーアップのお知らせを掲示、放置自転車の撤去完了、との事。蛍光灯は、昼白色(Dタイプ)と電球色(Lタイプ)の蛍光灯が混ざっていて変だったので、心機一転、昼光色(Nタイプ)の蛍光灯に一斉交換をお願いした。蛍光灯の色をどの色にするかは物件の外壁の色、状態次第なような気がしてきた。今回の川崎の1棟マンションの場合は、外壁がアイボリー系で少し汚れているので、電球色だとさらにそれを強調し、悪い方向に作用していたように見えた。昼白色は青白～くなり、お化けが出そうな色であまり好きでないので、ナチュラルな色の昼光色に変えた。蛍光灯の交換後、物件を見に行ってきたが、明るい感じになり、かなり良くなった。薄汚れた放置自転車もいなくなったし、清掃直後だったので、エントランスもゴミがなかったし、今日はいい状態だった。あとは、マナーアップがどこまでできるかにかかっている。あの手、この手で頑張ろう。---------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.02.22
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帳簿の記入
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ昨日、ようやく今年、年初から昨日までの帳簿を行った。1.5ヵ月くらいサボっていたので、領収書などが結構溜まっていた。領収書を入れるファイルも、今年で３つ目になり、今年はオレンジ色のファイルにした。区分マンションは、1月、2月の入金とローン支払い、1棟マンションの方は1月分の入金と1月、2月のローン支払い、その他もろもろの支出を記帳。やよいの青色申告を使っているのだが、各月毎の収支が見れるので、実際にやってみるといきなり結構な黒字。ただ、今年は、1棟マンションの取得税の支払いやある程度の建物の修繕もやろうと思うので、毎月の収支の状況を把握しながらどれくらいを修繕に回すかを見極めないといけない。この辺についは、まだあまりノウハウがないので、勉強しないと。。。---------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.02.21
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照明器具の設置
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は会社帰りに、現在募集中の部屋に照明を設置しに行った。脚立など、道具が全くないので、ラゾーナ川崎のホームセンターUnidyで調達して現地へ。脚立を抱えてその辺を歩く人って、なんだかアヤシイかなぁ、と思いつつ物件町間近になったところの交差点で、女の人と出くわした後、私はさっさと物件の部屋へ。後からポストを空ける音と階段を上がる音がしたので、この物件の入居者さんだと判明。思いっきり怪しまれたかも。。。今日の作業目標は、キッチンと居室の照明を設置する事。まずは、居室側のシーリング照明にかかる。これは10分くらいで完成。次は、キッチンの照明。既存の照明を外したところで問題が発生。既存の照明は、天井から直に配線が出ていて、照明に結線されていた。簡単につけられるコンセントのような器具は何もついていなかった。という訳で、ここで終了。後は、リフォームの内容をFixさせたら直ぐにお知らせを置いておくくらいかなぁ。もう20日になったので、ちょっと焦り気味。帰りに、川崎駅近くの不動産屋の窓にMANBOの物件の部屋がないかなぁ。。。と何気に見ていたら、ありました、ありました。一番駅近くの不動産屋さんに。このお店は、実は、購入調査の時に賃料相場について教えてくれたお店。問い合わせは結構あるようなので、頑張らないと。----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.02.20
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内見者さんへのお知らせ
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ先日、リフォームの打ち合わせをしてからいろいろ考えたのだが、このピーク時は1分1秒も無駄にしてはいけない(ハズ)なので、今回の設備充実をもっとアピールしないと行けない。まずは、リフォーム概要を書いたお知らせを書き、内見者さん用においておこうかと思う。これは、業者さんから見積もりが来次第。後、直近できる事は、取り付けずに箱に入ったままになっている照明の設置。これは会社帰りに順次取り付けに行こうかと思っている。脚立がないので、ラゾーナ川崎のホームセンターで調達し、そこからハンドキャリーしようかな？とも考え中。明日の晩、早速やろうかな。---------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.02.19
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リフォーム打ち合わせ
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションの一室が退去になったので、早速、リフォーム業者さんと打ち合わせを行った。部屋の状態は良い方だったが、フローリングに壁が和室用のクロスが貼ってあったので居室は全てクロスを貼替える事にした。大きな工事としては、・シャンプードレッサー・キッチン・ふすまを洋風にの３点。これがどのくらいの金額になるかがポイント。見積もりは２つの業者さんにお願いしたのだが、始めの業者さんは1年以上お付き合いのある業者さんで、かなり細かい注文を受けてくれるので過去いろいろ助かっている。中でも、設備をインターネットで安く調達したものを取り付け工事だけお願いするような作業も(普通は嫌がられると思うが)、受けてくれる。 「こういうの、MANBOさんが先駆けですよ～、ハハハ。。。」というお言葉をいただいたが、こちらは平謝り状態。ポイントは、クロス貼替えなどの通常の工事のついでに設備持ちこみ案件を忍び込ませることだと思っている。リフォーム業者さんも最近は利幅が薄くあまり単価の低い作業ばかり依頼するとかわいそうなので、リフォームの依頼にも単価の高い/低い工事を混ぜるさじ加減が、業者さんとうまく付き合うには必要かも。でも、今回は、禁断の大型設備持ちこみ案件を実行するかも。業者さんに逆提案されてしまったのだ。 「シャンプードレッサー持ちこみ案件！」こんなの、まず自分で運べない。手としては、時間帯指定の配送でなんとかなるかも。で、肝心のものは、帰りにホームセンターで見つけてしまったのです。2.78万円のINAXのシャンプードレッサーを。どうするかは考え中。。。--------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.02.18
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マナーアップの貼り紙
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへおととい、清掃業者から、川崎1棟マンションのエントランスに貼る予定のお知らせ文の原稿がメールで送られてきた。本当は、このような作業は、管理会社の担当者とやりたかったのだが、ノウハウもスキルも全くないので、理解のある清掃業者の方とやっている。このお知らせ文は、エントランスにゴミをポイ捨てする方がいるので、その為のマナーアップ対策。依頼時のやりとりで、威圧的な文は避けようという話になったので、業者さんはちょっと苦労していた様子。1週間ちかく経ってようやく出来上がったものを私が３か所程訂正して完成！＃以外と文才があるかも！と一人悦に入っていた。。。これを印刷し、ラミネートし、物件の入口のタイルの壁面にペタリと貼りつける。この物件には掲示板というものがないので。この作業は全て清掃業者のサービスで行ってくれる。まずは、この張り紙で様子を見る。次の手としては、入居者各戸へのお知らせを配布しようと思っている。少しは、良くなると良いのだが。-------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.02.17
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退室報告
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、川崎1棟マンションの方の退去日だったので、退室報告とデジカメ画像がメールで送られてきた。一番の懸念だった、居室の床はフローにングだった事が判明した。全体的にきれいに使用されていたので状態は良かった。ただ、見た目的に、「床がフローリングなのに、押入れがふすまだったり」「キッチンのタイルが古臭かったり」いろいろリフォームしたくてうずうずしている。とりあえず、依頼事項を全て書き出したら20項目近くなった。細かいのがほとんどだが、見た目のイメージアップと生活に便利なアイテムを導入するとなると必然的にこの数になった。このリストは、来週打ち合わせ予定の業者さんにも早速メールで送っておいた。打ち合わせが楽しみである。＃本業より楽しく取り組んでいる自分が怖い。。。-------------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.02.16
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リフォーム打ち合わせの準備
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今週末に退去となる部屋のリフォーム打ち合わせを来週早々にやる事にした。午前と午後イチに２つの業者に見積もり依頼をする予定。今回の新たな取り組みとしては、キッチンのリフォーム。キッチンを全て入れ替える程予算はないので、ダイノックかベルビアンのシートを貼る事である程度コストを抑えられないか、見てみようと思う。ダイノックは、2007年版のカタログ以降新色が加わっていたのと、ベルビアンは新しいカタログになっていたので、早速、取り寄せた。どういう色柄にするか非常に迷う。そろそろ決めないといけないのだが。。。-------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.02.14
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消防設備士の受験
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ消防設備点検＆報告書作成の作業費節約(?)に、消防設備士の資格を取ろうと思い、勉強中である。現在では消火器の点検は、薬剤交換の費用も新品交換の費用も対して変わらないとの事で新品に交換してしまう業者さんも多いと思う。さすがに消火器交換の手間を考えるとその作業は業者さんにお願いしようとは思うが、交換までまだ何年もあるのでそれまでは、外観検査を行い報告書を作成するのみ。消防署へは３年に１回の提出なので、それまでは単に自分で書いたものを自分で保管しておくだけで良い。交換は、「３年以降８年までの間でバラけて１本づつ交換していくと効率的です」、と前回消防設備点検を実施してもらった業者さんに教えてもらったのだが、1本だけの交換だけ頼むと逆に割高になりそうで、他に良い方法はないか調査中。それにしても、法令関係がなかなか覚えられない。。。記憶力が低下しています。とりあえず、願書の締め切りが近いので早く出さないと。---------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.02.13
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壊れたハズの蛍光灯が復活した
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日も会社帰りに川崎1棟マンションを見に行ってきた。目的は、エントランスのゴミの散乱状況と、先日、４Ｆへ上がる階段に貼った蓄光テープの効果の確認。まず、エントランスは、やはり、コンビニの小さいゴミ袋がいくつかと放置自転のカゴにチラシが入れられていた。撤去しようと思ったが、もう直ぐ巡回清掃が入るので、ありのままを把握してもらう為、ぐっとこらえて何もしなかった。次に、蓄光テープ。3Fから4Fに上がる途中、いつもと何か雰囲気が違う。よく見ると、いつもは万年消えていた蛍光灯がついていた。確か、清掃業者の話では、蛍光灯は交換してみたが、器具の方が壊れていたとの話だったのだが。まぁ、点灯しているので良しとしよう。なので、蓄光テープは貼ったものの役にたったのは１日くらい？3000円ちょっとかかったのに。。。----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.02.12
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共用部の私物
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日もしつこく(?)川崎1棟マンションのネタ。＃川崎区分マンションの方は今年はかなり楽かも。昨年苦労したおかげか？昨日の期限で、入居者さんに共用部の私物の引き取りをお願いしていた。放置自転車１台については、現在、撤去に向けて進行中であるが、それ以外にもいろいろツワモノがあって、2Fのタウンページと植木鉢、3Fの段ボール兼ゴミ箱(?)が物件購入時から置かれている。3Fの段ボールについては、引き取り願いのお知らせ文を通知後、すみやかにお引き取りいただいたのだが、2Fは既に所有者が不明なものとなっているようでそのまま放置状態。引き取りの期限になり、早速、清掃業者にメールで連絡し、引き取りの依頼を行った。毎週のエントランス部の巡回清掃の時に2Fの私物も撤去してもらえるとのこと。これで大分放置物系は片付いてきたのでひと安心。後の懸案は、エントランスにゴミを捨てるマナーの悪い人に対する対処。こればっかりは、現場を押さえられる訳でもないので、共用部にマナーアップを訴える掲示物をする予定。内容についてのネタを清掃業者に伝え、後の作成作業は清掃業者の方で無料で行ってもらえる。この清掃業者はこの物件の管理会社よりもサービスが良いのである。ありがたや～。----------50位くらいには入るようになってきました。いつも1票をありがとうございます。 人気ブログランキング
2008.02.11
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付帯設備
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションのもうすぐ空室になる部屋のリフォームをいろいろ考えている時、ふと、付帯設備がどうなっているのかが気になった。特にエアコンは5万円前後かかるので入居者所有となると新たにつけなければいけない。賃貸の契約書を確認すると、そこには何の記載もなし。他の部屋の契約書にもエアコンについては一切記載がない。だが、引き渡し前に空室になった部屋は付帯設備になっていた事実からすると契約書がきちんとしていないだけの可能性もある。という訳で、管理担当者に至急確認を取ってもらった。なかなか入居者さんと連絡がとれず、数日経った本日ようやく回答がきた。結果は、「入居時には付いていた(=付帯設備)」とのこと。しかも、そんなに古くもないとの事。とりあえず、追加のキャッシュアウトがなくて良かった。オーナーチェンジの物件の場合は、既存の設備がいつ壊れるか分からないので運営間もない時の設備の故障、特にエアコン、給湯器あたりの故障時は結構つらいものがあります。特に所有部屋数が少ない状況であればなおさら。私の場合は、昨年は川崎区分マンションの5部屋のみで、空室を1年で4回経験したので昨年は当初の目論見程はキャッシュが溜まっていない状況。今年は、その区分マンションについては、昨年がうそのように安定稼働中なので助かっている。---------いつも1票投じていただいている方、感謝です。人気ブログランキングへ
2008.02.10
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リフォーム用の設備購入
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションの空室予定の部屋用に設備をいくつか手配していたのが、本日、続々と送られてきた。まずは、カラーモニタ付きインターホン。これは前から絶対つけたいと思っていた。昨年、4回も空室の経験をした川崎の区分マンションの方にもモニタホンをつけたかったけども、管理人室連動のシステムを入れているので勝手に切り離す事でできず断念した。あとは、キッチンと居室用の照明。居室用はいつものナショナルのシーリングライト。キッチン用はいろいろ迷ったのだが、シンプルなシャンデリア(吊下げ式ではないもの)を選定した。おかげで、私がこのブログを書いている部屋はこれらの荷物のおかげで狭くなっている。あと、通販で買えないものでは、IKEAの990円ミラー。これは川崎の区分マンションに去年3つもつけたので、いつもリフォームをお願いする業者さんも手慣れたもの。今回は、どこに設置するか迷っているのだが、買いに行ければミラーもつけておきたいと思う。このようにあれこれと構想を練っているのだが、キッチンだけは手が出ない。高額なので。とりあえず、扉などにダイノックフィルムを貼ってごまかせるか、業者さんと相談してみるつもり。ダイノックは施工経験あるとの事だったので。-----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから
2008.02.09
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清掃作業報告書
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ2/7に定期清掃を実施したのでその報告書がメールで送られてきた。清掃業務の報告書があるなんて聞いていなかったのでちょっと感心した。報告書には・作業内容・物件の状況・清掃前後の写真・清掃中の写真・気になった点の報告が記載されていた。最後の、「気になった点の報告」については、私も前から気になっていた事が書かれていて、しかも、改善提案と業者見積もりも早急にやる旨が書かれていた。う～ん、管理会社以上の働きである。管理会社の管理費4%を3%に減らしてやりたいところである。今回は、この業者に出会えて良かったと感謝している。という訳で改善に向けて早速、見積もり依頼中である。こまかなところなので、費用はそんなにかからないハズ。---------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから
2008.02.08
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定期清掃のチェック
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は会社帰りに川崎1棟マンションは(初)定期清掃のチェックに行ってきた。夜だったので、きちんとは分からなかったが、道路際に水の後が残ってたりしたのが確認できたり、居室前の廊下などは結構きれいになっていたので安心した。この物件は共用の水栓がない為、水を使った機械の清掃は諦めていたのだが、水を持ってきてまでやるんですね。大したもんです。この日は、放置自転車の識別の為の作業、第一弾を実施する事になっており、実施の形跡も確認できた。ということで２月末には目を付けていた放置自転車１台は撤去できる見込み。4Fまで上がると、一点、作業ミスを発見した。共用部の蛍光灯のスイッチがOFFになっていた。背を伸ばしても届かなかったのであきらめて業者へ連絡し対応待ち。チェックに行ってて良かった。----------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから
2008.02.07
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リフォームプラン
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ2月の下旬に退去予定の部屋のリフォームプランを検討中である。この物件、平米は27平米とまぁまぁ大きく、バス、トイレ別でここまでは良かったのだが、一点、洗濯機置き場が室内ではなくベランダにあるというマイナスポイントがある。リフォーム時に室内に洗濯機置き場を設置する事も考えたが、昨年の引き渡しまでに2件空室が出たのが、間もなくサクサクっと入居が決まったので、あまり深く考えることもなく、それよりは、その他の設備にお金をかける方が良いと思っている。今回、高額設備で悩んでいるのが、 シャンプードレッサーあとは、壁紙、床は(お気に入りの)クッションフロアを全面貼替え、モニター付きインターホン、窓枠、ドア枠を塗り直し、などの工事。見積もりは、いつものかゆいことろまで手が届く業者さんと今回新に管理会社から紹介してもらったお勧めの業者さんにお願いするつもり。価格によっては分離発注するかも。少なくともハウスクリーニングについては絶対にいつもの業者さんにと決めている。打ち合わせするのが待ち遠しい～。今回の物件は初リフォームなので、どういうのが仕上がるか楽しみ。----------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから
2008.02.06
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マンションの清掃状態チェック
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションの清掃の件、先週から、毎週の後半にエントランスの清掃を業者さんにお願いしている。ゴミがあれば、清掃してもらう、なければ、何もせず。1000円/回のプランである。基本的に、ゴミのポイ捨てをする人が誰だかいるので清掃したところで根本解決にはならない。エントランスに注意を促すステッカーは貼ってあるのだが、全く効果がないので、次は、各戸への何らかの文面を書いて配布しようと思っている。どいうのが効果がありそうか分からないので、とりあえず、今回頼んだ清掃業者は、その辺のノウハウがありそうなので、メールにて確認中。明後日は、いよいよ定期清掃の日。機械清掃も入るので、どれくらいの状態になっているか楽しみ。2Fの一室が今月の下旬に空室になるので、内見者の為にもきれいにしておかないと。地味だけど、清掃は大事なサービスだと思う。---------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから
2008.02.05
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募集開始
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ本日、川崎1棟マンションの1室の募集が開始された。募集図面については、管理会社と何度かメールでやり取りをして内容をFIXした。カラー広告で見やすいのは良かったのだが、イマイチアピール度に欠ける。ここは、リフォーム時に導入予定の設備を説明して、図面にアピールしてもらうようにした。また、管理会社の社長の意見で、ペット相談可の図面を送ってきたのだが、これは却下しておいた。at homeなどのインターネットの検索サイトにも登録をしてもらったので、先ほど、チェックしてみたが、間違いを発見。図面の時には、和室を洋室に変えたのに、インターネットの方は和室のままだった。去年の区分の時もそうだったが、インターネットの検索サイトへの登録ミスは結構あるので注意が必要。レビューは大事です。---------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから
2008.02.04
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蓄光テープ
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ昨日は、新たなアイテムを一つ通販で入手した。その名もα-FLASH。蓄光テープというもので、夜光で光るのであるが、持続時間が６～８時間とかなり長い。このテープは、川崎1棟マンションの３Fから４Ｆの間の階段に貼る予定。なぜかというと、４Ｆに上がる階段の最後の方は明かりがない状態。足元が暗く階段の段差の識別に苦労する為に、このテープを貼ろうと思っている。この部分、もともと、電灯はあったのだが、以前の所有者が階段部分に屋根をつけた為に電灯部が屋根の上になってしまい、蛍光灯が交換できなくなっている。ゆくゆくは、電灯を復活する工事もやろうと思うが、それまでの応急処置用。とりあえず試しに2m買ったのだが、送料込みで3500円くらい。ちょっと高いので、この2mでできるだけ多くの段差がカバーできるよう節約して(?)、貼らないといけない。2/7に機械を使った定期清掃を入れたので、その後に貼ろうと思う。また、日記で報告する予定。カメラにとれるか一度やってみよう。-----------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから
2008.02.03
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e-Tax送信完了
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ先ほど、確定申告のデータをe-Taxのシステムに送信した。という訳で今年も無事に(?)確定申告を乗り切る事ができた。結局、どのようにやったかと言うと。。。決算書は、やよいの青色申告からe-Tax用のデータを書きだして、申告書Bについては、国税庁のHPの作成コーナーで作成しデータをローカルのPCに保存。その後、PCにインストールしておいたe-Taxのソフトに決算書、申告書Bのデータを読み込み、それらを開いた後、「作成完了」のボタンを押す。あとは、電子署名を付与してから送信。と、いった流れ。＃文章だと分かりにくいかな。今年は、結局、60万円ちょっとの医療控除が効き、納める所得税額は 0円になってしまった。来年からは還付という事はまずないので、どれくらい課税されるのか。恐ろしい。さぁ、節税、節税。---------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから
2008.02.02
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一室退去の連絡があった
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションに、早速退去の連絡が入った。２月中旬頃引っ越し予定との事。この部屋は、相場より少し安めの賃料なので、賃料UPのチャンスである。目標は6000円UP!もともと、この物件は全体的に賃料相場より安い賃料で入居されており、昨年の契約時に2室空室だったのが、引き渡し時までには、2室とも賃料UPで契約できている。この物件の部屋のリフォームは今回が初なので、どういう仕様にするか思案中。確定申告をさっさと終わらせて、リフォームに専念したいところ。----------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから
2008.02.01
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