2008年09月の記事
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住宅・土地統計調査
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ最近、役所からのアンケートやら、調査やら、依頼が続いている。無作為抽出とはいえ、「なんか狙ってないか？」と思うくらい。こんなので、運は使いたくないわなぁ、と思いながらも、真面目に記入するMANBO。この前は、意識アンケート、昨日は、住宅・土地調査のアンケート。まぁ、何かの役に立てば、それはそれでいいか。そろそろ締切なのでいい加減に提出しないと。。。意識アンケートは、郵送での提出。記入後、封筒に入れのりづけまでやってあるが、ポストに投函するのをついつい忘れてしまう。かたや、住宅・土地調査はこれから記入で、こちらは、調査員が回収にくるのだとか。御苦労さんです。。。-----------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2008.09.29
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やはりリジチョー就任
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は川崎区分マンションの管理組合の総会に行ってきた。前年度の決算、今年度の予算案の議決と、今年度の理事の選出＆役決め。途中で、やはり例のおじいさんの管理費削減の訴えコーナーもあったが、細かなことは今日の議題ではなく、次回以降、理事会の開催頻度を上げて議論しましょう、とMANBOから投げかけ、総会自体は、予定通りの時間で終える事ができた。理事の役決めについては、、、前任の理事長は以前個別に電話で話した時には、次の理事長にぜひ、との話だったが、総会の公の場では理事の選出のみで、役は、新しい理事同士で決めることになっていた。私は理事長になる覚悟（？）もできていたので、ニュートラルな姿勢でいたのだが、特に誰も理事長になりたいという人もいなかったので（当り前か）、私が新理事長になる事になった。とりあえず、次回の理事会の日程だけは決めておいた。解決しないといけない案件がいろいろあるので一つ一つじっくり対処していきたいと思う。いよいよ、責任重大である。でも、ちょっと楽しみ？-----------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2008.09.28
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管理組合の総会
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ明日は、川崎区分マンションの管理組合の総会に参加する。この総会で理事のメンバー入れ替えの議題があり、現理事長から目をつけられているMANBOはおそらく（？）新理事長に推薦される模様。総会は２時間の予定であるが、すんなりと終わるかどうか。。。バブル時代に高値でマンションを購入し、現在も返済に徒労しているおじいさんがいて、いつも管理費を下げる話になるとかなり話が長くなり、この前は１時間以上も時間をオーバーした事がある。このおじいさんの苦労状況はと言うと。。。バブル時に18平米そこそこのマンションを3000万円の価格で購入。当時こそ、賃料は10万円くらいあったようなのだが、現在は、7万円程度。（当時ではありえないが）金利を3%と見立てたとして、3000万円借入、30年返済の条件だと毎月返済が12.6万円なので、それよりもさらに返済に苦労していることは想像できる。ということから、負のスパイラルに入っていて、返済が苦しい→リフォーム代も捻出できず現状回復はクリーニング程度→入居者の質が下がる→滞納、夜逃げなどの被害にあう→さらに返済の原資が少なくなるとまぁ、こんな感じ。それを、30室も持っているのだから。。。スゴイです。返済の補てんは会社経営されている法人の収入からされているにしても、ここまでなると何のための賃貸経営なのか。。。今でこそ、購入時の試算でキャッシュフローが一定以上見込めないと購入しない、という考え方だが、当時は、毎月○○万円の赤字で節税になります、売却時は値段が上がるので損はしません、みたいな営業をされ、購入したのだろう。返済に苦しい状況にあるおかげで、経費削減に対する執念はスゴイのです。ここに関しては、参考にさせてもらう部分もあるので、関係は良好に保ちたいと思っている。さぁ、明日は何時間コースとなることやら。。。-------------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2008.09.27
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文句を言ってもしょうがないのに。。。
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、本業の送別会に参加してきた。本業の同僚との飲み会ではほとんどが上司や会社に対する不平不満のオンパレード。まぁ、ガス抜きは必要なのだが。。。聞いていると疲れます。多少なら良いんだけど。というMANBOも不平不満はない訳ではなく、多少は言いはするが、言ってばかりいても何も始まらないので、現状を認識した上で、自分はどう行動すれば良いか？などを考え、行動するように心がけている。いくら上司がダメだとか言っても変えられる訳でもないので、自分の被害を最小限に留める為に知恵を絞る必要があるのである。いろいろ周りを伺っていると。。。上司や会社など、自分以外の対象に文句を言っている人に限って、「もし自分に○○○があったら」などと仮定して、そこで終わってしまう。もったいないです。文句を言えるパワーがあれば、何か建設的な行動を起こせば良いのにと思う。文句ばかりを言う人の気持ちになると。。。思うに、本業１本だとそこにしか拠り所がなくなるので不平不満が過剰になってしまうのだろうか？または、性格の問題か？リスクは分散すると回避できるケースもあるので、そういう観点で考えると、例えば、会社員なら、他部署や他社の人脈をせっせと作って置くとか、というのも一つの考え方かもしれない。所詮、社会は人で成り立っているので。または、収入を分散させる、というのも一つの手だと思う。＃これは、MANBOが実践途中の方法かな？何事も前向きに捕えて行動したいものです。＃と、自分にも言い聞かせる。---------------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2008.09.25
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保証会社の破産
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ先ほど、大家さんのブログをチェックしていると、マサさんのブログにリプラスが破産したとの情報が流れていた。そう言えば、MANBOの物件もリプラスを使っていたかな。。。と思いながら確認したら、現在は、使っていなかった。＃なんと無頓着な。。。反省。先月退去した方はリプラスを使っていたが、運良く全て入れ替わったようだ。MANBO所有の川崎区分５戸のうち、当初３戸は法人、残り２戸が個人への賃貸で、個人の２戸はいずれもリプラスを使っていた。翌年、怒涛の４回入れ替えを経験し（さらに今年は１回の入れ替え）、今は２戸は法人、３戸は個人に貸している。個人の３戸のうち、２戸は保証会社を利用しているが、昨年からはリプラスは使っていなかったようだ。いくら管理会社の滞納保証を使っているとは言え、保証会社依存度が高い管理会社の場合は、保証会社からの入金がなければ管理会社の方の資金繰りが悪化するので、共倒れになりかねないと思う。とりあえず、何事もなくて良かった。管理を安心して任せているとは言え無頓着ではダメだと、反省できたので良かった。マサさんのブログはためになるので要チェックです。-------------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2008.09.24
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ためすぎ。。。
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへBS11で放映している不動産王という番組があるのだが、ここのところ、見るのサボってたら、かなり溜まってしまった。18回目から見てなくて、現在は24回目。最新との差は７回分で、１回３０分弱なので、合計で２１０分弱。２倍速で見れば１０５分か。＃見れないって。。。毎日、ちょっとづつ頑張ろう。溜めすぎに注意です。＃ストレスも。-----------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2008.09.23
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届かなかった請求書の顛末
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ前回の日記に請求書が届かないという内容を書いた。今日何気に、溜まったＤＭや無料でポストに入っている地域の情報新聞などの整理をしていたら。。。かなり前に請求書が届いていた。早速、リフォーム代を振り込み予約した。単なる見落としだったとは。。。終わりです。笑ってやってください。＃アハハハ。。。まぁ、今日気がついて良かった。--------------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2008.09.21
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請求書
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへこの９月は、どうも請求書が届かない月間のようだ（笑）。一つは、清掃業者からの請求書、もう一つは、リフォーム業者からの請求書。清掃業者の方は、別件で連絡を受けた際にその事を話したら早速送られてきた。リフォームのは、未だに来ないので。。。そろそろ連絡してみよう。払わないでいいなら助かるけど。。。＃ちがうか（笑）。忘れないうちにさっさと支払は済ませたいのに～。------------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2008.09.19
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屋上防水工事の業者決定
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ先日より最終調整（？）中の川崎１棟マンションの屋上防水工事ネタ。この週末にどの業者にするかを決めたので、本日は、お隣さんにも結果報告。目的は、見積もりを取った業者さんのうち、１社はお隣さんに取っていただいたので、手間をかけさせたお詫びと、共用水栓を拝借できるかの念押し。緊張するなぁ～と思いながらも、日ごろ使い慣れない丁寧な言葉を駆使して（？）、とりあえず無事に終了。最近、雨が多いのも気になるが、ようやく実行段階に来たので、ある意味、楽しみである。結局、選定した業者さんは、先日の日記に書いた最安値のＡ社。Ａ社の見積もりに関していろいろと確認した結果、ここで問題ない、という結論に至る。経営という観点に立てば、過剰に経費を使うのは避けなければいけないので、かなり時間はかかったが、いろいろ確認して納得した上で業者選定できたので良かったと思う。次は、もう少し、スマートにできるかな？---------------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2008.09.16
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全国賃貸住宅経営協会の無料セミナー
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ連休も本日で終わり。特に何する事もなく、ほとんど、子守に明け暮れた（？）連休だったが、初日だけ全国賃貸住宅経営協会の無料セミナーに参加してきた。講演者は、ＣＦネッツのクマさんと倉橋社長のお二方。クマさんのセミナーは、８月に有料セミナーを受講していたので、その復習かねて受講。この日のセミナーはダイジェスト版という事もあって、かなり凝縮されて（端折られて？）いたが、逆に、有料セミナーは金額は数千円と安かったが、それ以上の価値があったのではないか？と思えるくらいノウハウが詰まっていたと今更ながら実感。ＤＶＤ版が出た場合はおススメです！倉橋さんのセミナーは、資料自体は前のセミナーなどで見た事があるのだが、資料は同じでも話が上手なので、あまり飽きてこないのがスゴイと思う。また、話の中には、必ず、経営とはどういう事か？というメッセージが埋め込まれて、いろいろ考えさせられる、為になるセミナーだった。全国賃貸住宅経営協会の無料セミナーは、たまに開催されるので、要チェックです。＃無料なので。セミナーには、DOMBEさんとあかちゃんさんがペアで（？）来られていて、DOMBEさんの紹介で、あかちゃんさんと名刺交換させていただいた。休憩時間は、Yさんに空室の苦労話を根掘り葉掘り伺ったりしていた。終了後は、懇親会がありそうな雰囲気だったが、次の用事があったので、泣く泣く帰宅。。。---------------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2008.09.15
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屋上防水工事業者の選定
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日も、川崎1棟マンションの屋上防水工事ネタ。見積もりが出そろったは良いが、条件が揃っていなかったので、詳細を確認。ダントツ安い業者さんの見積もりには、プライマーの値段が含んでないと思っていたのだが、実は、含んでいることが分かった。あとは、ＴＯＰコート１回塗るか、２回塗るかの違いと、そもそもの単価の違い。とりあえず、今回は、価格の安い方を選ぶ事に決めようと思う。ＴＯＰコートで延命する、ケチケチ（？）プラン。13.4万円程度なり。今期の帳簿上も、黒字化を図る為、安い業者にしておこう。今期は、屋上防水工事のキャッシュアウトを加味しても、（帳簿上では）ちょっと黒字に転じる見込み。ただ、年末までも退去が発生すると、経費のかかり具合によっては、赤字になる可能性もある。残念ながら今年はあまり攻めの体制になれない気がしてきた。。。-------------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2008.09.13
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屋上防水工事の見積もりが揃う
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションの防水工事の見積もりの続き。。。一昨日、再見積もりを依頼した業者からFAXが届いていた。ちなみに、川崎1棟マンションの屋上の防水状態はどうなっているかというと、TOPコートは大分剥がれていて、下のウレタン防水層の部分が一部傷んでいる部分がある。普通なら（？）、防水層から全てやりかえるのだろうが、そうすると資金繰り的にも良くないので、ＴＯＰコートぬりぬりで延命させようという魂胆。この激安、ケチケチプラン（？）の金額を大公開！ Ａ社：13.4万円 Ｂ社：29.6万円 Ｃ社：25.3万円 ※施工面積は、100平米程度Ａ社に対し、Ｂ、Ｃ社は高めなのだが、この理由は、ＴＯＰコートの前にプライマー塗布の工程が入る為に高くなっている。Ｂ、Ｃ社の比較では、Ｃ社は、ＴＯＰコート２回塗りなのに、Ｂ社より安い。これをどう判断するか。。。ＴＯＰコートを２度塗りの効果の程がイマイチ分からないが、１度塗りよりも丈夫そうな気もする。一晩、寝ながら（？）考えて、明日くらいには結論出したいと思う。--------------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2008.09.11
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満室なのに。。。
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎区分マンションの方の今月の入金額が想定より少なかったので、家賃明細が送られてくるのを首をなが～くして待っていた。何が気になったかというと、５室分満室の賃料＋１室は、退去日までの日割り賃料が入ると思っていたのが、（満室の時の）いつもより額が少なかったので、気になっていた。本日、明細書が送られてきたので、早速、明細をチェック。チェックしたところ、日割り賃料の方は問題なく記載されていたが、新しい入居者さんの９月分の賃料の額が「０円」に。備考には何も記載なし。管理会社が滞納保証しているので、滞納で入金が０ということもない。ちょっと意味不明だったので、さっそく、メールにて問い合わせしておいた。という訳で、回答待ち。--------------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2008.09.10
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屋上防水工事の見積もり
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ昨日に引き続き、川崎１棟マンションの屋上防水工事ネタ。昨日、届いた３社目の業者さんの見積もりが、ウレタン防水施工の内容だったので、ＴＯＰコート塗り＋αくらいの提案ができないか、連絡してみた。＃ちなみに、他の２社はＴＯＰコート塗りのみのプランも提案してくれている。話始めは、ウレタン防水を施さないといけない発想だったが、とりあえず、直近は、ＴＯＰコート塗りでしのいで数年後に、防水工事を実施しようかと考えている事を伝えたら、「じゃぁ、ＴＯＰコート２回塗りでやってみますか？でも、コーナのシーリングはやった方が良いですよ」との返事。やれば、できんじゃんと思いながら、見積もりを再作成してＦＡＸで送ってもらうようにお願いした。この見積もりがくれば、ようやく、3社の価格比較ができる。このやりとりの前に、３社目の業者さんの携帯番号を聞くため、お隣の物件のオーナーに連絡。その際に、工事前の清掃の話になり、「水道が必要らしいので、私の共用水栓を使ってください」と言ってくれた。いつかは切り出そうと思ってたが、お隣さんから言ってくれるとは、とてもいい人だ。水道の件と、３社目の業者はお隣さんからの紹介、という事もあり、業者選定は、３社目の業者寄りにバイアスかかかってしまいそう。。。価格次第ではあるが。-------------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2008.09.09
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屋上防水工事
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ//今日の金魚//＃もぉ、ええって！という声が聞こえそうだが。。娘がお祭りの金魚すくいでもらってきた（すくえなかったので）金魚を飼い始め、今日で１週間。水槽の中をビュンビュン泳ぎ回っていて、ほんとに金魚すくいの金魚だったのか？と思うほどすこぶる元気。嫁の話では餌もバクバクとあっという間になくなる。エンゲル係数が少し上昇？まぁ、元気でなりよりである。さて。。。過去のブログには断片的に書いてきたが、現在、川崎１棟マンションの屋上防水の検討を進めている。始めの業者さんに見積もりをお願いしたのは、５月上旬。紆余曲折があり、最終的には、３社からの見積もりを入手。３社目は、依頼するのも大幅に遅れたせいもあり、本日ようやく見積もりが届いた。３社目はお隣の物件のオーナー経由での見積もり依頼。先週、電話がかかってきて、「一番最低限のトップコートでの見積もりをお願いしました」と言ってのに、届いて開封してみたら、通常の防水工事の見積もり。部分補修＋トップコートで数年間は切り抜けたいので、この方法が可能かを３社目の業者さんに確認するつもり。１社目の業者さんの見積もりの有効期限が切れてしまったので、いいかげんに先（工事）に進みたい。我ながら要領悪いなぁ、と自己嫌悪。。。----------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2008.09.08
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今年最後の夏祭り
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、自宅マンションの自治会がやっている納涼祭に、長女を連れていってきた。出店はすべて、自治会と管理組合メンバーで分担して行うので、大そうなものはないが、子供向けの出店もいくつかあるので、子供は楽しいらしい。夕飯代わりに出店で食べ物を買うが、長女は、MANBOと同じくらい食べる勢い。。。＃さすがに最後はストップさせた。今回、長女は、ラムネを初めてのんだ。ちょっと前に炭酸飲料を解禁してしまったので、それ以来、一緒に買い物にいったりすると「シュワシュワ」の飲み物をよく欲しがり飲んでいたが、ラムネは初めて。おいしい、と喜んでいた。ビンの中にビー玉が入っていたのも珍しかったのだろう。お祭りの最後は、さまざまな種類の吹き出し花火で締めくくり。このお祭りが終わると、いよいよ秋だなぁ、と思う。さぁ、秋の文化祭に向けてピアノの練習をしないと。。。本業、不動産、ピアノ、子守、金魚の世話。。。本業がない時間帯はあっという間に過ぎ去ってしまう。時間は貴重なのだが、睡眠にも時間をあてたいとも思ってしまう。基本は、休日は思いっきり寝坊したいタイプなので。睡眠はほどほどに頑張ろう。-----------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2008.09.06
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市民税の還付金
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日も、本題の前に。。。数日前から飼い始めている金魚ちゃんネタ。水槽を買った日に餌も一緒に買ったのだが、粒が大き過ぎた様で、極小の粒のものを買い直した。が、金魚藻を入れたはいいが、藻をついばむようになり、彼らの大半のエサは藻になってしまっているようだ。ウ○チもみどり色してるし。さて、昨日の日記で書いた、市民税の還付金の件、昨日は通知書のみであったが、本日無事に銀行口座に入金があった。良かった、良かった。このお金は、川崎１棟マンションでそのうち実施予定（まだ、業者が確定していないが）の屋上防水工事の足しにしよう。屋上防水工事は、梅雨前から見積もりを取り始め現在に至っているのであるが、まだ、実行に至っていない。理由は、お隣のオーナーと一緒に工事を行う為、その調整がまで終わっていないのである。小さい物件もで、２つまとめてやれば、ちょっとは安くなるケースもあるのと、MANBOの物件は、共用の水栓がないので、お隣の水栓を拝借する事も狙っている。そろそろ実施に移りたいところである。------------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2008.09.03
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市民税の還付通知書
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ本題の前に。。。今日は、自宅マンションのベランダにスゴイものを見つけた。体長は１０ｃｍを超えるトンボ君。ツクツクボウシを食べていた。ちなみに、こんなでっかいトンボは生まれて初めて見た。それともう一つ。昨日の続き。金魚水槽に金魚藻を入れた。こころなしか、楽しそうに感じる。ちなみに、1匹は、病気を持っているような兆候が見られるので、殺菌用に、鷹の爪を水槽に入れてある。ここまでやっても、金魚すくいの金魚はどこまで生きていけるのか。。。さて、今日は、役所から市民税還付の通知書が送られてきた。「あなたのお納めになった税額が次のとおり納めすぎとなりましたのでお返しいたします。」と書かれ、今年３月から６月までの納め過ぎた税額と合計が記載されていた。合計は１０万円弱。紙には、「支払済み」のハンコが押されていた。そんな、入金、あったかな？と思い、インターネットバングで通帳を確認するも、入金なし。いったい、この「支払済み」ってなんだろうか？しばらく待ってみよう。-------------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2008.09.02
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MANBOのおさかな飼育日記
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ突然ですが、本日から、タイトルを「MANBOのおさかな飼育日記」に変更します。。。というのは冗談ですが、本日は、金魚ネタです。＃すみません、不動産とはちがう内容で。。。早速、みなとみらいのセキチューでテトラというメーカーの「おさかな飼育セット」とその他もろもろを買ってきました。水草だけは、近くのホームセンターで買おうという事になり、それ以外を購入。現在は、とても殺風景な感じ。目には見えないもの。。。バクテリアもちゃんと入ってます。MANBOは、釣りが好きなせいもあって、小学生の頃は、ほとんど飼育委員をやっていた。水槽の水替えの水抜きの時にあやまって水槽の水を飲んだ事もあります。真冬に、小学校のコイが泳いでいる池に上半身ごとハマった事もあります。そんなこんなの飼育委員を経験した血が騒ぐのでしょうか？ブラックバスのえさ金、いや、金魚ちゃんをどこまで長く育てられるか、ちょっとハマりそう。。。次は、水草を買わないと。-------------こんな内容ではさらにランキングが下がりそう。人気ブログランキングへ
2008.09.01
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