2008年04月の記事
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明度センサー
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、会社の定時退社日だったので、少し残業してから、川崎1棟マンション経由で帰ってきた。目的は、 ・エントランスにごみがないかのチェック ・4Fに取り付けたセンサーライトの稼働チェック ・明度センサーの場所を確認の３つ。まず、エントランスについては、先日の清掃業者の報告にもあったのだけども、本当に、チラシ等の散乱がなくなった。やはり、あのダミーカメラの効果なのかなぁ、と思えてきた。4Fのセンサーライトもバッチリだった。あと最後に忘れそうになったのが、「明度センサー」の場所確認。これは、清掃業者さんに教えてもらったのだが、彼らは、日中の定期清掃時、共用の蛍光灯の点検をするので、その時に明度センサーにフタをして点灯の確認をしているとの事。センサー自体は、壁についていた。＃カメラは持ってなかったので、残念ながら画像なしです。実は、４Ｆのセンサーライトを設置してもらった業者さんは、ライトの点灯方法が分からなかったので、センサーの調整ができなかった。今度からは、場所と方法を教えてやってもらう事ができる。また一つ、勉強になって良かった。------------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.04.30
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税金のお勉強
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟物件の懸案事項もだいぶ落ち着いてきたので、空いた時間を、税務周りのお勉強に費やそうかと思っている。税務のまわりのお勉強、とは言っても、細かな税金のルールではなく、節税に関するお勉強。節税については、経験者にリアルな内容を聞くのが一番だとは思う。実際、MANBOも、大半は、自営業をやっていた父親から教えてもらっている。でも、書籍を探してみると、合法的な節税方法(当たり前か)を書いた書籍を見つけたので、とりあえず、何冊があったので、気になるものをピックアップして一通り、読んでみようと思う。参考になりそうなものがあれば、このブログで紹介しようかと思う。明日から、また会社。。。暇な管理職連中は、今週は休暇でいないので、ちょっとは静かに仕事ができるかも。-----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.04.29
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お隣物件所有者への交渉
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、会社をお休みにして、前からの懸案事項を片付けるべく、川崎へ。まずは、朝一で1Fテナントさん(貸し倉庫)との相談事もろもろ。5月中旬に受水槽の清掃があるので、その下見も兼ねて訪問。うすうすとはイヤな予感はしていたが、倉庫の状態を見させてもらった結果は、かなりヒドイ状況。そのままでは、建築資材などが邪魔で受水槽の清掃ができない。当の本人はいたっておおらかで、「片付けときますよ」って簡単に言ってた。＃ホンマに片付くのか、疑問。とりあえず、日付を伝えて、その日まで片づけてもらうようにお願いしておいた。あと、追加でイヤなニュースも。「受水槽のバルブが壊れていて、水がはけないんだよなぁ」と。給水側のバルブの事が壊れていて、水をストップできないのかをもう少し突っ込んで確認したけども、どうも要領を得なかったので、とりあえず、水道業者呼んで見積もりをお願いする事にした。＃ちなみに、1Fテナントさんは、工務店なので、とりあえず依頼してみた。まだ、受水槽は一回も清掃した事がない、との事だったので、今回やろうとしている清掃がうまくいくかグレーなところ。とりあえず、清掃業者にも相談しておこう。また、1F部分の建物の平米が127m2、賃貸契約書では、100m2になっている件も実際に現場を視察しておおよその見当がついた。実際は、目一杯使っているので、受水槽、ポンプ部分は除いても、100m2オーバーして使っているということが分かった。＃ちなみに、この件は管理会社に調査依頼しているが、担当者シカト状態。＃このようにダメな実績を作っていってもらえると、管理会社変更の＃交渉、管理費の減額がしやすいかな？と思っている。一応、向こうは管理させてくれと＃言ってきている側なので。持久戦に持ち込もうと思う。この問題について、今後どうするかは迷うところ。境界をきっちり分けるか、賃料割増するか。。。前者は、難しいような気がするので、少しでも賃上げ交渉するしかないような。ここはじっくり、相手の懐具合を探りながら、策を打っていこうかなと思う。1Fのテナントさんとの話し合いが終わり、次はお隣さんへ。その前に、頼みに行くのに手ぶらではダメだと思い、ラゾーナで手土産を調達。いよいよ、お隣の所有者との対面。怖いおっちゃんやったらイヤやなぁ。。。と思い、おそるおそる、事務所のチャイムを押す。と、事務かなにかの女性が、まずは出てきた。「あのぅ～、隣の物件の所有者ですけれども、社長さんはいらっしゃいますでしょうか？」と言った後、いよいよ、出てきた、怖いおっちゃんが。。。と、思ったら、気さくなオバサマでした。いかにも、女社長って感じの方。しかも、この会社、○○工業という名前で業種が良く分からなかったのだが、設計事務所との事でした。＃あ～、よかった、話の通じる人で。ホッとひと安心。MANBOの物件の屋上にあがるのに、隣の物件の屋根を一旦経由して上がらせてもらう件は、難なく、クリア。これで、ようやく屋上を業者に見てもらう事ができる。5月～夏にかけては、受水槽清掃と、防水周りに専念するとしよう。-------------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.04.28
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火災保険
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンション、購入後4ヵ月とちょっと経つが、今、ようやく、入居者さんの火災保険の対応をしている。引き渡し当初、何人かは、加入していない方がおられ、現在は、２室の方が、未加入。未加入の方には、加入してもらうように、管理会社から連絡を入れてもらうお願いをした。また、既に、加入されている方については、「借家人賠償責任」が付帯しているかを念のため確認してもらうお願いもした。借家人賠償責任保険がないと、もし、火災が起こった場合は、室内を現状回復して返さねばならず、入居者は結構なリフォーム代が請求される事になり、保険でカバーできなくなってしまう。自腹で払える体力のある方なら良いが、貸主側としては、借家人賠償責任の保険があると安心である。気がつけば、2,3日に一回は管理会社とメールのやりとりをしているような。。。少なくとも今回のような事は、いちいちオーナーに言われなくても管理会社なんだから、自発的にきっちりやってもらいたい所である。--------------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.04.25
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リフォームの小技
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、リフォームについての小技(?)壁紙を選ぶ際に気をつけた方が良いことです。まず始めは、業者さんでは当たり前の知識になっているのだが、クロスの模様が合わせやすい事。同じようなパターンであればあるほど、クロスの無駄が少なく、一部の貼替えに対応しやすい。もう一つは、MANBOの経験談。クロスのサンプル帳を持ってきて、1枚1枚クロスをなでてみてください。摩擦の大きいもの、小さいものがあります。摩擦の大きいものは、何かの拍子に引っかかりやすく破れやすいです。MANBOの自宅クロスは、引っかかりやすく、たまにやってしまいます。あ、と思った時は、爪がクロスにグサっといったり。。。クロスを見た目だけで選ぶのは要注意です。-----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.04.24
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自己成長するには
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日はちょっといつもと違って不動産とは直接関係ない内容で私の最近、考えている事(個人的な意見です)を書いてみようと思う。自分のスキルを伸ばす方法を考えると、まずは、 ・人に教えてもらいながらトレーニングしていくが頭に浮かぶ。これは全くの知識がゼロの状態など、素人の状態ではある程度は役立つと思う。ただ、これもいつかは壁にぶつかる。この壁というのは、自分の中で思考が止まっている状態だと思う。ここから脱却する為には、前と違う発送をもった人に教えてもらう、という考え方もあるかもしれないが、基本的には、「自己成長」が肝心なところだと思う。いろいろな人を見ていると、「自己成長」できる人、それをするのが難しい人がいる。何が違うか、、、それは、「自己を否定できるか」がポイントだと思う。今まで得た知識、経験に安住してしまうと、そこで思考が止まってしまう。「自分はまだ未熟だから何か学ぶべき事があるハズ」とか、「今までこう思って物事を進めていたけれども、ひょっとすると、他の方法があるかもしれない」と当たり前になってきたことを一度否定する事で、次のステージへのとっかかりがつかめるかもしれない。以上のように考えていても、そう、うまくはいかないのが現実であるが。。。というMANBOの不動産賃貸経営は。。。「人に教えてもらいながらトレーニングしていく」というレベル。諸先輩方や、不動産会社、業者さんのお知恵をお借りする一方。人脈はビジネスをする上で本当に大事だと、つくづく思う。これが一番の財産といっても過言ではないくらい。今年は、本業の方でも、人脈を拡大を計っていて、少しづつではあるが、協力関係が生まれようとしている。このような人のつながり、人との対話による刺激も、自己成長には欠かせないと思う。------------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.04.23
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センサーライトの調整
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日の会社帰り、ようやく、この前の日曜日についたセンサーライトを見に行ってきた。ライトは、4Fへの階段が登りきった所に設置してある。3Fから階段を上がり、途中の折り返したあたりで、「ピカっと」。。。行くハズが無反応。あれっ。。早速、点検。ライトを持っていなかったので、携帯電話のストロボを点灯させ、スイッチ類を確認。そう、始めこのライトは、近づいてスイッチを探そうとしても反応しなったのです。OFFになっているのかなぁ。。。＃センサーライトは始めてさわるのでどういうスイッチがあるか＃わかってない。OFFスイッチはないようだ。と、いろいろ調べるうち、ようやくスイッチの内容を確認できた。「Test」というモードと、Timerで分数を指定できるモード。とりあえず、Timerのところを「1」にセットして、ライトの付近をうろうろするが。。。反応しない。。。感度をMaxにしても。。。反応しない。。。でも、センサー部分を手でさわって動かしたりするとライトが点灯する。う～ん。とりあえず、設置してもらった業者さんに相談。「センサーの部分をいろいろ向けて試してみてください」とも助言いただいたので、思いっきり下向きにすると。。。反応しだした！結局、センサーをかなり下向きで、感度をMaxにしてようやく使用に耐えうるようになったので、作業完了とした。なんか、センサー部分が不良なような気がする。。。センサー部を思いっきり下に向けた後、反応したって事は、何かの接触不良が起こっているのかもしれない。とりあえず、動作しているので、このままでもいいかな、とも思う。今日は、川崎1棟物件の受水槽清掃の見積もりと入居者さんへのお知らせも届いたし、いよいよ来月、清掃実施が現実化してきた。私がこの物件を買うまでのずさんな管理状態から着々と向上してきているように、我ながら思う。----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.04.22
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受水槽清掃もろもろ
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ花粉の季節も終わったし、そろそろ、受水槽清掃の季節。＃どういう意味や！？ということで（？）、現在、川崎1棟マンションの受水槽清掃を５月あたりに計画中。前から決めておいた業者に本日、実施の旨を伝えた。受水槽は、1Fのテナントのスペースの奥にあるので、まだ見たこともなく、容量も分からない。とりあえず、昔、10m3と仮定して、いろいろな業者さんに見積もりを取り、一番安いところを選んで、ここにする、と決めておいた。実は、先週、川崎区分の管理組合の案件で、同じ業者に見積もりを取ったが、確かに安かったので、それもあって、この業者さんに決めた。来週あたり、できれば、本業の休みをとって、1Fのテナントさんにお願いして、受水槽の確認と、共用部におかれている鉢植えの整理の件の相談をしてみたいと思う。それと、隣の物件に行って、屋上を借りれるかも交渉に行ってみようと思う。実は、本日、アルボレートさんに、登記の要約書を取得してもらったので、建物所有者が無事判明した。結局、お隣の物件の1Fの企業さんがオーナーだったと分かった。アルボレートさん、非常に助かりました。感謝です。これで、お隣の屋上が借りられれば、屋上防水など、また、いろいろ見積もりを取ってみたいと思う。-----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.04.21
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センサーライトの設置
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟物件で先日より騒ぎ(？)になっている網戸の件、私が依頼した業者さんが今日(日曜日)の午前中、引き取りに行くとの連絡があった。現物確認の結果、網戸の件は、フレームが結構曲がっていて再生はかなり難しそう、という判断から新品を発注する事になった。お昼もちょっと過ぎた時、管理会社からメールが入った。「入居者から連絡があり、急にテレビの映りが悪くなった」との事。今日の午前中は網戸を取りにいっただけ。でも、同じ業者さんにはもう一つ、作業をお願いしていたのであった。それは、「4Fの階段にセンサーライトを取り付ける作業」特に、取り付けの日程の連絡は受けてなかったが、ひょっとして、と思い電話してみた。結果は、 「作業しました」との事。この業者にテレビ映りが悪くなった件と、おそらく共用部のブレーカーが落ちているかもしれないから、、、と伝え業者さんに見にってもらった。なぜ、共用部のブレーカーが落ちたら、居室のテレビ映りが悪くなるのか？それは、アンテナの配線の途中に、ブースターがあるらしく、この機器の電源供給が途絶えるから、という事が物件購入当初、同じようなトラブルに遭遇したので分かっていた。夕刻、依頼業者さんから連絡があり、やはりブレーカーが落ちていた、との事。とりあえず、今日は解決してよかった。肝心のセンサーライトの動作具合が見れないのが、残念なのだが、近日中、会社帰りに見に行ってみよう。--------------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.04.20
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隣の物件の所有者の調査
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日、会社帰りに川崎1棟物件に寄り道してきた。一番の目的は、隣の物件の所有者を探す手がかりをつかむ事。何かと言うと、隣の物件の管理会社って分からないかなぁ、と思い、隣の物件をジロジロ見てきた。が、何もわからなかった。一つ気になるのが、1Fはとある企業が入っており、2Fの住戸にもその企業の名前が入っていた事。もしや、この企業の社長がこの物件の所有者かも？と思い、チャイムを押すも不在。とりあえず、一旦、おしまいにして、自分の物件の状況のチェック。先日、清掃業者さんからゴミの散乱がほとんどなくなり、スッキリしてきたと報告を受けていたのだが、今日も確かに、ゴミの散乱はなかった。一通りのチェック後、帰ろうとすると、隣の物件の1Fの企業のシャッターが空き、電気がついていた。中に従業員がいたので、話かけてみた。社長は今いないので、出直してこい、と言われたので、諦めて帰ってきた。結局、出直すにしても、この会社の営業時間。という事は平日で、また会社帰りの夜に行っても同じ結果なのはミエミエ。平日、昼に行けるなら、先に法務局に行っとるわい！と思いながら帰路についた。。。平日、時間があれば、いろいろやりたい事はあるのだが、本業があるので、なかなか時間が取れない。来週後半～再来週の平日、どこか1日、休めそうなら一気に片付けたい所である。---------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.04.18
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防火管理者
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、防火管理者のお話。防火管理者を置かねばならない物件ってどういうものか？映画館、デパート、飲食店などの特定防火対象物については、収容人員（防火対象物に出入り、勤務、または居住する者の数）が30人以上アパート、マンションの共同住宅、小学校以上の学校、工場などの非特定防火対象物は、収容人員が50人以上の場合に防火管理者を置く必要がある、と定められている。なので、小規模のアパート、マンションの場合は、防火管理者は不要で、消防署からも防火管理者について指摘を受ける事もないと思います。---------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.04.17
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管理組合の集まり
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日の夜、川崎区分マンションの管理組合の集まりがあった。 修繕コスト削減委員会という名目である。このマンションは、デベロッパー関連の管理会社が当初管理をしていて、その当時の管理費、修繕金の額から、現状は-2000円くらいしか削減できていないのでまだまだやれる、という発想から検討を進めている。現在は、管理会社も変わり、運営状況も良くなってきている。このマンションはバブル時代に建てられ、新築の売値が3000万円ちょっと。一方、私の購入価格はおおよそ1/5くらい。今日集まったメンバーの中には、新築当初から何十戸と購入したおじいさんがいるのだが、いろいろ苦労されているせいか、業者の委託コストに関してはかなり厳しい。また、このおじいさんのとってくる見積もりはどれも安い。横浜界隈でマンション、貸しビルを複数運営されているので、どういう業者が安いかいろいろ知っているようである。今日もいろいろと参考になった。本日のコストダウン結果は 70万円/年あと50万円コストダウンできれば、管理費をもう1000円下げられる。一番気合いが入っているのが、このおじいさんなのであった。------------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.04.16
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網戸を取り返せ！
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ先日より、対応を進めている、川崎1棟マンションのある部屋のベランダまわりの修繕の件のまたまた続きである。このうち、ベランダ仕切りのねじ止め作業については、見積もりを依頼した管理会社経由の業者が、見積もり時に作業をやってしまった、という事で完了してしまっている。もうひとつ、網戸の修繕が残っている。この件について、本日、私が依頼した業者さんから連絡があった。 「入居者さんに確認してみましたが、既に網戸は 見積もりをしにきた業者が持って行ったようです。」との事。これについては、見積もりした業者は何も言ってこなかったので、網戸は残っているものだと思っていた。取り急ぎ、管理会社経由で網戸を返してもらうように依頼中。まだ、本当に使いまわしできないかどうかが不明確なうちに「処分しました」となった場合に「しょうがないですねぇ」とはいかない。ちなみに、MANBOの自宅のマンションの網戸だって、20年は経つのに立派にまだ現役である。川崎1棟マンションの築20年経たない部屋の網戸がなぜ使えなくなるのか状況を確かめる必要がある。額面的には小さい事ではあるが、少しでも無駄をセーブして、セーブできた分で何かバリューアップにつながるものに宛てた方が良いと思う。とんでもない業者です。網戸は意地でも返してもらうつもり。----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.04.15
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ダミーカメラの効果？
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ先日、川崎1棟マンションの清掃をお願いしている業者さんから報告があった。今まで、チラシやコンビニ袋が散乱する事も多かったが、最近はほぼ落ち着いてきているので、先日つけたダミーカメラの効果があったのではないでしょうか？という内容。確かにチラシ周りは明らかに入居者さんかもしれないが、コンビニ袋などのゴミについては、風で飛ばされてきた可能性を疑っている。当初は真冬だったので風も今よりキツイので。もう少し、継続して状況の把握はしようと思う。ちなみに、設置したダミーカメラは、こんなやつです。見た目にイカついくらいが良いのかも知れない。この写真を見るたび、ダミー配線を結束バンドで縛らないと、と思いだす。ちなみに、4月はまだ物件を見に行っていないような気がする。気がつけば4月はもう月半ばになってしまっている。とりあえず、懸案の鉢植えの件の話し合いを1Fのテナントさんとしないと。。。あと、隣の建物の所有者の連絡先を聞き出す調査もしないと。。。5月連休あたりにはケリをつけたいなぁ、と思う。-------------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.04.14
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物件管理ツールもどきのメンテ
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへようやく体調もほぼ回復してきた勢いで、物件の修繕や空室の記録をしているツールのメンテナンスを行った。区分の5室は同じマンションなので、それを1物件と考えると、MANBOの所有物件は2物件。この2物件について、物件ごと、各部屋ごとの修繕費用や稼働率を表で見渡せるものをエクセルで作成している。集計部分は、自動計算でないと意味がないので、修繕や空室があった時にそのデータを入れると、各部屋ごと、物件ごとの修繕費用、稼働率がパパっと計算してくれるツールである。各部屋、各物件、各年度と要素が一杯あり、見にくくなっていたので、スッキリ見えるように改良した。という訳で、結果を公表です。2008年度の今日現在の 修繕費用(リフォーム代含む)は約51万円 稼働率は99.5%という結果になった。次に改良したいのは、所有物件全てを集計した投資指標の表。今は、単年度の投資指標を物件ごとに並べて、最後にトータルの指標を出している。これを、今度は、税引き前CF、税引き後CF、残債などの年度の推移が今後どうなるかもトータルで見れたらいいなぁ、と思っている。＃今は、物件ごとにしか推移は見れないので。とりあえず、寝かせておこう。----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.04.13
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お代は不要？
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションの1室のベランダ修繕工事の件、先日の日記でも書いたが、本日、管理会社から連絡があった。既に、MANBOの信頼のおける業者さんに切り替え発注済のメールを送ったばかりであった。管理会社の担当者のメールの内容では、なんでも、すでに、見積もり時にベランダ仕切り板の工事(アンカー打ち＆ねじ止め）は済ませておいたとのこと。で、今回、発注先を変え、管理会社経由の業者さんへは発注せずに終わったので料金はタダでいいです、との事。まぁ、そもそも、アンカーとネジの部品代くらい損金になったところで大勢に影響はないわなぁ、、、と思ったのだが、一応、どの程度の業者なのが探りを入れる事にした。MANBOからの提案は↓「誠実な価格で見積もりを出せばその分は支払う意思はあります」ということで、管理会社の担当者へは伝えておいた。あと、作業料金も目安と、管理会社へのクレームも付けて。これで、妥当な価格をよこしてくれば、代金は支払おうと思う。そもそも、非常識は見積もり価格をよこすからビジネスチャンスを失うのである。誠実な業者であれば、今後、依頼する可能性もあるのだが、一度、こんな腹黒い所を見せつけられては今後も信頼関係を構築するのは難しい。我々、大家業を営むものをナメてかかってきていると思うととても腹立たしい一件だった。-----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.04.12
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セブン銀行
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ昨日は、MANBO嫁の発熱の関係で、今日は、MANBO本人が発熱し、2日連続で会社を休んでしまった。まだ熱は下がっていないのだが、夕方暖かかったので、川崎区分と、1棟マンションの固都税の支払いに行ってきた。とは言っても、自宅(区分マンション)の前のセブンイレブン。区分と1棟マンションは口座が別なので、それぞれのICキャッシュカードを持って。どちらの銀行もセブン銀行では平日昼間の引き出し手数料は無料なのでとても便利です。コンビニで10何万もの大金(?)を払うのはちょっと心配なのだが、無事に終了。今日のお仕事はこれのみです。まだ体調が良くないので、このへんで。----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.04.11
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納税通知書が送られてきた
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへとうとう送られてきた。固都税の通知書と納付書が。川崎区分マンションの方は、昨年と全く同じ額だった。昨年購入した川崎1棟マンションは、ほぼ予想通りの額。次に送られてくる、川崎1棟マンションの方の取得税もあるので固都税の納付はもちろん分割納付。一括払いだと割引してくれたらいいのになぁ～といつも思う。ちなみに、今のお金と半年、１年後のお金の貨幣価値は違う(ハズ)ので、わざわざ今一括で払うと損で、分割払いが得になる。なので、一括払いの割引がないのであれば、分割納付を選択するのが自然と思っている。＃しょーもない事に拘ってアホちゃうか、と言われそうだが。。。----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.04.09
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修繕の見積もり(つづき)
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ昨日の日記で、ベランダの修繕の事を書いたが、見積もりは明日、明後日にずれこみそうというメールの返事をいただいた。経過を返信してくるなんて、すばらしい業者さんだと思う。物件のオーナーになって以来、いろいろな業者さんに連絡を取ったりしてきたが、1日以内になんらかの返信をしてくる業者さんは、残念ながらあまりないのが実情。eメールをコミュニケーションに使っている場合、途中のリレーサーバーでメールをロストする可能性はゼロではないし、スパムフィルターに入ってしまったら相手には届かずじまいに終わるので、せめて届いたか届いていなか確認したいのと、受け取った側が内容を認識したかどうかくらいは知りたいと思うのだが。。。話は戻って、業者さんからのメールを読んだ後、ふとひらめいた。どうせ業者さんに出向いてもらうなら、別の工事も頼んじゃおう！・例のベランダの修繕工事・4Fに人感センサーのライトを設置・廊下の共用灯で接触悪い器具をいくつか交換あたり、予算は。。。6、7万円くらいかな、いや、5万までにしよう。パラパラ小工事を頼むと都度、交通費が取られると思うので、だったらちょっとまとめた方が得？かもしれない、という考え。＃どうなんだろうか。。。共用灯の件については、先日の蛍光灯交換時、特に接触が悪かった器具を清掃業者さんに問い合わせ中。-----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は 人気ブログランキングへ
2008.04.08
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修繕の見積もり
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションの4Fの部屋のベランダの修繕依頼を受け、本日管理会社から見積もりが届いた。内容は、・隣の部屋のベランダとの仕切り板のボルトが外れて倒れかかっている・網戸の破損の２件。見積もりの金額は1.7万円づつの合計3.4万円この見積もりを見て、管理会社の担当は何も思わないのか、また、イライラしてきた。一度、「アホか」と言ってやりたい気分。「アンカー打ってねじ止めするのに、なんで1.7万円もするんや！！！！アホちゃうか！！！」＃↑関西なまりで発音願います。こんなの真に受けるのもばかばかしいので、この手の工事も誠実に請け負ってくれる業者さんに早速、見積もり依頼してみた。似たような金額だったりして。。。いや、絶対、もうちょっと安いハズ。結果は、また後日。-------------いつも1票ありがとうございます。人気ブログランキングへ
2008.04.07
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消防設備士の試験結果
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ本日、大阪から帰ってきました。あっという間でしたが、郵便もドッサリ溜まっていました。リフォーム屋さんからの請求書と共に、先日、受けた「消防設備士」の試験結果通知が着ました。おそる、おそる、ハガキをめくってみると。。。ありました！「合格」の文字が。頭には「不」がなかったのでまぎれもなく「合格」です！記述式の実技試験の採点方法が分からなかったので、試験後はカナ～リ自身はなかったのですが、結構、点数取れてました。どうやら、細切れで得点できたようです。ということで、消火器の事は、なんでもMANBOに聞いてください！＃↑ムリムリ。。。-------------合格祝いにクリックをお願いしま～す。人気ブログランキングへ
2008.04.06
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消火器の種類
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、消火器ネタを一つ。ホームセンターなど、一般によく見かける消火器としてあげられるのは、「ガス加圧式粉末消火器」です。この消火器は、通常、消火器の内部は圧力がかかっていない状態です。中にガスが充填された容器が入っており、レバーを握ると、容器が破られ消火器内部にガスが入り加圧され、消火薬剤が放出される仕組み。また、粉末消火器でも、通常から内部に圧力のかかった蓄圧式粉末消火器というのもある。常時内圧のある消火器については、レバーの根本あたりに圧力を示す指示計がついている。JRの車両で見かけたのは蓄圧式の消火器。＃粉末だったかは忘れてしまった。もう一つ、「強化液消火器」というのも良く見かける。MANBOの本業の職場には、蓄圧式の強化液消火器が備え付けられている。まだいろんな種類があるが、今日はもう一つ。これは、先日のCFネッツのプラチナ会でアルボレートさんの話にあった「転倒式化学泡消火器」これは、内側に酸性の液が入った内筒、それを包含するような大きさでアルカリ性の液が入った外筒があり、転倒させる事で化学反応、二酸化炭素の泡が発生し、それが放出される。なので、この消火器は、実際に使う時以外は絶対に横にしてはいけないので注意が必要です。とりあえず、今日の消火器ネタはこの辺で。明日から、いよいよ大阪行き。数日間、ブログはお休みです。では皆さん、良い週末を。-----------いつもクリックいただき、ありがとうございます。人気ブログランキングへ
2008.04.03
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消防設備点検の見積もり
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、川崎区分マンションのネタ。先日の、管理組合の臨時総会で、委託費のコスト削減プロジェクトが発足された。その時の宿題で消防設備点検の見積もりを依頼していたのが、本日、メールで送られてきた。見積もりに際しては、過去の消防設備点検の報告書のコピーを業者に見てもらい、見積もりを行ってもらった。この内容と、現在の業者に支払っているコストについて、4月中旬の打ち合わせで検討する予定。規模も100戸とかなりあるので、消火器の交換は無料になっていた。消火器は、下記の条件を満たす場合は、機能点検が必要となる。 ・外観検査の結果、機能点検が必要とされたもの ・製造後３年が経過したもの機能点検は全数検査ではなくて抜き取り検査で良いとされている。製造年が３年を超え８年以下のものを一つのロットにし、これらが５年でロットの全数が確認できるように行えば良いとされている。１０本ある場合は、２本づつである。ちなみに、製造年が８年を超えるものについては、先のロットとは別のロットにし、2.5年でロットの全数が確認できれば良い。機能点検とは、消火器を分解したりして、消火剤が固化していないか、中の管などに詰まりがないかなどをチェックするのであるが、最近は消火器を交換してもコスト的にはあまり変わらないようで、機能検査のタイミングで消火器ごと交換する方法を、見積もりをとった業者は行っている。消火器交換がタダとはいいサービスである。大規模物件ならではのお得感かな。-----------いつも1票を入れていただきありがとうございます。人気ブログランキングへ
2008.04.02
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MANBO大阪へ
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今週の後半からMANBO一家は大阪へ行く予定。本業はお休みを取る。目的は、0歳と5歳の子MANBOをMANBOの親や、姉一家に会わせる事と、墓参り。が、今朝、5歳の子MANBOが発熱。39℃近く。３日前なので微妙なところ。なんとか治って欲しいと祈るばかり。ちなみに、前回は0歳の子MANBOが生まれて間もなかったので大阪行きを取りやめ。今回あたりは、行きたいところ。MANBOは会社へ就職するまでは大阪に住んでいたので、大阪に行った時、関西なまりっぽい電車の車内アナウンスの声を聞くと帰ってきた～って感じがする。投資対象エリアとしては、いつかは関西も、とは思った事があり、関西の主要路線の駅力データを調べてみて、過去行った経験と合わせて考えてみたが、ピンとくるところがなかった。売り出し物件のサーチもしてみたが、「お、これは良さそう」と思うと容積率オーバーだったり。そもそも、今住んでいる所から離れた所でわざわざする事もないと思うが、将来的には投資対象とする可能性もあるので、リサーチはたまにやっておこうと思う。------------いつも1票ありがとうございます。人気ブログランキングへ
2008.04.01
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