2012年04月の記事
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４月の収入比較
４月の結果。 集計しました。 投資（不動産以外）＞本業手取り＞不動産キャッシュフロー金額は投資（不動産以外）が前月より約４０万増えました。一方、不動産キャッシュフローは約３０万少なくなりました。固定資産税の支払いの影響です。本業は大きな変動はありませんが、若干、少なくなりました。 ３月の結果はこちら 投資（不動産以外）は超高速過ぎてスリル満点。＼(≧▽≦)丿 年初の目標に対して 不動産キャッシュフローの単月達成率は ４.２５％（年換算５１％） 年間貯蓄純増額の達成率は単月ベースで １２.７８％（年換算１５３.４％） ２０１２年も１/３が過ぎましたが今のところ順調です。
2012.04.30
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4月の入退去実績
毎月恒例 年初にたてた目標に対して ４月のレビュー ３月のレビュー ４月の実績は 1棟目札幌 ６.５/８ （４月１０日入居） 2棟目札幌 ８/８ 満室 3棟目札幌 ９/１０ （５月から満室） 4棟目札幌 １８/１９ 5棟目横浜 １２/１２ 満室 マレーシア 2013年5月完成予定 合計 ５３.５/５７ 稼動率93.9％ 今年に入ってからの総合稼働率 合計 ２０９.５/２２８ 稼動率91.9％ 目標値から▲0.6％ ５月からは約２年前に完全満室から奈落の底に落ちたアノ事件以来の入居率になると思います。完全満室から元ヤクザが暴れて同じ日に２室の退去予告があったアノ日以来・・・ 退去目標は年間12以下ですが 今のところ２室。 ４月も新たな退去予告はありませんでした。 こちらは絶好調といっていいでしょう。 不動産キャッシュフロー、年間貯蓄純増額はまた明日。
2012.04.29
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３棟目満室
札幌の3棟目が久々に満室。火曜日に話があり、水曜日には決定しました。半年ぶりです。北陸遠征でやる気のある方々からパワーをもらい何となくやる気がでてきた矢先の出来事。やる気がでたといっても実際は何もしていない段階でした。単なる偶然でしょうか？しかし今回は私の物件では最安値。５年くらい前から事務所として使用していた方が「手狭になったので１室空いている部屋に入りたい。」と連絡が入ったようです。しかし２室目だからこの金額でお願いしますという強烈な指値。総合的に考えて5/1家賃発生であれば受けるという結論を出しました。これで空室は残り２室。物凄くいい感じです。(^^)
2012.04.28
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日本不動産を買う？
埼玉スワローズさんの物件や金沢物件を見て冷めていた日本不動産への関心が蘇ってきました。金沢で見たような物件であれば買いたい！帰省ついでに物件に行けるし弟夫婦も金沢に住んでいるので何かと便利。投資バランスもあるのですぐには購入しないつもりですがいい物件があれば飛びつくかも。不思議なもので購入意欲がわくと札幌の空室にも何か手を打つか！という気になりました。やる気のある人達と行動してパワーをもらったのかも知れません。それだけでも北陸に行った価値がありました。良かった、良かった。北陸遠征で関わった人達のお陰です。でも、ブログの熱意は冷めたままです。。。
2012.04.27
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北陸遠征２日目 石川県へ
真っ先にぶっ倒れた翌日の日曜は関東札幌大家会のメンバー中心に７名で石川物件の偵察。詳しくはひろ＊さんのブログをご覧ください。北陸遠征２日目能登の利回り６０％超え利回り物件と聞いていたので「海の家」をイメージしていた埼玉スワローズさんの物件。自分の１棟目の方がボロでした。（涙）既にリフォーム代も含めて元金は回収済だそうです。素晴らしい！！！その後は金沢の物件見学。億越えの超高利回り物件をはじめいくつかの物件を見てきました。今すぐ買いたい！という物件もありましたが売約済でした。。。日本不動産投資熱は冷めていたのに復活？
2012.04.26
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北陸遠征初日 サンデー毎日倶楽部氷見祭り
21日から1泊2日で北陸遠征に行ってきました。土曜の朝５時３０分に家を出て１０時３０分に高岡駅に到着。その後の展開は関東札幌大家会会長のひろ＊さんのブログをご覧ください。北陸遠征初日 サンデー毎日倶楽部氷見祭りいちばん印象に残っているのはフン様ダンス。フン様とは何度か飲んだことがありますが生でダンスを見たのははじめてです。レディ・ガガの音楽にのって舞うダンスはもはや芸術。旅館の女性がのぞき見していました。（笑）そして１０時までの宴会後は２次会です。ぶっ倒れて気を失うまでのサバイバル２次会。未明まで２次会は続いたようですが大失態をしていまいました。。。温泉に入る前に１０分だけ休むつもりが起きたら朝の５時！間違いなく最初にぶっ倒れたであろうことは容易に想像がつきます。やっちまったー・・・
2012.04.25
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サンデー毎日倶楽部氷見祭りへ
明日から一泊二日で「サンデー毎日倶楽部氷見祭り」大家さん仲間と泊りこみで交流するのははじめて。この合宿は大物ゲストのセミナーもあるようです。実家は富山ですが今回は素通り。ＧＷ中に家族と帰省予定です。そんな訳で３～４日ブログはお休みです。
2012.04.20
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海外からのお客様
昨日は海外でビジネスしていて一時帰国している方とお食事。自分も含めて５人で飲みましたが来月からカンボジアで起業する方もいらっしゃいました。分かってはいましたが予想以上に皆さん海外の不動産投資や海外投資にも詳しかった。世界には色んな投資がある事を改めて教えてもらいました。さらに自分の海外投資のポートフォリオの中核の投資についても今まで以上に深い話が聞けました。人のつながりは大事ですね。
2012.04.19
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総人口、過去最大の減少＝前年比で25万9000人
総人口、過去最大の減少以下、時事通信から総務省は17日、昨年10月1日現在の推計人口を発表した。在日外国人を含む総人口は前年比25万9000人（0．2％）減の1億2779万9000人となり、1950年以降で最大の下げ幅を記録した。福島県は1．93％減と都道府県別の人口減少率としては過去最高となった。出生児数が死亡者数を下回る「自然減」に加え、昨年3月の東日本大震災や東京電力福島第1原発事故の影響で外国人の出国者数が大幅に増加し、全体の減少数を押し上げた。男性は7年連続、女性は3年連続で「自然減」となった。都道府県別では、40道府県が人口減となり、うち30道府県では減少幅が拡大し、千葉、大阪、宮城は増加から減少に転じた。人口減は日本にとってマイナスです。フランスやロシアのような思い切った政策でもやらない限りは総人口は減るばかり。問責など目先の小さな話をしている場合ではありません。このままでは日本が落ちぶれていくばかり。心配です。。。
2012.04.18
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エージェントにお花を贈りました
巨大権力との闘いで大変お世話になったエージェント。敵に回すと恐ろしいですが味方だとこんなに頼もしい人はいないでしょう。先輩人脈での紹介だったので「闘い」には一銭の報酬も支払っていません。そのエージェントが今月10日から肩の手術のため、ある病院に入院しています。入院は今月いっぱいのようです。お花を贈ったところお礼のメールが返信されてきました。不動産投資でもお世話になる可能性もありいい関係を続けたいと思っています。
2012.04.16
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札幌の固定資産税
札幌の固定資産税通知書も届き全ての物件の固定資産税の通知書が届きました。５物件で年間１０万以上は下がっているようです。初回分は４月中に支払いますが下がっても２０万以上支払います。木造築古が多いので部屋数のわりには少ないと思います。４月は固定資産税以外に町内会費の支払いもあります。そろそろ支払い依頼がくる頃でしょうか。
2012.04.15
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体調不良
昨日あたりから体調不良。パーティ行きも欠席しました。
2012.04.14
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イベント満載
明日は「凡人サラリーマンの逆襲」の出版記念パーティに参加。そして来週のウィークデイには海外でビジネスをしている人と夜に面談。海外投資の実態にかなり詳しい人物でこんな話は生では聞けない！不動産にもその他の投資にも詳しい人達。５人でお食事です。セミナーなどをするような人ではありません。日本にもほとんど来ないし。そして来週の土日は「サンデー毎日倶楽部 氷見祭り2012 春」に初参戦。前から気になっていましたが今回は思わぬ力が働いて参加するながれになりました。運命でしょうか？他の大家さんにとってはこのくらいのスケジュールは当り前だと思いますが「休む時は休む」自分にとってはイベント満載です。
2012.04.13
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迷惑メール
毎日１５０通以上のメールが送られてきます。その中の半分は勝手に迷惑メールフォルダーに。迷惑フォルダーに入らないものもほとんど題名だけ見てゴミ箱行き。不動産関連のものはしっかり読んでいます。ところで１ヶ月くらい前にウィルスソフトの更新してからだと思いますが不動産仲間からのメールが迷惑メールに入っているのを発見。一人だけではなく結構な人数です。迷惑メールはほとんど確認せずに消去していましたのでメールをもらっても返信していない可能性があります。前からあったかも知れません。基本的にはメールをもらった時は返信します。返していない人がいましたら申し訳ありません。
2012.04.12
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固定資産税が下がった
１週間前に横浜物件の固定資産税納税通知書が郵送されてきました。去年よりも少しだけ安くなっています。そろそろ札幌からもくる頃でしょうか。４月は固定資産税の支払いなど経費がかかる月。不動産投資に限らずプライベートでも出費の多い月です。このままの状況であればようやく５月から不動産キャッシュフローはそこそこの金額で安定するはずです。
2012.04.11
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５棟目横浜物件へ
この休日に横浜物件へ行ってきました。いくらアウトソースが基本といっても近くにある物件ですから月に１回くらいは見に行きます。先週は特に暴風雨もあったので気になっていました。見に行った結果は全く問題なし。草もほとんど生えていませんでしたが除草剤を散布してきました。人が入れ代わってから１回だけあったゴミの放置もありません。あの時は引っ越してきたばっかりでたまたま外に出していただけなのかすぐに片づけられて反省したのかは分かりません。次はゴールデンウィークにでも行こうと思います。
2012.04.09
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クアラルンプールの不動産事情
自分と同じ部署の人が５年前にクアラルンプールでコンドミニアムを購入し今も保有しています。会社の異動でクアラルンプールに転勤となりその時に購入したようです。５年前に購入した時よりも４０％くらい値上がりしていますが逆に賃料は５年前より値下がりしているそうです。この現象をどう読むか？素直に考えれば４０％値上がり→不動産購入意欲は旺盛（投資、実需を含めて）賃料値下がり→需給バランス崩れている（賃貸物件＞賃貸需要）日本と同じでクアラルンプールでもエリアによって需給は全然違うのでこれをもってクアラルンプールの実情ということにはなりません。しかし世界の不動産に目を向けた場合不動産価格が間違いなく値上がりしそれに伴って賃料も確実に値上がりすると思っている人も多いはず。不動産価格の下落や賃料の下落も「ないことは無い」ので念のため頭に入れておく必要はあるでしょう。また為替リスクも当然ありますが国によってはカントリーリスクも考えなくてはいけませんね。（＾＾）
2012.04.08
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続ゴーストマンション
２年後に会社の住宅補助が無くなります。おそらくサラリーマンを続けていると思います。今は月７万くらいの家賃補助。このままこのマンションに住むか他の賃貸に引っ越すか区分マンションを買うか戸建てを買うか普通はこの４つくらいが選択肢。もうひとつの選択肢はこのマンション１棟まるごと買ってしまう。できればキャッシュで不動産を買いたい、不動産の規模の拡大はしないという自分の方針に反しても利回り１３％の２億くらいであれば自宅がらみなら、このマンションを買ってもいいかなー。まず売ってくれないでしょうから交渉もしませんが、立地は気に入っています。中学受験者する子供が27～28％で横浜市でも１８年連続でトップの区。教育熱心でお金持ちが多い区です。うちは中学受験はなく小学生の間はたっぷり遊んでもらう方針です。
2012.04.07
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ブログを毎日更新するコツ
今日アップする予定だったブログをアップするのを忘れてしまいました。実は長い時で1週間分まとめて休みの日に書いていたりします。もちろんタイムリーに書かないといけないものはその日に書いています。最初は真面目に毎日書いていましたが、サラリーマンで毎日自宅で更新は大変です。そんな訳で考えたのが、このテクニック。火曜日を除いて毎日更新をしているように見えると思います。あとは、一般的ないつでも通用する記事もいくつか準備しておきます。今日ははじめて書いた記事を自宅でコピペするのを忘れてしまいました。iPhoneからの投稿ですがネタバラしでした。(^O^)／
2012.04.06
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ゴーストマンションになったのは何故？
見かけも清掃も全く問題の無い自宅マンション。どうしてゴーストマンションに？ゴーストマンションになった理由は２つ。一つは需給ギャップ。もう一つは割高な家賃。特に一つ目の需給ギャップが空室が高いいちばんの理由でしょう。隣の棟の全く同じマンションは３ＬＤＫがほとんどですがこちらは空室がほとんどありません。私の住む棟のマンションは角部屋の３部屋のみ３ＬＤＫで残りは２ＬＤＫ。２ＬＤＫの需要が少ないようです。さらにオーナーが募集家賃を下げないようです。回りのマンションはドンドン値段を下げているのに、あまり下げないようです。築１０年以上も経てば家賃も柔軟に対応すべきだと思いますが、それができない。ここの大家さんは地主でいくつもマンションを持っています。ま、多少、空室が多くても気にならないのでしょうか？
2012.04.05
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ゴーストマンション
昨日はすごい暴風雨。夕方５時には自宅に到着しました。その自宅賃貸マンション。４月に入ったというのに半分くらい空室。全て２ＬＤＫ～３ＬＤＫのファミリータイプです。引っ越してきた１０年前は空室もほとんどありませんでした。東南の角部屋に住んでいますが隣は多分１年近く空いていますし下は３月下旬に引越しました。接するところで人が住んでいるのは上だけです。音を気にしなくていいのはメリットですが防犯上はちょっと問題。手狭になってきたし引っ越してもいいのですが小学５年生の娘は物凄く気にいっています。理由は・・・安全に夜遅くまで外で遊べるから。少なくとも２年、長ければ５年はここに住む可能性大です。
2012.04.04
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3月の収入比較 不動産ＶＳ不動産外投資ＶＳ本業
３月の投資結果。集計しました。投資（不動産以外）＞不動産キャッシュフロー＞本業手取り金額はそれぞれ1,055,790円＞657,993円＞6XX,006円２月の結果はこちら金額の変動はありましたが順番はかわりません。投資（不動産以外）は初めて１００万を超えましたが５月からさらに伸びる予定が前倒しで４月から伸びるミコミ。来月からは不動産キャッシュフローと本業手取りを合算しても超えられないでしょう。もう、これを超えられるのは本業のボーナス月しかあり得ません。年初の目標に対して不動産キャッシュフローの単月達成率は８.２２％（年換算９８.７％）年間貯蓄純増額の達成率は単月ベースで９.８３％（年換算１１８.０％）不動産は６月くらいで年換算ベースで目標通りになり、年間貯蓄純増額は４月で年換算ベースの目標に達する見込みです。
2012.04.02
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4半期はシナリオ通り？
今日から新年度。日差しもスッカリ春らしくなりました。２０１２年の年明けからあっと言う間に３カ月。２０１２年の日本の株価がどうなるのか？円は各通貨に対して高くなるのか安くなるのか？世界経済はどうなるのか？誰にも分かりません。しかし・・・誰でもこうなればいいなーというベストシナリオはあるはず。以前のブログそこからの抜粋。来年いっぱい世界の株価ができるだけ低迷。→×為替は来年に限らず円安へ。→○世界経済が低迷する中日本の景気だけは底堅く推移→株価だけは順調上記が個人的なベストシナリオでした。その中でも国内資産から海外資産にかなりの金額をかえてきましたからいちばん影響が大きいのは為替です。ラッキーなことに海外資産購入時より今は１０％ほど円安になっています。という訳でベストではありませんが最初の４半期は順調でした。
2012.04.01
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