2012年03月の記事
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共感できる考え方
昨日の建美家の大家列伝のたかおさん、投資手法や生き方は違うものの考え方や方向性は共感できる内容でした。共感できる部分・不動産もビジネスも目的ではなく、人生を悔いなく生きる手段であり、通過点・リフォームや管理等もプロの方にまかせて、自分の時間は「 おもろい 」人たちとの交流や、家族と過ごす時間・おもしろい人とは自主自立している人。収入の規模にかかわらず、他人におもねることなく生きている人。反対に「 元ゴール○マンです 」とか「 ○○物産の部長でした 」と過去にすがっている人には魅力を感じません。大きな違いはパワーでしょうか。前回のコラムででていましたが朝の５時まで接待して６時に家に着き７時には会社で司会をする生活を１０年も続けたそうです。１０年間まともに寝た記憶がないと。どんなに高給でも私には耐えられません、というより、その前に体を壊して倒れていたことでしょう。頑張り過ぎることが自分にはできないところは大きな違いでしょうか。
2012.03.31
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５棟目横浜物件の２年間トータル収支
5棟目横浜新築物件を購入して２年経過１年間の全ての経費を差し引き物件取得の諸経費（旅費も含めた）実質利回りを算出しました。７．４９％２年で１６.６４％の回収。昨年のブログ元々、表面利回り１０％の物件。この１年間は５室の入れ代わりがありました。それでこの実質利回りですからまずまずでしょう。築2年だし。築古の実質利回りと築浅の実質利回りは同じ土俵で考えてはいません。昨日のブログで書いた２棟目よりこちらの方が価値があると思っています。ここはまた２年くらいは安泰でしょう。
2012.03.30
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２棟目札幌物件の６年間トータル収支
2棟目札幌物件を購入して６年経過昨年のブログ６年目の全ての経費を差し引き物件取得の諸経費（旅費も含めた）実質利回りを算出しました。８．７７％昨年と比較すると少し好転しました。理由は稼働率が１００％、つまり、ずっと満室だった事。その割には純利回りが低くなっていますが昨年同様いちばん収益を圧迫したのは給湯器交換などの修繕費でした。過去６年間の実質利回りは１年目は１１．７６％２年目は７．８４％３年目は６．３７％４年目は１０．２２％５年目は７．５８％６年目は８.７７％６年間でやっと５０．６８％回収目標は実質利回り１０％でしたから６年間ではかなりショート。ローンは残り４年。札幌物件の中ではいちばん空室がすぐに埋まりストレスが少ないのがこの物件の良いところです。
2012.03.29
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戸建て350万の源流物件の話は消えた？
先日のブログで書きましたが２３日までの回答期限だったエージェント経由の源流物件。以前のブログ未だ回答なし。この話、流れた可能性大です。現金も少ないし今はいいやと思っていたので特別な思いはありません。エージェントは4/10から肩の手術で入院するはずで、それまでに１００％片づけたいと言っていたのでこの話は一旦は消えたと考えていいでしょう。一般市場でも金額が折り合わず消えた話が縁があって戻ってきて、当初の値段よりさらに安く買えたーなんて話もよく聞きます。万が一、戻ってきたら300万ですね。築14年で状態の良い戸建てが利回り33%で買えたら言う事なしです。
2012.03.28
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3月の入退去実績
毎月恒例年初にたてた目標に対して３月のレビュー２月のレビュー３月の実績は1棟目札幌 ６/８ （４月に１室入居決定）2棟目札幌 ８/８ 満室 3棟目札幌 ９/１０ 4棟目札幌 １８/１９5棟目横浜 １２/１２ 満室マレーシア 2013年5月完成予定 合計 ５３/５７ 稼動率93.0％今年に入ってからの総合稼働率合計 １５６/１７１ 稼動率91.2％目標値から▲1.3％３月は予想通り稼働率の変化なし。１棟目で４月に１室の入居決定が収穫でした。退去目標は年間12以下ですが今のところ２室。3月も新たな退去予告はありませんでした。２月、３月は退去も多い月ですから上出来です。不動産キャッシュフローは細かな支払いがあり、先月並みの結果で終わる見込み。年間貯蓄純増額は単月ベースで旅費の支払いがありました。月末に締めてから確認します。未確定の２つの結果は来週月曜日に書きたいと思います。
2012.03.26
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効果があったIKEAの照明
前にIKEAの照明が返された事を書きました。以前のブログ人によって趣味や嗜好が違うのでそういう事もあるかなーと思っていましたがどうも今回は管理会社の勘違いのようでした。装飾品はいらないと言われたのでIKEAの照明も引き取ったのですが入居の方は照明は後付けだと思っていなかったので入居した後に「あれっ、あの照明は？」という事になったようです。「お金を出しても買いたい。」と仰ったそうです。IKEAの照明効果あったんだー。元々サービスのつもりですからもちろんサービスです。入居者とは特別な事情がない限り関わらない主義なので管理会社に持っていきました。管理会社の人も恐縮していましたがしっかり仕事をしてくれる人＝決めてくれる人には当り前ですが優しいのでこのくらいの事は当り前ですね。過去には半年も仕事をしないで厚顔をさらしていたのもいました。「これから結果を出すよう頑張ります。」という言葉は信じられません。結果をだして、はじめて付き合いがはじまると思っています。
2012.03.25
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入居決定
17日～20日までの4日間札幌に行ってきました。その間に１棟目の１室が決まりました。これで埋めないといけない部屋は残り３部屋。１棟目は購入後7年近く経ちますが８室中５室の人が住み続けてくれています。シングルでこの定着率は奇跡的。３室で人が入れ代わっているだけ。そのうち１室は病死されたのでその特殊事情がなければ２室の入れ代わりだけでもっと安定していたでしょう。ところで札幌ではミット会長にＲＴＤミィーティングを開催していただきパワーをもらいました。また船長さんと同じホテルに泊りそろそろ完成の新築10階建てRC物件を見せていただきました。素晴らしい物件でした。船長が物件を見ながら子供のように喜んでいる姿が印象的でした。温泉付きのホテルに泊りましたが裸のお付合いとはなりませんでした。笑
2012.03.24
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明日から4日間おでかけでーす。
明日から4日間、旅に出ます。そのためブログも最低４日間はお休み。おそらく3/24（土）から再開します。今回は家族のうち４人で出かけます。１人はリクガメのお世話で留守番。留守番でもお泊りで何人か友達を呼ぶようですから相当楽しみでしょう。まだ高校1年生ですが泊りで友達が家に来るのは初めてでしょうから。自分も大学生になってはじめて一人暮らしをする事が決まった時、うれしくて、うれしくて吐きそうになりましたから。（笑）
2012.03.16
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源流物件の件でエージェントから手紙
競売前に手に入れようとしている戸建て物件の件でエージェントから月曜日に手紙をもらいました。結論は私が総額500万で提示したところを350万で交渉する、といった内容でした。文章は専門用語がならび難しい！要約すると債権者は詐欺で占有者（債務者）に家を奪われている。債権金額は2000万である。債権者は弁護士が代理人になっている。債権者の弁護士には回答期限を3/23としている。そんな事が書かれています。非常に複雑な状況です。そして債権者は愚かなので成立する可能性は６～７割の確率。馬鹿じゃなければ350万を受け入れるだろう。しかし１銭にもならない道を選ぶことも愚かがゆえに残されているという内容でした。毎月入金されるキャッシュは多いですが手元資金が少ないので、別に今回の物件は買えればラッキー、駄目でもいいやという感じ。どうしても買いたいという訳でもありません。競売にかかる前の情報もリアルに入ってきます。１棟目は２年後には売却する予定。ここは残債はありませんから手取りで年間約240万、月約20万が懐に入ってきます。1棟目売却までの２年間で、このルートから毎月２０万の純利益を得られる物件を買い増していければ、2年後に１棟目の収益に見合う物件を買う必要もありません。これ以上の規模にするつもりはありませんから。２年間あるから何とかなるでしょう。
2012.03.15
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凡人サラリーマンの逆襲
ちょっとした知り合いのSE大家たくちゃん、小林大祐さん、増山大さんが「凡人サラリーマンの逆襲」という本を出版しました。3人とも昨年5月にジョホールバルに行った時のメンバーです。全員で10人くらいだったでしょうか。知り合いということもあり昨日の朝に注文しましたが今日、届くようです。小林大祐さんに「よう！凡人！」と声をかけたら「アッ凡人の○○さんじゃないですか！」と返されました。確かに！私は自分でも大凡人だと思っています。
2012.03.14
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源流物件の提示金額に対するエージェントの反応
9日（金）にエージェントから予想通り電話がかかってきました。まず私が書いた金額は思ったより高い値段だったようです。こういう人達は扱う物件の相場観は私達投資家とも乖離があるようです。ホッ。。。エージェント 「300万から500万かなーと思っとったんや。」私 「いやー、あんまり失礼な値段も出せないと思いまして。」エージェント 「でも、アンタの値段そのままで交渉はせーへんで。」私 「はい。。。」エージェント 「もっと安く交渉するは。」やっぱり予想通り少し試されていたようです。それで金額がほぼド真ん中のストライクゾーンから少しだけ高め。その少しだけ高めがエージェントへの気遣いと受け取ってくれたようです。手紙を書いたこともプラスだったと思います。でも差し値よりさらに安く交渉してくれるなんて・・・あり得ない！逆鬼差し！ふぅー、一安心、一安心。(；一_一)さて、これからどうなることやら。いずれにしてもエージェントが言う通り物件300万とその他費用90万であればかなりのお買い得物件。賃貸でも売却でも両方いける。そして今後も物件紹介してくれる確率も格段に高まるでしょう。付き合いの深さも。大きな人的問題があって普通の人が手を出しにくい案件も全て解決した後に格安で入手できる。ラッキー。(^^)
2012.03.12
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エージェントに源流物件の金額提示
昨日は妻の誕生日。その妻からそんな事まで書いていいの？なんて言われてます。さて7日（水）にエージェントから電話があってこれは早めに返答したほうがいいと直感しました。さらに、電話で返答するのではなくしっかりした根拠を書いて手紙で返答することにしました。まず紹介された戸建て物件近くの賃貸価格の情報収集。そして戸建て物件賃貸月額をYahoo不動産から出力。手紙に同封します。もちろん家賃は築年数が近い戸建て最安値の物件。広さは紹介を受けた物件のほうがはるかに広い。倍くらい違ったでしょうか。そしてその賃貸月額からこの地域なら最低利回り○○％ほしいので総額500万。500万から不動産強制競売申立費用相当額の90万を引いた額つまり410万円だったら購入したい。さらに海外投資で手持ち資金が少ないので3月から月100万ずつ５回の分割支払いでお願いしたい、という事も正直に書きました。ちなみにこの戸建て物件。土地約250m建物約200m築14年建物の状態、物は非常に良い場所は茨城県南部の人口の減っていない市駆け引きはするな、何となくの金額は分かると言われたので金額が低過ぎて印象が悪くならないかなーと心配でした。「あんたの言った額になる。」と言われたので、もっと安くだしたかった。本音は、もう100万安くだしたかった。とにかく木曜日の朝には手紙を投函。金曜日には開封してくれるだろうと思って。決して遅くはないでしょう。早速、金曜日の夕方電話がかかってきました。さて続きは如何に？
2012.03.11
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エージェントから３回目の源流物件紹介
7日（水）の夕方。エージェントから携帯に着信。何だろう？と思ったらエージェントが関わっていて競売寸前の物件の件でした。最近、私のブログにでてくるエージェント。このエージェントは一般的な仲介人という意味のエージェントではありません。表社会も裏社会も知り尽くした実在の人物です。優秀な弁護士並みの能力を持ちながら弁護士の資格があったらできない事をする特殊な人物です。さて実はこの話、川口利回り３０％物件（SRC築20年入居者付き）や世田谷物件より先に話は聞いていました。私も乗り気でしたが、その後エージェントからただ難しい案件で80％くらいの確率でこの話はなくなるだろうと聞いていました。今回はその後、話が急展開して何とかなりそうだ、という連絡でした。んー、困った！この話は高い確率でなくなると聞いていたので手元資金の大半を追加で4月で募集終了の海外投資案件に回したばかり。でも、お世話になったエージェントからの話。エージェント「あんたの言う額で決まるわ。」私「低い金額を言ってもご迷惑になりませんか？」エージェント「俺は駆け引きされるのが嫌やから。他人と交渉する時は駆け引きするけど。何となくの額はわかってるから。」私「投資として考えるので金額については考えさせて下さい。」エージェント「分かった。遅くとも月曜日には連絡ちょうだい。」続く
2012.03.10
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海外不動産の支払い忘れてしまった
昨年スタンダードチャータード銀行から融資を受けたジョホールバル物件。７０％融資ですから残り３０％と諸経費は支払う必要がありました。数百万は払ったのは記憶していましたがもう１０％くらい支払いが残っていたかも？と急に不安に。調べたところ全て支払い済。完成までの金利分も口座に入れていました。購入したことすら忘れているこのジョホールバル物件。流石に支払いまで忘れてはいけませんね。
2012.03.09
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禁煙に挑戦中
昨年末から外来治療で病院に通い薬をもらいながら禁煙しています。２ヶ月経過しましたが未だにストレスで喫煙したくなります。毎日の動きで無駄なことをするのが物凄く嫌ですが、最も無駄な喫煙はやめることができませんでした。長年の習慣は簡単には変えられませんね。体に悪くお金の無駄、時間の無駄今年こそは止めたいと思います。
2012.03.08
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会社の飲み会が増えそう。。。
何か理由をつけて断ってきた会社関係の飲み。ハッキリ言って意味がないから。今の上司は非常に理解のある上司。しかも、お酒が大好き。毎日、飲みに行っています。個人的には好きな人ですが意味のない飲みは嫌なのでほとんど断ってきました。しかし大事件の際に事実をそのまま報告。その時、その上司は、こう言いました。「会社はいいから、そっちを優先していい。」サラリーマンでこんな理解のある人は少ないと思います。それ以来、誘われても断れなくなってきました。先週月曜日は朝の３：３０まで飲み。月曜日から辛い！向かってくる相手に対してはトコトンやりますが逆のタイプには弱いー。情に流されやすい。会社での飲み会の参加率があがりそうです。ちょっと辛いなー。酒を美味しいと思って飲んだことがないから。でも決して弱くない。余計に辛い。。。
2012.03.07
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2月の収入比較 不動産ＶＳ不動産外投資ＶＳ本業
２月の投資結果。集計しました。１月の結果投資（不動産以外）＞不動産キャッシュフロー＞本業手取り金額はそれぞれ942,770円＞681,369円＞X55,589円順当な結果でした。投資（不動産以外）は５月からさらに伸びる予定。年初の目標に対して不動産キャッシュフローの単月達成率は８.５２％（年換算１０２.２％）年間貯蓄純増額の達成率は単月ベースで４.２０％（年換算５０.４％）２月は教育関連費の大きな出費があり仕方ありません。不動産はそこそこ、でも年間貯蓄純増額は不調という結果になりました。
2012.03.05
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ツイてるねノッてるね
先週もツイてました！口止めされているので書けませんが・・・良かった、良かった。さて金曜日に昔のお客さんと町田で飲みました。町田のあるお店で中山美穂の「ツイてるねノッてるね」という曲が流れていました。若い頃にヒットした曲。その曲を聞きながら自分は本当にツキがあるとしみじみと思いました。人生ツキだけで、ここまできたと言っても過言ではありません。大した能力もないのに偶然色んな人が現れて私を助けてくれます。最近では「ボンボン」の先輩エージェントなんかがいい例。先週もある方からギリギリで貴重な情報を得て即実行しました。まさに「ツイてるねノッてるね」という感じ。将棋の羽生名人？も言ってました。「長年、勝負の世界で生きてきてツキというのがあるかないかと問われればある」逆に何かの縁で会ったのに消えてしまう、付き合いの無くなっていく人もいます。今回、飲みに行った昔のお客さんのように「お世話になった」恩は忘れません。しかし偶然、出会っていつの間にか付き合いの無くなる人も大勢います。ご縁が無かったんでしょう。全ての人と付き合っていたら限がないのでちょうど、いいかな。たまに説教をする人もいます。酔った時以外は謙虚だからかも知れません。表面上は「ウン、ウン」とか「じゃー、どうすればいいんですか？」など取りあえず話は合わせますがあまり説教は聞きたくありません。
2012.03.04
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世田谷戸建て物件ゲット？
ほぼ購入が決まった「ボンボン」の先輩から紹介された川口利回り３０％物件。その詳しい話を聞かせてもらおうと思い先輩に連絡したところ、「世田谷区戸建ての話もあるけどどうする？」と聞かれたので話だけ聞くことにしました。世田谷区の人気私鉄駅にある築８年の戸建て。土地値だけでも４,５００万の物件。建物の状態も非常にいい。私「いくらですか？」先輩「４,０００万くらいじゃないの？」私「分かりました。それでは川口物件と合わせて４,０００万でどうですか？」先輩「ハハハ、しゃーないな。」今この世田谷戸建て物件も川口物件もエージェントと何かやっているので実際、私に売却できるのは８～９月頃のようです。この件でエージェントと２人で○リックスのＭ会長やク○○ィ○○ンの社長とも面談することになっているそうです。この人達は一体、何者？表社会も裏社会ともいけちゃうようです。２人とも不動産に興味がないようなので私に話を回してもらうことになっています。凄いわ、この人達。
2012.03.03
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確定申告と新規コラボ物件見学へ
今日は有休を取って確定申告に行ってきます。元々１月終わりに行く予定だった確定申告。大事件の影響で１ヶ月以上も遅くなりました。そして確定申告後は新たに紹介を受けた弁護士＆エージェントのコラボ物件見学。この件は経緯も含めて明日のブログで書こうと思います。私にとっては利回り30％川口物件よりおいしい話です。物件見学後は夕方からは昔のお客さんと二人で飲みに行きます。久しぶりに誘われたのですがお世話になった方です。サラリーマン業のある平日より忙しい１日になりそうです。
2012.03.02
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お気に召さない飾り物
横浜物件は今日から満室。自宅から30分の場所にあるので空室になった部屋には飾り付けくらいはやっていました。もちろん妻がほとんど決めます。ほとんどイケアから調達しますが照明や花の飾り物や机などなど。全てモデルルームもどきにしていました。当然ですが趣味や嗜好が違いますから返品される物がでてきます。全部返品は流石にありませんが花の飾り物の返品がいちばん多いですね。イケアの照明の返品もありました。オシャレだけど暗いのかな？3月からはまた楽ちんです。
2012.03.01
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