2012年05月の記事
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連続退去
１棟目が満室になって喜んだ翌日、今度はバッドニュース。１歩進んで２歩下がる、４棟目で２件の退去連絡です。「１人は転勤で６/末に退去です。」まー、仕方ありません。「もう１人○○さんですが・・・」「逮捕されたようです。」「？？？」「代理人の方から電話がありまして、もう荷物は片付けてあると聞いて部屋を見に行ったら鍵だけ置いてあって、他は何もありませんでした。」「はー・・・」「荷物があったら大変だったんですが不幸中の幸いです。」この４棟目はいろいろあります。しかし２部屋同時退去は嫌ですねー。しかも完全満室までもう一歩と思った翌日ですからねー。
2012.05.31
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１棟目満室
１棟目に申込みがあり満室の見込みとなりました。6/1入居ですが1ヶ月フリーレントで7/1から稼働です。空室の中で１棟目の１室が難易度が高いと思ってました。４棟目の１室の方が決まりそうですが何故か決まりません。これでまたまた残り２室となりました。退去が少ないのに稼働率が高いと経営的には非常に楽だしキャッシュフローも大きくなります。残っている２室は自分の中では難易度が低い部屋。もしかすると可能性アリ。期待せず、のんびり待とうと思います。
2012.05.30
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相場
尊敬していた邱永漢さんが亡くなり約１週間が経ちました。コラムは暫く止まっていてこの休みから遡って見てみようと思ったらトップページは第１回目のコラムになっていました。最後は４千回を超えていましたからおそらく１２年くらい前に書いたコラムです。質問コーナーも１０年以上前の質問と答えだと思われますが、その先見性はスゴイとしか言いようがありません。これから第二回、第三回と進んでいくのなら検証も含めて勉強していきたいと思います。
2012.05.28
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神奈川Ｎｏ.１塩ラーメン
昨日は子供２人と横浜築浅アパートへ。たった３０分の除草剤まきの後は私が神奈川県の塩ラーメンの中でいちばん美味しいと思っているラーメン屋さんにゴー！こんな感じ↓アッサリ塩あじのスープにとろとろのチャーシュー。おいしい＼(^▽^)／！味噌らーめん好きの娘が「塩のクセに美味しい！」い言い、最後には「今まで食べたラーメンで一番おいしい！」と言ってました。お店は本丸亭。昨日は４年ぶり。横浜勤務時代に厚木のお客さんに行った時によく食べていました。１００回以上食べたでしょうか？今回は元町店。夏場の月一回の草むしりの日の定番コースになりそうです。
2012.05.27
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人生いろいろ
本業は楽チンな一週間でしたが色々あった一週間でした。普通の人だったらと書くと言い過ぎですが鈍感な私でなければ、おそらく先週までの展開でフラフラになり、今週月曜日の出来ごとでＫＯされていたでしょう。今週月曜日の事件は世界中で犯人を含めて知っているのは６人だけ。度肝を抜かれるような体験でした。他の人が聞く分には楽しいんでしょうけど。ハハハ。人間、癖は直らないようです。今年はホント激動の年ですワ。巨大権力との闘いが震度７５月の出来事が震度６月曜日の事件が竜巻といった感じ。でも楽しく生きます。（笑）お昼は大好きなラーメン店に４年ぶりに行ってきます。
2012.05.26
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人生楽しまないとネ
今週は本業も楽チン。非常に余裕のある１週間でした。そういう時は心にもゆとりができます。やっぱり人生楽しく生きないと！不動産をはじめたのも会社がつまらなくて会社に縛られる人生から脱却するため。自ら人生楽しく生きる道をつくるためです。サラリーマンが楽しい人は、サラリーマン一筋でも幸せでしょう。自分はそうではありませんでした。男性が死に際に悔やむことで多いのは「仕事に打ち込み過ぎす楽しく生きればよかった。」だそうです。そうは言っても最低限の収入がないと嫌な事もしないといけません。家族が多いなど守るべき人が多いと最低限の収入のハードルも高くなります。しかし、「田舎に住む」など最低限の収入のバーを下げることもできるはず。大変な思いをすることがあっても人生楽しまないと！と思う今日このごろです。
2012.05.25
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町内会費
昨年同様４月に満額の町内会費を支払った横浜築浅物件。管理会社を変更したためか今回の請求書には手紙が添えられていました。町内会の会計責任者からの手紙です。時間のある時に電話下さい、という内容でした。実は昨年色んな方からアドバイスをもらい値引き交渉しようと思っていた矢先。ずっと満室が前提の金額はやっぱり変。しかし会計責任者の名前を見た時これは波風たてない方が得策だと思いました。いろいろと考えてるんですねー。
2012.05.24
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妻が草むしり
妻が買い物でＩＫＥＡに行くついでに横浜築浅アパートの草むしりに自発的に行ってくれました。2年前には考えられない発言。いい事です。目立ちませんが建物の裏側が草ボウボウ。↓時間をかけてキッチリ草むしりをしてくれました。↓今週末は仕上げの除草剤をまいてきます。
2012.05.23
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退去が少ない理由
今年も退去件数は今のところ少なくそれだけは間違いなく順調です。57室中予告も含めて退去は3。空室率が低いこと以上に退去が少ないとそこそこの入居率であればその方が安定したアパート経営ができます。退去がないとリフォーム代、広告費空室による損失などなどが発生しないから当り前ですね。なぜ退去が少ないのか？いろいろと考察するといくつかの要因があるようです。仮説ですが・住んでいる人が住むところにうるさくない・引越しを繰り返すとお金がかかるので避けたい・転勤があるような企業に勤めていない・学生がいない・家賃が適性価格と離れていない特に家賃と入居者の収入のミスマッチが退去を招くいちばんの要因でしょうか。結局、入居の時に高い家賃で入った人がいてもそういう人は早めに退去するような気もします。
2012.05.21
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横浜築浅の草むしり
管理会社を変更したらあっという間に満室になった横浜の築浅物件。管理会社変更は大成功。しかし・・・一点だけ困ったことが。前の管理会社は月２回の巡回報告があり写真を見ることができました。冬は問題ありませんが、問題は夏。草むしりをしなくてはいけません。草の生え具合が分かりません。この１ヶ月はバタバタしていて行けていないので状態が分かりません。でもブログのお陰で昨年の状況が確認できます。草むしりは5月は1ヶ月に1回程度でよく6月も後半くらいまでは大丈夫。7月、8月は注意が必要、こんな感じでしょうか。ブログは備忘録として非常に機能しています。来週あたりに草むしりに行ってきます。
2012.05.20
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邱永漢さん死去
邱永漢さんが亡くなりました。約１０年前に中国株をはじめたのは邱永漢さんの影響です。7年前に不動産投資をはじめた頃に中国株から撤退。その後２年ほど前に１００万程度ですが中国株を購入して未だに保有しています。今は半値くらいでしょうか。毎日、欠かさず邱永漢さんのコラムを読んでいましたがＧＷあたりから更新されなくなりまた海外視察にでも行っているのかな？なんて思っていました。いろいろ学ばせてもらいましたが邱永漢さんの最後の言葉が「これからアジアの国々は酷い目にあう。大変な事になるだろう。でも、それも面白いね。」だそうです。過去のコラムをこの機会に読ませてもらって勉強、反省したいと思います。
2012.05.19
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マネールック
現在、銀行口座は１０以上。管理も大変です。私は１０年くらい前からマネールックを利用しています。非常に便利。月１回はこれでそれぞれの口座ごとの金額の増減、全体金額の把握をしています。細かく何にお金を使ったかは気にしていませんが大まかなお金の流れの把握は必要。細かいお金の流れは妻に任せています。
2012.05.18
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クレジットカード枠増額
クレジットカードは昔からあまり使いませんでしたが昨年から利用するようになりました。定期的な支払いをカードの自動引き落としにしたのがその理由。ポイントが貯まるのは何だかんだいいですね。クレジットカード枠も増額しました。１回目はまさかのは審査落ち。半年経って今回は満額の増額回答。利用期間によって信用がかわることをはじめて知りました。
2012.05.17
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横浜築浅物件近くの売物件
私の横浜築浅物件近くに売物件があります。２ヵ月ほど前に売り情報がながれていましたがまだ売れていないようです。築２０年で利回り１３％。土地面積は２８坪ですから自分の物件の半分くらい。売値も自分の物件より部屋数が半分近く、かつ１８年も古いこともあり半値以下。しかし１部屋あたりの平均家賃は築２年の私の物件と７千円くらいしか違いません。築２０年でも、こんなに家賃取ってるんだーと思い安心すると同時にこの物件は売れるの？と他人の心配まで。余計なお世話ですね。
2012.05.16
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エージェントから手紙
昨日エージェントからお礼の手紙が届きました。お花を贈ったお礼でした。お花を贈った日肩の手術でまだ右手が使えないのでしょう、左手で書いた手紙の字は小さい子供のような字でした。それが余計に気持ちが伝わる内容でした。手紙にはお花のお礼と「時期がきたら、また巨大権力と交渉する。」という内容のことが書いてありました。その後は事情が変わり最低３年は巨大権力と闘うことはなくなりました。私からお礼の手紙とその件も伝えなくてはいけません。「感謝の気持ち」って本当に大事です。
2012.05.14
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大学時代の友人と
昨日は大学時代の友人達の集まり。２０年ぶりくらいの人もいました。男女比は同じくらいでしたがかなりの年月が経ってもこの人数が集まるのはその当時から余程、仲が良かったから。正直こんな長い付き合いができるとは思ってもみませんでした。長い時間、飲んだので朝おきてちょっと頭痛が。。。今も頭痛。久しぶりです。こんな状態は。
2012.05.13
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ピンチの時こそ人間の本性がでる
長い人生、生きている間に色んな事が起きます。特に投資をやっていると全勝は難しいので普通は山あり谷あり。谷の時にどう考えるのか谷の時にリカバリーできる体制があるかそういう事が重要です。また人間の本性、器がこれほどハッキリ分かるのはそんな時でしょう。さて今日は大学時代の友人の集まりです。おそらく２０人は集まると思います。大学卒業後、かなりの時間が経っていますが一生、付き合える友人とはこういう人達です。
2012.05.12
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表キリシタン
私も会社では隠れキリシタン系のサラリーマン大家でしたが最近は気にせず不動産投資のことも話します。ほとんどの人は驚きます。表キリシタン？サラリーマンが投資をして何が悪いと思ってますから。自分で不動産投資をしていなくて不動産投資の話を聞いたら驚くでしょう。人って、そんなもんですね。
2012.05.11
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外壁塗装前倒し？
今年の不動産キャッシュフローは今の予想では昨年よりも６０万円ほど多くなる予定。さらに金利、減価償却費の減少でこのままだと昨年より課税対象額が１００万円くらい増えそうです。そのため来年予定していた１棟目の外壁塗装の前倒しの検討をはじめました。収支予測はExcelで今年の入居は見込みで経費は昨年と同じものとして算出。残月数が短くなればなるほど正確になります。年間収支を最低でも月１回はチェックして特に大きい出費がある時はいつ経費をかけるべきか考えるようにしています。
2012.05.10
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久しぶりの退去予告
ＧＷ明け久しぶりの退去予告がありました。２棟目の方で４年間住んでくれた方。一般的には標準的な入居期間。退去理由は「北海道に住まなくなったため」だそうです。仕方ありません。２棟目で空室になるのは１年半ぶり。過去の実績では退去後１ヶ月程度で決まる単身築古物件。激戦札幌では難しい物件です。このままだと６月から再び空室が３。今年に入ってから退去、退去予告合わせて３室ですから上出来ですが、今月中に１室だけでも決まってほしいものです。
2012.05.09
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V字回復
Ｖ字回復！といってもいい話ではありません。体重です。今年に入って禁煙と同時にはじめたダイエット。２ヵ月くらい前にダイエットは止めてしまいました。その後、いわゆるリバウンド。ＧＷを終わって過去最高に並びました。サラリーマン業とダイエットの両立。自分にとっては、かなりハードルが高いようです。
2012.05.07
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人生の第二ステージに向けて
不動産以外の投資が、この先１年順調であれば人生の第二ステージに到達したと言い切れるでしょう。現在の収入源は３つ。３つの収入源の１つが扱けても家族は不自由なく生きていけます。２つ扱けても何とかやっていけるでしょう。なぜリーマン業を続けているか？投資に「絶対」はありません。ですから不動産投資以外の投資収入で元本の回収ができるまで１００％安心できないというのが１つの理由です。もう１つは第二ステージに到達していないこと。私の考える人生の第二ステージとは？第一ステージが「会社をクビになっても家族の経済的自由を得られている状態」だとすると第二ステージは「子供の将来まで経済的自由を確立したといえる状態」つまり将来、「金銭面で仮に子供が失業しても子供が不自由なく生きていける状態」「魚を与える」のではなく「魚の釣り方」を教えるつもりですがセーフティネットはつくっておきます。早く「第二ステージに向けて」ではなく「第二ステージへ」と書きたいものです。さて明日からようやく休みです。多くの人がＧＷのはじまりだった２８日も４時間だけ会社に出勤でした。昨日も今日も出勤です。サラリーマン業が超多忙。真面目なんでしょうか？クビになってもいいから手を抜こうという気にはなれません。明日から４連休なのでブログはお休み。７日から再開予定です。
2012.05.02
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