2012年10月の記事
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何で今ごろ？４棟目の前管理会社から変な連絡
先週の水曜日。４棟目管理会社から電話がありました。前の管理会社から「駐輪場に付けた仕切りは自分のところで取り付けたので返してほしい。」と連絡があったのでどうしましょう？という相談でした。 コレ↓管理会社を変更したのは約２年前。しかも大した金額でもないものを今さら返してというのはどういう事？と思いましたが確かに自分が費用を払っていないので了解しました。元々、元ヤクザに管理会社が付けろと脅されて付けたもの。そういえば請求もされていないし、付けたという事も聞いていませんでした。駐輪場の件で元ヤクザに管理会社が脅されていると入居者から聞いたことがありました。札幌に行った時に見て、あー、いつの間にか取り付けたんだーと気が付いた程度でした。しかし今頃、何で？よく分かりません。
2012.10.31
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電光石化の退去、そして渋谷
前回のブログで書きましたが3日前に退去予告のあった１棟目。昨日、退去したようです。予告の翌々日に退去というのは最短記録。来月分の家賃と違約金2ヵ月、そして清掃料は既に回収済だそうです。おそらく、それ以外のリフォーム代は2万くらいだと思います。1ヶ月前に退去予告を受けて1ヶ月住まれるよりは即退去の方が有難いですがそれは競争力のある物件の話。それが生かせるか甚だ疑問です。ところで土曜日は久しぶりに渋谷に行きました。通勤で毎日、通過していますが渋谷の街は久しぶり。相変わらずの人混みで目が回りそうになりました。 ビアードパパのシュークリームを家族のために買って帰りました。↓ 皮がカリカリでクリームも美味しい！ 全国どこでも買えますが、みんな大好きです。
2012.10.29
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またまた退去予告
9月の終わりから退去予告が続いていますが昨日またまた退去予告。今回は１棟目です。急に実家に帰ることになったのが理由だそうです。私の所有している物件は横浜を除いて低家賃のため、実家に帰るのが理由で退去する方が多いように感じます。転勤とか結婚のため、という理由はあまりありません。入居期間は４カ月。短期解約の違約金2カ月の特約をつけていたので来年１月まで稼働するのと同じです。この3カ月のうちに決まれば影響は少なくて済みますが果たしてどうでしょうか？
2012.10.27
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４棟目の５年目収支
４棟目購入から５年ちょっと。1ヶ月前に書くのを忘れてしまった ４棟目５年目の全ての経費を差し引いた 実質利回りを算出しました。 昨年の４棟目トータル収支 購入時の諸費用まで含めて計算すると 純利回り７．５１％５年で回収した割合は37.6％５棟の中では断トツの最低実績です。現在の表面利回りは13％台。 この１年の稼働率は90.7％。入居者の入れ替わりも19室中3室のみ。それでも純利回りはこんな数字になってしまいます。所有物件の中ではいちばんのダメダメ君ですが何故か３棟目の印象の方が悪いです。３棟目は５年で50.68％回収でまずまずですが、どうしてでしょう？
2012.10.26
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排水管洗浄
ちょうど１週間前。４棟目のエリアマネージャーから電話がありました。担当は頻繁にかわりますがエリアマネージャーは長いようです。この方とは何度もお話をしていますが今回は４棟目の排水管の洗浄をやったほうがよいのではないでしょうか、という電話でした。ノルマもあるだろうし入居率も悪くない。まだ排水管の洗浄はやったことがないし協力してあげようと思い了解しました。全部屋なので４棟目の１回分の固定資産税くらいの費用はかかります。最後に１部屋決めて下さい、と伝えると必ず決めます！と言ってました。さて、どうでしょう？
2012.10.24
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築浅横浜物件で退去予告
本日の夕方、久しぶりに横浜の管理会社から携帯に電話がありました。予想通り退去のお知らせ。来月11月下旬の退去です。この方は今年の2月から入居ですから10か月間の短いお付合いとなりました。退去理由は転勤なので仕方ありません。昨年と同じような流れになってきました。9月までは異常なくらい退去が少なく10月以降に退去が多発。今年は大丈夫だろうと思っていましたがそうはなりませんでした。年内の退去予告はこれが最後になる事を願うしかありません。
2012.10.22
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蘭木緑さんの本を読みました。
出来ることは自分でやる蘭木緑（真珠）さんの主婦大家業は今日も楽し!!-「50歳から始めた、超節約・安心安全アパート経営術」を読みました。一級建築士、インテリアプランナー、宅地建物取引主任者の資格を持つ女性大家さんです。私はリフームなどアウトソースできるところは極力任せて自分に負荷をかけないのがモットーですから、ある意味対極のスタンス。自分で何でもやりながらＷｉｎＷｉｎの関係を築いて結果も出すところはさすが！といったところでしょうか。真似できません。蘭木緑（真珠）さんとは一緒に飲ませてもらったこともありますが確かに出来ることは自分でやる！と何度も仰っていました。それでも偉ぶるところがないのが彼女の魅力でしょうか。優しい方ですから、大家業に慣れていない方には特に何でも教えてくれるのではないでしょうか。ブログもやってらっしゃいます。
2012.10.21
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TBSの田中みな実アナにバッタリ
TBSの田中みな実アナにバッタリ。アノみーんなのみな実アナです。テレビのイメージそのまま。「○○さーん、足がコノくらい縮んだんじゃないですかー！」非常に明るく、親しみのある雰囲気(^O^)／視線があった時はついつい目を伏せてしまいます。そのあと小林悠アナを見かけました。こちらはテレビで見るよりはるかに綺麗な方でした。(*^_^*) 何かいいことないかなー
2012.10.17
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知らない間に入った申込みがキャンセル
珍しく長男から携帯にメール。札幌２棟目管理会社から電話があり申込みがキャンセルになったという内容でした。キャンセル？申込みが入ったとも聞いてないのに？まだ退去していないので退去キャンセルの間違いでは？電話で長男に確認したところまた募集頑張ります！と言っていたから申込みキャンセルで間違いないという話でした。スゴッ、、、激戦の札幌で築２５年の木造物件で退去前に申込みがあっただけでも感動もの。しかも外壁塗装や補修など、そろそろ、しないとやばいレベルのオンボロ物件。 キャンセルになっても申込みがあったことも知らないのでガッカリ感もありません。激戦の札幌でも最高の立地（最寄駅）のひとつだと過去の経験からも断言してもいいと思います。 退去後２日で申込みがあった前回のブログ 退去後２週間で決まった前々回のブログ懐かしい～、前々回のブログは元ヤクザ入居者との最終攻防話で盛り上がっているブログでした。 今回はキャンセルにはなりましたが早く決めてくれるでしょう！問題は１０月末で２室空く３棟目です。こっちは厳しいでしょう。間違いありません。
2012.10.17
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条件変更手数料
10日くらい前に銀行から郵便物が送られてきました。何？４棟目で金利が1.46％下がったとこのブログでも書きましたが金利変更に伴う手数料として10,700円が口座から引いたという内容でした。条件変更手数料と記載されています。手数料がかかる話は聞いていません。銀行とのお付合いではいろんな手数料がかかります。１棟目は３年固定の４年ローンでしたが３年固定から残り１年が変動に切り替わっても特に手数料はかかりませんでした。金利交渉もせず変動金利になったから？借りた銀行が違うので、この手数料がこの銀行だけなのかは分かりません。
2012.10.16
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HSBC香港アクティベイション
2013年3月1日から、HSBC香港キャッシュカードの香港外ATMでの利用に手続きが必要となります。キャッシュカード利用のセキュリティ強化のため、だそうです。数分のネット手続きで完了。そう言えば海外不動産のローン口座スタンダードチャータード銀行の事を思い出しました。長いあいだ何もやってない、、、過去の郵便物を調べると封を切っていない封筒が。嫌な予感。案の定、10か月くらいカードを使用していないのでカードが利用できない状態になっているという内容でした。ちょうど夏休み時期だったのでほったらかしになっていました。再アクティベーションが必要です。カードを利用する予定はないので来月にでも支店に出向いてやってこようと思います。海外口座は、こういうのが面倒です。
2012.10.14
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１棟目水漏れと札幌の伯母さん
本日、札幌１棟目の管理担当の方から携帯に着信。またまた退去のお知らせ？と思ったら随分前に連絡があった水漏れの件でした。１棟目水漏れの日記かなりひどい水漏れだと聞いていたのにその後、連絡なし。気にはなっていましたが、何かあれば連絡がくるだろうと思って連絡したい気持ちを抑えていたらすっかり忘れてしまっていました。担当者「原因と思われる場所にコーキング処理をして・・・」私「ハー、、、」高額だろうな？担当者「その後、大雨もありましたが今のところ問題ないようです。」私「ハー、、、」担当者「金額は９千円です。」安ッ！ビックリして１００円台以下の金額を忘れてしまいました。ラッキー！ところで札幌の伯母さんが亡くなりました。不動産投資で財を築いた伯母さんです。札幌で不動産投資をはじめたきっかけのひとつは伯母さんの影響。１棟目の購入前に相談した時に「甘くないよー。」と言われたことをはっきり憶えています。その後も何かと気にしてくれていました。何も頼みませんでしたが・・・たった一度の人生、楽しまないと。改めて思った。
2012.10.09
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モデル級入居者、そして草むしり
今日は妻と娘と３人で横浜物件の草むしりに行ってきました。横浜物件にはモデル級の方が住んでいます。妻も容姿は絶賛。しかし、、、残念なことが・・・ちょっとダラシナイ。玄関先には少しですがゴミが置いてあります。そして同棲しているのか、草むしりに行った時はいつも男性と一緒です。躾係ではないですし、美観を損ねているほどでもないので放置プレイ。さて今日の草むしりは約２０分で終了。ピークは過ぎたので楽チンです。
2012.10.08
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またまた退去予告キター
先ほど管理会社から電話がありました。またまた退去予告です。今回は２棟目の方。２棟目は私の札幌物件の中では最も決まりやすい物件。前回ほど落ち込むこともありません。そうは言ってもこれで１０末退去が３部屋。退去は続きますねー。昨日は出張で郡山、今日は小学生の娘の運動会。すっかり不動産のことは忘れていたのに思い出しました。ヨシ！明日は横浜物件の清掃にでも行ってくるか！
2012.10.07
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空室対策
１０月末に２部屋同時に空く３棟目。埋めるのが非常に難しい部屋ですが対策は実行しました。もともとはこの物件の売りだったのですが色々とあって手放したこの物件の売り。それをコジローさんの協力で押さえることができました。空室を埋めるうえで大きな武器になるでしょう。このセリフは３棟目の売主だった不動産会社の社長も言ってました。
2012.10.05
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退去予告キター
久しぶりにきました。退去予告です。 先日このまま無風状態だったらいいなーと書いたらコレです。しかも２室同時。２室とも札幌３棟目。自分の所有する中で１、２を争うくらい埋めるのが難しいと思っています。さらに１部屋は超優良な方でした。私がこの物件を５年７ヵ月前に購入する前から住んでいた方です。非常に残念ですが、お世話になったので感謝、感謝です。
2012.10.03
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