2020年10月の記事
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勝手に内装工事
長野県の大家パスカルです。・・・ 自己再生物件??? ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。お付き合いのある内装屋さんの息子さんが、私のアパートに入りたいと言っていました。以前にもブログに書きました。お父さんである社長さんの許可が出ず、話はそのままになっていました。本日、現場に行くと、借りる予定の部屋の内装工事が始まっていました。塗装屋さん「102号室リフォームはじめたんですか？」Pascal「まだ始めないよ。内装屋さんのW君がが借りるか借りないか迷ってるから。」塗装屋さん「W君が昨日、クロスを剥いでいきましたよ。」本当ですか？マジですか？本気ですか？カギは現場にあるから、できんことはないけど？私が適当過ぎるのでしょうか？W君が借りる予定の部屋をのぞいてみると、クロスが全部剥いでありました。しかも全面。トイレも脱衣も古いクロスは残ってません。クロス剥いで、コンセントプレート、スイッチプレート、警報機も外してあります。天井は塗装ですが、クロスをはる準備をしてあります。はいだクロスはまとめてあります。意気込みを感じてしまいます。新品のクロスもおいてあります。W君に話しました。W君「大丈夫です。借りるから。もし借りないときはクロス貼りなおしておきます。」Pascal「無理しないように。お父さんの同意がないとだめだよ。」どうなるんだろう？出来ればW君に借りてほしいけど。大塚家具みたいに親子で対立しないようにしてください。内装工事を頼んだ他の部屋からやってほしいんだな～！その部屋は一番最後にしておくれ！おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.31
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下水道への接続工事が始まりました。
長野県の大家パスカルです。・・・ ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。浄化槽が玉砕したアパートの下水道への接続工事が始まりました。接続は1日で終わってしまうので、今日行くしかありません。合併浄化槽の消毒、埋め戻しまで含めて3日～4日くらいで終わってしまいます。午前中ハードにダラダラしていたので、午後見に行きました。やる気のない時にはつらい仕事？です。1日で20mの埋設をやってしまうようです。ここは駐車場ですが、1日で工事が終わるためほとんど影響がでずに済みます。アスファルト舗装は後日です。アスファルト舗装やさんと設備屋さんは知り合いなので、段取りはお任せです。助かります。設備屋さん、色々ありがとうございます。コーヒーとスポーツドリンクを差し入れして帰りました。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.30
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110万円のアパートの不動産取得税
長野県の大家パスカルです。・・・ 課税予定の通知が来ました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。2，3日事務所に行ってませんでしたが、本日ダラダラと行ってみると『倒壊荘』の取得税の課税予定の通知が来ました。137,800円でした。安いの高いのか？現状では、取得税が家賃の2ヶ月分ちょっとという事になります。あの建物を見たことがある方にとっては「高い！」と感じると思います。築48年建物でも、建物評価277万円くらいです。土地なんてなんだかわからいけど評価が183万円くらいです。合計約460万円です。だれもこの価格では買わないと思います。私は110万円で買わせたもらいました。4分の2空室ですが、ただいま絶賛リフォーム中です。畳もフローリングにしました。建具も直してます。水回りはこれからです。はやくリフォームして、満室にします。こんな親切な文章もありました。使いません。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.29
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退去してくださるそうです。
長野県の大家パスカルです。・・・ 問題の方が平和に退去してくださいます。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。退去です。家を建てたそうです。おめでとうございます。普通は退去は嬉しくないことですが、本当にうれしい退去です。勝手にバイクを3台とめてます。全て無許可です。車も3台とめます。この車が無許可の3台目です。最近は、足場のすぐそばに車を止めて、業者さんに嫌われています。これで、めでたく『6分の5空室物件』になります。はやくリフォーム終わらせたい。はやく募集開始したい。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.28
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臭突切ったら臭かった！
長野県の大家パスカルです。・・・ 当然ですね。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。先日、塗装屋さんに臭突を切ってもらいました。そのまま数日放置しましたが、当然臭いです。フタをしました。フタをする前の写真を忘れました。赤い四角の部分がフタです。128円のふたを4個買ってきて、コーキングをフタの内側に塗って取り付けて終了！自分でやれば524円（128円×4個）+ガソリン代＋コーキング代くらいかな？管理会社さんに頼めば1万円くらいとるかな？設備屋さんに、フタを持っていって「ついでにお願い。」といえばタダになるけど、それはやりすぎ。大家が”自分でできそうなことはできるだけ自分でやるという姿勢”を業者さんに見てもらうことは大切かもしれない。臭突は塗装屋さんに切ってもらいましたが。そこに共感してくれる業者さんと楽しくやっていきた。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.27
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大便野郎 入居前チェック
長野県の大家パスカルです。・・・ ふざけた業者がいる。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。朝から管理会社さんから連絡がありました。入居前チェックで、１ インターフォンのコンセントがない。２ ガス警報器用のコンセントがない。３ ウォシュレットから水漏れしている。等のお知らせをいただきました。早速対応！１ インターフォンのコンセントがない。本当にコンセントがない。赤の四角の中は、コンセントじゃなくて電話のソケットです。前の入居者さんは、インターフォンを使っていなかったか延長コードを使っていたんでしょう？インターフォンをはずして壁の中を見ると電気の線が来てます。電気屋さんの仕事です。完了！２ ガス警報器用のコンセントがない。赤色の四角の中は、ガス警報器です。確かに近くにコンセントがありません。これはガス屋さんに連絡しました。4m以内に設置すればいいという事で問題なし。後はガス屋さんの仕事です。完了！３ ウォシュレットから水漏れしている。交換です。新しウォシュレットをもって行きました。私、ウォシュレット交換が嫌いです。何でだろう？ウォシュレットをはずそうとすると臭い！便座の裏も汚れてます。クリーニングの後にトイレを使った大便バカ野郎です。ラップをかけてサニタリーテープをつけてあるのに使ったバカがいます。トイレを使って大便した業者は大体わかります。今回初めて使った業者の下請けだと思います。複数の業者に分離発注しているので証拠がないので、今回は自分でトイレ掃除です。トイレ掃除完了！ウォシュレット交換完了！「なんだかなー！」で半日終わり。ラーメン食べました。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.26
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雨漏りの原因は、
長野県の大家パスカルです。・・・ 経年劣化です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。『第3極楽荘』の共用階段の雨漏りの原因です。原因１ガラスとガラスの継ぎ目、ガラスとアルミ部分の継ぎ目のコーキングの劣化です。つなぎ目から雨水が入ります。コーキングの打ち直しです。ガラスなので、日が当たると温室のように熱くなります。夜共用階段に虫が入ると、昼間、この天井まで虫はとんできます。そして暑さに負けて死んでしまいます。原因２タイルが剥離し、ALCが劣化して水が入ってしまいます。最近、隙間にコーキングを打ったそうです。隙間からの水の侵入はとりあえず止まりそうです。この後、表面を処理して、タイルを貼ってもらいます。ここからの水漏れが、サッシ回りを崩壊させた大きな原因です。多分。内側から見ると、こんな感じでしたが、 （何度も載せている写真です。）ここまで崩壊しました。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.25
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自分にできそうなことは他人にもできるかも？
長野県の大家パスカルです。・・・ やってもらいました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。塗装の親方からの提案でした。親方「臭突を取ったほうがいいですよ。」とのことでした。二人で、どの業者さんに頼むか、上を向いて臭突を見ながら考えていました。色々言ってるうちに、Pascal「これ、上から外してけば、自分でもできそうな気がするよね。」親方「そうですね。できそうですね。」Pascal「頼む。やってくれ。」親方「・・・半日当もらってもいいですか？」Pascal「いいよ。(喜んで！)」という事でやってもらいました。きっちり半日で取り外してくれました。スッキリ！親方は臭突をとめていた金具のサビが気になっていたんだと思います。きっとケレンして、さび止め塗って、塗装してくれると思います。本当にまじめな方です。感謝です。TVアンテナの支柱も塗装してくれます。錆止めを塗ったところです。細かなところまで気を利かせてやってくれます。感謝。感謝。感謝。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.24
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『分離発注』を維持するために７
長野県の大家パスカルです。・・・ 管理会社さんを使う。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらツイッターはじめました。https://twitter.com/pascalprost1自分の仲間である『分離発注』できる業者さんは大切にしましょう。30kmも離れたアパートに、電球の1個の交換や、ウォシュレットの1台の設置、水栓1台の交換を頼んではいけません。そんなことは割高でも管理会社に頼むか自分でやることです。間違っても自分の大切な業者さんにやらせてはいけません。急ぎの仕事も管理会社さんに頼みます。 夜電気がつかないからすぐ来てほしい。 夜水漏れがあったからすぐ来てほしい。そんなことはお金がかかっても管理会社さんに頼みます。あとは、建設業にかんする業種は数限りなくあります。ある程度のところまでで、お付き合いのある『分離発注』できる業者さんに頼むといいです。大工さんを通して建具屋さんの仕事を頼むとか。ある程度小さな仕事は管理会社さんに頼むのもいいかと思います。私は、防水シートやさん、コーキングやさん、足場やさん等は直接発注はしてません。これ以上多くの業者さんとの関係を維持できません。建具屋さんは今後発注するかもしれませんが。実際に『分離発注』をやってみると、安くなります。でも段取りは難しくなります。私は、段取りのことはよくわかってないので、基本的には1つの業者さんがおわると次の業者さんに連絡してます。業者さん同士で勝手に段取りを組んでくれることもあります。一番難しいのは継続的に仕事を出すことです。これでおしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.23
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ドアに貼るシート
長野県の大家パスカルです。・・・ リンテックコマースのシート ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。最近のリフォームで使ってるシートです。壁紙の上に貼るシートという事ですが、ベニヤ板などのも貼れるようです。実際に貼れました。説明書通りにこのシートを貼るには、クロスをはる道具が必要になりますが、ドアに貼る程度でしたら必要ないような気がします。貼った時の写真です。一枚のドアの表と裏のです。ビフォーアフターTPU-0501です。1本5mです。2本以上で送料無料です。1m＝700円くらいです。コメリで見つけました。コメリはTPU-0201、TPU-0202、TPU-0205という2ｍのものです。楽天で5mのものがありました。TPU-0502 5ｍのものです。上には上の壁紙がある 92cm×5m TPU-0502価格：3806円（税込、送料無料)楽天で購入エンボス調のホワイトです。TPU-0501上には上の壁紙がある 92cm×5m TPU-0501価格：3806円（税込、送料無料) 楽天で購入うっすらと赤い模様が入ってます。「失敗してもしわがわかりにくい。」と、アルバイト君が言ってました。失敗してたんだ。TPU-0503上には上の壁紙がある 92cm×5m TPU-0503価格：3806円（税込、送料無料) 楽天で購入白とグレー？TPU-0505上には上の壁紙がある 92cm×5m TPU-0505価格：3806円（税込、送料無料) 楽天で購入これはよくある木目です。よくある木目をよくある木目にしたいときは使います。違いは全くと言っていいほどわかりません。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.22
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『分離発注』を維持するために６
長野県の大家パスカルです。・・・ 業者さんは仲間だという意識が大切 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらツイッターはじめました。https://twitter.com/pascalprost1分離発注を頼める信頼できる業者さんを見つけるまでが一番大変です。私は、一度見つけた信頼できる業者さんに、「安くしてよ。」(根拠なく)「これ高くないですか？」(冗談でも)「もっと安い業者がいるよ。」(本当にいても)こんな事は言いません。職人さんは自分の事業を助けてくれる大切な仲間です。業者さんとの関係を維持したかったら言わない事です。他に安い業者がいれば、黙ってその安い業者を使えばいいだけです。『（絶対いに）値切らない。』という安心感がなければ、適正価格で仕事なんか受けてくれません。それが分からない方が結構いるようです。先日も、私のお付き合いのある業者さんが、知り合いのアパートオーナーから無茶な値切りをされたことを嘆いていました。この職人さんは、仕事は受けましたが決して気持ちはよくないでしょう。気持ちがよくないから私に愚痴を言ってきたのでしょう。値切った知り合いは、お客としてのランクは下位に沈むでしょう。・無理して仕事を受けなくていい客。・忙しい時は後まわしにしていい客。・無理して安くしなくていい客・サービス工事をしないできっちり代金を取っていい客になるでしょう。話は変わりますが、業者の中には、本当にバカがいて人間関係なんて関係ない業者もいます。・仲良くなれば高くしていい。・合い見積もりがなければ高くしていい。という事で、高い金額を提示してくる業者もいます。そんな業者とは付き合っても無駄です。付き合えば付き合うほど金額は上がっていきます。1件の仕事でいかに多くとるかだけを考えて、「いい仕事をしたい。」なんて考えたことがない業者です。1年365日、目が覚めている間はどうやって1円でも多く取ることを考えてるヤツです。ある意味その道のプロですが。たまにフォームのことを考える普通の人間がそんなプロに勝てるわけがありません。とりあえず、今日はおしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.21
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網戸はブラックの網がおすすめです。
長野県の大家パスカルです。・・・ 家賃が高くなるわけじゃないけど。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。完全に季節外れのどうでもいいことですが、網戸を張り替えたのブログに書いてみようと思います。網戸の網はブラックにしています。アパートの網戸は、セルフリフォームする時はブラックの網を張ってます。ブラックの網を張った網戸の写真を載せたいんですが、写真にすると黒なのかグレーなのかわからなくなってしまいます。ホームセンターに見本がありました。グレーの網です。26メッシュです。ブラックの網です。同じく26メッシュです。違いは判りますが、伝えたいことが伝わらないです。なぜブラックかというと、・数年たてっても張り替えたばかりの感じがする。 (グレーのば場合は、張り替えたばかりでも、張り替えたと思ってもらえない。）・内見者の目を引く・グレーと値段が変わらない。どんなサッシにも合います。ホワイトでもブロンズでも古いグレーでも。引き締まって見えます。メッシュとは 18メッシュ 1.15mm 20メッシュ 1.03mm 24メッシュ 0.84mm 30メッシュ 0.67mm 40メッシュ 0.64mm虫の大きさ 蚊 2mm～5mm大きいハエ 7mm～8mm小さいハエ 1mm小さい蛾 13mm 数値が大きいほど目が細かくなり、虫が入りにくくなりますが、風も入ってきません。私は30メッシュを使っていますが、最近見つけた18メッシュのブラックです。業務用防虫網P 18メッシュ ブラック30M (網戸 網戸用 業務用 プロ DIY)価格：3005円（税込、送料別) 楽天で購入2本60メートル買うと送料無料でコスパはとてもよさそう。18メッシュなのでショウジョウバエは入ってきそうですが、最近の夏は暑いので18メッシュでいいのでは？ついでに赤い話これは民家の郵便受けではありません。ポストです。たまに通る道沿いにありますが、全く知りませんでした。3年くらい前に存在を知ったので、年に1回くらい投函します。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.20
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『分離発注』５
長野県の大家パスカルです。・・・ 数の力 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらツイッターはじめました。https://twitter.com/pascalprost1分離発注ができるようになるためには、やはり『数の力』は必要だと思います。私の場合、戸数が150戸前後の時に『分離発注』ができるようになりました。多分もっと早くできたと思いますが、やり方がわかりませんでした。それは、電話帳を見て電話をかけて工事をお願いするという事ではありません。そんなことをしても、業者のカモになるだけです。戸数が50戸くらいいあれば、業者さんにとっては十分にメリットがあると思いますから、やり方によっては『分離発注』はできると思います。『数の力』と言うと違う意味もあります。『分離発注』できる業者の数の力です。実際にある現場に、大工さん、内装屋さん、塗装屋さん、プロパンガス屋さん等が集合して工事をしていいたことが何回かあります。そこに管理会社の社員さんが来たことが何回かあります。普通の社員さんは驚きますよね。業者さんの『数の力』ですね。それ以降、管理会社さんは退去後の原状回復やリフォームの時「ウチでやっていいんですか？」と聞くようになりました。お世話になっている管理会社さん3社が聞いてくれるよになりました。「Pascalさんは、業者とのつながりが強くて、基本的に自分の業者で何でもできる。」と言う内容のことを言われるようになります。私としては、管理会社の提案を断りやすくなり、さらに『分離発注』がやりやすくなりました。とりあえず、今日はおしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.19
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物件を見に行ってきました。
長野県の大家パスカルです。・・・ ネットにでていた物件、内見前に行ってきました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。昨日、なんとなくネットで物件検索をしました。新着物件がありました。「知ってる業者さんだ！なぜ連絡がない？私、嫌われてるの？」と思ってもメールで問い合わせ、そして電話しました。不動産屋さん「Pascalさん早いね。ちょっと前にネットにのせたところだよ。連絡しようか迷ったんだけど・・・。」この業者さんからは以前にも物件を購入しています。問い合わせは私が1番でだったようです。内見は週明けになりました。週末は、宅建試験の監督の仕事だそうです。宅建を受験するみなさん頑張ってください。本日は一人で外から見てきました。写真は控えめです。購入前ですから。コケが生えてます。気にすることもないと思いますが、内見してから判断です。室外に蛇口があります。洗濯機置き場が室外です。これはもう慣れました。さして気になりません。室内に洗濯機置き場をつくるだけです。室内に作れなければ、 外のままか？：実際に洗濯機置場が室外のいい感じの物件をもってます。 購入を見送るか？：洗濯機置き場の問題だけで見送ったことないけど。内見が楽しみです。午後、ネットでもう一度確認すると、サイトから情報が落ちてました。反響が多すぎたのでしょうか？おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.18
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『分離発注』ができるようになったのは４
長野県の大家パスカルです。・・・ 内装屋さんのおかげです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらツイッターはじめました。https://twitter.com/pascalprost1またまた、昨日の続きです。今回の『第3極楽荘』のリフォームでは、・塗装屋さん・大工さん・内装屋さん・土木屋さん・水道設備屋さん・電気設備屋さん・サッシ屋さんに『分離発注』ています。内装屋さんは、自分で直接発注できる業者さんがすでにありました。『第1、2極楽荘』極楽荘の工事の時に、その内装業者の下請けで入っていた業者さんに知り合いの若い職人さんがいました。前職の時に知り合いでしたが同僚ではありません。本来は下請け業者さんに仕事を頼むのはNGですが、そこは知り合いですから。これで、話ができる内装屋さんができました。この内装屋さんは下請けがメインで大家と直接取引できることを喜んでいました。私からの直接発注でこの業者さんは単価が上がり、私は単価が下がり、お互いにWin-Winです。親子で業者さんをやっていますが、私が知っていてのは息子の方です。もちろん、お父さんとも仲良くさせてもらってます。この息子は内装以外にクリーニングや水回りも多少できるので色々たのんでいます。内緒ですが、会社が休みの日にクリーニングやちょっとした仕事は直接息子に頼んでます。会社に直接発注、息子にはさらに安く直接発注しています。その他の業者さんとのいきさつは割愛しますが、土建業者さんもいい方です。電気設備屋さんは微妙です。水道設備屋さんも何とか決まりそうです。とりあえず、今日はおしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.17
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『分離発注』ができるようになったのは３
長野県の大家パスカルです。・・・ 塗装屋さんと大工さんのおかげです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらツイッターはじめました。https://twitter.com/pascalprost1また、昨日の続きです。今回の『第3極楽荘』のリフォームでは、・塗装屋さん・大工さん・内装屋さん・土木屋さん・水道設備屋さん・電気設備屋さん・サッシ屋さんに『分離発注』ています。そんなわけで、徐々に直接発注できそうな業者さんが増えてきました。そして、塗装の親方が工務店の社長さんを紹介してくれました。最初に頼んだ仕事は、天井のジップトー2枚の交換でした。ふざけた仕事を頼んだもんです。でも、やってくれました。1万円の仕事でした。きっと塗装の親方から話をしてもらったからでしょう。工務店の社長と塗装の親方は、お子さんが同じ保育園に行っているという関係でした。お互い話をしたことはなかったようですが、お子さんが保育園が一緒で、少なくとも小学校、中学校は同じ学校になるので、後々のことを考えて受けてくれたのではないでしょうか？その後、色々仕事を頼むようになりましたが、7万円の仕事、3万円の仕事と小さなものばかりで、申し訳なく思ってました。その後、戸建の腐った壁の全面工事でやってもらい、大工仕事と言える規模の仕事を頼めました。肩の荷が下りたような気持になりました。この工務店の社長さんのすごいところは「業者紹介しようか？」（もちろん業者さんに直接発注していいという事です。）と言ってくれたり、「材料準備してもらっていいよ。」(「ウチよりコメリの方が安いから。」と言ってくれました。)と言ってくれたりすることです。その後、工務店の社長と塗装の親方はとても仲良くなりました。私としてもとても助かっています。とりあえず、今日はおしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.16
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『分離発注』ができるようになったのは２
長野県の大家パスカルです。・・・ 塗装屋さんのおかげです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらツイッターはじめました。https://twitter.com/pascalprost1昨日の続きです。今回の『第3極楽荘』のリフォームでは、・塗装屋さん・大工さん・内装屋さん・土木屋さん・水道設備屋さん・電気設備屋さん・サッシ屋さんに『分離発注』ています。 そんな中、知り合いになった塗装の親方のおかげで本当の意味で『分離発注』できるようになりました。私が塗装の親方と知り合ったころ、親方は独立したばかりでした。冬季で仕事が少ないと言ってましたが、私にとっては好都合で色々やってもらいました。感謝です。親方は自分の仕事を拡大するために塗装以外の職人さんのつながりを探していました。そこで、私がこれから手をつけようとしているリフォーム工事をもって、大工さん、鍛冶屋さん、土建屋さんを当たってくれました。親方が実際に仕事をもって行くので、業者さんとも具体的な話になります。これによって塗装の親方は、他の業者さんと知り合いになれまました。親方は他の業者さんとある程度話が進むと、私に直接話すように言ってくれました。間に入ってお金を抜こうとしませんでした。素晴らしい方です。私は、憧れの『分離発注』に近づきました。私は、紹介してもらった業者さんに、アパート、戸建を150戸以上持っているので、継続的に仕事を出せることをアピールしました。とりあえず、本日はおしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.15
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『分離発注』ができるようになったのは１
長野県の大家パスカルです。・・・ 塗装屋さんのおかげです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらツイッターはじめました。https://twitter.com/pascalprost1先日のブログで『分離発注』のことを少し書きました。 今回の『第3極楽荘』のリフォームでは、・塗装屋さん・大工さん・内装屋さん・土木屋さん・水道設備屋さん・電気設備屋さん・サッシ屋さんに『分離発注』ています。このブログを読まれている方の中にも、『分離発注』をしたいと思っている方は多いのではないでしょうか？かつての私もそうでした。『分離発注をすると安くなる。』と言われてましたから、憧れの『分離発注』でした。『分離発注』ができるようになったきっかけは、塗装の親方のおかげでした。それまでも、私なりに単発的に直接発注をしていました。その際に他の業者さんを紹介してくれるように頼みました。たとえば、内装屋さんに、Pascal「知り合いの大工さんを紹介してください。」と言うと、内装屋さん「いいよ。いつでもオレに言ってくれ。」と言いますが、正確に言うと、「いいよ。オレが間に入って手数料を抜くから、いつでも言ってくれ。」と言ってるわけです。これでは困ります。そもそも本当に知り合いの大工さんがいるかわかりません。私の依頼した大工仕事を、顔見知り程度の工務店に持っていってバックをはねるだけかもしれません。後にわかったことですが、建築関係の下請け業者さんは同じ業種内の知り合いはそこそこいますが、他業種さんとの関係はあまりありません。内装屋さんは内装屋さんどうし知り合いがいても、大工さんや水道屋さんを知っていることは少ないようです。知っていると言っても、どこかの現場で一緒になったことがある程度です。これでは工務店や管理会社を通して工事をお願いしたのと変わりません。もっと悪いかもしれません。とりあえず、今日はおしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.14
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分離発注 リフォーム進捗状況２
長野県の大家パスカルです。・・・ 大工さんが2人になり一気に進みました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらツイッターはじめました。https://twitter.com/pascalprost1歯医者さん行ってきました。前回麻酔がきかなかったので、今回は大量の麻酔をしたようです。頭がくらくらしましたが、歯を削る時の痛みは激しいものがありました。削り終わった後、歯医者さんが「麻酔はきいてなかったようですが、とりあえず終わりました。」と言ってました。「頭にはきいてました。」『第3極楽荘』の空室3部屋のリフォームです。当初は塗装屋さん1人、大工さん(工務店の社員さん)1人でリフォームしてましたが、工務店の社長さんが合流して大工さんが2人になりました。今回のリフォームも、私が塗装屋さんと大工さんにそれぞれ分離発注しています。本当は日程調整など面倒なことがあるのですが、この大工さんと塗装屋さんは仲がいいので助かります。大工さんの前の現場は、塗装屋さんの家でした。大工さんが木工事をして、塗装屋さんがペンキを塗っていました。塗装屋さんにとっては自宅のDIYでした。この部屋は6畳の和室と8畳の和室です。写真は6畳の和室です。この状況が、数日でここまで出来ました。6畳の和室はフローリングがほとんど終わり、8畳の和室もコンパネ貼りまで終わってました。漆喰も乾いたようです。建物内部は順調ですが、一方共用階段は、さらに崩壊が進みました。ここ数日の雨が大きな原因です。この窓は3階ですが、水漏れが激しくなっています。二階の踊り場に水たまりができてました。今後は、室内のリフォームを済ませて、外壁の補修をします。それまでは雨が降ってもこのまま崩壊が進みます。塗装屋さんが、外壁のALCを処理して剥落したタイルを張って雨漏りをとめます。その後大工さんが木部の復旧復活工事をしてくれます。この工程も、二人で相談して決めてくれるので助かります。分離発注だけして、業者間の段取りや日程を考えない施主です。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.13
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下水道接続工事の見積もり
長野県の大家パスカルです。・・・ 見積もりが出てきました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。https://twitter.com/pascalprost1 先日ブログに書いた合併浄化槽が壊れた件件ですが、浄化槽の廃止と下水道への接続工事の見積もりが出てきました。う～ん。はっきり言ってよくわかりません。VUは多分塩ビ管だと思いますが、H＝0.6ってよくわかりません。誰か教えてください。今回は相見積は取りませんでしたが、このぐらいで済めばいいのかとも思います。このアパートを買った直後に見積もりを取った時は、42万円、46万円というのが安い設備屋さんでした。高いところは80万円以上しました。水道設備にかかわらず建設関係は定価がない世界ですから、業者選びも難しいですね。今回浄化槽は埋め戻しでお願いしたので安く済みましたが、浄化槽撤去にするととんでもない金額になったと思います。アパートですから埋め戻しで十分です。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.12
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室内リフォームの進捗1
長野県の大家パスカルです。・・・ ほとんどお任せです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら『第3極楽荘』の内装リフォームが進んでいます。こんな感じの窓枠を塗装しました。 ⇓グレーという事で選びましたが、ブルーに近い色でした。イイ感じです。 漆喰も塗ってもらいました。ここも漆喰だと思います。塗装の親方「前の現場の漆喰が残ってるから塗ってもいいですか？」と聞かれたので、Pascal「喜んで！」という感じでした。前の現場っていうのは、私の知り合いのお家でした。白、薄いグレー、薄いブルーの漆喰が残っているそうです。Pascal「自由にやって。」と言ってあるので、漆喰を塗る場所が最初の打ち合わせと違ってます。色も任せたのでどこが何色になるかわかりません。私が色々言うよりいいものができると思います。楽しみです。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.11
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物件見学行ってきました。上を向いて歩こう！
長野県の大家パスカルです。・・・ 今回も見送りです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら激安とはいわないけど、安めの戸建の見学に行ってきました。いつものように「上を向いて歩こう！」で行ってきました。上を向いて歩いてもいいことはありませんが、色々な事に気がづきます。その１何の写真かわからないと思いますが、お風呂の天井です。金属板ですね。この上は屋根のトタンだと思います。中央の通気口みたいなのも、本当に通気しているんでしょうか？これでは厳しい。その２これはわかると思いますが、ただの雨漏りです。この2点は仲介さんも気づいていなかったことです。自分の物件ではないので欠点と写真は控えめにします。前だけ見ていると高い部分は見落とします。もちろん床がきしんだり畳がふにゃふにゃしていたりと色々ありましたが、それは普通に歩けばわかることです。今回もお断りしました。本当に戸建は難しいですね。戸建を買い進めている大家さんのブログを見ていると物件を安く購入してます。高利回り物件にしあげてます。なんでだろ～？私も戸建は20戸持っていますが、平均取得価格は320万円くらいです。安く買えてません。私の住んでいる地域の家賃相場では利回り20％を切ってしまいます。でも、戸建もあきらめないぞ。何度でも上を向いて見に行ってやる。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.10
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雨の日は高圧洗浄日和だそうです。
長野県の大家パスカルです。・・・ 本日は1日雨でした。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら雨粒が冷たくなりました。秋です。『第3極楽荘』の歪んだ駐車場は池になってました。この部分もアスファルトを敷きなおします。そんな中、塗装の親方が、高圧洗浄してました。滑りやすい中、足場の3階まで登ってます。ガラス屋根も高圧洗浄してくれました。親方は期日に追われて雨の日に高圧洗浄をしているわけではありません。雨の日を狙って高圧洗浄をしています。親方「雨の日は、まわりに家や車に水が飛び散っても文句を言われないからやりやすい。」と言ってました。なるほどとは思いましたが、すごい根性です。ありがたいことです。今回は塗装部分以外の、共用廊下、ガラス屋根、サッシ回り等も高圧洗浄してもらいました。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.09
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蛍光灯処分
長野県の大家パスカルです。・・・ 半年に一度の行政による蛍光灯の回収です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら中古物件を買ってリフォームをする際、蛍光灯や白熱灯はすべてLEDにかえています。その時、処分に困るのが蛍光灯です。民間の処分業者に持っていくと1本220円の処分費がかかります。蛍光灯1本220円は本当に高いと思います。蛍光灯がついていた照明器具の処分料は400円で20㎏まで処分できます。半年間でためた蛍光灯です。これだけあると処分費用は結構な金額になります。という事で、半年に一度の行政の無料回収の日に持っていきます。とても助かります。業者さんの中には細かく砕いて、ただのゴミとして処分してしまう方もいるようですが、そこまでする気になりません。この蛍光灯を見ると「リフォームしたな～。」という気持ちになりますが、吐き気もします。もうリフォームは丸投げしたいという気持ちにもなります。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.08
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屋上防水の劣化
長野県の大家パスカルです。・・・ はやく直そう。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらあるアパートの屋上に登ってみました。陸屋根なので平らですが、手すりも何もないので怖いです。屋上の防水シートのつなぎ目の劣化が進んでます。すぐに見積もりを取って工事に入ります。またお金がかかります。何百万かかるんだろう？本来8,9,10,11月は固定資産税もなく、手元資金を積み上げる時期ですが、今年もリフォームで手元資金が積みあがりません。・合併浄化槽から下水への接続・第3極楽荘のリフォーム・倒壊荘のリフォーム・今回の屋上防水他にもあります。リフォームがなければ現金で変な物件を買ってしまうのもこの時期です。今年は、変な物件を買う余裕はありませんが、リフォームで手元資金が大きく減ります。とばないように気をつけます。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.07
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合併浄化槽って知ってますか？ 壊れたんですよ！
長野県の大家パスカルです。・・・ 朝からBADニュースです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらまだ「合併浄化槽を使ってるの？」という声もあると思います。点検業者さんから連絡があった時は目の前が真っ暗になりました。すぐに来てほしいというので、見に行きました。合併浄化槽です。こんなのが埋まってるんです。中を見ると、何が壊れているかわかりません。説明を受けてわかりました。またお金がかかります。浄化槽は、つぶして下水につなぎます。前オーナーが負担金は納付済のようですから、多少は助かります。早速、水道設備屋さんに来ていただいて見積もりをお願いしました。いくらになるのでしょうか？浄化槽は、年間10万円以上維持管理費がかかるのでお得ではありません。5年前に購入した時に、サッサと下水につなぐべきでした。5年間で60万円以上払っているので完全に失敗です。浄化槽を使っている間は、年間10万円以上がオーナー負担でしたが、下水につなぐと、オーナー負担はゼロになります。入居者さんに下水道料金が請求されます。現在入居者さんは、上水道料金だけでお得に暮らしているんです。入居者さんから不満が出るでしょうか？おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.06
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物件情報をもらって見学に
長野県の大家パスカルです。・・・ 何でも見に行くことが大事 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら物件情報をもらいました。普通に考えると、一般人の私にまだ伝えてはいけない段階です。金額も決まっていないようですが、格安なことは間違いありません。「こんなルートから情報が来ることもあるんだ。」と思いました。今回は情報の出所の関係で完全秘密情報です。ですから物件の写真も概要も載せられません。とりあえず、詳しい資料は後で送るという事でしたが、物件名を教えてもらいました。物件名を検索すると場所が分かったので行ってきました。到着して2分で、「私には無理！」「金額がいくら安くても無理！」内見はしてませんが、外から見ただけで無理だと判断しました。情報をもらった時点では、「安ければ買いますよ。」と、調子に乗って言ってましたが、物件を見て考え直しました。『玄人向けの物件』すぎて私には無理です。アシナガバチの巣がありました。この写真くらいは大丈夫でしょう。私には無理だだけど値段は知りたい。この話、きちんとした売り情報になって私のところに再び来るんだろうか？訳あり物件の第一報がきて、その後立ち消えになってしまったことは何回かあります。弁護士案件だって立ち消えになってしまうことはあります。売り主(必ずしも所有者とは限らない)さんや業者(普通の仲介業者とは限らない)さんにとって都合がいい方に行ってしまうんでしょう。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.05
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今年最後の早朝除草 たぶん。
長野県の大家パスカルです。・・・ 朝5時は暗いんですね。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらツイッターはじめました。pascalprost@pascalprost1フォロワーさんが2人もいます。朝5時は暗いんですね。とりあえず物件に行きました。早朝除草開始。どうでもいいことですが、同じ色の軽自動車があります。同じ車種に見えます。昼間この物件の横を通ると、空色の軽自動車が1台停まってます。どちらかの住宅の前に1台。勝手に、「駐車場をシェアするなんてなんて仲がいいんでしょう!」お思ってましたが、特に仲がいいわけではなかったんですね。同じ色の車が2台あっただけでした。早朝除草完了。除草剤が残っていたのでアパートへ。カートがあります。多分、一番近いイオンのカートだと思います。他の店は2Kmくらいあるのでカートはおしてこれないでしょう。車のないお年寄りが持ってきたのでしょうか？先日、勝手に除草剤をまいた隣の国有地です。手前が私の駐車場です。草は枯れましたが、種子がたくさん落ちてます。アスファルトの上ですからどこかに飛んで行ってしまうと思いますが、土の上に落ちた種子は来春発芽しそうです。除草が遅かったようです。元気な草に、残っている除草剤をまいて帰りました。緊張して妻のいる自宅に戻ると、一輪車に不燃ゴミが積んでありました。背筋を伸ばしたまま一輪車を押してゴミステーションに行きました。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.03
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売主さんに大きなインパクトを与えた写真
長野県の大家パスカルです。・・・ 値引きに応じてもらいました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら『第3極楽荘』の値引きの記録です。この売り主さん「値引きは絶対にしない。」と言ってました。関西在住の方で、物件の状況が分かっていないので強気でした。指値に使った写真の1枚です。一番インパクトがあった写真です。3階の共用階段です。この時点で購入から撤退する方もいると思います。5年くらい前までの私だったら撤退していたと思います。この物件は重量鉄骨3階建です。鉄骨の躯体には問題ありません。木造でこの状態だったら撤退していたかもしれません。原因は雨漏りです。7月の大雨の前はこんな状態でした。窓回りの金属の板がかろうじてついてますした7月の多雨でとどめを刺された感じです。この物件、融資で2月待たされ融資不可になった物件です。融資不可は痛かったんですが、2ヶ月の間に7月の大雨があり、1枚目の写真のような状態になってしまいました。ある意味チャンス到来という事でしょうか。仲介さんに、その他の写真と、自分で作った見積もりを売主さんに送ってもらいました。その結果16.7％の値引きになりました。予想利回りは購入経費と修繕費込みで22％以上になりそうです。修繕費用には屋根の全面塗装、和室のフローリング化などリフォーム費用が含まれますこの窓回りの修繕費はどのくらいだと思いますか？同様の窓が全部で4ヶ所あります。程度の差はありますが4ヶ所を同じように修繕します。修繕費は94,600円です。こは4ヶ所の合計金額です。1ヶ所23,650円です。窓回りの金属板は十分使えるので再利用します。結果的に94,600円しかかからない修繕を前面に出すことが、数百万円(百万の位の数字は小さいんですが)の値引きに大きく貢献しました。私は、この窓回りの修繕に「何十万かかるんだろう？」だろうと思っていました。売主さんも同様にお金がかかると思ってくれていたようです。窓回りの金属板が落下しても、落下しなくても修繕は必要でした。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.02
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退去しない退去連絡
長野県の大家パスカルです。・・・ 正社員採用おめでとうございます。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら元労働金庫社員寮のアパートの退去連絡がありました。法人契約で入居されていた契約社員さんの退去連絡でした。退去連絡は嫌なものです。今回は、入居者様は契約社員から正社員採用へ法人契約は解除個人契約で引き続き住みたいという事で、実際には退去しません。法人契約から個人契約にかわるだけです。私と入居者さんは幸せでしたが、管理会社さんだけが違ったようです。担当者さん「今回ADはもらえますか？」とのことでした。言ってる担当者さんも、もらえないことはわかってると思います。言い出すには勇気が必要だっと思います。管理会社の社員さんも大変そうです。この時期に契約社員さんから正式採用になるというの大変なことでしょう。きっとまじめに働いた方だと思います。できるだけ長く住んでください。このアパートには、新卒2年目だけど1年目で退職した若者が、働きもしないで元気に暮らしてます。人生いろいろですね。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.01
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