武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手盛岡駅前

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2024/08/29

築45年のマンション購入 35年ローンはOK？

カテゴリ：住宅ローン

完済時は築80年、これって
住宅ローンを組めるものですか？

　　　※おバカさんです。

自分の頭で考える生活設計。
1級FP技能士宅地建物取引士武田つとむ

発見したばかりの Q ＆ A 記事を取り上げて、

コメントしています。

 Q 
築45年くらいのマンションが
よく売りに出ています。

ローン35年で買うとすると築80年で完済。

これってローン組めるものなんですか？

　　　※おバカさんです。

マンションを買ってはいけない。
　　　　マンションを所有してはいけない。

　　　　ローンを組めるかどうかではなく、
　　　　年数と共にランニングコストが増大する
　　　　（　戸建ても同様だが次元が違う　）
　　　　マンションを、本当に買うの？

　　　　もっと言えば・・・
　　　　古くなりすぎて取り返しがつかない、
　　　　（　トランプのババ抜きのババ　）
　　　　賢い人は絶対買わないマンションを、
　　　　これから買うの？　　という問題です。

　　　　住宅ローンの問題ではなく、
　　　　マンション所有の是非、の問題です。

　　　　マンションを所有してはいけない理由、
　　　　参考資料を下に掲載します。

銀行によると思います。

以前それぐらいのマンション購入検討した際に、
いくつか不動産業者経由で事前審査だしたら
とある都市銀行は
物件として対応していないと言われました
（属性とか団信だけの事前審査はしてもらえました）。

別の都市銀行は普通に対応してもらえました

金融機関によります。

金融機関によっては
マンション築60年（70年）までとか制限を
設けていますから。

都市銀行で融資審査をしております

昔は耐用年数に応じた貸し出し期間が
ありましたが　今は関係なく
時価の価値があれば融資は出ますね

ただ担保価値を見ると言うより
属性で貸すと言う感じです

マンションの耐用年数は47年とされているので、

一般的には築47年までに完済する条件があります。

でも、土地の価値分は関係ないし、

銀行や保証会社が担保価値を認めれば、

それ以上の築年数でもOKです。

《参考》　「マンション終末期問題」

マンションは元々共同所有という形態だが、
「その管理運営にはできれば係わりたくない」
という所有者・入居者がほとんどで、
終末段階ではその処理に誰も責任を持たなく
なる事態が生じやすい。

マンションに限らず、形あるもの必ず劣化し、
将来的には必ず壊れる。

終末期に建て替えも自主的な解体も行われず、
老朽化して倒壊するなど危険が切迫した場合、
一戸建てに比べてはるかに大きくなる。

マンションの終末期にまつわるこうした問題は、
その居住形態ゆえの特有のものだ。

長期修繕計画のなかで、最後に解体費用が残る
ように修繕積立金の積み立てを行う
（どんどん積立金額が増えていく）
ことの合意を得ることは不可能。

所有者が解体責任を負うことは不可能という
状況のマンションが日本中に・・。

そのまま放置した場合の危険性は、一戸建ての
比ではなく、大変な社会問題になる。

タワーマンションは特に、所有者数が多い上、
巨額の解体費用を要することから、
通常のマンション以上に大変に深刻な事態になる。

居住用だろうが、投資用だろうが、
決してマンションを所有してはいけない。

マンションは資産ではなく、負債だ。
勘違いしてはいけない。

所有しているなら、できるだけ早く
まともな価格がつく内に売却してしまおう。

マンションに住みたいなら、借りよう。
（生活設計的には賃貸がはるかにお得）

参考：マンションを買ってはいけない理由

百世帯の一戸建て分譲と、
百世帯のマンション分譲。

一戸建て分譲は、何も無い広い土地に
縦横に道路を巡らせて各区画を計画します。

法律に則って、道路幅や道路形状を計画、
公園等もレイアウトしていきます。

道路には上下水道が埋設されて、
各区画へ引きこまれて、
マイホーム建築ができるようにします。

電気も道路沿いに計画されて、
建築後すぐに生活できるようになります。

で・・家を建てた後、
道路や公園や上下水道等のインフラは、
地元の市町村が引き取ります。
以後の管理・運営は、行政が行ないます。

カタチあるもに、必ず壊れます。

・・が、一戸建てなら、
自宅だけをケアすれば済みます。
インフラは、行政が面倒みてくれます。

「自宅を補修するお金が無ければ、
　しょうがないからがまんして暮らす。」
・・ことも可能です。

マンション分譲は、比較的狭い土地で
垂直方向にに各戸を計画します。

法律に則って、エレベーターや外廊下を計画、
共用施設等もレイアウトしていきます。

建物内には上下水道が埋設されて、
各戸へ引きこまれて生活ができるようなります。

電気も建物内に埋設されて、
入居後すぐに生活できるようになります。

で・・入居した後、
エレベーターや共用施設や上下水道や
電気等のインフラは、
地元市町村が引き取ることはありません。

以後の管理・運営を、
行政が行なうことはありません。

カタチあるもの、すべて劣化します。
カタチあるもに、必ず壊れます。

・・が、 マンションの場合 、
自宅だけのケアでは済みません。
インフラは行政が面倒みてくれません。
所有者全員、応分の負担が必要です。

「応分負担するお金が無いのでば、
　しょうがないからがまんして暮らす。」
・・などということは、不可能です。

インフラだけならまだマシ。
肝心な・・
建物の構造躯体に問題が発生したら、
補修程度では済まないことになったら、
もう・・
金額的には計り知れないレベルに。

マンション所有者は運命共同体。

人生のお荷物を抱え合う運命の・・。

マンションは所有しない方がいいべ。
・・っと。

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