2016年03月の記事一覧 | 墨田区の建築家「気まぐれブログ」

建築と緑化

自然に触れると心が安らぎます。誰しも、山や森等の大自然の中を歩いて空気を胸いっぱいに吸うと、肺の中に新鮮な空気が入り込み、体全体が浄化されるような心地よさを覚える経験があるのではないでしょうか？また、山や森とまでも行かなくても、緑を眺めるだけでも心地よさを感じるものですが、普段の生活の中では、なかなか自然を身近に感じることはできない方も多いと思います。特に、都市の中では、自然よりも建造物の方が圧倒的に多いので、意識して緑を育てなければ、身近に感じることもできません。■密集市街地の二面緑化都市の生活で、敷地が狭くても、緑を楽しむ方法として、屋上緑化や壁面緑化などが考えられます。いくつかの事例を見ながら、緑化について考えていきたいと思います。こちらは、墨田区の密集市街地に建つ住宅の屋上です。密集した住宅や町工場の中のわずか16坪の土地に建つ住宅ですが、屋上に出ると、はるか向こうの地平線まで見える極上の眺望が楽しむことができます。そして、この写真は、建物の正面です。向かって左側がモッコウバラ、右側が巨峰です。モッコウバラの小さくてかわいい八重咲きの花。いい香りがします。この小さな花が壁面にびっしり咲くんです。モッコウバラは、白のほかに黄色もあるようです。こちらは、道路との間の狭いスペースに植えたチューリップです。春には、狭い通りを彩ってくれます。チューリップが終わると、バラが咲き始めます。手前の真紅のバラは、カップ咲きのイングリッシュローズ、「Ｌ．Ｄ．ブレスウェイト」。一年を通して大きくて豪華な花を咲かせます。向こう側は、フロリバンダローズ。一つの枝にたくさんの花を一斉にさかせます。そして、少し遅れて初夏に咲き始めるのが、つる性の四季咲きのバラ、とってもいい香りのする花弁がびっしり詰まった「ナエマ」。ゲランという香水から命名されたという。この前を通ると、控え目で、いい香りがします。かなや設計　環境建築家　金谷直政

設計無料サービスには危険がいっぱい

設計が無料というのは、表向き見積書に出ていないだけです。確認申請のための図面が必要なわけですから、実際には設計者が図面を書いているのです。測量も地盤調査も同じです。無料と言ってはいますが、見積書に出てないだけで、工事費の中に上乗せされているにすぎません。設計と一口に言っても、皆さんのイメージする設計とはどういうものでしょうか？平面図を作るのが設計と思っている方が多いと思いますが、それは設計の中のほんの一部に過ぎません。平面図を作ることは、設計全体で言えば５％の比重もないのではと思います。どのような工法で作ったら良いか、断熱性のこと、高齢化について、コミュニティーとのかかわり、また、将来の維持管理費、その時の各々の建築資材の相場までを考え図面をつくるのが設計です。例えば、事業物件として集合住宅を建てるとき、通常は、鉄筋コンクリートか鉄骨造で検討しますが、その時の職人の不足具合で、工法が変わってきます。近い例で言えば、東日本大震災で、東北地方に職人が必要になったため、2013年ころの東京では、型枠職人や鉄筋の職人が不足していました。求人倍率が7倍程度と、薬剤師と同じ位高い求人倍率となり、このことが原因で、鉄筋コンクリート造の建設費が、まず高騰。そして、少し遅れて、鉄筋コンクリートの建設費が高騰したことから、鉄骨造での建設が増え、鉄骨造の建設費が高騰したのです。こういった場合は、一例として、木造で計画を考えことも考えられます。敷地が広ければ、木造の戸建住宅のような建物をいくつも建てることで、集合住宅と同じような収入を得られることが可能になります。木造は、正しく、断熱・気密等の設計を行えば、100年以上も持つ工法ですので、資産価値は十分です。これが、設計料無料のサービス的な設計の場合は、鉄骨造が高い時でも鉄骨造で、鉄筋コンクリートが得意なゼネコンであれば鉄筋コンクリート造が高い時でも鉄筋コンクリート造で設計を進めてしまいます。なぜなら、建物を建てることが仕事の会社は、自社の工法で建てることしかできないからです。このような決まりきった設計は、経済が、一様に成長し続けた社会状況や、変化の少ない社会状況の中では、問題がないのかもしれません。しかし、常に変化し続け、更に成長が見込めない現代においては、常に変わる市場に柔軟に対応する設計が必須となります。施工会社に雇われた設計者が行う設計では柔軟な対応が困難になのではないでしょうか。設計者は、その時の建築相場を見極め、構造形式と建物の性格に見合った設計を柔軟に行い、最終的に建て主に利益をもたらす提案をする必要があります。その、作業には会社の事情で特定の工法で行う設計ではなく、独立した立場で、建て主の利益になる提案をする設計者が必須になるのです。施工会社に雇われた設計者が行う無料の設計が、如何に危険であるかお分かりかと思います。かなや設計　環境建築家　金谷直政

なぜ多い？欠陥マンション

設計事務所による配筋検査横浜の傾きマンションを始め、欠陥マンションは何故できるのでしょうか？そして、問題になっている欠陥マンションは、たまたま問題があっただけなのでしょうか？それとも、何か業界に潜む問題があるのでしょうか？近年問題になった欠陥マンション、公になったもので、思いつくだけですが東京の南青山で、2014年、三菱地所が設計、鹿島建設が施工した高級マンション。梁の鉄筋を切って配管を通した事例。入居前に内部告発によって発覚。横浜西区で、2014年、住友不動産の分譲、熊谷組の設計施工のマンション。杭が地盤に届かずに傾いた事例。2003年に完成。2014年に傾きがあり、杭の問題が表面化、その後2016年に、配管工事に伴って基礎の鉄筋が切られていることが発覚。横浜都筑区で、2015年、三井不動産の分譲、三井住友建設が設計施工のマンション。杭が支持地盤に届かずに建物が傾いていることが発覚。等の問題がありました。いずれも、大手のディベロッパー、施工会社がかかわっていた物件です。建物の中には人が生活し、仕事をしています。考えられる災害等から人命を守るというシェルターとしての大切な役割があります。ましてや多くの家族が住むマンションは、土地が幾重にも積み重なり、建物そのものが町を形作っているようなものです。その安全性については、慎重の上にも慎重を重ねなければなりません。そのマンションで、ここ3年間だけで、3件も構造上の欠陥が発覚しています。冒頭でも、言いましたが、たまたまなのか？という問いに対しての私の考えは、「傾きマンションのような欠陥は、たまたまの事例ではなく、マンション建築では氷山の一角に過ぎない。」のではないか？ということです。なぜなら、いづれも場合も、単なるミスでは無いからです。人間だれしもミスをします。もちろん建築という人の命を預かる構造物にミスはあってはならないのは当然ですが、そんな建前ばかりをごり押しし、ミスはあってはならないという風潮が、現場を委縮させ、問題を隠蔽し、更に深刻にしてしまうのだと思います。ミスではないというのは、横浜西区のマンション、東京青山のマンション、いづれのケースも、梁に配管用の孔を空け忘れて後から孔をあけている点です。コンクリートの梁は一度打ってしますと、後から孔をあけることはできません。それは、構造上大切な配筋を切ってしまうからです。それなのに穴をあけるというのは、危険を承知で行っている確信犯と言えます。建物の基礎の配筋を切るということは人間でいえばアキレスけんを切るに等しいような恐ろしいこと、建物からの悲鳴が聞こえてきそうで、わが身の足元に痛みさえ覚える感覚です。また、杭の長さが不足していたという横浜都筑区のマンションでは、杭を打った時支持地盤に到達しているか否かは、杭のオペレーターがわかるはずです。オペレーターが用意した杭では長さが足りないとわかれば当然現場監督に報告することになります。それなのに、杭の長さが不足したまま工事が進むと言いうことは、これも良くないことを知っていながらの確信犯と言えるのではないでしょうか。更に、近年、感じるのは、現場監督の技量不足です。バブル崩壊後の失われた20年のゼネコンにどのような影響を与えたかを考えると、現場監督の待遇を落としに落としてきた20年と言えます。経験豊かな40~50代の現場監督は人件費が高いということでリストラされました。そして、建築の需要が戻ってきて、業界全体で現場監督が不足した結果。次代を担う20~30代の現場監督も経験豊かな先輩から仕事を十分に教えてもらえず経験の浅いまま現場に出ていく。あるゼネコンでは、建築学科の求人が間に合わず、大学の文系出身者を採用し、現場監督に育てているというところもあるといいます。建物の質は現場監督で決まると言っても過言ではありません。そんな重要なキーマンが、経験不足であったり、オーバーワークで疲弊していたりしていてはちゃんとした建物ができるわけがありません。現場監督の粗製乱造は建物の粗製乱造を意味します。バブル崩壊後の我が国の現場は、他の産業と同様に、規格と審査によって質を保つように仕組みが整えられてきましたが、規格と審査さえクリアしていれば、問題の本質には目をつぶるような風潮が幅を利かせてきました。検査だけでも確認申請長期優良住宅品確法フラット35施工会社の社内コンプライアンス設計事務所や施工会社のＩＳＯ等があります。以前は確認申請だけでしたので、制度の屋上屋を重ねて安心を買っているつもりが、単なる気休めにしかなっていないケースが多いと感じます。ホントの問題に目を向けず、審査の証明書を付けることで前に進んでしまう安直な風潮。それを許す各社のコンプライアンス規定。エネルギーをかける対象が、問題の解決ではなく、書類上の整合性をとること。こんな、不合理で矛盾に満ちた現場を何度も目にしてきました。彼らの立脚点が、安全な建物を作ることではなく、書類の整合性をとること、スケジュールを守ることでなりがちです。こういった呪縛のなかで委縮してしまって、盲目になっているのでは、欠陥マンション問題が無くなることはないと思います。私が、設計監理を行った物件では、そういった委縮した現場監督に対して、問題点を直視することを何度も何度も言い。目の前の建物の質を確保することを徹底していきます。私自身も、配筋検査は現場監督に任せず、設計者側の目で、一本一本確認して、建物のアキレスけんを切るようなことを未然に防ぐ配慮を徹底しています。かなや設計　環境建築家　金谷直政

築40年の木造賃貸住宅のリフォーム　その社会的な意義！

築40年の木造賃貸住宅骨組みを残してフルリフォーム構造体を生かしてコーナー窓を設置してイメージ一新北海道の北見市に建つ築40年のアパート、古くてなかなか借り手が付きません。大家さんとしては、壊すにも解体費用がかかるし、更地にすれば土地の固定資産税が6倍にもなるので、解体するわけにもいかず、古家＆空き家のままです。現在、全国で古い空き家が、このような事情で増え続けています。少子高齢化による高年齢の部分が大きい人口ピラミッド。もし、建物の築年数ピラミッドというものがあれば、人間の高齢化と連動するように、築年数の多い部分が多くなってきているのかもしれません。しかし、建物の場合、古いから寿命を迎えるという事はありません。「リフォーム」による若返りが可能です。人で例えれば、還暦を迎えたところで体が生まれたての新品になるようなもの。ここで、建物の寿命について考えてみます。国土交通省の建設白書によるとイギリスの住宅の平均寿命は75年。一方日本の平均は26年。消費大国のアメリカでさえ44年であることと比べると、我が国の建物の寿命は極端に短いのがわかります。日本の住宅の寿命が短い理由は何故なのでしょうか？頻繁に更新される建築基準法に適合しなくなる。古い住宅が、世間に求められる要求水準に適合しなくなる。国の政策で、住宅を新築することが推奨され、様々な優遇措置が取られてきた。古い建物の評価が不等に低い現在の建物の評価手法。これが一番大きな理由かもしれない。等が、考えられます。しかし、建築基準法においては変更の必要がないほどに高度化してきました。また、住宅の要求水準もこれ以上は必要ない位充実してきました。つまり、現行の建築基準法を順守し、長寿命を見据えた、構造、断熱、維持管理のしやすさ等を考慮した住宅を丁寧に作れば。これからの日本の住宅の寿命はイギリス並みに長くなると思われます。国の政策も、既存の建物のリフォームを推奨する制度が出始めてきています。古いアパートが。リフォームによって、最高水準の住宅にすることが出来、その評価ができる市場が出来てくれば、問題となっている古い空き家が、社会の資産として動きだすことになります。特に、アパートのような収益物件の場合、事業として成り立っていることが前提になります。事業性の裏付けがあるリフォームが可能になるということは、面的な広がりと持続性のある空き家問題の解決へとつながっていくと考えられます。本来であれば、不動産分野における聞く年数の多い建物の評価手法が確立することが望まれますが、今回の事業は、その制度ができる前に、市場に評価を任せて先に進みたいという思いからやってみました。かなや設計　環境建築家　金谷直政

築40年の木造賃貸住宅を地域一番の人気物件に！

築40年の木造賃貸住宅、高度経済成長と言われた時代に建った建物です。オーナーはサラリーマン。この物件の立地は北海道の北見。オホーツク地域では最大の都市で人口は約12万人。ここもまた日本の地方が抱える少子高齢化に伴う人口減少と高い高齢者率、という課題を持つ町となっています。人口減少は、貸し家を持つオーナーにとっては、マイナス要因となる。この物件も６戸の内入居者は1戸のみ、しかも3万5千円の家賃を2年前から滞納。もはや、賃貸事業とは名ばかりで、負の遺産でしかない状態でした。古家でも都市計画税、固定資産税を取られていることを考えれば、持っていても損するばかりの疫病神のような物件です。■古家は、売却か？建て替えか？リフォームか？オーナーご主人は、長期療養をしており、そのための入院費用の確保のため売却を考えていたが、地方都市の不動産価格は驚くほど安い。土地の価格は7万円/坪程度。しかも、これでも40年前に比べ値上がりしていることから売却すると税金が取られ、古家の解体費用分の負担も考えると手元に残るお金は意外と少ないことがわかりました。そこで、賃貸住宅としての魅力を再生し、利益を生む物件として家賃収入を得る方向で検討することにしました。オーナーご主人の療養費の足しに5万円/月の収入が得られることを目指して事業計画を作り始めました。A案：建て替え　12戸、10戸、8戸B案：リフォーム　6戸＋新築2戸C案：リフォーム　6戸地方都市においては、高齢者が増えているが、高齢者が安心して暮らせるバリアフリー住宅が無いことから、高齢者住宅として建て替える案を重点的に検討しました。■民間の優良資産の形成を国が補助！長期優良住宅化リフォーム推進事業検討を進める中で、国交省がの「長期優良住宅化リフォーム推進事業」が、1戸あたり100万円だったのが、条件を満たせば200万円を出すことになりました。調べると、今回の物件でも使えることがわかり、計画は、C案の既存の6戸をリフォームすることになりました。そのかわり、この１戸あたり200万円の補助金が出る制度はリフォームのグレードがとても高く、「劣化対策」「耐震」「維持管理のしやすさ」「省エネ」「高齢者対策」「可変性」「住戸面積」等のグレードが、新築の長期優良化住宅と同等のレベルが求められます。既存建物の基礎のヒビ割れ築40年の建物とは、どういうものなのでしょうか？数ある建築基準法の改正の中でも１９８１年（昭和５６年）の改正は、構造に関わる大きな改正がありました。それまでの木造住宅では、基礎に鉄筋を入れなくてよかったので、この築40年の建物の基礎にも鉄筋は入っていませんでした。現地で調査すると、ところどころ、基礎に元気な(笑)ヒビが入っていました。■オーナーの費用負担を抑えて、最低の性能から最高の性能へ新築の優良長期優良住宅はの割合は、2００９年に制度がスタートし、普及の割合は、新築一戸建て（分譲、持家、貸家、供給住宅を含む）の23～24％。注文住宅に限れば70.7％（2013年度）で、2014年6月末時点で50万戸を超えた状態となっています。劣化対策等級でいえば等級３（最高等級）相当なので、数世代持つ家ということになります。国交省では「構造躯体の仕様継続期間が少なくとも１００年程度」と言っています。これは、現在考えられる最高水準の住宅性能と言えるのではないでしょうか？賃貸住宅では、事業性を上げるために、断熱材を薄くしたり、メンテナンスのことを考えずに工事費を安くするために配管工事をしたり、外装材も考えるられる最低価格の材料を選らぶのに比べると、通常の賃貸住宅とは雲泥の差と言っても良い性能です。言いかたを変えれば、高度経済成長の頃に建った質の低い建物を最高の性能にするための費用を国が出してくれる。と言ってもいいかもしれません。レーダーチャートにすると、青い部分が当初の性能で、赤い部分がリフォーム後の性能です。その間にある黒い部分が標準的な住宅ですから、その激変ぶりがわかるのではないでしょうか？■最新の省エネ技術「地中熱利用」今回のリフォームでは、更にグレードUPしている部分があります。それは、冷暖房に地中熱を利用したことです。地中熱は、他の自然エネルギーに比べ、日本中どこでも安定的に利用できる唯一の自然エネルギーです。暖房の省エネルギー技術としてはヒートポンプというものを使うことが一般的ですが、北海道の北見は冬の気温が低すぎるために暖房時にヒートポンプの効率が下がってしますのです。地中熱によるヒートポンプは外気ではなく地中と熱交換を行うので、暖房時の効率低下を補ってくれる最高の省エネ技術なのです。ただ、問題は、コストが高いということ、通常地中熱を採熱する孔を一本掘るだけで１００万円～３００万円かかると言われています。それを、注文住宅ではなく民間の賃貸住宅に付けるなんて聞いたことは有りません。たぶん北海道は、ここが初めての試みです。（喜茂別の村営住宅で事例があり）正面が地中熱、右側が通常のヒートポンプ（三菱電機ズバ暖）全ての住戸に付けたわけではありませんが、どうして賃貸住宅にこのような高性能な設備をつけることができたのでしょうか？これも国の補助金制度を使って設置が可能になりました。こまめに探すと、国のいろいろな補助制度があります。国の補助金については、別の機会に詳しく書きたいと思います。■事業を成功に導く設計事務所の役割ポイントカラーを配した明るい外観今回の工事会社は、地元北見の工務店でした。敷地からも車で5分程度なので、後々のメンテナンスのことも考えると最良の工務店だったと思います。しかし、その工務店にすると最初から決めていたわけではなく、選定の結果そうなったのです。工務店の選定に関しては、相見積方式としました。工務店５社程度と面談をし、それぞれの工務店に同じ図面を渡して、同じ条件で見積りを出してもらいました。その結果、２社は辞退し、３社が見積りを出してくれました。「相見積になりますが、見積りをして頂けますか？」と聞くと２社は、「相見積であれば対応できない」と言って断ってきました。価格競争には加わりたくないということなのかもしれません。その気持ちはわかりますが、値段の高い物が必ずしも良いとも限りません。このことは、別の機会に書きたいと思います。A社、70,620千円（消費税別）B社、44,998千円（消費税別）C社、40,600千円（消費税別）という結果になり、見積金額も低いことも総合的に考えてC社に決定しました。この時期（２０１４年１２月）は東京、東北では職人不足で工事費が高騰していましたので、北見でも建設費が高めの傾向はありました。しかし、見積金額というのは、各工務店の仕事の混み具合等のタイミングにより結構違うことがあります。今回は、比較的、開いた方ではないかと思います。発注方法はうまくいったと考えてよいでしょう。坪単価は、45.5万円（冷暖房・外構含む）でした。長期優良住宅化リフォーム推進事業の補助金を考慮すると、坪単価は32.7万円となります。この金額で、国交省が考える最高水準の建物が出来たわけです。リフォームでも設計事務所が、設計をすると、工事費の上でも有利なことが分かるのではないでしょうか？日差しと眺望が気持ち良い人気のコーナー窓インテリアのデザインも好評です。この、コーナー窓が気に入ってくれて、地元の不動産会社さんからも「空きがあったら真っ先に教えてください！」と言われて、１LDKも２LDKも空き待ちの状態が続いています。環境建築家　金谷直政　かなや設計