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土曜日に出張相談へ行ったマンション。修繕積立金の大幅値上げを管理会社が提案。値上げの根拠になっている長期修繕計画を見直したいとの要望がありました。コンサルタントはどのようなサポートができるのですか?という質問に対して・・・1.長期修繕計画の周期・単価・工法等を見直し、トータルコストを削減し、修繕積立金値上げ率を軽減する2.日常管理コストを見直し、管理費に余剰金を発生させ、修繕積立金に充当し負担増を抑制する この二つを提案しました。 すでに他のマンションで二つをセットにしたコンサルタントの実績があります。長期修繕計画を最適化することにより、管理会社作成では現行の2倍の値上げを予定していたものを1.5倍まで負担増を軽減。また管理コストを見直すことにより、1戸あたり月額2,000円の支出削減を実現。管理会社プランだと10000円強の値上げが必要なところが、当事務所のコンサルタントにより積立金3000円のUPだけで将来への修繕資金をまかなえることになりました。相談を受けたマンションで同じように上手くいくかはやってみないとわかりませんが、コンサルタント報酬を支払う以上の効果は見込めると思います。 このようなプロジェクトがある時にイダケン事務所は一級建築士とマンション管理士がサポートします。建築系の強化の一環として、もう間もなく一級建築士事務所登録を終えます。 にほんブログ村
2012.01.15
平成23年4月に国交省ホームページで「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が発表されました。このガイドラインをもとに、全戸数分機械式駐車場がある小規模マンションの各戸が支払う管理コストを計算してみました。サンプルマンションを総戸数30戸7階建て、建築延べ床面積2800平米 昇降横行式機械駐車場4段 30台 専有部分総床面積2100平米(1戸あたり専有部分床面積平均70平米)として計算してみます。まず・・・修繕積立金は、ガイドラインでは15階建て未満建築延べ床面積5,000平米に該当するので、修繕積立金の月額平均値は専有部分床面積1平米あたり218円になります。A:専有部分総床面積2100平米×218円=457,800円ほかにガイドラインでは、機械式駐車場修繕積立金は4段式の場合1パレットあたり14,165円を目安としています。B:駐車場台数30台×14,165円=424,950円機械式駐車場の修繕費を含めた修繕積立金の目安はA+B(457,800円+424,950円) ÷専有部分総床面積2100平米=専有部分床面積1平米あたり月額420円!1戸あたり修繕積立金月額は29,424円です。これに・・・当然日常コストである管理費が加わります。専有部分床面積1平米あたり月額200円で計算したとして・・・C= 専有部分総床面積2100平米×200円=420,000円(1戸あたり月額14000円)駐車場料金は管理費に含まれるとして・・管理費(14000円)+修繕積立金(29424円)=月額43424円にもなります! 月々の住宅ローンの他に4万3千円が固定費で支払わなくてはいけないことになります。目安とはいえ、国交省のパブリックなデータがこのように示されています。こんなの机上の空論だよ?って反論する方もいるかもしれません。確かにマンションによって状況は大きく異なりますが、先日イダケン事務所に相談した小規模マンションでは、 管理会社から駐車場を含む各戸総支払い平均が4万5千円まで値上げする提案がなされています。ただの数字のマジックだけとは言い切れません。各戸の負担が少しでも減るよう、無駄な支出は少しでも減らさなくてはなりません。そのためには管理会社任せになっている管理コストの使われ方にマンション側が目を光らせる必要があります。管理コストに不安を感じられている方・・マンション管理相談室のイダケン事務所にご相談ください。http://www.11kanri.com/sakugen.htmlにほんブログ村
2012.01.15
過去日記でも紹介しましたが、イダケンが理事長を務めるマンションで後付のオートドアが導入されました。エントランスホール内に自動扉を新設し、その扉へオートドア機能を付加しました。オートロックを開放するキーは非接触キーです。SUICAのようなカードキーを操作板にタッチすると扉が開きます。一住戸3枚ずつ配布しました。 部屋番号を押すと指定の電話番号に連絡が入り、プッシュ操作で扉を開放できます。 今まで契約していた夜間警備を廃止し、この浮いた費用で4年少しで減価償却ができます。防犯性能を向上すると共に、新築時のマンションでは標準的なオートロック設備を後付で付けることができました。 にほんブログ村
2011.12.25
法人化に続き、来月にはイダケン事務所は一級建築士事務所登録をします。平成23年は契約ベースで大規模修繕関係のコンサルタントが10件。お客様からの評価も高く、自信を深めています。修繕コンサルタント業務のラインナップを充実しようと考えています。1.建物診断・・・小規模マンション向けに低価格の診断も準備。管理会社作成の長期修繕計画検証も含む2.建築基準法に基づく建物定期調査(設備、建物)・・・法定点検に併せて簡易目視点検も組み込む3. 長期修繕計画作成・・・国交省標準仕様に基づく計画案策定。サービスで委託費適正診断及び会計状況の検証・分析を含み、トータル的にマンション会計の健全化をサポート。まずは小中規模マンション対応からスタート4.フルコンサルタント・・・診断、設計、工事監理を一手に引き受ける。マンション管理士と一級建築士がダブルで担当を務める5.修繕アドバイザリー・・・大規模修繕の準備に関する修繕委員会または理事会のフォロー(議案書、議事録策定、各種資料準備)。診断・設計業者の選定補助、設計業務の第三者検証、施工業者選定補助、設計事務所及び施工会社とのパイプ役6.仕様書作成及び業者選定補助 ・・・鉄部塗装等にも対応。簡易目視点検を組み合わせ、小規模マンションでもコンサルタントを起用し、大規模修繕が進めていけるようローコストプランも準備。2年ぶりにホームページフルリニューアルの準備を進めています。 にほんブログ村
2011.12.21
マンションの屋上で見かけた光景・・・ 鳥が種を運んできたのでしょう。定期的に巡回して、雑草は取らないと植物の根が防水を破り、建物の痛みを早めます。花が咲くまで放ったらかしはいけません。 大規模修繕の時期が来て、長いこと管理しているので自分達が一番マンションのことをわかっています、工事をくださいと言われても・・・わかっていてこれですから良い工事が期待できるわけがありません。結果イダケン事務所に大規模修繕コンサルタントの依頼を頂きました。次の写真、コケによって風合いがでています・・なんてことはありません。 インターロッキングが目詰まりして水貯まり等の不具合が出ます。定期清掃時にポリッシャーを使えば、コケはある程度綺麗になります。ちょっとした気配りができない管理会社。本当に社員が定期巡回をしてチェックしているのか疑問です。気付きませんでした。なんて言い訳できないほど目立ちすぎるコケです。結果、管理会社複数から見積もりを取ることになり、管理会社にとって幸いに変更に至らなかったものの、大幅な委託費削減をすることになりました。 コンサルタントが入るきっかけは、管理会社自らの業務の手落ちが招いているのです。 日記で紹介したマンション共に業界では品質の高いと言われる大手管理会社の管理物件です(しかも親会社売主の)自社物件だから自社グループが管理なんて言葉に騙されてはいけません。 管理組合役員さん、年に最低1回は管理会社と共用部パトロールを実施し管理状況をこの目で確認してみては如何でしょうか?管理会社管理職さん、役員さん、面倒くさいからといって部下に任せきりにするのではなく、自分の目でマンションを確かめてください。 委託者である管理組合も受託者である管理会社もモニタリングがしっかりできないマンション管理。第三者評価だけをしてくれと言う要望に応えて、イダケン事務所ではマンション管理診断を行っています。大規模修繕や長期修繕計画前に建物診断をするように、定期的にマンション管理の状態は総合的にどうなのか?検証する作業は大切です。評価の結果、良好ならば安心ですし、悪い部分があれば傷口が広がらぬよう早めのケアが必要です。管理会社を変えるだけではマンション管理は良くなる保証はありません。マンションの理事会運営状況、会計状況、劣化状況、管理会社の業務状況を検証し、何を改善すれば良くなるのか?分析することが定期的に求められます。メニューが少ないのですが簡易的な診断は無料で承っています。興味のある方はお気軽にお問い合わせください。 にほんブログ村
2011.12.18
イダケンはリゾートマンションの組合員さんから年間平均5件ほど相談を受けます。正常に運営されているリゾートマンションはありますが、イダケンに相談するマンションは何らかの問題を抱えています。その問題は・・・ 1.管理組合運営の体をなしていない2.管理会社が暴走している3.理事会が暴走しているこの三つに大別されます。 規約上理事会も管理者も存在はしていないが、管理会社はいる。これが1のケースです。高層住宅管理業協会に加入している管理会社だから安心と思えばとんでもない・・・管理費、修繕積立金を好きに使い、管理組合設立をしようとすると大きな財源が失われると妨害してきます。5分の1以上の組合員同意の総会招集をしたくとも管理会社は名簿を出すことを拒みますので、登記簿等で調べるしかありません。努力して5分の1以上を集めて総会招集の準備が出来たとしても、管理会社は個人情報云々と理由を付け、名簿の開示をとことん拒みます。管理会社が第三者管理者(規約に定めることによって区分所有者以外が理事長になること)になっている時に、2のケースがおきます。管理会社は総会を招集できるのは強みです。リゾートマンションはよほどのことがない限り総会会場に出席しません。その結果白紙委任状が管理会社の強い味方になります。その結果、管理組合の財産をいいだけ絞り尽くします。お任せ料は高いですよ!管理会社を排除したくとも、規約を改訂する必要があるので、4分の3以上の合意という大きな壁が立ちはだかります。管理会社は利権を守るため、妨害工作はあたりまえ。名簿の開示を拒み続けます。リゾートマンションにおける理事長暴走は裏に何かがあります。暴走を容認しているのが管理会社であることが多いのです。それはなぜか?決済権を持つ・・・正確に言うと印鑑を持つ理事長を味方につければ、鬼に金棒だからです。リゾートマンションでは総会の出席率が少なく、また理事会も理事長お任せになりやすく、素人の理事長のご機嫌さえ取っていれば、管理会社に利益が流れてきます。機嫌を損ねた管理会社はどうなるか?理事長は地元の業者等の甘い囁きに乗り、味方を鞍替え。管理会社は排除されますが、別のバックボーンが付くだけで代わり映えはしないのです。 これはいけない!と、立ち上がる組合員は相当なエネルギーが必要ですし、良い方向にいくまで相当な時間がかかります。高層住宅管理業協会は管理者(理事長)以外の相談は取り合ってくれません。イダケンはボランティアでお困りのリゾートマンションのために何度かチャレンジしていますが、法的な障壁によりなかなか前に進みません。分譲マンションは個人の財産だからといって放置して良いわけではありません。リゾートマンションはバブル以前の建築が多く、30年を超える建物も目立ち始めています。管理状態が悪い築年数が古い建物は危険物です。いつ事故を誘引してもおかしくはありません。 国交省は実態を詳しく調査し、特殊なケースにおける救済措置を検討しなければなりません。マンション管理士会も重要なテーマとして専門部会を設けて取り組んで頂きたいと思います。 にほんブログ村
2011.12.05
マンションの屋上から外回りまでつぶさに観察する機会が多いのですが、気になることがあります。屋上に雑草が生えている。(根が防水層を突き破り漏水の原因になる)手すりに壁に雨だれが色濃くついている外回りの床に苔が生えているちょっと工夫をすれば改善されます。委託費に含まれていなければ、有償業務として提案してもよいのではないでしょうか?日常からちょっとした気配りができないようならば、大規模修繕の際に仕事をくださいと言っても、『YES』とは管理組合は簡単に返事しないでしょう。日常の信頼の積み重ねが、工事受注と言う大きなご褒美がもらえるのだと思います。大規模修繕の受注が減って困っている管理会社さん。まずは基本に立ち返りましょう!++告知++9月4日(日)14時~開催の大規模修繕セミナーがあっという間に定員(8名)に達しました。イダケン事務所はこれ以上人が打ち合わせできないので、急遽会館(桜木町駅前社会福祉センター)を借りました。人数が多くても大丈夫になりました。が、多すぎても収集が取れませんので、定員を15名と変更します。興味ある方はhttp://www.11kanri.com/seminar.htmlをご覧の上、メールでお申し込みください。イダケンはトークが下手ですが、内容はおもしろいと思います^^; にほんブログ村
2011.08.24
マンションの三大トラブルと言われるのが生活騒音です。共同住宅は左右両隣が存在します。『周りの音が全く聞こえない』状態の建物を作るのは至難の技です。管理会社時代、数多くの相談を受け、解決に奔走しましたが、お互いの生活に踏み込むことになるので、なかなか良い方には進みにくく、頭を悩ませていたことを思い出されます。行政のホームページで生活騒音の考え方を紹介していますので、ご参考に指定ください。 東京都の生活騒音に関するホームページhttp://www.kankyo.metro.tokyo.jp/air/noise_vibration/daily_life_noises.html横浜市の生活騒音に関するホームページhttp://www.city.yokohama.lg.jp/kankyo/kaihatsu/kisei/shindou/seikatsu/にほんブログ村
2011.08.20
このタイトルを見るとイダケンがボランティア参加している「マンション管理組合適正化ネットワーク」の勉強会とお間違いになるかもしれませんが、マンション管理支援事務所としてセミナーを開催します。有難い話。イダケンは引くて数多なので集客としてこの時期にやらなくてもいいんです。しかし・・・やります。なぜ?皆様にアドバイスしたいことができたからです。イダケン的にセミナーでの集客はどうでもいいので、皆様知識だけ盗んでってください。 今回のテーマは『修繕発注』です。修繕は大規模修繕だけではなく、日常的な小修繕の範囲まで言及します。 この分野ってグレーゾーンが多過ぎですし、前回に日記で書いたように組合で明確な査定基準がありません。皆様が集めた大切な管理費、修繕積立金を無駄遣いすることはいけません! 予定日は9月4日(日)14時~です。場所はイダケン事務所を予定します。(8名限定)一人以上参加意思表示があれば開催します。契約先の関係で開催時間がずれることがあることをご了承ください。(予め告知します)費用はイダケン事務所で行うので0円です。中身は・・・1.理事会でもできる!透明性のある工事発注方法2.修繕積立金が足りない?どうすればいいの? 3.大規模修繕のススメカタ 4.管理会社、施工会社、コンサルを過信しない。大規模修繕を成功に導くためには?5.本音で語る大規模修繕の実態一方的なセミナー形式は望みません。皆様と対話しながら、プラスになる場ができればと考えています。参加希望の方はmail@11kanri.comまでお申し込みください。このセミナーは集客を目的としません。個別相談をご希望の方は別日にご依頼ください。 にほんブログ村
2011.08.14
皆さんのマンションでは共用部分の修繕発注に係るルールはありますか?多くのマンションでは、一年任期総入れ替えの持ち回りの役員が執行部たる理事会メンバーとなります。確固たるルールがないと、修繕発注は管理会社にお任せ。言い値による特命発注(=特定の一社のみに発注すること)では、工事費が割高になります。先日顧問先のマンションの依頼で素案を作成しました。その中には・・・(目的)(修繕専門委員会)・・理事会の諮問機関として専門協議を委員会を設置できる(維持・修繕工事の区分)・・金額によって、大・中・小の修繕を区分する(発注方式)・・大・中・小ごとに工事業者決定方式のプロセスを定める(見積依頼施工業者の選択)・・見積で声をかける業者の基準(設計・監理業務等の分離発注)・・必要に応じて第三者専門コンサルタントを起用できる(共通見積要項)・・理事会で決めた共通条件で見積を取る(工事見積の依頼)(見積の査定)(施工業者の決定)・・施工業者の決定プロセスを定める(総会決議)・・プロセス、選定理由を明確にしたうえで決定する(緊急工事)・・やむをえない工事は特命発注で決めることができる(工事実施の掲示)・・組合員、居住者に周知を図る(完成検査)(追加・変更工事)・・追加工事の決済方法を定めるの詳細を定めました。詳しい方でないと解読できないマニアックな内容になると、細則が絵に描いた餅になります。管理会社は、自社の利益になる特命発注を希望するので、修繕発注ルール新設の提案はいないでしょう。大切なマンションの管理費、修繕積立金を適切に運用するために、共用部分の修繕発注ルールを設けては如何でしょうか? にほんブログ村
2011.08.13
3.11大地震後に診断、補修提案を自発的に行う管理会社は少なくありません。工事を発注する前に補修提案の内容は、果たして緊急性を要するのか?査定をしましたか?1.工事のボリュームを増やすために、緊急性を要しない補修まで、あたかも緊急性があるように提案する2.アフター点検期間内で、本来は施工会社の無償で補修をしなければならない不具合を震災に併せて有償で直そうとする。緊急性を要するという言葉に焦り、提出された見積に対しすぐにGOサインを出してしまいがちですが、抱き合わせてきな見積を提出する業者はいます。もしかしたら管理会社もその中の一社かもしれません。住まいのマンションでは、緊急性を要しない内容までご丁寧に見積が提出されました。これは不要(大規模修繕時でOK)ですねと?イダケンが施工会社に確認したところ、担当者は自分もそう思うと・・・イダケンが言わなければ、どうなっていたのでしょうか?管理会社がフォローをしてくれたのでしょうか?(理事会で議案書の中に見積書が入っていたところをみると管理会社はチェックしていないと思われる)理事会執行とともに大切なのは、モニタリング、チェック機能です。無駄なお金を遣わされないように気を付けましょう!にほんブログ村
2011.07.26
昨日はイダケン自宅マンションで雑排水管清掃が行われました。今までは2年毎だったのですが、管理委託費見直しのタイミングで仕様の組み換えをし、以前の委託費から大幅削減で、かつ毎年雑排水管清掃が実施できるようになりました。さて・・・昨年の話です。洗濯機パンの清掃は、メニューに含まれているのですが、業者は動かすそぶりを見せずにスルーしようとしました。我が家はドラム式ではなく、全自動式洗濯機です。指摘すると、移動が難しいですね・・とかごちゃごちゃ言うので、イダケンがよいしょと移動。全自動式だから簡単です。しかも洗濯機スペースは狭いわけでもありません。つぎに・・・トラップ(排水口)の上ブタを回そうとしたら固着して回らない。無理に回すと漏水の原因になるので、代替え部品を準備する必要があるとのこと・・・今日は持ってきていませんと言いながら、浴室の排水口からしっかりやっておきましたので平気です。と帰って行きました。当然・・・言わなきゃ洗濯機パンをスルーする業者だと感じ、元請け責任として管理会社が立ちあうように要請。今年は管理会社から技術スタッフが立ちあうことになりました。(洗濯パンの清掃要綱を書面で提出してほしいとの要求はスルーされましたが)今年はさすがにクレーマーに認定されたのか(苦笑)、何を言わなくても洗濯機排水口を実施しようとしました。ここで問題・・・排水口の固着は直っていないわけですから、清掃ができるわけがない。管理会社には有償で構わないから不具合の代替え部品を準備させるように指示したのですが、スルーされました(汗)ただ・・・トラップ内の清掃はできないものの、排水口からホースを突っ込んでいろいろとやっていました。(トラップがあるからホース入れても仕方がないと思うのですが・・・)業者は一秒でも早く立ち去りたいと、ぶつぶつ言い訳のようなことを繰り返していました。ながながと愚痴を書き綴りましたが・・・まとめはもう一つのブログをご参照ください。↓↓こちらのURLをクリックして頂き、http://www.blogmura.com/profile/00598536.html上部にある検索欄に『元請として機能しない管理会社』のタイトルをコピーして入力して検索して頂けるとご覧頂けます。にほんブログ村
2011.07.17
昨日の日記では、朝日新聞ホームページの管理費滞納についてのコラムURLをUPしましたが、本日はそのコラムを簡単に箇条書きでまとめてみます。まとめを目録にホームページをご覧頂くと、理解が深まると思います。1.強制執行の精算による管理費等の優先弁済は簡単ではない2.給与所得、動産(テレビ等の財産)、賃料(第三者に賃貸している場合)の差押えは法的に可能3.競売等により新しい区分所有者から精算をしてもらう4.管理費等未払いを理由に水道や電気のストップをすると、逆に不法行為で訴えられることがある5.管理費等未払いを理由とした専有部分の使用停止の法的措置は現段階では難しい6.管理費等の債権の消滅時効は、判例により5年と解釈される7.消滅時効により未払い分を請求できない場合には、管理費等の徴収義務者である理事長は職務怠慢を責められることがある8.管理会社は管理費等の徴収義務者ではない9.60万円以下の場合即日判決の少額訴訟が可能。判決がでると10年間は時効が消滅しない10.内容証明郵便の発送だけでは消滅時効が中断されない11.滞納区分所有者の名前の公示は、名誉棄損で訴えられる可能性があることから、慎重に検討する(十分な手続きが必要)理事長のリスクが減るよう、3、4年間管理費滞納が続き、回収の目処が立たぬ場合には、少額訴訟を起こし時効を中断させることが必要です。管理会社は滞納が6か月以上であれば督促責任から逃れることができます。管理会社を当てにせずに、管理組合自らが方向性を決めましょう! にほんブログ村
2011.07.16
約束をWikipediaで調べると・・・当事者間で決めること。あるいはその決めごと。社会や組織内のルールのことをも指す。 仕事をする上で、当事者間の決めごと、またこちらから期日を指定した一方的な約束をします。直接的にも、間接的にも約束が守られないことで顧客である管理組合さまにご迷惑をかけることになります。例えばメールを見たら一本電話をください。私としては仕事に係わることを依頼していれば必ず電話してくると思っています。しかも付き合いがある関係なら当然だと・・・約束を保護された時に私は3つのことを考えます。この人は約束事に対してルーズなのだ。ルーズな社員を雇っている会社の教育、組織バックアップ体制が不十分のなのだ。仕事がいっぱいいっぱいになっていてレスポンスが悪くなっているのだ。たまたま忘れた。っていう選択肢は考えられにくく、いずれかにあてはまるのでしょう。3日間くらい経過して折り返し電話がなければしびれを切らしイダケンから電話をします。このようなことが複数続くと、過去にどんなに一生懸命仕事をしてくれた相手であっても、その人やその会社に対する信用、信頼はぐっと低くなります。また、管理会社や大規模修繕施工業者に見積を依頼した際に、見積書の他に複数の書類の準備をお願いするのですが、全般的に兎も角抜けが多い。約束事を明確に伝えるためにわざわざアポイントメントを取り、面談+書面をもって申し伝えているのに、一つ以上の書類が不備で、こちらから催促をして準備をしてもらう。マンション管理士が扱うマンション管理に係るコンサルタント業務は大きなお金の動きを調整します。それでも、『イージーミス』が日常茶飯事なのがマンション管理業界の特徴です。遅れるのなら遅れる。電話できない事情があるなら、いつまでに電話する。その一言を伝えるのは、とても簡単です。イージーミスを犯して、それを指摘すると「なんでそんな細かいことを言うの?」的な態度を露骨に表わす人が多いのもこの業界の特徴です。また、おもしろいくらいに約束が守らないことに対して謝罪しない。約束を守らないことに対して悪いと思わないので、結局同じ失敗=約束を守らないことを何度も繰り返すのです。イダケンは業者に対し感情をむき出しにして怒ることはありませんが、イージーミスの積み重ねは、きちんと顧客に伝えるようにします。管理組合の代理人であるイダケンを舐めると言うことは、仕事したい相手方の管理組合を舐めているのと同じです。イダケンと付き合う業者さん、気を引き締めて接してください。(細かいことを言っているのではなくあたりまえのことなんですけどね!) にほんブログ村
2011.06.21
これってすごく大切です。例えば、どんなにおいしくてもどんなにホールが奇麗でもどんなに従業員のサービスが行きとどいていてもトイレが汚いと、全てが台無しです。今日行ったマンションの共用トイレは素敵で、感動しました。海外高級リゾートの屋外トイレと同じ感じ。こんなリゾートにマッチしているトイレは日本ではじめてみました。リゾートっぽくしているマンションは多いのですが、細部にまでこだわっている建物は実際に少ない気がします。トイレが資産価値に影響するのか定かでありませんが、共用トイレまでおしゃれなこのマンション。イダケンは住んでみたいなと思いました(今のマンションはローンが残っているので、簡単には引っ越しではできませんけど^^;) にほんブログ村
2011.06.11
業者選定のサポートはイダケンの業務のひとつです。見積を提出にあたって、現地説明会をするのですが、気になることがありました。多くのマンションには来訪者用の駐車場がない。あっても予約制等のルールがある。分譲マンションに関わる仕事をしていれば誰もが知っていることです。車で来館するなとは言いません。車で来るのであれば、事前に駐車場があるのか、借りられるのか?確認するべきです。役員さんや、管理員さんに相談して駐車場をアテンドすることは可能な場合があります。 昨日、今日と施工業者の現地説明会をマンションで開催し、7社中、6社が車で来ましたが、事前に連絡があった業者は0。断りもせずに勝手に来訪者駐車場に置いた業者が2社も!分譲マンションで仕事をするのであれば、分譲マンションにおける常識を踏まえて行動してもらいたいものです。駐車場はありませんので、公共の交通機関でお越しくださいと先に伝えない方がいけない・・・うーーーーん、そこまでしないといけないのって感じで乗り気ではありません。この日記を見た現地説明会に参加した業者さん、次回以降気を付けましょうね!【PR】常識に欠ける業者との付き合いに疲れた管理組合さん。高いお金を無駄に使っていませんか?イダケンがボランティア参加している『マンション管理組合適正化ネットワーク』では、4月9日(土)13時30分から、池袋にて管理組合向け勉強会・交流会を開催します。テーマは「管理委託費をみなしませんか?」です。お時間があるかた是非ご参加ください。http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#aにほんブログ村
2011.04.05
TDLの駐車場が液状化現象を起こしたとニュースで話題となっていましたが、この度の大地震により浦安やお台場で液状化現象が深刻な問題になっているようです。埋立地だからと言って必ずしも液状化が起こるとは限らず、埋め立ての土壌が起因しているようです。ホームページを調べると地震があった際の液状化予測が立てられていることがわかります。横浜の液状化予測図http://www.city.yokohama.jp/me/shobo/kikikanri/ekijouka_map/東京の液状化予測図http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/index.htm千葉の液状化予測図http://www.pref.chiba.lg.jp/bousai/jishin/higaichousa/souteijishin/ekijouka.htmlにほんブログ村 【PR】イダケンがボランティア参加の『マンション管理組合適正化ネットワーク』4月期管理組合向け交流会、勉強会が次のとおり決定しました。4月9日(土)13時30分~ 池袋あうるすぽっと(東池袋駅直結)テーマ:「管理委託費の見直し~準備からアフターまで~」http://11kanri.blog12.fc2.com/blog-entry-87.html
2011.03.16
また管理会社批判かよって嫌な顔をされそうですが・・今回の日記は違います。警報装置が鳴っても、共用部分に壊れても、災害で交通が遮断されたり、通信が遮断されたりすると管理会社や警備会社は来てくれません。また、平日の日中に災害があった場合は、仕事をしている方は別の場所(職場)にいるので、ルスの方で対応をする必要があります。災害時には人任せではなく、自分たちの力で自分たちを守らなくてはいけません。1.から5.までのことをマンションで実施しているか確認してみましょう 管理員室の空き方を知っておきましょう。理事長一人が鍵を持っていても、外出していると入室できません。複数の方が鍵を持つか、キーボックスを付け、役員や防災委員がいつでも入室できる体制をつくりましょう防災用品の場所、防災倉庫の空き方を知っておきましょう1.と同様、複数の方が鍵を持つか、キーボックスを付け、役員や防災委員がいつでも入室できる体制をつくりましょう管理員室の緊急装置の扱いを理解しましょう。警備会社が警報を止めなければ、鳴りっぱなしで、住民の不安が膨らみます。複数の役員や防止委員が理解しておきましょう災害マニュアルの作成し、理解しましょう緊急連絡先は?広域避難場所は?緊急時の対応方法は?壊れて危険な場所が出来た場合の対処は?一冊のマニュアルにし、全戸配布や掲示板等に吊るしておくと、ルスの方でも対応できます。防災備蓄品はマンションごとに準備しましょうしばらくの間、マンションが陸の孤島になることも考えられます。避難場所に行けば防災備蓄品がある・・頼りにならないかもしれません。 【PR】イダケンがボランティア参加の適正化ネットワーク3月期セミナーが地震の影響で中止になりました。延期日が次のとおり決まりました。4月9日(土) 13時30分より 東池袋駅直結「あうる・すぽっと」テーマは、「管理委託費の見直し」です。 http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#a是非ご参加ください。にほんブログ村
2011.03.16
地震の影響により、平成23年3月14日からしばらくの間、時間帯を5グループに分け計画停電が開始されます。第1グループ 6:20~10:00 16:50~20:30第2グループ 9:20~13:00 18:20~22:00第3グループ 12:20~16:00第4グループ 13:50~17:30第5グループ 15:20~19:00地域は下記ホームページから確認できます。http://www.tepco.co.jp/index-j.html電気が止まると言うことは・・・エレベーター、機械式駐車場が使えないだけではなく、インターネット、IP電話使用できません。エアコン、灯油ファンヒーター等暖房器具使えません。そして、断水します。水はペットボトルをストックすれば問題ありません。が・・・トイレの水が流れなくなるのは深刻な問題です。停電前に浴槽に水をため、排水に利用することをお薦めします!!【 PR 】イダケンがボランティア参加しているマンション管理組合適正化ネットワークの3月期セミナーは地震の影響により延期とさせていただきました。延期日が決まりましたのでお知らせします。4月9日(土)13時30分から池袋です。詳細は近々UPします!にほんブログ村
2011.03.13
3月11日の地震で棚が倒壊!別室へ避難していてケガはしませんでしたが、その場にいたらと思うとぞっとします。皆様無事でしょうか?エレベーターは病院や公共施設を優先に復旧していくため、都心部では長時間停止すると思います。機械式駐車場は保守会社が安全確認してから動かすことが望まれます。起動しないからといって素人が無理に動かそうとするのは大事故につながります!にほんブログ村
2011.03.11
マンションに行くと・・・掲示物をガムテープで貼ったり、しっかり閉まらない場所をガムテープで固定したり・・・いろいろな場面でガムテープに遭遇します。今日訪れたマンションでも掲示物にガムテープを用いていました。いろいろなご意見があるとお思いますが・・・イダケンはガムテープが表面に出すことは、格好悪いと思います。管理員が良かれとやった。ここまでは理解できても管理会社の正社員が巡回したときにガムテープを放置するのは不思議です。多くの管理会社は年間計画的に建物・設備の外観点検を実施しています。またフロントマンは定期的に巡回しています。本当にマンションをしっかり見ているのでしょうか?管理会社の利益になる修繕工事は積極的に提案するのに、マンションの美観を良くしようと真面目に考えいるのか疑問になります。資産価値は修繕だけで維持できるものではありません。高級感を醸し出す共用部分にガムテープがあるだけで、一気に貧乏くさいイメージに変わります。プロなのですからセンスのない管理はやめてもらいたいものです。【PR】イダケンがボランティア参加している『マンション管理組合適性化ネットワーク』で管理会社の善し悪しと管理コストがわかるセミナーを3月12日(土)13時30分より新宿で開催します!http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#a にほんブログ村
2011.02.27
管理費の支出を見直すときに、一番大きな効果が見込めるのは管理会社に支払う管理委託費です。世間相場?といっても、どのくらいかはなかなか知る機会がありません。小規模、中規模、大規模と単価が異なるものもあります。管理会社がそれぞれの単価をどのように値付しているか一例をあげてみます。事務管理業務費一戸あたりの単価×総戸数が月額になります。大きいマンションほど単価はやすく設定されます。管理員業務費、日常清掃業務日管理員および清掃員の時給×管理会社の利益×月間勤務時間が月額になります。マンションの大小によって時給はさほど変動はありませんが、地方差はあります。雑排水管清掃費1戸あたりの単価×総戸数÷12ヶ月が月額になります(年1回実施の場合)。交渉によって実数精算が可能な場合があります。機械式駐車場駐車パレット1台あたりの単価×機械式駐車場の総台数×年点検回数÷12ヶ月が月額になります。メーカー系と独立系では単価が大きく違います。等々、金額の算出基準と単価を知ることができれば、委託費の見直しの際、役に立ちます。イダケンがボランティア参加の「マンション管理組合適性化ネットワーク」主催の平成23年3月12日(土)13時から新宿で行われる管理組合向け勉強会、交流会では、委託費の相場と算出基準を詳しく解説します!http://plaza.rakuten.co.jp/idaken2007ms/diary/201102140000/興味あるかたは是非ご参加ください。にほんブログ村
2011.02.18
大規模修繕業者選定時に・・・担当者あてにメールを出しているのに係わらず、別の方(多分事務方の女性と思われる)発送の返事が届く。担当者へcc.を送っているわけでもなく、代筆であるとの一言もない。現地調査会や打ち合わせ時に何も言わずに担当者以外の人間が来る。話が進むと、担当者と名乗る偉い人が突然出てくるのか!?打ち合わせする窓口が担当者と思うのはイダケンだけなのだろうか?営業では担当者の印象も、選定基準になる重要な要素だと思う。担当者の代理を寄こすって、本気になって顧客との間で信頼関係を築こうとしているのか疑問になる。管理組合にははっきりと伝える。目に見えない担当者とは、良い仕事はできないと・・・えらい人の名刺をちらつかせれば、管理組合の心証が良くなると思っているのだろうか? にほんブログ村
2011.02.12
温暖化の影響なのか、ここ数年首都圏の平野部では雪が積もっていません。今晩(H23.2.10)夜更けから雪の予報で、関東でも積雪が予想されています。過去日記で何度か書いていますか、雪の準備は万全ですか?積雪により交通が麻痺すると除雪作業に管理会社が期待できません。管理組合が対応できるように・・・ スノースコップやスノーダンプを購入し、積雪が予想される日には決められた場所に出しておき、雪かきができるようにする融雪剤を購入し、積雪時には通行導線や駐車場車路に巻く。日が当たるところは雪は直に解けますが、日陰となる部分は氷になり、スコップ等による処理は難しい。機械式駐車場に降雪した時に、無理に機械を動かすと故障の原因になります。駐車装置には積雪時使用禁止等の貼紙を掲示する毎度のことですが・・積雪後ホームセンターに慌てて走っても、売り切れで欲しい者は満足に手に入れられないでしょう。冬の時期が到来したときには、理事会で冬の準備について打ち合わせし、降雪時の対応を全戸に周知することが大切です! 過去日記に書きましたコンテンジェンシープラン(リスク回避予備対策)は、対企業だけではなく、管理組合運営についても考える必要があります。 にほんブログ村
2011.02.10
電化製品が壊れたときに・・・修理するよりも買い換えたほうが安い。こういう経験をしたことはありませんか?平成23年1月25日号のマンション管理新聞に機械式駐車場を修理ではなく費用対効果を考えて建て替えした事例が掲載されていました。実は数年前同じような事案を経験したことがあります。50台の昇降横行式の駐車場を設置したいるマンションのお話です。新築数年後からトラブルが多発し、また、4階建てのうち、1階・4階しか車高の高い車が止められないことから、契約台数が減少していきました。築10年を過ぎ、チェーンが劣化によりコマ飛びを起こし、順番に交換していきましたが、未交換のパレットがコマ飛びが原因で落下し、車両に損害を与えました。管理組合は駐車場のあり方について早急に結論を出すことを迫られました。まずは、改修による延命を前提とし、長期修繕計画書をメーカーから取り寄せました。使いにくい機械式駐車場を止め自走式駐車場に建て替えたり、隣地空き地を買収したりする代替案も模索しました。しかし、必要台数が確保できなかったり、莫大な予算が必要だったりと現実味がなく、見送られました。故障の多い信頼性の乏しい駐車装置に多額の費用を投資しても無駄なのでは?住民集会、アンケート等で慎重に住民の意見を聴取した結果・・・全パレットが車高が高い車の駐車を確保でき、耐久性の高い溶融亜鉛メッキ製の機械に建て替えることが総会で決まりました。契約者が増え、故障が少ない。駐車場をお金かけて修理する長期修繕計画書と比較した結果、交換した方が費用対効果が高いと判断されました。(メーカーの長期修繕計画の資金案よりも、定期的に建て替えしたほうが安い)既成概念に縛られず、色々な方法を考えることって大切だと、イダケンはその時強く認識しました。 にほんブログ村
2011.02.03
イダケンの住まいマンションでのこと掲示物は掲示板とエレベータ内に貼っていますが、場所に制約があります。1月の予定は機械式駐車場保守定期清掃建物設備定期検査の3つが行われます。すべての業務は管理会社元請けですが、丁寧に3枚の点検実施のお知らせが狭いスペースにギュウギュウと貼っています。きっと、案内文は管理会社が作成せず、下請けの点検業者が管理員室へファックスし、それを管理員が貼っているのでしょう。3つの点検業務のお知らせ文は、一つの用紙に十分まとめられる内容です。一枚の紙にまとめたほうが見やすいと感じます。こんなところに丸投げの体質が浮き彫りになります。やればいいってもんじゃなく、わかりやすい管理、元請けとしての役割を果たす管理をしてもらいたいものです。下請け業者にすべておまかせじゃ、管理会社にマージン(利益)を上乗せして払っている意味合いは少ないでしょう。管理会社だからあたりまえに仕事をもらえるという感覚を見直し、ひとつひとつの契約に対する価値を管理会社は考え、管理組合が価値を理解できるサービスを提供するように心がけるべきでしょう。ホームページでは、ホスピタリティNo.1を目指す・・・まだまだ程遠いですよぉ(笑) にほんブログ村
2010.12.29
先日、イダケン自宅マンションでのこと・・給水ポンプのメカニカルシールから漏水が起き、管理会社から修理の提案がありました。皆さんのマンションではこのようなケースがあった場合、管理会社や点検業者はどのような提案手法を取っていますか?自宅マンションの 管理会社は、見積書を持参し、口頭で修理を促す説明を行いました。果たしてこれだけで施主側である管理組合の理解が得られるかというと、プロである管理会社の説明は不十分であると感じます。理由その1:言葉がわからないメカニカルシールと言ってもどこの部分で漏水を起こす理由がわかりません。メカニカルシールのわかりやすい解説が必要です。見積書提出と口頭によるさらっとした説明。どうせわからないんだから、専門的なことはプロに任せておけばいい的な対応で、上から目線すぎます。お金を出すのは管理組合なのですから、理事会で合意形成が得られるよう適切な資料を準備ししっかりとした説明をおこなわなくてはなりません。理由その2:耐用年数がわからないメーカー発表のデータ。それがなければ管理会社蓄積の標準的な耐用年数(その部品がどれだけ持つか)を示す必要があります。壊れたから直すしかない・・もっともなことなのかもしれませんが、たとえば10年耐用年数がある部分が5年で壊れたとしたら製品自体の不良が考えられ、メーカーで無償対応してもらえる可能性がありますし、長期修繕計画において、給水ポンプの交換タイミング、費用について内容を微修正する必要があります。理由その3:直接漏水現場を確認できない給水ポンプはタラップで降りていかなければならない地下に設置されています。イダケンは仕事柄見に行くことがわけがありませんが、たとえば高齢者中心、女性中心の役員構成の場合漏水個所を確認したくとも、見に行くことが困難です。漏水個所を写真で写し、報告書に添付するべきです。(まとめ)見積書だけではなく、用語解説、耐用年数の指針、写真付き報告書の提示が必要とともに、理事会当日役員に不具合個所の現場確認が必要か?を打診することが大切です。イダケンの日記では何度も書いていますが、管理会社CSはこんなところから始まると思います。一手間かければマンション管理はぐっと良くなります!管理組合もわからないことは、放置せずに、生活者目線で管理会社に対して積極的に意見をしていきましょう! にほんブログ村
2010.12.16
イダケンの住まいのマンションでは先日AEDを導入しました。自動体外式除細動器(じどうたいがいしきじょさいどうき、Automated External Defibrillator,AED)は、心室細動の際に機器が自動的に解析を行い、必要に応じて電気的なショック(除細動)を与え、心臓の働きを戻すことを試みる医療機器。ウィキペディアより引用AEDを導入にあたっては、複数社から見積を取ることになりますが、管理会社経由で相見積を取る際は、主に警備会社からの見積りが提示されます。理事長を務めるマンションのポストに、AED導入のダイレクトメールが届いていました。ダイレクトメールの送り先は、株式会社ヤガミという会社で、買取金額で32万円です。32万円には8年間の維持費、次の内容が含まれています。製品保証8年バッテリーと電極パッドの定期交換3回分使用した場合の交換用バッテリーと電極パッド人工呼吸用携帯マスク20個因みに上記のサービスを除いた本体価格は、約28万円です。(上記金額には消費税が含まれます)これは、売り込み、斡旋ではありません。AEDの導入を検討される管理組合さんへは予算取りの・・導入を具体的に検討している管理組合さんへは相見積先の一つとして、ご参考にしてくださればと思い日記に書いてみました。管理組合運営に参考になるDMが届くことがありますので、郵便物の管理を管理会社に依頼している場合は、管理組合あてに届く書類は、必ず理事長又は担当理事に届けるよう指示しておきましょう。 にほんブログ村
2010.12.07
修繕積立金はなぜ値上げするかと言うと・・・修繕積立金値上げと聞いて、「えっ!」と思う方は多いのではないでしょうか?なぜ・・修繕積立金が値上げするかと言うと・・・ 設定した修繕積立金の金額が、実態として使われる修繕積立金と比較して不足するからです。新築時に購入した・・その時点で設定した修繕積立金。 日本で販売される新築分譲マンションでは98%以上の確率で修繕積立金を値上げすることを前提にしています。なんで値上げを前提としているか?と言うと・・・「売主が少しでも売りやすく」するために、当初の修繕積立金設定額を安く抑えているためです。新築時でマンションを購入する皆様。修繕積立金は間違いなく将来的に値上げすると思ってください。マンションによっては10000円以上UPする可能性があります。中古でご購入を検討の皆様。他物件に比べて設定が安ければ、将来修繕積立金不足により、大幅な値上げを伴う可能性や、値上げをしない場合は、一括して云十万と言う臨時徴収の負担を強いられる場合があります。さて・・・修繕積立金が値上げする時に根拠になるのは長期修繕計画です。長期修繕計画はだれが作成するかと言うと・・・築10年未満で、かつ管理会社に管理業務を委託する場合には、管理会社が作成します。新築当初から管理会社を変えない場合は、売りたいがために、後々の居住者負担を考えない、営利第一主義の売主の系列管理会社か、売主に都合の良い、協力関係になる管理会社です。新築当初の管理会社が納得いかない!と管理会社を変更したマンションさん。すごーーーく管理委託費が下がったのではないでしょうか?すごーーーく下がった部分を大規模修繕を受注することにより、帳尻を合わせようとする管理会社が多いんです。将来購入者の負担が増えることを知りつつ「安い」修繕積立金を見せかけで設定することに加担した管理会社。管理会社変更で、大幅に管理委託費を値下げした管理会社。作成した長期修繕計画の資金プランを適切に立てていると信用できますか?この日記続きを期待される方は↓↓をクリックお願いします。にほんブログ村
2010.11.29
建物は年数が経つほど傷む箇所が増え、修繕費がどんどんかさみます。建物が古くなると、当然区分所有者の高齢化が進み、サラリーマンなら55-60歳で定年を迎え、それ以降は世帯年収が激減します。修繕費が不足するからと言って、修繕積立金の値上げは難しい状況になります。また、自家用車の所有が減る傾向にある中、駐車料収入が不安定要素になり、管理費収入のうち、駐車料収入を多く当て込むマンションでは、赤字収支に転落する恐れがあります。管理費が赤字収支になると、修繕積立金会計から振り替えるケースが多く、修繕積立金会計を圧迫します。世知辛い世の中・・そんな中、管理会社が提案する予算にはいっぱいの利益が乗っています。管理会社は営利企業。儲けるなとはいいません。でも・・・管理組合が何も言わないことを良いことに、管理会社はびっくりするぐらいの利益率を確保しているのです。管理会社を儲けさせたいと言う方は構いませんが・・・管理費支出を見直すと、今より2、3割下がった金額で、仕事をしたいと手をあげる管理会社はたくさんあります。見直しにより2、3割余った分を修繕積立金に振り替えれば、修繕積立金の値上げを抑制することができます。安かろう悪かろうになるのでは?見直しはしたいが手間が増えることはイヤだ。イダケンが無料で管理費支出をチェックし、今後どのようにすればよいかをアドバイスします。気軽にお問い合わせ下さい。 にほんブログ村
2010.11.24
イダケンが相談を受けるもっとも多い事例の一つが大規模修繕関連です。管理会社の売り込みは強引です。修繕計画が到来したので、工事をしましょう。保証が切れているので何かあった場合管理組合が全て責任を持つことになるんですよ?修繕計画が到来したので、工事をしましょう。私たちが管理しているマンションではそれが一般的です。(劣化箇所のうち、痛みのひどい個所をクローズアップし、レポートを提出)かなり劣化が進行しているので、早急に大規模修繕を行わないと大変なことになります。積立金が不足している場合には、借入を積極的に提案し、工事を進めます。イダケンが相談を受けた管理組合に出向き、資料を確認すると、私見ですが管理会社が言うように焦って工事を進める必要ないのでは?と感じるケースが多いのです。いつかは大規模修繕工事を実施することになりますが、資金が不足している状態で「 今、借入までして全体をやらなければならないのか? 」。管理組合理事会で大規模修繕の理解が不十分のまま、「 管理会社の言うがまま、総会で合意を得て大規模修繕を進めていかなければならないのか? 」発注者側の管理組合が疑問に感じながら大規模修繕を進めている状況が多く見られます。また、管理会社が設計する工事範囲も過剰なことも・・・少しの劣化は感じられるものの、部分補修程度で次回以降の修繕周期まで実用可能な状況にかかわらず、全面改修(撤去・貼り替え)を提案する一部分だけ劣化が著しい個所があれば、その箇所だけ部分改修を行うと言う選択肢があるはずなのに、全体が同じように劣化が進行しているように思わせ全体改修を提案する管理会社から提案されるレポートは分厚く、有資格者の技術コメントももっともらしいことが書いています。役員さんが「おかしいな?」と感じても、管理会社の見解を押し切るだけの根拠がないのです。全ての管理会社がこのような提案をしているとは言いませんが、名の知れた大手の管理会社であっても、上記のような手法を用い管理組合を煽り、大規模修繕を強引に進める担当者は多く存在します。高い大規模修繕工事を発注した後に後悔しても、支払ったお金は返ってきません。おかしいな?っと思ったら、そのまま管理会社の言うことに流されずに無料相談を利用し、確認してください。 にほんブログ村
2010.11.15
30年を超えるマンションで最近よく相談を持ちかけられるのは、理事会、理事長が選出されておらず、総会は開催されない。建物が老朽化し見過ごせない状況なのだが、どうすればよいのか?という内容です。分譲マンションでは2つの以上の専有部分があれば、管理組合は自動的に存在します。運営組織の有無は任意で決めることになります。規約がない場合、規約に役員選任や総会開催の規定がない場合に、どのような手続きを踏めば良いかを解説します。まずは管理者=理事長を選出するために集会=総会を開催します。総会を開催する手続きは、区分所有法に定められています。区分所有法第34条第5項の定めに基づき、区分所有者および議決権数5分の1以上の同意を得られれば、集会=総会を開催できます。区分所有者のどなたかが、招集者代表人となり、上記5分の1以上の賛同を得て集会を開催する手続きを経ます。管理者=理事長を選任する手続きは、区分所有法に定められています。区分所有法第25条の定めに基づき、集会の決議によって管理者が選任されます。集会の決議条件は、区分所有法に定められています。区分所有法第39条第1項の定めに基づき、区分所有者数および議決権数の過半数(書面・代理権行使含む)で決します。文章で書くとわずか数行で終わる内容ですが、実際にこれを実行するとなると相当な苦労が付きまといます。30年を超える老朽化マンションが100万戸を超える時代。建て替え・延命と言う財産の行く末を決める重要な決断の時期。管理組合組織の体をなしていない分譲マンションは、スラム化の一途をたどる可能性があります。国が実態を把握し、法的整備および何らかの方法で手を差しのべていく手段を講じなければ、どうしようもならない状態があります。にほんブログ村
2010.11.06
海岸から近いマンションは塩害の被害を受けます。イダケンの住まいも海岸から2.5キロ近く離れていますが、塩害の影響があります。横須賀市にある1スクエアくらいしか離れていない二つのマンションから、たまたまですが同時期に大規模修繕コンサルタント提案の依頼がありました。見積を提出するにあたって、事前に館内を現地調査しましたが、徒歩数分しか離れてないのに関わらず、海からの距離、建物の向き、海に対する障害物で塩害の影響が大きく異なります。海に近い方のマンションでは、住戸玄関扉、PS(パイプスペース)扉、共用部分鉄部全体が錆で浮き上がってきている症状、またアルミ・ステンレスの腐食がみられますが、もう一方のマンションは海からの風が直接あたる住戸、共用部分のみが塩害による大きな影響を受けています。過酷な立地に建設されたマンションでは、塩害を受けない建物に比べて、塩害を考慮に入れ細かくメンテナンスしていかなくてはならないので、その分修繕費が高くつきます。設計・施工会社選定をしっかり行ない、なるべく安価で質の高い工事を実現。無駄なく有効に「お金」が使えるようコンサルタントの力を発揮できる場です。 にほんブログ村
2010.11.03
NHK首都圏で月から金曜日 16時50分から18時に放送される「ゆうどきネットワーク」という番組があります。平成22年10月29日(金)に、マンション管理に関わる特集として『ゆうどきチェック「マンション修繕積立金問題」』が放送されます。http://www.nhk.or.jp/shutoken/program/b-det0004.htmlどんな番組構成になるかはわかりませんが、修繕積立金問題をテレビでクローズアップしてくれることは、管理組合の意識が高まる良いきっかけになるのではないかと思います。興味ある方はタイマー録画をセットしてください^^にほんブログ村
2010.10.28
横浜市中区で『管理費軽減提案型マンション』をポイントにした分譲マンションが販売されました。http://www.living-life.co.jp/mansion/sq2/ホームページに先駆けて無料マガジン、suumo新築マンション(横浜・川崎・湘南版) 2010.10.19号に詳細が掲載されています。マンション・マネジメント・プラスと呼ばれるこの提案は、1階店舗を全戸で区分所有し、家賃の一部を管理費に充当させることで、区分所有者の管理費を実質上0円を実現(当初5年間)するというのが特徴です。交通量の多い道路に面していることもあり、すでに1階店舗の借りてはすでに内定しており、当初5年間の賃料収入は確保されている6年目以降も、賃料が確保されていれば、管理組合総会で変更がない限りこのシステムは継続する賃料の値下げ・空室および管理費の値上げ等により将来差額が生じた際には、差額を各戸が負担する以上がこのシステムの要旨です。考えられる問題点、心配点は次の通りです。外部から収入を得ることで、課税対象となる(税務署に申告を行う必要がある)1階店舗の共有持ち分が販売価格に転嫁される管理費が賃貸収入に依存することになるので、空室、賃借料の値下げ等による管理費負担がいつ発生してもおかしくない。賃貸収入は不確定要素が強い管理費収入である1階店舗の維持費、1階店舗が専有部分として支払うべき管理費・修繕積立金を全戸が負担することになる。このシステムが成功し、売りやすいマンションの条件に位置付けされれば、他のデベロッパーは必ず真似をするにようになると思います。先々のリスクは結局販売後の所有である管理組合が負担することになります。かつて「駐車場使用料0円」がもてはやされました。竣工後時間の経過とともに維持費の負担で頭を悩まし、必要以上の負担増を強いられる管理組合は少なくありません。あの手この手で販売戦略を売主は考えますが、売りやすくするために管理面に立ち入っていまったことにより、後々のトラブルの種になる気がしてなりません。実はこのマンション、イダケンの事務所の目の前なんです(笑) にほんブログ村
2010.10.25
イダケンが大規模修繕アドバイザー契約をしているマンションで資金計画を行っています。ライフサイクルコストを考えた設計・長期計画、適正な競争でかつ複数回の業者選定過程を踏まえた上での施工業者決定等により、修繕費は長期的にローコストに抑えられそうです。修繕資金が何とかなりそうだから安心かと言えばそうではありませんでした。このマンションは管理費会計の収支状況が悪いのです。駐車場収入が管理費収入全体に占めるウェイトが大きく、当初は人気で『待ち』まであった敷地内駐車場が現在の契約率は約50%。これ以上一台でも解約があれば、当期赤字が発生する状況に陥ります。管理費に赤字が発生すれば、最悪のケースでは修繕積立金会計からの借り入れに頼ることが考えられます。赤字を解消するためには早急な支出の見直し=コスト削減をすることが望まれます。また、契約先は30戸未満の小規模マンションです。大規模修繕の準備はその中でも5名の有志が立ち上がり、理事会とは独立して専門的に滞りなく審議を進めることができますが、理事会の方では輪番制を基本としているため、選任されるメンバーによってやる気のある理事会とやる気のない理事会で運営の『差』が大きく出ている現実があり、継続性が保たれないとの問題があります。大規模修繕工事の総合アドバイス契約を結んだ管理組合でしたが、管理組合内部、日常管理の面も最適化する必要があると感じ、大規模修繕工事以外でも積極的なアドバイスをしています。せっかく大規模修繕工事をきっかけに、マンション管理を自分たちで良くしていこうとする機運が高まっています。このタイミングを上手に使い、全般的な問題に目を向け、管理が良くなってもらいたいと考えています。 にほんブログ村
2010.10.21
コンサルタントが業者選定時に・・・「この業者お勧めです!」の一言があると、どうなるでしょうか?コンサルタントは、人柄や実績を見て、「この人なら任せてみよう」と選ばれると思います。コンサルタントの一言には「重み」があります。コンサルタントの一言が「プロジェクト」の進行を大きく左右します。コンサルタントの客観的な分析をもとに、管理組合は自分たちのマンションにとって一番良いパートナーを決めるのが「業者選定」です。先日・・・とある改修コンサルタントを提案する設計事務所が、プレゼンテーションの際、役員さんからの質問に対して・・・公募は数多くの業者が集まりすぎるので、面倒。提示する金額(コンサルタント見積)内の業務範囲では難しい。・・・・おぃおぃ「面倒」って業者都合!?・・・・見積もり業者のピックアップは、役員さんの推薦、マンション掲示板での公募(条件あり)、そして「今までの実績から良い業者を紹介します!」、(ぽろりと本音が・・)・・・・業者選定補助ではなく、業者斡旋補助業務では?・・・・との回答をしていました。過去、管理会社お任せ方式を取っていた管理組合。役員さんが評判の良く改修実績がある施工会社を簡単に探せるとは思えませんし、業者を推薦するなんて難しいと思います。先に書きましたが、「コンサルタントの一言」には重みがあり、影響力が強いのはコンサルタントだと、コンサルが一番知っていることです改修の設計事務所やマンション管理士の中には、「良い業者をお勧めするのが」何が悪いのと?斡旋する行為をコンサルとしては当然の役割であるくらいに主張する方がいます。親切心なのに!本当に親切心からなのでしょうか・・・・業者選定の透明性の確保。イダケンも常に悩みながら、試行錯誤を繰り返し、特定の業者が有利不利になるようなことがないよう、中立的な立場で客観的な分析により、管理組合が選択しやすいように努力しています。業者を推薦するコンサルを良しとする方もいるかもしれませんが、私は自ら進んで積極的に業者を斡旋する行為は「業者選定補助業務」をするにあたっては、NGな行為で、コンサルタントとしてはやってはいけないことの一つだと思います。でも・・・良い業者さんの情報を知りたいと思う気持ち、よくわかります。インターネット内では、情報があまりにも多すぎることと、評価をする方の基準が曖昧であることから、確証を持てるこちこみ情報を探すのは難儀です。イダケンがボランティア参加しているマンション管理組合適正化ネットワーク。参加することで、管理組合の情報、体験談、そして一人ではなく複数のプロの意見を聞くことにより、良い業者候補をみつけるヒントになるのではないかと思います。(プロによる業者斡旋行為は一切していません)来月のセミナー・交流会は11月23日(祝) 13時30分~新宿開催です。http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#a興味ある方は上記ホームページをご覧ください。 にほんブログ村
2010.10.18
新築で販売される修繕積立金の月額平均相場は平米約80円前後です。専有部分70平米の部屋であれば70×80円=月額5,600円になります。この金額では将来マンションを維持するためには不足する可能性が高く、将来的に修繕積立金が値上げすることになります。築20年を超えたマンションの平均相場は月額平米あたり150-200円です。平米180円で計算すると、専有部分70平米の部屋であれば70×180円=月額13,560円。新築時の修繕積立金から月額8,000円近く値上げする計算になります。平均相場はあくまでも参考で前回の日記にも書いたように、長期修繕計画書を作成し、その資金計画に基づき、修繕積立金の設定金額を算出します。修繕積立金をどのようなプランで改定するか頭を悩ます管理組合は多いのではないでしょうか?1.一括改定2.段階的改定3.一時金負担+改定早い時期に修繕積立金を見直せば、緩やかな段階改定は可能です。修繕積立金の改定が遅れ、改修費が賄えない時は、借り入れをした上で返済金額を上乗せした大幅な一括改定をするか、一時負担金と合わせた改定と、各戸に大きな負担を強いられることになります。修繕積立金を改定するにあたっては、値上げに抵抗をする方が現れ、総会での合意に苦労します。そこで、同時期に『コストを削減する方法はないのか?』『会計バランスは適正か?』を検討し、理事会として精一杯工夫したけれども、なおかつ修繕積立金の改定は避けられないと言う理由付けが求められます。1.管理費の支出を見直し無駄を省くことができれば、余剰金が増え、修繕積立金に充当できます。その結果、各戸の値上げ額を抑えることが可能です。ただし、コスト削減は「安かろう悪かろう」になるリスクがあるので慎重に取り組む必要があります。2.管理会社の長期修繕計画上の修繕周期が短いスパンで設定しすぎると、その分予定される資金が膨らみ、積立金の改定額が増えます。修繕周期・改修方法および大規模修繕発注方法を見直すことにより、修繕費を低く抑えられる場合があります。闇雲に修繕周期を延ばすのではなく保証と予防保全については十分検討する必要があります。3.駐車場収入は不安定要素です。自家用車の所有台数が減少傾向にある中、管理費、修繕積立金収入のウェイトを駐車料に依存しているマンションは、資金ショートを生じさせる原因につながります。全体の「会計バランス」をしっかり考えましょうなるべく無駄なお金をかけず、適切に維持・管理をするがイダケンのマンション管理士のテーマです。そんなイダケンを応援してくださる方は↓↓をクリックお願いします。にほんブログ村
2010.09.30
新築時の修繕積立金は販売会社が『売りやすく』するよう安く設定されています。人間の体が、年をとるとともに弱っていき、医療費がかかるように、建物の古くなると修繕する箇所が増え、原資となる修繕積立金を多く必要とします。一般的には、25-30年間の修繕スケジュールと資金プランをシミュレーションした長期修繕計画を根拠に、修繕積立金を改定することになります。修繕積立金を改定しないことにより、資金不足に陥り、建物の修繕ができない時はどうなるかと言うと・・・1.外観が悪くなり資産価値が下落します。ボロボロのマンションを敢えて選んで中古で買わないですよね。売りにくいマンションは市場で取引される金額が低くなります。2.生活環境を悪化させます。雨漏りしている部屋にいつまでも住みたくありませんよね。漏水等の被害が頻繁に起きると、住民間のトラブルが増えます。また安全上問題ある個所を修理できないと、建物、敷地内に危険がいっぱいで事故のリスクが増えます。事故の責任はだれが取るかと言うと、理事長が規約上の義務さえ果たしていれば、理事長責任ではなく、区分所有者全体の連帯責任です。損害賠償や刑事責任を問われることも考えられます。3.臨時徴収を余儀なくされます。共用部分が原因、または原因不明の事故により専有部分内に被害を与えた場合、管理組合が費用を負担しなければなりません(区分所有法第9条の規定)。管理組合の責任は理事長が背負うのではなく、区分所有者全員の連帯責任になります。総会で決まらなければ、臨時徴収なんてできないはずだとお思いの方、規約をご覧ください。(管理費等の過不足) 管理費等に不足を生じた場合には、管理組合は組合員に対して管理費等の負担割合に応じて、その都度必要な金額の負担を求めることができる。と記載されていませんか?管理組合は原資が不足し、やむを得ない場合には、その都度臨時徴収を請求することができるのです。前触れもなく、突然云十万円を負担してくださいと言う、案内文が届くかもしれません。(法的に支払い義務が生じます)4.借り入れによる金利負担を強いられます。足りなければ借りれば良い・・確かに一つの方法ではあります。ただし、管理費等滞納者が多かったり、修繕積立金の設定金額が安かったりすると、借り入れの審査が通りません。また、余計な金利を負担することになります。 高すぎる修繕積立金の設定も、中古の売買をし難くなり、資産価値を落とす原因にもなりますが、安すぎるのも敬遠されます。最近の傾向として、中古でマンションを購入される方は、しっかい修繕積立金の残高と設定金額をチェックしています!(おまけ)そのうち、消されてしまうかもしれませんが、先日話題になった某テレビ番組の動画がリンクされています。見逃した方は、要チェックです。http://channel.pandora.tv/channel/video.ptv?ch_userid=keigoo&prgid=39205830イダケンと同じく修繕積立金値上げに頭を抱えている方はこちらを↓↓クリックお願いします。にほんブログ村
2010.09.29
イダケンが所有している二つのマンションでは、修繕積立金の改定を検討しています。住まいのマンションは委託契約見直しおよびその他コスト削減を行い、大幅なUPを抑制することが可能になります。ただし、駐車場収入が100%管理費に充当されていることから、将来契約率減少による不足が懸念されることから、3-5年間、毎年平均月額1000円ずつ上げ、様子を見るプランに落ち着きそうです。イダケンが理事長を務めるマンションはちょっと大変です。築30年を超えているのに係わらず、過去抜本的な資金の検討してきませんでした(イダケンは3年前に購入した新参者)。計画的な修繕も行われ来なかった結果、劣化が進行し、外装、給排水の改修を近々に行う必要があり、さらに耐震補強も合わせて行うことが求められています(旧耐震基準の建物なもので・・・)。単純に資金計算をすると5倍近くの値上げが必要です。もともとの設定金額が安いものの、その金額が「あたりまえ」になっている区分所有者を口説き、月額10,000円強の値上げを総会で合意を取るのは、骨を折る作業になりそうです。時間をかけて理解を求めていく・・確かにプロセスを一つ一つ経ていかなくては総会で合意を得るのが難しいでしょうが、マンションの傷みが激しく、改修を長期間放置できる状況下ではありません。理事役員の一人として頭を悩ますイダケンです(汗)家計も厳しくなるので、仕事も頑張らなきゃ^^;にほんブログ村
2010.09.24
築年数が古いマンションでは、今時スタンダードな設備であるオートロックが付いていません。オートロック設置は絶対的ではないものの防犯面での安心感があり、資産価値としてもプラスとなります。後付けのオートロックは部屋内で解錠操作する子機の設置がコスト高の原因で、なかなか導入に至らなかったのですが、電話回線を活用した電話機による解錠操作が可能な商品が開発され、コスト面で割安感が出てきました。じつは・・・イダケンが理事長を務めるマンションもオートロックがありません。防犯面の向上は以前より管理組合として大きな課題でした。先日、理事会で提案したところ役員全員から「是非進めたい」と賛成意見を頂きました。これからいろいろ調べて、複数の業者から見積・提案をもらう予定です。(イダケンは一社だけに便宜を図ることはしません。本当に良いものは、複数競合しても選ばれるのです!)築年数が経つと、長期修繕計画に予定される改修工事の他に、資産価値を維持・向上させるためには、社会の変化、時代の進歩に合わせた改良工事が必要になります。後付けの改良工事は高くつくと思われがちですが、低予算でグレードアップできる方法を提案するのもマンション管理士の重要な役割だと思っています。こんな発想を持つイダケンに頑張れ!と応援してくださる方↓↓をクリックお願いします♪にほんブログ村
2010.08.25
一括して保険料を支払った場合には、貸借対照表の『資産の部』で会計計上します。 資産の部負債・余剰金の部項目金額項目金額現金 未払金 預貯金 前受金 普通預金 定期預金 預り金 (駐車場敷金) 未収入金 管理費 正味財産 修繕積立金 次期繰越金 駐車場使用料 損害保険 積立保険料 前払保険料 合計 合計 会計業務でわからない点がございましたら、気軽にご相談ください。にほんブログ村
2010.08.07
大規模修繕工事のアドバイザー業務を行っている際の出来事・・1.書類提出の依頼書類審査を行う上で、候補となった工事業者に会社案内、経営状況、実績表等書面の提出をお願いをしました。依頼書を受領したら普通一本確認の連絡があってしかるべきだと思いますが、10社中返答があったのは3社だけでした。2.書類提出の期日依頼書には「○月○日まで郵送で必着」と強調文字で書きましたが、一社二日間到着が遅れた会社がありました。到着期日は持参も考えて夜の11時まで事務所に待機していました。 後から聞いたお話ですが到着日の前日に宅急便で出したとのことですが、届かない事実は変わりません。期日2週間前に書類を依頼しています。準備するために要する時間がギリギリであったり、間に合わない不安があったりした場合、一本その旨を電話するのが常識だと思うのですが・・3.参加人数の告知現地調査会を実施するにあたって、何名参加するかを前の週の金曜日までに連絡くださいと各社に通達。一社(2とは別会社)が期日を過ぎても回答なし。催促してやっと返答をもらいました。その際には、遅れたことに対する言葉が一言もありませんでした・・4.現地調査会の出席者担当者が誰なのか、現地調査会に先立って事前に決めてもらっています。告知した担当者が都合で調査会に出席できないのであれば、一言「代わりに○○がいきます」と連絡があっても良いと思いませんか?管理組合とイダケンは当然担当者が来ると思っています。別の方が調査会に出席されて、こちらから「○○さんは来られないのですか?」と確認して、初めて「都合で来れません」との回答を・・イダケンは昔建設会社の営業をしていました。お客様からコンタクトがあった時から一つ一つ全ての積み重ねが勝負だと、上席に鍛えられました。建設業界は不景気で、どこも仕事を取るのに必死のはず。大規模修繕工事の改修業界はぬるい体質なのでしょうか?イダケンが経験した営業とは、「質」「考え方」が異なり、これでいいのかなぁと心配になってしまいます。上記に該当する会社が、実際に工事を請け負った際、約束事を守らない、社会常識に欠ける行動をする、等の問題が必ず浮き彫りになると思います。工事を発注するまでの過程。業者をじっくり観察して選んでください!にほんブログ村
2010.08.03
先週末、自宅マンションで雑排水間清掃が実施されました。雑排水間清掃は、専有部分に立ち入り、キッチン洗面所お風呂洗濯パンの排水管高圧洗浄(洗面所はサクションポンプによる清掃)を行います。じっと作業を見ていましたが、洗濯パンは面倒なようで積極的にはやらない雰囲気でした。イダケン自宅の洗濯機は、ドラム式ではないため移動は容易に可能です。上に乾燥機が在るから難しいと理由をつけてきましたが、セパレート設置型なので、なんの問題がありません。プロなのだからちょっと見てだけでわかるはずですが、・・できればやりたくないのでしょう・・きっと他の住戸でも洗濯パンは実施していないのだろうと思います。実施メニューに含まれているのですから、洗濯パン排水洗浄を実施していなのであれば減額してもらいたいものです。皆さまのご自宅で排水管清掃を実施する際は、きちんと作業をしているか立ち会って確認しましょう! にほんブログ村
2010.07.27
先日ゼネコン(元上場会社)の役員と話す機会がありました。新築マンション工事における利益率は5%程度。売主からは約束手形で工事代金が支払われますが、現金化するまで180日や210日と時間がかかるために、損を承知で手形割引をします。その手数料2%程度。残り3%は、引渡し後アフターで消える場合が多いとのこと。お抱えの技術者、職人さんを遊ばせていくわけにはいかないので、儲け0覚悟でマンション建設の仕事を取るそうです。また、このしわ寄せは、職人の人件費におよび、腕の良い職人さんは儲けが少ないマンション建設をやりたくないと敬遠するそうです。ゼネコンに仕事を発注するデベロッパーも、設計・監理を行う設計事務所も当然こうした現実を知っています。なるべくして、アフター苦情の多いマンションが完成します。施工品質の悪いマンションは、大規模修繕工事コスト増につながります。 にほんブログ村
2010.07.20
管理会社は、総会や理事会は日程調整するのに、建物・設備管理業務においては、事前に理事長または役員へ日程のお伺いを立てることは少ない気がします。イダケンの住むマンションでは、一昨年の雑排水管清掃をお盆ど真中に日程調整をされました。当時一組合員であったイダケンは、理事会の意思または承諾を得ているの?と管理会社に直接電話し確認すると、7月に本来実施予定が手配ミスで8月にずれ込み、お盆時期しか空きがなかったとのこと・・実施率なんて考えちゃいない管理会社都合で日程が決まってしまうのです。マンションは、居住者が住んでいる状態で管理業務や修繕を行うことになります。管理業務を受託している管理会社は当然として顧客である居住者に配慮した仕事をしなくてなりません。また、発注者代表である管理者(理事長)のホウレンソウは忘れてはいけません。一方的なお知らせを配布・掲示するだけではなく、いつ館内に立ち入った建物・設備管理業務を行うか、事前に管理者(理事長)にお伺いを立てることが重要です。日程調整のお伺いを立てることは面倒なことなのでしょうか?毎月理事会をしている管理組合であれば、1か月先のスケジュールを月次業務報告の際、説明し承諾を得るだけのこと。難しくありません。毎月理事会を開催しないマンションでも、管理会社は月次業務報告を管理組合(理事長)に毎月提出しているはずです。(平成22年5月より法的義務化)その際、「来月のスケジュール」なんてタイトルの書類を添付し提出すれば良いのです。この添付書類の中身は・・ 「エレベータ点検 9月10日 10時~、植栽業務 9月19日 9時~」等、建物・設備管理業務日程の詳細を記載し、末尾に「日程変更の指示があれば●日まで管理会社担当者までご連絡ください」の一文で締め括くります。これくらいの内容の書類であれば、フロントマンなら片手間でつくれちゃいます。はい、難しいことではないですよね!?なぜ、こんな簡単なことができないか?それは、管理会社の業務姿勢が顧客である管理組合を向いていない、顧客軽視の現れです。ちょっとした工夫をすれば、管理組合と管理会社のコミュニケーションが密になり、信頼関係を築くことができます。一手間かければ管理が向上することは、いっぱいあります♪管理会社さん、サービス業の考えで仕事をする癖をつけましょう!報告・連絡・相談「ホウレンソウ」を確実に実行しましょう!管理組合さん、管理会社へ要望があれば、口に出してお願いしてみましょう!要望を叶えてくれないようであれば、イダケンにご相談ください。管理組合の味方になって役に立つアドバイスができるよう頑張ります!この記事がおもしろいな!参考になるな!とビビッときた方は↓↓をクリックお願いします♪にほんブログ村
2010.07.17
梅雨が終われば、夏、夏は積乱雲が発生し集中豪雨がしばしば起きます。また、夏過ぎには台風シーズンがやってきます。6月から10月までは雨の季節なのです。雨水排水口がゴミや泥でつまると雨水が適切に処理されず、浸水・漏水の原因になります。外まわり:管理員が清掃します。管理会社の指導が行き届いていないと清掃していないことがあります。管理会社に言うだけでは、「きちんとやっています」と即答してくるでしょう(笑)。怪しいなっと思ったら、デジカメで写真を撮ってください。次回理事会で確認しますと宿題を出せば、宿題を反故にする管理会社でない限り、やらざるえなくなります。屋上・ルーフバルコニーと手すり外側:高所は管理員が作業しない場合が多いので、特別清掃で実施するか、管理会社技術社員が清掃するかになります。外回りの排水口と違い、屋上等は役員さんが普段目で確認することができません。管理会社にはだれが清掃するのかを確認し、前述と同様な方法で、作業前後の写真の提出を要請しましょう。バルコニー内の排水口:使用する居住者が清掃します。排水口があるバルコニーとないバルコニーがありますので、雨の季節・台風シーズンの前には、清掃のお願い等、お知らせを配布するのが親切かもしれません。事故が起きてからでは遅すぎます。管理会社の管理業務不行き届きが原因で漏水・浸水したとしても、巧みな隠ぺい工作で『天災の責任』で片付けようとします。困るのは管理組合です。排水口を適切に管理しなければならないことは、管理を委託する管理会社は当然知っています。が、知っていてもやらない・・残念な管理会社が多いのが実情です。また、バルコニーの排水口は汚いからと言って、自分で清掃しないことがあります。『啓蒙活動』はとても大切です。人任せでやってくれるのを待つのではなく、心配な部分はやってもらえるように積極的にアプローチしていきましょう!ちょっとした注意を払えば、事故を未然に防止できることがたくさんあります。自分たちのマンションは管理会社に任せるのではなく、自分たちで守るんだという意識が重要です。理事会は机の話し合いだけではなく、館内パトロール等を組み入れてみるのも良いかもしれません。身近な管理の知恵をイダケンは発信していきます!参考になったという方は↓↓をクリックお願いします。にほんブログ村
2010.06.28
前回の日記では管理会社による大規模修繕工事の係わり方を書きました。 今回は最近増えてきている『設計・監理分離発注方式』について考えてみたいと思います。 設計事務所やコンサルタント会社のホームページを見ると、『設計・監理分離発注方式』こそ最もデメリットの少ない理想的な大規模修繕工事の進め方だと推奨しています。 本当にそうなのでしょうか? 新築で分譲マンションを購入された方はアフターの対応や建物の完成度の低さに憤りを感じる方が多いのが実情です。 新築の分譲マンションは改修工事で言う『設計・監理分離方式』を一般的に採用しています。設計と工事監理は一級建築士事務所、工事は施工会社が行います。 『設計・監理分離方式』がしっかり機能していれば、竣工後、施工に対する不満は本来少ないはずです。しかしながら、あきらかに設計ミスや施工不良が原因による素人目で見てもわかる不具合が多発します。 高いお金を払ってマンションを購入しているのに、施工会社や販売会社に邪険に扱われる。怒りMAXSで入居早々いやな思いをします。 設計事務所が工事引渡し後、入居者の苦情に対応することはほとんどありません。 設計・監理を第三者のプロが立案・チェックしているのにこうした状況が起きる現実。また工事引渡し後は一級建築士の先生たちは知らん振り、積極的な対応をしません。 新築に比べ設計事務所のフィー(報酬)が低い大規模修繕工事において、前述のようなことが頻繁に発生する建設業界の実情を踏まえたときに、適切な『設計・監理業務』が行われているとは考えられにくいでしょう。 『設計・監理分離発注方式』を絶対視する考え方は危険です。 『設計・監理分離発注方式』を選んだ際に、『管理会社お任せ方式』に比べてトータルな施工金額が下がるというメリットはありますが、設計事務所が関与したからといって、必ずしも適切な工事設計ができる、品質の高い施工が実現できる確証はありません。 『一級建築士』という資格を保険として、実の少ない業務に対して、日当云万円というコンサルタントフィーを払うのは、『管理会社お任せ方式』と同様に高い負担を強いられることを意味します。 また、施工会社からのバックマージンを強要する設計事務所も多く存在するようです。課結果的にはバックマージンはマンション側(管理組合)から支払われる施工費に添加されることになります。中立的な立場と建前では格好よく言っても、実態はこのようだと、ますます専門家に対する不信感は強くなります。 すべての改修設計事務所が上記に該当するとは言いませんが、『設計・監理分離方式』の採用をお考えの管理組合は特徴をよく理解した上、過信することなく選択して欲しいと考えます。 にほんブログ村イダケンのマンション管理奮闘記
2010.06.17
管理会社の大規模修繕の係わり方は大きく3通りあります。1、工事の元請けになる日本のマンションでもっとも多く採用される大規模修繕工事の進め方が管理会社お任せ方式です。多く採用されている=良い進め方ではありません。高いのに大したことをしてくれないという意見が多いです。2、設計・監理業務を行う施工は管理組合が指定する工事業者が行い、工事の前段階(診断、設計)および工事中の第三者監理を行います。管理会社のスタンスは、本来この役割を担うべきであると考えます。3、日常管理の延長で進め方を指導する管理会社はあらゆる面で大規模修繕の当事者にはなりません。工事の進め方の指導や、組合の要望に応じて工事業者のあっせんを行う程度のサポートをします。この方式をとる管理会社は、サポートをする人間はフロントマンです。一概には言えませんが、専門的知識が十分にあるわけではないので、過度な期待をもってはいけません。委託契約書では大規模修繕工事にかかわる業務は含まれていません。これは、通常業務の延長では、管理会社は十分なサポートをしてもらえないことを示します。大規模修繕工事業務は有償のオプション業務です。大規模修繕工事は管理会社の通常業務ではないのです!1、工事の元請けとなる管理会社の儲けは2割とも3割とも言われています。管理会社の社員が工事をするわけではなく、実態は下請けの改修専門業者に丸投げです。仮に5000万円の工事を発注するとしたらなら1000万円から1500万円が管理会社の取り分になります。面倒だからと言って管理会社にお願いした時に、この手間賃は高いと思いませんか?まだ大規模修繕工事を行う前の築年数が新しいマンションであっても、管理会社のスタンスを早めに確認しておきましょう。日常管理の委託費見直しを重要ですが、定期的に多額の支出が発生する修繕工事のコスト適正にもしっかり目を向ける必要があります。 にほんブログ村 イダケンのマンション管理奮闘記
2010.06.16
こんにちは!「マンション管理奮闘記」のイダケンです。昨年秋に住宅瑕疵担保履行法が施行され、マンションの大規模修繕工事においても瑕疵担保保険の商品が販売されるようになりました。現時点では2社のみが保険商品を販売しています。ハウスプラス住宅保険 http://www.houseplus.co.jp/hokendata/kashi_setusmei_091119.pdfたてもの保険http://www.nais-th.co.jp/common/document/tatemono_nais.pdf大規模修繕工事を進めていく上で、保険加入の可否も一つポイントに加わることになります。商品が販売され日が浅いので、わかりやすい営業パンフレットがありません。しかしながら近いうちに市場規模6000億円を超えると言われている大規模修繕工事においては、新しくわかりやすい商品がこれから販売されるものと思われます。 *************告知*************管理組合役員さんと情報交換ができる営業行為0の「勉強会・交流会」7月11日(日)13時から横浜で開催!皆さまの参加お待ちしています♪http://ekumiai.web.fc2.com/index.htmlにほんブログ村
2010.06.14
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