[不動産] カテゴリの記事
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4・5号物件理事会
4号及び5号物件のあるマンションの理事会が実施された。 拙者はここの管理組合理事。 現在、大規模修繕中だが、途中経過報告がおこなわれた。 工事は順調に進行していて、7月末には完了予定との事だった。 先ずは一安心。 4・5号物件の大規模修繕に引き続いて、予定では来年は2号物件の大規模修繕が予定されている。 拙者は2号物件の管理組合理事長なので、ちょっと大変そう。
2024.06.29
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3号物件塗装工事完了
3号物件は1LDK2戸のミニアパート。 先月より2回目の塗装工事が行われていたが、工事完了の報告書が届いた。 本日は、工事残金の支払いを実施したが、10年前の最初の塗装工事より大幅に値上げとなっていたのが痛い。 総額で200万円もかかってしまった。 3年後に7号物件（2LDK×2戸）も20周年を迎えるが、こちらは10年目の点検では僅かな手直しを行って程度で、工事費も30数万円程度だった。 では、何故、3号物件が割高なのか？ それは外壁がサイディング、屋根材がスレートであるからと考えられる。 サイディングは10年に1回程度の再塗装が欠かせない。 屋根もスレートなので同じく再塗装が必要。 今回の塗装工事に先立って、業者に相談してみたが、確かにテフロン塗装等の超高耐久塗装を使用すれば、15年以上は大丈夫だが、コーキングが10年程度しか持たないと事。 塗装が15年大丈夫でもコーキングが10年しか持たないのであれば、結局10年後に足場を組んで工事する必要がある。 という事で、塗装の耐久性は10年程度のノーマル品とした次第。 因みに7号物件は、乾式工法のタイル外壁に、釉薬で焼成した瓦屋根なので、3年後の20周年でもあまり多額の工事費用はかからないと思われる。 10号物件は何時建築するか？現時点では全くの白紙状態だが、もしアパートの場合は、外壁は是非タイル張りとしたい。
2024.06.28
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4号物件退去、次々に明らかになる不具合の嵐 （後編）
ステンレスは磨けば光るので気に入っている。 なおシングルレバー水栓は動きが固く異音がするので、新品交換を依頼。 他の部分は汚れているのに、シンクの排水口だけはキッチリ掃除してあった。 不動産業者が気を効かして掃除したのかと思った聞いてみたら、入居者自身が掃除したとの事。 洗面所は、ボウルは汚れはあるものの、陶器製で傷も無いので掃除のみで使用可能。 水栓はちょっと硬いので、新品交換を考えたが、ひょっとしたら調整で直るかもしれないとの事で、取りあえず調整して貰い事とした。 又、鏡は一部破損があるが、ガラス交換だとかえって高額になってしまう上に、本体のプラスチック全体が黄ばんでいるので、鏡全体の新品交換を依頼。 大半の収納扉類はがたつきがあるので、調整が必要。 又、ツマミが妙な色具合だが、どうも元はシルバーだったのが、剥げて下地の黒色が露出してしまったようだ。 そこで、ここも新品交換を依頼。 不動産業者と打ち合わせも終わって帰ろうとしたところ、ドアクローザーが目にとまった。 油漏れしている！ これはダンパーのオイルが漏れ出ている事を示している。 現状はドアクローザーとしての機能は果たしているが油漏れが続くといずれダンパーが抜けてしまって、ドアが「バタン」と閉まるようになってしまう。 そこで、これも追加で交換を依頼。 室内に居た不動産業者にドアクローザー交換の話をする為に振り返ったところ、今度はシンクの角が目に留まった。 エッジの保護材が外れてしまっている。 このままだと手を切ってしまいそう。 そこで、この補修も依頼。 当初、不動産業者から示された原状回復費用は、エアコン交換費用等もあって30万円を超えていたが、ドアクローザー、洗面所鏡その他追加が幾つもあるので、40万円近くになりそうな感じ。 現在、工事中の3号物件外壁塗装工事や、6号物件原状回復工事もあるので、今年の修繕費は膨大な金額が予想される。 頭が痛い。
2024.06.10
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4号物件退去、閲覧注意：カビだらけの惨状、（前篇）
4号物件の退去通知があった。 4号物件は2005年竣工、33平米の1Kワンルームマンション。 今回退去した入居者は17年間も住まわれた有難いお客様。 早速、現地確認に向かった。 事前に不動産業者より「中はかなり汚れていますよ」と連絡があっらので覚悟していたが、確かにかなりの汚れ具合であった。窓際の床材は塗装が剥離して変色している。 クロスも玉砕している。 写真では分かり難いがクロスは全般に汚れていて、薄茶色となっている。 従って、クロスは全面張り替えを依頼。 なお、右側壁の梁下はアクセントクロスとして茶系色とするように依頼。 エアコンは2005年製造。19年経過。 一応作動はするようだが、数年内に寿命となるのは間違いないし、クロスも張り替えるので、この際新品交換とする予定。 洗濯機置き場も悲惨な状態。 キッチンの前扉も変色している上に破損している。ここは木目の白木調シートを張って美化する予定。 これまでの1、2、5号物件では、グリルは全く使用した形跡が無かったが、ここは数回程度使用した形成期はあった。 ガスコンロはそれなりに使用している。 立ち消え防止センサが歪んでいるが機能面は問題無し。 ここはクリーニングで対応予定。
2024.06.09
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フレンドシップデー2024に行った（5）ブルーインパルス、C-2、F-35、
会場の至る所にMPが居て警戒中。C-2は美保基地にも配置されていた。C-2はネジ固定されていますね。機体も艶消しグレーで、国籍マークも目立たなくて地味ですね。
2024.05.22
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6号物件退去、ゴールデンウィークの予定
このところ、満室経営が続いていたが、ここ半年以内に3戸の退去の連絡があった。 3戸はいずれも広島市内のワンルームマンション。 4号物件の1戸は、すぐに次の入居者が決定。 その入居者とは、現場事務所。 ここは大規模修繕を行う事となったが、現場事務所として使用するとの事。 1号物件が大規模修繕を行った際も拙者の物件が現場事務所として使用された事もあったので、2回目だ。 2号物件は、原状回復工事も完了したものの、現時点では次の入居者は未定。 6号物件は3月末に退去して、先日、原状回復工事の見積もりが届いた。 クロスの小傷が目立ったが、一部張り替え程度で済ます予定。 大家負担の原状回復費用は35000円。 早速発注した。なお、エアコンは12年経過で故障も無く正常に作動しているので、クリーニングのみで済ます。 他は今の所退去の予定は無い。 ところでゴールデンウィークとやらで、世間では騒いでいるが、拙者の場合、物件視察の旅の予定。 九州方面にキャンプツーリングを計画して見たものの、残念ながら諸事情で中止とした。
2024.04.27
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3号物件のウッドデッキ更新。木製から合成木材製へ。
3号物件のウッドデッキが腐朽して破損した事は以前に書いたが、更新工事が完了した。 これは以前の状態。 設置後18年で腐朽は全体に及んでいた。 なお、ステップ部分は合成木材製なので、腐朽は見られない。 これでも1～2年に1回程度、防腐剤を塗装していたが、手塗りの防腐剤は木材内部には浸透しないので、この程度が限界かと思われる。 一般には木製ウッドデッキの寿命は、ウリン等の高耐久性材であれば、20～30年程度持つと聞いた事があるが、3号物件に使用されているのは、一般の木材に防腐剤を塗装しただけ。 耐久性は10年程度と言われているので、18年持ったのは長持ちの方だと思われる。 一新したウッドデッキ。 今回は合成木材製。 要するにプラスチックに近い。 これだと腐朽しないので、寿命は半永久的と言われている。
2024.04.17
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3号物件の外壁再塗装
3号物件の原状調査報告があった。 3号物件は1LDK×2戸のアパートだ。 現在、サブリースとしているが、満室経営が続いている。 2005年竣工なので、来年で20年となるが、前回の外壁塗装は9年前だったので、そろそろ再塗装かと思っていた。 今回の指摘事項は以下の通り。① 屋根材の一部破損 屋根材はスレートだが、所々にコケ類と思われる黒ずみがあって、一部に割れが見られる。 雨樋へのゴミ堆積も見られる。 なお、割れは端部なので雨漏りの原因となる程ではない。② 外壁の汚染 見当たりの悪い北側外壁に緑色のコケ類が見られる。 破損は無く、コーキングの亀裂等は見られない。③ 基礎の破損その他損傷は見られない 他には特に破損等は見られない。 結局、緊急に補修を必要とする部分は見られないが、そろそろコーキングの寿命が近いので、早めに補修工事を行う事とした。 出て来た見積書を見てビックリ！ 9年前の工事費に比較して、工事内容がほぼ同じなのに、金額は+66％となっていた。 高額なので、工事を2～3年程度延期も考えられる。 しかし、そろそろコーキングの寿命が近い事もあるので、トラブルが発生してから補修するより、トラブル発生前に早めに補修する事とした。
2024.04.16
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9号物件と近所の豪邸
拙者の所有している不動産の9号物件は、順番では最後尾だが、実は最も古い。 亡父が昭和40年代に建てた自宅。 父が亡くなった後、亡母が独居していたが、老人ホームに入居した後、10数年前にリノベして賃貸住宅としている。 実は、一時期、取り壊してアパートとする事も検討していたが、築年数は古いものの躯体はキッチリしていて、RC造なので取り壊しにかなりの費用が必要という事もあって、リノベして戸建賃貸住宅とした次第。 亡父が心血を注いで建てた家をむざむざ取り壊すのを躊躇した事も大きな理由の一つと言える。 9号物件、儲けは少ない。 しかし、少ないながら儲けも出ているので、当分、このまま戸建賃貸として維持して行く予定。 ところで、最近、近所のある戸建住宅が取り壊された。 この住宅、まず敷地が周辺の住宅より広く、150～200坪程度がはある。 しかも特徴的だったのは石で組んで植栽をあしらった見事な塀。 建物も築年数不明ながら、純和風の落ち着いた和風住宅だった。 しかし、塀も建物も、一気にその全てが取り壊されてしまった。 後は完全な更地とされて、大東亜建託（仮称）の建設予定地の看板が立てられていた。 後にはアパートでも建つのだろう。
2024.04.15
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2号物件退去、閲覧注意！
2号物件の退去通知があったのは、2月末だったが、3月中旬に退去したので、3月末に現状確認の立会を行った。 今回退去した入居者様は、5年近く入居していた訳だが、さすがに部屋全体がくたびれた感じがする。 写真では分かり難いが、白いクロスには小傷が目立ち、全体にくすんだ感じとなっている。 非喫煙者だったそうだが、大きな傷は無いものの、全面張り替えの必要がある。 そこで、全面張り替えを行う事とした。 その際に、写真左側の壁はアクセントクロスで茶系とすることとした。 次にキッチン。 シンクは薄汚れているものの、磨けば問題ないレベル。 しかし、ガスコンロは・・・・・ これは汚い。 コンロのツマミを手で触るとベタベタが手についてしまった。 しかし、これも手間はかかるものの磨けば綺麗になる程度のようだ。 後は美装業者に任せよう。 因みにレンジフードのフィルターだけは意外に綺麗だった。どうも余りにも汚れが酷かったので、さすがに入居者様が自身でフィルターを掃除したらしい。 ところで、グリルはピカピカの新品同様。 1回も使用した形跡が無い。 案内して戴いた不動産業者の話では、ガスコンロを更新する場合は、グリルレスとするのがお勧めとの事。 トイレその他の汚れ具合は通常程度。 先日、美装工事の見積書が届いた。 やや高めだがクロス全面張り替えもあるのでやむを得ない。 早速、発注した。
2024.04.14
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確定申告完了！
確定申告の書類提出完了。 税務署に直接提出した。 当然、控え書類には受付印を押印して貰った。 ところで、この受付印、近々廃止されるそうだ。 確かに現在ではe-TaxとかいうWeb提出が半数近くを占めるようだが、拙者の場合、不動産内訳表はExcelで作成するものの、第1表及び第2表は手書き記入を行っている。 どうも手書きでないと、キッチリ申告している気がしない。 確定申告完了後、書類整理を行った。 色々見ていると、不要な書類が実に多い。 個人情報記載の書類は古紙としてリサイクルに出す訳にも行かないので、シュレッダーで粉砕しているが、廃棄書類の量が多いので、家庭用シュレッダーではやや能力不足。 次回からは、書類整理は定期的に行って、溜め込まないようにしよう。 といっても、やはり溜め込んでしまうだろうが・・・・・。
2024.03.11
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5号物件入居者決定、その入居者とは？
昨日、5号物件の原状回復工事が高額という話を書いたが、管理会社より5号物件入居の問い合わせがあった。 新しい入居希望者は、某建設会社。 目的は現場事務所設置。 4号及び5号物件のある広島市内の某マンションは、近日中に大規模修繕が予定されていて、その現場事務所として、たまたま入居者募集中の拙者の物件が使用されることになった訳だ。 確かに、5号物件のマンションは、敷地も狭く、現場事務所を設置する場所が無い。 もし設置する場合は1階をピロティとした2階建てにせざるを得ない。 これでは大変だ。 そこで、居室の一つを事務所にしてしまえば、安く簡単に事務所設置が可能となる。 実は、拙者にとって、入居者が工事の現場事務所となった例は2回目。 一昨年には1号物件ば同じく現場事務所として使用された事がある。 1号物件の際は、33平米の部屋全体にデスク、複合機、打ち合わせデスク、書類ラック等が所狭しと置かれて、ちょっと手狭な感じだったが、立派な現場事務所となっていた。 期間は未定だが、大規模修繕が実施される前後を含めて1年程度と思われる。
2024.01.21
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5号物件 高額の原状回復費用、踏み鳴りの恐怖
5号物件の退去通知があった。 5号物件は33平米のワンルームマンション。 早速、管理会社の担当者が確認したところ、多くの問題がある事が判明した。 まず、クロスは傷に経年劣化もあって、天井を含めて全面張り替えが必要。 キッチンの扉も破損。 これは手直しで何とかなりそう。 そして極めつけが床の踏み鳴り。 踏み鳴りとは、歩行によりギシギシと音が鳴る現象だが、拙者は以前、踏み鳴りのクレーム担当をしていた時期があるので言えるが、原因は色々とあって、対策は極めて難しい。 以前、北海道の某マンションで経験した際は、施工用接着剤の塗布方法が拙いという単純な原因だったので、金属ローラーを転がして対応したが、今回の現場は、床が二重床なので、これは使えない。 結局、今回の原状回復に掛かる費用の見積もりは25万円！ しかし、修理しない限り貸せないので、止む無く発注。 因みに、踏み鳴りといえば、その昔、「夜〇い」で男が女性の部屋に忍んで行く際に、階段を昇る際に「ギシギシ」と軋み音が発生してしまうので、階段の継ぎ目に小便をかけて音を消したそうだ。
2024.01.20
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能登半島地震、物件の耐震性能。
能登半島地震の報道が連日続いている。 広島からも自衛隊その他の救援隊が出動したようだが、ニュースによれば、なかなか末端まで救援物資が行き渡らないようだ。 よく、ミニマリストか何だか知らないが、最低限のモノだけで暮らすことが美徳といった事を言う人が居るが、もし今回のように、ライフラインが断たれたら、即死してしまうのでは？という気がする。 やはりある程度の無駄（余裕）は必須だと思う。 当家でも、カミサンに邪魔だ！無駄だ！と言われても、ポリタンクとPETボトルに飲料水、パントリーに1週間分程度の保存食、ポータブルバッテリー、カセットコンロ、それにガソリン携行缶といったグッズは常時準備している。 ところで、住宅の耐震補強に関して、拙者の所有している10物件中、8号と9号が旧耐震基準で建てられている。 先ず、9号は昭和45年竣工の2階建RC造だが、基礎はパイル13本を打ち込んであって、屋根は軽量鉄骨＋合板で下地を組んだ上にガルバリウム鋼板張という軽量構造。 壁面積が多く、基礎がしっかりしていたので、不等沈下も皆無。 建築当時、やや過剰品質気味だったので、特に耐震補強は必要ないようだ。 一方、8号物件は昭和52年竣工の建売住宅。 という事は設計強度は恐らく最小限。 本格的な耐震補強だと構造計算を行ってからの工事なので高額となってしまう。 賃貸住宅なので市の耐震工事補助金の対象外。 そこで、業者に相談して簡易耐震補強を行う事として、3年前に退去時期に合わせて家賃収入2年分に相当する予算100万円以内という条件で簡易耐震補強を実施した。 補強内容は簡単で、隅の壁に構造合板を張り付けてビス固定する事で、壁倍率を上げる訳だ。 確か13面について実施した。 この方法なら壁を破壊して筋交を組み直すより遥かに簡単。 幸い、土台を含めて柱に腐朽が殆ど無かったので、これで無いよりマシだろう。 但し、保証は無い。 又、構造合板を張り足した事で、部屋が少し狭くなった事と、真壁だった部屋が、隅のほうだけ柱が見えず、大壁風になってしまったので少々違和感がある。 8号及び9号物件以外は全て1981年以降の竣工なので、一応問題無さそう。
2024.01.08
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煙草の煙を何とかしてくれ！
6号物件の管理を依頼している管理会社より連絡があった。 相談があるとの事。 相談の内容は「煙草の煙」 話を聞いてみると、6号物件の入居者様より、隣の住戸のベランダからの副流煙が臭くて耐えられないので、どうにかして欲しいとの事。 対応して貰えないなら、転居も考えているらしい。 困った事だ。 マンションの規則には、「敷地内禁煙」「ベランダ禁煙」という項目は無く、規則を盾にして、喫煙を止めさせる事は出来ない。 又、マンションの管理組合も同様な理由から喫煙禁止を申し渡すことは出来ない。 更に困った事に、隣の住人は、大家より「室内禁煙」が入居条件と言われているそうで、それで、ベランダに出て喫煙しているらしい。 益々問題は厄介となってしまう。 しかし、拙者も煙草の煙全くダメで、大の苦手なので、気持ちは良く分かる。 散々悩んだ挙句、管理会社の担当者より、隣の住戸にお願いに手紙を入れてみてはどうか？ と提案があった。 これは、抗議の文書ではなく、あくまで「お願い」といった形で出すことになる。 そこで、ダメモトでこの方法を試してみようという事になった。 但し、6号物件の入居者様の名前を出すと、逆恨みされてしまうと困るので、大家の拙者が個人的にお願いする形とした。 又、拙者からの逆提案として、1～2週間ほど様子を見て、もし、お願いの手紙が効果を発揮しない場合に備えて、第2案として、6号物件入居者様に、空気清浄機の貸与を申し出る事にした。 【日本正規総代理店】Airdog X3D 光＆人感センサー搭載 3方向広角排気システム 寝室 子供部屋 会議室 TPAフィルター 浮遊ウイルス対応 エアドッグ カビ ニオイ 対策 ベランダからの副流煙とは、これまであまり考えて来なかっただけに、あまり有効な対策も無く、困った事だ。
2023.12.24
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ウッドデッキ解体、玉砂利散布、ペンキ塗り（後篇）
ステップ部分は実は木製では無い。 アルミと合成木材、要するにプラスチック製だ。従って腐朽は無いので、取り外して再利用の予定。順調に解体を進める。かなり腐朽が進行していた。3時間ほどで解体完了。 改めて見てみると、先月、オスバンSを散布した玉砂利は、かなり白くなっていたものの、今一つ白さが欲しいところ。 そこで、急遽、白玉砂利15袋分を9000円で購入し、散布した。 ついでに、持参したアイボリーホワイトで塀を塗装してみた。 これで本日の工事は全て完了。 コンクリート部分には近日中に新しいウッドデッキが施工される予定。
2023.11.06
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ウッドデッキ解体、玉砂利散布、ペンキ塗り（前篇）
3号物件のウッドデッキは2003年施工。 施工後20年経過したが、腐朽してしまったので、更新する事となった。 解体＋施工だと50万円以上の見積もりが出ていたので、解体は拙者が行う事となった。 日曜日に1日で全て完了する必要がある。 先ず、土曜日は道の駅あいおにて車中泊。 明日は朝から大変なので早めに就寝。 因みに、道の駅あいおは幹線道路から外れているせいか、車中泊のクルマは他に1台のみ。 このウッドデッキ、特に防腐剤注入といった枕木並の高度防腐処理は行わず、耐久性の高いとは言い難い針葉樹の表面に防腐剤を塗布しただけなので、耐久性は概ね10年程度と聞いていた。 施工後は1～2年に1回程度、防腐剤塗布を繰り返してきたが、さすがに20年近く経過すると限界となった。 施工は木ネジで組み立ててあるので、電動ドライバーを持参して、ひたすらネジを外して行った。 一部、ネジが破損してしる部分もあったので、バールでガシガシ解体して行った。
2023.11.05
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火災現場
広島市内を自転車で走っていると、何か焦げ臭い匂いがしてきた。ふと前方を見ると全焼したアパートの残骸を発見。かなり大きなアパートで、木造モルタル2階建。 外観は昭和のアパートそのもの。築40～50年は経過しているようだが、内部がほぼ全焼しているものの、モルタルの外壁が残っているので、原形をとどめている。これまで、何回もこのアパートの近くを通り過ぎる事があったが、アパートの古さと、手入れされた植栽が印象に残っていた。不思議と浴室だけがほぼ無傷で残っていた。最近、火災で死傷者が出たというニュースは聞いていないので、建物の被害だけだったのだろう。恐らく、近日中に取り壊されて、マンションに建て替えられるのだろう。
2023.10.23
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ウッドデッキ改修工事、高額見積もりに驚く。
3号物件のウッドデッキは施工後20年経過したが、前回の点検時に腐朽により折損してしまった。先日、業者に依頼していた見積もりが届いた。総費用〇〇万円！！7号物件でフェンス付きウッドデッキ2セットを更新した際の見積もり総額よりも高額。しかも3号物件はフェンス無しなのに・・・・あまりの金額に愕然となってしまった。しかし、腐朽は全体に及んでいて、既に危険な状態。 しかも、自力で全施工を行うのはちょっと難しい。早急に工事を行う必要がある。そこで、大幅にコストダウンを図った上で発注する事にした。コストダウンの項目としては以下の2点。① ステップは中古品再利用② 解体撤去は自力まず①に関して、ステップ部分は10年前に部分補修してあって、合成木材。従って、汚れはあるものの、腐朽は無し。 そこでこれを洗浄して再利用する。②に関しては、組み立ては全てビス止めなので、電動ドライバーがあれば解体が可能。そこで、近日中に現地に出向いて自力で解体予定。早速、電動ドライバーの予備バッテリーを発注した。
2023.10.22
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管理組合理事会に出席、借り入れ問題
拙者は、週に4日のパートも行っているが、本業は不動産賃貸業。 9月28日は4・5号物件の理事会が開催された。 拙者はこのマンション（全36戸）では2戸を所有しているが、理事も務めている。因みに、1号物件（全47戸）の理事と2号物件（全47戸）の理事長も兼任なので、何も役に就いていない6号物件を含めると、理事会や総会等で平均で2ヶ月に1回程度は何らかの会に出席しなければならない。しかも、現在、2号物件と4・5号物件は大規模修繕を控えているので、これからも理事会等が多くなると予想される。因みに、1号物件は昨年末に大規模修繕が完了したが、共用廊下に施工するシートの選定や外壁補修に使用するタイルの色確認といったチマチマした事は総会を開催する程の事でも無く、しかし、理事長の独断だけで決めるには問題があるので、数回の臨時理事会が開催されて決定された事があった。今回の4・5号物件の理事会は、大規模修繕を控えての総会なので、その前に議題内容を確認したいとの理事長の意向で開催されたものだ。今回の大規模修繕では見積額は4000万円だったが、数年後に別工事として予定されているエレベーターとインターホンの更新も含めると5000万円近くになる予定。しかし、修繕積立金は3500万円。そこで、予備費を含めて2000万円を借り入れる事になった。修繕積立金は最近値上げされたばかりだが、今後、更なる値上げも予想されている。不動産賃貸業もなかなか大変だ。但し、幸いな事に、築18年を経過したが、依然として人気物件のようで、入居率は高止まりで、当初予想された家賃の値下がりも無い。 それに、ＮＴＴの基地局アンテナ収入も大きな効果となっている。
2023.10.06
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物件視察の旅（後編）ポカリスエットの授受、
今回の物件視察の旅では、3号及び7号物件のそれぞれ1戸ずつの入居者様と会う事が出来た。先ず3号物件。ここでは専用庭の除草作業を行ったが、在宅していたので一応、了承を得ようと、インターホンを押した。なかなか応答が無いので不在か？と思っていたところ、ガチャと音がしてドアが開いた。出て来た入居者様は、顔が真っ赤で、目が落ちくぼんでいる。「昨日から熱が出て寝込んでいたんです・・・・」と死にそうな声でボソッと言った。これはただ事ではない。作業後、近所のコンビニでポカリスエット、茶、カロリーメイト、栄養ドリンク等を購入し、「元気出して下さい、大家より」とメモを添えて郵便受けに入れておいた。2日目は7号物件へ。 ここでも汗だくになって除草作業中、入居者様が帰宅。7号物件の左住戸の入居者様は数回会った事があるが、右住戸の入居者様は初対面。「初めまして、大家のイヌビワです。」と挨拶した。初めは不審そうな目で見ていた入居者様も、事情が分かったようで、「あ、どうもお疲れ様です。」と挨拶を返してきた。入居者様は、一旦、部屋に戻って、今度は奥様と共に出てきて、奥様が、「これ飲んで下さい」と言って、よく冷えたリアルゴールドとポカリスエットを拙者に手渡してくれた！感謝感激、極めて美味であった。ポカリスエットを飲みつつ、3号物件で入居者にプレゼントしたものを飲んでいるような気になった。
2023.10.05
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物件視察の旅（前編）、苔落とし作業、夕食は半額品
9月17～18日は、恒例の物件視察の旅。 9月なので多少は涼しくなったかと思っていたが、全くそういう気配は無い。3号物件では、先月、除草を行っておいたが、1ヶ月で雑草が再び増殖していた。 炎天下、10分間日の当たっている場所で作業し、10分間日陰、そして5分休憩といったローテーションで作業を行った。 1時間半程度で大汗。除草作業後、玉石の苔落とし作業。先ず、ケルヒャーを使用。 しかし、思ったほど綺麗にならない。やはりバッテリー式はＡＣ１００Ｖ式に比較してパワーが劣るようで、殆ど効果は無い。次いで、オスバンＳを散布。【第3類医薬品】【5個セット】 オスバンS 600ml×5個セット 【正規品】前回は50～60倍に希釈したが、確かに効果はあったものの、今一つだったので、今回は濃度を上げて10倍希釈とした。結果は直ぐには出ないので、次回訪問時に期待したい。車中泊は、物件視察時の定宿となっている道の駅蛍街道西の市。夕食は当然、半額シール商品から選択する。今回は、スーパーに到着した時、既に3割引きのシールが貼ってあったので、早速手に取ったが、直後に店員が出てきて総菜売り場の商品に半額シールを張り始めた！そこで、素知らぬ顔で棚に戻し、3分待って戻した弁当に半額シールが貼られた直後、再度手に取って籠へ。最近、車中泊は一般化しているようで、ここ蛍街道西の市でも、10台近く見かける。拙者が駐車する際は、以下の点に注意する事にしている。① トラックやアイドリング車の近くには駐車しない。 排ガスや騒音で大変な目に遭うので、これらからはなるべく離れるようにしている。② 木の近くに駐車する 木の近くはあまりクルマが駐車しない事もあるが、木を利用してラジオのアンテナを架設するのに便利。車中泊中はカーラジオはバッテリーの消耗が心配なので、ポータブルラジオを使用するが、車内だと感度が悪い。 そこで木に電線を引っ掛けて受信する訳だ。 ③ 照明の近くは避ける 特に夏季はサンルーフを開けて星空を見ることがあるが、照明があと見え難い上に虫が集まって来る。 但し、暗すぎると治安上心配なので、夏季以外は拘らない。
2023.10.04
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物件視察の旅（2）3号物件で事件発生。ウッドデッキが・・・・
朝、道の駅おふく横の田。 2日目は先ず、萩市の7号物件へ。その前に萩市の青長谷に寄って日本海を見て来た。 晴れているが、台風の影響か波がやや高い。 昨年補修工事中だったロックシェッドは完成していた。 しかし、よく見ると相当錆が進行し、方々が錆で断面欠損していて、補修されている。 7号物件の除草作業は午前中の涼しい内に終了させて、引き続いて山陽小野田市の3号物件へ。 3号物件では、まず、玄関先のコンクリートを高圧洗浄。 拙者が使用しているのはバッテリー仕様の旧型のケルヒャーＫＨＢ－５型だが、水は現地調達できないので、ポリタンクで40リットル程持参した。 これでこの玄関先がほぼ洗浄できる。 年に1回程度実施している。 高圧洗浄は、冬は辛いが夏は快適。「水遊び」のようなものだ。 さて、腹が減ったので昼食。近くのスーパーに言ってサンドイッチ等を購入。 1時間ほど休憩。 午後は、まず、駐車場に溜まった土砂を箒で掃いて除去。 イヌビワ等の剪定や駐車場内の除草作業も実施。 これらは全て炎天下の作業なので結構辛い。 最後は、奥の1階入居者専用庭の除草を実施。 この写真は除草完了後だが、結構雑草が多かった。 防草シートを施工してあるので、防草シート施工以前に比較すれば雑草は少ないものの、施工後10年も経過すると、土砂等がシートの上に堆積して、ここにかなりの雑草が生える。 36℃の炎天下、1.5時間かかった。 日陰も殆ど無くて、正気とは思えない。 汗だくでスポーツドリンクを飲みつつ頑張った。 さて、除草作業も終了し、次回塗装予定のウッドデッキの状況をチェックしていたところ、ご覧のように折れてしまった。 腐朽が進行していて、強度は新品時の数分の一に低下している。 これは早急に更新しなければならない。 ウッドデッキに使用される材質としては、プラスチックと木粉を合成した合成木材、木材でもイペやウリン等の高耐久性材だと、20年以上の耐久性があると言われている。 しかし、3号物件に使用されているのはこれらに比較して耐久性の劣るラジアータパイン。 施工前に聞いたところ、耐久性としては精々10年程度との事だった。 18年も経ったのだから、これでも相当長持ちした方だろう。 しかし、さすがに更新しなければならない。 塀の塗装は次回の予定。
2023.08.21
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ウォシュレット故障
夏や冬に多いトラブルといえばエアコンの故障がある。 以前にも書いたが、拙者の場合、エアコンは設置後10年程度の故障に関しては修理を行うが、15年経過だと、一応正常に作動していても、入居者が退去した際に、新品に更新する事にしている。 先日、8号物件の管理を委託している不動産会社より電話あり。 電話を取る前に、「あ！これはエアコン故障の通知だ！」と直感した。 違っていた。 ウォシュレットの故障。漏水しているそうだ。 確か8号物件を購入した10数年前には既に付いていた、かなり古い設備。便座本体は大丈夫なので便座部分の交換で、見積金額は35000円。 早速依頼しておいた。 昨年は、9号物件の外壁塗装を始めとして、数台のエアコン更新など多くの修理を行って、多額の支出で赤字経営だった。 今年はこれまで、殆ど修理費がかかっていなかったので、安心して居たが、やはりある程度の支出は避けられない。 因みに、8号物件のリビングのエアコンは20年近く経過しているので、そろそろ故障の可能性がある。
2023.08.08
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宅配ボックス
拙者が所有している賃貸物件は合計9物件11戸だが、この内、10戸には宅配ボックスが設置されている。 区分所有の4戸は、竣工当時から宅配ボックスが設置されていて、アパートや戸建等6戸は自力で設置した。 しかし、残る1戸、6号物件だけは全く設置の見通しが立っていない。 6号物件は築30年の古いタイプの投資用ワンルームマンション。 これまで管理組合総会の際に、議題に上がった事もない。 どうもオーナーの方々はあまり資産価値を高める事には関心がない感じがする。 例えば、テレビ付きインターホンの更新の際も、安いからという理由で、テレビ無しインターホンにグレードダウンしてしまった。 これでは、ゼニのかかる宅配ボックス等設置は困難。 ところで、これら賃貸物件とは異なって、拙者が居住してるマンションは、漸く先日の管理組合定期総会にて、宅配ボックスを設置する事が決定した。 これで、やっと並のマンション程度の設備が揃う事となる。 因みに、管理組合総会の席で、採決の際に、一部の出席者2～3人から妙な異議が出された。 理由は、「宅配ボックスを設置して資産価値が上がるなんていう人は、売りたいのかしら？」「自分は自宅の部屋まで配達して欲しい。わざわざ取りに行くのは嫌だ！」「宅配ボックスなんて、若い人しか利用しない。」「もう一度アンケートを取って再考しよう。」しかし、既に議決権行使書だけでも規定数を遥かに上回る賛成が得られていて、総会出席者20名中15名も賛成。結局、一部の2～3名がブツブツ文句を言うだけで、粛々と可決された。
2023.06.21
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物件巡回（2）瑞風に出会う
1日目はこれで終了。道の駅蛍街道西ノ市へ。まず隣接するスーパーで2割引き総菜をゲット！本日のメニューは豚汁、但し、肉が少なめだったので、鶏肉も入れた。 LittleCamper様のYouTubeでは、大型のゆったりしたテーブルに御馳走が並んで優雅な食事風景が見られるが、拙者の車中泊ではテーブルが小さく、ご覧のように雑然として、まるで避難民の食事のようだ。大型のテーブルが欲しいですね。今回はオール電化の食事風景。 ポータブルバッテリーは3台あるので、DVD、湯沸かし、電気鍋とそれぞれ使い分けている。2日目は萩市の7号物件へ。道の駅さんさん三見に立ち寄ったところ、カメラを抱えた方々が数名居た。ひょっとして瑞風か？と思って海岸へ行った直後、目の前を瑞風が通過。暫くして賑やかなラッピングされたディーゼルカーも来た。7号物件は、これといったトラブルも無く掃除完了。
2023.04.29
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物件巡回（1）最果ての駅、長門本山駅へ。
そろそろ雑草のシーズン。 そこで、4月22～23日は物件視察の旅に出かけた。 まず、3号物件へ。 20年経過したので、ウッドデッキもかなり老朽化してきた。元々、耐用年数は10年程度と聞いていたので、そろそろ更新が必要かもしれない。 玄関前にある小さな花壇には。サツキとボックスウッドがあるが、近接して植えてあったので、絡み合って1本の木のような形になってしまった。 1日目は3号物件の除草や剪定に手間取ってしまった。 久しぶりに近くの長門本山駅に行ってみた。 クルマは駅前広場に駐車。 長門本山駅は、Wikipediaでは以下のように紹介されている。 長門本山駅（ながともとやまえき）は、山口県山陽小野田市大字小野田字三の奈良原にある、西日本旅客鉄道（JR西日本）小野田線支線（通称：本山支線）の駅。同支線の終着駅である。 列車は朝と夕方しか発着がないが、2002年（平成14年）3月22日までは22時台まで列車が設定されていた。 1937年（昭和12年）1月21日：宇部電気鉄道の路線として現在の本山支線にあたる区間の開業時に、本山駅として開業。 1941年（昭和16年）12月1日：宇部鉄道に合併。同時に長門本山駅に改称。 1943年（昭和18年）5月1日：宇部鉄道が国有化され、鉄道省の駅になる。 1963年（昭和38年）10月1日：貨物取扱廃止。 1971年（昭和46年）10月1日：荷物扱い廃止。無人駅となる。 1987年（昭和62年）4月1日：国鉄分割民営化に伴い、西日本旅客鉄道（JR西日本）に継承。 車止めに向かって左側に単式ホーム1面1線のホームを持つ地上駅。来た列車がそのまま折り返すだけの構造となっている。 宇部新川駅管理の無人駅であり、自動券売機等の設備はない。かつては駅舎があったが取り壊され、待合室とホームのみとなった。かつて汲み取り式の男女共用トイレがあったが、現在は閉鎖されている。 （Wikipediaより転載） 1時間に2便とやや列車数は少ない・・・・・・。但し、これは午前7時台だけの話。 もし、0735に乗り遅れたら1837まで待つしか無い。1日の便数は3便のみ。かつては、この先まで線路が伸びていて、石炭積み出しの貨車が多数走っていたとか聞いた事がある。駐輪場・・・・というより自転車が廃棄されている感じ。 20年前までは戦前の電車が走っていたそうだ。 近くの本山炭鉱跡。抗口は住宅街の中の公園にある。
2023.04.28
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2号物件管理組合総会
拙者は2号物件の管理組合理事長。 先日、定期総会が実施された。 今回は、以前に予定されていた大規模修繕が事情により延期されたので、これといった重要議題も無く、出席者も47戸中、2戸のオーナーのみだったので、1時間以内で終了。
2023.04.26
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EV（電気自動車）充電設備
拙者の所有物件中、3号及び7号は自己所有土地に建てたアパートなので、設備面の変更は自分の意思で可能。 戸建の8号及び9号物件も同様の事が言える。 現時点で、入居者にEV（電気自動車）所有者は居ないので、EV充電設備設置に関して要望は無い。 しかし、将来、EV充電設備設置希望が出る事も予想される上に、設備面での差別化の一つとして、EV用充電設備が必要とされる可能性もある。 そこで、3号及び7号物件の管理を委託しているP社に、どの程度のゼニが必要かを聞いてみた。 現時点ではアパート等へのEV充電設備設置は、まだまだ少ないものの、一応商品として出ているようだ。 工事費に関しては、新たに回路を新設する事になるので、大雑把に言って、20～30万円程度のようだ。 しかし、現状では前述のように、要望が無いので、わざわざ設備投資をしてまで、設置するには時期尚早といった感じがする。 最もEV充電設備設置の可能性が高そうに思えるのが9号物件。 ここは戸建だが、田舎という事もあるので、現在の入居者はクルマを3台所有している。 夫婦の通勤車2台＋一家で乗るワゴン車なので、2台程度のEV化の可能性がある。 もし、EV充電設備設置の希望が出たら、直ちにOKを出す予定。 8号は敷地内に駐車場が無いので論外だが、アパートである3号及び7号では、今後の動向を見て、必要性が増したら、再度検討しても良いと考えている。 因みに、拙者は自分のクルマをEVに買い換える積りは全く無い。 EVは、確かに今後、増えるとは思うが、主流にはならず、あくまで近場だけ乗り回す程度の補助的なクルマだと考えている。 それも、自宅に充電設備を設置している人だけだろう。
2023.03.25
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確定申告
確定申告書類を提出完了。 今年は例年より早く完了できた。 昨年は9号物件外壁塗装工事や大型給湯器故障、6号及び8号物件の入居者募集活動等で、かなり支出が多かった。 一つ失敗があった。 ふるさと納税を行ったが、ちょっと納税し過ぎてしまった。 まあ、捨てる訳では無かったので、完全に無駄という訳では無かったが。 次回はもっと慎重に計算しよう。 因みに、税務署には2月24日（金）の昼過ぎに行ったが、駐車場は満車で、しかも、エントランスから数十人の行列が並んでいる。 ひょっとして1時間待ちか？と思ったが、行列は「相談コーナー」の列だった。 拙者の場合、既に記入済み申告用紙及び添付資料類を提出し、受領印を押印してもらうだけなので、待ちは1名のみで5分もかからずに完了。
2023.02.27
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物件の定期巡回（4）7号ウッドデッキの秘密。
さて、2日目は7号及び9号物件へ。中央が9号物件、右に少し写っているのが7号物件。いずれも満室御礼。7号物件は小さなウッドデッキ付き。4～5年前に腐朽により更新した。当初のウッドデッキは、駐車場との間に隙間が僅かしかなく、入居者同士のトラブルに発展してしまった苦い経験もあるので、奥行きを1尺程度縮小した。3号物件同様に、1戸当り2台駐車可能。 奥まで詰めれば3台でも可能。地方都市は駐車場が必須だが、1台では不足。2台は欲しいところだ。それに来客の事も考えると3台分あればと思う。7号及び9号物件はこれといった作業も無く、除草を少し行った程度で終了。広島への帰りは雪道走行を行うつもりで国道191号線を走行したが、路面には殆ど積雪が無かった。
2023.02.15
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物件の定期巡回（2）汚庭発覚。
3号物件は1LDK。ここは寝室。寝室のエアコンは4～5年前の設備充実の際に新規設置した。隣地のアパート。ここは10年以上空き地のまま放置されていて、雑草が3号物件に侵入していたが、駐車場が完全舗装されたので、雑草侵入は解消された。3号物件の駐車場。1戸に2台駐車可能。キッチリ詰めれば3台でも何とか可能。今回退去があったのは2階の部屋だが、1階の部屋用庭を見下ろしてみると、結構雑草が繁茂している。そういえば、前回訪問時、入居者が在宅していたので、庭には入らなかった。2階の部屋の確認終了後、1階へ。冬なので除草は予定していなかったが、急遽実施。何とか雑草は除去された。しかし、砂利部分は再びコケ類で薄汚れた感じとなっている。ブロック塀もそろそろ塗り替えが必要な時期と思われる。ウッドデッキも設置後20年経過でそろそろ更新時期だ。
2023.02.13
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物件の定期巡回（1）閲覧注意！汚部屋公開。
2023年初回の物件巡回を実施した。先ずは3号物件へ。ここは先日退去したばかりで、次の入居者は2月1日入居予定。3週間ほどで現状復旧工事を行う予定だが、工事発注前に現状を確認する為に確認を行った。玄関ドアや宅配ボックス等は異常なし。左側のパーティションにキーボックスが仮設置されているので、キーを取り出して内部に進入。ついでに、キーシリンダーに鍵穴用潤滑剤を噴射しておいた。一昨年設置した宅配ボックス。パナソニック製の中型。3号物件は2戸なのでそれぞれに1基ずつ設置。宅配ボックスの内部。因みに、拙者の所有する9物件には、全て宅配ボックスが設置されているが、唯一、大家である拙者が居住している物件にだけは設置されていない。宅配ボックス、自宅にも欲しいなあ・・・・・。退去したばかりで、美装工事はこれからといった段階。汚い・・・・・。閲覧注意。 お食事中の方は見ないでください。風呂も不気味なカビが蔓延している。トイレは普通でした。2003年製エアコンは前居住者が居住していた1年前から故障していて、連絡があって直ちに新品交換を手配したものの、入居者と時間の都合が合わず、そのままとなっていた。今回退去したので、やっと更新する予定。リビング。左側がキッチン。キッチンの天井を見ると照明が破損。カバーが砕けていた。これはＬＥＤに新品交換予定。
2023.02.12
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管理組合理事会、ＣＧより現場で実物が一番。
1号物件の管理組合理事会と定期総会が午前と午後にそれぞれ開催された。以前に書いたが、1号物件は大規模修繕工事中。 現在、約2/3が完了した段階。 完成は来年1月上旬の予定。今回の理事会の議題は、工事の進捗状況報告及び、部材の選定。部材の選定とは、色など細かな仕様に関して、現場で現物を見ながら決定する訳だ。本日は、エントランス横のゴミ集積所及び塀の表面材や駐輪場の屋根板に関して協議した。これは3年前のゴミ集積所の状況だが、既に石パネルの表面がかなり汚れている。最近は汚れは更に進行して全体が右上のパネルの上半分程度に汚れている。当初は、高圧洗浄でも行えば除去可能かと思われていたが、実際に行って見ると殆ど効果が無かったそうだ。そこで、今回の大規模修繕では、この石パネルはそのままにして、この上に厚さ数ミリの石調パネルをカバーしてしまう予定。 理事会では理事の方々が現地で実物を見ながら協議した。業者からは3種類の候補が示された。1つは現在と同じような、やや明るいベージュ。もう1つは、花崗岩のようなグレー、最後はやや暗赤色。業者はＣＧで完成予定図を作成していたが、グレーが似合いそうな感じがした。最初の投票では、理事の大半もグレーに投票して、ほぼ決まりかかった。しかし、ここでベージュに投票した理事の一人が「ちょっと暗すぎないでしょうか？」とつぶやいた。確かに言われてみれば、ちょっと暗いような気もする。そこで、一同が理事会を行われていた部屋から現場に移動して、尺角の見本板を現場に置いて見てみると、グレーでは、かなり暗くて違和感があるとの意見が数人から出た。 見ようによっては墓石のようにも見える。そこで、改めて投票を行ったところ、皆様も同意見だったようで、満場一致でベージュに決定。ＣＧも良いのだが、やはり現物を現場で見るのが確実だった。
2022.12.01
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「汚庭」と大家の悩み
「汚部屋」という言葉があるが、幸い、拙者の物件には、これまで該当する入居者は居ないようだ。 但し、3号物件の過去の入居者には、「汚庭」とした入居者が居た。 3号物件には、細長い敷地の都合上、敷地奥に小さな庭がある。1階の入居者専用の庭で、狭いが一応ウッドデッキもある。 因みに、ウッドデッキは汚れているが、これは塗り替え前の姿。地面には雑草防止用に防草シートを敷いた上に各色混じった玉砂利を敷いてあるので、雑草は少ししか生えてこない。既に退去してしまったが、10数年前の入居者は、この庭の隅の方に、空き缶、ペットボトル等の詰まった70リットル程度の大型ビール袋を10数袋程山積みにしていた。まるでゴミ袋の築山状態となっていた。しかも、古い袋はビニールが劣化して破れ、空き缶等が散乱していた。これには困ったが、幸い生ゴミではなく、悪臭や害虫発生も無く、近所から苦情が出たり、物件に傷を付けたりした訳でもないので、静観していた。その後まもなく、この困った入居者は退去したが、幸い、庭のゴミ袋は完全に撤去されていた。幸い、以後の入居者は、いずれも庭を綺麗に使っているようで、汚庭が再現されることは無かった。特に現在の入居者は大型プランターを数個設置して、家庭菜園をせっせと作っているようだ。
2022.11.20
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シニアカーの駐車場
拙者が居住しているマンションは、ありふれた分譲型ファミリーマンション。投資用ではない。築32年という事もあって、住人も高齢化しつつある。最近、管理組合にシニアカーを駐輪場に置きたいという要望が出た。シニアカーは、サイズがバイクと同程度だが、何しろ高齢者が使用するものなので、自転車のように隙間を作って突っ込むといった事は無理。そこで、既存の駐輪場とは別に、空き地を利用して数台分のシニアカー専用駐車場を作る事になった。 駐輪場のように簡単な屋根を付ける。又、シニアカーはバッテリーを動力源としているが、この充電も問題となった。確かにバッテリーは取り外し可能で、室内で充電できるようになっている。しかし、そもそもシニアカーに乗るような足腰の弱った高齢者が、5キロ以上の重いバッテリーを持って部屋まで移動するのは到底無理。そこで、駐車場に電源工事を行ってコンセントを設置する事になった。コンセントがあれば、バッテリーを外さずに駐輪場で充電可能。まだ、どのようにして課金するかは未定だが、これで一つだけ、便利な設備が出来たことになる。
2022.11.05
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管理組合理事はつらいよ
拙者は2号物件のあるマンションの管理組合理事長。 ここは現在、大規模修繕を計画中で、理事長として、通常の各種小規模修理の承認や問題発生時の対応等の他に、大規模修繕関係の会合が2ヶ月に1回程度行われるので、結構手間がかかる。 しかし、拙者の役員としての仕事はこの物件だけではない。 1号物件の理事でもある。しかも、先日、これに4・5号物件の理事にも就任した。 3件掛け持ちは大変だ。 実は、1、2、4・5号は1～2年の間隔で竣工した投資用マンションなので、大規模修繕も順に行われる予定とされている。 10月に先ず着工したのが1号物件。既に足場が組みあがって補修中。 先日は事理が集まって補修用タイルの最終選定が行われた。 理事会は工事完了まであと2～3回程度行われる予定。 2号物件も来年には着工予定。 4・5号はこれから業者のプレゼン等が行われるので、着工は2年後だろう。 当分、理事や理事長の仕事から離れられない。
2022.11.02
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6号物件の反省
6号物件は築32年の投資用ワンルームマンション。占有面積19平米、トイレ、風呂、洗面所が一体となった3点式。要するに、よくある古いタイプの狭いワンルームマンション。南向きで日当たり良好、玄関照明は自動点灯、コンビニ至近、小型冷蔵庫付き、ＩＨ付き、ブラインドや照明付きといったセールスポイントはあるものの、周辺の新築物件に比較すれば狭さと古さがネックとなって、近年苦戦中。中古物件として購入当時は5.5万円で賃貸していたが、その後は値下げしていた。1年近い空室期間を経て、やっと入居者が決まったが、その過程で幾つかの反省点がある。① 不動産業者への連絡が遅かった。実は、昨年にメールで担当者に家賃改定などの依頼を行っていたのだが、何とその担当者、退職していた。これでは連絡していないのと同じ。② 家賃相場のチェックを怠った。47戸のマンションだが、改めて調べて見ると、他に6室も空室があって入居者募集中。しかも、よくみると、拙者の物件が7戸中最も高額だった。これでは多少設備面でアドバンスがあっても、選んでもらえる訳がない。③ 設備面の追加設置工事が遅れた。昨年からウォシュレットの設置を計画していたが、コンセント設置の電気工事も必要なので、なかなか踏み切れずに居た。➃ 売却も考慮すべきだった。空室のままだと、金食い虫のようなもので、バカバカしい。以上4点に関して、新担当者に相談して対策を練った。先ず、最安値に値下げ。 担当者の判断で－5000円までＯＫと伝えた。広告宣伝費は3ヶ月分に増額。ウォシュレットも発注。不動産業者側でも室内写真を追加撮影して戴いた。その結果、1週間程度で購入の打診が2件あった。価格面で折り合わなかったが、入居問合せがの方も2週間程度で数件あって、最終的に今の入居者に決定して現在に至っている。確かに、家賃は値下がりしたものの、入居者が居ればゼニは入る。もっと早く対策を打つべきだった。因みに、同じマンション内の他の空室を見たが、相変わらず入居者募集中だった。
2022.10.23
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長崎車中泊の旅（11）物件巡回、拙者の旧宅跡、遠岳キャンプ場、
さて3日目、最終日は仕事。そう、今回の車中泊の旅は、長崎に見学に行くだけでなく、キッチリ不動産管理の仕事も行うというハイブリッド旅行だった。朝の道の駅きくかわ。3号物件。プランターは入居者様のものだが、駐車場敷地に余裕があるので黙認している。隣のアパートのイヌビワは完全に伐採された訳ではなかったので、再び繁茂していた。そこで、拙者の3号物件にはみ出した分だけカットした。駐車場のアスファルトはやや老朽化している。土砂も堆積しつつあるので、そろそろ掃除が必要。3号物件の手入れ終了後、引き続いてクルマで1.5時間の7号物件へ。7号物件の手入れが終了したら物件手入れも全終了なので、ちょっと寄り道してみた。ここは7号物件に近い某所。実は、拙者の一家がが50年前に約3年間居住していた家。借家だったが、竣工したのは大東亜戦争中の昭和19年頃と聞いた事がある。約3年間住んでいた。 かなり住み心地の悪い家で、特に電気容量が決定的に不足していた。僅か10Ａ。すぐにヒューズが切れていた。そう、ブレーカーではなく、昔ながらのヒューズだった。拙者の亡き両親も辟易していた。久しぶりに見たところ、空き家となって久しいようで、完全に廃墟化していた。一応、家としての形だけは何とか保っているものの、庭はジャングル状態で建物もボロボロのようだ。この窓の向うがわに中学生だった頃の拙者の部屋があった。多少懐かしい思いはあるが、その後亡父は新居を建てて引っ越したので、あまり良い思い出は残っていない。庭は全く見えない状態。確かこの正面奥に不気味な古井戸があった筈だが、全く分からない。道の駅阿武町で休憩し、簡単な昼食。この初代ＣＲ－Ｖは車中泊向けで、クルマ旅には便利ですね。阿武町清ヶ浜。遠方に遠岳キャンプ場が見える。サーファー発見。立ち上がって、波に乗った・・・・・次の瞬間、消えました。益田市郊外の半分しかない橋。夜、広島に無事到着。3日間の走行距離は1200キロ。
2022.10.20
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6号物件入居者決定
売却と入居者募集の同時作戦中の6号物件について、ついに入居者が決定した。6号物件は築32年のワンルームマンション。19平米と拙者の所有物件中、最小で賃貸料も最安。某大病院から徒歩3分、コンビニ徒歩1分、スーパー徒歩1分という好立地だが、古くて狭い上に、トイレ、バスルーム、洗面所が一体のタイプなので、苦戦していた。これまで、売却に関しては、420万円で依頼していた。しかし、1度、350万円の「鬼のような指値」が入ったものの、これでは承服できなかったので断っていた。今回は賃貸希望。どうも、セカンドハウス的な使用をするらしい。確かにセカンドハウスであれば、荷物も少ないので、これで十分なのだろう。これで、拙者の全物件、といっても9物件11戸は満室御礼となった。めでたい事だ。
2022.08.25
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給湯器連続被弾
7月に9号物件の給湯器が破損して交換したが、電気給湯機だったので、総額40万円の支出だった。当初は、半導体入手困難の影響とかで、納期1ヶ月以上かもしれないとの事だったが、幸い、在庫品で適合するモノがあったとの事で、1週間以内で修理完了した。一時は、入居者様に1ヶ月間4名分の近隣日帰り温泉までの往復費用負担として6～7万円程度の負担も覚悟したが、幸い、数日で工事完了したので工事費40万円で終了した。入居者様も、拙者が申し出た数日分の近隣日帰り温泉までの往復費用負担について、「お心遣い無用」として断って戴いたので、純粋に修理費のみで済んだ。ほっとしたのもつかの間、先日、9号物件に隣接した7号物件の給湯器被弾の連絡あり。こちらはガス式。 発注しても入荷は1か月待ち。帝国海軍の戦艦大和にに例えれば、魚雷命中の直後に、500キロ爆弾が命中したような感じ。しかし、業者にたまたま手持ち中古品があったので、これを仮設置してもらえたので、入居者様に迷惑を掛けずに済みそうだ。費用も11万円。エアコンといい、給湯器といい、10～15年程度で寿命となる機器が多いので、拙者のような総物件数9件のような零細大家でも、常に100万円程度の予備費は準備しておかなければならないと痛感した。
2022.08.22
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1号物件、管理組合臨時理事会、大規模修繕、
昨日実施された1号物件の管理組合臨時理事会は、大規模修繕が主な議題であった。大規模修繕は年内に着工予定だが、3社の見積書を検討した結果、Ａ社に決定した。しかし、それでも、当初の予想を超えて、修繕積立金だけでは不足と判明した。600万円近くを借り入れなければならない。幸い、低利の資金調達の目途は付いた。又、10数年後の2回目の大規模修繕の際は、明らかな資金不足が予想されるので、毎月徴収される修繕積立金は、大規模修繕後、4～5倍近く値上げされる予定。辛い現実だ。審議の際に、状況説明として材料費等の高騰が話題となった。数年前に大規模修繕の検討が開始された際には、「東京オリンピック前は、『オリンピック景気』の為に、人手不足や資材不足等で修繕費も高額となってしまうだろう、そこで、東京オリンピック後に実施すれば、安価にできる！」といった希望的観測で、2022年末の着工が計画された。しかし、武漢ウィルス（コロナ）の影響やこれに伴う東京オリンピックの失敗、ロシアのウクライナ侵略問題もあって、最近は資材価格高騰が顕著となっている。一例を示せば、東京オリンピック前の大規模修繕の平米単価は、平均で1万円だったそうだが、現在では1.3～1.5万円近いそうだ。要するに、東京オリンピック前に大規模修繕を実施しておけば、現状よりかなり安価に実施できた事は間違い無さそうだ。今となってはどうにもならないが、1号物件も老朽化が進行しているので、これ以上の引き延ばしもできない。
2022.08.13
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管理組合臨時総会
盆休みはずっと自宅に居る予定だったが、急遽、1号物件の臨時理事会が12日に行われる事になった。 更に、1号及び2号の管理組合臨時総会が20日に連続して開催される事となった。拙者は1号の管理組合理事長、2号の管理組合副理事長なので出席の必要がある。1号及び2号の大規模修繕工事が近づいているので、色々と準備が大変だ。なかなかキャンプに行けないまま夏も半ばを過ぎてしまった。
2022.08.12
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6号物件募集家賃値下げ、及び、売却検討
以前にも書いたが、昨年6月に退去が発生して以来、空室が続いていた6号物件に関して、対策を実施中。先日チェックしたところ、不動産業者の物件情報にも掲載されていた。① 募集家賃値下げ3.7万円を3.2万円に値下げした。同じマンションの他の部屋の募集家賃が3.2万円～3.7万円なので、一応最低価格となった。② ウォシュレット設置バストイレが一体の3点式ユニットバスなので、コンセント工事も行わなければならないが、設置工事を発注した。近日中に工事予定。因みに、同じマンションの他の部屋では、ウォシュレットまで設置した部屋は僅かしかない。③ 売却検討①や②と並行して売却も検討することとした。相場価格程度。こちらはあまり期待していないが、もし売れれば、それはそれで良いと思う。 しかし、結果として1年近く対策を怠って来た事になるので、ちょっと無駄な時間を過ごしてしまった。
2022.08.07
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車中泊付き物件視察の旅、日本海の夕日
7月28～29日は恒例の物件視察の旅に行った。毎回、土曜～日曜の週末に行くが、今回は平日の木曜～金曜。つとめ先を退職したので、込み合う週末に行く必要は無い訳だ。その結果、温泉等はがら空き状態でゆっくり過ごせた。特に印象的だったのはキャンプ場。今回は車中泊だったのでキャンプ場は利用しなかったが、例えば、週末は混雑する阿武川温泉公園キャンプ場の場合、テントは僅か1組だけだった。退職後の新たな楽しみだ。さて、物件はいつものように除草等を実施。駐車場のライン引き直しやコンクリート部分の高圧洗浄、ウッドデッキの塗装といった保守管理業務は未実施。仕事の後の疲れは阿武川温泉で癒し、宿泊は道の駅さんさん三見。到着した頃は日没の頃。沈みゆく夕陽を見ながら飲むビールは格別ですね。
2022.07.31
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6号売却の打診あり。募集条件の見直し
8号物件は無事、入居した。これで残る空室は6号物件のみとなった。6号物件は築32年のワンルームマンション。昨年6月に退去後、入居者募集中だが、入居者決定の朗報は無い。又、偵察の為、現地に行ったところ、キーが合わず解錠できない。そこで、先週、担当者に募集条件変更及びキーに関して、問い合わせのメールを送信した。なかなか返答が無いので、催促しようとした矢先、先方の他の人から連絡があった。売却の打診だった。売却はこれまで考えていなかったが、改めて検討してみた。売却条件を提示した。ところで、メールの返答が無い原因が分かった。担当者が退職・・・・・。募集条件に関しては、暫く見ない内に、周辺の相場がやや値下がりしているようで、同じマンションの他の部屋は、設備や階数等により、3.2～3.7万円の範囲であった。拙者の物件の募集家賃は3.7万円だったので、最高額近くで募集していた事となる。これではなかなか決まらない筈だ。そこで、募集家賃を3.7万円⇒3.2万円に値下げするとと共に、広告宣伝費を増額、更に設備面で更に1ヶ所増設する事とした。これで募集条件はかなり改善された筈だ。売却額も、あまり期待できないが、一応、聞くだけ聞いてみよう。
2022.07.23
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8号物件入居者決定
1年近く空室が続いていた8号物件の入居者が決定した。 これまでも1月に1回程度は掃除に行っていたが、6月下旬の巡回の際にケルヒャーでウッドデッキやエントランス付近の掃除を行ったのが良かったのかもしれない。 改めて、物件に行ってみたところ、特に外回りに関してまだまだ掃除すべき場所があった。 そこで、入居予定日の7月16日までに、時々行って追加の掃除を実施する事とした。北側は日当たりが悪くジメジメしているので、苔が厚く堆積していた。外壁も一部に苔があった。掃除後。因みに、後方の壊れたバケツは隣家の所有物なので手を触れる訳にはいかない。ケルヒャーＫＨＢ５は、バッテリータイプなのでＡＣ電源の無い場所での掃除には都合が良い。但し、汚れの程度によるが、バッテリー2本で掃除できる範囲はあまり広くないので、あと2回程度の掃除が必要。
2022.07.06
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そろそろサラリーマン終了、「パートタイマー大家」誕生！
5月末で、39年間勤務したつとめ先を退職する予定。退職と言っても、つとめ先と完全に縁が切れて年金生活者となる訳ではナイ。当分は週に2日だけパート従業員として出社継続予定。しかし、身分は「非正規従業員」、アルバイトと同じだ。戴く収入も激安で、とてもではないが、今後はつとめ先からの収入だけでは生きて行けない。まあ、年金が満額支給となるので、一般の皆様は、ここで年金生活に突入する訳だ。拙者の場合、本業は不動産賃貸業「大家」なので、単なるパートだけで生計を立てている方々よりは多少余裕がある。これまでは「サラリーマン大家」だったが、今後は「アルバイト大家」「パートタイマー大家」「フリーター大家」・・・・・・⇒ 元祖「フリーター大家」様、失礼しました。何か良いキャッチフレーズを考えないといけない。「年金生活大家」・・・・・・なにか年寄じみた感じがするのでちょっと問題。パートタイマー＋年金生活の「ハイブリッド大家」・・・・・ちょっとモダン過ぎて似合わない。やはり無難な「パートタイマー大家」かな？
2022.05.30
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2号物件の大規模修繕、携帯基地局の効果
拙者は広島市内にある、投資用某マンション全47戸の管理組合理事長。2号物件は、この中の1戸に過ぎないが、全戸の責任者でもある訳だ。現在、大規模修繕の計画が進行している。最近、長期修繕計画が提出され、その結果を元に、修繕積立金見直しが検討されている。今回実施の大規模修繕は、積立金で間に合う。しかし、15年後に実施予定の2回目の大規模修繕は、かなりの不足が予想される。30年後の3回目の場合は決定的に不足となってしまう事が判明した。そこで、修繕積立金の大幅値上げか、或は、一時金徴収かの2者選択を迫られている。管理組合総会で審議した結果、値上げで進める事となった。値上げ額は、平均で1戸当り月額6000円。この金額は、家賃収入の10％近い金額となる。という事は、家賃収入が10％減少したようなものだ。辛い金額だが皆様に同意してもらうしかない。因みに、値上げ通告の際に、携帯アンテナ基地局収入の効果について補足しておいた。2号物件屋上の基地局は、最近4Gから5Gに更新されたが、年額120万円の収入とされている。この120万円中、半額の約60万円が修繕積立金とされているが、15年分だと900万円。このお蔭で、値上げ金額も20数％軽減できている。もし、携帯基地局が無かったら、値上げ額は7000円以上となっていた筈だ。まさに携帯基地局様々だ。
2022.05.29
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8号物件に駐輪場を造成
8号物件は敷地一杯に建物が建っているので敷地内の駐車場は無い。実は、10年前に購入した際には、旧規格の軽自動車なら何とか駐車可能という狭い駐車場があった。しかし、拙者はここにウッドデッキを作ったので、駐車場は消滅してしまった。入居者には、直ぐ近くの駐車場を利用してもらうことにしたからだ。自転車やバイク用の駐輪場所はあるものの、玄関先等の隙間に置く程度。そこで、駐輪場を作ってみた。脚部分には、左側にも斜めの筋交があったが、これを撤去した。筋交を外すとぐらつきが出るかと思ったが、ほとんど変わらなかった。念のために、撤去した筋交は他の部分に装着すると共に、既存筋交はそれぞれ木ネジ4本づつ追加しておきた。これにより、ウッドデッキ下が駐輪場となった。さすがに右側まで駐輪場にすると、ちょっと不安。
2022.04.19
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