2009年02月の記事
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賃貸不動産会社に営業
入居者募集をお願いするために賃貸不動産会社に行ってきた同じ大家が同じ資料を持って同じような話をしても様々な反応が帰ってくるのが面白い。とある地元密着型で昔からある不動産屋さんで仲介手数料の話をしていた時にこんな話がでてきました。「手数料５ヶ月分払うから満室にしてくれと言われることもありますよ。満室にして利回りを上げると高く転売することができますからね。」ありますよね～。ありました！そんな物件。関西では珍しく利回りがいい（といっても１３％位）なあと思って資料を取り寄せ家賃表を見ると、半分近くが同じ時期に入居していました。売主は法人ということでした。ん～明らかにおかしいフェイクで社員でも入れていたか仲介手数料を何倍も払って満室にしたとしか思えなかったので候補から外しました。その物件、未だに売れ残っているみたいです他にもうひとつ思い出しました。事務所×１、住居×９のマンション、駅から徒歩１０分で満室。郊外に位置し、駅前でさえ事務所の借り手が付き難い感じがしました。事務所とおぼわしき部屋のドアには会社？でもなんか変だな？？というような簡単な札が貼ってありました。ぺらぺらの紙に何かの団体か？というような名前（？）が書かれているだけ。いかにもインチキ臭かったなあ
2009.02.28
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税理士選定。
収益不動産を取得し始めてから今年で３回目の確定申告をすることになる。今まではそれほどややこしいこともなかったということと税理士に手数料を払うほどの所得もなかったという理由で、本やネットで勉強しながら自分で書類を作成してきた。しかし、そろそろ専門家に相談したいことも出てきたので税理士さんを探すことにしましたまず税理士を紹介してくれる会社に自分の希望を伝えて、２人の方を選定していただき面談をしてきました。１人目は国税庁に勤めていたといたというリチャード氏（仮名 日本人）。国税庁を定年退職してから税理士になるという方はたくさんいらっしゃるようですが、彼は早めに退職してから独立されたそうです。事務所に入室した時の第一印象は社員の平均年齢が若い（自分たちと近い年の方が多い）。以前知人の紹介で別の税理士事務所を訪れた時はかなり年上の方が多かったと記憶しています。約１時間お話をさせていただいて持ったリチャード氏の印象は、前もって見ていたホームページでの写真よりも若くて眼光するどくて、話し方なども力強い方でした。２人目にお会いしたマイク氏（仮名 日本人）は２，３年ほど前に今まで所属していた税理士事務所から独立されたという若手の方です。事務所やご本人、その周辺の方などの全体的な第一印象は穏やかな感じ。こちらも１社目と同じく平均年齢は若いようです。事務所内に何人も税理士さんを抱えているようで、それぞれ強い部分があり弱いところはお互い補えるところが強みです。前もって準備しておいた資料（現時点で完成させた今年提出予定の確定申告書類）を見せながらいろいろと教えていただきました。末永く付き合っていきたいので慎重に選ばなければいけせん。どちらも印象はよかったしそれぞれに強みが違うので、自分がどんな未来を描きたいかが鍵になる気がします。相性が大切だと言いますが、相性が合うってどういうことなんだろう？とふと立ち止まって真剣に考えてみました。一緒にいて心地よい人＝助けてくれる人？自分に何か影響を及ぼしてくれる人＝応援激励してくれる人？かな？う～ん、悩ましい。。。
2009.02.23
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退去報告？
１件目の戸建てに客付けしていただいた賃貸不動産会社から電話がかかってきた。自主管理しているので何かトラブルがあれば入居者様から直接こちらに連絡がくるようになっている。”え？なに？まさか！！この時期に退去？？？今だけはやめて～”まだまだ物件のリフォームに賃貸募集活動、確定申告の準備と盛りだくさん仕事が残っているというのに。。。これ以上体力的にも精神的にも余裕はありましぇーんドキドキ（ビクビク？）しながら話を聞くと・・・”入居日からもうすぐ２年になるので保証人の更新手続きをしておきましょうか？”とのことでした。ほっとしたのもつかの間、２件目の戸建てでお世話になった賃貸業者さんからも電話が。入居者様が入居されてからまだ１年ちょっとしか経ってないのに、まさかこの不況で家賃を払うのがきつくなったのかしら？？と心配になりましたが、”あの貸家はまだ入居されていますよね。”単なる空室確認でした。あ～～～よかったよかった
2009.02.18
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もうすぐ募集開始
リフォーム＆物件の仕上げもいよいよ大詰めです。庭も見違えるほど変わりました。物件の外観も生まれ変わりました最近またまたブログ更新が億劫になってきていますが、無理せず記録がてら続けようと思います。たまには休みをとらないと！ということで休憩日の予定でしたが、今日は２時間かけてお風呂（９分の１コ）をピカピカにしました。角やパッキン沿いに溜まったカビは”’激落ちくん’のクロスタイプを先がとがった棒にかぶせて隅からすみまで綺麗にしました。鏡は、ホームセンターコナン（仮名）で購入した鱗磨きで綺麗に復活します。地道な作業ですが、水周りがきたないと特に女性はがっかりします。自分の物件なので熱が入り、プロに任せるより綺麗にできたと思います。ついでに汚れがつまった押入れ掃除＆ふすまのすべりをよくするために’すべロウ’をぬりぬり。先週末も両親や弟が手伝いに来てくれました。本当に助かります。弟にはアルバイトとして毎週きてもらっています。喜んで小遣い稼ぎをしています（笑）父は今年還暦を向かえ、半分定年退職（実際は同じ会社に在籍）したのにより一層忙しそうで、休みも少なく以前より悪い待遇で会社に狩り出されているようです。そんな中、遠くまで手伝いに来てくれてきっと疲れていると思います。とてもありがたい気持ちでいっぱいと同時に申し訳ない気もします。少し落ち着いたらのんびり旅行にでも連れて行ってあげようたくさんたくさん助けてもらっているからか私もたくさんたくさん恩返しがしたい気持ちでいっぱいの今日この頃です
2009.02.16
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両親のための戸建て調査
不動産投資を始めた頃はあまり賛成してくれなかった両親でしたが、どうやら私たちに洗脳され？物件を探し始めました。昨日は母から物件見学に同行して欲しいと言われ、久しぶりに戸建てを見て回りました4件内見して、築22年390万円の物件に買い付けを入れることになりました。不動産やさんがこの値段をつけた理由は・再建築不可（建てかえできない）・線路の横に位置している・中が汚くてリフォームする必要あり・駐車場が小さい・接道が狭い賃貸業者さんに聞いたところ、人気の校区なので綺麗にすれば7万円位の家賃になると思うが、線路の近くは入居者さんが決まりにくいので6万円位かもしれないとのことでした。そして今日、多少押し戻される覚悟で300万円の指値を入れましたが売主さんは売り急いでいないので390万円以下では売りたくないとの理由で交渉不成立でした。390万満額で買っても悪くはないのですが、330万円位だと買ってもいいかなと考えています。売り残り続けたら売主さんの気持ちも変わるかもしれませんのでもう少し様子を見てみましょう「物件見て回るのもエネルギーがいるわあ」母が車を運転しながらこぼしていました。
2009.02.06
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お風呂の蘇り術
本日は庭工事休憩先週から風呂の修理も進行中だ。現在取り組み中の物件は築年数が古いが、ラッキーなことにまあまあ立派なユニットバスが装備されていた。しかし、購入時は暗くて気がつかなかったのだがバスタブに無数のひびが入っていることが判明多少なら目をつぶろう（というか背けよう）かとおもったが、結構な数なので見た目にも悪いし状態がひどいところは人の肌に触れると怪我をさせかねない。ひびの原因はおそらく以前まで使用していた風呂釜（昔の給湯スタイルでバスタブに貯めた水を接続している機械に吸い込み温め、熱くなった湯をバスタブに戻しその循環を繰り返すもの）により負担がかかったからではないかと推測されますということで、塗装やさんに”浴室塗装”してもらっている。特別な施工技術で、お風呂が新品そっくり？に蘇る方法がある。今回の場合はひびが消えるまでバスタブを削って専用の溶剤を塗布し拭きつけ塗装を施す。決して安くないがユニットバスを交換するよりは低価格でとても綺麗になる。風呂の大きさなどにより一概には言えないが半額位で施工可能だ。新品ほどは長持ちしないだろうが、予算の関係ととりあえず当分持てばよいと判断したので”新品”ではなく”新品そっくり”を選択した。こちらは明日で工事終了予定
2009.02.03
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エントランス庭の整備
現在敷地内の庭を整備中もともと土だけの状態だったので、雑草が生えたり大きな水溜りができていた。雨の日は足元も悪くなるので物件にとって大きなマイナスポイントだった。アスファルトは手間がかかるので金銭的にかなり高くつくそうだ。そこで、業者さんと相談した上で砂利を敷いてもらうことにした。工事の内容・邪魔な木を撤去して、駐車スペースを少し広くする。・庭への入り口はアクセントでブロックと洗い出し工法を利用し、建物までの道を作る。（土を掘ってセメントで固めるので、雨が降っても歩きやすくなる。）・砂利を敷くと以前より地面の高さが高くなるので、それに合わせて浄化槽や下水関係のマンホール周辺をセメントで固めて高くする。・全体的には土をならして砂利を敷いた状態になる。さすがに自分では出来ない部分なので、業者さんに発注しました今週中には工事終了予定です。これでだいぶ快適になるし雰囲気も変わるので楽しみだな～。
2009.02.02
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心の成長？
絶景はそう簡単に見れるものではない”目標を大きく設定すればするほど乗り越えなければいけない壁が多く立ちはだかる。”そういえば、昔は決断力がなくても困ることはなかったなあ。うまく指示する方法を知らなくても問題なく生きてこれた。考えたことも感じたこともなかったなあ。人に厳しくするほうが優しくするよりもよっぽど難しいだなんて・・・。何もかも嫌になって逃げ出したくなったりもする。逃げるのは簡単だけど、目の前の壁から目をそらしたらそれ以上前には進めない。だけど、この心の葛藤に打ち勝てば今まで見えなかった世界が見えてくるんだろうな前に進むか進まないか選択肢を与えられたことだけでも有難いことかもしれない。
2009.02.01
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