2011年11月の記事一覧 | 難有り不動産～山あり谷ありヤク○あり泣

特別代理人に引渡命令

先日代金納付した物件…相続人が相続を放棄している。つまり相続財産法人となっている。原則、相続財産管理人を選任して手続きしなくてはならない。競売申立て後の本人死亡のケースでは特別代理人が選任されるにとどまる。今回、その特別代理人に引渡命令が発令されるかについて考えてみた。書記官に聞いても分からないらしい。引渡命令の相手方は某A相続財産　この特別代理人が選任されているが、その代理権に含まれるか。つまり競売事件と引渡命令事件が同事件か。引渡命令決定は(ヲ)などの事件である。競売は(ケ)かヌで、全く別の符号である。それに競売事件に引渡命令は必要的ではなくあくまで任意である。個人的にはでない気がする。却下される可能性は半々ではないだろうか。口頭弁論が開かれたりするのでしょうか。まとめてみる。出なそうな理由別事件である。引渡決定は任意的で必要的ではない。出そうな要素あくまで付随的な事件であるケ事件名に付記してヲの事件名が記されている。つまり併記されている。同一事件簿に保存される。まあやってみます(^_^;)意見書でも出そうかな。皆さんも良かったら予想してみてください。

興味深いオークション判例　伝家の宝刀

いかに原告の立証が難しいか。それを示す判例があった。加害者天国とでも言いたい。オークションサイトでの落札者が、落札品の配送について、出品者が合意に反する発送方法を採った結果、落札者に配達されなかったとして、出品者に対して行った損害賠償請求が一部認容された判決が言い渡された。「メール便は，簡易書留郵便と比べて，配達の確実性・信頼性において劣ることが明らかであることからすると，仮に，被控訴人が上記のような誤解をしていたとしても，それ自体が，･･･本件サイトへ，自ら「簡易書留郵便も可能です。」と記載した本件優待券の出品者として果たすべき被控訴人の注意義務に違反するものというべき」としたもの。メール便の会社は、上記判示を見て、どう思うのだろうか。配送できなかったのだから、文句の言いようもないだろうが。第２事案の概要１本件は，Ａオークションのインターネットサイト（以下「本件サイト」という。）においてＢ株主優待券を落札した控訴人が，出品者である被控訴人に対して，控訴人へのＢ株主優待券の配送について，被控訴人が合意に反する発送方法を採り，その結果，控訴人に配達されなかったとして，債務不履行による損害賠償請求権に基づき，同優待券の落札代金，送料，振込手数料，被控訴人に対して返金を求めるために要した通信費及び同優待券が届かなかったことにより発生した損害（合計１１万６４６７円）の賠償，被控訴人が，本件サイトに控訴人の名誉を毀損する内容の書き込みを行い，これによって控訴人を公然と侮辱したとして，不法行為による損害賠償請求権に基づき，慰謝料（８万３５３３円）の支払及びこれらの合計額２０万円に対する訴状送達の日の翌日である平成２１年６月１１日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求めた事案である。２原審は，控訴人の請求を，優待券の落札代金及び送料並びにこれらの振込手数料相当額（合計４７８７円）の損害賠償及びこれに対する平成２１年６月１１日から支払済みまで年５分の割合による遅延損害金の支払を求める限度で認容し，その余の請求を棄却したため，控訴人が，控訴人敗訴部分を不服として控訴し，被控訴人も，被控訴人敗訴部分を不服として附帯控訴した。３前提事実（当事者間に争いがないか，括弧内に掲記の証拠及び弁論の全趣旨により容易に認められる事実） ( 1 ) 被控訴人は，平成２１年３月ころ，本件サイトに，Ｂ株主優待券４枚を出品し，その際，商品説明文の欄に「簡易書留郵便も可能です。Ｃメール送料にて送ります。」と記載した（甲１）。 ( 2 ) 控訴人（本件当時の住所は，札幌市ｄ区e f 丁目g － h － i）は，平成２１年４月１日，被控訴人が出品したＢ株主優待券４枚のうち２枚（以下「本件優待券」という。）を代金４６０２円で落札し（甲２），同日，本件サイト上で，被控訴人に対し，「はじめまして商品を２個落札しました。発送方法について，簡易書留郵便を希望します。」という内容のメッセージを書き込んだ（甲４の１）。 ( 3 ) これに対して，被控訴人は，同日，本件サイト上で，控訴人に対し，「落札いただき，ありがとうございました。Ｃ・メール便（８０円）（簡易書留郵便です）にてお送りします。よろしくお願いします。」という内容のメッセージを書き込んだ（甲４の１）。 ( 4 ) 控訴人は，平成２１年４月１日，本件優待券の代金等４６８２円（落札代金４６０２円及び送料８０円）を，Ａオークション株式会社あてに振込送金した（甲７）。なお，振込手数料は１０５円であった（甲７）。 ( 5 ) 被控訴人は，平成２１年４月２日ころ，本件優待券を，宅配業者であるＪ株式会社が行うＣメール便（以下「メール便」という。）で発送した（乙１，２）。（被控訴人の主張等）控訴人の主張は，否認ないし争う。第３当裁判所の判断１当裁判所も，以下のとおり，控訴人の請求は，原判決が認容した限度で理由があり，その余は理由がないものと判断する。２争点( 1 )について ( 1 ) 前記前提事実によれば，被控訴人は，本件サイトに本件優待券を出品するに際して，配送方法として簡易書留郵便によることが可能である旨を特に表示し，本件優待券を落札した控訴人は，被控訴人に対し，簡易書留郵便による配送を希望したものであり，以上によって，被控訴人は，控訴人との間で，控訴人の住所において本件優待券を引き渡すこと（持参債務），その方法として，簡易書留郵便によることを合意したものと認められる。 ( 2 ) しかるに，本件優待券が，被控訴人から，平成２１年４月２日ころ，簡易書留郵便ではなく，メール便で発送された後，Ｊ株式会社の札幌Ｎセンターまで届いた事実は認められる（乙３）ものの，控訴人が本件優待券を受領したことを認めるに足りる的確な証拠はない。 ( 3 ) そうすると，被控訴人が，本件優待券を簡易書留郵便ではなくメール便で送付したことは，それ自体被控訴人の債務不履行を構成するものであるし，被控訴人には，控訴人に本件優待券を引き渡す債務の不履行が認められるのであって，被控訴人は，控訴人に対し，これら債務不履行によって発生した損害を賠償する責任を負うというべきである。 ( 4 ) なお，被控訴人は，Ａオークションにおける配送方法は，簡易書留郵便の選択はなく，メール便は通常の配送方法であり，これによって発送した被控訴人には，債務不履行はない旨主張する。しかし，被控訴人が，控訴人との間で，本件優待券の発送方法として，簡易書留郵便の方法による旨合意したと認められることは，前記( 1 )のとおりであるし，弁論の全趣旨によれば，簡易書留郵便は，メール便と異なり，受取人が目的物を受け取るについて，受取人の受領の証印又は署名が必要とされ，受取人が現実に目的物を受領することを前提とする制度であり，控訴人は，このような簡易書留郵便制度の信頼性に鑑みて，「簡易書留郵便も可能です。」とした被控訴人に対し，前記前提事実( 2 )のとおり，簡易書留郵便での発送を指定したことが認められるのであり，被控訴人が，控訴人に対し，メール便で，本件優待券を発送したことをもって，「債務の本旨に従った履行」（民法４１５条１項）があったということはできない。また，前記前提事実( 3 )のとおり，被控訴人は，簡易書留郵便による配送を希望した控訴人に対して，「Ｃ・メール便（８０円）（簡易書留郵便です）にてお送りします。」などと回答しており，本件優待券を送付するに際して，メール便が簡易書留郵便と同一のものである旨誤解していた可能性がないではない。しかし，証拠（甲２４の３）によれば，本件サイトへの出品者は，「商品等の出品にあたり，情報発信機能を用いて商品等に関する正確かつ十分な情報を掲示する」義務を負っていること（Ａオークション利用規約７条２項）が認められ，上記認定のとおり，メール便は，簡易書留郵便と比べて，配達の確実性・信頼性において劣ることが明らかであることからすると，仮に，被控訴人が上記のような誤解をしていたとしても，それ自体が，前記前提事実( 1 )のとおり，本件サイトへ，自ら「簡易書留郵便も可能です。」と記載した本件優待券の出品者として果たすべき被控訴人の注意義務に違反するものというべきであり，以上の認定，判断を左右するものではない。３争点( 2 )について ( 1 ) そこで，被控訴人の前記債務不履行によって控訴人に生じた損害について検討すると，控訴人が原審及び当審において主張する損害のうち，本件優待券の落札代金及び送料並びにこれらの振込手数料相当額（合計４７８７円）については，被控訴人の債務不履行と相当因果関係のある損害と認めることができる。 ( 2 )ア控訴人が主張する損害のうち，被控訴人に対して繰り返し返金を求めるために要した通信費（７６８０円）については，その発生を基礎付ける事実を認めるに足りる証拠がない。イまた，控訴人が主張する損害のうち，本件優待券が届かなかったことにより，控訴人が予定していた旅行をキャンセルしたこと等により生じた損害（航空会社に支払ったキャンセル料２０００円，株主優待券を利用して旅程を組んでいたが，入手できなかったため搭乗できず，払戻しも受けられなかった航空券代金１万２０００円，欠席せざるをえなくなった札幌での理事会の損害５万円及びホテルの宿泊をキャンセルし，スケジュールを変更せざるを得なくなった損害４万円）については，いずれもその発生を基礎付ける事実を認めるに足りる的確な証拠もないし，被控訴人の前記債務不履行との間に相当因果関係があるとは認められないものである。 ( 3 ) 以上によると，被控訴人の債務不履行と相当因果関係があるものとして，被控訴人が控訴人に賠償すべき損害は，前記( 1 )に認定の４７８７円のみである。本件コメント等は，控訴人の一般社会における評価を低下させるものとは認められないし，本件サイト内において出品者や落札者を評価する際に用いる表現として，違法ということはできない。したがって，被控訴人が，本件サイトに本件コメント等を書き込んだことは，控訴人に対する不法行為に該当しない。５結論以上のとおり，控訴人の請求は，本件優待券の落札代金及び送料並びにこれらの振込手数料相当額（合計４７８７円）の損害賠償並びにこれに対する訴状送達の日の翌日である平成２１年６月１１日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求める限度で理由があり，その余は理由がない。よって，控訴人の請求を上記の限度で認容した原判決は相当であり，本件控訴及び附帯控訴は，いずれも理由がないから棄却することとし，主文のとおり判決する。適宜省略今日の昼に興奮しながら判決を見ていました。ちなみに融資を引く時に伝家の宝刀を抜きました。少額の融資ですが。保証人なし担保ありで申し込んだんですが、担保要らないよと言われました。本業は大事です。サラリーマンではないのですが。

代金納付　引渡命令不発？

本日代金納付してきました。代金納付前は少しバタバタします。１まず資金を集めます。いろんな口座のお金をメインバンクに集めます。2登記簿を取ります。3固定資産税評価通知を取ります。4即計算して税額を出して振り込みます。他にももう少し面倒な手続きがあったりします。本日終了しましたが10時から12時位までかかりました。一つ一つの待ち時間で結構時間を食いました。なんで代金納付時に登記簿がいるんでしょうね。397円のを印刷してもよさそうなもんですが。税金も印紙を出せば良さそうなもんですが…。それと特殊な事件(特別代理人事件)なので、普通に引渡命令が出るかは分かりません。書記官もよく分からないとのことなのでとりあえず、引渡命令を出してみますが、却下されそうな匂いがぷんぷんします。別の裁判所に出した訴状は月曜に出したのにまだ進展なしです。書記官が言うには今訴状を読んでいるところですとのこと。そば屋の出前みたいなことを言う。訴状を読むのに一週間かかると年内の解決は無理かもしれません…。非常に残念です。さて、融資の話はまた今度させてください。題して　伝家の宝刀ってとこでしょうか。

登記と所有権　賃貸VS売買

日曜日、物件の案内をしてきた。マジで万全の対策をして行った。内覧時間3分。土地の境界の説明は不要との事。買い付け申込書の用紙を一応渡しておくかと聞くと大丈夫との事。そして現状連絡がこない。つまりそういうことです。ちなみに賃貸の連絡も来ておりません(^_^;) まあつまりそういうことです。今日司法書士さんや税理士さんとあってきた。その司法書士は月に100件位の登記をしているとのこと。立ち会いのない抵当権設定や抵当権抹消もあるだろうけど月に200万はいくだろうなあ。うらやましい。最近ブログを見ていると少し疑問に思うのですが、登記＝所有権と思っている方がいますが、少し違うと思います。私は更地を一筆所有していますが、登記をしていません。登記の意味や登記のメリット、デメリットを知っておくと便利だと思います。

賃貸ＶS売買

明日、同じ物件を売買と賃貸でそれぞれお客さんが見に来る。売買はうちの事務所で、賃貸はアパマンで案内する。私は正直売買を希望する。でも一応、いつも高めに賃貸で同時募集する。庶民の知恵だ。明日は頑張ってくる。まああまり期待はしないで行く(^_^;)

表面利回り≒賞味期限≒π-3.14

表面利回り≒賞味期限≒π（パイ）-3.14何の事か分かりますか？本日、買い物をしていたらタイヤキが3つで90円で売っていました（*^_^*）少し迷いましたがたまの贅沢と思ってかごに入れました。レジに行くと…、店員が戸惑ってる。ん、値札張り替えたのばれたかどうかしたか？と思っていると賞味期限が切れてしまったので売れないとのこと。俺　全然気にしないから売ってくれ。店員　お売りすることができません…俺　じゃあタダでください（*^_^*）店員　破棄することになってますので俺　土下座しながらお願いします店員　店長を呼んできます。店長　大変申し訳ありませんが… まあ、俺が食中毒になると店の責任になりかねないですからね。しかしながら賞味期限って意味あるんでしょうか？全然気にならないんですよね、私は。まあ単なる目安。期限から一週間過ぎたら匂い注意しながら食えよ～とかそんなもん。私の冷蔵庫には7-8年前の缶詰や半年前の納豆がつわものどもがひしめいています。表面利回りっていう概念は私は嫌いなんだけど似たようなもんです。単なる言葉遊びで実質利回りを出す目安に過ぎない。加藤博之氏が表面利回りを重視しているがイマイチだ。木を見て森を見ない表現方法だと思う。 π≒3.14と思っていますが本当はπ＝3.14159265328979323846264338327950…なんですよね。まあつまり期限≒表利≒π-3.14≒どうでもいい数字ってことです。今日も分かりやすいことを分かりにくく説明いたしました（*^_^*）できましたら皆さんの表面利回りや賞味期限についての考え方を教えてください。あと、今日は書記官と口論になりました(;O;)書記官とは仲良くしましょう。

使用損害金訴訟　

賃料相当損害金の請求訴訟を起こそうと思う。年内に解決すべく、急ぎ訴状を作っている。本当は話し合いで解決したかったが相手が応じず、4か月が経過した。そろそろケリを付けようと思います。使用損害金などは請求しないのが一般的です。なぜ今回請求するのか。何と債務者一家の年収は推定850万円。なのに払う気なし。まあ勤務先も聞き出しているので強制執行も視野に入れています。訴訟って競売ビジネスをしていると切り離せないですね。一応、不当利得の方法と不法行為の方法がありますが、不法行為で行きたいと考えています。法廷または、司法委員を挟んでの和解になると思いますが。懸念されるのは裁判官が鑑定しようとか言い出したら嫌だなと思います。職権でということはないと思いますが。後は追い出すなら追い出しちゃえよと裁判官が考えそうですが。追い出すのが一般的ですしね。使用損害金の請求を検討している方はご連絡ください。したことがある方もご指導いただけたらと思います。。

占有者貸し　税金詐欺　俺の意味

私はなんで生きてるのかと思った。国家のために生きてるのか。なぜなら10月の支出　税98400円生活費+リフォーム代　78800円まるで国家や市に奉仕するために生きているのではないか。税務調査はされたくないが税（金がしっかり使われているかの）調査はしてみたい。話は変わるけど不動産に関し本当に能力がある人は一握りだと思う。もちろん自分は無能な方。でも意外に本当に実力があるのでなくてもなかなか失敗はしない。たまたまうまくいったりする。私ももしかしたら無能な割にうまくいっているのかも知れない。一つ占有者貸しをお願いされている物件があるが毎月3万円しか払えないとのこと。もちろんその金額なら退去させるが、皆さんは占有者貸しの時は3万円とか激安で貸しているのでしょうか？

裁判の結果　大家として勉強

裁判が２件無事に終わりました。相手が２件とも意外に抵抗。タイヤの件と土地の不法投棄の件があったのです。タイヤの件は相手は頑なに抵抗してきましたが、準備書面によると「裁判のストレスで吐血し、通院を余儀なくされた。おなかに子供もおり、家族ともに精神的損害を受けている」とのことでした。お気のどくとは思うが、だったらさっさと和解しろといいたい。まあある程度こちらも折れて和解した。土地の不法投棄の件はなかなか立証が困難で疎明程度しかできず裁判官の提示した金額及び被告が全て撤去するということで和解。まとめると和解金合計　32940円及び残置物の撤去訴訟費用　印紙3000円　　　　　　　切手7000円まあ、本人訴訟でなかったら大赤字ですね。少額の請求で相手へ送達するたびに1050円かかるのは精神的に良くないですね(^_^;)個人的には調停が好きですが、1強制力がない2原則、相手の住所地へ申立て　なので自分の住所地でやる場合、訴訟を中心に考える必要があります。正直2900円のタイヤ代で訴訟をしたのは少ししくじった気がします相手がもっと素直に折れると読んだのが外れです。まあ、２件訴えると出頭など手間が1.5倍位で済むし、片方が負けてももう片方で挽回できるというリスクヘッジにはなりますね。家賃の催促など、裁判所とはかかわりがある我々の業務です。訴訟等の手続きには精通していたいと思います。さて、最近引渡命令にはまってます。いきなりは出しませんが話し合いが遅かったりすると出しちゃいます。ただ、一つ疑問。私は主文を相手方、鳩山雪雄は~を引き渡せとしているんですね。あえて名前を入れて、強調してたんですよ。でも引渡決定書を見ると…名前入ってないじゃん。勝手に変更していいのか？裁判所が請求の趣旨いじっていいのかよ。詳しい方教えてください