2011年01月の記事
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競売物件の占有者に賃貸借契約を結ぶなよ？
更新が控え目になっており申し訳ありませんでした。競売物件についてこそこそ書いておりましたが一つ残念な相談を受けました。 何やら最近は競売物件を落札したら占有者にそのまま賃貸するのが流行っているらしい。いわゆる占有者貸しですね。 占有者貸しは1空室の期間なく家賃が入る2リフォームが不要3立ち退き交渉が不要 などとなかなかのメリットがあるようだ。悪くない方法だと思う。占有者の属性によってはアリだと思う。 後輩が落札後すぐに占有者と賃貸借契約を結んだらしい…。合意管轄すら定めなかったらしい…バカだ…。リスク管理が全くできていない。完全に相手ペースだ。引渡命令のありがたみを分かっていない。 まるでアメリカが核を全て廃棄したようなものだ。泥沼の戦いになってしまう。 占有者貸しについて対策があれば是非教えてくださいませ。私の方法は後日記載させていただきます。 引渡命令について良く分からない方は民事執行法８３条を暗記する位読むと良いです。
2011年01月31日
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死
すいません。親族がなくなってバタバタしておりますので少しだけゆっくり更新させていただきます。それでは。
2011年01月26日
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不動産競売入札について！ 入札～引渡命令まで
競売事件の調査について書かせてもらったところたくさんのアクセスを頂きありがとうございます。さて、不動産競売の入札（個人編）について書いてみようと思います。 さて調査を終えて購入しようとするときはまず入札書一式を入手します。執行官室に行けばもらえます。入札書、保証金証明はワードやエクセルでうまく入力すると用紙に直に印刷できるので便利です。 さて私が一番疑問に思っているのが入札書の金額です。実は私、僅差で負けた事がない！大負けするか10万円前後で勝っている。 時々、競争力のない、というか惜しい数字を書く人がいます。１円差で負けてたり同順位で抽選になっているのです。例えば2499999円2500000円とか売却基準価格をそのまま入れている方がいます。2500001円とかにしていただけると買える可能性が0.5％位増えそうな気がします。たった1円か２円ですので強くお勧めします。 また、入札書に添付する住民票ですが、3か月以内の物にしてください。３か月過ぎた住民票はどうすればいいのか？ヤギのエサにそれは物件購入後に書記官に登記を依頼するときに使えばいいのです（＾－＾） 本日は体調がイマイチ（というかすこぶる悪い）なのでこの辺で
2011年01月15日
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不動産競売物件調査の極意 意外と使えるノウハウ
たくさんの方にリクエストを頂いたので物件調査の続きをかきます。 1 車は遠くに止める2 必ず占有者と接触する3 暗くなる少し前の時間に行く4 必ず登記簿を取る5 名刺は出さない 2について補足ですが…いきなり債務者の家に行ったらダメです(>_<)まずは近隣に話を聞いて危ない人かどうかチェックします。この時に…近隣の家の表札を見ます。同じ名字だと親戚で根掘り葉掘り聞けない事もあります。また、近隣一角が親戚一同で固まっており、他人を寄せ付けないところもあるので注意です。3は取って付けたような理由ですが夕食前ですと主婦の方は御在宅のようです。それに占有者も仕事があると帰りが夕方過ぎになるので私はこの時間帯に行きます。 4必ず登記簿を取ります。基本的には登記簿がなくても執行官が調べてくれます。でもたまに対抗できない賃借権仮登記などがあると、特に明細書に記載しないことがあります。２回ほどそういうことがありました。それに競売理由もある程度はわかるので債務者の現状が分かったりもします。登記はオンラインで480円で取得可能です（*^_^*） 5 名刺は私はいつも出しません。近隣の方がどうしても欲しがった場合はまた別ですが、債務者との接触では出しません。債務者は我々を好意的に思っていません。露骨に嫌悪感を出す方もいます。債務者と話をするとかなり因縁をつけられる事があります。そんな時は迷わず逃げ出しますが名刺を渡しているとまずいです。脅迫されたとか、不法侵入だとか言われるとパトカー位は簡単に来てしまいます。そこで逃げても足がつかないように名刺は渡しません。購入したらどうするか？そうしたら初めて名刺を渡します。不法占有は相手側ですしね（＾－＾） あとは最近よく使う極意 それは6 入札期間ギリギリに物件調査に行く。これはめっちゃ使えるノウハウです。なぜ良いか。それは第一に、何人位が調査に来たかが分かる。近隣住民や債務者に聞くと何人くらいが話を聞きに来たかを教えてくれます。そうすると、金額を算出しやすいです。多くの人が来てるなら金額が上がる事が想像できますし少なければそれほどでもないと分かります。第二に、物件の取り下げの問題です。期間の最後の方に行くほど取り下げられにくいです。6のノウハウは是非ご利用ください（*^_^*）
2011年01月11日
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ヤフオク訴訟？ 祝日嫌い 物件調査
こんばんは。オークションでもめています(;O;)たかが6000円です。でも金額に関らず、許せない事ってありませんか？ 一つオークションでの訴訟について書いてみます。金額が6000円…。となると本人訴訟とかしかありません。少額訴訟が流行ってますよね。でも私はあんなに高い手続きはしません(；一_一)一番安い法律手続きは…調停です（＾－＾）調停は~1 900円位から始められます少額訴訟だと7400円位最初にかかります（使わない切手は戻ってきますが）。2 相手に結構なプレッシャーを与える事が出来ます。内容証明より正直効果があります。 私なら内容証明は無視します。でも調停は無視しにくいです（正式訴訟になった時の裁判官の心証が悪くなります てか悪くなる事が多いと思います）。 900円なら不成立になっても食事を4食位抜けば回収できますよね（*^_^*） 調停、というか訴訟の最大のデメリットは…基本的には相手の住所地の裁判所に提起しなければならんとです(>_<)例えば自分が仙台で相手が山梨だと甲府地裁等になります…これでは勝てません(；一_一) 勝訴すれば交通費も相手持ちですが勝てるか分かりません…裁判は判決でなく和解で終わる事が殆どです…。 そこで裏技ですが…二つ考えてみました。オークションの訴訟で使えるか分かりませんが…1相手方の住所地の簡裁に調停を申し立て相手をビビらせてから調停外で和解をする2オークションのトラブルで何らかの損害を被った場合、例えばオークションで買った電化製品から発火し、損害があったとかの場合、不法行為地として自分の住所地の簡裁に調停を申し立てる。または住所地の地裁に訴訟を提起する（簡裁への訴訟だと裏技を使われます）3仙台の地裁に訴訟提起しますがよろしいですね と聞き、「好きにしてください」と言わせる。つまりは合意管轄（*^_^*） 上記はあくまで私の妄想上では可能ですが法律上できるかは分かりません この方法で試しに挑戦してみます（＾－＾）結果報告しますね あ、明日は僕の嫌いな物件調査です(；一_一)調査の極意は後日書きますね☆
2011年01月06日
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あけましておめでたい 入居者からのメール
あけましておめでとうございます。今年も一年よろしくお願いします。毎年、年始に包丁を研ぐ儀式をするのですが、試し切りで自分の手を切ってしまいました、ふどーです。今年こそ物件を増やしたいなあと思います。去年の7月以降、建物を買っていません(土地は買いましたが というか通路)。たまに勢い良く不動産を買う方がいらっしゃいます。ひがみ半分でお話しますと、私もそういう買い方したいなあと思います。正直不動産が増えていくとうれしくてうれしくて、ちびりそうになります。でも購入した不動産が安定しないまま買い進めるのは資金量にもよりますが、かなりリスキーだと思います。でも正直資金が豊富な勝負師の方は正直うらやましいです。さて、滞納しているover50の入居者からメールが来ました。家賃が５万円で滞納してるのですが「家賃30000円なら12月分払えます」とのメールがありました。「余計なこといわずに一部でも振り込めや」と送りたいのですが保留です。滞納しているのに家賃を値下げしろだの殺意が芽生えます滞納者に限って言うことはいっちょうまえです。このままぐだぐだ言うなら差し押さえます不動産調査の話は希望がなかったので中止です笑ではでは
2011年01月04日
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