2016年08月の記事
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台風一過？？
ってことで、台風一過の札幌。当地ではそれほど被害なく良かったですが帯広や上富良野は水害状態で、お住まいの方や関係者の方は大変かと思います。かくいう自分も本業では大雨が降ると、いろいろとあるので、気持ち穏やかな夜ではありませんでしたけど（笑だいぶ夜遅くまで起きていて、携帯がならないかニュースとネットを見ている夜でした。そんな中、登録している「建美家」からメールが入ってきました。その中の記載が・・・・※こちらの物件は水面下にて弊社で管理しており、一般公開画面には掲載されておりません。とありました。たぶんレインズには載っている物件なんだろうけどこういう文言は「非公開！」というプレミア感を出しているんだろうな、と。しかし。。。。物件見ても、それほど響く物件ではありませんでした（笑鉄骨築30年近くで、たぶん積算は出るだろうけど運営厳しそうな案件でした・・・・。ネットで最初からおいしい案件は難しいですよね（笑
Aug 31, 2016
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入居者遭遇
ってことで、今回購入した6棟目ですが入居者の方にお会い出来ました。とってもいい感じのおばあさんですが建物管理の悪さも思い知りました（笑今回の物件は、任売物件みたいなものなのでしっかりと管理されているとは言い難い物件でした。だからこそ安く買えたわけですが・・・・。気になるところを直し始めたらけっこうな金額になるので、清潔＆見た目重視で手を入れながら募集をしていきたいところですね～。駐車場の確保にコストもかかるので、最低限の募集をしながら、秋には駐車場を確保して一気に募集といった感じでしょうか。細々したところは自分で対応すると思うのでこれから少し手間が増える事でしょう。それでも。。。。。たまにはミーティングやりたいな～。
Aug 30, 2016
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決済完了！
ってことで、午前中に本業を休んで決済に行ってきました。決済に掛かった時間は・・・・・15分とかかりませんでした（笑あっという間の出来事でした。このあたり、事前の段取りをしてるからなんでしょうね～。仲介さんに感謝です！！そして、その後、管理契約を結びつつ空室のリフォーム予定を管理担当の方と確認。今回は12戸中6戸空き（うち1戸は退去待ち）なので5戸を順番に見て回りましたが・・・・・・あまりの暑さに熱中症になりかけました（苦笑めまいと手の震えと握力ダウンなどなど・・・・やばかった（笑水分補給は大事ですね～。さて、一気に空室率が上がったので粛々と行動していきたいと思います！！
Aug 29, 2016
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前日の心構え
ってことで、明日は6棟目の決済。とか思いながら、今回は段取りを先に終えたはずなので、カバンに必要なものを入れて終了。天気もほどほどなので、つつがなく終わってほしいところです。5棟目は満室購入で、その後半分退去！という荒々しい物件でしたが、6棟目は半分空室からのスタート物件です。退去の嵐は来ないですが、入居促進の努力が必要になるので、頑張りたいところ。年末までに満室目指して頑張ります！！さて、寝るまでは帳簿でも打つかな。。。。
Aug 28, 2016
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小休止
って事で、決済を間近に控えた週末。不動産活動は何も無し。ま、今日は息子の誕生日なので、家族サービスを頑張らねばなりません（笑）いまのところは、家庭に不動産収益の還元をしているのは、ふるさと納税の貢ぎ物と固定資産税くらいなので、もう少し還元出来るような体制に持ち込めるようにしたいものです。さて、今回決済予定の物件は、駐車場の確保に一回だけコストがかかります。一気にコストをかけてしまうか、何部屋か埋めてからギリギリのタイミングでコストをかけるか。国金から必要コスト分を借り入れる事を考えた方が良いかもしれないかな、などといろいろ思い悩んでいます。昨年度決算時に、諸事情から現金の持分が少なすぎて決算書の見た目が悪すぎたのが気になりますが今回も第4四半期の購入で、手元資金が薄いのがデメリットだったり。借りたお金でも手元にあれば、それはお金。ふ〜む。そもそも国金も貸してくれるのか？？（笑）まずはそこからですね〜
Aug 27, 2016
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格差だな・・・・
ってことで、ホンダからNSXが発売されましたね～。価格は国産最高の2370万円との事。オプションとかつけると、乗り出しは2700万くらいかな？この価格帯になると、ランボルギーニのウラカンは買えるしアウディのR8やフェラーリ４５８も中古なら全然買えます。ポルシェでも買えるし、スーパーカーが買える価格帯のクルマになってしまいましたね～。もう庶民が背伸びして購入できる車ではなくなり、残念な気持ちにはなります。スポーツカーは、どうしても台数が少ない分だけ高くなりがちですが、もう少しお手軽に買える車が欲しくなりますよね～。ホントのクルマ好きで富裕層の方は絶対数が少ないからそれほど見れる機会が少ないのかと思うと寂しいです。買えるように頑張りたいが、ここまで高いと他のクルマを買いそうです（大笑
Aug 26, 2016
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融資は紹介か自己開拓か？
ってことで、金融機関の開拓の歴史を思い出してみると。。。。１棟目：とある不動産会社のセミナーでご挨拶した 銀行さんの担当者へ何度もアタックしている うちに、話がしやすくなり、融資が通った。２棟目：某大家さんのご紹介で、銀行の担当者を紹介 して頂き、やり手な担当で、融資が通った。３棟目：仲介して頂いた会社の紹介。４棟目：某大家さんから、国金の担当者を紹介されて いたので、アタックしたらあっという間に通った。５棟目：新規開店の信金支店に自分から飛び込みで行ってみた。 最初は自宅の住宅ローン。 次に収益物件５棟目の融資をしてもらう形に。６棟目：某大家さんからのご紹介。 これまた新設の信金支店でした。 ご紹介が功を奏したのか、あっという間に融資内諾出ました。そんな感じで、自己開拓２件、大家さんのご紹介３件、仲介会社さんからの紹介１件というところです。あ、３棟目は仲介会社さんのご紹介で借換をしたのでちょっと意味合いは変わるかな？こう見ると、やはりご紹介のパワーは違いますね！
Aug 25, 2016
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いい天気！
ってことで、網走なう。。。金消契約を終わらせて、通常業務をこなしつつ夜に網走まで移動していました。御仕事柄、河川水位を見る事多いですが今回の台風の３個によるジェットストリームアタックによって、各地の河川は大変なことになっています。よく重説などには水害に関する記述がありますが普段は来ない水害でも、ひとたび来れば物件としては壊滅的な被害の可能性を考えると買う場所は考えなければいけないのかな、と思ってしまいます。そんなこと言いながら、今回の６棟目は水害の可能性があるエリアだったりしますけど(笑ちなみに・・・６棟目は、購入時に１２戸中６戸しか入居が無い為法人としては今期の結果にはマイナスな要素が大きい物件です。あとは償却期間切れているので、４年でみるのか融資年数で割りかえしてみるのか。どちらがいいのか、悩んでいるところです。さて、仕事してきますか！
Aug 24, 2016
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わからん
ってことで、先ほど金消契約を結んできました。何度やってもハンコ押すのに疲れますね（笑今回も代表である妻も同席で行いましたが・・・・担当の方から担当者：不動産関連は旦那様が担当されているんですよね？？代表 ：あ、そうです。私はなにもわかりません。おお！！！なにもわからんは、マズイよ！！と思ったが、担当の方は「やっぱりね」という顔でこちらを見ていました（笑担当の方は笑顔で見ていたから良いのでしょう、たぶん・・・・それでも、なにもわかっていないのに保証人などしてくれているんだから、ありがたい限りですけどね。あとは来週の決済を待つだけです！
Aug 23, 2016
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マリッジブルー？？
って事で、決済が来週になりました。そして、毎回ではあるんですがいざ、所有権移転（ご成婚）のタイミングになると「ホントに買っていいのか？」「買って大丈夫なんだろうか？？」「トラブル出ないだろうか？？？」なんて感じで、突然不安になります。買うまでの流れでは、融資付けたりシュミレーションしたりと、気分が盛り上がっていますが、決済前になると、やることが無くなってくるため、余計なネガな考えが出てくるんでしょうね～。利回り良くて、安定していて、満室で、駅から近くて資産価値のある物件。そんな１００％物件を買えるわけではないので元々のチキンハートも相まってネガな発想が出てくるんだろうと。買ってしまえば、そんな気持ちもどこかに行ってしまい、いろいろと動くんですね～。売買契約日から決済までの間が、行動しようもなく宙ぶらりんだけに、そんな気持ちになるのでしょう・・・・
Aug 22, 2016
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本業的な週末
ってことで、台風も合間になりまして蒸し暑い夜ですが・・・・土日あわせて30時間くらい連続で本業に従事していたので、不動産的な活動はなにもありません（笑1時間昼寝（朝寝？？）出来たのでなんとか動けていますが、もう無理が出来ないお年頃なので、今週の体調が心配です（大笑とりえず・・・・・今週の金消契約に向けて、書類が揃っているか確認くらいな週末です。
Aug 21, 2016
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台風来ますね～
ってことで、台風が来ると忙しさが増す本業ですが、先ほどまで当地より100キロほど離れた場所で、休日出勤して対応していました。これで被害が減るなら、という気持ちだけでやってますね（笑あとは自分の物件に被害が出ないことを祈るばかり。市内でも冠水した道路とかもあったりするみたいで、少し心配です・・・。
Aug 21, 2016
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1次試験通過！
ってことで、某国家試験の1次試験を通過しました。次は再来月の実地（筆記とも？）試験を通れば資格取得が出来ます。施工系の資格は既に一つ取得済みですが今回の試験、そして実務経験で取得出来る資格も申請中なので、全部取れれば不動産賃貸業の名刺に記載してもいいかな？なんとなく素人に見えなくなるだろうし話題にも出来ますしね！あとは講習を受ければ取得可能な現場系資格も記載すれば・・・・賃貸業には役に立たないか（笑ま、も少し勉強頑張りたいと思います！！
Aug 20, 2016
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お金があっても無い
って事で、６棟目購入に動いている今日この頃。ふと思ったのは、積立されているお金。毎月わずかながらでも引き落としされて積み立てられている積金。もちろんお金としてカウント出来るしいつでもおろせるはず。けれど、立場的には解約しにくいですよね。そんな訳で、今回も物件買うのに資金繰りが四苦八苦しております（笑決済まであと１週間ちょっと。頑張ってお金動かさないと・・・。
Aug 19, 2016
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契約予定
ってことで、台風一過の札幌。本業は台風が来ると忙しくなるので昨日、本日とバタバタとしておりました。そんな今日、６棟目の契約日となりました！！やっと５０戸を超えることになります。ここまで約６年かかっていますのでゆっくりな歩みですよね～。なんだか感慨深いものがありますがまだまだ通過点ではありますので頑張ります！！
Aug 18, 2016
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休み明け
ってことで、本日より本業も開始です。なんだか久々（1週間ぶり）の仕事なんで違和感ありますが、一気にギアを上げてこなしていきたいところです。宿題も溜まっているし(笑さて、融資を申し込んでいた６棟目。無事に融資承諾を頂きました。金利は普通ですが、長プラ連動の変動金利なので実績作って金利交渉させてもらいたいところです。担当の方も、実績あげれば金利交渉可、と言ってくれているので（笑あとはこのまま、契約といければ、６棟目取得となり、やっと５０戸超えます。なんとも小さい物件が多い為、亀の歩みですがノロノロと先に進みたいと思います。
Aug 17, 2016
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ちょっとお仕事。
ってことで、昨晩は玉砕部屋（実際はそんなでもない）の修繕見積を見ながら、必要な部分と不要な部分、自分で出来る範囲を確認していました。コメントつけて担当の方にメールさせてもらい、あとは打ち合わせさせてもらって、着手する感じでしょうか。まあ、入居者からは大した金額を頂けそうもない感じですから、負担額を少しでも小さくしたいものです。それにしても、某大手なハウスメーカーで建築したはずの物件なんですが、作りは疑問符がつくところもあったりします。大手だから安心！！なんて事は無いことを実感する次第・・・・。自分で確かめることが大切ですね。
Aug 16, 2016
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休みでもアクセス増
ってことで、昨日はやたらとアクセスが伸びていました。どなたかが過去ログも見てくれているのかな？お役に立てる内容があるかどうかですが何かの参考になれば幸いです。今日から金融機関は通常営業となっていますが自分はあと二日間お休みです。出かける予定もないので、家族サービスと自宅の片づけと、リフォームした廃材関係の処理を続ける予定です。ウオッシュレットなどなど捨てにくいものも多いので、大変ですわ～。皆さんどうやって処理しているのかな？？
Aug 15, 2016
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休みも折り返し
ってことで、あと２日間で休みも終わりです。ちょっとだけ本業やらないと・・・さて、先日滞納を繰り返す入居者が退去しました。さっそく内装の確認をしましたが。。。。。ファミリーで子供がいたとはいえ、４年でここまで荒らすか？？という惨状でした。クロスの破れなどは仕方ないにしてもＣＦの端がぼろぼろになっていたり風呂はカビだらけ。窓枠のゴムパッキンなんかは、もともとが黒かった？？ というくらい綺麗に真っ黒にカビコーティング。昨日まで住んでいたはず（ってか退去がどんどん伸びた）なのに、この汚さ。よく住んでいられたな、と感心してしまいます。滞納してるいのは収入が少ないというのもありますが、いろいろとルーズだからこそ、なんだという事を改めて納得した次第です。リフォーム代がかかりそうだな・・・・入居者もお金持ってないから、どこまで回収出来るのか・・・・。久々のめんどいお部屋になりそうです（苦笑
Aug 14, 2016
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お休み中
ってことで、お休み中につき活動がありません・・・・来週の月曜から動き始めることがあるくらいかな～。とりあえず、学生時代の友人誘って自宅でＢＢＱを行う事とします。
Aug 13, 2016
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ああ・・・・
ってことで、書いたブログ。なぜか消えました。書く気にならないので、端的に・・・・盆休み突入ですが、新規検討物件に融資が付きそうです。このまま進めば６棟目が買えそうな感じです。進捗があれば。。。
Aug 12, 2016
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訪問件数
ってことで、昨日は本業を一日早く仕事を切り上げて、活動してきました。信金へ法人口座開設に伺い家賃入金日だったので、記帳に回り某スーパーカーカフェに新規導入車を拝見しに伺い友人が購入し中古戸建を見に行き退去した玉砕部屋を管理担当の方と確認して打ち合わせて管理会社さんへ伺いその後、学生時代の友人たちとすすきので遊んでって一日を過ごしてきました。訪問件数はそこそこの数をこなしていますが、兼業でもこれだけやることあるなら、専業になればもっと時間を有効活用出来そうな・・・・
Aug 11, 2016
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次の一手
ってことで、昨日は玉砕しましたが代わりと言ってはなんですが、別の物件を教えてもらいました。土地値は出にくいですが、収益は出せる力があるはず（今は入居率半分・・・）な物件。収益力でCFのアップと、返済比率のダウンを狙っていけるような妄想が出来そうな物件ですが、またもや白石区。自宅からクルマで１０分な物件ですがどうにも自分にはエリアとして縁があるみたいですね。もしかして、紹介してくれる方が、エリア選別でもしているのか！？？（笑まずは融資から、ですが、どうなるかな～。
Aug 9, 2016
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玉砕確定！
ってことで、買付を入れていた案件（２番手）はあえなく玉砕となりました。一番手の融資が通ったそうです。融資特約不可でも買付順でちゃんと融資が付くまで待ってくれる「素晴らしい元付業者さん」は一番手からすればありがたい存在ですが、２番手からすれば、なんとも厳しい存在です。ちゃんと一番手、居たんですね（笑さ、次いきますか！！
Aug 8, 2016
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弥生の技
ってことで、法人の帳簿付けを始めています。決算期は11月。とりあえず今月中につくれば、あと3か月で対策はとれるだろうと甘い考えです。そんな中、かなり久々に弥生を使っていると新しい機能を発見し、だいぶ進捗がはやくなってきました。過去データを見ながら入力出来るので、間違いが少なくなり、確認作業が減る分だけはやく進むメリットが。ちなみに、法人1棟目の入力完了しましたがおかげさまで満室が昨年度から継続しているので入力がとても楽ちん（笑たまに経費が少しかかるくらいで、ほぼ入力内容が変わらないのがありがたいです。今晩は法人２棟目の入力を行いたいと思います。こちらは、一回だけの入退去だったはず！！たしか（笑
Aug 8, 2016
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需要と供給
って事を中古車の相場を見ていて感じました。ミニバンとコンパクトカー、軽自動車はかなりの高値。スーパーカー的なクルマや限定車も高値。普通なセダンや、特徴ない外車は値落ちがスゴイ。つまり、次も欲しいと思う人がいるか？という事で決まっているのが、納得出来る相場です。不動産も同じだよなぁ、と思えてしまうが少し違うのが、融資次第なところで人気不人気が逆転してしまう難しさがあるところでしょうか。買付入れている案件は相変わらず動きないみたいです。融資特約無しのはずが、一番手の融資の結果待ちという不思議な待ち時間（笑）なぜやねん！！とツッコミ入れてみたい。
Aug 7, 2016
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筋肉痛な朝
ってことで、昨晩は本業の親睦会でボーリングしてきました。2ゲームで、ともに１３０オーバーとりましたがトップは平均１６０オーバー。敵いませんでした・・・・そんな翌朝の本日は、なんだか筋肉痛気味でちょっと身体がだるいです（笑さて、話は変わって名刺のお話し。最近、手元の名刺が無くなってきたので新作にしてみました！！！けど・・・。出来てみたら、思いのほか自分の名前が小さくて、ちょっと出来がイマイチ。自分でデザインすると、こんなものです。センスが無くてがっかりです（笑ま、金融機関や業者さん向けにはいいと思うので、大家さん向けなどは別に作ってみようかと思います。それでも安いから助かりますね～。
Aug 6, 2016
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進捗なし・・・・
って事で、買付入れた案件ですが動きが全くありません。買付入れたのが7月15日。二番目なので、1番目の融資がどうなるか次第で話が進むかどうか、というネタでしたが・・・・。まったく音沙汰が無いようです。元付は大手財閥系。一時期は両手しかしないと豪語していましたが、最近はだいぶ軟化し片手もOKにはなってきているみたいですが・・・担当者によるのかもしれませんが今回はそうもいかないようです。こればっかりは元付の采配次第なので致し方ないところもありますね～。とりあえず、待つことにしますけど・・・・。
Aug 5, 2016
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満室想定
って事で、久々の満室パワー炸裂です。ここ最近は修繕やら退去やら何やらで満室でも満額入金になりづらい状況でしたが、8月分に関しては満室とほぼ想定満額の家賃入金です。なんともうれしくなってしまいますね～。今月は租税等の出費も無いですから満室想定ＣＦも出るはず！部屋数が増えてくれば、常に満室というのは難しくなってきますが、管理会社さんとタッグを組んで、少しでも満室が続くように頑張りたいと思います！！管理会社さんのパワーに感謝、ですね～。
Aug 4, 2016
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サラリーマンは・・・
ってことで、サラリーマンしていると納得できない事はどうしても出てきますよね。ただ雇用する側と、される側。見方を変えると納得出来る面もあるので不動産賃貸業をやっていて、見方が広がった事には感謝すべきかも。サラリーマンでは会えないような社長さん達や大家さん方との出会いは大事なものだと気づかされます。それでも、今回本業の関係で、転勤が決まった先輩がいるんですが、どうにも腑に落ちない感じです。「説明責任」ではないですが、なにか理由を説明してくれれば、士気も戻ると思うんだけどな～。なんて事を考えながら仕事していました。そういえば昨日、某金融機関にお邪魔した時に別のテーブルでスーツ姿の若い方（30歳くらい？）が担当者にプレゼンしてました。「この物件買って、大家デビューしたいんです！！」というのが聞こえてきたので。。。。。やはり市場は過熱気味なのかと、改めて納得した次第です（笑
Aug 3, 2016
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二期目支払完了
ってことで、固定資産税の2期目、支払完了です。毎回nanacoで支払うので、どうしても手間がかかりますが、その分ポイント還元されるということで、その分の手間賃と思えば楽なものです。そして、某リクルートなカードも9月15日までしかnanacoチャージポイントが付かないことが決定しているので、その次のカードを何にするかを思案していますが・・・・・〇リクルートカード 1.2％還元 ポンタポイント〇楽天カード 1.0％還元 Rポイント〇ヤフーカード 1.0％還元 Tポイントこんなところでしょうかね～。R,TポイントであればANAマイルに変換可能なのでいいのか、それとも実利をとってリクルートカードか・・・。悩みどころではありまっす。ほんとはP－oneカードにしたいところですがすでに家庭用として導入しているので、使えずじまい。。。さてさて。それにしも固定資産税は、改めてみると大きい額を払いますよね。1か月分のCFは完全に吹き飛びます。木造中心でこれですから、RC中心の方はもっと負担割合大きいでしょうね～。ほんと賃貸業は税金との戦いです（笑
Aug 2, 2016
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見学会参加
ってことで、昨日は新築見学。営業の方とお話を少しだけさせてもらいましたが・・・・・・「今は建てる時期では無い」と仰ってました（笑いやいや、そこは営業なら「建てるべき！！」と言ってもいい気がしますが・・・。その方のお話しだと、やはり建築費が上昇しているのと土地が無いという点からのお話しだそうです。「地主はうらやましい」との発言も（笑やはり、土地がある（資産がある）というのは強みなんですね～。ちなみに物件としては、派手さがまったくない物件ですが、ファミリー向けという事で、押さえるべき点はちゃんと押さえてました。それにしても、某人気駅徒歩圏とはいえ３ＬＤＫで１０万オーバーとは恐れ入りました・・・。２ＬＤＫでも６０平米超えて９万ほどなんで自分の予想額よりかなり上な家賃に驚き。それでも、土地は地主もちで利回り１１パーセントいかないくらい。 もし坪30万で土地から仕入れた場合は８パー切ります。 う～ん、厳しいところですね～。そして、ばったり知り合いの大家さんにお会いしたのは驚きました。皆さん活動されていますね～。
Aug 1, 2016
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